TAI -Tháng 6/1022 $ GIẢI PHÁP KIỂM SỐT, PHỊNG NGỪA RỦI RO TÍN DỤNG LĨNH vực BẤT ĐỘNG SẢN HOÀNG NGUYÊN KHAI Vốn đầu tưphát triển nển kinh tế Việt Nam thực qua nhiều kênh khác đến vốn tín dụng ngân hàng đóng vai trị chủ lực Tăng trưởng dư nợ vốn tín dụng ngân hàng có tác động quan trọng đến phát triển bền vững kinh tế Trong thời gian qua, vay vốn lĩnh vực bất động sản thu hút quan tám lớn dư luận Do đó, phán tích thực trạng vốn tín dụng cho kinh tế nói chung, lĩnh vực bất động sởn nói riêng giúp đưa đánh giá vấn đề này, từ có giải pháp đê’ tăng trưởng tín dụng an tồn, hiệu q bền vững Từ khóa: Tăng trưởng tín dụng cho vay, bất động sàn, an toàn, bén vững SOLUTIONS TO CONTROL AND PREVENT CREDIT RISKS IN THE REAL ESTATE SECTOR Hoang Nguyen Khai Capital for the economic development of Vietnam has been mobilized through different channels, but so far, bank credit has been a key factor Growth in bank credit balances has a very important impact on sustainable development of the economy In recent years, loans in real estate sector have attracted great attention from the public Therefore, analyzing the current situation of credit capital for the economy in general and the real estate sector will help make assessments on this issue, thereby proposing solutions for safe'credit growth, efficient and sustainable Keywords: Credit growth, realestate, safety, sustainability T Ngày nhận bài: 9/5/2022 Ngày hoàn thiện biên tập: 23/5/2022 Ngày duyệt đăng: 31/5/2022 Thưc trạng diễn biến dư nợ tín dụng kinh tê' Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam, tính đến hết tháng 5/2022, dư nợ tín dụng ngân hàng tăng 8,04% so với cuối năm 2021 tăng 16,94% so với kỳ năm 2021; tỷ lệ nợ xấu nội bảng hệ thống tô chức tín dụng (TCTD) 1,62% Mức tăng trưởng dư nợ cao, gấp gần lần mức tăng kỳ năm gần cao bình quân kỳ từ năm 2010 đên Trong số đó, có số ngân hàng thương mại (NHTM) đạt mức tăng trưởng dư nợ 10% tháng đầu năm đạt gần 2/3 chi tiêu tăng trưởng tín dụng NHNN giao cho từ đầu năm Với mức độ tăng trưởng tín dụng trên, dư luận giới nghiên cứu đặt câu hỏi, tín dụng có tăng trưởng "nóng" khơng, có tiềm ẩn rủi ro cho kinh tế hay không? Các rủi ro cho vay bất động sản nào? Thực tế cho thấy, tăng trưởng tín dụng thời gian qua có thê’ giải thích phần nhiều nhu cầu vốn kinh tế phục hồi sau năm bị ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19, tác động tích cực việc thực Hiệp định thương mại tự Việt Nam với khối nước giới Còn lạm phát, chi số giá tiêu dùng (CPI) tăng so với kỳ chủ yếu giá mặt hàng quan trọng thị trường quốc tế tăng, tác động đến thị trường nước, vấn đề tiền tệ, tín dụng ngân hàng Bên cạnh đó, chất lượng tín dụng đảm bảo, tỷ lệ nợ xấu NHTM kiểm soát chặt chẽ, khoản nợ xấu cũ liệt xử lý tổng hợp biện pháp, bán tài sản đảm bảo tiền vay, thu hồi nợ Xem xét chi tiết tăng trường dư nợ tín dụng ngân hàng tháng đầu năm 2022 cho thấy, có 4/5 lĩnh vực uu tiên kinh tế như: nông nghiệp nông thôn, doanh nghiệp nhỏ vừa, công nghiệp phụ trợ, ling dụng công nghệ cao sản xuất nơng sản có mức tăng cao kỳ Tăng trưởng tín dụng ngân hàng tháng đầu năm 2022 35 NGHIÊN cứu-TRAOĐỔI phù hợp với diễn biến phục hồi kinh tế tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, sản xuất mặt hàng xuất Căn mục tiêu kinh tế - xã hội tăng trưởng GDP, lạm phát Quốc hội Chính phủ đề ra, NHNN xây dựng tiêu tăng trưởng tín dụng định hướng cho năm hệ thống TCTD; đồng thời, có điều chỉnh phù hợp với nhu cầu, khả hấp thụ vốn kinh tế, bảo đảm cung cấp vốn cho phát triển kinh tế thận trọng với rủi ro lạm phát rủi ro nợ xấu phát sinh NHNN đạo TCTD kiểm sốt tăng trưởng tín dụng an tồn, hiệu quả, tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng; kiểm sốt chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khoán, dự án BOT, BT giao thông; đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp Phân tích rủi ro tín dụng bất động sản Tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ lĩnh vực BĐS TCTD đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% tổng dư nợ kinh tế, tỷ lệ nợ xấu 1,62% Đến hết tháng 5/2022 dư nợ lĩnh vực bất động sản co không thay đổi so với cuối tháng 4/2022 TCTD thận trọng cho vay lĩnh vực này, giao dịch bất động sản tháng trầm lắng NHNN liên tục đưa cảnh báo cho vay BĐS Tính đến hết tháng 5/2022, khoảng 94% dư nợ tín dụng BĐS TCTD cho vay trung, dài hạn, vói thời hạn 10 - 25 năm, nguồn huy động ngân hàng chủ yếu ngắn hạn Chênh lệch kỳ hạn lãi suất vốn, cho vay lĩnh vực đem lại rủi ro lớn cho NHTM Khảo sát cụ thê’ tín dụng BĐS TCTD thấy, tính đến cuối năm 2021, Techcombank NHTM cho vay kinh doanh BĐS nhiều với dư nợ 95.913 tỷ đồng, chiếm 27,6% tổng dư nợ cho vay khách hàng Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS Techcombank tăng 4.500 tỷ đồng so với năm 2020 tỷ trọng tổng dư nợ lại giảm 5,3 điếm% Thực tế, việc số dư cho vay kinh doanh BĐS tăng lên mà tỷ trọng lại giảm xuống xuất hầu hết NHTM không riêng Techcombank Cuối tháng 3/2022, Techcombank ban hành văn nội siết chặt việc giải ngân khoản vay mua BĐS, với lý giải để đảm bảo tuân thủ quy định NHNN tỷ lệ tăng trưởng tín dụng Do đó, tháng đầu năm 2022, dư nợ tín dụng BĐS Techcombank 36 hâu khơng tăng Tính đến hết năm 2021, dư nợ cho vay BĐS Sacombank chiếm khoảng 22% tổng dư nợ, tương đương 85.000 tỳ đồng Trong đó, cho vay người dân xây, sửa nhà chiếm đến 60% dư nợ cho vay BĐS ngân hàng Cho vay phát triển dự án chiếm tỷ lệ nhỏ Eximbank cho vay BĐS gần 28.700 tỷ đồng tổng dư nợ tín dụng ngân hàng 114.700 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25% VPBank có quy mơ dư nợ cho vay BĐS 42.567 tỷ đồng, chiếm 12% tổng dư nợ Trong đó, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS tổng dư nợ cho vay khách hàng Vietcapital Bank 15,7%, tương đương 7.300 tỷ đồng; MSB 11,95%, tương đương 12.100 tỳ đồng; SHB 6,75%, tương đương 24.400 tỷ đồng; MB 3,5%, tương đương 12.632 tỷ đồng Ở nhóm NHTM nhà nước, tính đến hết năm 2021, Agribank có dư nợ cho vay BĐS khoảng 17.900 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 1,36% tổng dư nợ BIDV gần 31.900 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 2,35% Trong đó, Vietcombank, VietinBank khơng thuyết minh tỷ trọng cho vay BĐS báo cáo tài chính, ước tính chiếm khoảng 2% tổng dư nợ ngân hàng Thực tiễn NHTM cho thấy, hầu hết nguồn vốn cho vay BĐS vào nhu cầu mua nhà thật, cho vay khách hàng đâu không nhiều, thủ tục pháp lý đảm bảo nên rủi ro nợ xấu không cao Chất lượng tín dụng lĩnh vực BĐS ngày cải thiện tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực BĐS giảm dần Cụ thê/ năm 2017, tỷ lệ nợ xấu 2,48%; năm 2018 3,66%; năm 2019, tỷ lệ nợ xấu giảm 1,87% Đến năm 2020, số 1,69% năm 2021 1,92% Vấn đề đặt tín dụng nển kinh tế Năm 2022 tiếp năm 2023, sức ép tăng trưởng tín dụng ngân hàng lớn cộng hưởng nhiều yếu tố, đặc biệt sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phục hồi nhanh sau đại dịch COVID-19; hợp đồng xuất liên tục gia tăng Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân vốn đầu tư cơng cịn chậm, khiến nguồn vốn phục hồi kinh tế phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng Đồng thời, việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 40.000 tỷ đồng theo Nghị Quốc hội năm 2022-2023 trước bối cảnh áp lực lạm phát ngày tăng tỷ lệ tín dụng/GDP mức cao khiến cơng tác điều hành tín dụng NHNN gặp nhiều thách thức Lãi suất cho vay cịn cao Chính phủ nhiều lần có chi đạo điều chinh Các công cụ điều hành lãi suất nói riêng điều hành sách tiền TÀI CHÍNH - tệ nói chung NHNN tác động đến lãi suất thị trường Nhiều NHTM hết hạn mức tín dụng gần hết hạn mức tín dụng Trong đó, nhiêu doanh nghiệp có dự án tốt, đánh giá có hiệu không vay vốn NHTM hết tiêu tăng trưởng tín dụng Thực trạng gây áp lực gia tăng lãi suất cho vay, thiếu vốn cho phục hồi sản xuất kinh doanh xuất Nợ xấu tiềm ẩn mức cao Công cụ xử lý nợ xấu qua VAMC chưa thực hiệu Bên cạnh đó, tổ chức hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp nhỏ vừa chưa phát huy hiệu mong đợi, quy mô hoạt động thấp, máy cồng kềnh, thiếu động Trong đó, Ngân hàng Phát triển Việt Nam hoạt động khó khăn Một số khuyên nghị giải pháp Từ thực tiễn diễn biến dư nợ đối vói kinh tế nói chung lĩnh vực BĐS nói chung vâh đề đặt ra, để góp phần đảm bảo tăng trưởng cho vay ổn định, bền vững, kiểm soát rủi ro cho vay BĐS, viết đề xuất số giải pháp gồm: Một là, NHNN cần liệt kiểm sốt chặt chẽ tín dụng vói lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, có đầu tư, kinh doanh BĐS Thực tế cho thấy, thị trường BĐS biến động mạnh, tình trạng thổi giá gây sốt ảo BĐS, đấu giá đất với giá cao bất thường ảnh ĩưởng đến việc cấp tín dụng, định giá tài sản đảm )ảo TCTD Do đó, NHNN thân NHTM cần tăng cường giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ chất lượng tín dụng với lĩnh vực chứng khốn, BĐS đê’ kịp thời phát dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro có biện pháp xử lý phù hợp, đảm bảo an tồn hệ thống NHNN cần liệt kiểm sốt chặt chẽ tín 4ụng BĐS Tuy nhiên, người mua nhà tự sử dụng, tiêu dùng, hay nhu câu vay mua nhà xã hội, nhà cho công nhân hay nhà thương mại giá rẻ cân tạo điều kiện thuận lợi biện pháp quản lý lẫn công cụ điều hành Hai là, mục tiêu kinh tế - xã hội tăng trưởng GDP, lạm phát, hàng năm năm 2022, NHNN xây dựng tiêu tăng trưởng tín dụng định hướng cho năm hệ thống TCTD, nhiên, cần chủ động điều chỉnh phù hợp với nhu cầu, khả hấp thụ vốn hền kinh tế Trong điều hành sách tiền tệ, NHNN cần bảo đảm cung cấp vốn hiệu quả, kịp thời cho phát triển kinh tế thận với rủi ro lạm phát rủi ro nợ xấu phát sinh, tác động giảm lãi suất cho vay theo đạo Chính phủ NHNN xem xét giảm 0,5% tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giải phóng 50.000 tỷ đồng vốn để NHTM cho vay nhu cầu kinh tế, tác động giảm lãi suất thị trường NHNN cần thực đồng số giải pháp cơng cụ điều hành sách Cụ thê như, việc xác định thông báo chi tiêu tăng trưởng tín dụng cho TCTD cần dựa sở phân tích sát thực tế tình hình hoạt động, lực tài chính, quản trị điều hành khả mở rộng tín dụng lành mạnh tùng TCTD Ba là, NHNN cần chi đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an tồn, hiệu quả, tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, kiểm sốt chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp Bôn là, nhằm tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp việc tiếp cận tín dụng, đáp ứng nhu cầu họp pháp người dân, góp phần hạn chế "tín dụng đen", ngành Ngân hàng cần tiếp tục liệt triển khai nhiều giải pháp đẩy mạnh ling dụng khoa học, công nghệ, phát triển dịch vụ trực tuyến; mở rộng mạng lưới, đa dạng sản phẩm dịch vụ, giảm lãi suất, đơn giản hóa thủ tục cho vay đáp ứng nhu cầu vay vốn doanh nghiệp tầng lóp dân cư Năm là, Bộ Tài chính, NHNN cần phối họp phân tích, đánh giá thực chất hiệu hoạt động, vai trị Cơng ty Quản lý tài sản TCTD VAMC xử lý nợ xấu nay, kiến nghị Chính phủ có biện pháp phù hợp, tiết kiệm nguồn lực ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, Bộ Tài chính, NHNN Bộ Kế hoạch Đầu tư cần phối họp đánh giá thực trạng cho vay, bảo lãnh, hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ vừa tô chức, quỹ hỗ trợ đê có kiến nghị kịp thời, điều chinh phù họp, sử dụng có hiệu nguồn tài cơng, tinh giản máy biên chế £ Tài liệu tham khảo: Quốc hội, Nghi số42/2017/QH14 vé thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng; Ngân hàng Nhà nước (2021), ĩhơngtưsố11/2021/ĨT-NHNNvéphánloợitàisàn có, mứctrích, phươngpháp trích lập dựphịng rủi ro việcsửdụngdựphịngđểxử lý rủi ro tồ chức tín dụng (TCĨD), chi nhánh ngán hàng nước ngoài; Các website: www.gso.gov vnl; www.sbv.gov vn; www.chinhphu Thơng tin tác giả: TS Hồng Ngun Khai Trường Đại học Cơng nghệ TR Hổ Chí Minh Email: hn.khai@hutech.edu.vn 37 ... doanh, lĩnh vực ưu tiên, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, kiểm sốt chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng... lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng; kiểm sốt chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khốn, dự án BOT, BT giao thơng;... trưởng cho vay ổn định, bền vững, kiểm soát rủi ro cho vay BĐS, viết đề xuất số giải pháp gồm: Một là, NHNN cần liệt kiểm sốt chặt chẽ tín dụng vói lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, có đầu tư, kinh doanh BĐS