Số liệu điều tra tại thành phố Tân An được thu thập theo phiếu khảo sát. Sau đó, thống kê các thông tin về thửa đất ở tại các xã thành bảng tổng hợp.
Kết quả khảo sát được 207 phiếu, số liệu được nhập vào phần mềm Excel và mã hóa đưa vào mơ hình hồi quy để xử lý thông qua phần mềm xử lý thống kê Sata 12.0.
Bảng 4.1. Kết quả thống kê giá đất ở nông thôn của thị trường qua khảo sát
STT Xã
Giá đất chuyển nhượng trên thị trường
(VNĐ/m2) Số phiếu khảo sát Bình quân Cao nhất Thấp nhất 1 An Vĩnh Ngãi 896.562 2.476.246 150.000 59 2 Bình Tâm 1.216.516 3.821.656 200.000 46 3 Nhơn Thạnh Trung 844.681 2.420.000 74.404 31 4 Lợi Bình Nhơn 1.666.987 3.749.206 190.000 35 5 Hướng Thọ Phú 749.905 2.600.000 175.000 36
Nguồn: Tính tốn của tác giả
4.3.1. Kết quả thống kê mơ tả
Mơ hình nghiên cứu bao gồm 17 biến độc lập và 01 biến phụ thuộc, thống kê mô tả các biến chi tiết như sau:
Tổng số mẫu quan sát là 207.
Đơn giá 1m2 đất ở nông thôn giao dịch qua khảo sát trung bình là 1.066.942VNĐ/m2, giá thấp nhất là 74.404VNĐ/m2 và giá cao nhất là 3.821.656VNĐ/m2; Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã của mẫu khảo sát trung bình là 1,52km, gần nhất là 0,12km và xa nhất là 4,87km; Khoảng cách trung bình mẫu khảo sát từ thửa đất đến trung tâm thành phố là 5,82km, gần nhất là 3,15km và xa nhất là 10,77km; Diện tích thửa đất của mẫu khảo sát trung bình là
344,58m2, nhỏ nhất là 31,5m2 và lớn nhất là 3.200m2; Chiều rộng mặt tiền thửa đất trung bình là 8,24m, lớn nhất là 50m và nhỏ nhất là 1,66m; Có 29/207 thửa đất có vị trí mặt tiền, chiếm 14,01%; 163/207 thửa đất có hình dáng chuẩn tắc, chiếm 78,74% (Phụ lục 2).
Có 95/207 thửa đất có hạ tầng xã hội tốt, chiếm 45,89%; 109/207 thửa đất có an ninh trật tự tốt, chiếm 52,66%; 190/207 thửa đất có mơi trường sinh thái tốt, chiếm 91,79% (Phụ lục 3).
Có 195/207 thửa đất có giấy CNQSDĐ, chiếm 94,20%; 83/207 thửa đất có mạng lưới viễn thơng tốt, chiếm 40,1%; 176/207 thửa đất được cung cấp hệ thống lưới điện quốc gia tốt, chiếm 85,02% (Phụ lục 4).
Có 78/207 thửa đất được cung cấp mạng lưới nước sạch tốt, chiếm 37,68%; 65/207 thửa đất có dịch vụ xử lý rác thải sinh hoạt, chiếm 31,4%; 1139/207 thửa đất ở nơi có mật độ giao thơng đơng, chiếm 67,15% (Phụ lục 5).
Có 63/207 thửa đất ở nơng thơn đã xác định phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở, chiếm 30,43%; Có 59 mẫu khảo sát tại xã An Vĩnh Ngãi, 46 mẫu tại xã Bình Tâm, 31 mẫu tại xã Nhơn Thạnh Trung, 35 mẫu tại xã Lợi Bình Nhơn, và 36 mẫu tại xã Hướng Thọ Phú (Phụ lục 6).
4.3.2. Kết quả hồi quy mơ hình
4.3.2.1. Kết quả xây dựng hàm hồi quy
Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS : Ordinary Least Squares) được sử dụng với biến phụ thuộc là gia (giá đất ở nông thôn) và các biến độc lập
được mô tả ở Bảng 3.1.
loggiai = β1 + β2culy1 + β3culy2 + β4crong + β5vtri + β6hdang + β7htang + β8aninh + β9mtruong + β10ply + β11vthong + β12cdien + β13cnuoc + β14xlrac + β15mdo + β16qhoach + ui
Trong đó:
βi : các hệ số của mơ hình hồi quy (i: từ 1 đến 16) ui: sai số của mơ hình hồi quy
gia: Đơn giá 1m2 đất ở nông thôn. loggia: logarit tự nhiên của gia.
Biến độc lập:
culy1: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã (km).
culy2: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố (km). crong: Chiều rộng mặt tiền thửa đất (m).
vtri: Vị trí mặt tiền thửa đất. hdang: Hình dáng thửa đất. htang: Hạ tầng xã hội tốt. aninh: An ninh trật tự.
mtruong: Mơi trường sinh thái. ply: Tình trạng pháp lý.
vthong: Mạng lưới viễn thông. cdien: Cung cấp lưới điện quốc gia. cnuoc: Cung cấp mạng lưới nước sạch. xlrac: Xử lý rác thải sinh hoạt.
mdo: Mật độ giao thông. qhoach: Phù hợp quy hoạch.
4.3.2.2 Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS
Các biến có mức ý nghĩa thống kê 1% (***):
- Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố. - An ninh trật tự.
- Tình trạng pháp lý.
Các biến có mức ý nghĩa thống kê 5% (**):
- Chiều rộng mặt tiền thửa đất.
- Vị trí tiếp giáp mặt tiền của thửa đất. - Phù hợp quy hoạch.
Các biến có mức ý nghĩa thống kê 10% (*):
Các biến khơng có ý nghĩa thống kê gồm:
- Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã. - Hạ tầng xã hội.
- Môi trường sinh thái. - Mạng lưới viễn thông.
- Cung cấp lưới điện quốc gia. - Mạng lưới cung cấp nước sạch. - Xử lý rác thải.
- Mật độ giao thông.
Kết quả hồi quy của mơ hình 1 tại Phụ lục 7
Bảng 4.2. Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa thống kê
TT BIẾN TÊN BIẾN P_
VALUE R
2 PHỤ LỤC 1 culy2 Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố 0.000 0.2025 8 2 crong Chiều rộng mặt tiền thửa đất 0.000 0.1325 8 3 vtri Biến giả vị trí tiếp giáp mặt tiền của thửa đất (có = 1, khơng = 0) 0.000 0.2530 8 4 hdang Hình dáng thửa đất (chuẩn tắc = 1, không chuẩn tắc = 0) 0.000 0.2355 9 5 aninh Biến giả về an ninh trật tự (tốt = 1, không tốt = 0) 0.000 0.5657 9 6 ply Giấy CNQSDĐ (có = 1, khơng = 0) 0.000 0.2354 9 7 qhoach Phù hợp quy hoạch (có = 1, khơng = 0) 0.000 0.5174 10
Nguồn: Kết quả hồi quy từng biến của tác giả
Một trong những yếu tố phản ánh ý nghĩa của mơ hình hồi quy là hệ số R2 và hệ số này là một hàm không giảm theo số lượng biến đưa vào mơ hình. Điều này có nghĩa khi đưa càng nhiều biến vào mơ hình hồi quy thì giá trị R2 càng cao (gần 1
càng tốt), tuy nhiên không phải biến nào đưa vào hàm hồi quy cũng có ý nghĩa giải thích cho sự biến thiên của biến phụ thuộc.
Căn cứ vào kết quả hồi quy của mơ hình 1, ta loại các biến độc lập có chỉ tiêu p_value > 0.1, tiến hành xây dựng mơ hình hồi quy thứ 2.
Kết quả hồi quy của mơ hình 2 tại Phụ lục 10 4.3 3 Kiểm định các giả thiết
4.3.3.1. Dị tìm vi phạm của hàm hồi quy
Nhằm tăng cường khả năng giải thích và có được sự chính xác cho mơ hình tác giả tiến hành dị tìm các vi phạm cần thiết. Tiến hành xem xét xem mơ hình có vi phạm những giả định quan trọng hay không và nếu có thì có ảnh hưởng lớn đến ý nghĩa của mơ hình và tìm cách khắc phục.
4.3.3.2. Kiểm định đa cộng tuyến
Kết quả kiểm định đa cộng tuyến cho thấy độ phóng đại phương sai (VIF) của các biến trong mơ hình nhỏ hơn so với 10 nên kết luận các biến đưa vào mơ hình chưa phát hiện hiện tượng đa cộng tuyến (Phụ lục 11).
4.3.3.3. Kiểm định phương sai thay đổi
Bằng hettest:
Giả thiết:
H0: Phương sai của sai số không đổi H1: Phương sai của sai số thay đổi
Kết quả:
P_value là 0,3877 = 38,77% > 5% nên chấp nhận giả thiết H0, mơ hình chưa phát hiện có phương sai của sai số thay đổi (Phụ lục 12)
4.3.3.4. Kiểm định hệ số tương quan
Tại Phụ lục 11, chưa phát hiện hệ số tương quan giữa các biến ở mức gần bằng 1, do đó hệ số tương quan giữa các biến định lượng của mơ hình là tương đối phù hợp.
Bên cạnh đó, ta thấy mối tương quan giữa biến loggia và biến crong ở mức q yếu (-0,3639). Điều này có thể giải thích chiều rộng mặt tiền thửa đất có tác
động rất ít đến giá đất theo hướng ngược lại.
4.3.3.5. Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn
Sử dụng phương pháp kiểm định Jarque-Bera, bằng sktest:
Giả thiết:
H0: Phần dư có phân phối chuẩn
H1: Phần dư khơng có phân phối chuẩn
Kết quả:
P_value là 0,3424 = 34,24% > 5% nên chấp nhận giả thiết H0, phần dư có phân phối chuẩn (Phụ lục 12).
4.3.3.6. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình
Để đánh giá mức độ thích hợp của mơ hình hồi quy, nghĩa là mơ hình hồi quy giải thích được bao nhiêu phần trăm sự thay đổi của biến phụ thuộc, thì ta sử dụng giá trị hệ số xác định R2. Hệ số R2 càng gần 1 bao nhiêu thì mơ hình hồi quy càng có ý nghĩa bấy nhiêu.
Giả thiết:
H0: R2 = 0 H1: R2 > 0
Kết quả:
Prop - F = 0.000 < 0.01 nên bác bỏ giả thuyết H0, nghĩa là ở mức ý nghĩa 1% mơ hình có ý nghĩa thơng kê.
R2 = 0.8382 có nghĩa là mơ hình hồi quy đã giải thích được 83,82% sự thay đổi của các biến phụ thuộc, mơ hình có độ phù hợp cao.
4.3.3.7. Kiểm định hệ số mơ hình hồi quy
H0: βi = 0 (i từ 1 đến 16) Ta có:
P-value < α (5%) bác bỏ giả thuyết H0, nghĩa là các biến culy2, crong, vtri, hdang, aninh, ply và qhoach có ý nghĩa thống kê.
4.3 4 Kết luận mơ hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An
nghĩa thống kê khi giá trị p_value của các biến này đều nhỏ hơn mức ý nghĩa 10% (p_value < 0,1). Cụ thể, các biến culy2, vtri, aninh, ply và qhoach có độ tin cậy 99% (p_value = 0,000 < 0,01); biến crong có độ tin cậy 95% (p_value = 0,001 < 0,05); biến hdang có độ tin cậy 90% (p_value = 0,053 < 0.1).
Với kết quả trên, cho thấy giá đất ở nông thôn chịu sự tác động của 7 yếu tố: (1) khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố; (2) chiều rộng mặt tiền thửa đất; (3) vị trí thửa đất; (4) hình dáng thửa đất; (5) an ninh trật tự; (6) tình trạng pháp lý; và (7) phù hợp quy hoạch. Riêng các yếu tố khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm xã, hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác, mật độ giao thông là các yếu tố chưa nhận diện được sự tác động đến giá đất ở nông thôn ở mơ hình nghiên cứu này.
Mơ hình hồi quy đa biến của các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An với phương trình được viết như sau:
loggia = 12,70838 - 0,0965768*culy2 - 0,0142987*crong + 0,306198*vtri + 0,1308501*hdang + 0,5608753*aninh + 1,05265*ply + 0,4372033*qhoach
4.3.4.1. Ý nghĩa của hệ số hồi quy
Với mục tiêu phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, luận văn sử dụng phần mềm Stata 12 để kiểm định mơ hình nghiên cứu đã thiết lập, kết quả phân tích như sau: Các biến độc lập có ý nghĩa thống kê đã giải thích được 83,82% sự tác động của biến giá đất ở nơng thơn, mơ hình có độ phù hợp cao. Độ phóng đại phương sai (VIF) của các biến trong mơ hình đều nhỏ hơn 10, nên ta kết luận các biến đưa vào mơ hình chưa có phát hiện có hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng, mô hình có hệ số tương quan phù hợp, và phương sai không thay đổi.
Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố (culy2): Hệ số của yếu tố khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố Tân An mang dấu (-), đúng với dấu kỳ vọng. Nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì mỗi km khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố Tân An tăng (giảm), thì giá trung bình của thửa đất sẽ giảm (tăng) 9,66%.
Chiều rộng mặt tiền thửa đất (crong): Hệ số chiều rộng mặt tiền thửa đất mang dấu (-) cho thấy khi chiều rộng mặt tiền thửa đất tăng (giảm) 1m giá trung bình của thửa đất sẽ giảm (tăng) 1,43%. Dấu của hệ số ngược với kỳ vọng từ mơ hình xây dựng ban đầu. Với tỷ lệ % ảnh hưởng nhỏ không đáng kể đến kết quả chung, nhưng với kết quả này và kinh nghiệm có được từ q trình khảo sát, tác giả có thể giải thích với các lý do như: (1) số lượng mẫu khảo sát nhỏ, chưa đủ để đánh giá được vấn đề cơ bản về nhu cầu sử dụng mặt tiền thửa đất ở nông thôn. Trong khi địa bàn nghiên cứu là các xã thuộc thành phố Tân An, nhưng có rất nhiều mẫu khảo sát thuộc đất ở khu dân cư được quy hoạch chi tiết xây dựng là nhà phố, nhà liền kề thông thường chiều rộng mặt tiền thửa đất rất nhỏ như ở các khu đô thị chỉ rộng từ 4m, 5m và rất ít mẫu chuyển nhượng để xây dựng dạng biệt thự nhà vườn; (2) tỷ lệ tăng dân số lớn và sự giản nở dân cư đơ thị, dẫn đến tình trạng đơ thị hóa các vùng ven của thành phố Tân An là một tất yếu chung, và nhu cầu chung chỉ cần thửa đất ở vừa đủ và có giá cả phù hợp điều kiện thu nhập và kinh tế của người có nhu cầu sử dụng.
Vị trí thửa đất (vtri): Hệ số vị trí thửa đất mang dấu (+), đúng với kỳ vọng ban đầu của mơ hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì giá đất ở nơng thơn trung bình của thửa đất có vị trí tiếp giáp với các trục giao thơng chính của thành phố Tân An đến các xã cao hơn thửa đất khơng có vị trí tiếp giáp 30,62%.
Hình dáng thửa đất (hdang): Hệ số hình dáng thửa đất mang dấu (+), đúng với kỳ vọng ban đầu của mơ hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì giá đất ở nơng thơn trung bình của thửa đất có hình dáng chuẩn tắc cao hơn thửa đất có hình dáng khơng chuẩn tắc 13,09%.
An ninh trật tự (aninh): Hệ số an ninh trật tự mang dấu (+), đúng với kỳ vọng ban đầu của mơ hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì giá đất ở nơng thơn trung bình của thửa đất có an ninh trật tự tốt cao hơn thửa đất có an ninh trật tự khơng tốt 56,09%.
Tình trạng pháp lý (ply): Hệ số của tình trạng pháp lý của thửa đất về giấy CNQSDĐ mang dấu (+), đúng với kỳ vọng ban đầu của mơ hình. Nghĩa là, khi các
yếu tố khác khơng đổi, thì giá đất ở nơng thơn trung bình của thửa đất khi có giấy CNQSDĐ sẽ cao hơn thửa đất khơng có giấy CNQSDĐ 105,27% và đây cũng là yếu tố tác động mạnh nhất của mơ hình.
Phù hợp quy hoạch (qhoach): Hệ số phù hợp quy hoạch mang dấu (+), đúng với kỳ vọng ban đầu của mơ hình. Nghĩa là khi các yếu tố khác khơng đổi thì giá đất ở nơng thơn trung bình của thửa đất khi thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt cao hơn thửa đất không phù hợp quy hoạch 43,72%.
Trong các nghiên cứu thực nghiệm ở nước ngoài và trong nước đã chứng minh các yếu tố đã có ít nhiều tác động đến giá BĐS: Khoảng cách đến trục giao thơng chính (ở luận văn tác giả tính yếu tố khoảng cách đến trung tâm xã), hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác, mật độ giao thông,… Tuy nhiên, số liệu thu thập được sau khảo sát và xử lý mơ hình hồi quy đa biến của tác giả thì các yếu tố trên khơng có ý nghĩa thống kê do đó khơng tính tác động đến giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.
4.3.4.2. Kết quả tính giá đất từ mơ hình hồi quy
Từ phương trình hồi quy của mơ hình 2, trên bảng dữ liệu ban đầu ở phần mềm Excel, tác giả tiến hành tính giá đất theo phương trình hồi quy của tất cả các mẫu đã khảo sát và so sánh trực tiếp từng mẫu kết quả giá hồi quy với giá đất đã được quy định ở bảng giá của tỉnh.
Kết quả tính tốn và tổng hợp tại Phụ lục 13.
* Các trường hợp giá đất theo kết quả hồi quy thấp hơn bảng giá
Tổng số có 13/207 trường hợp, chiếm 6,28%. Trong đó:
- Có 11/12 thửa đất khơng có giấy CNQSDĐ (Phụ lục 4, có 12/207 mẫu khảo sát khơng có giấy CNQSDĐ) có giá hồi quy thấp hơn giá ở bảng giá từ 3,13% đến 92% (Cịn lại 01/12 thửa đất khơng có giấy CNQSDĐ có giá hồi quy cao hơn giá ở bảng giá 28,2%).
- Một thửa đất có giá hồi quy thấp hơn giá ở bảng giá 20,9%, có diện tích 2.533m2, với chiều rộng mặt tiền 50m. Điều này là phù hợp, bởi vì dấu của hệ số
chiều rộng mặt tiền thửa đất của phương trình hồi quy ngược với dấu kỳ vọng; và một thửa đất có giá hồi quy thấp hơn giá ở bảng giá 10,86%. Kết quả kiểm tra lại