CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG kế TOÁN DOANH THU TRONG các DOANH NGHIỆP xây lắp và KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG CÁC DOANH NGHIỆP XÂY LẮP VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Luận văn Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất độn[.]

Luận văn Giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tháng 11/2006, Việt Nam trở thành thành viên thức tổ chức thương mại giới (WTO) Tham gia vào kinh tế toàn cầu, Việt Nam phải đối mặt với thách thức to lớn Đó sức ép cạnh tranh với quốc gia khu vực giới Việt Nam gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà cạnh tranh cơng luật chơi Vì vậy, làm để nâng cao khả cạnh tranh nhiệm vụ mang tính cấp bách sống cịn doanh nghiệp Một nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh định thành công doanh nghiệp thơng tin kế tốn cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thơng tin kế tốn đưa định đắn Chính vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu cho chuỗi chuẩn mực kế toán khác Khi soạn thảo chuẩn mực này, quan điểm chung Việt Nam xây dựng sở có chọn lọc tinh hoa kế toán nước lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm tảng Quy trình soạn thảo chuẩn mực dựa mức độ ưu tiên tính trọng yếu tính khoản khoản mục báo cáo tài Đó lý mà chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác ban hành đợt So với quy định trước ban hành chuẩn mực, quy định chuẩn mực có bước tiến đáng kể Thế nhưng, chuẩn mực kế toán Việt Nam không sửa đổi, bổ sung từ ban hành đến dù kinh tế, môi trường đầu tư có thay đổi rõ rệt Đặc biệt chuẩn mực kế toán doanh thu, chuẩn mực kế toán hợp đồng xây dựng chuẩn mực bất động sản đầu tư Điều làm cho số nội dung chuẩn mực thông tư hướng dẫn bộc lộ bất cập việc vận dụng vào thực tế Đây vấn đề cần thiết để hồn thiện cơng tác kế toán giúp cho doanh nghiệp tất lĩnh vực khác áp dụng Chính vậy, việc đề định hướng giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản vấn đề cấp bách LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Mục đích đề tài là: - Nghiên cứu sở lý luận bản, quan điểm khác doanh thu, thời điểm ghi nhận phương pháp xác định doanh thu thu nhập khác theo chuẩn mực kế toán quốc tế chuẩn mực kế tốn Việt Nam - Tìm hiểu thực trạng kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản TP.Hồ Chí Minh sở phân tích ưu điểm tồn liên quan đến quan điểm chuẩn mực kế tốn, thơng tư hướng dẫn tồn việc vận dụng chuẩn mực thông tư vào thực tế cơng tác kế tốn - Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hồn thiện kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Đề tài nghiên cứu giải pháp nhằm nâng cao hoàn thiện cơng tác kế tốn doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư tập trung vào nghiên cứu thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn kế toán doanh thu doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ, khơng đề cập đến đơn vị hành nghiệp Về thông tư hướng dẫn, đề tài trọng khai thác thông tư 161/2007/ TTBTC ngày 31/12/2007 không đề cập đến thông tư 244/2009 TT-BTC ngày 31/12/2009 hướng dẫn cho cơng ty có vốn đầu tư nước PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu logic… để giúp luận văn đạt mục tiêu đề NHỮNG ĐĨNG GĨP CỦA ĐỀ TÀI Đề tài góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc hệ thống hoá lý luận liên quan đến doanh thu thu nhập khác quốc tế Việt nam; đề xuất giải pháp để hoàn thiện phương pháp hạch toán kế toán doanh thu áp dụng cho công LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ty xây dựng công ty kinh doanh bất động sản đầu tư từ đề xuất kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện chuẩn mực doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Luận văn gồm 74 trang, phụ lục có kết cấu sau: Mở đầu Chương I: Nêu số đặc điểm hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư chi phối đến việc ghi nhận doanh thu; Các pháp lý cho việc ghi nhận doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán Việt nam theo chuẩn mực kế toán quốc tế Đánh giá điểm khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế Chương II: Thực trạng kế toán doanh thu doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Việt Nam Trong chương này, tác giả giới thiệu tổng quát hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam Đánh giá tình hình kế tốn doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư số doanh nghiệp Tp Hồ Chí Minh Chương III: Các giải pháp để góp phần hồn thiện kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh BĐS đầu tư Việt Nam Qua kết phân tích chương tác giả đưa định hướng giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu Đề tài đặc biệt trọng đến giải pháp hồn thiện kế tốn doanh thu chuẩn mực thông tư hướng dẫn Kết luận Phụ lục Tài liệu tham khảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHI PHỐI ĐẾN VIỆC GHI NHẬN DOANH THU 1.1.1 Đặc điểm hoạt động xây dựng Xây dựng ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất công nghiệp nhằm tạo sở vật chất kỹ thuật cho kinh tế quốc dân Một phận lớn thu nhập quốc dân, quỹ tích lũy khoản đầu tư nước sử dụng lĩnh vực xây dựng So với ngành sản xuất khác, ngành xây dựng có đặc điểm kinh tế, kỹ thuật riêng biệt, thể rõ nét sản phẩm xây lắp trình tạo sản phẩm ngành Điều chi phối đến việc ghi nhận doanh thu doanh nghiệp xây lắp Do đó, hoạt động xây lắp có đặc điểm sau: - Sản phẩm xây lắp khơng có sản phẩm giống sản phẩm nào, sản phẩm có yêu cầu mặt thiết kế mỹ thuật, kết cấu hình thức, địa điểm xây dựng khác Chính vậy, sản phẩm xây lắp có yêu cầu tổ chức quản lý, tổ chức thi công biện pháp thi công phù hợp với đặc điểm cơng trình cụ thể - Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, khối lượng cơng trình lớn, thời gian thi cơng tương đối dài Trong thời gian thi công xây dựng chưa tạo sản phẩm cho xã hội sử dụng nhiều vật tư, nhân lực xã hội Đặc điểm đòi hỏi việc quản lý theo dõi trình sản xuất thi công phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm, đảm bảo chất lượng thi cơng cơng trình - Thời gian sử dụng sản phẩm xây lắp tương đối dài LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Các cơng trình xây dựng thường có thời gian sử dụng dài nên sai lầm q trình thi cơng thường khó sửa chữa phải phá làm lại Sai lầm xây dựng vừa gây lãng phí, vừa để lại hậu có nghiêm trọng, lâu dài khó khắc phục Do đặc điểm mà trình thi công cần phải thường xuyên giám sát chất lượng công trình - Sản phẩm xây lắp cố định nơi sản xuất điều kiện sản xuất (xe máy, thiết bị thi công, người lao động…) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm Đặc điểm làm cho cơng tác quản lý, hoạch tốn tài sản, vật tư phức tạp ảnh hưởng điều kiện thiên nhiên, thời tiết dễ mát, hư hỏng, … - Sản xuất xây dựng thường diễn trời, chịu tác động trực tiếp điều kiện, mơi trường, thiên nhiên, thời tiết việc thi cơng xây lắp mức độ mang tính chất thời vụ Do đó, với đặc điểm q trình thi cơng cần tổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, đảm bảo thi công nhanh, tiến độ điều kiện môi trường thời tiết thuận lợi - Hoạt động xây lắp tổ hợp hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, công nghệ Đặc điểm yêu cầu phận phải phối hợp chặt chẽ để đảm bảo việc xác định phần cơng việc hồn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo tiến độ thực tế 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư Đầu tư bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản, dùng để mua bán, khai thác cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạt động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản vốn tiền, loại tài sản, bí kinh doanh, công nghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ bắt đầu dự án đến kết thúc hoạt động dự án Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có đặc điểm sau: - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu lợi nhuận cao LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt thành phát huy tác dụng thường địi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đốn biến động xảy Ví dụ: thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… - Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu - Những thành đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thường dài… Vì đầu tư cần phải ý chất lượng cơng trình: từ khâu lựa chọn ngun vật liệu, cân đối khoản mục thi cơng cơng trình… - Các thành hoạt động đầu tư công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, mơi trường định Vì hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với hoạt động đầu tư - Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế - xã hội cao cần làm tốt cơng tác quản lý nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư lập dự án đầu tư… 1.1.3 Sự chi phối đặc điểm đến việc ghi nhận doanh thu Do đặc điểm sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp chi phí sản xuất, tính giá thành, xác định kết thi công xây lắp tính cho sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu thực tương tự, doanh thu ghi nhận cho sản phẩm riêng biệt việc ghi nhận doanh thu chi phí phải theo nguyên tắc phù hợp Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, hoạt động liên tục, thời gian thi công tương đối dài với công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định có thỏa thuận hợp đồng ký kết chủ đầu tư với bên thi công Với đặc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com điểm đó, việc xác định xác thời điểm giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa quan trọng để doanh nghiệp xây dựng xác định xác kết hoạt động kinh doanh Do đó, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc hoàn thành theo ba phương pháp xác định phần cơng việc hồn thành ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, doanh nghiệp vào điều khoản hợp đồng để ghi nhận doanh thu Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải hợp đồng thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho lần thực xây dựng sở hạ tầng, tiến độ thực dự án Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để bán kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường việc ghi nhận doanh thu chi phí liên quan đến bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp theo định 15 Khi doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu ghi nhận qua nhiều kỳ kế toán số tiền nhận trước nhiều năm chia cho số năm nhận tiền trước 1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM 1.2.1 Các chuẩn mực kế tốn có liên quan Một bước tiến vượt bậc kế toán Việt Nam Bộ tài ban hành loạt 26 chuẩn mực kế toán bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm 2005 Tinh thần Bộ tài xây dựng chuẩn mực cần vận dụng thành tựu kế tốn sở có chọn lọc kinh nghiệm quốc gia giới phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt Nam Chính vậy, chuẩn mực kế tốn Việt Nam ban hành gần với thông lệ quốc tế Chuẩn mực kế toán doanh thu bốn chuẩn mực ban hành đợt Điều chứng tỏ tầm quan trọng khoản mục doanh thu việc hạch tốn cung cấp thơng tin Do tính phức tạp doanh thu thu nhập khác, chuẩn mực kế toán Việt Nam thiết lập chuẩn mực khác để giải Liên quan đến doanh thu có chuẩn mực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com số 14 “Doanh thu thu nhập khác”, chuẩn mực 15 “Hợp đồng xây dựng”, chuẩn mực số 05 “Bất động sản đầu tư” 1.2.1.1 Chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác (VAS14) ™ Định nghĩa Doanh thu tổng giá trị lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh thơng thường doanh nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu Thu nhập khác khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động hoạt động tạo doanh thu ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu Về bản, chuẩn mực kế toán Việt Nam xây dựng sở, tảng chuẩn mực kế tốn quốc tế, điều kiện ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu (IAS18) a-Doanh thu bán hàng: ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu Doanh thu bán hàng ghi nhận đồng thời thỏa mãn tất năm điều kiện sau: (a) Doanh nghiệp chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hàng hóa cho người mua; (b) Doanh nghiệp khơng cịn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa người sở hữu hàng hóa quyền kiểm sốt hàng hóa; (c) Doanh thu xác định tương đối chắn; (d) Doanh nghiệp thu thu lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng; (e) Xác định chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng ™ Phương pháp ghi nhận doanh thu Chuẩn mực kế toán Việt Nam doanh thu thu nhập khác không đưa hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu cho trường hợp cụ thể mà trình bày thơng tư hướng dẫn Chuẩn mực đơn đưa điều kiện ghi nhận doanh thu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com b- Doanh thu cung cấp dịch vụ ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu Doanh thu giao dịch cung cấp dịch vụ ghi thõa mãn tất bốn điều kiện sau: (a) Doanh thu xác định tương đối chắn; (b) Có khả thu lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó; (c) Xác định phần cơng việc hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế tốn; (d) Xác định chi phí phát sinh cho giao dịch chi phí để hồn thành giao dịch cung cấp dịch vụ ™ Phương pháp xác định doanh thu Trường hợp giao dịch cung cấp dịch vụ thực nhiều kỳ kế tốn việc xác định doanh thu dịch vụ kỳ thường thực theo phương pháp tỷ lệ hồn thành, theo doanh thu ghi nhận kỳ kế toán xác định theo tỷ lệ phần cơng việc hồn thành Phần cơng việc hồn thành xác định theo ba phương pháp sau tùy thuộc vào chất dịch vụ: (a) Đánh giá phần cơng việc hồn thành; (b) So sánh tỷ lệ (%) khối lượng công việc hồn thành với tổng khối lượng cơng việc phải hồn thành; (c) Tỷ lệ (%) chi phí phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hồn thành toàn giao dịch cung cấp dịch vụ Khi kết giao dịch cung cấp dịch vụ khơng thể xác định chắn doanh thu ghi nhận tương ứng với chi phí ghi nhận thu hồi c- Doanh thu từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia Doanh thu phát sinh từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia doanh nghiệp ghi nhận tương tự IAS18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... Thực trạng kế toán doanh thu doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Việt Nam Trong chương này, tác giả giới thiệu tổng quát hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam Đánh... hình kế tốn doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư số doanh nghiệp Tp Hồ Chí Minh Chương III: Các giải pháp để góp phần hồn thiện kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh. .. luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ