TAI -ĩhmỊ 6/2022 £ UTƠ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH CHỌN MUA CĂN Hộ CHUNG CƯTRUNG CẤP TẠI TP Hồ CH í MINH NGUYỄN THANH AN Bàng phương pháp khảo sát 158 bảng câu hỏi phù hợp với điều kiện nghiên cứu, tác giả đo lường đánh giá yếu tơ ảnh hưởng đến định chọn mua hộ chung cư trung cấp để TP Hồ Chí Minh gồm: Tài chính, Vịtrí, Thẩmmỹ, Tiếp thị, Xã hội Trên sở đó, tác giả đểxuất sốhàm ý quản trị giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có ứng xửphù hợp định hướng cho người tiêu dùng tiêu chí cán nhắc trước định chọn mua hộ chung cư trung cấp để TP Hồ Chí Minh Từ khóa: Căn hộ chung cư, bát động sản, người tiêu dùng FACTORS AFFECTING THE DECISION TO BUY A MID-RANGE APARTMENT IN HO CHI MINH CITY Nguyen Thanh An By surveying 158 questionnaires suitable with the research conditions, the author has measured and evaluated five major factors affecting the decision to buy a mid-range apartment in Ho Chi Minh City includes: Finance, Location, Aesthetics, Marketing, and Society On that basis, the author proposes managerial implications to help real estate businesses apply appropriate behaviors and direct consumers to the criteria before buying Keywords: Apartments, real estate, consumers Ngày nhận bài: 10/5/2022 Ngày hoàn thiện biên tập: 21/5/2022 Ngày duyệt đăng: 7/Ố/2Ớ22 Đặt vân đề Thị trường bất động sản (BĐS), TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh thị trường tiềm với nhu cầu thị trường lớn, khối lượng dân cư có nhu cầu nhà ngày cao, đặc biệt phân khúc nhà trung cấp Người mua có nhu cầu để dần tìm đến hộ chung cư nhằm giải toán sinh sống lâu dài Hiện nay, thị trường BĐS thúc đẩy nhiều yếu tố vĩ mơ tích cực Đầu tiên Luật kinh doanh BĐS 2014 Luật Nhà 2014 có hiệu lực với nhiều sách nới rộng cho phát triển thị trường Tuy nhiên bên cạnh cịn nhiều mặt trái thị trường BĐS việc nhiêu dự án phá sản, có dự án giảm giá khơng có tính khoản Nhiều dự án phân khúc cao cấp thiếu khách hàng đê khai thác Nhằm cải thiện tình trạng hàng tồn kho cao, DN kinh doanh BĐS chuyên hướng kinh doanh, thay tập trung dự án chung cư cao cấp, họ thay đổi sang chiến lược phát triển dự án chung cư có giá trị trung bình, phục vụ cho nhu cầu nhà thật người dân Chính điều làm tăng lên lượng cung hộ chung cư trung cấp, kéo theo cạnh tranh phân khúc ngày khốc liệt Đê’ dành lợi bối cảnh thị trường cạnh tranh ngày khốc liệt, Doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS cần có chiến lược kinh doanh sáng tạo, đột phá, đặc biệt hoạt động bán hàng, cần xác định phân tích nhân tố ảnh hưởng đến định chọn mua hay hành vi mua khách hàng Xuất phát từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu "Những yếu tố ảnh hưởng đến định chọn mua hộ chung cư trung cấp để TP Hồ Chí Minh" cần thiết cho thị trường BĐS nói chung DN kinh doanh BĐS nói riêng, để người bán người mua có định hướng rõ ràng, hiệu định Chính mà tác giả định chọn chủ đề để nghiên cứu Dựa vào mơ hình nghiên cứu trưóc đây, qua q trình tìm hiểu phân tích, tổng hợp từ tác 151 THỰC TIỄN-KINH NGHIỆM giả khác nhau, tác giả đề xuất mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư trung cấp TP Hồ Chí Minh bao gồm yếu tố độc lập gồm: Tài chính, Vị trí, Tiếp thị, Xã hội biến phụ thuộc Quyết định chọn mua hộ chung cư trung cấp Phương pháp nghiên cứu Cờ mẫu Theo Hair cộng (2010), phần tích EFA kích thước mẫu tối thiêu 50, tốt 100, tỷ lệ 5:1 tức mẫu cho bậc rơi tự do, theo công thức n=5*x (n cỡ mẫu, X số biến quan sát) Theo Hatcher (2002), số quan sát nên lớn gấp lần số biến độc lập Nghiên cứu gồm 21 biến quan sát (18 biến quan sát đo lường biến độc lập biến quan sát biến phụ thuộc) Số mẫu quan sát tối thiêu đề xuất: n = 5*21 = 105 Đê tăng độ tin cậy dự phòng rủi ro phiếu khảo sát bị lỗi, nghiên cứu thực với cỡ mẫu 158 quan sát Phương pháp nghiên cứu Phương pháp lấy mẫu xử lý số liệu: Dựa sở lý thuyết, nghiên cứu trước khảo sát chuyên gia, nhóm nghiên cứu kế thừa xây dựng, hồn thiện bảng câu hỏi Nhóm nghiên cứu tiến hành khảo sát 150 khách hàng gửi tiền ngân hàng phương pháp lấy mẫu thuận tiện Số liệu sau thu thập tiến hành mã hóa, nhập liệu làm phân mềm SPSS, tiếp đến nhóm nghiên cứu tiến hành kiểm định phân tích giải mục tiêu nghiên cứu thơng qua phương pháp như: Phương pháp Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố EFA, phân tích tương quan phân tích hồi quy đa biêh Phương trình hồi quy đa biến đề xuất: QĐ = p1*TC + P2*VT + p3*TM + P4*TT + P5*XH + EĨ BẢNG 1: KỄT QUẢ ĐÁNH GIÁ Độ TIN CẬY THANG ĐO Ký hiệu Tên biến Cronbach's Alpha loại bỏ biến SÔ biến quan sát cịn lại TC Tài 0.796 VT Vị trí 0.801 TM Thẩm mỹ 0.775 XH Xã hội 0.828 TT Tiếp thị 0.788 QĐ Quyết định 0.788 Ngn: Kẽt phân tích só liệu khảo sát từ SPSS Trong đó: Y: Sự hài lịng khách hàng Quyết định chọn mua chung cư, (30 số; Các biêh TC: Tài chính, VT: Vị trí, TM: Thẩm mỹ, TT: Tiếp thị, XH: Xã hội, e: Sai số Thang đo Likert điểm sử dụng nghiên cứu dựa vào thang đo SERVPERF để đo lường yếu tố tác động đến hài lòng khách hàng định chọn mua chung cư ban đầu bao gồm biến 18 biêh quan sát Nghiên cứu tiến hành qua bước: nghiên cứu sơ nghiên cứu thức Nghiên cứu sơ tiến hành thơng qua phương pháp nghiên cứu định tính thực thông qua thảo luận 10 chuyên gia cấp quản lý ngân hàng, cấp quản lý công ty BĐS giảng viên nghiên cứu vấn đề nhằm điều chỉnh thang đo cho phù hợp Trên sở kết nghiên cứu sơ bộ, thang đo nghiên cứu thức chấp nhận bao gồm 18 biến quan sát yếu tố ảnh hưởng đến hài lòng khách hàng biến quan sát đo lường định chọn mua khách hàng Mầu điều tra nghiên cứu thực phương pháp lấy mẫu thuận tiện, cách vấn trực tiếp khách hàng thông qua bảng câu hỏi khảo sát Kết thảo luận Đánh giá độ tin cậy thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha Nguón: Tác giả đểxuát tiên sở ké thừa mơ hình nghiên cứu khác 152 Đánh giá độ tin cậy Cronbach's Alpha, loại biến TM2 không đạt yêu cầu Tiếp tục thực kiểm định, thang đo nằm khoảng chấp nhận được: nhỏ 0.775 (lớn 0.6), giá trị Cronbach's Alpha lớn 0.828 (không lớn 0.95) Hệ số tương quan biến tổng tất biến quan sát sử dụng đề tài TÀI CHÍNH BẢNG 2: KÉT QUẢ PHÂN TÍCH NHÂN TÓ EFA THANG ĐO BIỂN QUYẾT ĐỊNH Biến quan sát Component QD1 0.865 QD2 0.862 QD3 0.789 Eigenvalue 2.114 Phương sai trích (%) 70.464 HệsơKMO 0.688 Bartlett Sig 0.000 Ngn: Két q phân tích só liệu khảo sát từ SPSS đạt yêu cầu: nhỏ 0.532 (lớn 0.3) chứng tỏ thang đo sử dụng đề tài đạt độ tin cậy cần thiết, phù hợp để tiến hành bước phân tích - Tháng 6/2022 thấy, hệ sô' KMO đạt 0.688 (>0.5), kiểm định Bartlett có sig 0.000 ( B Độ lệch chuẩn Beta Tolerance VIF trích biến mang ý 0.164 0.157 1.046 0.297 Hằng số nghĩa tóm tắt thơng tin lớn Tổng phương 0.169 0.037 0.235 4.620 TC 0.000 0.681 1.469 sai trích phân tích 0.108 0.034 VT 0.143 3.134 0.002 0.848 1.180 khám phá nhân tố 69.153% (>50%) cho thấy 0.192 0.032 TM 0.274 5.961 0.000 0.831 1.204 nhân tố trích giải thích 69.153% 0.229 0.032 0.334 XH 7.074 0.000 0.787 1.270 biến thiên liệu 0.193 0.033 0.284 TT 5.923 0.000 1.307 0.765 Kêí phân tích nhân tơ' EFA thang đo biến Quyết định Kết phân tích cho Biến phụ thuộc: QD Ngn: Két q phân tích số liệu kháo sát từ SPSS 153 THựCTIỄN - KINH NGHIỆM BẢNG 4: KÉT QUẢ PHÂN TÍCH ANOVA sinh sau phí quản lý, phí gửi xe hay chi phí tiện ích dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, thu gom 42.588 Hồi quy 8.518 83.562 0.000 rác thải, chăm sóc vườn hoa, 15.494 152 102 Phấn dư cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác Các chi phí ảnh 58.082 157 Tổng hưởng lên định mua hộ Nguỏn: Két q phàn tích só liệu kháo sát từ SPSS chung cư ảnh hưởng trực tiếp ù tố cịn lại Đây yếu tố liên quan đêh hình lên sôhg thực sau thức bên ngân hàng lại yếu tố hộ chung cư mua Các DN BĐS cần công tạo hình ảnh quan trọng khách hàng Tiếp bố trước mức chi phí để người mua có kế theo yếu tố: Tiếp thị (0.284), Thẩm mỹ hoạch tài rõ ràng, tránh việc gánh nặng chi (0.274), Tài (0.235) yếu tố có hệ số Beta tháp phí ảnh hưởng đến định mua hộ Vị trí (0.143) khách hàng Đơĩ với u tơ'vị trí địa lý: Hiện nay, việc di chuyên Đề xuất giải pháp TP H'ơ Chí Minh khó khăn, thường xun Với kết nghiên cứu nêu trên, nhóm tác xảy kẹt xe cao điểm hay ngập nước vào giả đề xuất số hàm ý quản trị giúp DN kinh ngày có mưa to, triều cường Vì người doanh BĐS đánh giá đưa chiến lược phù mua có xu hướng chọn chung cư gần với nơi làm việc hợp đề cung cấp sản phẩm chiếm ưu thế, thu bệnh viện, trường học hay khu mua sắm hút người tiêu dùng Cụ thế: Các chủ đầu tư, nhà kinh doanh chủ động lựa Đôĩ với yếu tô'xã hội: Mơi trường xã hội tốt chọn vị trí thuận lợi để xây dựng điều quan góp phần xây dựng ý thức cộng động, trọng, kết hợp với định hướng quy hoạch chung hệ tưong lai người mua chung cư khu vực cơng trình cơng cộng, giao thơng, y tế có ý thức Các DN BĐS cần phải thiết lập đê tạo nhiều lợi khách hàng lựa chọn yà ban quản lý chung cư hiệu quả, xây dựng định văn hóa khu chung cư, có quy định rõ ràng Tài liệu tham khảo: cụ thể giúp người hiểu rõ tuân thủ quy Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH113, thông qua ngày định (xếp hàng đợi thang máy, giữ vệ sinh nơi cơng 25/11/2014; cộng) Có thể thiết lập cộng đồng dân cư Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy chung cư định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Đô'i với yếu tô'tiêp thị: Người mua chung cư đánh Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số20/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực nội giá dựa vào uy tín chủ đầu tư, DN BĐS cần dung vềpháttriển quản lý nhà xã hội ngày 30/06/2016; giữ vững danh tiếng thị trường, tạo sản phẩm chất lượng uy tín để thu Philip Kotler (2004), Marketing bản, NXB Thống Kê hút thị phần cho mình, đảm bảo tiến độ thi Bùi Văn Quang, Nguyễn Thị Thu Trang, 2015 Hành vi người tiêu dùng: thấu hiểu vận dụng Hà Nội, NXB Lao động - Xã hội; công theo cam kết với khách hàng, sách khuyến mãi, hậu phù hợp Tận dụng quảng Nguyễn Thi (2015), Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua nhà xã hội TP Hồ Chí Minh Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Công nghệ TP cáo sản phẩm tảng có tương tác cao Hồ Chí Minh; mạng xã hội Internet Facebook, Haddad, et al., (2011), Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment Twitter, ZingMe an Empirical Investigation in Amman, Jordan Research Journal of Applied Đôĩ với yếu tô'thẩm mỹ thiết kê'tòa nhà: Thiết Sciences, Vol 3(3), p 234-239; kế phù hợp, hướng cửa hướng cửa sổ tránh gió lùa, ánh nắng trực tiếp vào hộ, thiết kế IbrahimMohammed Khrais, (2016), FactorsAffecting The Jordanian Purchasing Behavior OfHousing Apartments:An EmpiricalStudyln Irbid tối ưu diện tích đại, thu hút đối tượng khách City European Scientific Journal March 2016 edition vol 12, No.7 ISSN: hàng trẻ tuổi Phòng cháy chữa cháy thiết 1857 - 7881 kế, đặc biệt lối thoát hiểm vừa phải đảm bảo tiêu chuẩn an toàn cần ưu tiền thực Thông tin tác giả: trạng an toàn chung cư Nguyen Thanh An Đối với yếu tơ' tài chính: Yếu tố tài bao Trường Đại học Tài ngun Mơi trường gồm nhiều góc độ: giá hộ, thu nhập chương trình lãi suất trả góp khoản phát Email: ntatnmt@gmail.com Mơ hình I 154 Tổng bình phương Df Bình phương trung bình F Sig ... hình yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư trung cấp TP Hồ Chí Minh bao gồm yếu tố độc lập gồm: Tài chính, Vị trí, Tiếp thị, Xã hội biến phụ thuộc Quyết định chọn mua hộ chung cư trung cấp. .. kháo sát từ SPSS chung cư ảnh hưởng trực tiếp yêù tố lại Đây yếu tố liên quan đêh hình lên sơhg thực sau thức bên ngân hàng lại yếu tố hộ chung cư mua Các DN BĐS cần cơng tạo hình ảnh quan trọng... NXB Lao động - Xã hội; công theo cam kết với khách hàng, sách khuyến mãi, hậu phù hợp Tận dụng quảng Nguyễn Thi (2015), Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua nhà xã hội TP Hồ Chí Minh Luận văn thạc