Kết quả nghiên cứu giúp các tổ chức, cơ quan định giá đất, đặc biệt là làm cơ sở cho việc sửa chữa, bổ sung bảng giá đất 5 năm của UBND tỉnh ban hành sát với giá thị trường giao dịch của đất đai; làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,… và các nghĩa vụ tài chính khác. Bảng giá đất sát với giá thị trường là góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, giúp cho các nhà quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý giá đất nói riêng có cái nhìn tổng quan hơn về giá thị trường để có chính sách điều chỉnh cho phù hợp. Kết quả định giá đất cịn phục vụ cho các mục đích quản lý khác, như quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất (xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, đấu giá, bồi thường); quản lý tài chính về đất đai (là cơ sở để tính thuế sử dụng đất); quản lý và phát triển thị trường BĐS.
Hiện nay, việc điều chỉnh bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Long An chỉ được thực hiện khi: “1. Chính phủ điều chỉnh khung
giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự. 2. Giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên. Trong trường hợp này Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh tại địa phương theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. 3. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí đất. Trong trường hợp này UBND các huyện, thị xã Kiến Tường, thành phố Tân An lập văn bản nêu rõ cơ sở hình thành, nguyên nhân đề nghị điều chỉnh giá đất gửi Sở Tài ngun và Mơi trường thẩm định trình UBND tỉnh để báo cáo Thường trực HĐND tỉnh cho ý kiến trước khi quyết định.”. (Điều 5 Quyết định số 60/2014/QĐ-
UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Long An ban hành bảng giá các loại đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Long An). Do đó, có rất nhiều trường hợp giá đất được quy định tại bảng giá không phản ánh được giá thị trường do không được điều chỉnh kịp thời.
Với tầm quan trọng của việc định giá đất đối với sự phát triển về kinh tế - xã hội của đất nước nói chung, địi hỏi cần có những thay đổi mang tính hiệu quả thiết thực hơn với các kiến nghị như sau:
- Khung giá đất do Chính phủ quy định và được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; khi giá đất thị trường ở những khu vực có biến động lớn (±20%) thì phải có sự điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp hơn với tình hình thực tế. Ví dụ, trong những năm gần đây giá thị trường đất đai tăng chóng mặt hàng ngày ở khu vực Phú Quốc của tỉnh Kiên Giang. Do đó, đối với vấn đề quản lý đất đai, nhà nước cần có thêm sự linh hoạt, phải thường xuyên có những cuộc khảo sát, thu thập dữ liệu để cập nhật được tình hình thị trường một cách chính xác nhất, đồng thời cập nhật liên tục những sự thay đổi để có thể theo kịp thị trường.
quản lý đất đai nói chung và cơng tác định giá đất nói riêng thơng qua phân tích các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường BĐS. Khi tiến hành điều tra, thu thập thông tin, số liệu để xây dựng bảng giá đất đai hay định giá đất cụ thể phải đảm bảo số lượng mẫu cần nghiên cứu và mẫu phải mang tính đại diện và tính ngẫu nhiên ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ đất đai cục bộ, khu vực. Bên cạnh đó, có thể tiến hành song song nhiều phương pháp định giá đất khác nhau để so sánh kết quả và có sự lựa chọn chính xác.
- Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai cũng như là tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tượng khác trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần được xây dựng cụ thể khách quan, khoa học, đảm bảo giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường. Qua đó, đề xuất bổ sung, sửa chữa bảng giá đất khi có sự chênh lệch giữa giá đất ở bảng giá và giá thị trường trong phạm vi ±15%.
5 3 Những hạn chế của nghiên cứu
Phạm vi và đối tượng khảo sát hạn chế. Chỉ thực hiện khảo sát các thửa đất ở có giao dịch chuyển nhượng và chỉ tập trung vào các xã thuộc thành phố Tân An, do vậy kết quả nghiên cứu chưa đủ cơ sở để suy rộng ra phạm vi tồn tỉnh và cũng khơng thể mở rộng góc nhìn về tác động của các yếu tố lên giá đất ở nơng thơn nói riêng và giá đất ở nói chung.
Phương thức khảo sát chưa mang tính ngẫu nhiên. Dù có số mẫu khảo sát đủ lớn, nhưng phương thức khảo sát thuận tiện, sẵn có dẫn đến tính ngẫu nhiên của nghiên cứu bị hạn chế, điều này làm cho kết quả nghiên cứu chưa thật sự có tính đại diện cao.
Chất lượng thơng tin chưa thật sự an tâm. Trong q trình thu thập số liệu qua phiếu khảo sát, việc tiếp cận giá chuyển nhượng thực tế của thửa đất được ghi lại ở hợp đồng chuyển nhượng thường bằng hoặc thấp hơn ở bảng giá (nghĩa vụ về thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng sẽ thấp hơn khi ghi thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng). Do vậy, khi khảo sát tác giả phải nhờ đến kinh nghiệm của cán bộ địa chính địa phương và tham khảo thêm các “cò đất” trong trường hợp
không gặp được người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng.
Các yếu tố: Hạ tầng xã hội, môi trường sinh thái, viễn thông, cấp điện, cấp nước, xử lý rác, mật độ giao thông và khoảng cách đến trung tâm xã tại mơ hình nghiên cứu là khơng có ý nghĩa về mặt thống kê. Tuy nhiên, qua kết quả của các nghiên cứu tiên nghiệm và suy luận của tác giả có thể các mẫu khảo sát chưa đủ lớn, chưa đại diện được địa bàn nghiên cứu, và có thể có sai sót từ phiếu khảo sát. Vì vậy, khơng thể kết luận rằng các yếu tố nêu trên khơng ảnh hưởng gì đến giá đất ở nông thôn tại vùng nghiên cứu.
5 4 Hƣớng nghiên cứu tiếp
Đề tài mới chỉ tập trung vào việc phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại khu vực các xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An. Tuy nhiên, để giúp thị trường có thêm thơng tin và xác định giá đất ở nơng thơn nói riêng và giá các loại đất nói chung một cách phù hợp và có hiệu quả về các yếu tố tác động cần phải khảo sát thêm các thửa đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất khác trên địa bàn. Ví dụ, có thể nghiên cứu thêm về giá đất kinh doanh phi nông nghiệp. Hiện nay, theo quy định tại bảng giá do UBND tỉnh ban hành thì giá đất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ được tính bằng 70% giá đất ở cùng vị trí; giá đất thương mại dịch vụ được tính bằng 80% giá đất ở cùng vị trí. Tuy nhiên, quy định trên là chưa có căn cứ khoa học để chứng minh cụ thể.
TÓM TẮT CHƢƠNG 5
Nội dung chính của Chương 5 bao gồm kết luận, gợi ý chính sách, giới hạn của luận văn và hướng nghiên cứu tiếp theo. Trong chương, tác giả kết luận kết quả của luận văn đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Tân An; đã đưa ra những kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; kiến nghị về xây dựng, sửa chữa, bổ sung bảng giá đất, để giá đất ở bảng giá ngày càng phù hợp với giá thị trường.
TÀI IỆ U THAM KHẢO
Tài liệu tham khảo tiếng Việt
Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014. Quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.
Bùi Ngọc Tuân, 2004. Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động
giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đơ thị ở nước ta.
Chính phủ Nước CHXHCN Việt Nam, 2014. Giá đất. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
Hồ Thị Lam Trà (Chủ biên), Nguyễn Văn Quân, 2006. Giáo trình Định giá đất.
Lê Khương Ninh, 2011. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở
Đồng bằng song cửu Long. Tạp chí Phát triển Kinh tế 254 (tháng 12/2011).
Mã Khắc Vỹ, Tôn Gia Huyên và các cộng sự biên dịch, 1995. Lý luận và phương pháp định giá đất đai. NXB Cải cách, Bắc Kinh.
Nhiêu Hội Lâm, 2004. Kinh tế học đô thị. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Nguyễn Ngọc Vinh, 2014. Hồn thiện các phương pháp thẩm định giá trị đất đai ở nước ta. Tạp chí Cơng nghệ ngân hàng số 77, 40-46.
Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Nhận diện các nhân tố tác động lên giá trị BĐS. Tạp chí Địa ốc Việt Nam số 24, tháng 8/2012.
Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Giáo trình Thẩm định giá trị
BĐS. Nhà xuất bản Lao động xã hội, năm 2012.
Nguyễn Ngọc Vinh, 2012. Nhân tố chính sách tác động lên giá nhà đất đơ thị tình huống Việt Nam.Tạp chí Phát triển kinh tế số 254, 24-29.
Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh, 2012. Ứng dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá cho thuê trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Kỷ yếu
khoa học Đại học Cần Thơ, 2012: 186-194.
Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thạch, 2013. Định giá đất hàng loạt bằng mơ
hình hồi quy. Tạp chí Phát triển kinh tế, 269, 3/2013, 11 -19.
Nguyễn Văn Minh, 2012. Ứng dụng mơ hình hedonic price định lượng thành
Hoàng Hữu Phê và Wakely Patrick, 2000. Status, Quality and the Other Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location. Urban Studies
Vol. 37, No. 1, January 2000 (Bản dịch tiếng Việt).
Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam, 2012. Luật giá. Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam, 2013. Luật Đất đai.
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, 2015. Rà soát, bổ sung bảng giá
các loại đất định kỳ 5 năm trên địa bàn tỉnh Long An. Công văn số 2045/STNMT-
CCQLĐĐ ngày 26/10/2015 và Công văn số 2393/STNMT-CCQLĐĐ ngày 07/12/2015.
Trần Thanh Hùng, 2012. Mơ hình tốn học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng
và ứng dụng trong định giá bất động sản. Kỷ yếu Hội thảo khoa học và công nghệ
lần 1. Trường Đại học Tài ngun và Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011. Ứng dụng mơ hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005. Dấu ấn thương hiệu Tập I, II, III. Nhà xuất
bản Trẻ.
UBND tỉnh Long An, 2014. Niên giám thống kê tỉnh Long An.
UBND tỉnh Long An, 2014. Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Long An
định kỳ 5 năm (2015-2019). Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014.
UBND tỉnh Long An, 2015. Kết quả tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất tỉnh Long An.
Viện Nghiên cứu và Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998. Đại từ điển kinh tế
thị trường. Trang 1248.
Tài liệu tham khảo tiếng nƣớc ngoài
Bajari. P, and M.Kahn, 2007. Estimating hedonic Models of Consumer Demmand with an Application to Urban Sparawl. Available through: The Federal
reserve Bank of Cleveland website www.clevelandfed.org.
Bernardo. P. M, et al., 2002. “Hedonic price model and smell consequences
of sewage treatmant plants in urban areas”. Economics of air pollution, No.234, pp
1-25.
Brent R. Moulton, 2001. “The Expanding Role of Hedonic Methods in the Official Statistics of the United States”. BEA Papers 0018, Bureau of Economic
Hedonic Price Model. file:///C:/Users/Admin/Downloads/SSRN-id2073594.pdf
Court A. T., 1939. “Hedonic Price Indexes with Automotive Examples”, In “The Dynamics of Automotive Demand”. General Motors, New York:, p: 98-119.
Dunse N., Jones C., 1998. “A Hedonic Price Model of Office Rents”. Journal of Property Valuation&Investment, vol.16, 297 - 312.
Follain and Jimenez, 1985. Estimating the Demand for Housing
Characteristics: A Survey and Critique.
http://www.gonzalo.depeco.econo.unlp.edu.ar/EU1UTDT/follain-jimenez85.pdf
Heather A. Sander a, Stephen Polasky, 2008. The value of views and open space: Estimates from a hedonic pricing model for Ramsey County, Minnesota, USA. https://www.uvm.edu/giee/pubpdfs/Sander_2010_Ecological_Economics.pdf
Jinill Kim, Sunghyun Kim, and Andrew Levin, 2001. Patience, Persistence,
and Welfare Costs of Incomplete Markets in Open Economies.
https://translate.google.com.vn/translate?hl=vi&sl=en&u=http://econpapers.repec.or g/RePEc:sce:scecf1:7&prev=search.
Limsombunchai et al, 2004. Impact Fees and New Housing Cost: A
comparative analysis of the empirical models.
http://eprints.qut.edu.au/55929/1/ICCREM2012_07_Final.pdf
Hasan Selim, 2009. “Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network”, Expert Systems with Applications 36,
pp. 2843–2852.
Ronald G. Ridker, John A. Henning, 1967. “The Determinants of Residential
Property Values with Special References to Air Pollution”. The review of
Economics and Statistics, vol. 49, No. 2, p: 246-257.
Rosen, S, 1974. Hedonic Prices and Implicit markets: Product Diferentiation
in Pure Competition. Available through: Texas A&M University
www.agecon.tamu.edu.
A. V. Xevaxtianov (А. В. Севостьянов), 2007. “Экономика недвижимости”. М.: Издательство КолосС, tr.227-241.
PHỤ Ụ C Phụ lục 1
Phiếu khảo sát
Phụ lục 2 Bảng thống kê mô tả tenxa 207 2.724638 1.470262 1 5 qhoach 207 .3043478 .4612461 0 1 mdo 207 .6714976 .4708072 0 1 xlrac 207 .3140097 .4652454 0 1 cnuoc 207 .3768116 .4857618 0 1 cdien 207 .8502415 .3576996 0 1 vthong 207 .4009662 .4912823 0 1 ply 207 .942029 .2342551 0 1 mtruong 207 .0821256 .2752216 0 1 aninh 207 .52657 .5005039 0 1 htang 207 .4589372 .499519 0 1 hdang 207 .7874396 .4101109 0 1 vtri 207 .1400966 .3479287 0 1 gia 207 1066942 830670.6 74404 3821656 crong 207 8.240725 6.265291 1.66 50 dtich 207 344.5757 416.0581 31.5 3200 culy2 207 5.81657 1.522482 3.15 10.77 culy1 207 1.524541 .8263028 .12 4.87 Variable Obs Mean Std. Dev. Min Max . sum
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Bảng tần suất biến vị trí
Total 207 100.00
Mat tien 29 14.01 100.00 Khong mat tien 178 85.99 85.99 vitri (VT) Freq. Percent Cum. RECODE of
. tab vtri
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Bảng tần suất biến hình dáng
Total 207 100.00
Chuan tac 163 78.74 100.00 Khong chuan tac 44 21.26 21.26 hinhdang (HD) Freq. Percent Cum. RECODE of
. tab hdang
Phụ lục 3
Bảng tần suất biến hạ tầng xã hội
Total 207 100.00
Tot 95 45.89 100.00 Khong 112 54.11 54.11 (HTXH) Freq. Percent Cum. hatangxahoi
RECODE of . tab htang
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Bảng tần suất biến an ninh trật tự
Total 207 100.00
Tot 109 52.66 100.00 Khong 98 47.34 47.34 anninh (AN) Freq. Percent Cum. RECODE of
. tab aninh
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Bảng tần suất biến môi trường sinh thái
Total 207 100.00
O nhiem 17 8.21 100.00 Khong o nhiem 190 91.79 91.79 (MT) Freq. Percent Cum. moitruong
RECODE of . tab mtruong
Phụ lục 4 Bảng tần suất biến tình trạng pháp lý Total 207 100.00 Co 195 94.20 100.00 Khong 12 5.80 5.80 phaply (PL) Freq. Percent Cum. RECODE of
. tab ply