2.4.1. ý thuyết Vị thế - Chất lƣợng
Năm 2000, các tác giả Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely công bố lý thuyết Vị thế - Chất lượng trên tạp chí Đơ thị học tại Vương quốc Anh, theo đó giá trị của nhà ở được quyết định bởi hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao,… Từ một khảo sát được thực hiện tại Hà Nội, tác giả này đã đề xuất một hàm hồi quy gồm hai biến thể hiện chất lượng nhà ở (diện tích đất, số tầng cao) và ba biến thể hiện vị thế nơi ở (khoảng cách đến trung tâm thành phố, có lối tiếp cận tốt tới phố, nằm ở khu phố Pháp). Kết quả hồi quy cho thấy các biến này đều có tác động đến giá nhà ở tại Hà Nội.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất lượng là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm, sự phân vùng được minh họa ở Hình 2.4.
Nguồn: Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000
Theo quan điểm của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương mại, dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất cơng nơng nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Cá nhân và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi tổ chức sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Ngồi ra, đa phần người có vị thế xã hội cao thì có mức thu nhập tương ứng cao, đủ khả năng chi trả cho nhu cầu sử dụng đất với mức giá cao hơn. Vì vậy, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Theo Hồng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến Hình 2.4. Mơ hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Dân cư
Công nghiệp
0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế
2,0 7,0 12,0 R Thương mại và dịch vụ Khu mua bán và văn phòng Khu ở
phân vùng chức năng đất đai trong khơng gian. Chi phí thời gian (T) được xác định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thơng từ nơi định cư đến vị trí trung tâm. T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t). Những người có mức thu nhập cao, vì đó sẽ có giá trị đơn vị thời gian cao hơn và cạnh tranh vị trí trung tâm, nhằm giảm thiểu chi phí thời gian và chi trả cho việc sử dụng đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được.
Ngồi ra, T, t và s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt ↔ T = 1/t = v/s
Trong đó:
T: biến số phản ánh vị thế của đất đai. t: thời gian lưu thông
s: khoảng cách v: vận tốc lưu thông
Từ công thức trên nhận thấy để tăng vị thế đất đai, phải tăng vận tốc lưu thông, hay giảm thiểu khoảng cách. Do vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai.
2.4.2. ý thuyết Định giá nhân tố thụ hƣởng - Hedonic
Court (1939), là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy hedonic. Ơng là người đã đặt ra thuật ngữ “mơ hình định giá thụ hưởng hedonic”. Sau đó, mơ hình định giá thụ hưởng xuất hiện từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mơ hình giá ẩn của Rosen (1974). Với mục tiêu là tính giá trị và số lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào quan sát, mơ hình định giá hedonic hình thành do sự khơng đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng. Nền tảng lý thuyết của mơ hình hedonic do Lancaster xây dựng là: sự thỏa dụng của người tiêu dùng có được từ những đặc tính của sản phẩm, mà khơng phải trực tiếp từ sản phẩm đó. Mỗi đặc tính của sản phẩm đều tạo ra những tiện ích; sản phẩm có thể được xếp thành nhóm dựa trên những tiện ích mà sản phẩm đó sở hữu sẽ tác động đến quyết định của người
tiêu dùng.
Rosen đã xây dựng mơ hình hedonic phi tuyến tính về cung và cầu cho những đặc tính liên quan đến hàng hóa đặc biệt. Mơ hình của ơng ban đầu tập trung vào mối quan hệ giữa giá và các đặc tính gắn liền với hàng hóa thơng qua mơ hình hồi quy. Sau đó, ơng xác định mối quan hệ nghịch chiều giữa lượng cầu và giá mà ông đã nghiên cứu. Kết quả ông khẳng định: Khi thu nhập tăng, người tiêu dùng sẽ thay đổi mức chi trả cho một thuộc tính của hàng hóa. Hay nói cách khác, mức giá người mua sẵn sàng chi trả chịu ảnh hưởng bởi mức độ thỏa dụng từ hàng hóa, thu nhập của người tiêu dùng và những nhân tố khác liên quan đến thị hiếu và sở thích của người tiêu dùng. Song song đó, trong trạng thái thị trường cân bằng, cả người mua và người bán đều dựa trên mức tối đa hóa hành vi của mình. Trong đó, lượng hàng hóa mà người bán muồn bán bằng với lượng hàng hóa mà người mua sẵn sàng mua, tại đó hình thành một mức giá cân bằng theo phương pháp hedonic.
Nghiên cứu khác của Dunse and Jones (1998), Chin and Chau (2002), giả định nền tảng là thị trường hoạt động cạnh tranh hồn hảo, có rất nhiều người mua và người bán. Khơng có người mua, người bán hoặc các nhà cung cấp nào có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá của tài sản. Người mua và người bán được coi là có thể tự do để gia nhập và thốt khỏi thị trường. Các giả định rằng người mua và người bán có thơng tin hồn hảo liên quan đến sản phẩm nhà ở và giá là khá hợp lý. Vì ngơi nhà có giá trị lớn nên người mua sẽ nỗ lực để tìm hiểu nhiều thơng tin về các thuộc tính của các ngơi nhà mà họ mong muốn trước khi quyết định mua. Hầu hết các thơng tin có liên quan, như giá cả và các thuộc tính của nó, có sẵn trên các tờ báo, hoặc có thể thu thập được từ các nhà mơi giới và các đại lý BĐS. Đối với người bán, hiểu hết chi tiết của họ về lĩnh vực BĐS và giá thị trường giúp họ gia tăng lợi nhuận. Tuy nhiên, thơng thường thực tế thơng tin rất ít đạt được sự hồn hảo và do đó mơ hình hedonic chỉ áp dụng theo giả định của cân bằng thị trường.
quốc gia phát triển. Theo Brent R. Moulton (2001), vào năm 1968 Mỹ là cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp hedonic để tính giá nhà ở dựa trên những đặc điểm như diện tích sàn, số phịng tắm, vị trí và máy điều hịa. Đến năm 1974, chỉ số giá nhà được tính theo phương pháp hedonic được đưa vào hệ thống tài khoản quốc gia Hoa Kỳ. Đến năm 1987, Mỹ chính thức áp dụng phương pháp hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê.
Khái quát qua những nghiên cứu trước đây về giá thị trường, các thuộc tính chính của nhà ở được phân thành hai loại định tính và định lượng. Chủ yếu tập trung vào các thuộc tính vị trí, cấu trúc và yếu tố hạ tầng.
2.4.2.1. Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí được xem xét ở hầu hết các nghiên cứu về giá nhà ở và đất ở. Yếu tố vị trí được thực hiện phổ biến nhất là đo lường khoảng cách từ ngôi nhà đến trung tâm và đã được các nhà nghiên cứu trước sử dụng mơ hình hedonic chứng minh có một số ảnh hưởng rất đáng kể đến giá nhà ở (Follain and Jimenez, 1985; Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud, 2003; Limsombunchai et al, 2004).
2.4.2.2. Yếu tố cấu trúc
Nhiều nghiên cứu cho thấy số lượng phòng khách và phòng ngủ, số lượng phòng tắm và diện tích sàn có mối quan hệ tỷ lệ thuận đến giá nhà (Nelson, 2003; Limsombunchai et al, 2004; Kim, 2001). Điều này có được bởi vì người mua sẵn lịng trả nhiều hơn cho khơng gian nhà lớn hơn, đặc biệt là các không gian chức năng. Ngơi nhà với diện tích sàn lớn hơn đáp ứng được nhu cầu của những gia đình có nhiều thành viên và đặc biệt là những người có đủ khả năng chi trả cho một tiêu chuẩn sống tốt hơn.
Ngồi ra diện tích đất lớn, có tầng hầm, nhà để xe, hệ thống sưởi ấm có tác động liên quan đến giá của nhà ở (Bajari and Kahn, 2007; Frew and Jud, 2003; Kim, 2001; Limsombunchai et al, 2004). Ví dụ, Kim (2001) đã có nghiên cứu và kết luận thêm một lị sưởi ấm sẽ làm tăng khoảng 0,184% giá của ngôi nhà ở thành phố Seoul, Hàn Quốc.
2.4.2.3. Yếu tố hạ tầng
Các nhà nghiên cứu, lập luận rằng khi các thuộc tính hạ tầng khơng thể có giá trị rõ ràng trên thị trường, giá trị các thuộc tính này có thể được xác định thông qua giá hưởng thụ bằng cách so sánh nhiều nhà ở có các yếu tố hạ tầng khác nhau. Chin and Chau (2002), thấy rằng việc nhà ở có trung tâm mua sắm trong phạm vi bán kính 2 km sẽ làm tăng thêm khoảng 0,11% giá trị so với những ngơi nhà khơng có đặc điểm này tại Penang, Malaysia.
Nghiên cứu thực nghiệm của Sander and Polasky (2008), sử dụng dữ liệu tại thành phố Ramsey County, Minnesota, Hoa Kỳ. Kết quả những khu nhà ở có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến các khu vực vui chơi giải trí có cây xanh đã được đánh giá rất cao từ những người có nhu cầu.Bên cạnh đó, ơ nhiễm khơng khí, tiếng ồn cũng có tác động tiêu cực đến giá nhà ở tại các nghiên cứu về yếu tố môi trường (Nelson, 2003; Kim, 2001; Chau, 2004; Batalhone, 2002; Kim et al, 2007). Batalhone (2002), nghiên cứu về đánh giá sự sẵn lịng trả chi phí cho việc cải thiện ơ nhiễm khơng khí từ một nhà máy xử lý rác ở thành phố Brasislia, Brazil. Nelson (2003), có nghiên cứu về tiếng ồn của máy bay tại 23 sân bay ở Cannada và Hoa Kỳ. Kết quả cho thấy rằng giá nhà giảm khoảng từ 0,5% đến 0,6% đối với một đơn vị cường độ âm thanh ở Hoa kỳ và giảm từ 0,8% đến 0,9% giá trị ở Cannada.
2.4.3. Một số vấn đề trong mơ hình hedonic
Trên thực tế, tại nước ta chưa quy định áp dụng phương pháp hedonic price trong vấn đề xác định giá đất. Vì để ứng dụng được phương pháp hedonic price phải thõa mãn điều kiện giả định của mơ hình hedonic price là các thửa đất ở phải có thơng tin hồn hảo và người sử dụng sẵn lịng trả ở một mức giá mà họ thụ hưởng được những thuộc tính của hàng hóa và dịch vụ mà họ mong muốn. Ngồi ra, giá đất ở khơng điều chỉnh ngay lập tức khi những thay đổi trong cầu hoặc cung thị trường BĐS nói chung thay đổi. Trong thực tế, một số yếu tố như thơng tin khơng hồn hảo và các loại chi phí khác sẽ cho kết quả điều chỉnh sau một khoảng thời gian. Bên cạnh đó, chi phí giao dịch trong thị trường BĐS rất đa
dạng, có giá trị lớn và thị trường BĐS là thị trường luôn biến động.
Vấn đề nữa rất đáng quan tâm là hiện tượng các biến có liên quan với nhau. Về đặc điểm mơi trường, thửa đất ở có vị trí tiếp giáp hoặc gần đường giao thơng sẽ có ơ nhiễm tiếng ồn lớn hơn và nồng độ các chất ơ nhiễm khơng khí cao hơn; hình dáng khơng chuẩn tắc trong khi diện tích hay chiều rộng mặt tiền thửa đất thì lại rất lớn,... Có nghĩa là rất khó khăn để tách các biến độc lập và phân tích khi tính giá của thửa đất đó.
Điều quan trọng hàng đầu là phải giả định rằng thị trường BĐS trong trạng thái cân bằng. Vì khi ở trạng thái mất cân bằng, sẽ xuất hiện các biến động về giá, và các ước tính về sự tác động đến giá BĐS của các biến độc lập sẽ khơng có ý nghĩa.
Khi tiến hành nghiên cứu, phải tổng quan điều kiện của địa bàn và mơ hình hedonic price để xét xem điều kiện thị trường nơi nghiên cứu ứng dụng mơ hình hedonic price có thõa các điều kiện giả định của mơ hình, khi đó ứng dụng mơ hình cho kết quả chính xác và có ý nghĩa.
2.5. Tóm lƣợc các nghiên cứu liên quan
2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới
Hầu hết các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới sử dụng phương pháp hedonic để tìm ra mối quan hệ giữa thuộc tính xem xét và giá tài sản được ứng dụng trong thị trường nhà ở.
Các nghiên cứu về thẩm định giá BĐS được thực hiện bởi Lancaster (1966), Ridker (1967), Rosen (1974), Balchin (1995), Raymond (2002), Nelson (2003) và rất nhiều tác giả khác. Theo Ridker, các yếu tố tác động đến giá nhà gồm có: đặc điểm kết cấu nhà (diện tích nhà, số lượng phịng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm), mơi trường (chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn). Sander và Plasky (2008) bằng nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Ramsey, Hoa Kỳ cho thấy người dân đánh giá cao khu nhà có mảng xanh và khả năng tiếp cận đến khu vui chơi giải trí có cây xanh. Nghiên cứu của Selim (2009) chỉ ra
các yếu tố: kích thước ngơi nhà, số phịng, loại nhà, đặc điểm vị trí, kiểu kiến trúc, hệ thống nước, hồ bơi là các biến số quan trọng ảnh hưởng tới giá nhà.
Mơ hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng tổng quát:
Pi = f (S1i … Ski , N1i … Nmi , Z1i ... Zni)
Trong đó:
Pi: Giá nhà.
S: Đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng nhà, loại hình xây dựng và một số nhân tố khác.
N: Đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác.
Z: Môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng khơng khí, nguồn nước, tiếng ồn và các yếu tố khác.
Mơ hình chi tiết hơn có dạng:
Pi = α0 + α1S1i + α2iS2i + … + αkiSki + β1N1i + β2N2i + … + βmNmi + γaZai
Các nghiên cứu về định giá đất được thực hiện bởi Chicoine (1981), Burt (1986), Benirschka và Binkley (1994), Bastian (2002), Turner (2005) và rất nhiều tác giả khác. Nghiên cứu của M. Turner (2005), chứng minh chất lượng môi trường sống, cảnh quan, an ninh khu vực, sự thân thiện của hàng xóm đã có tác động đến giá đất. A. V. Xevaxtianov (2007), chỉ ra các yếu tố tác động đến giá đất ở dân cư bao gồm: khả năng tiếp cận của người dân đến trung tâm đô thị, dịch vụ công cộng, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan, mức độ phát triển của các dịch vụ cơng cộng, mơi trường và khí hậu.
IU. Kochetkov và N. Kalinina (2007), trong một nghiên cứu được tiến hành ở S. Peterburg, Nga đã dựa trên 211 giao dịch được phân chia theo 11 nhóm phố và đại lộ, từ những con phố tầm thường nhất đến đại lộ Nepxki để chứng minh mối tương quan chặt chẽ giữa giá thuê mặt bằng với vị trí con đường, có kết luận rằng vị trí đại lộ Nepxki làm tăng giá thuê mặt bằng cửa hàng