Thông tin tài liệu
Một số ý kiến đề xuất phát triển án lệ trường hợp toán ngoại tệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thái Vũ Dẫn nhập: Qua nghiên cứu định giám đốc thẩm Toà án nhân dân cấp cao, Toà án nhân dân tối cao chúng tơi nhận thấy có trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thoả thuận giá trị, phương thức toán tiền Việt Nam, hợp đồng đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật hình thức cơng chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm, bên thực hợp đồng lại đặt cọc toán ngoại tệ Như vậy, trường hợp hợp đồng có vơ hiệu hay khơng ? Các Toà án thường lúng túng thực tiễn Dưới vụ việc cụ thể Tại đơn khởi kiện ngày 15-3-2007 trình giải vụ án, nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị B trình bày: Ngày 23-8-2006, bà B cụ Nguyễn L ký Giấy đặt cọc, theo bà B giao cho cụ L 20.000USD để đảm bảo cho việc vợ chồng cụ L chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 54 đường A, thành phố H Ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ L ký hợp đồng chuyển nhượng 227m2 đất số 54 đường CVA cho vợ chồng ông P (do NLQ1 làm đại diện) với giá 1.135.000.000đồng Phịng cơng chứng số tỉnh Thừa Thiên Huế Thực tế, vợ chồng ông P giao tiếp 55.000USD cho vợ chồng cụ L, cụ thể NLQ2 (con vợ chồng cụ L) nhận 6000USD (ngày 10-10-2006) nhận 49.000USD (ngày 27-10-2006) Như vậy, tổng số tiền vợ chồng cụ L nhận 75.000USD tương đương 1.203.780.000đồng Theo hợp đồng nêu bên chuyển nhượng đất có trách nhiệm nộp tồn tiền lệ phí cơng chứng, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp thay bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiền lệ phí trước bạ giao giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 26-10-2006 Vì vậy, sau nhận đủ tiền chuyển nhượng đất, vợ chồng cụ L (do NLQ2 đại diện) hoàn thành nghĩa vụ tài nhà nước theo thỏa thuận nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông P Ủy ban nhân dân thành phố H Tuy giá chuyển nhượng 1.135.000.000đồng vợ chồng ông P giao cho vợ chồng cụ L 75.000USD tương đương 1203.780.000đồng để hỗ trợ thêm cho vợ chồng cụ L làm thủ tục chuyển nhượng đất toán giá trị nhà vợ chồng cụ L có đất Vợ chồng cụ L tự ý điền thêm “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21.000.000đồng/m2” vào giấy đặt cọc ngày 23-8-2006, vợ chồng ơng P tốn 190.000USD, chưa toán hết tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng vợ chồng ơng P khơng giao thêm cho vợ chồng cụ L khoản tiền khác số tiền 75.000USD Vợ chồng ơng P u cầu Tịa án buộc vợ chồng cụ L phải giao diện tích 227m2 đất số 54 đường A Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mang tên vợ chồng ông P) cho vợ chồng ông Bị đơn vợ chồng cụ Nguyễn L, cụ Văn Thị C trình bày: Ngày 23-82006, bà B cụ Nguyễn L ký Giấy đặt cọc, theo bà B giao cho cụ L 20.000USD để đảm bảo cho việc vợ chồng cụ L chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 54 đường A với giá 21.000.000đồng/m2 Ngày 26-10-2006, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu với giá 1.135.000.000đồng Tuy nhiên, việc ghi nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước giá thấp nhiều so với giá Nhà nước quy định, giá thực tế hai bên thỏa thuận 227m2 x 21.000.000đồng/m2 = 4.747.000.000đồng Thực tế, NLQ2 (con vợ chồng cụ L) nhận tiền vợ chồng ông P giao sau: 20.000USD (ngày 23-8-2006), 6000USD (ngày 10-10-2006), 49.000USD (ngày 27-10-2006), 85.000USD (05-12-2006), 20.000USD (02-01-2007), 10.000USD (ngày 15-012007) Mỗi lần nhận tiền có ghi giấy biên nhận tiền giao cho NLQ1 (đại diện cho vợ chồng ông P) giữ nên vợ chồng cụ L không lưu giữ biên nhận gốc Như vậy, tổng cộng số tiền vợ chồng cụ L nhận 190.000USD vợ chồng ơng P cịn phải giao tiếp số tiền 1.716.520.000đồng theo thỏa thuận Vợ chồng cụ L yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông P phải trả số tiền thiếu đồng ý giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận cho vợ chồng ông P NLQ1 thống lời trình bày nguyên đơn NLQ2 thống lời trình bày bị đơn Tại Bản án dân sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007, Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế định: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 26-102006 trụ sở Phịng cơng chứng số tỉnh Thừa Thiên Huế bên chuyển nhượng vợ chồng nguyễn L, cụ Văn Thị C bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn P NLQ1 đại diện theo ủy quyền ông P bà B vơ hiệu tồn Buộc vợ chồng cụ Nguyễn L, cụ Văn Thị C phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn P bà Nguyễn Thị B 75.000USD quy đổi thành 1.212.300.000đồng Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn P bà Nguyễn Thị B phải toán cho cụ L cụ C nửa số tiền thuế tiền trước bạ sang tên 73.491.500đồng Được khấu trừ vào phần mà cụ L, cụ C phải hoàn trả cho ông P, bà B Như vậy, cụ L, cụ C cịn phải tốn hồn trả cho vợ chồng ông P, bà B số tiền 1.212.300.000đồng – 73.491.500đồng = 1.138.808.500đồng Vợ chồng cụ Nguyễn L, cụ Văn Thị C có quyền sử dụng diện tích đất 227m 54 đường A, thành phố H có nghĩa vụ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Ngồi ra, Tịa án cấp sơ thẩm cịn định án phí quyền kháng cáo Ngày 19-9-2007, NLQ1 có đơn kháng cáo Ngày 23-9-2007, ơng G (đại diện Nguyên đơn theo ủy quyền) có đơn kháng cáo Tại Bản án dân phúc thẩm số 31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng định: Giữ nguyên định Bản án dân sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế nguyên đơn ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị B; bị đơn cụ Nguyễn L, cụ Văn Thị C người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan NLQ1, NLQ2 việc “đòi quyền sử dụng đất” Ngồi ra, Tịa án cấp phúc thẩm cịn định án phí Ngày 20-01-2008, bà Nguyễn Thị B có đơn khiếu nại Tại Quyết định số 927/2010/KN-DS ngày 08-12-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân phúc thẩm số 31/2007/DS-PT ngày 1212-2007 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy Bản án phúc thẩm nêu hủy Bản án dân sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định: Căn tài liệu có hồ sơ vụ án ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ Nguyễn L ký hợp đồng chuyển nhượng 227m2 đất số 54 đường A cho vợ chồng ông Nguyễn Văn P (do NLQ1 làm đại diện) với giá 1.135.000.000đồng Phịng cơng chứng số tỉnh Thừa Thiên Huế Trong nội dung hợp đồng nêu trên, bên thỏa thuận giá cả, toán Đồng Việt Nam hợp đồng công chứng theo quy định pháp luật nên không bị vô hiệu Thực tế, bên đặt cọc toán ngoại tệ (tiền USD) nên vi phạm điều 22 Pháp lệnh ngoại hối có hiệu lực từ ngày 01-6-2006 bị xử phạt hành thời hiệu xử lý vi phạm hành Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm cho thực hợp đồng bên thỏa thuận tốn Đơ la Mỹ, từ tun bố hợp đồng vơ hiệu tồn khơng Trong vụ án này, đương cịn tranh chấp giá chuyển nhượng Tòa án cấp sơ thẩm không định định giá tài sản chuyển nhượng, không xác minh thực tế bên thỏa thuận giá mà giải vụ án khơng có Tại Tịa án, vợ chồng cụ L xuất trình phơ tơ giấy biên nhận tiền ngày 02-01-2007 ngày 15-01-2007 với tổng số tiền 30.000USD, đồng thời khai thừa nhận nhận vợ chồng ơng P 190.000USD Trong q trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm, NLQ1 cung cấp thêm biên nhận tiền ngày 15-11-2006, ngày 11-12-2006, ngày 02-01-2007 ngày 15-01-2007 để chứng minh NLQ2 đại diện vợ chồng cụ L nhận tổng cộng 199.850.000 USD từ vợ chồng ông P Đây tài liệu, chứng chưa Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, giải Tòa án cấp phúc thẩm không hủy án sơ thẩm, để giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải lại vụ án mà lại định giữ nguyên án sơ thẩm sai lầm nghiêm trọng Với lý trên, cần phải hủy án phúc thẩm án sơ thẩm để giải lại theo hướng xác minh, làm rõ giá trị quyền sử dụng 227m2 đất số 54 đường A thời điểm chuyển nhượng Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất thời điểm chuyển nhượng tương đương với số tiền mà vợ chồng cụ L nhận (vợ chồng ơng P tốn xong) buộc vợ chồng cụ L phải giao đất cho vợ chồng ông P; trường hợp giá trị quyền sử dụng đất cao số tiền mà vợ chồng cụ L nhận buộc vợ chồng ơng P phải tốn số tiền thiếu tương đương với giá trị thị trường quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm cho vợ chồng cụ L buộc vợ chồng cụ L phải giao đất cho vợ chồng ơng P Vì lẽ trên, vào khoản Điều 297 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân (đã sửa đổi, bổ sung theo Luật số 65/2011/QH12 ngày 29-3-2011 Quốc hội) Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao định: Hủy án dân phúc thẩm số 31/2007/DS-PT ngày 12-12-2007 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Đà Nẵng Bản án dân sơ thẩm số 22/2007/DSST ngày 13-9-2007 Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nguyên đơn ông, bà Nguyễn Văn P, Nguyễn Thị B với bị đơn cụ Nguyễn L, Văn Thị C; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ1, E Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế để xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Nhận xét: Vấn đề pháp lý có ý nghĩa quan trọng nêu định giám đốc thẩm là: Hiện giao dịch ngoại tệ phổ biến, la Thực tế, nhiều tồ án tuyên bố hợp đồng toán ngoại tệ vơ hiệu tồn Ở đây, vấn đề toán ngoại tệ vi phạm nên hợp đồng có vơ hiệu vơ hiệu việc tốn ngoại tệ phần lại hợp đồng có giá trị sở Điều 135 BLDS 2005, Điều 130 BLDS 2015 theo “Giao dịch dân vô hiệu phần phần nội dung giao dịch dân vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại giao dịch” Do đó, trước việc Tồ án địa phương viện dẫn có việc vi phạm quy định quản lý ngoại hối tốn để vơ hiệu tồn hợp đồng mua bán, dịch vụ hay thuê tài sản khơng thuyết phục, cần có án lệ để thay đổi “thói quen” xấu Dự thảo án lệ nghiên cứu theo hướng thuyết phục Bởi lẽ, Dự thảo án lệ theo hướng “Tòa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm cho thực hợp đồng bên thỏa thuận tốn Đơ la Mỹ, từ tun bố hợp đồng vơ hiệu tồn không đúng” Vụ việc dự kiến sử dụng để phát triển thành án lệ xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (một dạng hợp đồng mua bán đối tượng quyền sử dụng đất) Thực ra, hướng tương tự nên áp dụng cho hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) mà đối tượng không quyền sử dụng đất chuyển nhượng cổ phần, mua bán nhà, mua bán xe… Vụ việc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng (một dạng chuyển quyền sở hữu tài sản) hướng giải tương tự cần vận dụng cho hợp đồng khơng mang tính chuyển nhượng hợp đồng dịch vụ, hợp đồng thuê tài sản (cũng phổ biến thực tiễn thấy trên) Từ phân tích trên, chúng tơi đề xuất lựa chọn định giám đốc thẩm nêu nguồn để phát triển án lệ, với nội dung án lệ sau: “Căn tài liệu có hồ sơ vụ án ngày 26-10-2006, vợ chồng cụ Nguyễn L ký hợp đồng chuyển nhượng 227m2 đất số 54 đường A cho vợ chồng ông Nguyễn Văn P (do NLQ1 làm đại diện) với giá 1.135.000.000đồng Phịng cơng chứng số tỉnh Thừa Thiên Huế Trong nội dung hợp đồng nêu trên, bên thỏa thuận giá cả, toán Đồng Việt Nam hợp đồng công chứng theo quy định pháp luật nên không bị vô hiệu Thực tế, bên đặt cọc toán ngoại tệ (tiền USD) nên vi phạm điều 22 Pháp lệnh ngoại hối có hiệu lực từ ngày 01-6-2006 bị xử phạt hành thời hiệu xử lý vi phạm hành cịn Tịa án cấp sơ thẩm Tòa án cấp phúc thẩm cho thực hợp đồng bên thỏa thuận tốn Đơ la Mỹ, từ tun bố hợp đồng vơ hiệu tồn khơng đúng” ... dự kiến sử dụng để phát triển thành án lệ xuất phát từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (một dạng hợp đồng mua bán đối tượng quyền sử dụng đất) Thực ra, hướng tương tự nên áp dụng cho hợp. .. hủy án phúc thẩm án sơ thẩm để giải lại theo hướng xác minh, làm rõ giá trị quyền sử dụng 227m2 đất số 54 đường A thời điểm chuyển nhượng Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất thời điểm chuyển nhượng. .. cho hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) mà đối tượng không quyền sử dụng đất chuyển nhượng cổ phần, mua bán nhà, mua bán xe… Vụ việc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng (một dạng chuyển quyền sở hữu
Ngày đăng: 26/11/2022, 22:26
Xem thêm:
