pháp bình phương nhỏ nhất (OLS: Ordinary Least Squares) sẽ là các ước lượng tuyến tính, khơng chệch và có phương sai nhỏ nhất.
Mơ hình hàm hồi quy có dạng: yi 12x2i3x3i...kxkiui
Giả thiết 1: Các giá trị của X được xác định trước và không phải là đại lượng ngẫu nhiên.
Giả thiết 2: Đại lượng sai số ngẫu nhiên Ui có kỳ vọng bằng 0, nghĩa là: E (Ui/Xi) = 0
Giả thiết 3: Các sai số ngẫu nhiên có phương sai bằng nhau (phương sai thuần nhất): Var (Ui/Xi) = σ2
Giả thiết 4: Khơng có hiện tượng tương quan giữa các sai số ngẫu nhiên Ui. Điều này cũng đồng nghĩa với: Cov (Ui/Uj) = 0 (với i ≠ j)
Giả thiết 5: Khơng có hiện tượng tương quan giữa biến độc lập Xi và sai số ngẫu nhiên Ui, nghĩa là: Cov (Xi/Ui) = 0
Giả thiết 6: Đại lượng sai số ngẫu nhiên có phân phối chuẩn, ký hiệu: Ui ~ N (0, σ2)
3 5 Mơ hình hồi quy định giá đất ở nơng thơn trên địa bàn Tân An
Qua phân tích các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về vận dụng mơ hình hedonic price để định giá đất ở nêu ở Chương 2 và xét điều kiện giá đất trên thị trường tại thành phố Tân An, tỉnh Long An, có thể nhận thấy giá đất ở nơng thơn chịu tác động của nhiều yếu tố.
Mơ hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An có dạng: Hàm hồi quy yi 12x2i 3x3i...kxkiui (i = 1,2,3…n) Trong đó: y : Biến phụ thuộc x : Các biến độc lập u : Phần dư
n : Kích thước của mẫu i : Quan sát thứ i
Bảng 3.1. Mô tả các biến độc lập
STT Biến Mô tả biến Đơn vị tính Kỳ vọng
1 culy1 Khoảng cách đến trung tâm xã km (-) 2 culy2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố km (-) 3 crong Chiều rộng mặt tiền thửa đất m (+) 4 vtri Biến giả mơ tả vị trí của thửa đất, nhận giá trị 1 nếu ở mặt tiền, nhận giá trị 0 nếu
không ở mặt tiền có/ khơng (+)
5 hdang
Hình dáng thửa đất, chuẩn tắc (hình chữ nhật, hình vng), khơng chuẩn tắc (hình bình hành, hình thang xi, hình thang ngược, chữ L...)
chuẩn tắc/ khơng chuẩn
tắc (+)
6 htang
Hạ tầng xã hội. nhận giá trị 1 khi có từ 2 tiện ích (UBND xã, trường học, trạm xá, bệnh viện, chợ, siêu thị...) trở lên, nhận giá trị 0 khi chỉ có từ 1 đến khơng có tiện tích nào trong phạm vi 1km
tốt/ khơng (+)
7 aninh Tình hình an ninh trật tự khu vực thửa đất tọa lạc tốt/ không (+)
8 mtruong Môi trường sinh thái xung khu vực thửa đất tọa lạc nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa (+)
9 ply Tình trạng pháp lý thửa đất: Giấy CNQSDĐ có/ khơng (+)
10 vthong Mạng lưới viễn thông của thửa đất nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa (+) 11 cdien Hệ thống lưới điện quốc gia có/ khơng (+) 12 cnuoc Mạng lưới cung cấp nước sạch có/ khơng (+)
13 xlrac Xử lý rác thải có/ khơng (+) 14 mdo Mật độ xe tham gia giao thông, nhận giá trị 1 và 0 thang đo danh nghĩa (-) 15 qhoach Phù hợp quy hoạch được duyệt có/ khơng (+)
16 dtich Diện tích thửa đất m2 (+)
17 tenxa Tên xã thang đo định danh
Nguồn: Tác giả định dạng và phân tích
3 6 Dữ liệu nghiên cứu 3 6 1 Dữ liệu sơ cấp
Phân tích các số liệu khảo sát nhằm làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn tại địa bàn nghiên cứu.
Số mẫu khảo sát được là 216 phiếu, số lượng phiếu đầy đủ thông tin sử dụng được 207.
Nội dung khảo sát: Phiếu khảo sát có 24 nội dung được xây dựng để thể hiện thơng tin cá nhân, vị trí được thể hiện bằng số tờ bản đồ và số thửa, điều kiện tự nhiên, kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phần khảo sát về giá chuyển nhượng (Phụ lục 1).
Kết quả khảo sát: Kết quả tổng hợp các phiếu khảo sát, các biến môi trường; viễn thông; mật độ giao thông với thang đo thứ bậc đánh giá mức độ. Để cho việc thống kê có phương sai đồng nhất và ước lượng không bị chệch, tác giả dùng biến giả để mã hóa.
Cụ thể: Mơi trường rất tốt, tốt và trung bình nhận giá trị 1 - tốt; kém và rất kém nhận giá trị 0 - không tốt. Viễn thông rất tốt, tốt và trung bình nhận giá trị 1 - tốt; kém và rất kém nhận giá trị 0 - không. Mật độ giao thơng rất đơng, đơng và trung bình nhận giá trị 1 - đông; vắng và rất vắng nhận giá trị 0 - không đông.
3 6 2 Dữ liệu thứ cấp
Thông tin các số liệu thống kê về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn nghiên cứu trong những năm gần đây thông qua Niên giám thống kê tỉnh Long An. Các thông tin thu thập từ tài liệu ở các dự án: quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập bản đồ giá đất thành phố Tân An và dự án xây dựng bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Long An.
TÓM TẮT CHƢƠNG 3
Nội dung chính của Chương 3 bao gồm quy trình nghiên cứu, nội dung nghiên cứu, các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn, phương tiện và mơ hình nghiên cứu.
Trong chương cũng trình bày các phương pháp là điều tra, thống kê mô tả, so sánh, bản đồ và phương pháp định lượng để phân tích các dữ liệu theo mục tiêu nghiên cứu. Bên cạnh đó, tác giả cũng trình bày tóm tắt nguồn dữ liệu được sử dụng để phân tích nghiên cứu và đặt ra được các giả thiết nghiên cứu.
Chƣơng 4 THẢO U N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Hình 4.1. Vị trí tỉnh Long An
Nguồn: Wikimapia.org
Tỉnh Long An có 15 đơn vị cấp huyện trực thuộc, gồm thành phố Tân An, thị xã Kiến Tường và 13 huyện. Thành phố Tân An là trung tâm kinh tế - xã hội của tỉnh, có vị trí nằm trên trục Quốc lộ 1A và đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, nối thành phố Hồ Chí Minh với tỉnh Tiền Giang và các tỉnh đồng bằng sơng Cửu Long, cách thành phố Hồ Chí Minh 47 km về phía Tây Nam theo Quốc lộ 1A.
Ranh giới hành chính được xác định như sau: - Đông giáp: hai huyện Tân Trụ và Châu Thành. - Tây và Nam giáp: tỉnh Tiền Giang.
Hình 4.2: Vị trí thành phố Tân An
Nguồn: Wikimapia.org
Thành phố Tân An là đơ thị loại 3, với tổng diện tích tự nhiên 8.173,37 ha, dân số 133.848 người. Tính đến cuối năm 2013, khu vực nông thôn thuộc thành phố Tân An gồm 5 xã với dân số ước 34.787 người, chiếm 25,88% dân số của toàn thành phố (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
Các khu dân cư nơng thơn của thành phố được hình thành mang tính tự phát, bám vào các trục lộ chính, đường liên xã và kênh rạch. Điều đáng lưu ý trong phát triển khu dân cư nông thôn hiện nay là ở dọc các khu vực ven sơng, rạch cịn một số hộ đang sinh sống không theo quy hoạch làm cản trở giao thông và ô nhiễm môi trường nước. Nhìn chung, cơ sở hạ tầng của các địa bàn khu dân cư nông thôn chỉ mới ở mức đáp ứng cho hiện tại.
5 xã trực thuộc thành phố Tân An có vị trí nằm bao bọc các phường thuộc trung tâm thành phố. Một, xã Hướng Thọ Phú nằm ở Tây Bắc thành phố Tân An có diện tích 873,22 ha, trục giao thơng chính là đường Đỗ Trình Thoại và đường tỉnh 834; hai, xã Nhơn Thạnh Trung nằm ở Đơng Bắc thành phố Tân An, có diện tích 871,67 ha, trục giao thơng chính là đường tỉnh 833 và đường Trần Minh Châu; ba, xã Bình Tâm nằm ở Đơng Nam thành phố Tân An, có diện tích 592,48 ha, trục giao thơng chính là đường
Nguyễn Thơng và một đoạn đường Nguyễn Đình Chiểu; bốn, xã An Vĩnh Ngãi nằm ở phía Nam thành phố Tân An, có diện tích 670,37 ha, trục giao thơng chính là đường Châu Thị Kim; và năm, xã Lợi Bình Nhơn nằm ở phía Tây thành phố Tân An, có diện tích 1201,22 ha, trục giao thơng chính là Quốc lộ 62 (Tổng kiểm kê đất đai tỉnh Long An, 2015).
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình thành phố Tân An mang đặc điểm chung của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, được bồi đắp liên tục dẫn đến sự hình thành đồng bằng có bề mặt bằng phẳng và nằm ngang khá điển hình. Độ cao tuyệt đối biến đổi từ 0,5-2m, trung bình là 1-1,5m.
Hầu hết diện tích đất của thành phố Tân An khơng bị ngập úng, rải rác có những điểm trũng dọc hai bên bờ sơng, rạch bị ngập nước về mùa mưa. Nhìn chung, địa hình Tân An tương đối thấp, dễ bị tác động khi triều cường hoặc khi lũ Đồng Tháp Mười về. Với dạng địa hình này, rất thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, khơng thuận lợi cho các cơng trình xây dựng.
4.1.1.3. Khí hậu
Thành phố Tân An nằm trong nền chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, ít gió bão lớn, nền nhiệt cao và ổn định. Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ khơng khí trung bình thấp nhất 23,40C, trung bình cao nhất 27,90C nhiệt độ trung bình năm 26,40C, chệnh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất khoảng 40C. Tổng tích ơn 9.8180C, với tổng tích ơn cao cho phép gieo trồng 3 - 4 vụ cây ngắn ngày/năm. Số giờ nắng trung bình năm khoảng 2.200 - 2.300 giờ.
Lượng mưa trung bình hàng năm 1.485mm. Tuy nhiên lượng mưa phân bố không đều theo thời gian trong năm, mùa mưa chiếm khoảng tới 85% lượng mưa cả năm. Lượng mưa các tháng trong mùa mưa khoảng 130 - 300mm/tháng. Trong mùa mưa thường có những đợt mưa ít hoặc khơng mưa liên tục từ 7 - 12 ngày vào các tháng 7, 8 gây ra những đợt hạn ngắn. Mùa khơ rất ít mưa, nhất là các tháng 1, 2, 3, lượng mưa trong các tháng này chỉ khoảng dưới 10mm/tháng.
Độ ẩm khơng khí tương đối ổn định trong năm, độ ẩm bình quân 87,6%, độ ẩm trung bình tháng cao nhất: 91,0% (tháng 9), độ ẩm trung bình thấp nhất: 84,0% (tháng 4) (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
4.1.1.4. Giao thông
Mạng lưới giao thông được đầu tư xây dựng góp phần tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội và đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân. Hiện tại, thành phố Tân An có 133km đường nhựa; trên 90% hẻm nội thành được bê tơng hố, đường liên ấp được trải sỏi đỏ.
Nói chung, mạng lưới giao thơng của thành phố chưa hoàn chỉnh, cấp đường và chất lượng đường nhiều tuyến còn chưa đảm bảo (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
4.1.1.5. Y tế
Mạng lưới cơ sở y tế của thành phố đã được quan tâm đầu tư, cơ bản đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh cho nhân dân và tạo điều kiện cho người dân được hưởng các dịch vụ y tế thuận tiện. Cơ sở vật chất trang thiết bị ngày càng được đầu tư, nâng cấp (100% trạm y tế xã có đủ số giường bệnh, 100% các trạm có tủ thuốc; 100% trạm y tế xã có trang thiết bị từ tối thiểu đến hoàn thiện, 100% trạm y tế xã cung cấp thuốc thiết yếu). Toàn bộ cán bộ y tế thành phố, y tế phường, xã đều được nâng cao về năng lực, trình độ quản lý, trình độ chuyên môn qua các lớp bồi dưỡng, các đợt tập huấn,... Năm 2014 trẻ em đều được tiêm phòng 7 loại vắc xin, khám sức khoẻ cho học sinh các cấp (mẫu giáo đạt 92,16%, tiểu học đạt 99,33% và trung học đạt 97,22%), phòng chống suy dinh dưỡng cho trẻ dưới 5 tuổi và thai phụ (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
4.1.1.6. Chợ
Trên địa bàn thành phố có 9 chợ, 3 cửa hàng tự chọn tiện ích, 1 siêu thị tổng hợp, 1 siêu thị chuyên dùng đây là trung tâm mua sắm và trao đổi hàng hóa của nhân dân.
4.1.1.7. Quốc phịng, an ninh
Trong những năm qua, thành phố Tân An đã gắn phát triển kinh tế với quốc phòng, xây dựng củng cố quốc phòng gắn liền với xây dựng thế trận an ninh nhân dân.
Các cấp chính quyền thành phố Tân An đã chỉ đạo xây dựng lực lượng dân quân, tự vệ, lực lượng dự bị động viên đảm bảo chất lượng, xây dựng cơ quan quân sự vững mạnh toàn diện sẵn sàng chiến đấu trong mọi tình huống. Duy trì và mở rộng cụm an ninh nhân dân và ban bảo vệ dân phố. Tăng cường cơng tác phịng ngừa đấu tranh trấn áp tội phạm có hiệu quả. Thường xun đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, giáo dục chính trị tư tưởng.
4.1.1.8. Viễn thông
Hệ thống thông tin liên lạc của thành phố đã sớm hình thành và tương đối hiện đại với trang thiết bị đủ đáp ứng yêu cầu thông tin liên lạc trong và ngồi nước. Cơng tác phục vụ tại các dịch vụ bưu chính đạt kết quả khá, các tuyến đường thư duy trì hoạt động tốt; mạng Internet phát triển đã đáp ứng kịp thời trong việc nắm bắt thơng tin.
Tính đến cuối năm 2013, hiện trạng bưu chính viễn thơng thành phố Tân An phần quy hoạch nhà trạm bưu chính viễn thơng, như sau:
- Thuê bao cố định 28.275 thuê bao với 14 điểm chuyển mạch - Số trạm BTS mạng di động lá 141 trạm.
- Số bưu cục và bưu điện văn hóa xã: 10 điểm.
Hệ thống truyền thanh, truyền hình đã được xây dựng, sửa chữa, nâng cấp đảm bảo cung cấp kịp thời những thơng tin về tình hình kinh tế - xã hội, chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và pháp luật Nhà nước.
Tuy nhiên, hiện tại mạng lưới điện thoại, Internet, truyền hình kỹ thuật số vẫn chưa triển khai đến các khu vực vùng sâu của các xã (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
4.1.1.9. Cấp điện
Mạng lưới điện Tân An nằm trong hệ thống lưới điện Quốc gia qua tuyến cao thế 110KVA Phú Lâm - Bến Lức - Tân An chuyển xuống các tuyến trung thế 15 KV rồi đi về các trạm hạ thế 22/15/0,4 KV để cấp điện hạ thế 380/220V cho các hộ tiêu thụ, được nâng cấp tu bổ và bảo dưỡng thường xuyên. Hiện tại 100% hộ dân đã được sử dụng điện lưới quốc gia, chỉ tiêu điện sinh hoạt 750kwh/người/năm. Tồn thành phố có 108 tuyến đường điện chiếu sáng cơng cộng, trong đó gần 100% đường khu vực nội
thành được chiếu sáng. Tại các giao lộ chính và khu cơng viên đều có hệ thống đèn tín hiệu giao thơng, đèn trang trí, góp phần đảm bảo trật tự và mỹ quan đô thị.
Tuy nhiên, vẫn còn một số khu vực vùng ven của các xã chưa được cấp điện lưới (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
4.1.1.10. Cấp nước
Hệ thống cấp nước thành phố đã sớm hình thành, góp phần nâng cao đời sống dân cư. Trong những năm qua tỉnh đã quan tâm đầu tư cho nhà máy cấp nước Tân An để mở rộng và cải tạo mạng lưới cấp nước. Tính đến nay đã có hơn 100 km đường ống cấp nước và nhiều cụm cấp nước cục bộ. Nhà máy nước Tân An có cơng suất 15.000 m3/ngày-đêm, đảm bảo gần 95 % hộ dân sử dụng nước sạch sinh hoạt với mức sử dụng 140 lít/người/ngày ở khu vực nội thành.
Tuy nhiên, vẫn còn một số khu vực vùng sâu của các xã chưa được cấp nước sạch (Niên giám thống kê tỉnh Long An, 2014).
4.1.1.11. Thu gom rác thải
Thành phố đã tổ chức được hệ thống xe thu gom rác thải, nhưng chỉ thực hiện được trong khu nội thành và các trục đường chính đến trung tâm của các xã.
4.1.2. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của Tân An
4.1.2.1. Thực trạng phát triển đơ thị
Ngày 24/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 38/NQ-CP về việc thành