BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HOÀNG ĐÌNH BÌNH PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Hà Nội, năm 2022 BỘ TƯ PH.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Khái quát chung về tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên. Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng nhưng lại có nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần giải quyết đối với các tranh chấp đất đai.
Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các đương sự trong qúa trình quản lý và sử dụng đất đai Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất,tranh chấp về địa giới hành chính Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
2.1.1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống.
Như vậy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Hay nói cách khác , giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi Ở các vùng, miền khác nhau và tranh chấp đất đai có những nét riêng Để phân biệt được tranh chấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai mang những đặc điểm riêng sau đây:
2.1.2.1 Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai Sau Hiến pháp năm 1980 thì nhà nước ta chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp
2013 Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Theo tôi, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý thì người sử dụng đất không hoàn toàn không có quyền sở hữu về đất đai, mà ở đây là họ có quyền sở hữu hạn chế Sở dĩ như vậy là vì người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách đầy đủ gần như quyền sở hữu tài sản Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, trong đó có chức năng thống nhất quản lý về đất đai Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy nhiên lại không trực tiếp sử dụng đất đai.
2.1.2.2 Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản.
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản Trong đó đất đai thuộc loại tài sản là bất động sản 1 Pháp luật quy định về quyền sở hữu đối với tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp về tài sản có thể là chủ sở hữu đối với tài sản đó Tuy nhiên, riêng với loại tài sản là đất đai thì chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với tài sản Đối với các loại tài sản khác như: xe máy, ô tô, máy tính,…thuộc quyền sở hữu của một cá nhân hay tổ chức nào đó Khi tranh chấp về quyền sở hữu các loại tài sản này phát sinh thì đối tượng của tranh chấp là quyền sở hữu tài sản Nhưng đối với đất đai, loại tài sản đặc biệt này không thuộc sở hữu riêng của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, nên đối tượng tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu mà là chỉ là quyền quản lý, sử dụng đất và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt này Như đã phân tích ở trên về đặc điểm liên quan đến chủ thể của tranh chấp đất đai, có thể thấy rằng đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản mà chỉ là quyền sử dụng, quản lý tài sản Quyền sở hữu đất đai không thuộc về chủ thể tranh chấp là cá nhân, tổ chức mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân Quyền sở hữu chỉ có thể trở thành đối tượng của tranh chấp đất đai trong các vụ việc liên quan đến chủ quyền lãnh thổ quốc gia Giả sử khi Trung Quốc thực hiện việc xâm chiếm quần đảo Nam Sa của Việt Nam Nếu Việt Nam khởi kiện ra Tòa án Quốc tế để giải quyết tranh chấp thì có thể xác định đối tượng của tranh chấp này là quyền sở hữu đất đai và chủ thể tranh chấp là toàn dân, là quốc gia Việt Nam. Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một quốc gia nói chung và đất nước Việt Nam ta nói riêng, bởi lẽ sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy mà chúng ta không mong muốn Nước ta đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc thiết lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai là một yếu tố cản trở đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội Bởi vì, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Sở hữu tư nhân đất đai sẽ đặt nhà đầu tư vào chỗ phải thỏa
1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2004 thuận với quá nhiều người dân, chỉ một người không đồng ý với phương án chung là kế hoạch đầu tư khó triển khai thực hiện Việc người dân ra giá đến 1 tỷ đồng cho 1m2 đất ở trung tâm Hà Nội đã là minh chứng đầy thuyết phục cho lo ngại này Mặt khác, những người tư hữu riêng lẻ cũng khó có điều kiện thỏa thuận với nhà đầu tư theo giá có lợi cho họ Kết quả là sở hữu tư nhân đất đai vừa cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa không có cơ chế bảo vệ được lợi ích của nhà đầu tư và của chính người dân Hơn nữa, sở hữu tư nhân đất đai sẽ dẫn đến kết quả là sự tập trung đất đai trong tay một số người có nhiều tiền, dẫn đến có người sở hữu quá nhiều đất, có người lại không có một tấc đất Rất dễ thấy điều này thông qua các minh chứng trong lịch sử Với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất có quyền đối xử với đất như đối với tài sản riêng, có quyền mua bán, chuyển nhượng, bỏ hoang không sử dụng, cũng như chuyển mục đích sử dụng Không ai có quyền thu hồi, sử dụng đất của người khác nếu không được chủ đất cho phép Do đất là tài sản riêng nên người dân có quyền định đoạt nó như hàng hóa trên thị trường bất động sản Lợi dụng khó khăn hoặc kém hiểu biết của nông dân, một bộ phận người có nhiều tiền có thể thu gom đất đai để trở thành địa chủ Điều này đã diễn ra trong cải cách ruộng đất của chế độ Mỹ - Diệm những năm 60 của thế kỷ
XX ở miền Nam nước ta Ngay cả ở giai đoạn hiện nay, nếu duy trì phổ biến sở hữu tư nhân về đất đai cũng sẽ dẫn đến tình trạng người có nhiều tiền thu gom đất đai và chỉ sử dụng đất vì mục đích cá nhân như làm trang trại để nghỉ ngơi, giải trí, cho thuê nhằm kiếm lời… Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến một bộ phận nông dân đói nghèo vì không có đất Chúng ta không bao giờ lại muốn làm cách mạng bao nhiêu năm để rồi đưa người nông dân Việt Nam trở về chế độ nông nô - địa chủ như trước kia Nếu sự tích tụ, tập trung đất vào tay một ít người, thì bao nhiêu năm nữa chúng ta mới có thể giải quyết hết hậu quả những người nông dân không có đất, không còn kế sinh nhai, khi đa phần đất nông nghiệp được chuyển giao theo con đường sở hữu tư nhân cho một số người Ngoài ra, trong chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, không ai có quyền ngăn cản người chủ đất sử dụng đất theo ý họ, vì đất là tài sản riêng của họ Lý do này còn khiến đất đai có xu hướng được sử dụng không hiệu quả, không vì mục đích sinh tồn của đa số dân cư Với quan niệm rằng, mưu sinh là quyền của tất cả mọi người, do đó, ngay cả khi việc sử dụng đất chưa được hiệu quả như chúng ta mong muốn, nhưng nó giúp cho nhiều người nông dân sinh sống thì giao đất cho nông dân như hiện nay còn tốt hơn vạn lần chế độ sở hữu tư nhân về đất đai khiến đất đai trở thành phương tiện giữ của hay tiêu khiển của người giàu Dưới thời phát xít, Nhật chiếm đóng nước ta, bắt dân ta nhổ lúa trồng đay đã dẫn đến bao nhiêu người nông dân bị chết đói Trong những năm vừa qua, khi Nhà nước cho phép người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này, nhiều gia đình dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long đã vì khó khăn, vì tham lời trước mắt mà bán đất trở nên nghèo đói khiến Nhà nước phải cứu trợ bằng cách giao đất khác cho họ tiến hành sản xuất Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân, khi nhiều hộ nông dân nghèo mất đất, Nhà nước muốn mua lại đất để giao cho họ cũng không thể thực hiện được.
Với cách hiểu như trên, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là một phạm trù, thuật ngữ lý thuyết, trừu tượng thuần túy, không có giá trị thực thi Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất.
2.1.2.3 Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội.
Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
2.2.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:
Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó cần quán triệt quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đây cũng là điểm mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các tranh chấp này đã phải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự thương lượng hòa giải Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp đất đai Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.
Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt của đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp Vì vậy, việc gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân Vì vậy, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường Với ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương sự và những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.
2.2.2 Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai là một thuật ngữ được sử dụng trong các văn bản pháp luật đất đai, tuy nhiên thuật ngữ này lại không được giải thích cụ thể trong luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Căn cứ vào quan niệm chung về hòa giải, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “Hòa giải tranh chấp đất đai là tự chấm dứt việc xích mích, tranh chấp giữa các bên bằng sự thương lượng với nhau hoặc thông qua trung gian”.
Xã hội truyền thống Việt Nam chịu ảnh hưởng của tư tưởng Nho giáo Trung Hoa(đề cao tư tưởng "đức trị"), nên người dân (đặc biệt là người dân sống ở khu vực nông thôn) rất coi trọng các giá trị đạo đức Các quan hệ xã hội bị chi phối mạnh mẽ bởi các quy tắc đạo đức, phong tục tập quán truyền thống hơn là các quy phạm pháp luật Hơn nữa, trải qua hàng nghìn năm, xã hội nông thôn Việt Nam vẫn trường tồn bền vững, là nơi duy trì, bảo tồn các giá trị đạo đức, văn hóa truyền thống Người dân sống trong các đơn vị làng, xã luôn có ý thức giữ gìn tình đoàn kết giữa các thành viên trong cộng đồng và không chấp nhận sự tồn tại của các yếu tố gây tổn hại đến mối quan hệ khăng khít giữa thành viên với cộng đồng Đây chính là môi trường thuận lợi để hòa giải ra đời và phát huy tính hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng trong nội bộ nhân dân Một đặc điểm cơ bản xuyên suốt quá trình phát triển văn hóa làng, xã là vai trò và sự chi phối của dòng họ, của cộng đồng và các tổ chức quần chúng đối với toàn bộ đời sống xã hội nông thôn Việt Nam Trong bối cảnh đó, vai trò và sức mạnh to lớn của dòng họ, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở đã ngày càng được phát huy thông qua việc hòa giải những mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân.
Trên thực tế, biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai thường được thực hiện để giải quyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản, không phức tạp và mang lại hiệu quả cao, góp phần vào việc ổn định trật tự an toàn xã hội Ở Việt Nam hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ được người dân sử dụng mà còn được Nhà nước khuyến khích thực hiện Kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm
2013 quy định các tranh chấp đất đai trước hết phải được hòa giải, nếu kết quả hòa giải không thành thì đương sự mới được quyền tiếp tục chọn hình thức giải quyết tranh chấp thông qua Ủy ban nhân dân, hoặc thông qua Tòa án nhân dân Như vậy Luật Đất đai năm
2013 đã đề cao vai trò của việc hòa giải tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014, quy định về hòa giải có ba hình thức sau:
2.2.2.1 Các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải Đây là biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai mà theo đó các bên tranh chấp tự tiến hành việc gặp gỡ, trao đổi, bàn bạc thương lượng, thỏa thuận với nhau để thống nhất biện pháp tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn Biện pháp giải quyết tranh chấp này thường không có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải Trên phương diện pháp lý, Nhà nước cũng không có bất kỳ sự can thiệp nào Việc hòa giải tranh chấp hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp Biện pháp này phù hợp với tâm lý người Việt Nam mong muốn duy trì sự ổn định các quan hệ xã hội không muốn làm “sứt mẻ” tình cảm, phá vỡ cấu trúc truyền thống Giải quyết tranh cháp bằng biện pháp này sẽ giữ được sự kín đáo, tránh được những nguy cơ ảnh hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảm của các bên tranh chấp Việc hòa giải tranh chấp đất đai thường chỉ diễn ra và đạt được hiệu quả khi các bên tranh chấp có mỗi quan hệ nhất định với nhau về mặt tình cảm và giá trị tranh chấp không lớn Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp chủ động gặp nhau để hòa giải Để tạo cơ sở pháp lý cho phương thức hòa giải tranh chấp đất đai này được thực hiện trên thực tế, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đât đai tự hòa giải” 4
2.2.2.2 Hòa giải cơ sở trong tranh chấp đất đai Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba là tổ hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở” Như vậy trong trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì tổ hòa giải ở cơ sở sẽ tiến hành gặp gỡ và đóng vai trò làm trung gian giúp các bên ngồi lại, thương lượng với nhau nhằm giải quyết bất đồng mâu thuẫn
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có những tranh chấp phải thực hiện hòa giải cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết Đó là các tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người SDĐ với nhau như: tranh chấp về quyền chiếm hữu, quản lý và SDĐ; tranh chấp về tài sản liên quan đến đất đai; tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất Xét về bản chất thì đây là những tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất, bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ Nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận ý chí chi phối các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất Vì vậy, khi loại tranh chấp này phát sinh thì việc hòa giải được ưu tiên và khuyến khích thực hiện Hơn nữa, các tranh chấp đất đai phát sinh giữa những người sử dụng đất với nhau ban đầu thường là những bất đồng, mâu thuẫn nhỏ, tính chất đơn giản nên chỉ cần tiến hành hòa giải là có thể hóa giải các mâu thuẫn này mà chưa phải đưa đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.
2.2.2.3 Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp Đối với hai hình thức hòa giải tự thương lượng và hình thức hòa giải tại cơ sở, nhà nước ta không quy định các bên tranh chấp đất đai phải thực hiện Nhà nước ta chỉ khuyến khích các bên tham gia tranh chấp lựa chọn hai hình thức hòa giải trên Tuy nhiên
4 Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai 2013 hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã lại là quy định bắt buộc các bên tham gia tranh chấp phải thực hiện thủ tục hòa giải ở cấp này Theo quy định của Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 thì UBND xã không có thẩm quyền ban hành các quyết định hành chính để giải quyết tranh chấp đất đai nhưng có trách nhiệm và nghĩa vụ phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành việ của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai Như vậy Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền hòa giải tranh chấp đất đai trên địa bàn xã quản lý. Nhà nước khuyến khích hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân trước khi cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đó nhằm hạn chế khiếu kiện phát sinh từ cơ sở Trong trường hợp các bên tranh chấp không tự thương lượng được với nhau, Tổ hòa giải ở cơ sở tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì các bên tranh chấp đất đai có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải đối với hai trường hợp sau:
Thứ nhất: Đối với đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 Nếu hòa giải không thành thì chuyển cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền.
THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ
Tình hình chung về công tác quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận Tây Hồ, TP Hà Nội
3.1 Tình hình chung về công tác quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận Tây Hồ, TP Hà Nội.
3.1.1 Tình hình chung về quản lý, sử dụng đất Để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Quận Tây Hồ, UBND Quận đã ban hành được nhiều văn bản pháp quy về lập quy hoạch, giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký địa chính, cấp GCNQSDĐ, thanh tra xử lý các vi phạm về đất đai Đã hoàn thành cơ bản công tác đo đạc, lập Bản đồ Địa chính trên địa bàn Quận và giao cho UBND các phường để phục vụ kịp thời công tác quản lý đất đai Đối với vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Quận đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch sử dụng đất Quận đến năm 2030 trong đó: Quy hoạch khu đô thị 226,46 ha, chiếm 9,29 % tổng diện tích tự nhiên: (i)Khu đô thị Tây Hà Tây
Hồ Tây với tổng diện tích 210,43 ha (phần thuộc Tây Hồ 80 ha); (ii)Khu đô thị Nam Thăng Long 301,85 ha (phần thuộc Tây Hồ 146 ha); Quy hoạch Khu đô thị – Khu thương mại – dịch vụ 129,76 ha, chiếm 5,32% tổng diện tích tự nhiên; Quy hoạch Khu thương mại – dịch vụ 133,9 ha, chiếm 4,25 % tổng diện tích tự nhiên Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Quận đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Song trong thực tiễn công tác này còn nặng về thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Do đó tình hình giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mục đích được giao, được thuê còn xảy ra khá phổ biến Thành phố Hà Nội đã tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai Công tác thanh tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo đã có nhiều chuyển biến, giải quyết tập trung có hiệu quả, xử lý được một số điểm nóng, các vụ khiếu kiện chính sách nhà tồn đọng, không để các vụ mới phát sinh, kiên quyết xử lý thu hồi đất của các tổ chức, đơn vị sử dụng đất sai mục đích đã đạt được những kết quả tích cực, các tổ chức, cá nhân đã từng bước nhận thức đúng đắn việc quản lý, sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, khai thác sử dụng đất có hiệu quả UBND Quận đã chỉ đạo ngành địa chính nhà đất, Thanh tra Nhà nước Quận cùng UBND phường tiến hành kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất và giải quyết nhiều vụ tranh chấp về đất đai giữa các tổ chức với nhau và giữa tổ chức với dân, giữa dân với dân Là một địa bàn rất phức tạp về đất đai, vì thế công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo được xem là một nội dung rất quan trọng trong công tác quản lý đất đai ở Quận Tây Hồ.
Trong năm nay, quận Tây Hồ đã phải giải quyết 39 đơn tố cáo, 40 đơn khiếu nại và
4 vụ khởi kiện nào về đất đai trải đều trong địa phận của 8 phường là Phường Bưởi, Nhật Tân, Phú Thượng, Quảng An, Thụy Khuê, Tứ Liên, Xuân La, Yên Phụ Trong đó, Phường Quảng An, phường Thụy Khuê và phường Nhật Tân là những phường ghi nhận nhiều vụ việc tranh chấp nhất với Quảng an là 10 đơn tố cáo (2 Đơn trùng nội dung, 2 đơn không đủ điều kiện, 6 đơn đã thụ lý), 13 đơn khiếu nại (11 đơn đủ điều kiện, 2 đơn không đủ điều kiện) và Phường Thụy Khuê với 9 đơn tố cáo(0 đơn trùng nội dung, 1 đơn không đủ điều kiện và 8 đơn đã thụ lý), 9 đơn khiếu nại(7 đơn đủ điều kiện, 2 đơn không đủ điều kiện), Phường Nhật Tân cũng có 6 Đơn tố cáo(2 đơn trùng nội dung, 1 đơn không đủ điều kiện, 3 đơn đã thụ lý) và 7 đơn khiếu nại (7 đơn đủ điều kiện)
3.1.2 Tình hình giải quyết tranh chấp
Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đã có những thay đổi về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên hàng năm UBND Quận Tây Hồ vẫn phải tiếp nhận rất nhiều những đơn thư yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Từ đầu cuối năm
2021 đến nay, UBND Quận đã thực hiện tốt công tác tiếp công dân, các đơn thư khiếu nại, tố cáo của công dân đã được tiếp nhận, giải thích, hướng dẫn và đã được xử lý đúng trình tự, thủ tục theo quy định Cụ thể, UBND đã tiếp nhận 79 đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh cấp đất đai (có 66 đơn đủ điều kiện xử lý và 15 đơn không đủ điều kiện xử lý) Theo đó, trong 79 đơn đủ điều kiện xử lý có tất cả đều liên quan đến lĩnh vực đất đai Kết quả, qua giải quyết khiếu nại đã khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân gần 9.000 m 2 đất Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai thông qua UBND thường hay bị nhầm lẫn giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai Khi UBND có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, tuy nhiên một trong các bên không đồng ý với quyết định của UBND khi đó lại phát sinh thủ tục giải quyết khiếu nại tố cáo theo thủ tục hành chính Gây ra những bất cập trong việc giải quyết tranh chấp đất đai cho người dân. Không những thế, việc giải quyết những đơn khiếu nại này cũng gặp rất nhiều vấn đề xoay quanh đó như hồ sơ trồng chéo, gây rất nhiều khó khăn trong việc xác định ranh giới giữa các thửa đất mà việc thống nhất giữa các hộ dân trong đó cũng gặp rất nhiều khó khăn Dẫn đến việc xác định ranh giới, mốc giới có thể dẫn đến sai phạm của UBND điển hình như vụ việc tranh chấp đất đai tại chùa Tứ Liên, Tây Hồ từ năm 1984 đến nay.
Chùa Tứ Liên liên tục có đơn đề nghị chính quyền xã Tứ Liên giải quyết tranh chấp đất đai giữa nhà chùa với 6 hộ dân lấn chiếm đất chùa từ năm 1984 Đến năm 2015, nhà ông Nguyễn Tiến Lượng - một trong sáu hộ dân có đất được xác định nằm trong đất nội tự chùa Tứ Liên (theo Biên bản họp năm 1995 giữa UBND xã Tứ Liên, chùa Tứ Liên và 6 hộ dân liền kề) lại được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.(mặc dù đất đang tranh chấp)
Liên quan đến tranh chấp tại chùa Tứ Liên, sự việc này đã kéo dài và vấn đề nằm ở chỗ chùa Tứ Liên chưa được xếp hạng di tích, nên ranh giới chưa ổn định, đất nhà chùa xen giữa đất dân Hiện nay tranh chấp là vì chưa xác định được ranh giới di tích Sự việc này có nhiều tài liệu chồng lấn, có những trường hợp tranh chấp 20 năm vẫn chưa xong Trên cơ sở báo cáo của các ngành, thẩm quyền của UBND quận, trách nhiệm của ủy ban là phải làm rõ được ranh giới của di tích, từ đó sẽ giải quyết được vấn đề tranh chấp".
Có thể thấy, vụ việc này kéo dài từ tận năm 1984 đến nay, vấn đề này đã từ rất lâu và có nhiều hồ sơ trồng chéo lên nhau Mặc dù UBND đã rất tích cực làm việc để tìm ra giải pháp và giải quyết vấn đề Nhưng vẫn chưa thể giải quyết được Chúng ta nhìn thẳng vào cái gì chúng ta chậm, những cái chưa có chuyển biến ngay Để chứng minh được vấn đề từ năm 1960 về trước, có những cái tài liệu về lưu trữ thiếu, những cái Quận không có phải lên thành phố xin, dựng lại hồ sơ Đến nay, UBND quận Tây Hồ vẫn đang phải giải quyết và xử lý vụ việc này 8
8 Tranh chấp đất đai tại chùa Tứ Liên qua 2 nhiệm kỳ, Chủ tịch quận Tây Hồ vẫn “Tôi đang chỉ đạo” Site: VTC.vn
Tại Tòa án, trong những năm gần đây tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tây Hồ được giải quyết thông qua Tòa án chủ yếu là những tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất đai Số vụ việc tranh chấp đất đai do Tòa án thụ lý và giải quyết ngày một gia tăng Thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian qua rất sôi động, đa dạng và phức tạp, trong khi đó nhiều lúc giữa pháp luật với thực tiễn có sự không thống nhất với nhau, nhiều hợp đồng chuyển nhượng không phù hợp với quy định của pháp luật Như ở thời điểm những năm 1980 Nhà nước cấm công dân mua bán đất, nhưng việc giao dịch mua bán đất giữa công dân với nhau vẫn diễn ra, hoặc từ 15/10/1993 nhà nước cho công dân quyền chuyển quyền sử dụng đất nhưng với rất nhiều điều kiện kèm theo, trong đó có một điều kiện là: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển quyền sử dụng đất Nhưng các cơ quan chức năng, có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận lại làm quá chậm chạp Vì vậy cho đến nay trên địa bàn Quận vẫn còn tình trạng người dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song do nhu cầu bức bách của cuộc sống, dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ vẫn tham gia giao dịch và chỉ bằng mảnh giấy hai bên viết tay với nhau, họ đã thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Nay bên nhận quyền sử dụng đất đã xây nhà, trồng cây lưu niên đã ra trái, thì mới xảy ra tranh chấp, xin huỷ hợp đồng Cũng có trường hợp tuy đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng người chuyển hoặc bên nhận quyền sử dụng đất không thoả mãn các quy định của pháp luật thì giải quyết như thế nào cho vừa phù hợp với pháp luật, vừa phù hợp với đời sống xã hội là một việc cực kỳ khó khăn, dẫn đến lúng túng và xử lý khác nhau từng vụ việc cụ thể Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho việc xét xử khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng xét xử
Thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất rất khó khăn, phức tạp Người dân thì chưa hiểu rõ trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Việt Nam là một trong những nước có một đặc điểm rất riêng về về mặt tâm lý, xã hội đó là các ứng xử, giao dịch mang nặng tính duy tình, nhất là trong quan hệ gia đình Trường hợp thường gặp trong thực tế xét xử là tranh chấp giữa gia đình bố mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể Khi con xây dựng gia đình, cha mẹ cho con nhà đất nhưng chỉ tuyên bố bằng miệng hoặc không tuyên bố gì, cứ bảo đến ở và không làm thủ tục tặng cho theo quy định trong khi đó pháp luật lại quy định rất chặt chẽ về việc tặng cho quyền sử dụng đất Khi con cái ly hôn thì mới xảy ra tranh chấp và việc xác định trường hợp nào thì được coi là đã tặng cho, trường hợp nào thì được coi là chưa tặng cho là một trong những vấn đề có rất nhiều vướng mắc, rất khó giải quyết
Khi có tranh chấp về đòi lại đất trong trường hợp cho mượn, cho ở nhờ xảy ra, tòa án các cấp gặp rất nhiều khó khăn lúng túng về thu thập, đánh giá chứng cứ, về vận dụng quy định của pháp luật Thực hiện pháp luật lúc giao dịch đối với trường hợp hai bên thừa nhận cho mượn, cho ở nhờ; hay áp dụng chính sách, pháp luật đất đai trong các giai đoạn 1975-1980 hay căn cứ vào Luật Đất đai năm 1987, hoặc Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự 1995 hay Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm
2005 để giải quyết? Thời gian qua, ngành tòa án đã thụ lý nhiều vụ tranh chấp quyền sử dụng đất mà nguồn gốc đất tranh chấp là của chủ đất cũ (do cha ông để lại, do mua bán, được tặng cho, được thừa kế, hoặc khai hoang, phục hóa v.v mà có) Nhưng sau đó vì làm ăn gặp khó khăn, chủ đất cũ bỏ đi nơi khác sinh sống Khi giải phóng, chủ đất không về quản lý sử dụng Do đó, có người đã tự vào dựng nhà ở, sử dụng canh tác cho đến nay; có trường hợp người đang sử dụng có hỏi trưởng thôn, trưởng khóm, hoặc hỏi một cán bộ xã, phường để sử dụng và được trưởng thôn hoặc người cán bộ xã, phường đồng ý, nhưng không có văn bản, giấy tờ và cũng có nhiều trường hợp chủ đất cũ có lời khai cho ở nhờ, cho mượn, cho thuê, cố đất và cũng có vụ người đang sử dụng đất cũng thừa nhận lời khai của phía nguyên đơn là ở nhờ, cố đất của nguyên đơn v.v nhưng không có giấy tờ, không có hợp đồng và cũng có trường hợp có giấy viết tay hai bên ký; có trường hợp là do lấn chiếm từ lâu Người đang sử dụng đất đã sử dụng đất này từ trước hoặc từ khi Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực; có trường hợp người đang sử dụng đất là người mua lại đất hoặc chỉ mua tài sản (nhà, cây lưu niên) của người ở nhờ, hoặc người ở nhờ trước khi dời đi đã cho người khác vào sử dụng đất v.v Một thời gian dài chủ đất không có ý kiến gì,nay mới khởi kiện đòi lại đất
Liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, hàng năm tòa án nhân dân các cấp thụ lý một số lượng đáng kể các vụ án tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất Đây cũng là loại tranh chấp phức tạp vì giá trị tranh chấp lớn, người tham gia tố tụng đông, số lượng các vụ án tranh chấp về thừa kế có liên quan đến quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng Nhìn chung chất lượng xét xử đối với loại tranh chấp này có nhiều tiến bộ Tuy nhiên, số lượng bản án, quyết định bị kháng cáo, kháng nghị ngày càng nhiều, điều đó cho thấy tính chất phức tạp của loại tranh chấp này Khi xét xử phúc thẩm, số lượng bản án quyết định của toà án cấp sơ thẩm bị sửa và hủy chiếm tỷ lệ lớn, số bản án sơ thẩm được giữ nguyên chiếm tỉ lệ rất thấp, điều đó cho thấy trình độ xét xử của toà án các cấp còn có nhiều hạn chế Xảy ra tình trạng trên là do một số nguyên nhân chủ yếu sau: Việc nhận thức và vận dụng một số quy định của pháp luật vào giải quyết loại tranh chấp này còn lúng túng, thiếu thống nhất nên thực hiện pháp luật chưa chính xác; Bỏ sót người tham gia tố tụng; Việc xác minh, kiểm tra, đáng giá chứng cứ không kỹ hoặc tính thời hiệu không chính xác v.v …, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.
Ngoài những vấn đề riêng của Tòa án nhân dân quận Tây Hồ và UBND quận Tây
Hồ thì những vấn đề trong việc phối hợp giải quyết vụ việc của 2 cơ quan này vẫn còn chưa tốt, điều này được bộc lộ rõ trong Vụ việc của UBND quận Tây Hồ cấp GCNQSDĐ cho bà Nguyễn Thị Ly và bà Nguyễn Thị Hải là một ví dụ
Năm 1944, ngày 02/4 ông Nguyễn Hoàng Lạc cùng vợ là Đào Thị Ba bán cho ông Nguyễn Phương Tĩnh (chồng bà Tý) thửa đất số 373 với diện tích 157m2 trị giá 200 đồng bạc, có giấy tờ mua bán và được xác thực bởi Lý trưởng và Trưởng bạ làng Đông Xã thời điểm đó.
Thực trạng thực hiện các chế định trong giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận Tây Hồ trong những năm gần đây
Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, hầu hết các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân các phường, Ủy ban nhân dân Quận và Tòa án nhân dânQuận Tây Hồ đã tuân thủ các nguyên tắc và đường lối giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành Đa số các tranh chấp đất đai được người dân lựa chọn giải quyết tại Tòa án nhân dân Số lượng các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được tòa án nhân dân Quận Tây Hồ thụ lý, giải quyết ngày càng tăng Nhìn chung, toà án nhân dân đã tuân thủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, nhận thức rõ tính đặc thù trong việc giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, kiên trì hòa giải Do đó, số lượng vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất được toà án nhân dân hòa giải thành chiếm tỷ lệ tương đối cao, góp phần giải quyết nhanh các vụ tranh chấp
Hòa giải tranh chấp đất đai được các Thẩm phán Tòa án Quận Tây Hồ quan tâm hàng đầu Việc hòa giải thành được đánh giá là sự thành công hài hòa lợi ích ba bên. Nghĩa là nếu hòa giải thành trước khi mở phiên tòa xét xử vụ án, nguyên đơn và bị đơn sẽ tiết kiệm được khoản án phí, không phải tốn thời gian đi lại nhiều lần để giải quyết vụ án,
…và nhờ đó tiết kiệm được khá nhiều chi phí phải bỏ ra, Tòa án cũng không phải bỏ thời gian cho việc thu thập chứng cứ đầy đủ, không phải mở phiên tòa xét xử nhưng vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên đương sự Trong mỗi vụ án, lợi ích từ việc hòa giải thể hiện rõ rệt
Về cơ bản, toà án nhân dân đã áp dụng đúng đắn và thống nhất các quy định củaLuật Đất đai, Bộ luật Dân sự, các văn bản pháp luật khác về đất đai, các hướng dẫn củaToà án nhân dân tối cao trong công tác xét xử các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất.Đường lối xét xử các tranh chấp về quyền sử dụng đất được các thẩm phán tuân thủ và áp dụng tương đối tốt Chất lượng giải quyết ngày một nâng cao, góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, nâng cao hiệu lực quản lý của Nhà nước, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được Nhà nước giao đất, bảo vệ các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sống xã hội Phần lớn các bản án, quyết định của toà án các cấp xét xử các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất có căn cứ pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thi hành Để thấy được sự hợp tình hợp lý trong cách giải quyết vụ án tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân Quận Tây Hồ,Trong giới luật sư và những người làm luật thường có câu nói “án dân sự xử sao cũng được” Câu nói này mới nghe có vẻ tiêu cực, dường như có sự tự do trong xét xử, không tuân theo các cở sở pháp lý Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể thì việc xử lý của Tòa án rất linh động, “xử sao cũng được” nhưng đạt đến độ thấu tình đạt lý.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm đã đạt được, thực tiễn hoạt động hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Quận Tây Hồ đã bộc lộ những tồn tại và vướng mắc.
3.2.1 Việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ là hình thức
Hầu hết các vụ tranh chấp đất đai xảy ra đều không qua hòa giải tự giác giữa các bên hoặc hòa giải cơ sở Bởi khi tranh chấp phát sinh, người dân tìm gặp nhau để bàn bạc, nói rõ vấn đề Nhưng tranh chấp xảy ra lại thường bắt nguồn từ mâu thuẫn cá nhân hoặc lợi ích cá nhân, vì vậy để ngồi lại với nhau, bàn bạc đi đến thống nhất là điều khó có thể. Thậm chí họ chỉ muốn nhanh chóng đưa nhau ra Tòa để giải quyết rõ trắng đen chứ không chịu lùi bước hay giải quyết mập mờ Nhiều đương sự còn cho rằng họ có thể bỏ ra một khoản tiền lớn hơn giá trị đất tranh chấp để thuê luật sư, để dằn mặt đối phương.
Những người có phần nào hiểu biết pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai thì họ còn biết đưa đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân phường tổ chức hòa giải Những người không hiểu biết thì họ đưa đơn khởi kiện thẳng ra Tòa, sau đó lại được Tòa án hướng dẫn thủ tục hòa giải bắt buộc trước khi Tòa án thụ lý giải quyết Do đó, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trong tư tưởng của người dân không phải là một biện pháp giải quyết tranh chấp mà chỉ là một khâu bắt buộc vô nghĩa trong quá trình giải quyết vụ án Tại đây, mỗi bên đương sự vẫn khăng khăng bảo vệ quan điểm của mình, nhất quyết không đồng thuận với ý kiến của đối phương nếu như không có một sự trao đổi về lợi ích giữa các bên; hoặc họ mặc kệ Ủy ban hòa giải, không có mặt tại phiên hòa giải.
Trên đây là quan niệm của người dân về hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã Còn đối với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp thì tư tưởng của các hòa giải viên về việc hòa giải tại xã cũng không khác gì người dân Luật đất đai
2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng lại không đề cập đến trách nhiệm pháp lý của các bên đương sự trong việc thực hiện kết quả hòa giải tranh chấp đất đai, song Ủy ban nhân dân cấp xã cũng không có chế tài để buộc họ phải thực hiện Vì vậy, việc hòa giải tại đây chỉ là luật định thì phải làm theo, luật định đến đâu thì làm đến đó, làm cho có Thậm chí việc hòa giải tại ủy ban cấp xã còn bị coi nhẹ đến mức xác nhận vào biên bản hòa giải không thành mặc dù không hề tổ chức hòa giải, để đương sự dùng các biên bản này làm cơ sở cho Tòa án thụ lý giải quyết Hoặc có tổ chức hòa giải nhưng thiếu thành phần tham gia tổ chức hòa giải, khi đương sự nộp biên bản hòa giải cho Tòa án lại bị trả về Nhiều trường hợp hòa giải trái quy định về hòa giải, các hòa giải viên vì thiếu hiểu biết pháp luật hay vì có quan hệ mật thiết với một bên đương sự dẫn đến việc phân tích sai trái nghiêng về lợi ích của một bên và kết quả là hòa giải không thành.
3.2.2 Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính không triệt để và sự đùn đẩy trách nhiệm
Nếu như việc giải quyết các tranh chấp đất đai được thực hiện tại UBND sẽ nhanh gọn và ít tốn kém hơn vì UBND vừa là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với một đội ngũ cán bộ địa chính nắm bắt tình hình quản lý và sử dụng đất một cách chính xác và kịp thời, vừa là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cho nên việc xác minh, thu thập chứng cứ cho vụ kiện sẽ nhanh chóng hơn và sát thực hơn Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND hiện nay cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định.UBND vừa là cơ quan quản lý đất đai vừa thực hiện việc giải quyết tranh chấp đất đai nên dễ nảy sinh xu hướng vi phạm nguyên tắc khách quan, công bằng, vô tư trong giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt trong trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh trực tiếp từ các quyết định của UBND Trong một số trường hợp, quyết định của UBND các cấp thường không được các bên tranh chấp tuân thủ thực hiện mà không phải chịu một biện pháp cưỡng chế nào Hơn nữa, thủ tục hành chính trong việc giải quyết tranh chấp đất đai rất phức tạp, rắc rối, nên các tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, để dây dưa, kéo dài phát sinh các khiếu kiện vượt cấp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự ổn định tình hình chính trị, trật tự an toàn - xã hội của địa phương Nguồn Luật mà UBND áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai bị hạn chế hơn so với TAND, các quyết định cứng nhắc hơn, dẫn đến kết quả một trong các bên không được hài lòng Các quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND thường không được các bên chấp hành và đa phần các quyết định này đều bị khiếu nại Từ nhiều năm nay, tình hình khiếu nại, tố cáo luôn là vấn đề bức bách trên địa bàn, chủ yếu là các trường hợp khiếu nại có liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội Số lượng đơn vượt cấp gửi đến các cơ quan ở Trung ương khá nhiều, nội dung thể hiện tính bức xúc gay gắt, không chấp nhận với cách giải quyết của chính quyền địa phương Số lượng công đân đến khiếu nại trực tiếp tại phòng tiếp công dân của các địa phương, các cơ quan ở Trung ương hàng năm cao Nhiều vụ việc công dân tụ tập thành đoàn, đi xe, căng cờ, biểu ngữ…kéo đến các cơ quan chính quyền, Đảng…nhằm gây áp lực đòi được giải quyết quyền lợi theo yêu cầu Số lượng công dân tập trung đông chủ yếu ở các kỳ họp Hội đồng nhân dân, Quốc hội, Đại hội đảng, có nơi công dân tập trung huy động thương binh, phụ nữ, người già, trẻ em bao vây trụ sở chính quyền xã, huyện, tỉnh, doanh nghiệp gây mất trật tự, an toàn xã hội.
Theo Luật Đất đai 2003 thì UBND là cơ quan có trách nhiệm bắt buộc phải giải quyết tranh chấp đất đai, nhưng về sau thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND đã được san sẻ cho Tòa án nhân dân Cụ thể, khi đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện Tuy nhiên điều này lại dẫn đến hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm của Ủy ban nhân dân sang cho Tòa án nhân dân và ngược lại.
Pháp luật ban hành quy định về thẩm quyền để Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân san sẽ trách nhiệm cho nhau, nhưng dựa vào các quy định này các cơ quan có thẩm quyền lại đùn đẩy trách nhiệm cho nhau Người dân thì thiếu hiểu biết pháp luật, đã bị mất đất lại còn bị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đẩy vào trạng thái hoang mang,không biết phải xử lý như thế nào, xử lý tại đâu Có thể thấy rằng sự phối hợp giữa các ngành chức năng của Quận và chính quyền các cấp trong thực thi nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều trường hợp chưa đồng bộ, có biểu hiện né tránh trách nhiệm dẫn đến các vụ tranh chấp không được xử lý dứt điểm và kéo dài.
3.2.3 Tòa án nhân dân luôn gặp khó khăn trong các vụ tranh chấp đất đai có liên quan đến cơ quan hành chính và quyền lợi của người dân không được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.
Như đã biết, Tòa án nhân dân có chức năng xét xử vụ án hành chính trong lĩnh vực tranh chấp đất đai, cụ thể là tranh chấp về tính đúng hoặc sai của các quyết định hành chính, hành vi hành chính Nghĩa là khi đưa ra một bản án để giải quyết tranh chấp đất đai thì tòa án chỉ dừng lại ở việc xem xét tính đúng hoặc sai của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai Cụ thể là tòa án hoặc quyết định giữ nguyên quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc quyết định hủy bỏ quyết định hành chính, hành vi hành chính đó mà không thể ra quyết định tác động lên nội dung của chính các quyết định hành chính, hành vi hành chính ấy Xuất phát từ quyền hạn, chức năng và nhiệm vụ của các cơ quan lập pháp, cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp mà pháp luật không cho phép cơ quan tư pháp ra quyết định tác động lên nội dung các quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành pháp Đây chính là cách thức để các cơ quan nhà nước phối hợp hoạt động và không gây chồng chéo quyền hạn, chức năng giữa các cơ quan Điều này dẫn đến quyền của người khởi kiện trong vụ án hành chính không được bảo vệ một cách tuyệt đối Chúng ta xét ví dụ, giả sử cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định hành chính với nội dung cưỡng chế tháo dỡ căn nhà xây trên mảnh đất mà người khởi kiện không có quyền sử dụng đất Đồng thời cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu người khởi kiện nộp phạt 3 triệu đồng Trên thực tế, người khởi kiện có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai của mình Tòa án ra phán quyết hủy bỏ quyết định hành chính trái pháp luật và giao cho cơ quan đó sửa lại quyết định hành chính cho phù hợp Vấn đề đặt ra ở đây chỉ là tòa án không thể thay cơ quan nhà nước ban hành quyết định hành chính mà chỉ có thể yêu cầu cơ quan hành chính đó hủy bỏ quyết định của mình và ban hành lại Giả thiết đưa ra rằng cơ quan hành chính nhà nước ban hành quyết định thu hồi toàn bộ đất mà người dân đang sử dụng và cưỡng chế tháo dỡ Giả sử người dân thắng kiện người khởi kiện không có đủ điều kiện về thời gian,công sức và tiền của để theo đuổi một vụ kiện diễn ra những lần đối với cơ quan đó Khi ấy, tác giả thấy rằng quyền lợi của người sử dụng đất, công trình gắn liền với đất chưa thực sự được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.
Tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính thực tế là một vụ kiện giống như “con kiến kiện con voi” vì một bên là người khởi kiện đại diện cho chủ thể có quyền quản lý, sử dụng đất với một bên người bị kiện là cơ quan hành chính nhà nước Mặt khác, trong tố tụng hành chính không có cơ quan thi hành án chuyên trách Điều này dẫn đến nhiều bất cập và gây khó khăn, thiệt thòi cho người khởi kiện Khác với một vụ kiện theo thủ tục tố tụng dân sự, ở đây người khởi kiện trong vụ án hành chính nếu nhận thấy người bị kiện đã bị tòa án yêu cầu hủy bỏ quyết định hành chính những vẫn cố tình không thực thi bản án của toàn án thì pháp luật không có cơ chế cưỡng thể thi hành án đối với cơ quan nhà nước đó Trong khi nếu người dân không thực thi quyết định hành chính thì sẽ bị cưỡng chế thi hành Điều này dẫn đến một thực tế là có sự bất bình đẳng trong quan hệ pháp luật tranh chấp đất đai giữa một bên là người khởi kiện (người dân) và bên còn lại là người bị kiện (cơ quan nhà nước) Đây là bất cập rất lớn trong hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng hành chính của tòa án mà pháp luật cần phải có phương hướng tháo gỡ Bởi lẽ, đã là tranh chấp thì toàn án phải xử công bằng trong mọi trường hợp, bên thua kiện phải chấp hành nghiệm chỉnh bản án nếu không sẽ bị cưỡng chế thi hành Thực tế ở địa phương, tòa án chỉ dừng lại ở việc xem xét tính đúng hoặc sai của quyết định hành chính và trả về cho cơ quan nhà nước ban hành lại Tòa án nhân dân không có quyền can thiệp vào hoạt động hành pháp và vì thế, hiện nay không có một cơ chế nào buộc cơ quan hành chính nhà nước thực thi bản án của tòa án.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT
Bãi bỏ quy định hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Việc hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những chủ trương đúng đắn của Nhà nước ta trong việc giải quyết tranh chấp đất đai vì đất đai là tài nguyên đặc biệt, tư liệu sản xuất chủ yếu Hòa giải tranh chấp đất đai ở cấp xã đã được quy định trong Luật đất đai qua các thời kỳ Thông qua việc hòa giải nhằm tạo sự đồng thuận giữa các bên, giảm tải cho cơ quan Nhà nước Tuy nhiên, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã thực tế chỉ mang tính hình thức, thủ tục và không hiệu quả Trong điều kiện đất đai nhiều và hết sức phức tạp như hiện nay thì việc giao cho UBND cấp xã hòa giải gặp nhiều khó khăn Nhiều vụ hòa giải chỉ tiến hành lấy lệ, hình thức, kéo dài mà cuối cùng vẫn không giải quyết được phải dồn lên cho Tòa án Bởi vậy, việc hòa giải tranh chấp đất đai ở UBND cấp xã không những không đạt được mục đích giảm tải vụ việc cho cơ quan Nhà nước cấp trên hoặc Tòa án mà còn làm tăng áp lực cho Ủy ban nhân dân cấp xã trong điều kiện cán bộ, cơ sở vật chất có hạn, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp của các đương sự, thậm chí còn có thể gây ra những vẫn đề bức xúc trong nhân dân Do đó, Nhà nước nên khuyến khích hòa giải nhưng không nên quy định đây là thủ tục bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện ra Tòa Nếu quy định hòa giải là một thủ tục bắt buộc sẽ tạo nên một thủ tục hành chính mà các bên tranh chấp phải thực hiện trước khi khởi kiện, nội dung này trái với tinh thần cải cách thủ tục hành chính tại UBND nói chung và tủ tục tố tụng tại Tòa án nói riêng Một vấn đề đặt ra nếu không quy định hòa giải phải qua UBND cấp xã thì nguy cơ tranh chấp đến thẳng “cửa Tòa” sẽ đội lên bội phần Thực tế cho thấy,nếu để cho các bên tự thương lượng với nhau mà không có “trọng tài” thì tỷ lệ thành công chắc chắn không cao Qua hòa giải tại UBND cấp xã sẽ góp phần hạn chế tình trạng “đáo tụng đình” Tuy nhiên, tôi cho rằng với thực tế như đã nêu trên thì dù có hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã, các vụ tranh chấp đều phải được đưa ra Tòa án để giải quyết.
Theo tôi, việc xây dựng các quy định pháp luật phải dựa trên những điều kiện thực tế chứ không thể đi từ một lý thuyết để nâng lên thành luật và áp dụng vào thực tiễn.Về cơ bản các vụ tranh chấp dù đã qua hòa giải tại UBND cấp xã đều được đưa ra giải quyết tạiTòa án, với tình hình thực tế này nên bãi bỏ quy định hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã.Như vậy còn tránh được những hệ lụy do kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp và tình trạng luật quy định một đằng, hòa giải viên tiến hành một nẻo.
Phân định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa TAND và UBND
Luật đất đai năm 2013 được ban hành thay thế cho Luật Đất đai năm 2003 đã có những thay đổi rất nhiều về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Sự thay đổi kịp thời về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND và Tòa án nhân dân trong Luật Đất đai năm 2013 đã cơ bản đáp ứng được những yêu cầu về giải quyết tranh chấp đất đai của người dân Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn những bất cập trong thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, đòi hỏi nhà nước ta phải có những thay đổi để công tôii quyết tranh chấp đất đai được hiệu quả hơn.
Theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do UBND hoặc Tòa án nhân dẫn giải quyết UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 lựa chọn giải quyết thì UBND mới có thẩm quyền giải quyết Theo tôi thì việc quy định cho UBND là cơ quan có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp đất đai trên là không phù hợp, bởi những lý do sau:
Thứ nhất UBND không phải là cơ quan chuyên xét xử, mà UBND là cơ quan quản lý hành chính nhà nước, chuyên thực hiện việc quản lý Vì vậy các kỹ năng cũng như chuyên môn trong việc xét xử của UBND là kém hơn so với Tòa án Điều này sẽ ảnh hưởng tới chất lượng của việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai là việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua UBND sẽ phải tuân theo trình tự thủ tục hành chính, việc thu thập tài liệu, chứng cứ, của các cơ quan hành chính là hạn chế hơn so với thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Thứ ba là tính cưỡng chế thi hành của quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND là không cao.
Thứ Tư là kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND thường không được được các đương sự tuân thủ, dẫn đến tình trạng các đương sự tiếp tục khiếu kiệu lên cấp trên hoặc khởi kiện thành một vụ án hành chính Như vậy dẫn đến việc giải quyết tranh chấp đất đai lòng vòng, nhiều cấp, nhiều cơ quan xử lý, gây khó khăn phức tạp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Như chúng ta đã biết Tòa án là một cơ quan xét xử với một cơ cấu tổ chức chặt chẽ từ TAND tối cao xuống đến các tòa án cấp quận, huyện Các cán bộ Tòa án phần lớn được đào tạo về pháp luật một cách cơ bản, có nghiệp vụ xét xử, giải quyết tranh chấp. Mặt khác, pháp luật về tố tụng dân sự cũng đã giao cho Tòa án những thẩm quyền nhất định để họ thực hiện nhiệm vụ của mình Vì vậy có thể nói, đây là một cơ quan có đủ khả năng, điều kiện nhất để giải quyết tốt các tranh chấp dân sự nói chung và các tranh chấp đất đai nói riêng Thực trạng hiện nay, năng lực của cán bộ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc hệ thống UBND còn hạn chế Vụ việc tranh chấp đất chưa có GCNQSDĐ thường rất phức tạp Chính vì vậy, công tôii quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai do UBND giải quyết đạt hiệu quả chưa cao, dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài, giải quyết nhiều lần vẫn chưa dứt điểm Căn cứ pháp lý về thủ tục giải quyết của UBND hiện nay là Luật khiếu nại, tố cáo nên không phù hợp với việc giải quyết tranh chấp đất đai Từ những vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nêu trên của UBND, theo tôi nên giao toàn bộ các tranh chấp đất đai cho TAND giải quyết Đối với những loại đất chưa có GCNQSDĐ, Tòa án tiến hành thụ lý, giải quyết, tòa án cần hỏi ý kiến UBND cấp có thẩm quyền về sự hợp pháp của việc sử dụng đất đó Căn cứ vào pháp luật của Nhà nước cần có sự phối hợp để điều tra, xác minh và tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý về đất đai Có như vậy mới tránh được tình trạng sai sót, thiếu nhất quán trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Từ những lý do trên tôi đề xuất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, các giao dịch dân sự về đất đai nên giao hoàn toàn cho cơ quan có chuyên môn xét xử đó là Tòa án nhân dân giải quyết Còn Ủy ban nhân dân chỉ giải quyết những khiếu kiện liên quan đến việc thu hồi, giải tòa mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Như vậy sẽ bảo đảm được việc giải quyết tranh chấp đất đai được giải quyết hiệu quả hơn Tránh lãng phí thời gian giải quyết tranh chấp đất đai Bên cạnh đó, tiếp tục phát huy vai trò của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai qua việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho đội ngủ thẩm phán, thư ký Tòa án Nhằm nâng cao hiệu quả của công tôii quyết tranh chấp đất đai, cần chú trọng đến việc bồi dưỡng thường xuyên cho đội ngũ cán bộ tham gia giải quyết các tranh chấp đất đai nói chung và đội ngũ thẩm phán nói riêng; đồng thời cải thiện cơ sở vật chất, điều kiện làm việc của đội ngũ thẩm phán Định hướng về cơ chế tổ chức thực hiện những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Xử lý nghiêm khắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Quận: đã đáp ứng được yêu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội song trong thực tiễn công tác này còn nặng về thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Do đó tình hình giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất đai sai mục đích được giao, được thuê còn xảy ra khá phổ biến
Một trong những khó khăn nhất trong thời gian qua là việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Nói chung, công việc này cũng đáp ứng được một phần việc xây dựng các công trình nhưng còn quá nhiều bất cập, cụ thể: Quá trình tiến hành dài, không dứt điểm; giải quyết vấn đề giá trị bồi thường chưa hợp lý đã gây nên tình trạng khiếu kiện nhiều của người bị thu hồi đất; có những công trình đã giải quyết tốt việc tái định cư cho dân, nhưng cũng có nhiều công trình chưa thỏa mãn được nhu cầu tối thiểu về chỗ ở được như chỗ ở cũ.
Thực tế trong những năm qua, tình hình khiếu kiện về đất đai kéo dài thậm chí ở một số nơi đã nảy sinh các điểm nóng về tranh chấp đất Một nguyên nhân sâu xa của thực trạng này là chính sách pháp luật về quản lý đất đai còn nhiều bất cập Việc cấp giấy CNQSDĐ ở nhiều nơi không được thực hiện nghiêm túc Để khắc phục và hạn chế những yếu kém trên cần phải có giải pháp mang tính tổng thể và toàn diện từ chính sách pháp luật, thiết chế về tổ chức bộ máy, cán bộ, nhanh chóng lập lại kỷ cương trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Trong thời gian tới, chính quyền địa phương cần thực hiện các biện pháp sau để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai:Thường xuyên có chế độ thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất, xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai; Thường xuyên kiểm tra đôn đốc, chấn chỉnh lại công tác tiếp dân, giải quyết đơn thư khiếu nại về tranh chấp đất đai Đảm bảo thực hiện nghiêm túc thời hạn giải quyết khiếu nại tố cáo được quy định ở trong Luật khiếu nại tố cáo; Đẩy nhanh việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đến từng thửa đất, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết khiếu nại về đất đai; Phân công những cán bộ có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm, dám đấu tranh, không ngại va chạm v.v đảm nhận công tôii quyết tranh chấp đất đai của UBND Tăng cường tập huấn nghiệp vụ kịp thời bổ sung những kiến thức về pháp luật đất đai cho cán bộ trực tiếp giải quyết tranh chấp đất đai của UBND Tiến hành rà soát, kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai không còn phù hợp đặc biệt là các quy định về giá đất, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp đất đai Và để những điều này được thực hiện trên thực tế thì pháp luật cần phải quy định rõ hơn về chế tài xử lý đối với những cơ quan, cán bộ, cá nhân và tổ chức có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai Những chế tài này cần được quy định riêng biệt, cụ thể theo luật xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với từng hành vi vi phạm Quan trọng nhất là những chế tài xử lý vi phạm đối với chính tổ chức, cá nhân có nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai thì tính răn đe mới có tính thuyết phục cao.
Bên cạnh đó cần có kế hoạch bồi dưỡng, nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ cán bộ để quyết tranh chấp đất đai, tổ chức tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở Huy động sự tham gia tích cực của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể quần chúng ở cơ sở vào việc hòa giải các tranh chấp đất đai,bên cạnh đó, kịp thời biểu dương, động viên khen thưởng các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai.
Giải pháp đề phòng sự phát sinh tranh chấp đất đai
Ông cha ta từ lâu đời nay đã có câu “phòng bênh hơn chữa bệnh”, vì vậy bên cạnh những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hòa giải tranh chấp đất đai, chúng ta không thể không kể đến những biện pháp nhằm đề phòng, tránh sự phát sinh tranh chấp đất đai như:
Cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho nhân dân Đây là việc làm rất cần thiết vì ý thức pháp luật của người sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ Khi người dân nắm được các quy định của pháp luật về đất đai họ sẽ không vi phạm, từ đó hạn chế được tranh chấp Thậm chí, ngay cả khi xảy ra tranh chấp nếu hiểu biết pháp luật thì họ sẽ dễ dàng chấp nhận quyết định giải quyết đúng đắn của cơ quan có thẩm quyền mà không tiếp tục khiếu nại
Cần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng để xác định quyền sử dụng đất, khi sảy ra tranh chấp thì đây được xem la một chứng cứ quan trọng để chứng minh cho việc ai có quyền sử dụng đất Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở; theo chúng tôi chỉ cấp GCNQSDĐ, còn khi xây dựng nhà trên đất thì thực hiện quy chế đăng ký tài sản trên đất, vì nhà trên đất luôn có biến động, nếu cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở thì không phản ánh đúng biến động của nhà trên đất.
Cần áp dụng giá đất thống nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong quá trình giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, đòi lại đất, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất, TAND các địa phương gặp rất nhiều lúng túng trong việc áp dụng giá các loại đất, làm cho quá trình giải quyết kéo dài, gây ảnh hưởng không tốt về nhiều mặt Bởi vì, giá đất thường xuyên biến đổi theo quy luật cung cầu của thị trường, nên bảng giá đất do UBND cấp Thành phố Hà Nội ban hành theo khung giá củaChính phủ thường không phù hợp với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương.
Do đó cần có một quy định rõ ràng trong việc xác định giá đất theo khung giá nhà nước hay xác định giá đất theo giá thị trường trong khi giải quyết tranh chấp đất đai.