2.5. Tóm lược các nghiên cứu liên quan
2.5.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam
Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (2004). Kết quả, tại thời điểm nghiên cứu đã đưa ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ ở nước ta.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), “Ứng dụng mơ hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh”. Nghiên cứu sử dụng mơ hình hedonic nhằm tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS. Kết quả phân tích cho thấy các yếu tố tác động đến giá BĐS bao gồm diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách BĐS đến trung tâm thành phố và khoảng cách BĐS đến mặt tiền đường; trong đó, vị trí của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất.
Mơ hình có dạng:
Ln(PRICE) = β0 + β1AREA + β2H_AREA + β3CBD + β4DIS_ROAD + β5LC + β6SF + β7SH + β8ST + β9TR + β10USE + εi
Trong đó:
Ln(PRICE): logarit nêbe của giá BĐS AREA: Diện tích đất (m2)
H_AREA: Diện tích nhà (m2)
CBD: Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm (km)
DIS_ROAD: Khoảng cách từ BĐS tới mặt tiền đường (m) LC: Vị trí
SH: Hình dáng BĐS ST: Số tầng
TR: Sân thượng
USE: Mục đích sử dụng
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012), “Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ”. Nghiên cứu ứng dụng mơ hình hedonic, nhóm tác giả chứng minh các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê bao gồm: diện tích sàn cho thuê, số tầng của căn hộ, vị trí tọa lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê, thời hạn thuê, điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng, chi phí tăng thêm và giá cho thuê trước đây. Trong đó, giá cho thuê trước đây là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại.
Mơ hình có dạng:
Ln (PRICE) = β0 + β1FAREA + β2FLOOR + β3DESIGN + β4LC + β5MS + β6TERM + β7E + β8ADJ + β9PRV + β10EXE
Trong đó:
PRICE: Giá căn hộ chung cư cho thuê FAREA: Diện tích sàn cho thuê
FLOOR: Số tầng của căn hộ DESIGN: Hình thức cho th LC: Vị trí tọa lạc
MS: Trục chính
TERM: Thời hạn cho thuê
E: Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà
ADJ: Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng PRV: Giá cho thuê trong quá khứ
EXE: Chi phí tăng thêm
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013), “Định giá đất hàng loạt bằng mơ hình hồi quy”, Tạp chí Phát triển kinh tế số 269. Nghiên cứu về việc
xây dựng mơ hình định giá đất hàng loạt trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả cho thấy các biến khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lơ đất, lộ giới, mơi trường trong mơ hình có ý nghĩa thống kê.
Mơ hình nghiên cứu dạng: Y = β0 + βiXi + U Với Y: Đơn giá đất tính trên m2
Xi bao gồm: An ninh, cấp hẻm, chiều rộng lô đất, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố, kết cấu đường, mức độ kẹt xe, loại đường giao thông, loại hẻm, loại sử dụng đất, lộ giới, mơi trường sinh thái, vị trí hẻm.
Nguyễn Văn Minh (2012), đã ứng dụng mơ hình hedonic price định lượng thành phần cấu tạo giá nhà tại thành phố Hồ Chí Minh. Các biến số ảnh hưởng đến giá nhà trong mơ hình: khoảng cách đến trung tâm, chiều rộng đường trước nhà, diện tích đất, diện tích sàn, số phịng ngủ, số phòng vệ sinh, nhà để xe hơi, khu vườn, cấp nhà, tiện nghi xung quanh ngôi nhà, khu vực trung tâm thành phố, khu vực phía Đơng thành phố, khu vực phía Tây thành phố, khu vực phía Nam thành phố, khu vực phía Bắc thành phố. Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có tác động lên giá nhà. Riêng, biến khoảng cách đến trung tâm thành phố là có tác động mạnh nhất.
Từ các nghiên cứu trên chúng ta có thể rút ra bài học là có thể ứng dụng mơ hình hedonic price để dự đoán giá nhà ở nói chung và giá đất ở nói riêng nhưng phải đảm bảo các điều kiện giả định của mơ hình như:
- Các yếu tố tác động đến giá đất ở gồm: vị trí, cấu trúc, hạ tầng xã hội, mơi trường sinh thái, an ninh trật tự, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác thải,...
- Các biến khác thường dùng là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, hình dáng lơ đất, lộ giới, diện tích thửa đất, chi tiêu hộ gia đình, số hộ nghèo trong khu vực, khoảng cách đến trường học, chợ, bệnh viện, tỷ lệ giáo viên trên học sinh, giấy tờ pháp lý, kích thước mặt tiền thửa đất, quy hoạch và loại đô thị, môi trường kinh doanh, khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều sâu hẻm, loại đường,...
Dựa theo các kết quả nghiên cứu nêu trên và xét thấy điều kiện thực tế của thành phố Tân An, tỉnh Long An thõa điều kiện của mơ hình hedonic price như đã nêu ở trên. Nên có thể vận dụng mơ hình hedonic price để định giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.
TÓM TẮT CHƢƠNG 2
Chương này đã trình bày tóm tắt những lý thuyết tổng quan về đất đai, giá trị và giá cả đất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các khái niệm và quy định về thẩm định, định giá đất. Qua đó làm rõ những phương pháp và các mơ hình thẩm định giá đất bằng các phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Đây là những lý luận cơ bản để vận dụng phân tích làm sáng tỏ những vấn đề liên quan ở Chương 3, cũng như làm cơ sở để đưa ra những giải pháp ở Chương 4.
Lý thuyết, kinh nghiệm, các nghiên cứu vế BĐS, giá đất
Mơ hình giá đất
nghiên cứu trước đây Tìm kiếm dữ liệu thích hợp Định dạng biến
Thiết lập mơ hình dựa trên các mơ hình tham khảo được
Ước lượng mơ hình
Kiểm định giả thuyết
Thiết lập lại mơ hình Diễn dịch kết quả
Dự báo Kiến nghị
Chƣơng 3 PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ IỆU NGHIÊN CỨU 3.1. Quy trình nghiên cứu
Sử dụng phương pháp hồi quy đa biến theo quy trình nghiên cứu nền tảng trong kinh tế lượng của Ramu Ramanathan.