Các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Nghiên cứu nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất ở tại thành phố Vinh và đề xuất một số kiến nghị khi định giá đất ở. Số liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng, ban chức năng tại thành phố Vinh. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra 181 người liên quan đến lập, thẩm định giá đất ở.

Vietnam J Agri Sci 2021, Vol 19, No.1: 119-128 Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 2021, 19(1): 119-128 www.vnua.edu.vn CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Trần Thái Yên1*, Nguyễn Thanh Trà2 * Học viện Nông nghiệp Việt Nam Hội Khoa học Đất Việt Nam Tác giả liên hệ: tranyen1975.na@gmail.com Ngày nhận bài: 22.10.2020 Ngày chấp nhận đăng: 11.12.2020 TÓM TẮT Nghiên cứu nhằm xác định mức độ tác động yếu tố đến giá đất thành phố Vinh đề xuất số kiến nghị định giá đất Số liệu thứ cấp thu thập từ phòng, ban chức thành phố Vinh Số liệu sơ cấp thu thập thông qua điều tra 181 người liên quan đến lập, thẩm định giá đất Các số liệu phân tích thơng qua hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá mơ hình hồi quy tuyến tính phần mềm SPSS20.0 Amos 24.0 Có 28 yếu tố thuộc nhóm yếu tố đưa vào mơ hình hồi quy có tác động đến giá đất với tỷ lệ tác động từ 4,43% đến 17,23% Khi định giá đất cần quan tâm đến mức độ tác động nhóm yếu tố đến giá đất nhóm: cung cầu, vị trí đất, thị hóa, cá biệt… để xác định giá đất cho phù hợp giai đoạn trình thị hóa bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất đối tượng khác có liên quan đến quyền sử dụng đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Từ khóa: Đơ thị hóa, giá đất ở, tác động, Vinh, yếu tố Factors Affecting Residential Land Prices in Vinh City, Nghe An Province ABSTRACT The study aimed to determine the impact of these factors on residential land prices in Vinh City and to propose some recommendations when determining residential land prices Secondary data were collected from functional departments in Vinh city The primary data were collected through surveys of 181 people related to the establishment and appraisal of residential land prices The data were analyzed through Cronbach's Alpha coefficients, exploratory factor analysis and linear regression models by software SPSS 20.0 and Amos 24.0 There were 28 factors belonging to groups of factors included in the regression model that had an impact on residential land prices with the impact rate from 4.43% to 17.23%, respectively When determining residential land prices, it is necessary to pay attention to the impact of the groups of factors on residential land prices such as the relationship between supply and demand of land use rights; plot location; rate of urbanization and urbanization speed in the present and the future etc., to determine the appropriate price of residential land in each stage of the urbanization process and harmonize the interests of the State and land users and organizations related to land use rights in Vinh city, Nghe An province Keywords: Factor, impact, residential land price, urbanization, Vinh T VN Giỏ ỗt theo khoõn 19 iu Luờt ỗt nởm 2013 l giỏ tr ca quyn s dng ỗt tớnh trờn mỷt n v din tớch ỗt Giỏ ỗt Nh nc quy nh, đðnh, hay hình thành giao dðch quyn s dng ỗt Giỏ ỗt quy nh c th hin bõng giỏ ỗt UBND cỗp tợnh ban hnh Giỏ ỗt c th UBND cỗp tợnh quyt đðnh trường hợp cụ thể theo quy đðnh Giỏ ỗt cng c hỡnh thnh giao dch mua bỏn quyn s dng ỗt, hay ỗu giỏ quyn s dng ỗt, hay th chỗp, gúp vứn bỡng quyn s dng ỗt Giỏ ỗt quy nh l cởn c xỏc nh tin s dng ỗt, tin thuờ ỗt, thu s dng ỗt, phớ v l phớ quõn lý, s dng ỗt ai, tin x phọt vi phọm hnh chớnh lùnh vc ỗt ai, tin 119 Cỏc yu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An b÷i thường cho Nhà nước gõy thit họi quõn lý v s dng ỗt ai, giỏ tr quyn s dng ỗt (Quức hỷi nc Cỷng hũa XHCN Vit Nam, 2013) Giỏ ỗt chu tỏc đûng nhiều yếu tø khác nhau, đò cò yếu tø đư thð hóa (Nguyễn Ngõc Anh, 2017) Đư thð hóa gia tëng dån sø của đư thð theo thời gian tính theo tỵ lệ phæn trëm tùng sø thð dân (dân sø thuỷc cỏc phng, th trỗn) trờn tựng sứ dõn (c gọi tỷ lệ thị hóa) Tỵ lệ gia tëng tỷ lệ đư thð hóa theo thời gian (được gọi tốc độ thị hóa) (Ủy ban Thường vụ Qùc hûi, 2016) Dân sø đư thð q trình thð hóa tëng tự nhiên hõc (Lưu Đức Hâi, 2011) Tëng dån sø tự nhiên đö thð tëng dån sø trình sinh täo Tëng dân sø hõc tëng dån sø di chuyển dân sø đư thð vào đư thð Dân sø ngồi đư thð dân sø đến từ khu vực nông thôn hay khu vực khác tham gia gia hoät đûng phi nơng nghiệp (Lưu Đức Hâi, 2011) Đến có mût sø nghiên cứu khía cänh khác giỏ ỗt Nghiờn cu ca Nguyn Qunh Hoa & Nguyn Thäch (2013), Nguyễn Thð Bích Ngõc & Trỉn Thanh Hùng (2013) têp trung vào xây dựng mư hình đðnh giá ỗt Nghiờn cu ca Le Dinh Hai & Nguyen Thi Huong (2017) yếu tø tác đûng đến giá ỗt v ó chợ nhúm yu tứ tỏc ỷng n giỏ ỗt l v trớ, din tớch, mt tin, an ninh Nghiên cứu Phan Thi Thanh Huyen & cs (2017) chỵ nhóm yếu tø tác ỷng n giỏ ỗt l nhúm yu tứ khu vc, cá biệt, kinh tế, xã hûi H÷ Thð Lam Trà & cs (2020) nghiên cứu mức đû ânh hưởng nhúm yu tứ n giỏ ỗt , bao gữm: sở hä tỉng, cá biệt, kinh tế, vð trí, xã hûi pháp lý Những nghiên cứu chỵ mût sø nhóm yếu tø tác đûng đến giỏ ỗt nhng cha chợ ht cỏc yu tứ tỏc ỷng n giỏ ỗt , ũ cũ yu tø đư thð hịa Để giâi không trøng này, đánh giá tác đûng nhóm yếu tø đến giỏ ỗt , ũ cũ yu tứ th hũa n giỏ ỗt l cổn thit cũ c s xuỗt kin ngh nh giỏ ỗt Thành phø Vinh chõn làm đða điểm nghiên cứu từ trở thành đư thð lội I (nëm 2008), q trình đư thð hóa diễn nhanh tác đûng mänh đến 120 kinh tế - xã hỷi, ũ cũ giỏ ỗt (UBND thnh phứ Vinh, 2020) đến chưa cò nghiên cứu tỏc ỷng ca th hũa n giỏ ỗt đða bàn Thành phø PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu yếu tø tỏc ỷng n giỏ ỗt tọi thnh phứ Vinh, tỵnh Nghệ An Sø liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hûi, đò cò biến đûng giỏ ỗt c thu thờp giai oọn 2008-2019, sứ liu s cỗp thu thờp nởm 2020 2.2 Thu thập số liệu - Số liệu thứ cấp: Sø liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hûi thu thêp täi Chi cục Thøng kê thành phứ Vinh, sứ liu v quõn lý ỗt ai, ũ cũ giỏ ỗt c thu thờp tọi S Ti ngun Mưi trường tỵnh Nghệ An Phịng Tài nguyên Möi trường thành phø Vinh - Số liệu sơ cấp: Nghiên cứu thực điều tra qua 02 bước Điều tra bước nhìm xác đðnh yếu tứ tỏc ỷng n giỏ ỗt bỡng phiu iu tra in sẵn đøi với 100% người thuûc quan, đơn vð, tù chức cò liên quan đến đðnh giỏ ỗt, thốm nh giỏ ỗt tọi thnh phứ Vinh (181 người, Bâng 1) Nûi dung phiếu điều tra bao g÷m thơng tin cá nhân người trâ lời điều tra yếu tø giâ đðnh tác đûng đến giỏ ỗt Cỏc yu tứ giõ nh tỏc ỷng n giỏ ỗt c k tha t cỏc yu tø thủc nhóm yếu tø tác đûng đến giá ỗt ó c chợ t cỏc nghiờn cu trc (H÷ Thð Lam Trà & cs., 2020; Phan Thi Thanh Huyen & & cs., 2017; Le Dinh Hai & Nguyen Thi Huong, 2017) bao g÷m yếu tø thủc nhóm: sở hä tỉng, cá biệt, kinh tế, vð trí, xã hûi, pháp lý, khu vực yếu tø giâ đðnh khác theo nhên đðnh tác giâ đư thð hóa, tøc đû đư thð húa, cung, cổu quyn s dng ỗt, d bỏo cung cổu quyn s dng ỗt cỏc yu tứ cú >50% sứ ngi c phúng vỗn ỏnh giỏ l cũ õnh hng n giỏ ỗt s c lc chừn để đánh giá tiếp mức đû ânh hưởng Kết quâ iu tra (Bõng 2) cho thỗy, cú 31 Trn Thỏi Yên, Nguyễn Thanh Trà yếu tø tác đûng đến giá ỗt v c phõn theo c tớnh ca cỏc yếu tø thành 09 nhóm yếu tø (đơ thị hóa, vị trí đất, kinh tế, xã hội, hạ tầng, môi trường, cá biệt, pháp lý, cung cầu quyền sử dụng đất) Mơ hình nghiên cứu yếu tø tác ỷng n giỏ ỗt tọi thnh phứ Vinh c thể täi Hình với ý nghïa ký hiệu bâng Bâng Tổng hợp số phiếu điều tra theo quan, tổ chức Cơ quan, đơn vị Số lượng phiếu Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Nghệ An Sở Tài tỉnh Nghệ An Cục Thuế tỉnh Nghệ An Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Vinh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Vinh Phịng Tài - Kế hoạch thành phố Vinh UBND xã, phường Thành phố Vinh (25 phường xã, phường xã người) 50 Chi cục Thuế thành phố Vinh Các ngân hàng thương mại thành Phố Vinh (19 ngân hàng, ngân hàng phiếu) 38 Các sàn giao dịch bất động sản (20 sàn, sàn điều tra phiếu) 60 Tổng 181 Bâng Các nhóm yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh Nhóm yếu tố Đơ thị hóa (DT) Nhóm yếu tố Mơi trường (MT) Tỷ lệ thị hóa (DT1) Khói bụi (MT1) Tốc độ thị hóa (DT2) Tiếng ồn (MT2) Vị trí đất (VT) Khoảng cách đến trung tâm (VT1) Khoảng cách đến trường học (VT2) Khoảng cách đến chợ/siêu thị (VT3) Khoảng cách đến sở y tế (VT4) Kinh tế (KT) Thu nhập hàng năm người dân (KT1) Xử lý rác (MT3) Cá biệt (CB) Hình dáng (CB1) Diện tích (CB2) Chiều rộng mặt tiền (CB3) Chiều sâu đất (CB4) Pháp lý (PL) Lãi suất tiền vay (KT2) Tình trạng pháp lý (PL1) Chính sách tài đất đai (KT3) Hạn chế quyền sử dụng đất (PL2) Khả tạo thu nhập đất (KT4) Xã hội (XH) Hạn chế quy hoạch XD (PL3) Cung cầu quyền sử dụng đất (CC) Dân trí (XH1) Cung quyền sử dụng đất (CC1) An ninh (XH2) Cầu quyền sử dụng đất (CC2) Trật tự (XH3) Dự báo cung cầu quyền sử dụng đất (CC3) Hạ tầng (HT) Hệ thống giao thông (HT1) Hệ thống điện nước (HT2) Hệ thống thông tin, liên lạc (HT3) Hệ thống sở gáo dục, y tế (HT4) Hệ thống sở văn hóa, TDTT (HT5) 121 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Hình Mơ hình nghiên cứu yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh Bước điều tra mức đû tác đûng yếu tø chõn bìng phiếu in sẵn Nûi dung phiếu điều tra g÷m thơng tin người trâ lời điều tra, yếu tø tác đûng mức đû tác đûng yếu tø đò đến giỏ ỗt theo thang o Likert mc ỷ (rất tác động - điểm, tác động - điểm, tác động - điểm, tác động - điểm, không tác động - điểm) (Likert, 1932) Ngồi ra, phiếu có phỉn để người trâ lời ghi ý kiến tác đûng ca cỏc yu tứ n giỏ ỗt Sứ lng méu điều tra xác đðnh dựa theo yêu cæu phân tích nhân tø khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) v hữi quy a bin vi ớt nhỗt quan sát cho biến đo lường (Hoàng Trõng & Chu Nguyễn Mûng Ngõc, 2005) Do vêy, với 31 biến đo lường thủc 09 nhóm yếu tø tác đûng, sø méu 155 Đøi với phân tích h÷i quy đa biến cỡ méu tøi thiểu cỉn đät 50 + 8*p (p sø biến - p = 9) (Tabachnick & Fidell, 1996) nên sø méu điều tra tøi thiểu 122 Để đâm bâo câ yêu cỉu phân tích nhân tø khám phá phân tích h÷i quy đa biến, nghiên cứu điều tra lỉn tỗt cõ 181 ngi ó iu tra tọi bc 2.3 Xử lý, phân tích, đánh giá số liệu Sø liệu thu thêp từ điều tra xử lý, phân tích bìng phỉn mềm SPSS 20.0 phỉn 122 mềm Amos 24.0 Đû tin cêy thang đo kiểm đðnh thông qua hệ sø Cronbach’s Alpha Sø liệu đâm bâo đû tin cêy hệ sø Cronbach’s Alpha nìm không [0,6-0,95] (Hair & cs., 1998), hệ sø tương quan biến tùng >0,3 (Hair & cs., 1998) Phân tích nhân tø khám phá (EFA) sử dụng để rút gõn nhiều biến đo lường thành mût têp hợp biến (nhân tø) để chúng cò ý nghïa vén chứa đựng hỉu hết thơng tin têp biến ban đæu (Hair & cs, 1998) EFA đánh giá thưng qua hệ sø thích hợp KMO, kiểm đðnh Bartlett, hệ sø Eigenvalues, tùng phương sai giâi thớch v h sứ tõi Cỏc bin chợ c chỗp nhên KMO nìm không [0,5-1] trõng sø tâi nhân tø khác nhó 0,35 (Igbaria & cs, 1995) khoâng cách trõng sø tâi (Factor loading) biến nhân tø khác lớn 0,3 Theo Hair & cs (1998), với cỡ méu không 100 nên chõn trõng sø tâi lớn 0,55 nên với lượng méu điều tra 105, nghiên cứu chõn trõng sø tâi chõn lớn 0,55 Bên cänh ũ, thang o chợ c chỗp nhờn tựng phng sai giâi thích (Total variance explained) lớn 50%; hệ sø Barlett’s với mức ý nghïa Sig nhó 0,05 để đâm bâo yếu tø có møi tương quan với nhau; hệ sø Eigenvalue có giá trð từ để đâm bâo nhóm Trần Thái Yên, Nguyễn Thanh Trà nhân tø có khác biệt Đ÷ng thời, nghiên cứu sử dụng mơ hình h÷i quy tuyến tính đa biến để xác đðnh mức đû tác đûng yu tứ n giỏ ỗt tọi thnh phứ Vinh Mơ hình có däng sau: Y = βo +β1*DT + β2*VT + β3*KT+ β4*XH ++ β5*HT+ β6*MT + β7*CB + β8*PL + β9*CC +  Trong đò: Y: Biến phụ thuỷc th hin giỏ ỗt ; o: Hỡng sứ; 1; β2; β3; β4; β5; β6; β7; β8; β9: Các hệ sø h÷i quy biến tương ứng đư th húa, v trớ tha ỗt, kinh t, xó hỷi, hä tỉng, mưi trường, cá biệt, pháp lý, cung cỉu quyn s dng ỗt; DT, VT, KT, XH, HT, MT, CB, PL,CC: Các biến đûc lêp, tương ứng yu tứ: th húa, v trớ tha ỗt, kinh tế, xã hûi, hä tỉng, mưi trường, cá biệt, pháp lý, cung cổu quyn s dng ỗt; : giỏ tr tác đûng yếu tø chưa xác đðnh KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát trình thị hóa thành phố Vinh Thành phø Vinh cách thủ đư Hà Nûi không 300km phía Bíc, trung tâm trð, kinh tế - xã hûi, vën hòa - giáo dục, thể dục - thể thao tỵnh Nghệ An trung tâm vùng Bíc Trung bû lïnh vực tài chính, thương mäi, du lðch, khoa hõc - công nghệ, công nghệ thông tin, nông nghiệp công nghệ cao, y tế, vën hóa, thể thao, giáo dục - đào täo (Thủ tướng Chính phủ, 2008) Thành phø Vinh cị 25 đơn vð hành xã, phường, đị cị 16 phường xã với diện tích tự nhiên tồn thành phø từ 67,53km2 tëng lên đến 104,96km2 (tëng 1,6 læn từ nëm 2008 đến 2019), đị diện tích đư thð khoâng 42 km2 Dân sø thành phø nëm 2019 318.936 người, đị dån sø đư thð 216.965 ngi (chim 68,03% tựng sứ dõn) Sõn xuỗt, kinh doanh phi nông nghiệp, dðch vụ tëng nhanh nên hàng nëm thành phø địng gịp không 37,16% tùng thu ngân sách tỵnh Nghệ An; thu nûi đða nëm 2019 đät 2.436,1 tỷ đ÷ng Tøc đû tëng trưởng nëm 2019 so với nëm 2008 đät 17,48%, giá trð sân xuỗt ngnh cụng nghip nởm 2019 ọt 12.452,63 t ững (UBND thành phø Vinh, 2020) Trong giai đoän 2008-2019, tỷ lệ đư thð hóa tëng nhanh tëng 1,83 lỉn (từ 37,21% lên 68,03%), tøc đû đư thð hóa nhanh (102,94%) (Bâng 3) Dân sø đö thð tëng chủ yếu tëng hõc (66,85%), läi tëng tự nhiên (33,15%) (UBND thành phø Vinh, 2009- 2020) Không gian đö thð Vinh phát triển theo trục Đöng - Tây trục Bíc - Nam (Thủ tướng Chính phủ, 2015) Bâng Tỷ lệ thị hóa tốc độ thị hóa thành phố Vinh giai đoạn 2008-2019 Năm Tổng dân số thành phố (người) Tổng dân số phường (người) Tỷ lệ thị hóa (%) Tốc độ thị hóa (%) 2008 287.319 106.913 37,21 102,94 2019 318.936 216.965 68,03 Nguồn: UBND thành phố Vinh, 2009-2020 Bâng Biến động giá đất quy định thành phố Vinh giai đoạn 2008-2019 Năm Giá đất thấp (đ/m ) Tỷ số giá đất thấp năm 2019/2008 Giá đất cao (tr.đ/m ) Tỷ số giá đất cao năm 2019/2008 Tỷ số giá đất cao thấp 2008 160.000 3,75 25.000.000 2,00 156,25 2019 600.000 50.000.000 83,33 Nguồn: UBND tỉnh Nghệ An, 2007; 2014 123 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 3.2 Biến động giá đất thành phố Vinh giai đoạn 2008-2019 Trong giai oọn 2008-2019, giỏ ỗt quy nh bõng giỏ ỗt tọi thnh phứ Vinh UBND tỵnh Nghệ An ban hành tëng rơ rệt (Bâng 4) Giỏ ỗt thỗp nhỗt tởng 3,75 lổn, củn giỏ ỗt cao nhỗt tởng 2,00 lổn Ngc lọi, t sứ gia giỏ cao nhỗt v thỗp nhỗt lọi giõm gổn lổn giai oọn 2008-2019 giỏ ỗt thỗp nhỗt tởng nhanh hn giỏ ỗt cao nhỗt di tỏc ỷng ổu t nồng cỗp c s hä tỉng kỹ tht xã hûi q trình đư thð hóa Thành phø 3.3 Đánh giá tác động yếu tố đến giá đất 3.3.1 Phân tích độ tin cậy thang đo phân tích nhân tố khám phá Kết quâ đánh giá đû tin cêy thang đo thông qua hệ sø Cronbach’s Alpha ứi vi nhúm yu tứ cho thỗy, h sø Cronbach’s Alpha dao đûng khoâng từ 0,842-0,894, hệ sø tương quan biến tùng lớn 0,3 (Bâng 5) Như vêy, thang đo sử dụng cho đánh giá yu tứ tỏc ỷng n giỏ ỗt cũ ỷ tin cêy phù hợp cho phân tích Kiểm đðnh tính thích hợp EFA thực thơng qua hệ sø thích hợp KMO Kết q nghiên cứu xác đðnh KMO = 0,846 thóa mãn điều kiện 0,5 < KMO < 1, nên phân tích nhân tø khám phá thích hợp với liệu thực tế Bên cänh đò, kết quâ kiểm đðnh Barlett cho giá trð Sig bìng 0,00 nhó 0,05 (Bâng 6) Điều chứng tó biến đo lường cị tương quan tuyến tính với yếu tø đäi diện Hệ sø nhân tø tâi thành phæn lớn 0,60 (Bâng 7), nên phân tích EFA cị ý nghïa thực tiễn, biến đûc lêp đâm bâo đû xác đưa vào mư hình phån tích h÷i quy xác đðnh mức đû tác đûng yếu tø đến giá Bâng Kết quâ phân tích độ tin cậy thang đo Ký hiệu Tương quan biến tổng Ký hiệu Tỷ lệ thị hóa 0,859 MT1 Khói bụi 0,876 Tốc độ thị hóa 0,834 MT2 Tiếng ồn 0,869 MT3 Xử lý rác 0,862 Yếu tố biến đo lường Đơ thị hóa (DT - Alpha = 0,865) DT1 DT2 Yếu tố biến đo lường Tương quan biến tổng Môi trường (MT-Alpha = 0,872) Vị trí đất (VT - Alpha = 0,894) VT1 Khoảng cách đến trung tâm 0,883 VT2 Khoảng cách đến trường học 0,861 CB1 Hình dáng 0,864 VT3 Khoảng cách đến chợ/siêu thị 0,859 CB2 Diện tích 0,853 Khoảng cách đến sở y tế 0,844 CB3 Chiều rộng mặt tiền 0,841 CB4 Chiều sâu đất 0,839 VT4 Kinh tế (KT - Alpha = 0,842) Cá biệt (CB– Alpha = 0,852) KT1 Thu nhập hàng năm người dân 0,852 KT2 Lãi suất tiền vay 0,837 PL1 Pháp lý (PL - Alpha = 0,884) Tình trạng pháp lý 0,879 KT3 Chính sách tài đất đai 0,828 PL2 Hạn chế quyền sử dụng đất 0,865 KT4 Khả tạo thu nhập đất (KT4) 0,821 PL3 Hạn chế quy hoạch xây dựng 0,857 Xã hội (XH - Alpha = 0,857) Cung cầu quyền SDĐ (CC -Alpha = 0,873) XH1 Dân trí 0,848 CC1 Cung quyền sử dụng đất 0,879 XH2 An ninh 0,821 CC2 Cầu quyền sử dụng đất 0,867 XH3 Trật tự 0,816 CC3 Dự báo cung cầu quyền sử dụng đất 0,853 Hạ tầng (HT - Alpha = 0,891) HT1 Hệ thống giao thông (HT1) 0,895 HT2 Hệ thống điện nước 0,890 HT3 Hệ thống thông tin, liên lạc 0,882 HT4 Hệ thống sở gáo dục, y tế 0,879 HT5 124 Hệ thống sở văn hóa, TDTT 0,871 Trần Thái Yên, Nguyễn Thanh Trà Bâng Kết quâ kiểm định KMO Bartlett’s Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 0,846 Approx Chi-Square 1.896.751 Df 192 Sig 0,000 Bâng Trọng số ma trận xoay Nhóm yếu tố tác động Biến đo lường DT1 0,834 DT2 0,795 VT1 0,843 VT4 0,823 VT3 0,762 VT2 0,689 KT1 0,852 KT3 0,843 KT2 0,796 KT4 0784 XH3 0,875 XH2 0,867 XH1 0,852 HT1 0,877 HT4 0,865 HT2 0,854 HT3 0,831 MT2 0,769 MT3 0,683 CB3 0,798 CB2 0,774 CB1 0,692 PL2 0,774 PL3 0,762 PL1 0,695 CC3 0,793 CC2 0,784 CC1 0,693 3.3.2 Phân tích hồi quy đa biến xác định mức độ tác động yếu tố đến giá đất Kết q phân tích h÷i quy đa bin tọi bõng cho thỗy, h sứ Sig bỡng 0,00 nhó mức ý nghïa α = 1% nên mơ hình h÷i quy cị ý nghïa, biến đûc lêp cị tác đûng đến biến phụ thủc Y Giá tr R2 hiu chợnh bỡng 0,812 cho thỗy cỏc 125 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An biến đûc lêp đưa vào chäy h÷i quy tác đûng đến 81,2% thay ựi ựi ca bin ph thuỷc (giỏ ỗt ), cũn läi 18,8% biến ngồi mơ hình sai sø ngéu nhiên Bên cänh đò, hệ sø Durbin Watson có giá trð 1,938, nìm không từ 1,5 đến 2,5, nên khơng có tượng tự tương quan chuỳi bờc nhỗt xõy (Bõng 8) ỷ phũng ọi phng sai (VIF) ca tỗt cõ cỏc bin a vo mư hình nhó nên mư hình nghiên cứu khơng có tượng đa cûng tuyến Ngồi ra, biến đưa vào nghiên cứu cò ý nghïa thøng kê (Sig bìng nhó 0,05) Từ hệ sø h÷i quy chn hịa, xác đðnh phương trình h÷i quy có däng sau: Y = 0,697*DT + 0,758*VT + 0,612*KT+ 0,226*XH ++ 0,542*HT+ 0,351*MT + 0,643*CB + 0,897*PL + 0,394*CC – 4,745 Kết quâ täi bâng v cho thỗy, cú 28 yu tứ trờn tựng sø 31 yếu tø đưa vào mư hình nghiên cứu cũ tỏc ỷng n giỏ ỗt (03 yu tứ bð lội khưng đáp ứng u cỉu phân tích) Ba nhúm tỏc ỷng nhỗt n giỏ ỗt l nhúm yu tứ cung cổu quyn s dng ỗt, nhúm yu tứ v trớ tha ỗt, nhúm yu tứ thð hóa với tỷ lệ tác đûng tương ứng 17,23%, 14,86%, 13,66%; nhóm yếu tø cịn lọi Nhúm yu tứ xó hỷi tỏc ỷng nhú nhỗt n giỏ ỗt vi t l tỏc ỷng 4,43% dân trí, an ninh, trêt tự täi đða bàn nghiên cứu tøt ngày hoàn thiện 3.4 Thâo luận kiến nghị định giá đất So với kết quâ nghiên cứu Le Dinh Hai & Nguyen Thi Huong (2017) Phan Thi Thanh Huyen & cs (2017) täi thành phø Vinh có nhiều mût sø nhóm yếu tø tác đûng n giỏ ỗt nh cỏc nhũm yu tứ: th hóa, pháp lý, hä tỉng, mưi trường, cung cỉu quyền s dng ỗt So vi nghiờn cu ca Hữ Th Lam Trà & cs (2020) ngồi nhóm yếu tø: sở hä tæng, cá biệt, kinh tế, vð trí, xã hûi, pháp lý täi thành phø Vinh cịn có nhóm yếu tø tác đûng khác đư th hũa, mửi trng, cung cổu quyn s dng ỗt Bên cänh đị, mức đû tác đûng nhóm yu tứ n giỏ ỗt cng khỏc Tọi thnh phø Vinh, nhóm yếu tø cung cỉu quyền sử dụng ỗt tỏc ỷng ln nhỗt n 126 giỏ ỗt theo nghiên cứu H÷ Thð Lam Trà & cs (2020) nhóm yếu tø sở hä tỉng, hay theo nghiên cứu Le Dinh Hai & Nguyen Thi Huong (2017) läi nhóm yếu tø vð trí Ngun nhån đða bàn nghiên cứu cị điều kiện kinh tế - xã hûi khác nên mc ỷ tỏc ỷng n giỏ ỗt khỏc giỏ ỗt phự hp hn tng giai oọn bâo đâm hài hịa lợi ích người sử dng ỗt, tự chc, cỏ nhồn cũ liờn quan n quyn s dng ỗt, nh giỏ ỗt (xõy dựng, điều chỉnh bảng giá đất ở, hay định giá đất cụ thể, hay định giá đất giao dịch khác), cæn quan tåm đến yếu tứ tỏc ỷng n giỏ ỗt theo th t tác đûng chỵ nghiên cứu Trước tiên cæn quan tâm đến yếu tø cung cæu quyền s dng ỗt xỏc nh giỏ ỗt cho phù hợp với thực träng cung cæu dự báo biến đûng cung cæu tương lai Tiếp theo cỉn quan tåm đến yếu tø vð trí cỏc tha ỗt vỡ nũ cũ tỏc ỷng th hai n giỏ ỗt , c th cổn quan tồm n yếu tø khoâng cách đến trường hõc, sở y tế, chợ, trung tåm thương mäi Bên cänh đò, nh giỏ ỗt , cổn quan tồm n t l đư thð hóa tøc đû đư thð hóa hin tọi v tng lai xỏc nh giỏ ỗt cho phù hợp với giai đoän trỡnh th húa Ngoi ra, nh giỏ ỗt cæn quan tåm đến yếu tø tác đûng khỏc n giỏ ỗt cũ giỏ ỗt phù hợp cho mục đích sử dụng khác nhau, đ÷ng thời bâo đâm hài hịa lợi ích người s dng ỗt, Nh nc v cỏc ứi tng khỏc nhìm góp phỉn phát triển kinh tế - xã hûi thành phø Vinh nói riêng tỵnh Nghệ An nói chung KẾT LUẬN Trong giai độn 2008-2019, thành phø Vinh có tỷ lệ đư thð hịa tëng từ 37,21% lên 68,30%, tøc đû đư thð hịa 102,94%; giá ỗt tởng t 2,0 n 3,75 lổn Cú 28 yếu tø thủc nhóm yếu tø có tác đûng n giỏ ỗt vi t l tỏc ỷng t 4,43% n 17,23% Ba nhúm tỏc ỷng nhỗt n giỏ ỗt l nhúm yu tứ cung cổu quyn s dng ỗt, nhúm yu tứ v trớ tha ỗt, nhúm yếu tø đư thð hóa với tỷ lệ tác đûng tương ứng 17,23%, 14,86%, 13,66%; nhóm yếu tø läi Trần Thái Yên, Nguyễn Thanh Trà Bâng Kết quâ phân tích hồi quy tuyến tính Nhóm yếu tố Hệ số hồi quy chuẩn hóa Hằng số -4,745 DT 0,697 VT Thống kê đa cộng tuyến Sai số (Sig.) VIF Tỷ lệ tác động (%) Thứ tự tác động 4,532 1,643 13,66 0,758 5,648 1,762 14,86 KT 0,612 4,631 1,648 12,00 XH 0,226 5,736 1,427 4,43 HT 0,542 5,532 1,563 10,62 MT 0,351 4,572 1,942 6,88 CB 0,643 5,673 1,894 12,60 CC 0,879 4,543 1,661 17,23 PL 0,394 4,241 1,563 7,72 t Sig F = 0,000 Hệ số R = 0,835 Hệ số R hiệu chỉnh = 0,812 Durbin-Watson = 1,938 Do vêy, xây dựng hay iu chợnh bõng giỏ ỗt , hay nh giỏ ỗt c th, hay nh giỏ ỗt cỏc giao dðch khác cæn quan tåm đến mức đû tác ỷng ca cỏc nhúm yu tứ n giỏ ỗt theo mức đû tác đûng nhóm yếu tø Đøi với nhóm yếu tø đư thð hóa, cỉn quan tâm đến tỷ lệ đư thð hóa tøc đû đư thð hóa täi tương lai để xác nh giỏ ỗt cho phự hp vi tng giai độn q trình đư thð hóa bâo đâm hài hũa li ớch ca ngi s dng ỗt, Nh nc đøi tượng khác nhìm góp phỉn phát triển kinh tế - xã hûi thành phø Vinh tỵnh Nghệ An TÀI LIỆU THAM KHẢO Hair Jr.J.F., Anderson R.E., Tatham R.L & Black W.C (1998) Multivariate Data Analysis (5th ed.) New York: Macmillan Publishing Company Hoàng Trọng Chu & Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS Nhà xuất Hồng Đức, thành phố Hồ Chí Minh Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Phạm Anh Tuấn & Trịnh Thị Mai (2020) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 18(1): 40-51 Igbaria M., Livari J & Maragahh H (1995) Why individuals use computer technology? A finish case study Information and Management 29: 227-238 Kagel J & Levin D (1986) The winner’s curse and public information in common value auctions, American Economic Review 76: 894-920 Lưu Đức Hải (2011) Đô thị sinh thái phát triển thị Việt Nam Tạp chí Quy hoạch thị 5: 48-52 Le Dinh Hai & Nguyen Thi Huong (2017) Factors influencing residential land prices in Tien Du district, Bac Ninh province Journal of Forestry Science and Technology (5): 178-185 Likert R.A (1932) A technique for measuarement a attitudes Archives of Phychology 140(55) Nguyễn Ngọc Anh (2017) Nghiên cứu yếu tố tác động đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái nguyên Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013) Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy Tạp chí Phát triển Kinh tế 269: 11-18 Nguyễn Thị Bích Ngọc & Trần Thanh Hùng (2013) Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá đất thị xã Gị Cơng, tỉnh Tiền Giang Nguyễn Văn Phúc, Đỗ Văn Hải, Hoàng Văn Hùng, Ninh An Đại & Trần Ngọc Hà (2020) Xây dựng đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt phường Hà Phong, thành phố Hạ Long Tạp chí Khoa học đất 59:115-118 127 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Phan Thi Thanh Huyen, Lo Thi Hong & Ho Thi Lam Tra (2017) Factors Affecting Residential Land Price in Dien Bien Phu city, Dien Bien province Tạp chí Khoa học Nông nghiệp Việt Nam 15(9): 1186-1195 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Tabachnick B.G & Fidell L.S (1996) Using Multivariate Statistics (3rd ed.) New York: Harper Collins Thủ tướng Chính phủ (2008) Quyết định số 1210/QĐTTg ngày 05 tháng năm 2008 việc công nhận thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An Thủ tướng Chính phủ (2015) Quyết định số 52/QĐTTg ngày 14 tháng 01 năm 2015 phê duyệt Điều 128 chỉnh Quy hoạch chung thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đến năm 2030, tầm nhìn 2050 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2016) Nghị số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25 tháng năm 2016 phân loại đô thị UBND thành phố Vinh (2009-2020) Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn từ 2008 đến 2019 UBND tỉnh Nghệ An (2007) Quyết định số 163/2007/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2007 ban hành bảng giá đất năm 2008 địa bàn tỉnh Nghệ An UBND tỉnh Nghệ An (2014) Quyết định số 108/2014/QĐ-UBND, ngày 30 tháng 12 năm 2014 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015-2019  ... thống sở gáo dục, y tế (HT4) Hệ thống sở văn hóa, TDTT (HT5) 121 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Hình Mơ hình nghiên cứu yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh... phục vụ công tác định giá đất hàng loạt phường Hà Phong, thành phố Hạ Long Tạp chí Khoa học đất 59:115-118 127 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Phan Thi Thanh Huyen,... số giá đất cao thấp 2008 160.000 3,75 25.000.000 2,00 156,25 2019 600.000 50.000.000 83,33 Nguồn: UBND tỉnh Nghệ An, 2007; 2014 123 Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An