Các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chun ngành: Kế tốn Mã số ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2016 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: T T1P C h C G 2T S 3T P bP S 4T S 5T b S Ủ v Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS.TS Lê Quốc Hội TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 25 tháng năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 22/07/1980 Nơi sinh: Bến Tre Chuyên ngành MSHV: : Kế toán 1441850070 I- Tên đề tài: “ Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa vận dụng mơ hình lý thuyết giá bất động sản vào thực tiễn để đánh giá yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường đất nền; nhận diện yếu tố tác động đến giá đất nền; phân tích, đánh giá yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Phân tích, đánh giá, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất quan điểm định hướng phát triển thị trường đất nền; đề xuất kiến nghị nhằm tiếp tục phát triển thị trường đất thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 25/07/2016 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, khơng chép tài liệu chưa cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Minh Phương ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận văn Ban giám hiệu Trường Đại học Công Nghệ TP.HCM tạo môi trường học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Cám ơn Quý Thầy Cô Viện Đạo tạo sau đại học trường Đại học Công Nghệ TP.HCM nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt q trình học tập Cám ơn Q Thầy Cơ Hội đồng đánh giá Luận văn có góp ý để luận văn hoàn chỉnh Ban lãnh đạo Viện Kiểm nghiệm thuốc TP.HCM chị, bạn phòng Tài - Kế tốn tạo điều kiện thuận lợi suốt trình học tập nghiên cứu Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Minh Phương TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn người mua đất thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Dựa kết cơng trình nghiên cứu giá bất động sản ngồi nước, tác giả vận dụng mơ hình định giá Hedonic để xây dựng lên mơ hình nghiên cứu gồm 22 yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thực phương pháp nghiên cứu định lượng, với 22 biến quan sát 314 mẫu khảo sát số quận huyện thuộc TP HCM Tác giả sử dụng phương pháp hồi quy OLS xử lý liệu phần mềm Stata để tìm yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy giá đất bị ảnh hưởng 12 yếu tố: diện tích, vệ sinh khu vực xung quanh, khoảng cách đến công viên, khoảng cách đến mặt tiền đường chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố, quan cảnh xanh, quan cảnh khu công nghiệp, quan cảnh nhìn trung tâm thành phố, an ninh, thu nhập, mục đích mua, lãi vay Trong có yếu tố tác động làm tăng giá đất yếu tố tác động làm giảm giá đất thành phố Hồ Chí Minh Từ khóa: giá đất nền, mơ hình Hedonic ABSTRACT The thesis is under land buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh City Based on the research results about the real estate prices local and global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 22 factors that affect the land price in Ho Chi Minh City The thesis conduct the quantitative research methods, with 22 observed variables and 314 samples surveyed in some districts in Ho Chi Minh City The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata software to find out the factors affecting land price in the Ho Chi Minh City The result indicates that there are 12 factors affecting to land’s price: area, cleanness, distance to park, distance to road, distance to city center, view of green surrounding, industrial view, view of city, security, income, purchasing purpose, interest rate There are factors that influence the increasing of the land’s price and factors that influence the decreasing of land’s price Keywords: land prices, Hedonic model MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1.Mục tiêu nghiên cứu 2.2.Câu hỏi nghiên cứu: Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học đề tài .3 Kết cấu đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .5 1.1 Nghiên cứu nước 1.2 Nghiên cứu nước 1.3 Nhận xét cơng trình nghiên cứu 10 CHƯƠNG 2.CƠ SỞ LÝ THUYẾT 12 2.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại đất đai 12 2.1.1 Khái niệm đất đai .12 2.1.2 Đặc điểm đất đai 13 2.1.3 Phân loại đất đai 14 2.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò, chủ thể tham gia thị trường đất đai .15 2.2.1 Khái niệm thị trường đất đai 15 2.2.2 Đặc điểm thị trường đất đai 16 2.2.3 Vai trò thị trường đất đai 17 2.2.4 Các chủ thể tham gia thị trường đất đai .18 2.3 Khái niệm giá trị đất 19 2.4 Khái niệm, đặc trưng, phương pháp xác định giá đất 20 2.4.1 Khái niệm giá đất 20 2.4.2 Đặc trưng giá đất 21 2.4.3 Những phương pháp xác định giá đất sử dụng phổ biến Việt Nam 23 2.4.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: 24 2.4.3.2 Phương pháp chiết trừ: 25 2.4.3.3 Phương pháp thu nhập: 27 2.4.3.4 Phương pháp thặng dư: 29 2.4.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: 31 2.5 Các yếu tố tác động đến giá đất TP.HCM 32 2.5.1 AREA: Tổng diện tích mảnh đất 32 2.5.2 CLEANNESS: Vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất .33 2.5.3 D_PARK: Khoảng cách đến công viên 33 2.5.4 D_ROAD: Khoảng cách đến mặt tiền đường .34 2.5.5 D-WORKPLACE: Khoảng cách đến chỗ làm 34 2.5.6 DISTANCE: Khoảng cách đến trung tâm thành phố 34 2.5.7 ROAD: Chiều rộng đường trước mảnh đất 35 2.5.8 PLANNING_AREA: Đất có nằm khu quy hoạch 35 2.5.9 GREEN_VIEW: Quan cảnh xanh 35 2.5.10 INDUSTRIAL_VIEW : Quan cảnh khu công nghiệp 36 2.5.11 RIVER_VIEW: Quan cảnh nhìn sơng 36 2.5.12 CITY_VIEW: Quan cảnh nhìn trung tâm thành phố .36 2.5.13 LEGAL: Đất có giấy tờ hợp pháp 37 2.5.14 RENTING: Tiền cho thê bất động sản .37 2.5.15 SECURITY: An ninh khu vực 37 2.5.16 INCOME : Thu nhập 38 2.5.17 GENDER: Giới tính người mua 38 2.5.18 MARIED: Tình trạng nhân 39 2.5.19 PURCHASER_EDUCATION_LEVEL: Trình độ học vấn .39 2.5.20 AGES: Tuổi 39 2.5.21 RACE: Dân tộc 40 2.5.22 PURCHASING_PURPOSE: Mục đích mua .40 “ đất khơng thể sinh thêm” đất Vì vậy, đất kênh đầu tư tiềm giai đoạn phát triển tới Việt Nam Thị trường bất động sản bao gồm thị trường đất đánh giá thị trường quan trọng việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thành phố, góp phần vào mục tiêu tăng trưởng 6,7% kinh tế nước năm 2016 Trên tinh thần Nghị 35 Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bí thư thành ủy thành phố đạo phải tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản Thị trường giai đoạn phục hồi tăng trưởng chưa vững Vì vậy, cần nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS nói chung Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường theo quan hệ cung - cầu đất Sự phát triển bền vững thị trường đất đạt giải nhu cầu chỗ số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư Trong năm 2015, đất hưởng lợi từ phục hồi chung thị trường Phân khúc có giao dịch đều, nguồn cung hạn hẹp phân tán nên chưa tạo sốt lớn Thị trường đất có nhiều tiềm cao dự án thường có quy mơ nhỏ, pháp lý chưa quán, đặc biệt bước vào năm 2016 với nhiều hứa hẹn sau thời gian khó khăn phát triển trở lại Vì để thị trường phát triển ổn định lâu dài sách cần quán, tuân theo thông lệ quốc tế bối cảnh Việt Nam hội nhập ngày sâu rộng với giới TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT [1] Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010) Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh Luận văn (thạc sĩ) nông nghiệp, chuyên ngành quản lý đất đai, Trường Đại học Hà Nội [2] Hiến pháp năm 1980 [3] Hiến pháp năm 1992 [4] Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch (2013).“Định giá đất hàng loạt mơ hình hồi quy” Tạp chí Phát triển kinh tế, (269), 11-19 [5] Trần Thanh Hùng (2008) “Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng ” Tạp chí địa chính, (3) [6] Trần Thanh Hùng (2013), “Lý thuyết vị - chất lượng: Các ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản” [7] Trần Thanh Hùng (2000) “ Lý thuyết Vị thế- Chất lượng: Các ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản.” Tạp chí xã hội học kiến trúc (17) [8] Lê Thị Thu Hương (2015) Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn (thạc sĩ), chun ngành Kế tốn, Đại học Công Nghệ TP.HCM [9] Huỳnh Mai Khanh (2015) Biến động giá giải pháp phát triển thị trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020 Luận văn (thạc sĩ), chuyên ngành quản trị kinh doanh, Đại học Công Nghệ TP.HCM [10] Khoản Điều khoản Điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất [11] Ngơ Trí Long (2011) Giá đất kinh tế thị trường Việt Nam vấn đề liên quan Hội thảo khoa học Tài đất đai, giá đất sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Hà Nội [12] Trương Văn Long, Phạm Thị Kim Ngân (2010) Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất làm sở cho việc định giá đất Quận Ơ Mơn TP Cần Thơ Chuyên ngành quản lý đất đai, Đại học Cần Thơ [13] Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) “ Ứng dụng mơ hình “Decision Tree” định giá đất hàng loạt Việt Nam” Tạp chí Tài chính, (8),562 [14] Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Chính sách thuế phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Luận án (tiến sĩ), chuyên ngành Kinh tế Tài – Ngân hàng, Đại học Kinh tế TP.HCM [15] Luật Đất Đai năm 1993, 2003, 2013 [16] Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền, Nguyễn Thị Hải Anh (2012) Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê Thành phố Cần Thơ,186-194, Kỷ yếu khoa học [17] Phan Đình Nguyên Lê Ngọc Tú (2015), “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất TP.HCM” Tạp chí Cơng Nghệ Ngân Hàng, (117), 55-61 [18] Lê Thanh Ngọc (2014) Bong bóng Bất Động Sản Nhà Đấ để thành phố Hồ Chí Minh Luận án (tiến sĩ) kinh tế, Trường Đại học Ngân Hàng TPHCM [19] Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai [20] Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 Chính phủ quy định giá đất [21] Võ Duy Phương (2009) Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất thành phố Vĩnh Long Luận văn (thạc sĩ), chuyên ngành Quản lý đất đai, Đại học Cần Thơ [22] Trần Đức Quỳnh, Bùi Ngun Hạnh (2015) “Mơ hình Hedonic phần mềm cho toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất” Tạp chí Khoa học Phát triển 2015, (6), 989-995 [23] Nguyễn Văn Sửu (2012) Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân – Thành phố Hải Phòng Luận văn (thạc sĩ), chuyên ngành địa chính, Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội [24] Nguyễn Tấn Thành (2015) Vận dụng mơ hình hồi quy định giá đất địa bàn TP Tân An – Tỉnh Long An Luận văn (thạc sĩ), chuyên ngành kinh tế phát triển, Đại học Kinh Tế TP.HCM [25] Lê Ngọc Tú (2015) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn (thạc sĩ), chuyên ngành quản trị kinh doanh, Đại học Công Nghệ TP.HCM [26] Trần Thu Vân, Nguyễn Thị Giang (2011) “Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản TP Hồ Chí Minh” Tạp chí Phát triển kinh tế, (254), 18-23 [27] Nguyễn Ngọc Vinh (2011) Nhân tố sách tác động lên giá nhà đất thị tình Việt Nam Tạp chí Phát triển Kinh tế,( 254), 24-29 [28] Nguyễn Ngọc Vinh (2012) Nhận diện yếu tố tác động lên giá bất động sản Đại học kinh tế TP.HCM [29] Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất [30] Nguyễn Thị Hồng Thanh (2012) Thị trường nhà đất thành phố Vị Thanh tỉnh Hậu Giang ảnh hưởng đến đời sống người dân Luận văn (thạc sĩ), chuyên ngành Quản lý đất đai, Đại học Cần Thơ [31] Nguyễn Thị Hoàng Yến (2015) Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn (thạc sĩ), chun ngành Kế tốn, Đại học Cơng Nghệ TP.HCM TIẾNG ANH [32] Farrar, D and Glauber, R (1967) ‘Multicollinearity in Regression Analysis: The Problem Revisited’ Review of Economics and Statistics, 49 (1), 92-107 [33] Gujarati, D (2003) Basic Econometrics 4th ed., New York: McGraw-Hill [34] Wooldridge, J (2002) Introductory Econometrics: A Mordern Approach 2nd Ed., South-Western College [35] Henderson, R.G (1931) ‘Real Estate Appraising: A Practical Work on Appraising and Appraisal Methods’ Cambridge, MA: banker and Tradesman [36] Zangerle, J.A (1927) Principles of Real Estate Appraising 2nd ed., Cleveland, Ohio: Stanley Mc Michael [37] Freeman, R.E (1999) ‘Divergent Stakeholder Theory’ Academy of Management Review, 24 (2), 233-236 [38] Pennington, G., Topham N & Ward R (1990) ‘Aircraft Noise and Residential Property Values Adjacent to Manchester International Airport’ Journal of Transport Economics and Policy January, 49-59 [39] Asabere, P K & Huffman, F E (1995).‘Thorough fares and Apartment Values’ Journal of Real Estate Research, 12 ( 1), 9-16 [40] Brown, P J & Charles, J F (1998) “A Methodology for valuing Town Conservation Land” Lincoln Insttitute of land policy, working paper [41] Bullard, R D (1996) ‘Environmental Justice: It’s More Than Waste Facility Sitting’ Socical Science Quarterly, 77 (3), 493 - 499 [42] Spahr, R W & Sundermam, M A (1999) ‘Valuation pf Property Surrounding A Resort Community’ Journal of Real Estate Research, 17 ( 2), 227244 [43] Mahan, B.L., Polasky, S & Adams, R M (2000) ‘Valuing Urban Wetlands: A Property price Approach’ Land Economics, 76 (1), 100-113 [44] Anderson S T (2001) The Effect of Open Space on Residential Property Values in St Paul Thesis, Department of Economics, Macalester College [45] Hughes, W.T., & Sirmans, C F (1993) ‘Adjusting House Prices for Intra – Neighborhood Traffic Differences’ Appraisal Journal, 61 (4) [46] Feitelson, E.I., Hurd, R.E., & Mudge, R.R (1996) ‘The Impact of Airport Noise on Willingness To Pay For Residences’ Transportation Research Part D: Transportation and Environment, 1(1), 1-14 [47] Phe, H H and Wakely, P (2000) ‘Status, Quality, and Other trade –off: Towards a new Theory of Urban Residential Location’ Urban Studies, 37 (1), 7-35 [48] Gujarati, D Porter, D (2008) Basic Econometrics 5th Edition, McGraw Hill, London [49] Boris, P A., O., & Larissa, F (2003).‘Factors Affecting Housing Modifications’ Journal of Real Estate Research, 27 (4), 371-407 [50] Irwin, E G (2002) ‘The Effects of Open Space on Residential Property Values’ Land economics, 78 ( ), 465-480 [51] Johnston R J., Swallow S.K & Bauer D M (2002) ‘Spatial Factors and Stated Preferences Values for Public Goods: Considerations for Rural Land Use’ Land economics, 78 ( 4), 481-500 [52] Green, R.K & P.H Hendershortt (1996) ‘Age, Demographics and Real House Princes’ Regional Science and Urban Economic, 26 (5), 465-480 [53] Olayiwola, L., et al (2005) ‘Correlates of land value determinants in Lagos metropolis, Nigeria’ Journal of Human Ecology, 17 (3), 183-189 [54] La Paz, P.T (2003) ‘Determinants of Housing Prices in Spanish cities’ Journal of Property Investment and Finance, 21 (2), 109-135 [55] Philip Kotler and Gary Armstrong (2007) Principles of marketing, 8th Edition, Pearson Education [56] Ohtake, F & Shintani, M (1996) ‘The effect of demographics on the Japanese housing market’ Regional Science and urban Economics, 26 (2), 189-201 [57] Rosen, S (1974).‘Hedonic Prices and Implicit markets: Product Differentiation in Pure Competition’ Journal of Political Economy, 82 (1), 34-55 WEBSITE [58] Trần Thị Tuấn Anh (2014) Hướng dẫn sử dụng Stata 12 [online], viewed 05/4/2016, from: [59] http://lib.hunre.edu.vn/Dinh-gia-Dat-5059-46-46-tailieu Truy cập ngày 20/3/2016 [60] VTC News (2015) Diễn biến chóng mặt giá BĐS 10 năm qua [online], viewed 30/03/2016, from:< http://vtc.vn/dien-bien-chong-mat-cua-gia-bat-dongsan-10-nam-qua.1.547380.htm> [61] http://www.thesaigontimes.vn/139169/Kinh-te-TPHCM-tang-cao-nhat-trong- 3-nam.html, ngày truy cập 01/03/2016 [62] http://text.123doc.org/document/1903472-giao-trinh-dinh-gia-dat-ts-ho-thi- lam-tra-1-pot.htm [63] http://fpts.com.vn/FileStore2/File/2015/07/28/FPTS_Bao-cao-nganh-Batdong-san_03.2015.pdf [64] http://lib.hunre.edu.vn/Gg-6264-ggdx-Dinh%20gia%20dat.pdf [65] http://www.ncseif.gov.vn/sites/en/Pages/hoanthienhethongcongcu-nd13519.html [66] http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/285556/nguoi-sai-gon-san-mua-dat-nen- cuoi-nam.html truy cập 20/01/2016 [67] http://tphcm.chinhphu.vn/ PHỤ LỤC Mô tả mẫu nghiên cứu Nguồn : kết xuất từ phần mềm Stata PHỤ LỤC Kết hồi quy Nguồn : kết xuất từ phần mềm Stata PHỤ LỤC Kết kiểm định tượng đa cộng tuyến Nguồn : kết xuất từ phần mền Stata PHỤ LỤC Kết phân tích tương quan PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN Khảo sát người mua đất Các thông tin phiếu khảo sát nhằm đánh giá yếu tố tác động đến biến động giá đất Thành phố Hồ Chí Minh Xin Anh/Chị vui lòng cho biết thơng tin đặc điểm đất ý kiến đánh giá đất mà anh/chị mua cách đánh dấu chéo (x) vào ô mà anh/chị lựa chọn bảng khảo sát Thơng tin vị trí: 1.1 Địa đất: ……….Đường…………………………….Phường … Quận 1.2 Chiều rộng đường rộng sát đất: 5m 5- > 12m 1.3 Số lượng mặt đường tiếp giáp với đất: 1.4 Khoảng cách với đường, phố đặt tên Mặt đường, phố 1.5 Khoảng cách tới trung tâm thành phố (Quận 1) ……………………… Km 1.6 Khoảng cách tới công viên gần Km 1.7 Khoảng cách tới chỗ làm việc: Km 1.8 Chiều rộng mặt đường trước đất: m 1.9 Cảnh quang xung quanh: ệ ố 1.10 Thửa đất có nằm quy hoạch hay không? 1.11 An ninh khu vực : Rất tố Tố Rất k 1.12 Quy mơ diện tích đất: Diện tích đất: ……….m2 Chiều dài đất Chiều rộng đất ……….m2 1.13 Chất lượng vệ sinh khu vực: Rất tố Hướng đất:……… ……….m2 Tố Rất k 1.14 Tình trạng pháp lý: Có GCN QSD đất Chưa có GCN QSD đất Thơng tin giá cả: Giá mua: ……………… đồng Ngày mua : ……… tháng…….năm…… Giá cho th (nếu có): ……………đồng Các thơng tin khác đất (nếu có) Thơng tin người mua: 3.1 Giới tính: Nữ 3.2 Tuổi: 3.3 Tình trạng nhân: 3.4 Dân tộc: 3.5 Trình độ: Trung cấp 3.6 Cơng việc làm: 3.7 Số lượng bất động sản có: 3.8 Lãi vay ngân hàng để mua đất ( có)…………(% năm) thời điểm mua đất 3.9 Mục đích mua: Để Dưới 30 tuổ Từ 30-45 tuổ Đã kế Trên 45 tuổ Chưa kế ạc sỹ ến sỹ ể đầu tư (nhượng lạ 3.10 Thu nhập ( triệu đồng/tháng) - - 30- - 80- Xin chân thành cảm ơn đóng góp nhiệt tình Anh/Chị! ... đánh giá yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Phân tích, đánh giá, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh. .. lý thuyết giá bất động sản vào thực tiễn để đánh giá yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường đất nền; nhận diện yếu tố tác động đến giá đất nền; phân... chọn đề tài Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh làm luận văn nghiên cứu nhằm mục tiêu xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh để từ đưa