Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố tân an tỉnh long an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN NGỌC MINH THIỆN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI THÀNH PHỐ TÂN AN TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60340403 U N V N THẠC S KINH TẾ Hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC VINH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2016 i ỜI CA M ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực Các thông tin, số liệu kết luận nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực trích dẫn đầy đủ nguồn danh mục tài liệu tham khảo Tôi chân thành cảm ơn tận tình hướng dẫn thầy Nguyễn Ngọc Vinh xin bày tỏ lòng tri ân đến thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học quản lý công Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2016 Nguyễn Ngọc Minh Thiện ii TÓM TẮT Đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất nông thôn thành phố Tân An, tỉnh Long An” tiến hành từ tháng năm 2015 đến tháng năm 2016 địa bàn xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An Mục tiêu đề tài nhận dạng yếu tố ảnh hưởng đánh giá mức độ tác động yếu tố đến giá đất Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý Nhà nước đất địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An Các phương pháp vận dụng đề tài: phân tích thống kê tổng hợp, thống kê mô tả, so sánh phân tích định lượng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông thôn nói riêng giá đất nói chung, từ điều chỉnh mức chênh lệch giá quy định nhà nước giá thị trường phục vụ cho công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Kết đề tài: (1) Trên sở điều tra việc chuyển nhượng thực tế, tính giá đất nông thôn mô hình hồi quy bội, so sánh với bảng giá ban hành; (2) Ước lượng mô hình định giá đất so sánh với cách tính giá đất quan quản lý nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất phù hợp giảm khoảng cách chênh lệch giá nhà nước quy định giá giao dịch thị trường; (3) Đề xuất hàm ý sách cho nhà quản trị Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo ứng dụng cho sở ngành (Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND huyện, thị xã Kiến Tường thành phố Tân An,…) đặc biệt UBND tỉnh Long An ước lượng, định giá cho loại đất đất nông thôn thành phố Tân An địa phương khác tỉnh Góp phần đề xuất giải pháp thiết thực việc xác định giá đất phục vụ cho công tác tính thuế thu tiền sử dụng đất nhà nước quản lý đất đai iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i TÓM TẮT ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP vi Chƣơng GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu giới hạn nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu 1.7 Cấu trúc luận văn Chƣơng CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO Ƣ ỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM 2.1 Đất đai giá trị đất đai .5 2.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.2 Vai trò đặc điểm đất đai 2.1.3 Giá trị đất đai 2.2 Thẩm định giá đất đai (định giá đất) 15 2.3 Quản lý nhà nước đất đai 16 2.3.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai 16 2.3.2 Các phương pháp định giá đất đai 18 2.4 Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu 19 2.4.1 Lý thuyết Vị - Chất lượng 19 2.4.2 Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic 21 2.4.3 Một số vấn đề mô hình hedonic 24 2.5 Tóm lược nghiên cứu liên quan 25 2.5.1 Các nghiên cứu tiên nghiệm giới 25 iv 2.5.2 Các nghiên cứu Việt Nam 28 Chƣơng PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 32 3.1 Quy trình nghiên cứu 32 3.2 Nội dung nghiên cứu 33 3.3 Phương pháp, phương tiện tư liệu nghiên cứu 34 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu 34 3.3.2 Phương tiện tư liệu nghiên cứu 39 3.4 Các giả thiết nghiên cứu .39 3.5 Mô hình hồi quy định giá đất nông thôn địa bàn Tân An 40 3.6 Dữ liệu nghiên cứu .42 3.6.1 Dữ liệu sơ cấp 42 3.6.2 Dữ liệu thứ cấp 43 Chƣơng THẢO LU N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 44 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 44 4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị sơ hạ tầng Tân An 49 4.1.3 Đánh giá chung 50 4.2 Bảng giá loại đất năm 2015-2019 tỉnh Long An 51 4.3 Xử lý số liệu khảo sát Tân An .533 4.3.1 Kết thống kê mô tả 53 4.3.2 Kết hồi quy mô hình 54 4.3.3 Kiểm định giả thiết 577 4.3.4 Kết luận mô hình yếu tố tác động đến giá đất nông thôn Tân An 58 Chƣơng KẾT LU N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 63 5.1 Kết luận 63 5.2 Hàm ý sách .64 5.3 Những hạn chế nghiên cứu 66 5.4 Hướng nghiên cứu tiếp .67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC 71 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG BĐS Bất động sản CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND Hội đồng nhân dân KDC Khu dân cư UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Đơn vị tiền tệ Việt Nam vi DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP TT NỘI DUNG TRANG Hình 2.1 Bản đồ giá trị Hình 2.2 Tính ngưỡng giá đất đai Hình 2.3 Tính phi tuyến giá đất đai 10 Hình 2.4 Mô hình phân khu chức đất đai không gian 20 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu thực đề tài 32 Bảng 3.1 Mô tả biến độc lập 41 Hình 4.1 Vị trí tỉnh Long An 44 Hình 4.2 Vị trí thành phố Tân An 45 Bảng 4.1 Kết thống kê giá đất nông thôn thị trường qua khảo sát 53 Bảng 4.2 Tóm tắt kết hồi quy biến độc lập có ý nghĩa thống kê 56 Chƣơng GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Vấn đề nghiên cứu “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.” (Luật Đất đai, 1993) Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước Giá trị đất đai (trong viết gọi tắt giá đất) phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, có nghĩa tư hóa địa tô Nói cách khác giá trị đất đai cao hay thấp định thu lợi (địa tô) cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá trị tương ứng, giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho thuê, giá trị quyền chấp,… Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất tính dựa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Cho nên hàm ý giá trị đất đai nước ta không giống quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, giá phải trả để có quyền sử dụng đất nhiều năm, mà giá trị quyền sở hữu đất; thứ hai, thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung 20 năm, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn tương tự quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà, 2006) Định giá đất, nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định đầy đủ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng nhằm góp phần xây dựng giá đất công xác khách quan, phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Tuy nhiên, thời gian qua việc xây dựng bảng giá loại đất năm 2015-2019, xác định giá loại đất cụ thể Long An chủ yếu dựa vào hai phương pháp: so sánh trực tiếp thu nhập Do đó, năm 2015 áp dụng giá đất, giá đất bảng giá phê duyệt, xảy nhiều trường hợp mâu thuẩn, cần phải điều chỉnh bổ sung phải mời tư vấn xác định lại (Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Long An, 2015) Thực trạng đó, ảnh hưởng lớn đến thời gian kinh phí nhà nước thực vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước giá đất địa bàn tỉnh Để góp phần hoàn thiện công tác xác định giá đất nông thôn nói riêng giá đất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước đất đai địa phương nói chung, tác giả chọn chủ đề nghiên cứu: “Các yếu tố tác động đến giá đất nông thôn thành phố Tân An, tỉnh Long An” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Đề tài nghiên cứu có mục tiêu là: Nhận dạng yếu tố ảnh hưởng đánh giá mức độ tác động yếu tố đến giá đất Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước đất địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An Mục tiêu cụ thể: (1) Nhận diện, xây dựng khung phân tích phân tích mức độ tác động yếu tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật kinh tế - xã hội đến giá đất nông thôn thành phố Tân An; (2) Ước lượng mô hình định giá đất so sánh với cách tính giá đất quan quản lý nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất phù hợp giảm khoảng cách chênh lệch giá nhà nước quy định giá giao dịch thị trường; (3) Đề xuất hàm ý sách cho nhà quản trị 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Các yếu tố tác động đến giá đất nông thôn nói riêng giá đất nói chung? Mô hình nghiên cứu phù hợp? Những sách, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mà quan quản lý nhà nước cần quan tâm trình định giá đất nông thôn nói riêng giá đất nói chung? 1.4 Đối tƣợng nghiên cứu giới hạn nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Sự tác động yếu tố đến giá đất nông thôn Đối tượng khảo sát: Giá đất nông thôn thành phố Tân An Các giới hạn nghiên cứu: - Phạm vi nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu giá đất nông thôn - Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực địa bàn xã (gồm: An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Hướng Thọ Phú Bình Tâm) thuộc thành phố Tân An - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực từ 15/9/2015 đến 15/3/2016 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu Phân tích thống kê tổng hợp: Tổng hợp tóm lược thành quả, kết nghiên cứu trước Phương pháp điều tra thu thập liệu sơ cấp yếu tố đặc điểm tự nhiên, môi trường sinh thái, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội giá đất nông thôn xã thuộc thành phố Tân An Phương pháp thống kê mô tả, nhằm phân tích kết khảo sát để có tính chất liệu trước phân tích hồi quy Phân tích định lượng: Sử dụng phương pháp bình phương nhỏ (OLS: Ordinary Least Squares) phần mềm thống kê Stata để phân tích tác động yếu tố lên giá đất nông thôn Phương pháp so sánh để đánh giá kết định giá mô hình giá đất so với giá đất bảng giá để có kết luận phù hợp 1.6 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho sở ngành 82 Phụ lục 12 Kiểm định phương sai thay đổi hettest Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity Ho: Constant variance Variables: fitted values of loggia chi2(1) Prob > chi2 = = 0.75 0.3877 Nguồn: Kết khảo sát tác giả Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn sktest u Skewness/Kurtosis tests for Normality Variable Obs Pr(Skewness) Pr(Kurtosis) u 207 0.3391 0.2719 adj chi2(2) 2.14 joint Prob>chi2 0.3424 Nguồn: Kết khảo sát tác giả 83 Phụ lục 13 Kết tính giá thị trường đất nông thôn mô hình hồi quy 84 85 86 87 88 89 90 Phụ lục 14 Giá đất xã thuộc thành phố Tân An (Trích Bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Long An, ban hành kèm theo Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND tỉnh Long An) 91 92 93 94 95 96 ... nghiên cứu: Sự tác động yếu tố đến giá đất nông thôn Đối tượng khảo sát: Giá đất nông thôn thành phố Tân An Các giới hạn nghiên cứu: - Phạm vi nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu giá đất nông thôn - Phạm... cứu: Các yếu tố tác động đến giá đất nông thôn thành phố Tân An, tỉnh Long An 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Đề tài nghiên cứu có mục tiêu là: Nhận dạng yếu tố ảnh hưởng đánh giá. .. Tân An, tỉnh Long An tiến hành từ tháng năm 2015 đến tháng năm 2016 địa bàn xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An Mục tiêu đề tài nhận dạng yếu tố ảnh hưởng đánh giá mức độ tác động yếu tố đến