Kinh Ịê 'á Dự háo Các nhân tô ảnh hưởng đến ỷ định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh CẢNH CHÍ HỒNG* DƯƠNG ĐÌNH TƯ" Tóm tắt Nghiên cứu nhằm xác định nhân tô'ảnh hưởng đến ỷ định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy, nhân tố: Tinh trạng văn phòng; Dịch vụ; VỊ trí; Chi phí; cấu trúc văn phịng có ảnh hưởng đến Y định th văn phịng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh Dựa kết phân tích, nghiên cứu đề xuất số hàm ý sách quản trị giúp doanh nghiệp cho thuê văn phòng cải thiện chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh Từ khóa: nhân tố ảnh hưởng, th văn phịng, TP Hồ Chí Minh Summary The study aims to determine factors affecting the intention to rent office space of customers in the central districts of Ho Chi Minh City Research result shows that Office condition; Service; Location; Cost; Office structure have an influence on their intention From this finding, the study proposes a number of administrative implications to help office leasing firms improve service quality to meet the needs for renting office space of customers in central districts of the City Keywords: determinants, office space for rent, Ho Chi Minh City lớl THIỆU iện nay, thị trường văn phịng cho th nói chung TP Hồ Chí Minh nói riêng chịu tác động trực tiếp suy thoái kinh tế mà cụ thể suy thị trường giả _ chứng khốn, thị „ trường tài Bên cạnh đó, từ cuối năm 2019 đến nay, bùng phát đại dịch Covid-19, ngành văn phòng cho thuê chịu tác động trực tiếp từ suy giảm nhu cầu thuê khách hàm hàng loạt công ty, doanh nghiệp phá ệản, rời khỏi thị trường trả lại mặt thuê Hơn nữa, thị trường dó nhiều loại hình cho th văn phòng khác Tại quận trung tâm Thành phố, cho thuê tăng cao nơi khác so với mức giá thị trường Do vậy, để tìm kiếm không gian lạm việc phù hợp với nhu cầu, đặc điểm, tình hình tài đơn vị khơng phải điều dễ dàng Chính thế, việc nghiên cứu hành vi tiêu dùng ý định thuê văn phòng khách hàng vấn đề cần quan tâm nhằm tìm nhân tố ảnh hưởng đến ý định thuê văn phòng khách hàng để xây dựng giải pháp phát triển thị trường cho thuê văn phòng Cơ SỞ LÝ NGHIÊN CỨU THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP Cơ sở lý thuyết Philips Kotler (2002) định nghĩa, hành vi người tiêu dùng bao gồm hoạt động: tinh thần, tình cảm thể chất mà người sử dụng suôi trình lựa chọn, mua, sử dụng xử lý sản phẩm dịch vụ để đáp ứng nhu cầu mong muôn họ Antusias Nurzukhrufa cộng (2018) nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn văn phòng cho thuê (Nghiên cứu điển hình: Văn phịng cho th hạng A đa chức Surabaya) Nghiên cứu *TS., Trưởng Đại học Tài - Marketing *■ Cơng ty cổ phần Tập đoàn Cienco4 Ngày nhân bài: 05/3/2022: Ngàv phản biện: 10/3/2022; Ngày duyệt đăng: 21/3/2022 Economy and Forecast Review 113 HÌNH: MƠ HÌNH NGHIÊN cứu ĐỀ XGAT BẢNG 1: KẾT QUẢ KIEM định KMO VÀ BARLETT BIẾN ĐỘC LẬP Chỉ sô' KMO Kiểm định Barlett Chi bình phương xáp xỉ Df Sị& _ 0,808 1575,675 300 0,000 rằng, tăng trưởng cao văn phịng cho th Surabaya khơng tỷ lệ thuận với mức độ sở hữu Vai trò nhà phát triển quan trọng việc cung cấp văn phòng cho thuê cho hoạt động kinh doanh, nhà phát triển ý đến nhân tố vị trí sở thích người thuê bị bỏ qua Theo Edih Mulyadi, Restiatun (2021), nhân tô ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng quận Jakarta, Indonesia, gồm: Khu thương mại trung tâm (CBD), Khu thương mại trung tâm thứ hai (SCBD) Khu thương mại trung tâm (OCBD) Các biến sử dụng là: số lượng thang máy; Tuổi tòa nhà; Khả đậu xe; Chiều cao tầng; Sô' lượng tuyến giao thơng cơng cộng qua vị trí tòa nhà văn phòng; Tỷ lệ trống; Khoảng cách đến điểm giao thông; Sử dụng không gian sử dụng lượng điện Lê Văn Thương cộng (2018) phân tích nhân tơ' ảnh hưởng đến giá th văn phịng TP Hồ Chí Minh mơ hình Hedonic Kết cho thấy, tác động đáng kể nhân tơ, như: Phân loại tịa nhà; Phí quản lý; Con đường mà tòa nhà tọa lạc VỊ trí quận tác động đến giá thuê văn phòng Dựa vào sở lý thuyết nêu trên, tác giả xây dựng mơ hình nghiên cứu Hình Giả thuyết nghiên cứu đưa sau: Hl: Vị trí văn phịng cho th có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh H2: Chi phí có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh H3: Tình trạng văn phịng cho th có ảnh hưởng chiều đến Y định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh H4: Cấu trúc văn phịng có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng, quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh 114 H5: Dịch vụ có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chi Minh Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính định lượng Nghiên cứu thức thực thơng qua q trình thu thập thơng tin định lượng dựa tảng bảng hỏi xây dựng từ trước Q trình thu thập thơng tin trực tiếp thông qua khảo sát trực tiếp khách hàng có ý định th văn phịng quận trung tâm TP Hồ Chí Minh Có nhóm đối tượng khảo sát, nhóm 10 người nhân viên kinh doanh cho thuê văn phòng TP Hồ Chí Minh 10 người khách hàng có ý định th văn phịng khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh 10 người có văn phịng hoạt động khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh Thơng tin thu thập từ nghiên cứu định lượng phân tích phần mềm SPSS 20 Thời gian nghiên cứu từ tháng 11/2021 đến tháng 02/2022 KẾT QUẢ NGHIÊN cứu Kết phân tích Cronbach’s Alpha Kết phân tích cho thấy, hệ sô tin cậy Cronbach's Alpha nhân tô' đạt tiểu chuẩn (> 0,70) hệ sô' tương quan biến - tổng biến > 0,3 Vì vậy, tất biến quan sát chấp nhận sử dụng phân tích nhân tơ'khám phá (EFA) Kết phân tích EFA Phân tích EFA cho biến độc lập Các biến quan sát thang đo cảm nhận phân tích theo phương pháp principal components với phép quay Varimax Các biến có hệ sô' tải nhân tô' < 0,5 không đảm bảo độ hội tụ với biến lại thang đo bị loại bỏ Kết Bảng cho thấy, hệ sô' KMO = 0,808 > 0,5; điều cho thấy, phân tích nhân tơ' phù hợp với liệu nghiên cứu Kết kiểm định Barlett’s 1575,675, với mức ý nghĩa Sig = 0,000 < 0,05, (bác bỏ giả thuyết H0; biến quan sát tương quan với tổng thể) Như vậy, giả thuyết mơ hình nhân tơ' khơng phù hợp bị bác bỏ, điều chứng tỏ liệu để phân tích nhân tơ' hồn tồn thích hợp Kinh tê Dự bão íế báo Dựa vào kết Bảng cho thấy, nhân tố đạt giá trị hội tụ, khơng có biến quan sát bị loại bỏ Do đó, biến quan sát thang đo mơ hình nghiên cứu thật đáng tin cậy sử dụng cho phân tích Phân tích EFA cho biến phụ thuộc Kết EFA cho biến phụ thuộc cho thấy, có nhân tố trích (Eigenvalue 2,837 > 1, phương sai trích 56,738% hệ số KMO = 0,808 > 0,5 Vì thế, việc phân tích nhân tố phù hợp phương sai trích đạt yêu cầu > 50%; nói rằng, nhân tố giải thích 56,738% biến thiên liệu Các biến quan sát thang đo sử dụng cho phân tích (Bảng 3) Phân tích hệ số tương quan Kết nghiên cứu cho thây, giá trị Sig < 0,05, điều có nghĩa biến đọc lập có tương quan với biến phụ thuộc Bên cạnh đó, Hệ số tương quan Pearson lớn tiến 1, cho thấy mpì quan hệ biến độc lập biến pnụ thuộc tương quan mạnh Ngược lại, hệ số tiến gần 0, tương quan yếu Phân tích hồi quy Kết phân tích cho thấy, mức ý nghĩa Sig rat nhỏ = 0.00 hệ số xác địrih R2 = 0,366 (và R2 hiệu chỉnh 0,344), chứng tỏ mức độ phù hợp mơ hình tương đốì cao Điều cho thấy rằng, biến độc lập đưa vào ảnh hưởng 34,4% thay đổi biến phụ thuộc, cịn lại 65,6% biến ngồi mơ hình sai số ngẫu nhiên Hiện tượng đa cộng tuyến nghiên cứu không xảy làm ảnh hưởng đến kết giải thích với hệ số VIF - hệ số phong đại phương sai biến độc lập mơ hình < Quy tắc VIF vượt q 10, dấu niệu đa cộng tuyến Ket Bảng cho thấy, hệ số phóng đại nhương sai VIF (Variance inflation factor - VIF) nhỏ (< 10), nghĩa biến độc lập khơng có quan hệ chặt chẽ vơi nhau, nên khơng có tượng đa cộng tuyến Nhân tố TT có hệ số Beta chuẩn hóa cao (= 0,298), nên có tác động mạnh đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trụng tâm TP Hồ Chí Minh Kế tiếp cac nhan tố DV (= 0,217); VT (= 195); CP (= 0,183) Cuối nhân tố CT (= Economy and Forecast Review BẢNG 2: BẢNG MA TRẬN XOAY NHÂN Tố BIEN độc lập TTl TT5 TT3 TT4 TT2 CT2 CT3 CT5 CT1 CT4 DV4 DV5 DV1 DV3 DV2 CP3 CP4 CP5 CP2 CP1 VT3 VT1 VT5 VT4 VT2 Nhân tế ’ 0.898 0.883 0.840 0.833 0.825 0,795 0.744 0.734 0.725 0.699 0.792 0.761 0.727 0.725 0.670 0.825 0.825 0.781 0.674 0.521 0.752 0.746 0,743 0.701 0,679 BẢNG 3: KẾT QGẢ KIEM định KMO BARLETT biến phụ THGỘC Chỉ sô' KMO Chi bình phương xâ'p xỉ Df Sị& Kiểm định Barlett 0,808 226,642 10 0,000 BẢNG 4: KẾT QGẢ PHÂN TÍCH Hồi QUY Mơ hình (Hằng số) VT CP TT CT DV Hệ số Hệ số chưa chuẩn hóa chuẩn hóa Sai số B Beta chuẩn Giắ trịt 0,345 0,070 0,049 0,040 0,062 0,057 2,678 2,830 2,706 4,253 2,214 3,142 0,925 0,198 0,133 0,168 0,137 0,181 0,195 0,183 0,298 0,159 0,217 Thống kê đa cộng tuyến Sig Độ chấp Hệ số phóng nhận đai phương sai 0,008 0,005 0,008 0,000 0,028 0,002 0,926 0,962 0,897 0,855 0,927 0,159) có tác động đáng kể đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh, nhân tố khác Kết cho thấy, mốì quan hệ tuyến tính nhân tố với Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh có ý nghĩa thống kê (Sig < 0,05) Như vậy, giả thuyết Hl, H2, H3, H4 H5 chấp nhận Kết cho thấy, có biến độc lập có tác động có ý nghĩa lên biến phụ thuộc (Sig < 0,05) Và, nhân tố đưa vào phân tích hồi quy giữ lại mơ hình Ngồi ra, kiểm định F có giá trị 16,607 với Sig = ,000(b), chứng tỏ mơ hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tập liệu sử dụng để suy rộng cho tổng thể Kết thơng kê cịn cho thấy, hệ số hồi quy chuẩn hóa phương trình hồi quy khác có 115 1,080 1,040 1,114 1,169 1,079 nhân tố có Sig < 0,05, chứng tỏ nhân tố ảnh hưởng đến Ỷ định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh So sánh giá trị (độ lớn) hệ sơ' chuẩn hóa cho thấy, tác động theo thứ tự từ mạnh đến yếu nhân tố là: Tình trạng văn phịng; Dịch vụ; Vị trí; Chi phí cấu trúc văn phịng Với kết phân tích trên, phương trình hồi quy tuyến tính bội thể nhân tơ tác động đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh theo hệ số hồi quy chuẩn hóa (Beta) sau: YD = 0,298* TT + 0,217* DV + 0,195* VT+0,183* CP + 0,159 * CT KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ Kết nghiên cứu cho thấy, có nhân tố ảnh hưởng đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh, gồm: Tinh trạng văn phịng; Dịch vụ; Vị trí; Chi phí cấu trúc văn phịng.Vì vậy, để cải thiện chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh cần thực sơ' giải pháp sau: Thứ nhất, Tình trạng văn phòng Tinh trạng văn phòng tác động mạnh đến ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh Vì vậy, nhà cung cấp cần nghiên cứu thêm biện pháp xây dựng, nhằm mở rộng diện tích văn phịng cho th, thực định kỳ hoạt động bảo trì, bảo dưỡng đảm bảo văn phịng cho th ln tình trạng mới, đảm bảo u cầu kỹ thuật yêu cầu từ phía khách hàng Thứ hai, Dịch vụ Nhân tô' gắn liền với khía cạnh, như: hệ thống PCCC, hạ tầng viễn thơng, quy trình xử lý nước thải, dịch vụ hỗ trợ pháp lý doanh nghiệp ban đầu, dịch vụ hành chính, dịch vụ thực báo cáo đánh giá tác động mơi trường (ĐTM) Chính vậy, cần cải thiện, nâng cao cung cấp thêm dịch vụ hỗ trợ kèm, thuê văn phòng, nhân tô' quan trọng đô'i với nhà cung cấp Thứ ba, VỊ trí Đây nhân tô' quan trọng để thuê vãn phịng cho hiệu Vị trí th phải địa điểm thuận lợi cho việc kinh doanh, hoạt động công ty Khi thực dự án xây dựng văn phòng cho thuê, nhà đầu tư, nhà cung cấp cần xây dựng quy hoạch dự án gần địa điểm thuận lợi cho việc kinh doanh, thuận tiện việc lại, giao dịch, gần bến cảng, khu công nghiệp Thứ tư, Chi phí Các doanh nghiệp ln mong muốn cắt giảm chi phí mức hợp lý, đảm bảo hiệu kinh doanh, đặc biệt tình mà doanh nghiệp gặp khó khăn sản xuất kinh doanh Do đó, điều kiện để cân nhắc mức giá khác khiến cho người thuê cảm thấy khó khăn việc lựa chọn xác định Điều cần thiết cần xác định khoảng giá rõ ràng Từ đó, đưa mức giá phù hợp để thuê loại văn phòng phù hợp Thứ năm, cấu trúc văn phòng Đây nhân tơ' giúp doanh nghiệp tùy ý sử dụng bơ' trí nhà xưởng theo ý mình, tự xếp thời gian bắt đầu làm việc kết thúc thời gian làm việc sớm hay muộn theo ý doanh nghiệp Có thể tự bơ trí, lắp đặt máy móc, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp cho hiệu Các nhà cung cấp cần linh hoạt, không cứng nhắc việc xây dựng sách, điều khoản hợp đồng cho thuê, như: khách hàng tùy ý sử dụng bố trí nhà xưỏng, tự bố trí, lắp đặt máy móc, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh , tùy vào nhu cầu doanh nghiệp cho hiệu nhất.Q TÃI LIỆU THAM KHẢO Philip, Kotler (2002) Marketing bản, Nxb Thơng kê Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu với SPSS, Nxb Hồng Đức Antusias Nurzukhrufa, Purwanita Setijanti and Asri Dinapradipta (2018) Factors Influencing Rental Office Selections (Case Studies: Class A Rental Offices Multifunction in Surabaya), International Journal of Scientific and Research Publications, 8(7), 267-272 Edih Mulyadi, Restiatun (2021) Determinants of the Office Space Rent Rate in Jakarta, Indonesia, Indian Journal of Economics and Business, 20(3), 1309-1326 Effiong, J B (2020) Analysis of Office Rental Performance in the Commercial Property Market in Calabar, Nigeria, Journal of Social and Environmental Sciences (JOSES), 2(1), 65-76 Van Thuong Le, Quynh Hoa Nguyen, and Van Toan Nguyen (2018) Analysis of factors affecting Ho Chi Minh city’s office rental price using Hedonic model, MATEC Web of Conferences 193,05041 (2018), ESCI2018 116 Kinh tế Dự báo ... chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng, quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh 114 H5: Dịch vụ có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chi Minh. .. trí văn phịng cho th có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh H2: Chi phí có ảnh hưởng chiều đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực. .. đến Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh, nhân tố khác Kết cho thấy, mốì quan hệ tuyến tính nhân tố với Ý định thuê văn phòng khách hàng quận khu vực trung tâm