GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
Vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và môi trường sống Nó không chỉ là địa bàn cho các khu dân cư và cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, mà còn là nguồn tài chính tiềm năng, góp phần phát triển kinh tế đất nước và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Giá trị đất đai, hay giá đất, phản ánh tác dụng của đất trong hoạt động kinh tế và là sự thu lợi từ mua bán, tức là tư bản hóa địa tô Giá trị này phụ thuộc vào khả năng thu lợi (địa tô) trong một khoảng thời gian nhất định Quyền lợi đất đai quyết định khả năng thu lợi và giá trị tương ứng, bao gồm giá trị quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, và giá đất được xác định dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phản ánh tổng hòa giá trị địa tô nhiều năm được chi trả một lần Điều này khác với các quốc gia có chế độ tư hữu đất đai, vì giá đất ở Việt Nam là khoản chi để có quyền sử dụng đất lâu dài, không phải giá trị quyền sở hữu Định giá đất là một phần quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, và do tính phức tạp của thị trường, giá đất chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Việc xác định đầy đủ các yếu tố này là cần thiết để xây dựng giá đất công bằng, chính xác và khách quan, phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn nhằm điều tiết thị trường đất đai.
Trong giai đoạn 2015-2019, việc xây dựng bảng giá đất tại Long An chủ yếu dựa vào hai phương pháp: so sánh trực tiếp và thu nhập Tuy nhiên, vào năm 2015, giá đất, đặc biệt là giá đất ở, đã gặp nhiều mâu thuẫn, dẫn đến việc cần điều chỉnh và mời tư vấn xác định lại (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, 2015) Tình trạng này đã ảnh hưởng lớn đến thời gian và kinh phí của nhà nước trong quản lý giá đất Để cải thiện công tác xác định giá đất ở nông thôn và quản lý đất đai tại địa phương, tác giả đã chọn nghiên cứu về "Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An".
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá mức độ tác động của chúng Đồng thời, nghiên cứu cũng nhằm xây dựng mô hình định giá đất để hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất tại thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Mục tiêu của nghiên cứu bao gồm: (1) Nhận diện và xây dựng khung phân tích để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật và kinh tế - xã hội đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An; (2) Ước lượng mô hình định giá đất ở và so sánh với phương pháp tính giá của các cơ quan quản lý nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù hợp hơn, giảm thiểu khoảng cách giữa giá nhà nước quy định và giá giao dịch trên thị trường; và (3) Đề xuất các hàm ý chính sách cho nhà quản trị.
Câu hỏi nghiên cứu
Các yếu tố nào tác động đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung?
Mô hình nghiên cứu nào là phù hợp?
Các chính sách và yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất mà cơ quan quản lý nhà nước cần chú ý bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, nhu cầu thị trường, tình hình kinh tế địa phương, hạ tầng giao thông, và các yếu tố môi trường Việc định giá đất ở nông thôn cũng cần xem xét các yếu tố như tiềm năng phát triển, mức độ đô thị hóa, và chính sách hỗ trợ nông nghiệp Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị đất mà còn quyết định sự phát triển bền vững của khu vực nông thôn.
1.4 Đối tƣợng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Sự tác động của các yếu tố đến giá đất ở nông thôn Đối tượng khảo sát: Giá của đất ở nông thôn tại thành phố Tân An
Các giới hạn của nghiên cứu:
- Phạm vi nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu giá đất ở nông thôn
Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn 5 xã của thành phố Tân An, bao gồm An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Hướng Thọ Phú và Bình Tâm.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ 15/9/2015 đến 15/3/2016
Phân tích thống kê tổng hợp: Tổng hợp và tóm lược các thành quả, kết quả của các nghiên cứu trước đây
Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp được áp dụng để điều tra các yếu tố như đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội và giá cả của các thửa đất ở nông thôn tại năm xã thuộc thành phố Tân An.
Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để phân tích kết quả khảo sát, giúp xác định các tính chất cơ bản của bộ dữ liệu Việc này rất quan trọng trước khi tiến hành phân tích hồi quy.
Phân tích định lượng được thực hiện bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) kết hợp với phần mềm thống kê Stata nhằm đánh giá tác động của các yếu tố đối với giá đất ở nông thôn Nghiên cứu này giúp làm rõ mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế, xã hội và giá trị đất đai, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà hoạch định chính sách và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nông thôn.
Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả định giá bằng mô hình giá đất so với giá đất tại bảng giá để có kết luận phù hợp
1.6 Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo cho các sở ngành
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, cùng với UBND các huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An, đặc biệt là UBND tỉnh Long An, đang tiến hành ước lượng và định giá đất ở cũng như đất ở nông thôn tại thành phố Tân An và các địa phương khác trong tỉnh.
Đề tài này không chỉ nghiên cứu giá đất ở mà còn đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm hỗ trợ công tác tính thuế và thu tiền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai của nhà nước.
1.7 Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần tóm tắt, mục lục, danh mục bảng số liệu, biểu đồ, các chữ viết tắt luận văn có cấu trúc gồm 5 chương:
Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu
Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách
Chương này làm rõ lý do chọn đề tài nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn, tóm tắt phương pháp nghiên cứu và xác định mục tiêu thông qua ba câu hỏi nghiên cứu cụ thể Nguồn số liệu cho nghiên cứu bao gồm cả số liệu sơ cấp và thứ cấp Tác giả cũng nêu rõ ý nghĩa thực tiễn của đề tài và cấu trúc chính của luận văn.
Phương pháp nghiên cứu
Phân tích thống kê tổng hợp: Tổng hợp và tóm lược các thành quả, kết quả của các nghiên cứu trước đây
Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp nhằm điều tra các yếu tố như đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội và giá trị của các thửa đất nông thôn tại 5 xã thuộc thành phố Tân An.
Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để phân tích kết quả khảo sát, giúp xác định các tính chất cơ bản của bộ dữ liệu trước khi tiến hành phân tích hồi quy.
Phân tích định lượng được thực hiện bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) kết hợp với phần mềm Stata nhằm đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất ở nông thôn Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế, xã hội và giá đất, giúp hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản nông thôn.
Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả định giá bằng mô hình giá đất so với giá đất tại bảng giá để có kết luận phù hợp.
Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo cho các sở ngành
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, cùng UBND các huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An, đặc biệt là UBND tỉnh Long An, đang tiến hành ước lượng và định giá đất ở cũng như đất ở nông thôn tại thành phố Tân An và các địa phương khác trong tỉnh.
Đề tài này nghiên cứu các giải pháp thiết thực nhằm xác định giá đất ở, phục vụ cho công tác tính thuế và thu tiền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần tóm tắt, mục lục, danh mục bảng số liệu, biểu đồ, các chữ viết tắt luận văn có cấu trúc gồm 5 chương:
Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu
Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách
Chương này trình bày lý do chọn đề tài nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn, tóm lược phương pháp nghiên cứu và xác định mục tiêu thông qua ba câu hỏi nghiên cứu cụ thể Nguồn số liệu được sử dụng bao gồm cả số liệu sơ cấp và thứ cấp Tác giả cũng nhấn mạnh ý nghĩa thực tiễn của đề tài và cấu trúc chính của luận văn.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO Ư ỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM
Đất đai và giá trị đất đai
2.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất đai, theo Đại từ điển kinh tế thị trường, là phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu tác động từ các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn và sinh vật Đây là một loại tài nguyên thiên nhiên quan trọng và là tư liệu sản xuất, bao gồm tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.
Diện tích bề mặt trái đất bao gồm các yếu tố môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, lớp trầm tích, nước ngầm và khoáng sản, cùng với hệ thực vật và động vật, cũng như các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại Lãnh thổ được hiểu là không gian cư trú của cộng đồng dân tộc, trong khi đất là lớp bề mặt trái đất với nghĩa rộng hơn thổ nhưỡng Đất đai là kết quả của mối quan hệ giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong một lãnh thổ cụ thể.
2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Đất đai còn được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ có đất và trái đất Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội sau:
Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các yếu tố lý hóa sinh của môi trường đất, cùng với các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng liên quan đến đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con người
Tính bất định của đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai tạo ra giá trị hữu hình và vô hình, dẫn đến việc giá trị đất đai không được xác định một cách nhất quán mà mang tính ngẫu nhiên Điều này là nguyên nhân hình thành chức năng xác định giá đất.
2.1.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai
Giá đất, giống như các loại hàng hóa thông thường khác, được hình thành từ quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường Nó là biểu hiện bằng tiền của giá trị, trong đó giá trị thị trường của đất đai phản ánh giá trị trao đổi của nó Để hiểu rõ bản chất của giá cả đất đai, cần nghiên cứu tổng quan các quan điểm về giá trị từ các trường phái kinh tế học khác nhau như kinh tế học chính trị Mác xít, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi.
Theo kinh tế học chính trị Mác-xít, hàng hóa có hai thuộc tính cơ bản: giá trị sử dụng và giá trị Giá trị sử dụng là đặc tính tự nhiên của hàng hóa, cho phép nó thỏa mãn nhu cầu của con người.
Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa
Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì nó không phải là sản phẩm do con người tạo ra và không chứa đựng lao động xã hội.
Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai không chỉ có tính hữu dụng mà còn là đối tượng trao đổi trên thị trường, do đó, nó mang giá trị trao đổi.
Quan điểm này không đề cập đến giá trị sức lao động, mà tập trung vào giá trị sử dụng của sản phẩm, tức là khả năng đáp ứng mong muốn của con người Năng lực trao đổi của giá trị sử dụng với các sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi giao dịch trên thị trường.
Mặc dù hai quan điểm này có giá trị lý thuyết, nhưng khi áp dụng vào thực tế, chúng vẫn bộc lộ nhiều thiếu sót và hạn chế trong việc giải thích quá trình hình thành giá trị đất đai trong đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004).
Quan điểm kinh tế học hành vi cung cấp cái nhìn thực tế hơn về việc hình thành giá trị đất đai, bổ sung cho lý thuyết marketing hiện đại Theo đó, giá trị của sản phẩm hàng hóa được chia thành hai loại: giá trị hữu hình, liên quan đến chi phí sản xuất, và giá trị vô hình, phụ thuộc vào tâm lý và mong muốn của người tiêu dùng, cũng như vị thế thương hiệu trong tâm trí họ (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
2.1.3.2 Các hình thái của giá trị đất đai
Giá trị trong lĩnh vực bất động sản là bản chất nội tại thể hiện qua nhiều hình thái khác nhau tùy thuộc vào tình huống và mục đích Trong thực tế, chúng ta thường gặp các loại giá trị như giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường.
Giá trị cảm nhận liên quan đến lợi ích mà người tiêu dùng nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai, thể hiện trạng thái tâm lý của họ khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ Các loại giá trị cảm nhận bao gồm giá trị tình cảm, giá trị nghệ thuật và giá trị nhận thức, phản ánh sâu sắc mối quan hệ giữa con người và môi trường xung quanh.
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người, thể hiện sự sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ Mối quan hệ giữa giá trị tài chính và giá trị cảm nhận được minh họa qua bản đồ giá trị, với đường cân bằng giữa hai trục này phản ánh quy luật tiền nào của nấy Giá trị tài chính được biểu hiện thông qua các loại giá cả như giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường.
Thẩm định giá đất đai (định giá đất)
Thẩm định giá, theo từ điển Oxford, được định nghĩa là ước tính giá trị bằng tiền của một vật hoặc tài sản Giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, bổ sung rằng thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ nhằm phục vụ một mục đích đã được xác định.
Thẩm định giá, theo Giám đốc marketing của AVO, Marrone, là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của tài sản và mục đích thẩm định Quá trình này bao gồm việc thu thập, so sánh và phân tích dữ liệu thị trường bởi các thẩm định viên, từ đó hình thành giá trị cho tài sản được thẩm định.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, Singapore, thẩm định giá là một nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định tại một thời điểm Quá trình này cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại hình đầu tư khác nhau.
Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội Việt Nam
Thẩm định giá là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị tài sản bằng tiền, dựa trên quy định của Bộ luật dân sự và giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá đất là một hoạt động chuyên môn quan trọng, nhằm ước tính giá trị của lô đất theo thị trường tại một thời điểm cụ thể Hoạt động này phục vụ cho các mục đích xác định trước bằng cách áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
Quản lý nhà nước về đất đai
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, đóng vai trò thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của quốc gia Do đó, việc quản lý đất đai một cách chặt chẽ và thống nhất là nhiệm vụ hàng đầu của mỗi quốc gia.
Sau khi chiến tranh kết thúc, Việt Nam đang trong giai đoạn củng cố, dẫn đến nhiều bất cập và thiếu nhất quán trong quản lý nhà nước về đất đai Tình trạng này gây ra tranh cãi và trì trệ trong việc thực hiện các chính sách, chủ trương liên quan đến đất đai, thậm chí còn gây thất thoát cho nhà nước.
Từ năm 2003 đến 2013, Luật Đất đai quy định rằng "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu" và mở rộng quyền cho người sử dụng đất Mặc dù công tác quản lý nhà nước về đất đai có vẻ ổn định, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập chưa được giải quyết Theo tác giả, khung và bảng giá đất do nhà nước ban hành hiện nay có sự chênh lệch lớn, thấp hơn thực tế, dẫn đến hai nhóm hệ quả đáng lưu ý.
- Làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp thu tiền sử dụng đất cũng như tính thuế sử dụng đất
Quá trình quy hoạch sử dụng đất và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thường gây ra sự không đồng tình và phản ứng mạnh mẽ từ người dân, dẫn đến việc chậm tiến độ các dự án và tạo khó khăn cho nhà đầu tư Bài viết này sẽ tập trung vào hai vấn đề quan trọng liên quan đến định giá đất của nhà nước, bao gồm thu tiền sử dụng đất và tính thuế sử dụng đất.
* Vấn đề về thu tiền sử dụng đất
Kể từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp lý mới nhằm thay thế các văn bản cũ để phù hợp với tình hình thực tế trong việc thu tiền sử dụng đất Trong số đó, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP là những văn bản quan trọng.
Các văn bản pháp lý mới đã góp phần khắc phục những hạn chế và bất cập trong các quy định trước đây liên quan đến thu tiền sử dụng đất.
Thống nhất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngoài trong quy định này.
Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất dựa trên các phương pháp định giá do Chính phủ quy định, kết hợp với giá trị thửa đất hoặc khu đất phù hợp với đối tượng sử dụng Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất giúp khắc phục những tồn tại trong xác định giá đất, đặc biệt là trong việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân Điều này không chỉ góp phần cải cách thủ tục hành chính mà còn giảm chi phí cho toàn xã hội.
Mặc dù có quy định rõ ràng về các phương pháp định giá đất, giá đất ở địa phương vẫn do UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất Bảng giá này được ban hành dựa trên khung giá đất do Chính phủ quy định định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng Điều này hạn chế khả năng định giá đất phù hợp với nhu cầu phát triển của thị trường.
* Vấn đề tính thuế sử dụng đất
Việc tính và thu thuế sử dụng đất, đặc biệt là đất phi nông nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra nguồn ngân sách cần thiết cho nhà nước Hiện tại, các quy định về thu thuế sử dụng đất đang được thường xuyên bổ sung và sửa đổi để phù hợp với tình hình phát triển và hội nhập của đất nước.
Trong thời gian qua, hệ thống chính sách tài chính liên quan đến đất đai của Việt Nam đã được hoàn thiện, tạo ra một hệ thống thu ngân sách đầy đủ Tuy nhiên, cần giải quyết một số vấn đề như xác định giá đất phù hợp với biến động thị trường để không làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước Việc khấu trừ tiền sử dụng đất cũng cần được điều chỉnh hợp lý, đặc biệt là mức giá do nhà nước quy định trong bồi thường và giải phóng mặt bằng.
2.3.2 Các phương pháp định giá đất đai
Luật Đất đai năm 2013, cùng với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, quy định chi tiết về giá đất và phương pháp định giá đất tại Việt Nam Theo đó, việc xác định giá đất được thực hiện thông qua 5 phương pháp chính, bao gồm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, và tư vấn xác định giá đất.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá đất hiệu quả, dựa trên việc phân tích giá của các thửa đất trống tương tự Phương pháp này xem xét các yếu tố như mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý của quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá Qua đó, nó giúp xác định giá trị của thửa đất cần định giá một cách chính xác và hợp lý.
Phương pháp chiết trừ là một kỹ thuật định giá đất, áp dụng cho những thửa đất có tài sản gắn liền Phương pháp này thực hiện bằng cách loại bỏ giá trị của tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm cả giá trị đất và giá trị tài sản.
Phương pháp thu nhập là cách định giá đất dựa trên tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm trên mỗi đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất này được tính theo mức cao nhất của tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước trong tỉnh, tại thời điểm định giá đất.
Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu
Năm 2000, Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely đã giới thiệu lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong tạp chí Đô thị học tại Vương quốc Anh, nhấn mạnh rằng giá trị nhà ở phụ thuộc vào hai yếu tố chính: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội gắn liền với địa điểm, trong khi chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý như diện tích sàn và số lượng phòng tắm Qua khảo sát tại Hà Nội, các tác giả đã phát triển một hàm hồi quy với hai biến về chất lượng (diện tích đất, số tầng) và ba biến về vị thế (khoảng cách đến trung tâm, lối tiếp cận tốt, khu phố Pháp), cho thấy rằng tất cả các biến này đều ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Hà Nội.
Các phân vùng chức năng đất đai được hình thành từ sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất Người tiêu dùng và nhà sản xuất với nhu cầu khác nhau sẽ chọn nơi cư trú hoặc đặt xí nghiệp phù hợp, dẫn đến sự phân chia các khu vực sử dụng đất với khoảng cách vị thế khác nhau từ trung tâm Sự phân vùng này được thể hiện rõ trong Hình 2.4.
Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000
Theo Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai là yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai; trong khi kinh doanh thương mại và dịch vụ ưu tiên vị thế, thì sản xuất công nông nghiệp lại chú trọng vào chất lượng tự nhiên Cá nhân và tổ chức sẽ chọn vị trí định cư và nơi sản xuất dựa trên vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của họ Những người có vị thế xã hội cao thường có thu nhập cao, cho phép họ chi trả mức giá cao hơn cho đất Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ và tương tác lẫn nhau.
Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến
Hình 2.4 Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế
Thương mại và dịch vụ
Khu mua bán và văn phòng
Khu công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc phân vùng chức năng đất đai trong không gian Chi phí thời gian (T) được tính theo công thức T = 1/t, trong đó t là thời gian di chuyển từ nơi cư trú đến trung tâm Giá trị của T cũng thể hiện lợi ích thu được từ một lần giao dịch tại trung tâm, với thời gian lưu thông là t.
Những người có thu nhập cao thường có giá trị thời gian lớn hơn, dẫn đến việc cạnh tranh cho các vị trí trung tâm Họ tìm cách giảm thiểu chi phí thời gian và sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho việc sử dụng đất, nhờ vào khoản tiết kiệm thời gian mà họ đạt được.
Ngoài ra, T, t và s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt ↔ T = 1/t = v/s Trong đó:
T: biến số phản ánh vị thế của đất đai t: thời gian lưu thông s: khoảng cách v: vận tốc lưu thông
Để nâng cao giá trị đất đai, cần tăng tốc độ lưu thông và giảm khoảng cách di chuyển Việc cải tạo và nâng cấp hệ thống giao thông sẽ dẫn đến sự gia tăng vị thế đất đai, từ đó làm tăng giá trị bất động sản.
2.4.2 ý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic
Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy hedonic và đã đặt ra thuật ngữ “mô hình định giá thụ hưởng hedonic” Mô hình này phát triển từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster, giúp hiểu rõ hơn về cách giá trị của hàng hóa được định hình dựa trên các đặc tính của chúng.
Mô hình định giá hedonic, được hình thành từ sự không đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng và sở thích của người tiêu dùng, nhằm tính giá trị và số lượng thuộc tính dựa trên các sản phẩm quan sát Theo lý thuyết của Lancaster, sự thỏa dụng của người tiêu dùng đến từ các đặc tính của sản phẩm, không phải từ sản phẩm trực tiếp Mỗi đặc tính sản phẩm tạo ra tiện ích riêng, và các sản phẩm có thể được phân nhóm dựa trên những tiện ích này, ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
Rosen đã phát triển mô hình hedonic phi tuyến tính về cung và cầu cho các đặc tính hàng hóa đặc biệt, tập trung vào mối quan hệ giữa giá và các thuộc tính hàng hóa thông qua mô hình hồi quy Ông chỉ ra rằng có mối quan hệ nghịch chiều giữa lượng cầu và giá, khẳng định rằng khi thu nhập tăng, người tiêu dùng sẽ điều chỉnh mức chi trả cho các thuộc tính hàng hóa Mức giá mà người mua sẵn sàng chi trả bị ảnh hưởng bởi thỏa dụng từ hàng hóa, thu nhập và các yếu tố liên quan đến thị hiếu Trong trạng thái thị trường cân bằng, người mua và người bán đều tối đa hóa hành vi của mình, nơi lượng hàng hóa mà người bán muốn bán bằng với lượng hàng hóa mà người mua sẵn sàng mua, từ đó hình thành mức giá cân bằng theo phương pháp hedonic.
Nghiên cứu của Dunse và Jones (1998), Chin và Chau (2002) giả định rằng thị trường hoạt động trong môi trường cạnh tranh hoàn hảo với nhiều người mua và người bán, không ai có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá tài sản Người tham gia thị trường được tự do gia nhập và rời khỏi, với giả định rằng họ có thông tin hoàn hảo về sản phẩm và giá cả Do giá trị lớn của bất động sản, người mua thường tìm hiểu kỹ lưỡng về các thuộc tính của ngôi nhà trước khi ra quyết định Thông tin liên quan như giá cả và đặc điểm của bất động sản thường có sẵn qua báo chí hoặc từ các nhà môi giới Đối với người bán, việc nắm vững thông tin về thị trường giúp tối ưu hóa lợi nhuận Tuy nhiên, thực tế cho thấy thông tin thường không hoàn hảo, khiến mô hình hedonic chỉ áp dụng trong điều kiện cân bằng thị trường.
Phương pháp định giá hedonic hiện nay được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển Theo Brent R Moulton (2001), Mỹ là quốc gia đầu tiên vào năm 1968 áp dụng phương pháp này để tính giá nhà ở dựa trên các đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm, vị trí và máy điều hòa Đến năm 1974, chỉ số giá nhà tính theo phương pháp hedonic đã được đưa vào hệ thống tài khoản quốc gia Hoa Kỳ Đến năm 1987, Mỹ chính thức áp dụng phương pháp này để tính chỉ số giá nhà cho thuê.
Các nghiên cứu trước đây về giá thị trường cho thấy các thuộc tính chính của nhà ở được chia thành hai loại: định tính và định lượng Nổi bật trong số đó là các yếu tố về vị trí, cấu trúc và hạ tầng, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản.
Yếu tố vị trí được xem xét ở hầu hết các nghiên cứu về giá nhà ở và đất ở
Yếu tố vị trí, đặc biệt là khoảng cách từ ngôi nhà đến trung tâm, đã được nghiên cứu rộng rãi và chứng minh có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà ở qua các mô hình hedonic (Follain và Jimenez, 1985; Bajari và Kahn, 2007; Frew và Jud, 2003; Limsombunchai et al, 2004).
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng số lượng phòng khách, phòng ngủ, phòng tắm và diện tích sàn có mối liên hệ tỷ lệ thuận với giá nhà Người mua thường sẵn lòng chi trả nhiều hơn cho không gian sống rộng rãi, đặc biệt là các không gian chức năng Những ngôi nhà có diện tích lớn hơn đáp ứng tốt nhu cầu của các gia đình đông thành viên và những người có khả năng tài chính để tận hưởng một tiêu chuẩn sống cao hơn.
Tóm lược các nghiên cứu liên quan
Hiện tượng các biến có liên quan đến nhau trong môi trường đất đai là một vấn đề đáng chú ý Những thửa đất gần đường giao thông thường chịu ảnh hưởng lớn từ ô nhiễm tiếng ồn và nồng độ chất ô nhiễm không khí cao hơn Hình dáng không chuẩn tắc kết hợp với diện tích hoặc chiều rộng mặt tiền lớn khiến việc tách biệt các biến độc lập trở nên khó khăn trong việc định giá thửa đất Do đó, giả định rằng thị trường bất động sản đang ở trạng thái cân bằng là rất quan trọng, vì khi thị trường mất cân bằng, giá cả có thể biến động, làm cho các ước tính về tác động của các biến độc lập trở nên không có ý nghĩa.
Khi nghiên cứu, cần tổng quan điều kiện địa bàn và mô hình giá hedonic để xác định xem thị trường nơi áp dụng mô hình này có đáp ứng các giả định cần thiết hay không Việc này đảm bảo rằng ứng dụng mô hình sẽ mang lại kết quả chính xác và có ý nghĩa.
2.5 Tóm lƣợc các nghiên cứu liên quan 2.5.1 Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới
Hầu hết các nghiên cứu tiên nghiệm toàn cầu áp dụng phương pháp hedonic để xác định mối quan hệ giữa các thuộc tính được xem xét và giá trị tài sản trong thị trường nhà ở.
Các nghiên cứu về thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi Lancaster
(1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson
Theo nghiên cứu của Ridker (2003) và nhiều tác giả khác, giá nhà chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Các đặc điểm kết cấu của ngôi nhà như diện tích, số lượng phòng và loại hình xây dựng đóng vai trò quan trọng Bên cạnh đó, đặc điểm khu dân cư như khoảng cách đến nơi làm việc, chất lượng trường học và tỷ lệ tội phạm cũng tác động đáng kể Cuối cùng, môi trường sống, bao gồm chất lượng không khí, nguồn nước và mức độ tiếng ồn, là những yếu tố không thể bỏ qua khi xem xét giá trị bất động sản.
Nghiên cứu của Sander và Plasky (2008) tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ cho thấy người dân rất coi trọng các khu nhà có không gian xanh và dễ dàng tiếp cận khu vui chơi giải trí Đồng thời, Selim (2009) cũng chỉ ra rằng các yếu tố như kích thước ngôi nhà, số lượng phòng, loại hình nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước và hồ bơi là những biến số quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Mô hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng tổng quát:
S: Đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng nhà, loại hình xây dựng và một số nhân tố khác
N: Đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác
Z: Môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn và các yếu tố khác
Mô hình chi tiết hơn có dạng:
Pi = α0 + α1S1i + α2iS2i + … + αkiSki + β1N1i + β2N2i + … + βmNmi + γaZai
Các nghiên cứu về định giá đất được thực hiện bởi Chicoine (1981), Burt
Nghiên cứu của M Turner (2005) chỉ ra rằng chất lượng môi trường sống, cảnh quan, an ninh khu vực và sự thân thiện của hàng xóm ảnh hưởng đến giá đất A V Xevaxtianov (2007) cũng nhấn mạnh rằng các yếu tố như khả năng tiếp cận đến trung tâm đô thị, dịch vụ công cộng, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, mức độ phát triển của dịch vụ công cộng, môi trường và khí hậu đều có tác động quan trọng đến giá đất ở khu dân cư.
Nghiên cứu của IU Kochetkov và N Kalinina (2007) tại S Peterburg, Nga, đã phân tích 211 giao dịch bất động sản thương mại, cho thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa giá thuê mặt bằng và vị trí Kết quả chỉ ra rằng vị trí trên đại lộ Nepxki có ảnh hưởng đáng kể, làm tăng giá thuê mặt bằng cửa hàng gần gấp đôi so với các con đường khác.
Bajari và Kahn (2007) đã áp dụng mô hình hedonic để phân tích nhu cầu nhà ở và đánh giá các chi phí cũng như lợi ích của việc mở rộng đô thị Mặc dù việc mở rộng đô thị mang lại lợi ích như khả năng sở hữu đất hoặc nhà ở lớn hơn, nhưng cũng đi kèm với chi phí, đặc biệt là thời gian di chuyển từ nhà đến nơi làm việc Nghiên cứu cho thấy người dân sẵn lòng trả mức giá cao hơn để giảm thiểu thời gian đi lại, trong khi họ cũng chấp nhận mức giá thấp hơn để có cơ hội sở hữu bất động sản rộng rãi hơn.
Gabriel Kayode Babawale (2011) đã nghiên cứu các yếu tố ngoại tác ảnh hưởng đến giá bất động sản (BĐS) bằng mô hình hedonic, xem xét các yếu tố như khoảng cách từ BĐS đến nhà thờ, nơi làm việc, an ninh và chỗ đậu xe Kết quả từ mô hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác từ nhà thờ có ảnh hưởng tiêu cực đến giá BĐS, cụ thể là BĐS càng xa nhà thờ thì giá trị càng cao.
Nghiên cứu của Bernardo (2002) áp dụng mô hình hedonic để đánh giá ảnh hưởng của môi trường đến giá trị căn hộ tại Brasilia, Brazil, đặc biệt là tác động của ô nhiễm từ nhà máy xử lý nước thải Nghiên cứu phân tích bốn mô hình với 20 biến, bao gồm thu nhập bình quân đầu người, diện tích căn hộ, khoảng cách tới trung tâm, tác động môi trường, thời gian sở hữu, số phòng ngủ, và các tiện ích xung quanh như nhà để xe, thang máy, cửa hàng, và dịch vụ công cộng Kết quả cho thấy biến môi trường là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất, với giá trị căn hộ giảm khi gần nhà máy xử lý nước thải.
Nghiên cứu thực nghiệm toàn cầu cho thấy mô hình giá hedonic hiệu quả trong việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, bao gồm vị trí, loại nhà, tiện ích, tuổi thọ, kiểu dáng tòa nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và nơi làm việc, an ninh, chỗ đậu xe, diện tích sàn, mức độ trang trí, số tầng, môi trường xung quanh, khu vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch và chất lượng không khí Tất cả những yếu tố này đều có tác động tích cực đến giá bất động sản và giá nhà ở.
2.5.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (2004) Kết quả, tại thời điểm nghiên cứu đã đưa ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ ở nước ta
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Kết quả cho thấy các yếu tố chính tác động đến giá bao gồm diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến mặt tiền đường, với vị trí bất động sản là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất.
Ln(PRICE) = β0 + β1AREA + β2H_AREA + β3CBD + β4DIS_ROAD + β5LC + β6SF + β7SH + β8ST + β9TR + β10USE + εi
Ln(PRICE): logarit nêbe của giá BĐS AREA: Diện tích đất (m 2 )
H_AREA: Diện tích nhà (m 2 ) CBD: Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm (km) DIS_ROAD: Khoảng cách từ BĐS tới mặt tiền đường (m) LC: Vị trí
SF: Chiều rộng đường hẻm phía trước (m)
SH: Hình dáng BĐS ST: Số tầng
Sân thượng là không gian quan trọng trong thiết kế nhà ở, thường được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau Theo nghiên cứu của Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012), mô hình Hedonic đã được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố Cần Thơ Việc hiểu rõ vai trò của sân thượng có thể giúp nâng cao giá trị bất động sản và thu hút người thuê.
Nghiên cứu ứng dụng mô hình hedonic đã chỉ ra rằng giá nhà cho thuê chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, bao gồm diện tích sàn, số tầng, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê, hình thức cho thuê, thời hạn thuê, điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng, chi phí tăng thêm và giá cho thuê trước đây Đặc biệt, giá cho thuê trước đây được xác định là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại.
Ln (PRICE) = β0 + β1FAREA + β2FLOOR + β3DESIGN + β4LC + β5MS + β6TERM + β7E + β8ADJ + β9PRV + β10EXE
PRICE: Giá căn hộ chung cư cho thuê FAREA: Diện tích sàn cho thuê
FLOOR: Số tầng của căn hộ DESIGN: Hình thức cho thuê LC: Vị trí tọa lạc
PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Sử dụng phương pháp hồi quy đa biến theo quy trình nghiên cứu nền tảng trong kinh tế lượng của Ramu Ramanathan
Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu thực hiện đề tài
Nguồn: Kinh tế lượng ứng dụng, Ramanathan, 2002
Các bước thực hiện nghiên cứu:
Để thực hiện luận văn này, bước đầu tiên là nghiên cứu lý thuyết về kinh tế và thị trường bất động sản, cùng với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và giá đất Tiếp theo, cần tham khảo tài liệu nghiên cứu về giá đất để có cái nhìn sâu sắc hơn.
Bước 2: Tìm kiếm dữ liệu thích hợp cho mô hình Dữ liệu tác giả sử dụng từ việc đi khảo sát thực tế tại các xã đã chọn
Bước 3: Lựa chọn các biến, định nghĩa và xử lý biến
Bước 4: Thiết lập mô hình dựa vào khung lý thuyết và các biến đã chọn lọc
Bước 5: Ước lượng mô hình
Bước 6: Kiểm tra xem có vi phạm giả thiết hay không Nếu có, cần thiết lập lại mô hình và quay lại bước 5 để điều chỉnh cho chính xác, đảm bảo tuân thủ các giả thiết và có thể giải thích thực tế Khi mô hình đạt tiêu chuẩn thống kê và đáp ứng giả thiết, chúng ta sẽ tiến tới bước 7.
Bước 7: Diễn giải kết quả dựa vào mô hình
Bước 8: Ứng dụng mô hình hồi quy bội
Bước 9: Tổng hợp các kết quả diễn giải, đưa ra những gợi ý chính sách.
Nội dung nghiên cứu
Nhận diện các yếu tố tác động đến giá đất ở và đánh giá mức độ ảnh hưởng của chúng là cơ sở để xác định tiêu chí phân cấp vị trí đất và mức giá tương ứng cho từng vùng Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng bảng giá đất, quyết định độ chính xác của thông tin giá trị đất đai.
Đánh giá kết quả định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân tích hồi quy là cần thiết để xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất ở Ngoài ra, việc phân cấp vị trí đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất đai hiện nay.
Đánh giá công tác định giá đất đai và xây dựng bảng giá đất năm 2014 cho tỉnh Long An trong giai đoạn 2015-2019 cho thấy sự không khớp giữa bảng giá quy định và biến động giá đất thực tế tại thành phố Tân An Qua đó, những hạn chế trong phương pháp định giá đất, đặc biệt là đối với đất ở nông thôn, được làm rõ, phản ánh sự cần thiết phải cải thiện quy trình định giá để phù hợp hơn với thị trường.
Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:
3.3.1.1 Phương pháp phân tích, tổng hợp
Tác giả áp dụng phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp từ tài liệu, số liệu thống kê và các nghiên cứu khoa học đã được công bố, sau đó tiến hành phân tích và tổng hợp các thông tin này.
3.3.1.2 Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp này áp dụng các chỉ tiêu như nhỏ nhất, trung bình, lớn nhất, tỷ lệ và tần suất để phân tích thực trạng giao dịch chuyển nhượng đất đai tại các xã thuộc thành phố Tân An.
Bài viết so sánh giá đất ở nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An, dựa trên bảng giá do UBND tỉnh Long An ban hành và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Qua việc phân tích hồi quy, bài viết đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá, đồng thời so sánh các phương pháp định giá theo quy định pháp luật và phương pháp hiện tại tại Tân An Mô hình hồi quy được sử dụng để xác định phương pháp định giá tối ưu, chính xác và hiệu quả nhất, nhằm hỗ trợ công tác quản lý giá đất của các cơ quan nhà nước.
3.3.1.4 Phương pháp thống kê suy diễn
Phương pháp thống kê suy diễn được áp dụng để mở rộng kết quả nghiên cứu từ 5 xã, nhằm xác định giá trị đất ở trên toàn bộ địa bàn thành phố Tân An và các khu vực trong tỉnh.
3.3.1.5 Phương pháp định lượng Ứng dụng mô hình hồi quy đa biến để nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực các xã thuộc thành phố Tân An
Theo kế hoạch ban đầu, tác giả dự định khảo sát khoảng 40 phiếu tại mỗi xã Cuối cùng, với 207 thửa đất có giao dịch chuyển nhượng, tác giả đã xác lập 207 mẫu, bao gồm 24 chỉ mục khảo sát và 18 biến số để đưa vào mô hình nghiên cứu.
Quy trình thu thập dữ liệu bắt đầu bằng việc tác giả xin giấy giới thiệu từ cơ quan và liên hệ với cán bộ địa chính tại năm xã: An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Bình Tâm và Hướng Thọ Phú Tác giả đã đề nghị cung cấp thông tin về chuyển nhượng nhà ở và đất ở trong hai năm 2014 và 2015, bao gồm họ tên người nhận chuyển nhượng, số tờ bản đồ, số thửa, vị trí, diện tích, chiều rộng mặt tiền, tình trạng giấy CNQSDĐ, môi trường, hạ tầng xã hội, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác thải, mật độ giao thông, quy hoạch và giá chuyển nhượng Ngoài ra, tác giả cũng tính toán khoảng cách đến trung tâm xã và thành phố từ bản đồ địa chính, đồng thời kiểm tra thông tin quy hoạch qua bản đồ quy hoạch sử dụng đất và bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết.
Tiến hành khảo sát các thông tin còn thiếu hoặc nghi ngờ về độ chính xác của các thửa đất chuyển nhượng, bao gồm tình trạng môi trường, viễn thông, cấp điện, cấp nước, và giá thực tế chuyển nhượng.
Tổng hợp số liệu khảo sát bằng phần mềm Excel để tạo bảng dữ liệu phục vụ xây dựng và kiểm định hàm hồi quy, nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An Chi tiết khảo sát được trình bày trong Phụ lục số 1.
Mô hình giá hedonic được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông thôn, đồng thời đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố đến biến phụ thuộc theo yêu cầu của luận văn Phân tích hồi quy được thực hiện thông qua phần mềm Stata 12.
Biến phụ thuộc trong nghiên cứu này là giá của 1 m² đất ở nông thôn, được đo bằng VNĐ/m² Đây là biến định lượng, do đó không cần sử dụng thang đo để mã hóa.
- Đơn giá đất được tính bằng cách lấy giá đất lô đất chia cho phần diện tích đất được công nhận hoặc giao dịch
Giá đất được xác định bằng cách trừ giá trị còn lại của công trình khỏi giá giao dịch thành công của bất động sản Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, tác giả chỉ tập trung khảo sát giá trị của thửa đất mà không xem xét đến giá trị của công trình trên đất.
Biến 1: culy1 là khoảng cách từ thửa đất ở đến trung tâm xã, nơi có các cơ quan hành chính như UBND, Trạm Y tế và sân vận động Đây là biến định lượng, đo bằng kilomet, được xác định chính xác từ vị trí thửa đất đến trung tâm xã qua bản đồ địa chính theo hệ tọa độ VN-2000 Các thửa đất gần trung tâm xã thường có khả năng đáp ứng nhu cầu thiết yếu cao hơn và sinh lợi lớn hơn, dẫn đến giá trị cao hơn so với các lô đất xa trung tâm Do đó, hệ số β2 có dấu kỳ vọng âm.
Biến 2: culy2 là khoảng cách từ thửa đất ở đến trung tâm thành phố, được đo bằng kilomet từ vị trí lô đất đến giao lộ Quốc lộ 1A với đường Hùng Vương Khoảng cách này ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu thiết yếu của con người; các thửa đất gần trung tâm có giá trị cao hơn do khả năng sinh lợi lớn hơn Do đó, hệ số β3 có dấu kỳ vọng âm.
Biến 3, được gọi là crong, chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất và được đo bằng mét Mặt tiền rộng không chỉ thuận lợi cho việc xây dựng nhà ở mà còn cho các mục đích kinh doanh và cho thuê, do đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất Hệ số β4 có dấu kỳ vọng dương.
Các giả thiết nghiên cứu
Mô hình ước lượng bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) dựa trên các giả thiết cơ bản, bao gồm ước lượng tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất.
Mô hình hàm hồi quy có dạng: y i 1 2 x 2 i 3 x 3 i k x ki u i
Giả thiết 1: Các giá trị của X được xác định trước và không phải là đại lượng ngẫu nhiên
Giả thiết 2: Đại lượng sai số ngẫu nhiên Ui có kỳ vọng bằng 0, nghĩa là:
Giả thiết 3: Các sai số ngẫu nhiên có phương sai bằng nhau (phương sai thuần nhất): Var (Ui/Xi) = σ 2
Giả thiết 4: Không có hiện tượng tương quan giữa các sai số ngẫu nhiên
Ui Điều này cũng đồng nghĩa với: Cov (Ui/Uj) = 0 (với i ≠ j)
Giả thiết 5: Không có hiện tượng tương quan giữa biến độc lập Xi và sai số ngẫu nhiên Ui, nghĩa là: Cov (Xi/Ui) = 0
Giả thiết 6: Đại lượng sai số ngẫu nhiên có phân phối chuẩn, ký hiệu: Ui ~
Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn Tân An
Qua phân tích các nghiên cứu tiên nghiệm toàn cầu và trong nước về mô hình giá hedonic, cùng với việc xem xét điều kiện giá đất tại thành phố Tân An, tỉnh Long An, có thể nhận thấy rằng giá đất ở nông thôn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau.
Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An có dạng:
Trong đó: y : Biến phụ thuộc x : Các biến độc lập u : Phần dư n : Kích thước của mẫu i : Quan sát thứ i
Bảng 3.1 Mô tả các biến độc lập
STT Biến Mô tả biến Đơn vị tính Kỳ vọng
1 culy1 Khoảng cách đến trung tâm xã km (-)
2 culy2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố km (-)
3 crong Chiều rộng mặt tiền thửa đất m (+)
4 vtri Biến giả mô tả vị trí của thửa đất, nhận giá trị 1 nếu ở mặt tiền, nhận giá trị 0 nếu không ở mặt tiền có/ không (+)
Hình dáng thửa đất, chuẩn tắc (hình chữ nhật, hình vuông), không chuẩn tắc (hình bình hành, hình thang xuôi, hình thang ngược, chữ L ) chuẩn tắc/ không chuẩn tắc (+)
Hạ tầng xã hội được đánh giá dựa trên sự hiện diện của các tiện ích thiết yếu Nếu khu vực có từ hai tiện ích như UBND xã, trường học, trạm xá, bệnh viện, chợ hoặc siêu thị trở lên, sẽ nhận giá trị 1 Ngược lại, nếu chỉ có một hoặc không có tiện ích nào trong phạm vi 1km, giá trị sẽ được ghi nhận là 0.
7 aninh Tình hình an ninh trật tự khu vực thửa đất tọa lạc tốt/ không (+)
8 mtruong Môi trường sinh thái xung khu vực thửa đất tọa lạc nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa (+)
9 ply Tình trạng pháp lý thửa đất: Giấy
10 vthong Mạng lưới viễn thông của thửa đất nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa (+)
11 cdien Hệ thống lưới điện quốc gia có/ không (+)
12 cnuoc Mạng lưới cung cấp nước sạch có/ không (+)
13 xlrac Xử lý rác thải có/ không (+)
14 mdo Mật độ xe tham gia giao thông, nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa (-)
15 qhoach Phù hợp quy hoạch được duyệt có/ không (+)
16 dtich Diện tích thửa đất m 2 (+)
17 tenxa Tên xã thang đo định danh
Nguồn: Tác giả định dạng và phân tích
Dữ liệu nghiên cứu
Phân tích các số liệu khảo sát nhằm làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn tại địa bàn nghiên cứu
Số mẫu khảo sát được là 216 phiếu, số lượng phiếu đầy đủ thông tin sử dụng được 207
Phiếu khảo sát bao gồm 24 nội dung nhằm thu thập thông tin cá nhân, vị trí thông qua số tờ bản đồ và số thửa, cũng như các điều kiện tự nhiên, kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và khảo sát giá chuyển nhượng (Phụ lục 1).
Kết quả khảo sát cho thấy sự tổng hợp các phiếu khảo sát liên quan đến các yếu tố môi trường, viễn thông và mật độ giao thông được đánh giá bằng thang đo thứ bậc Để đảm bảo thống kê có phương sai đồng nhất và ước lượng chính xác, tác giả đã sử dụng biến giả để mã hóa dữ liệu.
Môi trường được đánh giá với các mức độ: rất tốt, tốt và trung bình nhận giá trị 1 - tốt; trong khi kém và rất kém nhận giá trị 0 - không tốt Tương tự, lĩnh vực viễn thông cũng được phân loại: rất tốt, tốt và trung bình nhận giá trị 1 - tốt; còn kém và rất kém nhận giá trị 0 - không Đối với mật độ giao thông, các mức độ rất đông, đông và trung bình nhận giá trị 1 - đông; trong khi vắng và rất vắng nhận giá trị 0 - không đông.
Bài viết cung cấp thông tin thống kê về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của tỉnh Long An trong những năm gần đây, dựa trên Niên giám thống kê Dữ liệu được thu thập từ các dự án như quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập bản đồ giá đất thành phố Tân An và dự án xây dựng bảng giá các loại đất giai đoạn 2015-2019.
Chương 3 tập trung vào quy trình nghiên cứu và nội dung nghiên cứu liên quan đến các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn, đồng thời trình bày phương tiện và mô hình nghiên cứu được sử dụng trong quá trình này.
Chương này trình bày các phương pháp nghiên cứu bao gồm điều tra, thống kê mô tả, so sánh, bản đồ và phương pháp định lượng nhằm phân tích dữ liệu theo mục tiêu nghiên cứu Tác giả cũng tóm tắt nguồn dữ liệu được sử dụng để phân tích và đưa ra các giả thuyết nghiên cứu.
Nội dung của Chương 3 là cơ sở để sử dụng trong các chương sau.
THẢO LU N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Khái quát địa bàn nghiên cứu
Hình 4.1 Vị trí tỉnh Long An
Tỉnh Long An có 15 đơn vị cấp huyện, bao gồm thành phố Tân An, thị xã Kiến Tường và 13 huyện khác Thành phố Tân An là trung tâm kinh tế - xã hội của tỉnh, nằm trên trục Quốc lộ 1A và đường cao tốc Hồ Chí Minh - Trung Lương, kết nối thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh Tiền Giang và các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, cách thành phố Hồ Chí Minh 47 km về phía Tây Nam.
Ranh giới hành chính được xác định như sau:
- Đông giáp: hai huyện Tân Trụ và Châu Thành
- Tây và Nam giáp: tỉnh Tiền Giang
- Bắc giáp: huyện Thủ Thừa
Hình 4.2: Vị trí thành phố Tân An
Thành phố Tân An, đô thị loại 3, có tổng diện tích tự nhiên 8.173,37 ha và dân số đạt 133.848 người Đến cuối năm 2013, khu vực nông thôn của thành phố Tân An đã có những phát triển đáng kể.
An gồm 5 xã với dân số ước 34.787 người, chiếm 25,88% dân số của toàn thành phố (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014)
Các khu dân cư nông thôn của thành phố thường hình thành một cách tự phát, tập trung dọc theo các trục lộ chính, đường liên xã và kênh rạch Hiện nay, nhiều hộ gia đình sống dọc ven sông, rạch không tuân thủ quy hoạch, gây cản trở giao thông và ô nhiễm môi trường nước.
Nhìn chung, cơ sở hạ tầng của các địa bàn khu dân cư nông thôn chỉ mới ở mức đáp ứng cho hiện tại
Năm xã trực thuộc thành phố Tân An bao quanh các phường trung tâm thành phố, bao gồm: xã Hướng Thọ Phú ở Tây Bắc với diện tích 873,22 ha, có đường Đỗ Trình Thoại và đường tỉnh 834 làm trục giao thông chính; xã Nhơn Thạnh Trung ở Đông Bắc với diện tích 871,67 ha, có đường tỉnh 833 và đường Trần Minh Châu là trục giao thông chính; và xã Bình Tâm ở Đông Nam với diện tích 592,48 ha.
Nguyễn Thông và đoạn đường Nguyễn Đình Chiểu là những điểm quan trọng tại xã An Vĩnh Ngãi, nằm ở phía Nam thành phố Tân An với diện tích 670,37 ha, trong khi xã Lợi Bình Nhơn, tọa lạc ở phía Tây thành phố, có diện tích 1201,22 ha và được kết nối chính bằng Quốc lộ 62.
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo Địa hình thành phố Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, được bồi đắp liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng phẳng và nằm ngang khá điển hình Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là 1-1,5m
Thành phố Tân An chủ yếu không bị ngập úng, tuy nhiên, có một số điểm trũng dọc hai bên bờ sông và rạch bị ngập nước trong mùa mưa Địa hình Tân An tương đối thấp, dễ bị ảnh hưởng bởi triều cường và lũ từ Đồng Tháp Mười.
Với dạng địa hình này, rất thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên, không thuận lợi cho các công trình xây dựng
Thành phố Tân An có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, với ít bão lớn và nhiệt độ cao, ổn định Khí hậu nơi đây được chia thành hai mùa rõ rệt: mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm đạt 26,4°C, với mức thấp nhất là 23,4°C và cao nhất là 27,9°C Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 4°C Tổng tích ôn là 9.818°C, tạo điều kiện thuận lợi cho việc gieo trồng.
3 - 4 vụ cây ngắn ngày/năm Số giờ nắng trung bình năm khoảng 2.200 - 2.300 giờ
Lượng mưa trung bình hàng năm đạt 1.485mm, với sự phân bố không đều theo thời gian Mùa mưa chiếm khoảng 85% tổng lượng mưa trong năm, với lượng mưa hàng tháng dao động từ 130 đến 300mm Trong mùa mưa, thường xuất hiện các đợt khô hạn kéo dài từ 7 đến 12 ngày mà không có mưa.
Mùa khô thường gây ra những đợt hạn ngắn, đặc biệt trong các tháng 1, 2, 3 khi lượng mưa chỉ đạt dưới 10mm/tháng Độ ẩm không khí trong năm tương đối ổn định với mức trung bình là 87,6% Tháng 9 có độ ẩm trung bình cao nhất đạt 91,0%, trong khi tháng có độ ẩm thấp nhất là 84,0%.
4) (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014)
Mạng lưới giao thông tại thành phố Tân An được đầu tư xây dựng mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu di chuyển của người dân Hiện nay, thành phố có 133km đường nhựa, với hơn 90% hẻm nội thành được bê tông hóa và các đường liên ấp được trải sỏi đỏ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại.
Mạng lưới giao thông của thành phố hiện tại chưa được hoàn thiện, với nhiều tuyến đường có chất lượng và cấp độ chưa đảm bảo.
Mạng lưới cơ sở y tế của thành phố đã được đầu tư mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh cho người dân và tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận dịch vụ y tế Cơ sở vật chất và trang thiết bị y tế ngày càng được nâng cấp, với 100% trạm y tế xã có đủ giường bệnh, tủ thuốc và trang thiết bị cần thiết Toàn bộ cán bộ y tế từ thành phố đến phường, xã đều được nâng cao năng lực quản lý và chuyên môn thông qua các khóa bồi dưỡng và tập huấn.
Năm 2014, trẻ em được tiêm phòng 7 loại vắc xin, với tỷ lệ khám sức khỏe cho học sinh các cấp đạt cao: mẫu giáo 92,16%, tiểu học 99,33% và trung học 97,22% Đồng thời, công tác phòng chống suy dinh dưỡng cho trẻ dưới 5 tuổi và thai phụ cũng được chú trọng (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An
Công tác xây dựng dự án bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long
Trung tâm Công nghệ thông tin, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An đã thực hiện bảng giá các loại đất cho giai đoạn 2015-2019, đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc quy định.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thường không giống với khung giá đất quy định trong bảng giá ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ.
Các thửa đất liền kề, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và kết cấu hạ tầng tương đồng, cùng mục đích sử dụng hiện tại và theo quy hoạch sẽ có mức giá giống nhau.
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các xã có điều kiện tự nhiên và kết cấu hạ tầng tương đồng, cùng mục đích sử dụng hiện tại và theo quy hoạch sẽ có mức giá tương đương.
Giá đất ở tại 5 xã thuộc thành phố Tân An được trích tại Phụ lục 14
* Hạn chế của Bảng giá đất:
Theo quy trình định giá đất của cơ quan nhà nước, việc xác định giá đất và khung giá các loại đất bắt đầu bằng cách xác định vùng giá trị, hay còn gọi là vùng vị trí.
Để thu thập thông tin về giá đất, cần điều tra ít nhất 3 thửa đất đã chuyển nhượng tại mỗi vùng, nhưng thực tế cho thấy không phải lúc nào cũng có giao dịch diễn ra đồng đều, thường tập trung ở các khu đô thị mới hoặc khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn Các khu vực ổn định ít có giao dịch chuyển nhượng, gây khó khăn trong việc đảm bảo đủ mẫu điều tra theo hướng dẫn Để khắc phục, có thể tham khảo giá của các vùng tương đồng hoặc thông tin giá rao bán trong khu vực Tuy nhiên, việc xác định vùng giá trị dựa trên các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiếu căn cứ định lượng, do đó, chỉ tiêu tổng hợp để xác định vùng đồng giá là mức giá chuyển nhượng trong khu vực.
Phương pháp phân tích các yếu tố ảnh hưởng được áp dụng để xây dựng hàm hồi quy giá đất, dựa vào những yếu tố tương đối xác định Mục tiêu là đạt được độ chính xác trong phạm vi sai số cho phép là ±15%.
Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An
Dữ liệu khảo sát tại thành phố Tân An đã được thu thập thông qua phiếu khảo sát, sau đó các thông tin về thửa đất ở tại các xã được thống kê và tổng hợp thành bảng.
Kết quả khảo sát được thu thập từ 207 phiếu, sau đó dữ liệu được nhập vào phần mềm Excel và mã hóa để xử lý thông qua mô hình hồi quy với sự hỗ trợ của phần mềm thống kê Sata 12.0.
Bảng 4.1 Kết quả thống kê giá đất ở nông thôn của thị trường qua khảo sát
Giá đất chuyển nhượng trên thị trường
(VNĐ/m 2 ) Số phiếu khảo sát Bình quân Cao nhất Thấp nhất
Nguồn: Tính toán của tác giả
4.3.1 Kết quả thống kê mô tả
Mô hình nghiên cứu bao gồm 17 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê mô tả các biến chi tiết như sau:
Tổng số mẫu quan sát trong nghiên cứu là 207, với đơn giá đất ở nông thôn trung bình đạt 1.066.942 VNĐ/m² Giá đất thấp nhất ghi nhận là 74.404 VNĐ/m² và cao nhất là 3.821.656 VNĐ/m² Khoảng cách trung bình từ thửa đất đến trung tâm xã là 1,52 km, trong khi khoảng cách gần nhất là 0,12 km và xa nhất là 4,87 km Đối với khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung bình là 5,82 km, với khoảng cách gần nhất là 3,15 km và xa nhất là 10,77 km Diện tích thửa đất của mẫu khảo sát cũng được ghi nhận.
Diện tích các thửa đất dao động từ 31,5m² đến 3.200m², với diện tích trung bình là 344,58m² Chiều rộng mặt tiền trung bình là 8,24m, lớn nhất đạt 50m và nhỏ nhất là 1,66m Trong tổng số 207 thửa đất, có 29 thửa đất nằm mặt tiền, chiếm 14,01%, trong khi 163 thửa đất có hình dáng chuẩn tắc, chiếm 78,74%.
Trong số 207 thửa đất, có 95 thửa (chiếm 45,89%) có hạ tầng xã hội tốt, 109 thửa (52,66%) có an ninh trật tự tốt và 190 thửa (91,79%) có môi trường sinh thái tốt.
Trong số 207 thửa đất, có 195 thửa đất (chiếm 94,20%) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) Bên cạnh đó, 83 thửa đất (40,1%) có mạng lưới viễn thông tốt, và 176 thửa đất (85,02%) được cung cấp hệ thống lưới điện quốc gia chất lượng tốt.
Có 78/207 thửa đất được cung cấp mạng lưới nước sạch tốt, chiếm 37,68%;
65/207 thửa đất có dịch vụ xử lý rác thải sinh hoạt, chiếm 31,4%; 1139/207 thửa đất ở nơi có mật độ giao thông đông, chiếm 67,15% (Phụ lục 5)
Trong tổng số 207 thửa đất ở nông thôn, có 63 thửa (chiếm 30,43%) đã được xác định là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng nhà ở Cụ thể, có 59 mẫu khảo sát tại xã An Vĩnh Ngãi, 46 mẫu tại xã Bình Tâm, 31 mẫu tại xã Nhơn Thạnh Trung, 35 mẫu tại xã Lợi Bình Nhơn, và 36 mẫu tại xã Hướng Thọ Phú.
4.3.2 Kết quả hồi quy mô hình
4.3.2.1 Kết quả xây dựng hàm hồi quy
Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS) được áp dụng để phân tích ảnh hưởng của các biến độc lập đến giá đất ở nông thôn, với biến phụ thuộc là gia Mô hình hồi quy được xây dựng như sau: loggiai = β1 + β2culy1 + β3culy2 + β4crong + β5vtri + β6hdang + β7htang + β8aninh + β9mtruong + β10ply + β11vthong + β12cdien + β13cnuoc + β14xlrac + β15mdo + β16qhoach + ui Các biến độc lập được mô tả chi tiết trong Bảng 3.1.
Trong đó: βi : các hệ số của mô hình hồi quy (i: từ 1 đến 16) ui: sai số của mô hình hồi quy
Biến phụ thuộc: gia: Đơn giá 1m 2 đất ở nông thôn loggia: logarit tự nhiên của gia
Biến độc lập trong nghiên cứu này bao gồm các yếu tố như khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã và thành phố (km), chiều rộng mặt tiền thửa đất (m), cùng với vị trí và hình dáng của thửa đất Ngoài ra, hạ tầng xã hội tốt, an ninh trật tự, và môi trường sinh thái cũng đóng vai trò quan trọng Tình trạng pháp lý của thửa đất, mạng lưới viễn thông, cung cấp lưới điện quốc gia, và mạng lưới nước sạch là những yếu tố cần xem xét Cuối cùng, việc xử lý rác thải sinh hoạt, mật độ giao thông, và sự phù hợp với quy hoạch cũng ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất.
4.3.2.2 Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS Các biến có mức ý nghĩa thống kê 1% (***):
- Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố
Các biến có mức ý nghĩa thống kê 5% (**):
- Chiều rộng mặt tiền thửa đất
- Vị trí tiếp giáp mặt tiền của thửa đất
Các biến có mức ý nghĩa thống kê 10% (*):
Các biến không có ý nghĩa thống kê gồm:
- Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã
- Cung cấp lưới điện quốc gia
- Mạng lưới cung cấp nước sạch
Kết quả hồi quy của mô hình 1 tại Phụ lục 7
Bảng 4.2 Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa thống kê
1 culy2 Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố 0.000 0.2025 8
2 crong Chiều rộng mặt tiền thửa đất 0.000 0.1325 8
3 vtri Biến giả vị trí tiếp giáp mặt tiền của thửa đất
4 hdang Hình dáng thửa đất (chuẩn tắc = 1, không chuẩn tắc = 0) 0.000 0.2355 9
5 aninh Biến giả về an ninh trật tự (tốt = 1, không tốt = 0) 0.000 0.5657 9
6 ply Giấy CNQSDĐ (có = 1, không = 0) 0.000 0.2354 9
7 qhoach Phù hợp quy hoạch (có = 1, không = 0) 0.000 0.5174 10
Nguồn: Kết quả hồi quy từng biến của tác giả
Hệ số R² là một yếu tố quan trọng trong mô hình hồi quy, phản ánh mức độ giải thích của mô hình đối với biến phụ thuộc Hệ số này không giảm khi thêm nhiều biến vào mô hình, nghĩa là giá trị R² sẽ tăng lên (gần 1 là tốt) Tuy nhiên, không phải tất cả các biến đưa vào mô hình đều có ý nghĩa trong việc giải thích sự biến thiên của biến phụ thuộc.
Căn cứ vào kết quả hồi quy của mô hình 1, ta loại các biến độc lập có chỉ tiêu p_value > 0.1, tiến hành xây dựng mô hình hồi quy thứ 2
Kết quả hồi quy của mô hình 2 tại Phụ lục 10 4.3 3 Kiểm định các giả thiết
4.3.3.1 Dò tìm vi phạm của hàm hồi quy
Để nâng cao khả năng giải thích và đảm bảo độ chính xác cho mô hình, tác giả tiến hành xác định các vi phạm cần thiết Họ xem xét liệu mô hình có vi phạm các giả định quan trọng hay không, và nếu có, đánh giá ảnh hưởng của những vi phạm này đến ý nghĩa của mô hình, đồng thời tìm kiếm các giải pháp khắc phục.
4.3.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến
Kết quả kiểm định đa cộng tuyến chỉ ra rằng chỉ số phóng đại phương sai (VIF) của các biến trong mô hình đều nhỏ hơn 10, điều này cho thấy không có hiện tượng đa cộng tuyến trong các biến được đưa vào mô hình (Phụ lục 11).
4.3.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi
H0: Phương sai của sai số không đổi
H1: Phương sai của sai số thay đổi
P_value là 0,3877 = 38,77% > 5% nên chấp nhận giả thiết H0, mô hình chưa phát hiện có phương sai của sai số thay đổi (Phụ lục 12)
4.3.3.4 Kiểm định hệ số tương quan
Trong Phụ lục 11, không có hệ số tương quan nào giữa các biến gần bằng 1, cho thấy rằng hệ số tương quan giữa các biến định lượng của mô hình là tương đối phù hợp.
Mối tương quan giữa biến loggia và biến crong rất yếu (-0,3639), cho thấy chiều rộng mặt tiền thửa đất chỉ ảnh hưởng rất ít đến giá đất theo hướng ngược lại.
4.3.3.5 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn
Sử dụng phương pháp kiểm định Jarque-Bera, bằng sktest:
H0: Phần dư có phân phối chuẩn
H1: Phần dư không có phân phối chuẩn
P_value là 0,3424 = 34,24% > 5% nên chấp nhận giả thiết H0, phần dư có phân phối chuẩn (Phụ lục 12)
4.3.3.6 Kiểm định sự phù hợp của mô hình Để đánh giá mức độ thích hợp của mô hình hồi quy, nghĩa là mô hình hồi quy giải thích được bao nhiêu phần trăm sự thay đổi của biến phụ thuộc, thì ta sử dụng giá trị hệ số xác định R 2 Hệ số R 2 càng gần 1 bao nhiêu thì mô hình hồi quy càng có ý nghĩa bấy nhiêu
Prop - F = 0.000 < 0.01 nên bác bỏ giả thuyết H0, nghĩa là ở mức ý nghĩa 1% mô hình có ý nghĩa thông kê
R 2 = 0.8382 có nghĩa là mô hình hồi quy đã giải thích được 83,82% sự thay đổi của các biến phụ thuộc, mô hình có độ phù hợp cao
4.3.3.7 Kiểm định hệ số mô hình hồi quy
P-value < α (5%) bác bỏ giả thuyết H0, nghĩa là các biến culy2, crong, vtri, hdang, aninh, ply và qhoach có ý nghĩa thống kê
4.3 4 Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An
KẾT LU N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
Kết luận
Để đạt được mục tiêu đã đề ra, phương pháp phân tích các yếu tố ảnh hưởng nhằm xây dựng hàm hồi quy giá đất dựa trên các yếu tố xác định được, với độ chính xác trong phạm vi sai số ±15% Kết quả cho thấy, sau khi loại bỏ các biến không có ý nghĩa thống kê, mô hình hồi quy đã giải thích được 83,82% sự tác động của biến giá đất ở nông thôn, cho thấy độ phù hợp cao của mô hình.
Mô hình hồi quy được sử dụng để ước tính giá đất cho các thửa đất ở nông thôn tại thành phố Tân An cho thấy sự sai lệch lớn so với giá đất quy định, trung bình lên đến 42,01% Mô hình này mô tả sự biến thiên của giá đất dựa trên 7 yếu tố chính: khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, chiều rộng mặt tiền, vị trí, hình dáng thửa đất, an ninh trật tự, tình trạng pháp lý, và sự phù hợp quy hoạch.
Để cải thiện khả năng xác định giá đất chính xác hơn, mô hình cần được hoàn thiện theo hai hướng chính: (1) Kiểm tra độ chính xác của dữ liệu đầu vào liên quan đến giá cả và các đặc điểm của đất đai; (2) Xác định các vị trí đất có giá dự báo sai lệch lớn so với thực tế để điều tra thêm các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá.
Sai số trong xác định giá đất bằng mô hình hồi quy có thể là do các nguyên nhân sau:
Với thời gian hạn chế, việc thu thập thông tin thực tế về thị trường đất đai gặp khó khăn, dẫn đến số lượng mẫu nghiên cứu không đủ lớn và không phản ánh đầy đủ thực trạng tại các xã của thành phố Tân An Hơn nữa, mẫu điều tra không đại diện cho toàn bộ vùng nghiên cứu do số lượng bất động sản giao dịch thành công rất ít, chủ yếu là những bất động sản đang rao bán, mang tính chủ quan từ phía người bán Giá trị thực của bất động sản còn phụ thuộc vào quá trình thương lượng và đàm phán giữa hai bên mua bán.
Hiện nay, việc phân tích giá đất tại thành phố Tân An gặp khó khăn do thiếu dữ liệu cơ sở Nguồn thông tin định lượng không có sẵn, buộc phải tiến hành điều tra để thu thập dữ liệu Mặc dù đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, nhưng việc thiếu thông tin định lượng khiến chúng không thể được đưa vào mô hình phân tích Do đó, dữ liệu đầu vào chủ yếu là biến định tính, dẫn đến khả năng ảnh hưởng từ ý chí chủ quan của con người trong quá trình đánh giá.
Giá đất chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ hành vi lựa chọn của từng cá nhân trong xã hội, dẫn đến sự tồn tại của những yếu tố ngẫu nhiên không thể giải thích trong giá đất Tại thành phố Tân An và trên toàn quốc, giá bất động sản thường xuyên biến động lớn, phụ thuộc vào tâm lý thị trường, sức mua và hoạt động đầu cơ Tuy nhiên, những yếu tố này rất khó để định lượng một cách chính xác.
Hàm ý chính sách
Nghiên cứu này cung cấp cơ sở cho việc điều chỉnh bảng giá đất 5 năm của UBND tỉnh, nhằm phản ánh chính xác giá thị trường giao dịch đất đai Việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường không chỉ hỗ trợ tính toán tiền sử dụng đất khi giao, cho thuê hay thu hồi đất mà còn nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Điều này giúp các nhà quản lý thị trường bất động sản có cái nhìn tổng quan hơn về giá đất, từ đó có thể đưa ra các chính sách điều chỉnh phù hợp.
Kết quả định giá đất không chỉ phục vụ cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn là căn cứ để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, đấu giá và bồi thường Hơn nữa, nó đóng vai trò quan trọng trong quản lý tài chính về đất đai, cung cấp cơ sở để tính thuế sử dụng đất và quản lý, phát triển thị trường bất động sản.
Việc điều chỉnh bảng giá đất tại tỉnh Long An chỉ diễn ra theo các điều kiện nhất định Thứ nhất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất với mức tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất Thứ hai, nếu giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong thời gian dài hơn 180 ngày, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh Cuối cùng, khi có sự thay đổi trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc mục đích sử dụng đất từ cấp có thẩm quyền, UBND các huyện và thị xã sẽ thực hiện các điều chỉnh cần thiết.
An lập văn bản nêu rõ cơ sở hình thành, nguyên nhân đề nghị điều chỉnh giá đất gửi
Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND tỉnh để báo cáo Thường trực HĐND tỉnh cho ý kiến trước khi quyết định.” (Điều 5 Quyết định số 60/2014/QĐ-
Vào ngày 19/12/2014, UBND tỉnh Long An đã ban hành bảng giá các loại đất cho giai đoạn 5 năm (2015-2019) Tuy nhiên, nhiều trường hợp trong bảng giá này không phản ánh chính xác giá thị trường, do việc điều chỉnh không kịp thời.
Việc định giá đất đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, do đó cần thực hiện những thay đổi hiệu quả hơn Các kiến nghị cần được đưa ra nhằm cải thiện quy trình này.
Khung giá đất được Chính phủ quy định và cập nhật định kỳ 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng Khi giá đất thị trường biến động lớn (±20%), cần điều chỉnh khung giá cho phù hợp với thực tế Ví dụ, giá đất tại Phú Quốc, Kiên Giang đã tăng nhanh chóng trong những năm gần đây Do đó, nhà nước cần linh hoạt hơn trong quản lý đất đai, thường xuyên khảo sát và thu thập dữ liệu để cập nhật chính xác tình hình thị trường và kịp thời điều chỉnh theo những thay đổi.
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai hoàn thiện là cần thiết để quản lý đất đai hiệu quả và định giá đất chính xác, thông qua việc phân tích dữ liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản Khi thu thập thông tin để xây dựng bảng giá đất, cần đảm bảo số lượng mẫu nghiên cứu đủ lớn, mang tính đại diện và ngẫu nhiên nhằm tránh hiện tượng đầu cơ cục bộ Đồng thời, việc áp dụng nhiều phương pháp định giá đất song song sẽ giúp so sánh kết quả và đưa ra lựa chọn chính xác hơn.
Để bảng giá đất đai phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý và làm tài liệu tham khảo trong giao dịch quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần được xây dựng một cách cụ thể, khách quan và khoa học Điều này đảm bảo giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường Đồng thời, cần đề xuất bổ sung và sửa chữa bảng giá đất khi có sự chênh lệch giữa giá đất trong bảng giá và giá thị trường trong phạm vi ±15%.
Những hạn chế của nghiên cứu
Phạm vi khảo sát của nghiên cứu này bị hạn chế, chỉ tập trung vào các thửa đất ở có giao dịch chuyển nhượng tại các xã thuộc thành phố Tân An Do đó, kết quả nghiên cứu không đủ cơ sở để áp dụng cho toàn tỉnh và không thể mở rộng cái nhìn về tác động của các yếu tố đến giá đất ở nông thôn cũng như giá đất ở nói chung.
Phương thức khảo sát hiện tại chưa đảm bảo tính ngẫu nhiên, mặc dù kích thước mẫu khảo sát đủ lớn Việc sử dụng phương pháp khảo sát thuận tiện và dễ dàng tiếp cận đã hạn chế tính ngẫu nhiên trong nghiên cứu, dẫn đến kết quả chưa thực sự đại diện cho toàn bộ quần thể.
Chất lượng thông tin trong quá trình thu thập số liệu qua phiếu khảo sát chưa đảm bảo Việc tiếp cận giá chuyển nhượng thực tế của thửa đất thường thấp hơn hoặc bằng giá ghi trong hợp đồng, dẫn đến nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng cũng giảm Do đó, tác giả cần dựa vào kinh nghiệm của cán bộ địa chính địa phương và tham khảo ý kiến từ các “cò đất” khi không gặp được người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng.
Các yếu tố như hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác, mật độ giao thông và khoảng cách đến trung tâm xã trong nghiên cứu không cho thấy ý nghĩa thống kê Tuy nhiên, tác giả cho rằng có thể do kích thước mẫu khảo sát chưa đủ lớn và không đại diện cho địa bàn nghiên cứu, cùng với khả năng có sai sót từ phiếu khảo sát Do đó, không thể khẳng định rằng các yếu tố này không ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn trong vùng nghiên cứu.
Hướng nghiên cứu tiếp
Đề tài nghiên cứu hiện tại chỉ tập trung vào việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An Để cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường và xác định giá đất nông thôn cũng như các loại đất khác một cách hiệu quả, cần khảo sát thêm các loại đất như đất ở, đất thương mại dịch vụ, và đất kinh doanh phi nông nghiệp Ví dụ, nghiên cứu giá đất kinh doanh phi nông nghiệp là cần thiết, vì theo quy định của UBND tỉnh, giá đất này được tính bằng 70% giá đất ở cùng vị trí, trong khi giá đất thương mại dịch vụ là 80% Tuy nhiên, các quy định này thiếu căn cứ khoa học rõ ràng để chứng minh.
Chương 5 của luận văn trình bày kết luận, gợi ý chính sách, giới hạn nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An và đề xuất các kiến nghị nhằm xây dựng và điều chỉnh khung giá đất Đồng thời, tác giả cũng gợi ý về việc sửa chữa và bổ sung bảng giá đất để đảm bảo giá đất trong bảng giá ngày càng phù hợp với giá thị trường.
