Kinh tế »à Dự báo Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 2025 và hàm ý chính sách quản lý THIỀU QUỐC HUY* AO THU HOÀr* Trong giai đoạn 2016 2020, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh[.]
Kinh tế »à Dự báo Nhu cầu nhà xã hội TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2025 hàm ý sách quản lý THIỀU QUỐC HUY * AO THU HOÀr * Trong giai đoạn 2016-2020, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh phát triển mạnh Đây vừa thuận lợi, vừa thách thức đặt với quan hoạch định sách quản lý nhà nước, vấn đề đặt thị trường bất động sản phát triển vơi tốc độ nhanh chóng, phải đảm bảo đưực việc ổn định giá đồng với nhu cầu khả chi trả đại đa sô' dân; đồng thơi, tránh phá vơ quy hoạch băm nát cảnh quan, mơi trường khu vực Chính vậy, việc phân tích thực trạng, hạn chế thị trường nhà xã hội (NƠXH) Thành phô' râ't cần thiết, nhằm tìm giải pháp sách điều tiết, quản lý nhà nước để thị trường phát triển lành mạnh, hiệu THựCTRẠNG PHÁT TRIỂN NƠXH TẠI TP HỒ CHÍ MINH Nhằm đáp ứng nhu cầu NƠXH, ngày 27/7/2017, UBND TP Hồ Chí Minh ban hành Kế hoạch sơ' 4665/ KH-UBND việc phát triển quản lý NƠXH địa bàn giai đoạn 2016-2020 Theo đó, giai đoạn 2016-2020, tập trung đầu tư xây dựng 37 dự án với quy mơ khoảng 43.624 hộ Phân đâ'u hồn thành, đưa vào sử dụng 29 dự án với tổng diện tích âấl 46,69 ha, quy mơ 19.436 'ăn hộ Tính chung giai đoạn 2016-2020, Thành phô' triển khai xây dựng 39 dự án với quy mô khoảng 44.884 hộ Tuy nhiên, theo báo cáo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh (2021), kết hực phát triển nhà địa bàn người dân tự xây dự án ihà thương mại vượt tiêu so với mục tiêu đề ra, NƠXH lại xhông đạt Cụ thể, sàn nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng giai đoạn 2016-2020 38.503.608 m2, vượt 23% tiêu đề Trong đó, xây dựng NƠXH 1.231.949 m2 sàn, đạt 56% Với mức sàn NƠXH trên, đáp ứng nhu cầu người sử dụng TP Hồ Chí Minh Nguyên nhân, theo sở Xây dựng, sách thu hút doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng NƠXH chưa hâ'p dẫn, ngân sách nhà nước đầu tư vào phân khúc hạn chế Bên cạnh đó, cịn khó khăn, vướng mắc sau: - Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở, nên khơng có quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để điều tiết thị trường biến động, với tượng đầu tạo nhu cầu ảo đẩy giá nhà đâ't lên cao, cách xa giá trị khả chi trả người lao động - Việc bơ' trí quỹ đâ't phát triển NƠXH chưa quan tâm mức TP Hồ Chí Minh chưa bơ' trí quỹ đâ't cho phát triển NƠXH lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kê' hoạch sử dụng đâ't, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, khu chê' xuâ't, khu công nghệ cao - Quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án nhà thương mại sang NƠXH gặp phải nhiều khó khăn Nguyên nhân do, theo quy định, thực việc chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang NƠXH, phải thay đổi thiết kế, điều chỉnh quy hoạch 1/500 dự án chờ quan chức phê duyệt Việc mâ't nhiều thời gian nguyên nhân làm nhà đầu tư bị chậm tiến độ dự án ThS., Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Hồ Chí Minh *TS., Trường Đại học Tài - Marketing Economy and Forecast Review 75 KINH TẾ NGÀNH - LÃNH THỔ Thực tế TP Hồ Chí Minh cho thây, dự án cấp phép chuyển đổi, có dự án thực chức năng, nhiệm vụ NƠXH theo đăng ký1; dự án lại2 dự án treo, chậm không triển khai nhiều năm Điều thiếu quản lý giám sát quan chức việc điều hành dự án NƠXH Cùng với đó, khâu xác nhận đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp tự làm - Hầu hết doanh nghiệp trọng đầu tư xây dựng nhà thương mại (để bán), thiếu quỹ nhà cho thuê, thuê mua nguyên nhân dẫn tới tình trạng xúc nhà khu vực đô thị, nhà dành cho cán bộ, công chức hộ thuộc đô'i tượng có thu nhập thấp Bên cạnh đó, nhiều đối tượng tranh thủ sách hỗ trợ Nhà nước xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang NƠXH, thực chất để hưởng sách ưu đãi tài chính, dẫn đến tồn nhiều dự án treo, dự án không mục đích - Các sách ưu đãi chưa thực đến với doanh nghiệp, nên chưa khuyến khích, thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng NƠXH Ngoài việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đơi với diện tích đất xây dựng nhà thu nhập thấp nhà cơng nhân, doanh nghiệp tham gia xây dựng NƠXH TP Hồ Chí Minh, nước, chưa hưởng ưu đãi khác Cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng NƠXH, như: đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án hay hỗ trợ từ ngân sách địa phương chưa thực thi mức; mức độ ưu đãi phụ thuộc vào điều kiện địa phương, nên chưa thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân khu công nghiệp - Quỹ nhà cho người thu nhập thâp ít, cộng thêm việc tổ chức bán, xét chọn đối tượng thiếu công khai thiếu giám sát cộng đồng, nên người thu nhập thấp khó tiếp cận để mua thuê quỹ nhà - Giá NƠXH không ổn định, không phản ánh giá trị thực NƠXH, chưa phù hợp với khả chi trả người dân - Các quy định pháp luật đôi tượng cần hỗ trợ NƠXH ngày mở rộng, nguồn lực vốn cịn hạn chế, khơng đáp ứng nhu cầu Thu nhập hộ thu nhập tháp, cải thiện, nâng cao bước, tháp, khó khăn việc chi trả chi phí nhà ở, kể trường hợp Nhà nước chi trả phần - Việc phối hợp quan nhà nước liên quan chưa chặt chẽ, có nhiều sách chưa hướng dẫn triển khai kịp thời Ngồi ra, việc cân đốì nguồn ngân sách cho phát triển NƠXH gặp nhiều khó khăn, bố trí vốn không đủ theo tiến độ KẾ HOẠCH PHÁT TRIÊN NƠXH TẠI TP HƠ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2Ỏ21-2025 Ngày 27/12/2021, ƯBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà địa bàn Thành phô' giai đoạn 2021-2025 Mục tiêu Kế hoạch giai đoạn 2021-2025, Thành phố đầu tư xây dựng, phát triển dự án nhà thương mại, đó, có nhà thương mại giá thấp, đáp ứng nhu cầu thị trường nhà ; Đầu tư xây dựng dự án NƠXH, bảo đảm đáp ứng nhu cầu cho đối tượng hưởng sách NƠXH, tái định cư dự án chỉnh trang đô thị; Phát triển NƠXH (bao gồm nhà lưu trú công nhân ký túc xá sinh viên) nhà thương mại giá thâp giải nhu cầu nhà cho công nhân lao động sông khu nhà trọ, đôi tượng sông ven kênh rạch khu nhà chưa đảm bảo điều kiện sinh hoạt phòng chơng dịch; Hồn tất việc đầu tư xây dựng chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm thực di dời, tháo dỡ giai đoạn 2016-2020; Tiếp tục việc cải tạo, sửa chữa chung cư chưa bị hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa cải tạo, sửa chữa giai đoạn 2016-2020 tiêu phát triển nhà giai đoạn 2021-2025, Thành phô đặt mục tiêu: tổng diện tích sàn nhà tăng thêm tơi thiểu giai đoạn 2021-2025 50 triệu m2 sàn; diện tích nhà bình qn đầu người đến năm 2025 tơi thiểu 23,5 m2/ người; Trong giai đoạn 2021-2025, nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng tăng thêm khoảng gần 32 triệu m2 Nhà dự án không kể NƠXH tăng thêm khoảng 15,5 triệu m2 sàn xây dựng NƠXH tăng thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn Diện tích đất để xây dựng nhà thương mại NƠXH giai đoạn 974,4 Dự kiến vôn để phát triển nhà giai đoạn 2021-2025 vào khoảng 566.983 tỷ đồng Trong đó, vốn đầu tư xây dựng phát triển nhà thương mại khoảng 239.748 tỷ đồng; vốn xây dựng nhà riêng lẻ hộ gia đình, cá Dự án NƠXH phường An Phú Đơng Quận 12 CTCP Địa ốc Sài Gịn làm chủ đầu tư Chung cư Phú Định - Quận Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn làm chủ đầu tư Dự án NƠXH xã Long Thới huyện Nhà Bè CTCP Xây dựng Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình làm chủ đầu tư, Khu NƠXH 2225 Phạm Thế Hiển, Phường 6, Quận Công ty TNHH 276 Ngọc Long làm chủ đầu tư 76 Kinh tê Dự báo Kinh tế Dự báo nhân khoảng 289.542 tỷ đồng; vôn đau tưNƠXH tối thiểu khoảng 37.693 định hướng phát triến nhà giai đoạn 2021-2025, đôi với khu vực nội thình hữu (Quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gị vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), Thành phô' đầu tư nâng cấp xây dựng mới, phát triển hạltầng đồng đặc biệt Quận 4, Gị Vâp, Tân Phú, Bình Thạnh nơi có nhu cầu lớn cải thiện, xây dựng nhà riêng lẻ; lập đồ án thiết kế đô thị Quân 4, 10, Phú Nhuận để tạo cảnh quan mới; chấp thuận chủ trương để triển khai dự án nhà đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời kêu gọi đầul tư phát triển dự án NƠXH phục vụ cho công nhân với quy mô khoảng 379 hộ Tại khu vực nội thành phát triển (gồr i: Quận 7, Bình Tân, TP Thủ Đức), Thà ih phố đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu vực gần cụm, khu cơng nghiệp để khuyến khích xã hội hóa, hộ dan đầu tưxây dựng nhà trọ cho cơng nhân th; tập trung hồn thiện dự án dơ dang, ưu tiên phát triển dự án nnà mới, chung cư cao tầng dọc trục giao thơng cơng cộng lớn, khu vực có tiến độ thực hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng Tại khu vực này, Thành phơ' khuyến khích, đẩy mạnh phát triển dự án NƠXH; đó, khu vực Quận 7, Bình Tân phát triển dự ỉ n với quy mô 3.955 hộ, khu vực TỊ ’ Thủ Đức phát triển dự án với Econonỵ and Forecast Review quy mơ 4.352 hộ Trong đó, khu vực huyện ngoại thành (Bình Chánh, củ Chi, Hóc Mơn, Nhà Bè, cần Giờ), Thành phơ' rà soát, đánh giá trạng sử dụng đất để quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với thực tế, nhu cầu nhà người dân; đồng thời, rà soát, thu hồi dự án chậm triển khai; phát triển khu du lịch kê' hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh; kêu gọi đầu tư phát triển dự án NƠXH với quy mô 9.594 HÀM Ý CHÍNH S.ACH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN NƠXH TP HỒ CHÍ MINH TRONG THỜI GIAN TỚI Để thị trường NƠXH TP Hồ Chí Minh đáp ứng nhu cầu thực tê' người dân thời gian tới, theo tác giả, sách quản lý phát triển cần bảo đảm định hướng sau: (1) Tiếp tục nghiên cứu để mưu với Chính phủ ban hành đề xuất với Quô'c hội đưa vào hệ thơng pháp luật sách hiệu thu hút đầu tư nước để phát triển thị trường NƠXH Thành phô' (2) Quy hoạch tầm nhìn dài hạn thị trường NƠXH đảm bảo việc gắn liền với tiện ích xã hội, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gần đại đa sô' khu làm việc công nhân lao động có thu nhập thâp (3) Phát triển đa dạng sản phẩm NƠXH phù hợp khả chi trả cho người có thu nhập thấp, đặc biệt tăng tỷ trọng sản phẩm nhà cho thuê Thành phô (4) Thường xuyên rà soát, tổng kết thực tiễn quản lý, phát triển thị trường NƠXH, nhận diện bất cập hệ thống sách chê' phát triển thị trường, từ kiến nghị Trung ương điều chỉnh sách quy định cho phù hợp với thực tiễn 77 KINH TẾ NGÀNH - LÃNH THổ Trên sở định hướng trên, nhóm tác giả đề xuất số hàm ý sách sau nhằm quản lý phát triển NƠXH TP Hồ Chí Minh thời gian tới: Thứ nhất, sách thuế Theo đó, cần đánh thuế đôi với người bán nhà Cụ thể, thời gian đầu áp dụng sách thuế này, áp dụng đánh thuế người mua nhà bán lại liền vòng năm trở lại, đánh thuế theo mô'c thời gian: tháng, năm, năm kể từ ngày mua nhà theo mức độ đánh thuế giảm dần từ đủ năm không bị đánh thuế Thứ hai, sách tài để phát triển thị trường NƠXH Thành phơ nên quy định thống với tài sản chấp Do đốì tượng mua NƠXH có thu nhập thấp, nên tài sản vật chát lớn họ có khơng khác, ngồi NƠXH mà họ dự định mua Vì vậy, cần có quy định thống tài sản châp từ hộ NƠXH Bên cạnh đó, cần xây dựng sách vay dài hạn với lãi suất ưu đãi Có thể quy định mức hạn mức vay khác đốì với đối tượng chưa có nhà, nhà có từ nhà trở lên Tùy theo đôi tượng, quy định hạn mức vay cụ thể từ cao đến thấp tương ứng với đốì tượng nêu Thứ ba, phương pháp xét duyệt đổì tượng líu tiên mua NƠXH Xét duyệt đôi tượng thuê, mua NƠXH cần dựa tiêu chí định lượng cụ thể, nhằm hạn chế vấn đề tiêu cực xảy xét duyệt chưa cơng bằng, cịn bị tác động yếu tơ' tình cảm, cảm tính, chủ quan ý chí Thứ tư, truyền thơng rộng rãi thị trương NƠXH Hiện nay, việc tiếp cận thông tin liên quan đến vân đề NƠXH TP Hồ Chí Minh riêng lẻ, rời rạc thiếu thơng tin xác Do đó, quyền Thành phố cần phân công quan phụ trách thành lập trang thông tin điện tử (Website) chuyên NƠXH thê đầy đủ thơng tin mang tính thơng, minh bạch đô'i tượng, điều kiện đăng ký mua NƠXH, quy trình thủ tục, dự án NƠXH hoàn thiện mở bán, dự án NƠXH sắp, triển khai hoàn thiện Xây dựng số điện thoại đường dây nóng quan quản lý đồng thời có thê kết nối đến điện thoại chủ đầu tư dự án để tư vấn, tiếp thu, ghi nhận ý kiến đóng góp người dân, đôi tượng đã, mua NƠXH Từ đó, nhà hoạch định sách có góc nhìn tổng thể khách quan thị trường, quy trình thủ tục, tâm tư nguyện vọng người dân thu nhập thâp có nhu cầu, phân đấu an cư lập nghiệp Thứ năm, đơn giản hóa quy trình thủ tục hành Việc cần làm cần đơn giản hóa quy trình, thủ tục vay vốn, xin chủ trương, giấy phép xây dựng NƠXH, ưu tiên thứ tự xét duyệt hồ sơ đô'i với dự án xây dựng NƠXH giải trước loại hình xây dựng nhà thương mại khác Đặc biệt, Thành phơ' cần có quy hoạch dài hạn quỹ đất để kêu gọi chủ đầu tư xây dựng NƠXH Thứ sáu, quản lý việc cho thuê, mua bánNƠXH Nhằm hạn chê' tình trạng tiêu cực, lợi dụng kẽ hở sách quản lý vấn đề cho thuê, mua bán NƠXH, quản lý NƠXH nên phôi hợp với quan tài nguyên môi trường cấp huyện quản lý, không cho thuê bán NƠXH sau năm Nếu thời hạn sau năm hết, chủ sở hữu có nhu cầu cho thuê bán NƠXH, phải chứng minh có đủ lực tài mua chỗ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, phải mức độ sống tốt hơn, thực thủ tục hành vi cho thuê, mua bán Đồng thời, sách cần quy định hộ gia đình, cá nhân lần hưởng ưu đãi quyền mua NƠXH.U TÀI LIỆU THAM KHẢO UBND TP Hồ Chí Minh (2017) Kế hoạch số4665/KH-UBND, ngày 27/7/2017 việc phát triển quản lý NƠXH địa bàn giai đoạn 2016-2020 UBND TP Hồ Chí Minh (2021) Quyết định số 1451/QĐ-UBND, ngày 09/12/2021 phê duyệt Kê' hoạch phát triển nhà địa bàn Thành phố giai đoạn 2021-2025 Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh (2021) Báo báo tổng kết sau năm thực Luật Nhà địa bàn Thành phố Nguyễn Điển (2013) Quản lý nhà nước thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh - Thực trạng giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật Mộc Minh (2021) Hơn 566.900 tỷ đồng 974ha cho kê hoạch phát triển nhà TP HCM giai đoạn 2021-2025, truy cập từ https://vneconomy.vn/hon-566-900-ty-dong-va-974ha-cho-ke-hoachphat-trien-nha-o-tp-hcm-giai-doan-2021-2025.htm 78 Kinh tế Dự báo ... 9.594 HÀM Ý CHÍNH S.ACH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN NƠXH TP HỒ CHÍ MINH TRONG THỜI GIAN TỚI Để thị trường NƠXH TP Hồ Chí Minh đáp ứng nhu cầu thực tê'' người dân thời gian tới, theo tác giả, sách quản lý. .. TP HƠ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2Ỏ21 -2025 Ngày 27/12 /2021, ƯBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà địa bàn Thành phô'' giai đoạn 2021- 2025 Mục tiêu Kế hoạch giai đoạn 2021- 2025, Thành phố... hưởng ưu đãi quyền mua NƠXH.U TÀI LIỆU THAM KHẢO UBND TP Hồ Chí Minh (2017) Kế hoạch số4665/KH-UBND, ngày 27/7/2017 việc phát triển quản lý NƠXH địa bàn giai đoạn 2016-2020 UBND TP Hồ Chí Minh