Nguồn: Kinh tế lượng ứng dụng, Ramanathan, 2002
Các bước thực hiện nghiên cứu:
kinh tế, lý thuyết về thị trường BĐS, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, giá đất. Sau đó tham khảo các tài liệu nghiên cứu về giá đất.
Bước 2: Tìm kiếm dữ liệu thích hợp cho mơ hình. Dữ liệu tác giả sử dụng từ việc đi khảo sát thực tế tại các xã đã chọn.
Bước 3: Lựa chọn các biến, định nghĩa và xử lý biến.
Bước 4: Thiết lập mơ hình dựa vào khung lý thuyết và các biến đã chọn lọc. Bước 5: Ước lượng mơ hình.
Bước 6: Kiểm định có vi phạm giả thiết hay khơng. Nếu có thì thiết lập lại mơ hình, chuyển lên lại bước 5, xử lý lại sao cho mơ hình được chính xác, tn theo các giả thiết và phải giải thích được trên thực tế. Nếu mơ hình đạt các tiêu chuẩn về thống kê và đáp ứng được giả thiết thì ta chuyển sang bước 7.
Bước 7: Diễn giải kết quả dựa vào mơ hình. Bước 8: Ứng dụng mơ hình hồi quy bội.
Bước 9: Tổng hợp các kết quả diễn giải, đưa ra những gợi ý chính sách.
3 2 Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Nhận diện các yếu tố tác động đến giá đất ở và đánh giá mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất ở chính là căn cứ để lựa chọn các tiêu chí phân cấp vị trí đất và mức giá của từng vùng giá trị tương ứng với các vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất. Đây là một nội dung quan trọng, quyết định mức độ chính xác của bảng giá đất đai.
Nội dung 2: Đánh giá kết quả định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân tích hồi quy cho việc xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất ở và các tiêu chí phân cấp vị trí đất làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp hồn thiện quy trình định giá đất đai hiện nay.
Nội dung 3: Đánh giá công tác định giá đất đai, xây dựng bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) tỉnh Long An năm 2014. Qua đánh giá so sánh bảng giá đất quy định với tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Tân An, tỉnh Long An sẽ thấy được những hạn chế của phương pháp định giá đất ở nói chung và đất ở nơng thơn nói riêng.
3 3 Phƣơng pháp, phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:
3.3.1. Phƣơng pháp nghiên cứu
3.3.1.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp
Tác giả sử dụng phương pháp này trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các tài liệu, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học tiên nghiệm đã được cơng bố, sau đó tiến hành phân tích, tổng hợp các số liệu.
3.3.1.2. Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp này được sử dụng với các chỉ tiêu như nhỏ nhất, trung bình, lớn nhất, tỷ lệ, tần suất để mô tả thực trạng các thửa đất có giao dịch chuyển nhượng tại các xã thuộc thành phố Tân An.
3.3.1.3. Phương pháp so sánh
So sánh giá loại đất ở nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An, quy định tại bảng giá do UBND tỉnh Long An ban hành với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường sau hồi quy để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá. So sánh các phương pháp định giá theo quy định của pháp luật, phương pháp định giá đang vận dụng tại thành phố Tân An và sử dụng mơ hình hồi quy để định giá từ đó rút ra phương pháp tối ưu, chính xác và hiệu quả nhất, góp phần vào cơng tác quản lý giá đất của các cơ quan nhà nước.
3.3.1.4. Phương pháp thống kê suy diễn
Phương pháp thống kê suy diễn để suy rộng từ kết quả nghiên cứu trên địa bàn 5 xã ra thành giá của toàn bộ đất ở trên địa bàn thành phố Tân An và các địa bàn trong tỉnh.
3.3.1.5. Phương pháp định lượng
Ứng dụng mơ hình hồi quy đa biến để nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực các xã thuộc thành phố Tân An.
* Chọn mẫu
khoảng 40 phiếu. Kết quả cuối cùng, với 207 thửa đất có giao dịch chuyển nhượng tác giả đã xác lập thành 207 mẫu, gồm 24 chỉ mục khảo sát với 18 biến số để đưa vào mơ hình nghiên cứu.
* Quy trình thu thập dữ liệu
Đầu tiên, tác giả xin giấy giới thiệu của cơ quan, đến liên hệ với cán bộ địa chính đang cơng tác tại 5 xã thực hiện luận văn: An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Bình Tâm và Hướng Thọ Phú. Đề nghị được cung cấp thông tin chuyển nhượng nhà ở và đất ở tại mỗi xã trong 2 năm 2014 và 2015, với các nội dung sau: họ tên người nhận chuyển nhượng, số tờ bản đồ, số thửa, vị trí, diện tích, chiều rộng mặt tiền, tình trạng giấy CNQSDĐ, mơi trường, hạ tầng xã hội, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác thải, mật độ giao thông, quy hoạch và giá chuyển nhượng. Các thông tin khác như: khoảng cách đến trung tâm xã, trung tâm thành phố, hạ tầng xã hội tác giả tính tốn được trên bản đồ địa chính; thơng tin về quy hoạch, tác giả kiểm tra thêm ở bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ quy hoạch xây dựng chi tiết.
Tiến hành khảo sát thêm một số thông tin của các thửa đất chuyển nhượng cịn thiếu hay có nghi ngờ về độ chính xác như: tình trạng mơi trường, viễn thơng, cấp điện, cấp nước, giá thực tế chuyển nhượng,…
Tổng hợp số liệu khảo sát trên phầm mềm Excel thành bảng dữ liệu để phục vụ cho việc xây dựng và kiểm định hàm hồi quy xác định các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại các xã thuộc thành phố Tân An. Nội dung khảo sát chi tiết tại Phụ lục số 1.
* Phân tích dữ liệu
Sử dụng mơ hình hedonic price để nhận diện các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn, xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến biến phụ thuộc đúng mục đích u cầu của luận văn. Mơ hình hồi quy được xử lý bằng cơng cụ phần mềm Stata 12.
* Các biến nghiên cứu
nên tác giả khơng cần dùng thang đo để mã hóa, đơn vị tính là VNĐ/m2. Trong đó: - Đơn giá đất được tính bằng cách lấy giá đất lơ đất chia cho phần diện tích đất được cơng nhận hoặc giao dịch.
- Nếu trên đất có cơng trình, giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch thành cơng của BĐS trừ đi giá trị cịn lại của cơng trình. Trong nghiên cứu này, tác giả khi khảo sát không thực hiện, chỉ thực hiện phần giá của thửa đất.
Biến độc lập:
- Biến 1: culy1 là khoảng cách từ thửa đất ở đến trung tâm xã. Trung tâm xã
là nơi tập trung các cơ quan hành chính như UBND, Trạm Y tế, sân vận động,… Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối chính xác từ vị trí của thửa đất cụ thể đến trung tâm của các xã bằng bản đồ địa chính chính quy được thành lập trên hệ tọa độ VN-2000. Trên thực tế, các thửa đất càng gần trung tâm xã thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người càng cao, khả năng sinh lợi lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lơ đất ở xa trung tâm xã. Vì thế, hệ số β2 mang dấu kỳ vọng: âm.
- Biến 2: culy2 là khoảng cách từ thửa đất ở đến trung tâm thành phố. Đây là
biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối chính xác từ vị trí của lơ đất, thửa đất cụ thể đến giao lộ Quốc lộ 1A với đường Hùng Vương (trụ sở UBND thành phố Tân An) bằng bản đồ địa chính. Trên thực tế, các thửa đất càng gần trung tâm thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người càng cao, khả năng sinh lợi lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lơ đất ở xa trung tâm thành phố. Vì vậy, hệ số β3 mang dấu kỳ vọng: âm.
- Biến 3: crong là biến chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất. Đây là biến định
lượng, được tính bằng đơn vị là mét. Mặt tiền thửa đất càng rộng càng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê,… nên ảnh hưởng đến giá đất. Hệ số β4 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 4: vtri là biến chỉ thửa đất nằm ở vị trí mặt tiền đường giao thơng
chính hay khơng. Đường giao thơng chính là trục giao thơng nối liền trung tâm xã và trung tâm thành phố. Theo nghiên cứu của Trần Thị Thu Vân và Lê Khương
Ninh, BĐS nằm ở mặt tiền đường có giá cao hơn các BĐS khác. Đây là biến định tính dùng để phân biệt thửa đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền đường giao thơng chính hay khơng, tác giả dùng thang đo định danh (Nominal scale) để mã hóa biến này với những giá như sau: nhận giá trị 1 nếu tọa lạc tại mặt tiền đường giao thơng chính, giá trị 0 nếu không ở mặt tiền đường giao thông chính. Do đó, hệ số β5 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 5: hdang là biến chỉ hình dáng của lơ đất, thửa đất. Đây là biến định
tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với 2 loại chuẩn tắc và không chuẩn tắc: nhận giá trị 1 nếu thửa đất có hình dáng chuẩn tắc (hình vng, chữ nhật), nhận giá trị là 0 nếu có hình dáng khơng chuẩn tắc (hình bình hành, hình thang xi, hình thang ngược, chữ L...). Do đó, hệ số β6 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 6: htang là biến chỉ hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc. Đây là biến
định tính, nên được mã hóa bằng thang đo định danh như sau: nhận giá trị 1 khi có từ 2 tiện ích (UBND xã, trường học, trạm xá, bệnh viện, chợ, siêu thị...) trở lên, nhận giá trị 0 khi chỉ có từ 1 đến khơng có tiện tích nào trong phạm vi 1km. Hệ số β7 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 7: aninh là biến chỉ tình hình an ninh trật tự nơi lơ đất, thửa đất tọa
lạc. Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với 2 loại an ninh tốt và an ninh thường: nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở khu vực có an ninh tốt, nhận giá trị là 0 nếu thửa đất ở khu vực có an ninh thường. Hệ số β8 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 8: mtruong. Môi trường sinh thái cũng là một trong những yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở. Nếu thửa đất tọa lạc tại các khu vực có mơi trường tốt, sạch sẽ khơng ơ nhiễm sẽ có mức giá cao hơn những nơi có mơi trường ơ nhiễm. Do đó, hệ số của β9 mang dấu kỳ vọng: dương. Môi trường sinh thái của thửa đất, nhận giá trị 1 khi được đánh giá từ trung bình trở lên và nhận giá trị 0 khi đánh giá dưới trung bình.
- Biến 9: ply là biến chỉ tình trạng pháp lý thửa đất (giấy CNQSDĐ). Đây là
giấy CNQSDĐ và khơng có giấy CNQSDĐ: nhận giá trị 1 nếu thửa đất có giấy CNQSDĐ, nhận giá trị là 0 nếu thửa đất khơng có giấy CNQSDĐ. Hệ số của β10 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 10: vthong là biến chỉ mạng lưới viễn thơng. Những thửa đất có
đường truyền internet, truyền hình cáp, điện thoại,… tốt sẽ có mức giá cao hơn những khu vực có viễn thơng kém. Do đó, hệ số của β11 mang dấu kỳ vọng: dương. Viễn thông của thửa đất nhận giá trị 1 khi được đánh giá từ trung bình trở lên và nhận giá trị 0 khi đánh giá dưới trung bình.
- Biến 11: cdien là cấp điện. Những thửa đất có hệ thống cung cấp điện lưới
quốc gia tốt sẽ có mức giá cao hơn những khu vực hiện đang sử dụng điện tổ, ấp theo dạng tập thể. Nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở nơi có hệ thống cấp điện tốt, nhận giá trị là 0 nếu ngược lại. Vì vậy, hệ số của β12 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 12: cnuoc là cấp nước. Những thửa đất có hệ thống cấp nước sạch tốt
sẽ có mức giá cao hơn những khu vực khơng có. Nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở nơi có hệ thống cấp nước sạch tốt, nhận giá trị là 0 nếu ngược lại hoặc khơng có. Vì vậy, hệ số của β13 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 13: xlrac là biến chỉ việc xử lý rác thải sinh hoạt. Những thửa đất có
dịch vụ thu gom, xử lý rác thải sinh hoạt tốt sẽ có mức giá cao hơn những khu vực khơng có. Nhận giá trị 1 nếu thửa đất ở nơi có dịch vụ thu gom, xử lý rác thải sinh hoạt tốt, nhận giá trị là 0 nếu ngược lại hoặc khơng có. Vì vậy, hệ số của β14 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 14: mdo là mật độ giao thông nơi thửa đất tọa lạc. Biến này được hiểu
là mật độ giao thông xung quanh khu vực dẫn đến thửa đất. Nếu mật độ giao thơng càng đơng thì khả năng dẫn đến tắt đường rất cao điều đó gây khó khăn cho việc đi lại. Điều này, sẽ dẫn đến khả năng mức giá đất ở tại những khu vực này sẽ thấp hơn những nơi có mật độ giao thơng vắng hơn. Do đó, hệ số β15 mang dấu kỳ vọng: âm. Mật độ giao thông nhận giá trị 1 khi được đánh giá mật độ từ trung bình trở lên và nhận giá trị 0 khi đánh giá mật độ dưới trung bình.
duyệt. Biến giả mơ tả thửa đất có được sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch, nhận giá trị 1 nếu đúng quy hoạch, nhận giá trị 0 nếu không đúng quy hoạch. Do đó, hệ số β16 mang dấu kỳ vọng: dương.
- Biến 16: dtich là biến chỉ diện tích thửa đất. Là biến định lượng, được tính
bằng đơn vị mét vng. Diện tích thửa đất càng lớn thì khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người càng cao, đồng thời khả năng đầu tư phát triển thửa đất càng lớn, giá đất càng cao. Vì vậy, hệ số của β17 mang dấu kỳ vọng: dương. Tuy nhiên, bởi vì bản chất của biến gia đã bao gồm cả biến này, do đó khơng được đưa vào mơ hình để tránh hiện tượng nội sinh.
- Biến 17: tenxa là biến chỉ địa danh hành chính cấp xã nơi thửa đất tọa lạc.
Nhận giá trị 1 - An Vĩnh Ngãi, 2 - Bình Tâm, 3 - Nhơn Thạnh Trung, 4 - Lợi Bình Nhơn, và 5 - Hướng Thọ Phú.
Những yếu tố khác như: thu nhập và mức sống, yếu tố tâm lý, tiếng ồn, phong thủy, hướng thửa đất,... các yếu tố này theo suy nghĩ của tác giả cũng ít nhiều ảnh hưởng đến sự tăng, giảm của giá đất. Tuy nhiên, trong vùng nghiên cứu qua khảo sát bằng câu hỏi rất ít hay khơng có ảnh hưởng và các trường hợp khác khơng có sự khác biệt lớn nên khơng được đưa vào mơ hình.
3.3.2. Phƣơng tiện và tƣ liệu nghiên cứu
Các phần mềm sử dụng: Excel, Stata 12, MicroStation SE, V8. Máy tính xách tay.
Bản đồ địa chính hệ tọa độ VN-2000 tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000 và 1:5000.
Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 tỉ lệ 1:10.000, 1.25.000.
Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các năm.
Bảng giá các loại đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn do UBND tỉnh Long An ban hành.
3.4. Các giả thiết nghiên cứu