các yếu tố tác động đến giá đất ở quận 10

MỤC LỤC MỤC LỤC 1 MỞ ĐẦU 3 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 4 1 1 Cơ sở lý luận về bất động sản 4 1 1 1 Định nghĩa 4 1 1 2 Các thuộc tính của bất động sản 4 1 1 3 Phân loại bất động sản 4 1 1 4 Đặc trưng của bấ.

MỤC LỤC MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản 1.1.1 Định nghĩa .4 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản .4 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Đặc trưng bất động sản 1.2 Khái quát thị trường nhà đất .6 1.2.1 Khái niệm thị trường 1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.3 Chức thị trường bất động sản 1.2.4 Vai trò thị trường bất động sản 1.3 Giá đất .8 1.3.1 Khái niệm giá đất 1.3.2 Định nghĩa giá trị thị trường .8 1.3.3 Khái niệm định giá, định giá bất động sản, định giá đất 1.3.4 Phương pháp xác định giá đất 1.3.5 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 10 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất 10 1.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên .10 1.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế 11 CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở QUẬN 10 .13 2.1 Thị trường nhà đất Việt Nam 13 2.1.1 Khái quát thị trường nhà đất Việt Nam 13 2.1.2 Thị trường nhà đất Hồ Chí Minh 15 2.1.3 Thị trường nhà đất quận 10 20 2.2 Xác định khung giá đất theo giá thị trường .21 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận 10 23 2.3.1 Yếu tố vị trí 23 2.3.2 Yếu tố loại đô thị 23 2.3.3 Yếu tố điều kiện sinh lợi 25 2.3.4 Yếu tố hình thể lơ đất 26 2.3.5 Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật 27 2.3.6 Yếu tố sở hạ tầng xã hội 28 2.3.7 Yếu tố môi trường 29 2.3.8 Yếu tố an ninh xã hội .30 2.3.9 Yếu tố quy hoạch 31 2.3.10 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố tác động đến giá đất 33 2.4 Thực trạng tuyến đường địa bàn quận 10 36 2.4.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn quận 10 36 2.4.2 Đánh giá so sánh giá trị sử dụng đất đường Quận 10 39 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT GIỮ HẺM VÀ MẶT TIỀN CỦA HAI CON ĐƯỜNG 42 3.1 Xác định hệ số điều chỉnh diện tích cho bất động sản vị trí mặt tiền 42 3.2 Xác định hệ số giá đất hẻm mặt tiền 47 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 MỞ ĐẦU Đất đai tự khơng làm nên giá trị người tác động vào nó, đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên sử dụng mang lại nguồn lợi to lớn cho người Khi hoạt động người sử dụng đất đai ngày tăng giá trị đất ngày nâng cao việc trao đổi mua bán đất diễn ngày nhiều đa dạng làm cho thị trường nhà đất nước ta ngày sôi động giá nhà đất biến động qua năm Quận 10 quận thành phố Hồ Chí Minh có sở vật chất hạ tầng hồn chỉnh từ Hồ Chí Minh trở thành đô thị loại đặc biệt Tuy nhiên thị trường nhà đất cịn non trẻ khơng thể phản ứng cách kịp thời biến động thị trường nhà đất nước Sự chênh lệch giá đất nhà nước giá đất thực tế thị trường quận 10 cao Giá nhà đất thị trường cao giá nhà đất nhà nước nhiều tác động yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi, sở hạ tầng, hình thể lơ đất, loại đô thị,… nơi mà khu đất tọa lạc đứng trước thực trạng địi hỏi phải có đề tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác động yếu tố làm ảnh hưởng đến giá nhà đất Quận 10, để có giải pháp kịp thời giúp cho người mua người bán đánh giá giá trị sử dụng đất địa bàn quận 10 Từ vấn đề em định chọn đề tài “Xác định yếu tố tác động đến giá đất quận 10” nhằm tập trung vào mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất quận 10 - Đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn quận 10 Bố cục đề tài gồm chương: Chương 1: Lược khảo tài liệu Chương 2: Các yếu tố tác động đến giá đất quận 10 Chương 3: Kết luận kiến nghị CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản 1.1.1 Định nghĩa Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, nhà tạm khơng xem bất động sản 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản Thuộc tính nhất, độc đáo, cá biệt bất động sản Thuộc tính hỗ tương với xung quanh Thuộc tính tồn lâu dài Thuộc tính kinh doanh tính tốn đường dài Thuộc tính đồng tiền lớn 1.1.3 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta 1.1.4 Đặc trưng bất động sản Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, không bị lý sau trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.2 Khái quát thị trường nhà đất 1.2.1 Khái niệm thị trường Thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thông tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Thị trường hệ thống mà hàng hóa dịch vụ mua bán người mua người bán thơng qua chế giá khơng có hạn chế mức Mỗi bên đáp lại mối quan hệ cung cầu quan hệ giá hữu ích khác hàng hóa dịch vụ, nhu cầu mong muốn cá nhân họ Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) thị trường mơi trường hàng hóa, dịch vụ trao đổi, kinh doanh người mua, người bán tiến hành hoạt động họ cách tự nguyện khơng bị hạn chế 1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến bất động sản trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản 1.2.3 Chức thị trường bất động sản - Đưa người mua người bán đến với - Xác định giá cho bất động sản giao dịch; - Phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu; - Phát triển bất động sản sở tính cạnh tranh thị trường 1.2.4 Vai trò thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có vị trí quan trọng kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố sử dụng hợp lý, có hiệu đất đai – tài nguyên thiên nhiên tài sản Quốc gia quan trọng; - Tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư phát triển bất động sản; - Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khống, thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ; - Liên quan đến số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà 1.3 Giá đất 1.3.1 Khái niệm giá đất Giá tài sản nhà đất xác định “số tiền nhận từ người nhiều người sẵn sàng mua tài sản nhà đất đó, tài sản đưa ra” Giá giá bán thực tốt tài sản Giá biểu tiền giá trị tài sản, số tiền thỏa thuận người mua người bán thời điểm định để nghiên cứu cách đầy đủ giá hàng hóa thị trường cần thiết phải xem xét đến hành vi người tiêu dùng 1.3.2 Định nghĩa giá trị thị trường “Giá trị thị trường tổng số tiền ước tính mà tài sản trao đổi vào ngày thẩm định giá bên người bán, sẵn sàng bán tài sản với bên người mua, sẵn sàng mua tài sản, khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau trình tiếp thị cơng khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện, thiện chí hiểu biết lẫn nhau, thị trường trao đổi cách khách quan độc lập” 1.3.3 Khái niệm định giá, định giá bất động sản, định giá đất Định giá Theo Vũ Thị Ngọc Lan, 2007 định giá loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng - Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định - Định giá môn khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn Định giá bất động sản Định giá bất động sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm việc định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, bất động sản đơn vị 10 ... “Xác định yếu tố tác động đến giá đất quận 10? ?? nhằm tập trung vào mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất quận 10 - Đánh giá thực trạng giá trị sử dụng đất địa... cứu tìm hiểu mức độ tác động yếu tố làm ảnh hưởng đến giá nhà đất Quận 10, để có giải pháp kịp thời giúp cho người mua người bán đánh giá giá trị sử dụng đất địa bàn quận 10 Từ vấn đề em định... 28 2.3.7 Yếu tố môi trường 29 2.3.8 Yếu tố an ninh xã hội .30 2.3.9 Yếu tố quy hoạch 31 2.3 .10 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố tác động đến giá đất