Phân tích các yếu tố tác động lên giá đất ở quận 9, Tp Hồ Chí Minh

Đề tài phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở khu vực quận 9 của Thành phố Hồ Chí Minh, áp dụng mô hình Hedonic và lí thuyết vị thế chất lượng. Kết quả cho thấy các yếu tố đều tác động đến giá đất ở dù ít hay nhiều, tuy nhiên có một số biến do dữ liệu chưa lớn nên không đánh giá chính xác được và biến là các yếu tố tác động đến giá đất có 11 biến.

LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị Nghiên cứu điển hình Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” kết q trình nghiên cứu học viên Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa công bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung Tp HCM, ngày tháng năm 2017 Người cam đoan Nguyễn Thị Phương Thuý MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu .3 1.5 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu .4 1.6 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu 1.7 Cấu trúc luận văn .5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1.1 Tổng quan đất đai .6 2.1.1.1 Khái niệm phân loại đất đai  Khái niệm đất đai  Phân loại đất đai 2.1.1.2 Khái niệm vai trò giá đất .8 2.1.1.3 Các quan điểm giá trị đất đai .8 2.1.1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 10  Địa tô: 10  Lãi suất ngân hàng .11  Quan hệ cung cầu 12 2.1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị lô đất 13 2.1.3 Các lý thuyết có liên quan .19 2.2 KHẢO LƯỢC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 26 2.2.1 Các nghiên cứu giới 26 2.2.2 Các nghiên cứu Việt Nam 31 2.3 KHUNG PHÂN TÍCH .36 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 38 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 38 3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.2.1 Phương pháp phân tích tổng hợp 39 3.2.2 Phương pháp chuyên gia .39 3.2.3 Phương pháp thống kê mô tả 40 3.2.4 Phương pháp phân tích định lượng .40 3.3 MƠ HÌNH ĐỀ XUẤT 41 3.3.1 Khảo lược mơ hình nghiên cứu nghiên cứu liên quan: 41 3.3.2 Dạng mô hình hồi quy vận dụng: 41 3.3.3 Các giả định hồi quy .42 3.3.4 Mơ hình nghiên cứu luận văn 42 3.4 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU .51 3.4.1 Các giả định mô hình: 51 3.4.2 Các giả thiết khác: 52 3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 53 CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .55 4.1 TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC NGHIÊN CỨU 55 4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 56 4.2.1 Thống kê mô tả liệu khảo sát: 56 4.2.2 Kết hồi quy .60 4.2.3 Thảo luận kết 67 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .70 5.1 KẾT LUẬN 70 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 70 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 71 5.3.1 Hạn chế mơ hình 71 5.3.2 Hạn chế liệu 72 5.3.3 Định hướng nghiên cứu 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Diễn giải ANN Artificial Neural Network - Mơ hình mạng thần kinh nhân tạo BĐS Bất động sản DA Dự án DT Diện tích GD Giá đất HC Hướng HD Hình dáng HPM HT Hedonic Pricing Model – Mơ hình định giá thụ hưởng Hạ tầng KCMT Khoảng cách mặt tiền KCTT Khoảng cách trung tâm KDC Khu dân cư LG MRA NĐ Lộ giới Multiple Regression Analysis - Phân tích hồi quy đa biến Nghị định ODA OLS Official Development Assistance - Hỗ trợ phát triển thức Ordinary Least Square - Phương pháp bình phương nhỏ SLMT Số lượng mặt tiền TC Tp HCM UBND VT Trục Thành phố Hồ Chí Minh Uỷ ban nhân dân Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.4 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kết bảng thống kê đất Quận Bảng 4.2 Kết thống kê mô tả biến (1) Bảng 4.3 Kết thống kê mơ tả biến (2) Bảng 4.4 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu Bảng 4.5 Mơ hình sau loại biến DA, SLMT, HC Bảng 4.6 Mơ hình sau loại biến khơng có ý nghĩa thống kê Bảng 4.7 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.8 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.9 Kiểm định dạng mơ hình Bảng 4.10 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.11 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH Sơ đồ Diễn giải Sơ đồ 2.1 Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Sơ đồ 2.2 Sơ đồ mối quan hệ chất lượng vị Sơ đồ 2.3 Khung phân tích Sơ đồ 3.1 Quy trình nghiên cứu CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 Vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường đặc biệt quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn mức độ quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia, chiếm tỷ trọng khoảng 40% lượng cải vật chất nước hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá tổng giá trị vốn chưa khai thác BĐS nước phát triển lớn, lên tới hàng nghìn tỷ Đơ la Mỹ, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước vòng 30 năm qua BĐS cịn tài sản có giá trị lớn tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đặc biệt BĐS nhà đất Trong kinh tế thị trường, BĐS nhà đất chức nơi để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế nguồn vốn để phát triển kinh tế thông qua hoạt động chấp (Nguyễn Mạnh Hùng, 2016) Trong thị trường đất thị trường có giá trị nhất, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng phát triển Thị trường BĐS Việt Nam nói chung Tp HCM nói riêng phải chống chọi với khó khăn sụt giảm giá nhà đất từ cuối năm 2008, doanh nghiệp BĐS phá sản dần nợ ngân hàng cao, hàng tồn kho lớn khoản Tuy nhiên tình hình thay đổi nhiều, giá đất vùng ven Tp HCM tăng trưởng tốt năm qua, đặc biệt giá đất Quận Điều tạo điều kiện cho phát triển kinh tế Tp HCM Trong năm gần đây, tốc độ thị hóa Tp HCM diễn nhanh, mặt đô thị thành phố ngày thay đổi theo hướng văn minh đại Từ sức hút mạnh mẽ chức đô thị, dân số gia tăng nhanh chóng, dẫn đến thay đổi quy mơ hộ gia đình, kéo theo gia tăng nhu cầu sống, có nhu cầu nhà ở, yếu tố quan hệ cung - cầu thị trường BĐS nhà Việc mở rộng thu hút đầu tư phát triển kinh tế làm cho thu nhập dân cư, người lao động thành phố gia tăng Hiện dân số Tp HCM ước tính khoảng 13 triệu người (theo báo cáo Sở Nội vụ Tp HCM) Nhu cầu nhà tăng lên tương ứng với mức tăng thu nhập, qua tác động đến loại hình BĐS Bên cạnh đó, kế hoạch phát triển đô thị thành phố theo hướng thị hóa nhanh dẫn đến phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư tất yếu yếu tố quan trọng tác động đến cung cầu, đặc biệt giá BĐS thị trường Các chế quản lý phát triển nhà thành phố phát triển nhà xã hội chủ đầu tư hộ gia đình, đối tượng thuộc diện giải nhà xã hội vay vốn ưu đãi để tạo lập nhà tác động đến nguồn cung sức cầu thị trường nhà Thị trường BĐS có tính chất khu vực, việc nghiên cứu nắm rõ xu hướng tác động lên giá đất theo đặc thù của địa phương nhằm phát triển thị trường lành mạnh điều cần thiết, góp phần quan trọng việc ban hành sách nhà nước BĐS ổn định thị trường BĐS có liên quan đến ổn định thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường nhà ở, thị trường tiêu dùng hàng hóa… Thị trường BĐS khu vực Quận năm 2016 2017 vừa qua có tăng trưởng mạnh, đặc biệt phân khúc đất Nguyên nhân sách phát triển hạ tầng thành phố hướng mạnh vào khu vực phía Đơng với loạt dự án đầu tư trọng điểm cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, đại lộ Võ Văn Kiệt, cầu Sài Gòn 2… Hàng loạt tuyến đường giao thơng mang tính định cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 2, Cầu Phú Mỹ, đường Song Hành, Xa Lộ Hà Nội, Metro, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh… khai thông, mở rộng Khi giao thông, sở hạ tầng phát triển, Quận dần trở thành cửa ngõ giao thông thành phố, đường dẫn tỉnh miền Trung, miền Bắc Việt Nam Quận cửa ngõ du lịch với địa điểm du lịch tiếng Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết… Ngoài phát sở hạ tầng, bất động sản quận nóng ngày nhờ hỗ trợ tích cực quan quản lý vấn đề pháp lý Do sức mua dự án bất động sản tăng theo Sự tăng trưởng nhanh giá đất Quận kéo theo dòng tiền kinh tế tập trung vào thị trường BĐS, dễ dẫn đến tình trạng “bong bóng BĐS” gây ảnh hưởng lớn đến kinh tế Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu là: “Phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị - Nghiên cứu điển hình Quận 9, Tp HCM” với việc sử dụng mơ hình Hedonic nhằm đưa nhận định tổng quan yếu tố tác động lên giá đất thị yếu tố có tác động mạnh tới giá trị lô đất địa bàn Quận nói riêng địa bàn Tp HCM nói chung 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị lượng hóa mức độ tác động yếu tố đến giá đất thị địa bàn Quận 9, Tp HCM Đề xuất kiến nghị nhằm giúp phát triển thị trường BĐS lành mạnh, góp phần quan trọng việc ban hành sách nhà nước đất 1.3 Câu hỏi nghiên cứu - Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn Quận 9, Tp HCM? - Mức độ tác động yếu tố đến giá đất thị sao? - Hàm ý sách nhằm khai thác sử dụng hiệu tài nguyên đất địa bàn quận Tp HCM? 1.4 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp việc thu thập liệu thứ cấp từ tài liệu báo cáo, số liệu thống kê, nghiên cứu khoa học cơng bố ngồi nước từ làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu đảm bảo mục tiêu nghiên cứu đề - Phương pháp chuyên gia việc thu thập ý kiến chuyên gia vấn đề cần nghiên cứu hay khẳng định tính đắn mơ hình: Các yếu tố sử dụng mơ hình nghiên cứu nhận định ý kiến chuyên gia - Phương pháp thống kê mô tả dùng việc mô tả kết thống kê sơ từ mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu - Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị, tiến hành xác định biến, xây dựng hàm tiến hành hồi quy sau kiểm định mơ hình Nhằm lượng hóa mối quan hệ giá đất yếu tố tác động đến giá đất 1.5 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: • Đối tượng khảo sát: Luận văn khảo sát đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM • Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố mức độ tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM: Vị trí, an ninh, mơi trường, hình dáng, diện tích đất, đầu tư hạ tầng, … - Phạm vi nghiên cứu: • Phạm vi khơng gian: Nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM • Phạm vi thời gian: Đánh giá yếu tố tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM vào giai đoạn từ tháng 02/2017 đến tháng 04/2017 1.6 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho nghiên cứu liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất đô thị 69 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 5.1 KẾT LUẬN Bài nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic với liệu gồm 206 thơng tin lô đất giao dịch thị trường để xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị Quận 9, Tp HCM Kết cho thấy có 07 biến có tác động đến giá đất khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí tọa lạc lơ đất, hạ tầng khu vực, lộ giới đường hẻm, đường trục chính, diện tích khoảng cách mặt tiền đường, biến khoảng cách từ lô đất đến trung tâm thành phố, vị trí, hạ tầng, lộ giới biến quan trọng ảnh hưởng tới giá trị lô đất Đối với hình dáng nở hậu hay tóp hậu ngơi nhà tuỳ theo quan điểm cá nhân hay theo tâm lý người mua Ví dụ theo quan điểm hình dáng nở hậu hứng tiền cho gia chủ, giúp gia chủ thêm giàu có có quan điểm hình dáng tóp hậu có lợi chiều rộng mặt tiền, thuận lợi cho kinh doanh Do chưa có nghiên cứu thực tế cho vấn đề hình dáng nở hậu hay tóp hậu khiến gia chủ nghèo hay giàu lên Còn hướng lơ đất cịn tùy thuộc vào sở thích phù hợp phong thủy chủ sử dụng, hướng lơ đất nghiên cứu học viên khơng có ảnh hưởng đến giá đất 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN Đề tài nghiên cứu giá đất địa bàn Quận mang lại kết tương đối tốt cho thấy khả ứng dụng mơ hình cao Nghiên cứu cung cấp thông tin thực tế giá đất vùng ven Tp HCM đất thị, đồng thời vận dụng mơ hình để xác định giá đất cụ thể địa bàn Quận 9, Tp HCM Kết góp phần vào việc xác định giá đất xác hơn, góp phần xây dựng thị trường BĐS lành mạnh phát triển Thông qua nghiên cứu học viên đề xuất phương pháp tính giá dựa mơ hình định giá Hedonic vào cơng tác thẩm định giá đất nói riêng nhà nói chung Mặc dù phương pháp giới không Việt Nam có thị trường BĐS phát triển trễ khơng minh bạch thơng tin nên mơ hình có 70 thể giúp giải tình trạng thiếu thông tin BĐS, để xác định giá trị BĐS phù hợp Kết có ý nghĩa với nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS cơng ty thẩm định giá Giúp họ ước lượng giá BĐS cách đắn cách dựa vào yếu tố tác động khoảng cách tới trung tâm,vị trí lơ đất, hạ tầng, độ rộng đường hẻm, diện tích, khoảng cách tới mặt tiền đường, đường trục Hiện cơng ty cổ phần thẩm định giá E Xim ứng dụng mơ hình việc xác định giá sơ cho lô đất Quận 9, Tp HCM đem lại kết xác thẩm định giá lại lô đất phương pháp khác 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Trong điều kiện hạn chế thời gian nghiên cứu, khu vực nghiên cứu thiếu kinh nghiệm lần đầu nghiên cứu vấn đề nên không tránh khỏi số hạn chế sau: 5.3.1Hạn chế mơ hình Mơ hình nghiên cứu học viên bao gồm 11 biến độc lập biến phụ thuộc, nhiên thực tế BĐS ảnh hưởng nhiều yếu tố khác tâm lý người mua, sở thích, đường chiều hai chiều, sách Nhà nước, phong thủy Đặc biệt quận nơi yếu tố tâm lý đám đông tác động nhân viên kinh doanh BĐS tác động không nhỏ tới giá đất Về bản, phương pháp Hedonic phù hợp để đánh giá mối quan hệ giá đặc điểm BĐS điều kiện đơn giản Tuy nhiên mơ hình trở lên phức tạp ta mở rộng mơ hình nhiều khía cạnh phi tuyến tính, yếu tố ngoại lai, khơng gian hình thức phụ thuộc khác quan sát, khơng liên tục Ngồi cịn mơ hình mạng thần kinh nhân tạo ANN (Artificial Neural Network), mơ hình nhân, mơ hình cây, mơ hình tổng hợp để đánh giá tác động yếu tố đến lô đất 71 5.3.2Hạn chế liệu Việc xác định yếu tố tác động đến giá trị lô đất phức tạp, cần liệu lớn nghiên cứu Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu có hạn, học viên thu thập 206 mẫu khơng đại diện cho khu vực nghiên cứu, ảnh hưởng đến kết nghiên cứu Mơ hình xây dựng áp dụng cho mục đích sử dụng đất ở, chưa xét đến mục đích sử dụng khác đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, Bài nghiên cứu thu thập liệu Quận quận vùng ven nơi có giá đất tăng nhanh so với quận nội thành nên khó đại diện cho thị trường nhà đất Tp HCM nói chung thị trường BĐS khó đạt trạng thái cân giả thiết mơ hình Mặc dù học viên hạn chế tăng giá cách thu thập liệu gần 02 tháng để giá đất biến động nhất, nhiên khó tránh khỏi tác động tới kết mơ hình Thị trường BĐS Việt Nam nói chung Tp HCM nói riêng thị trường có thơng tin bất cân xứng Do số liệu học viên khảo sát BĐS rao bán có thơng tin giá chưa phản ảnh thực tế thị trường mà mang ý chí chủ quan chủ tài sản rao bán giá trị thực BĐS cịn phụ thuộc vào q trình thương lượng giá bên mua bán Đồng thời q trình thu thập khó tránh khỏi sai sót yếu tố chủ quan khoảng cách đến mặt tiền đường hẻm có khả từ nhiều đường khác (trường hợp học viên đánh giá khoảng cách đến đường gần với lơ đất) Dữ liệu khơng có sẵn: Nguồn sở liệu làm đầu vào để phân tích Tp HCM nói riêng Việt Nam nói chung chưa có Vì phải tiến hành điều tra, nên học viên biết yếu tố có tác động đến giá BĐS khơng có thơng tin định lượng chúng nên khơng thể đưa vào mơ hình Giá cơng trình xây dựng nhà khoảng 40 mẫu thu thập được, tính tốn theo phương pháp chi phí thay theo cách tính ban hành nhà nước không phản ảnh giá trị nhà Do sai số tính giá trị cịn 72 lại cơng trình xây dựng đất cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố kỹ thuật sàn, nền, khung cột địi hỏi kiến thức chun mơn sâu Giá đất phụ thuộc vào lựa chọn hành vi cá nhân xã hội nên cho dù giá giao dịch thành công học viên thành cơng đưa tất biến liện quan vào mơ hình chắn có số “ngẫu nhiên” thuộc chất cá thể giá đất mà giải thích Với hạn chế trên, để nghiên cứu yếu tố tác động đến giá đất xác, vận dụng cách hiệu có độ tin cậy cao cần thiết phải xây dựng ngân hàng liệu để thu thập thông tin đất đai, BĐS cách đầy đủ xác, có độ tin cậy 5.3.3 Định hướng nghiên cứu Nghiên cứu gợi ý số hướng mở rộng cho nghiên cứu lĩnh vực thực tương lai Đầu tiên ứng dụng mơ hình để dự báo giá đất khu vực Tp HCM, ứng dụng thẩm định giá hàng loạt Do bảng giá đất không phản ánh giá thị trường khu vực, có mơ hình định giá tất khu vực cơng tác quản lý đất đai hiệu đắn Tiếp theo nghiên cứu sau nên mở rộng liệu quan sát, phạm vi quan sát để đánh giá tốt mức độ tác động yếu tố đến giá đất đô thị TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt Hà Văn Dũng Phùng Thị Thu Hà, 2016 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tạp chí Tài chính, kỳ I, tháng 11/2016 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006 Giáo trình Định giá đất Đại Học Nông Nghiệp I Hà Nội Hà Nội: Nhà xuất Nơng Nghiệp Hồng Ngọc Nhậm cộng sự, 2008 Giáo trình kinh tế lượng Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS Tp HCM: Nhà xuất Hồng Đức Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Thống kê ứng dụng Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Lê Khương Ninh, 2011 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sơng Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 254 – tháng 12/2011, trang 11 – 17 Lê Quang Trí, 1998 Giáo trình Tài ngun đất đai Trường Đại học Cần Thơ Nguyễn Mạnh Hùng, 2016 Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Nghiên cứu khoa học Trường Đại học Nam Cần Thơ [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012 Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Nhận diện yếu tố tác động lên giá trị bất động sản Tạp chí Địa ốc Việt Nam, số 24, tháng 8/2012 Nguyễn Ngọc Vinh, 2013 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam Hồ Chí Minh: Nhà xuất kinh tế Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương, 2015 Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Gị Vấp, Tp HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 26(3) – tháng 3/2015, trang 82 – 103 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013 Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn Tp HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 269 – tháng 3/2013, trang 11 – 19 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005 Giáo trình thị trường bất động sản Hà Nội: Nhà xuất Nông nghiệp Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011 Ứng dụng mơ hình “Decision Tree” định giá đất Việt Nam Tạp chí Tài chính, số (562) tháng 8/2011 Nguyễn Trọng Hồi cộng sự, 2009 Dự báo phân tích liệu Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Nguyễn Trọng Hoài, Phùng Thanh Bình Nguyễn Khánh Duy, 2009 Dự báo phân tích liệu kinh tế tài Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Nguyễn Văn Minh, 2012 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Tp Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Cao Chí Vũ Minh Châu, 2014 Kinh tế lượng ứng dụng Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu tài sản giá trị Hồ Chí Minh: Nhà xuất Trẻ Trần Đức Quỳnh Bùi Nguyên Hạnh, 2015 Mơ hình Hedonic phần mềm cho tốn xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tạp chí Khoa học Phát triển, tập 13, số 6, trang 989-998 Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang, 2011 Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, trang 18-23 Tài liệu tham khảo tiếng anh Alonso, W., 1964, Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts, 1964 Ayan E and Erkin H.C, 2014 Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes International Journal of Economics and Finance, Vol 6, No [pdf] Available at: [Accessed 02 March 2017] Babawale, G K and Adewunmi, Y., 2011.The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1, February 2011 Babawale, G K., 2011 The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1: 246 – 253 Babawale, G K., 2012 The specification of hedonic indexes for duplexes in Lekki peninsular area of Lagos metropolis Elixir International Journal, 45: 76897698 Bernardo.P.M, et al 2002 “Hedonic price model and smell consequences of sewage treatment plants in urban areas” Economics air pollution, No.234, pp 1-25 Bruce, R.W., Sundell, D.J., 1977 Multiple regression analysis: history and applications in the appraisal profession Real Estate Appraiser 43 (1), 37–44 Carreira, Cláudia Patricia Ferreira Sousa, 2011 The Housing Market in the District of Leiria: A Hedonic Approach Dissertation Master Technology and Management of the Polytechnic Institute of Leiria Chiarazzo et al., 2014 The Effects of Environmental Quality on Residential Choice Location Procedia - Social and Behavioral Sciences, 162 ( 2014 ): 178 – 187 Chin, T.L., Chau, K.W., 2002 A critical reviews of literature on the hedonic price model Int J Hous Sci Appl 27 (2), 145–165 Colwell, P.F., Dilmore, G., 1999 Who was first? An examination of an early hedonic study Land Econ 75 (4), 620–626 Court A T.,1939 Hedonic price indexes with automobile examples The Dynamics of Automobile Demand, New York: General Motors p: 103-117 Griliches, Zvi and Ohta, Makoto, 1974 Automobile Prices Revisited: Extensions of the Hedonic Hypothesis National Bureau of Economic Research (Household Production and Consumption) [pdf] Available at: [Accessed 02 March 2017] Griliches, Zvi, 1991 Hedonic Price Indexes and the Measurement of Capital and Productivity: Some Historical Reflections National Bureau of Economic Research (Fifty Years of Economic Measurement: The Jubilee of the Conference on Research in Income and Wealth) [pdf] Available at: [Accessed 02 March 2017] Glenn Blomquist and Lawrence Worlby, 1981 Hedonic Prices, Demand for Urban Housing Amenities, And Benifit Estimates Journal Of Urban Economics 9, p: 212-221 Lancaster, K J, 1966 A new approach to consumer theory Joural of Political Economy, 74: 132-157 Lentz, George H and Wang, Ko, 1998 Residential Appraisal and the Lending Process: A Survey of Issues Journal Of Real Estate Research Available [pdf] at: [Accessed 02 March 2017] Malpezzi, S., Ozanne, L., Thibodeau, T., 1980 Characteristic Prices Of Housing In Fifty-Nine Metropolitan Areas The Urban Institute, Washington DC Patrick and Kahn, Matthew E, 2008 Estimating hedonic models of consumer demand with an application to urban sprawl (Springer New York) Hedonic methods in Housing markets, p: 129-155 [pdf] Available at: https://scholar.google.com/citations? hl=en&user=lfkXE9kAAAAJ&view_op=list_works&sortby=pubdate> [Accessed 02 March 2017] Phe, Hoang Huu and Patrick Wakely Status, 2000 Status, Quality and Other Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location Urban studies, vol 37, No.1 January 2000, 7-35 Raymond, Y C., 2002 Estimating Neighbourhood Effect in House Prices: Towards a New Hedonic Model Approach [pdf] Available through: CiteSeerX website Ridker, Ronald G & John A Henning, 1967 The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution The REVIEWS of Economics and Statistics, Vol 49, No 2: 246-57 Rosen, S., 1974 Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition Journal of Political Economy, 82 (1): 35-55 Selim, H., 2009 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications, 36: 2843– 2852 Selim, S., 2008 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression model, Doğuş Üniversitesi Dergisi, (1): 65- 76 Sérgio A B, et al.,2002 Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model and Smell Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas Economics of Air Pollution, No 234: 1-25 Timur Hulagu et al., 2015 A Hedonic house price index For Turkey Statistics Deparment Central Bank of the republic of Turkey [pdf] Available at: https://www.bis.org/ifc/events/ifc_isi_2015/424_huelague_paper.pdf [Accessed 02 March 2017] Wen Hai-zhen et al.,2005 Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China Journal of Zhejiang University Science, 2005 6A(8): 907-914 Xu Ting, 2008 Heterogeneity in Housing Attribute Prices: An Interaction Approach between Housing Attributes, Absolute Location and Household Characteristics.University of New South Wales, Australia [pdf] Available at: [Accessed 02 March 2017] Văn pháp quy Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành quy định giá loại đất địa bàn Tp HCM áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 ban hành biểu giá chuẩn đơn giá xây dựng cơng trình địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 Hướng dẫn liên sở số 3100/HDLCQ-TNMT-STC-SXD-CT Ngày 15/05/2015 Liên Sở Tài nguyên Môi trường - Sở Tài - Sở Xây dựng - Cục thuế TP.HCM hướng dẫn áp dụng Bảng giá loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 Ủy ban nhân dân Tp HCM Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 việc tính tốn quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng thời điểm năm 2016 Biểu giá chuẩn định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 Ủy ban nhân dân Tp HCM Trang web Bách khoa tồn thư mở Wikipedia Địa tơ tư chủ nghĩa [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Bách khoa toàn thư mở Wikipedia Khái niệm đất (kinh tế học) [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Bản đồ Quận 9, Tp HCM. [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Báo cáo Ngân hàng Thế Việt Nam [Ngày truy cập: tháng năm 2017] giới dân số Cục quản lý nhà- xây dựng, 2015 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.ww.datq9.com/uploads/6/8/3/1/68316783/cac_yeu_to_anh_huong_den_g ia_bat_dong_san.doc/> [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Cục trưởng Cục Kinh tế Phát triển quỹ đất (Bộ Tài ngun Mơi trường), 2013 “Khơng thể có chuyện khung giá đất giá thị trường” .[Ngày truy cập: tháng năm 2017] Hoàng Hữu Phê, 2009 Giới thiệu lý thuyết Vị - Chất lượng Hội thảo “Các vấn đề kinh tế - tài ứng dụng toán học” [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Hoàng Hữu Phê, Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng (2009) Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng Bộ xây dựng [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Hoàng Hữu Phê, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trần Thanh Hùng, 2013 [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Lê Quang Trí, 1998 Giáo trình thực tập đánh giá đất đai (Phương pháp đánh giá đất đai FAO, 1976) [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Phạm Lộc, 2015 .[Ngày truy cập: tháng năm 2017] Thông tin Quận 9, Tp HCM [Ngày truy cập: tháng năm 2017] [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Thông tin Tp HCM .[Ngày truy cập: tháng năm 2017] Thu Hiền, 2015 Tại nhà hướng Nam tốt nhất?. [Ngày truy cập: tháng năm 2017] Trần Thanh Hùng, 2014 Nguyên lý bất định lý thuyết Vị - Chất lượng: Triển vọng ứng dụng nghiên cứu quản lý đất đai Hội nghị Khoa học Công nghệ lần 2: Tài nguyên Năng lượng Môi trường phát triển bền vững Trường Đại học Tài ngun Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh. [Ngày truy cập: tháng năm 2017] PHỤ LỤC Phụ lục 1: Khảo sát chuyên gia Phụ lục 2: Bảng khảo sát Phụ lục 3: Đơn giá công trình xây dựng Phụ lục 4: Vị trí quan trọng yếu tố Phụ lục 5: Bản đồ hành khu vực Quận 9, Tp HCM Phụ lục 6: Hình ảnh thực tế số tuyến đường lơ đất khảo sát Quận 9, Tp HCM Phụ lục 7: Kết hồi quy Phụ lục 8: Bảng mơ hình hồi quy biến nghiên cứu nghiên cứu thực nghiệm liên quan Phụ lục 9: Bảng liệu khảo sát ... ? ?Phân tích yếu tố tác động đến giá đất thị - Nghiên cứu điển hình Quận 9, Tp HCM” với việc sử dụng mơ hình Hedonic nhằm đưa nhận định tổng quan yếu tố tác động lên giá đất đô thị yếu tố có tác. .. khơng gian: Nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM • Phạm vi thời gian: Đánh giá yếu tố tác động đến giá đất đô thị khu vực Quận 9, Tp HCM vào giai đoạn... tác động mạnh tới giá trị lơ đất địa bàn Quận nói riêng địa bàn Tp HCM nói chung 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Phân tích yếu tố tác động đến giá đất thị lượng hóa mức độ tác động yếu tố đến giá đất