2.5. Tóm lược các nghiên cứu liên quan
2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới
Hầu hết các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới sử dụng phương pháp hedonic để tìm ra mối quan hệ giữa thuộc tính xem xét và giá tài sản được ứng dụng trong thị trường nhà ở.
Các nghiên cứu về thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson (2003) và rất nhiều tác giả khác. Theo Ridker, các yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm), mơi trường (chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn). Sander và Plasky (2008) bằng nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ cho thấy người dân đánh giá cao khu nhà có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến khu vui chơi giải trí có cây xanh. Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra
các yếu tố: kích thước ngơi nhà, số phịng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước, hồ bơi là các biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà.
Mơ hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng tổng quát:
Pi = f (S1i … Ski , N1i … Nmi , Z1i ... Zni)
Trong đó:
Pi: Giá nhà.
S: Đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng nhà, loại hình xây dựng và một số nhân tố khác.
N: Đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác.
Z: Môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn và các yếu tố khác.
Mơ hình chi tiết hơn có dạng:
Pi = α0 + α1S1i + α2iS2i + … + αkiSki + β1N1i + β2N2i + … + βmNmi + γaZai
Các nghiên cứu về định giá đất được thực hiện bởi Chicoine (1981), Burt (1986), Benirschka và Binkley (1994), Bastian (2002), Turner (2005) và rất nhiều tác giả khác. Nghiên cứu của M. Turner (2005), chứng minh chất lượng môi trường sống, cảnh quan, an ninh khu vực, sự thân thiện của hàng xóm đã có tác động đến giá đất. A. V. Xevaxtianov (2007), chỉ ra các yếu tố tác động đến giá đất ở dân cư bao gồm: khả năng tiếp cận của người dân đến trung tâm đô thị, dịch vụ công cộng, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, mức độ phát triển của các dịch vụ công cộng, mơi trường và khí hậu.
IU. Kochetkov và N. Kalinina (2007), trong một nghiên cứu được tiến hành ở S. Peterburg, Nga đã dựa trên 211 giao dịch được phân chia theo 11 nhóm phố và đại lộ, từ những con phố tầm thường nhất đến đại lộ Nepxki để chứng minh mối tương quan chặt chẽ giữa giá thuê mặt bằng với vị trí con đường, có kết luận rằng vị trí đại lộ Nepxki làm tăng giá thuê mặt bằng cửa hàng
và BĐS thương mại lên gần gấp đôi so với ở các con đường khác.
Bajari và Kahn (2007), sử dụng mơ hình hedonic để dự đốn nhu cầu nhà ở và đánh giá lợi ích, chi phí của việc mở rộng đô thị. Việc mở rộng đô thị có cả chi phí và lợi ích, chi phí là thời gian đi lại hàng ngày từ nhà đến nơi làm việc xa hơn, lợi ích là người dân có thể mua được mảnh đất hoặc ngôi nhà lớn hơn. Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cao người dân sẵn lòng trả để tránh đi lại hàng ngày xa hơn, ngược lại một mức giá thấp người dân sẵn lịng trả để có một mảnh đất hoặc ngơi nhà lớn hơn.
Gabriel Kayode Babawale (2011), yếu tố ngoại tác tác động đến BĐS cũng ảnh hưởng tới giá của BĐS đó, ơng sử dụng mơ hình hedonic xét các yếu tố như: khoảng cách từ BĐS đến nhà thờ, khoảng cách từ BĐS đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe,… Kết quả mơ hình hồi quy cho thấy yếu tố ngoại tác nhà thờ ảnh hưởng tiêu cực đến giá BĐS, BĐS càng xa nhà thờ thì giá có giá hơn.
Bernardo (2002), trong một nghiên cứu ứng dụng mơ hình hedonic để đánh giá ảnh hưởng của môi trường đến các căn hộ. Ô nhiễm từ một nhà máy xử lý nước thải tại Brasilia, Brazil. Bốn mơ hình với 20 biến phân tích ảnh hưởng của mơi trường khơng khí tới giá của các căn hộ: Thu nhập bình quân đầu người của dân số sống ở khu vực nghiên cứu, tổng diện tích của căn hộ, khoảng cách từ các căn hộ tới trung tâm, tác động môi trường, số năm sở hữu căn hộ, số phòng ngủ của căn hộ, căn hộ có nhà để xe, thang máy, nhà thuốc, cửa hàng bánh, hiệu sách, cửa hàng thịt, trạm xăng, cửa hàng rau và trái cây, nhà hàng, quán bar, các cở sở dịch vụ công cộng (trường học, cơ quan công an, trung tâm y tế, bưu điện và đền thờ tôn giáo) được đặt tại các khu chung cư. Kết quả mơ hình với biến mơi trường là biến tác động mạnh nhất trong mơ hình, căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp.
Có thể tóm lược các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới về việc sử dụng mơ hình hedonic price để nghiên cứu các biến tác động lên giá của BĐS nói chung và giá nhà ở nói riêng gồm các biến sau: vị trí, loại nhà, các tiện ích do căn nhà mang lại, tuổi của căn nhà, kiểu dáng tòa nhà, khoảng cách từ BĐS đến
trung tâm thành phố, khoảng cách từ căn nhà đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe, diện tích sàn xây dựng, mức độ trang trí, số tầng nhà, nhà để xe, mơi trường xung quanh, khu vui chơi giải trí, điều kiện giao thơng, thời gian giao dịch, chất lượng khơng khí,... đều có tác động tích cực lên giá BĐS nói chung và giá nhà đất nói riêng.