TẠP CHÍ CŨNG THMt MỘT SƠ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN KHU CƠNG NGHIỆP • vũ QUANG TĨM TẮT: Thị trường bất động sản khu cơng nghiệp diễn sôi động Việt Nam, song khung khổ pháp luật chưa đầy đủ nhiều bất cập, dẫn tới hiệu hoạt động yếu kém, tiềm ẩn nhiều rủi ro từ giao dịch loại hình bất động sản có tính đặc thù bất động sản khu cơng nghiệp Điều địi hỏi phải gấp rút xây dựng ban hành quy định cụ thể, chuyên biệt bất động sản khu công nghiệp mà trước hết quy định chung mang tính chất tiền đề, sở, quy định rõ bất động sản khu công nghiệp, loại hình bất động sản khu cơng nghiệp, điều kiện giao dịch thị trường giao dịch bất động sản khu cơng nghiệp Bài viết phân tích luận giải vấn đề pháp lý chung bất động sản khu cơng nghiệp, nhằm góp phần hồn thiện quy định bất động sản khu công nghiệp, tạo sở pháp lý thúc đẩy hoạt động khu cơng nghiệp ngày hiệu Từ khóa: thị trường bất động sản khu công nghiệp, pháp luật bất động sản khu công nghiệp, sản phẩm bất động sản khu công nghiệp Đặt vấn đề kinh tế ven biển, khu kinh tế cửa khẩu) với tổng Hình thành phát triển song hành với diện tích đất tự nhiên gần 113 nghìn ha, diện tích trình mở cửa kinh tế đất nước, 30 năm đất cơng nghiệp cho th đạt khoảng 73,5 qua, khu cơng nghiệp đóng vai trị nghìn (chiếm khoảng 65% diện tích đất tự to lớn kinh tế, góp phần đưa Việt Nam nhiên) hội nhập ngày sâu rộng với kinh tế tồn cầu Trong sơ' 366 khu cơng nghiệp thành lập có 279 khu cơng nghiệp hoạt động với tổng Theo sô liệu Bộ Kế hoạch Đầu tư, cho diện tích đât tự nhiên khoảng 1,8 nghìn ha; diện đến thời điểm hết tháng 9/2020, phạm vi tích đất cơng nghiệp đạt khoảng 55,9 nghìn ha, nước có 366 khu cơng nghiệp thành lập (bao cho thuê 39,7 nghìn (đạt tỷ lệ lấp đầy gồm khu công nghiệp nằm khu 71,1 %) 87 khu công nghiệp xây dựng 72 SỐ 16 - Tháng 7/2Ũ21 LUẬT với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 31,1 dù thực tiễn thị trường bât động sản khu cơng nghìn ha, diện tích đất cơng nghiệp đạt khoảng nghiệp diễn vô sớm 17,6 nghìn ha' sơi động Dưới góc độ đầu tư, thời gian qua, Đảng Trong trình nghiên cứu đề tài, chúng tơi sử Nhà nước ta xây dựng, ban hành đưa vào dụng chủ yếu phương pháp khảo sát, phân tích tài thực thi sống đường lôi liệu phân tích quy phạm để bước đầu làm rõ sách đắn2, hành lang pháp lý số nhận thức bất động sản khu công đầy đủ khả thi nhằm điều chỉnh việc thành nghiệp, như: khái niệm, đặc điểm, loại sản lập, hoạt động tổ chức quản lý khu phẩm bất động sản khu công nghiệp, chủ thể công nghiệp3 tham gia vào quan hệ pháp luật bất động sản khu Dưới góc độ tài nguyên đất đai, tài sản, cơng nghiệp Cịn nhiều vấn đề pháp lý khác có quy định pháp luật khu cơng nghiệp tương đôi liên quan đến bất động sản khu công nghiệp, hồn thiện manh nha hình thành lĩnh tiếp cận, nghiên cứu làm sáng tỏ vực pháp luật đất khu công nghiệp, thời gian tới loại hình bất động sản khu cơng nghiệp sung loại hàng hóa mới, tạo phân khúc sản Các quy định có liên quan đến bất động sản khu công nghiệp pháp luật Việt Nam phẩm mới, tự giao dịch tuân theo khái niệm “bất động sản khu công Thị trường bất động sản Việt Nam bổ nguyên lý kinh tế thị trường, nhằm đáp ứng nghiệp”: nhu cầu ngày đa dạng, phong phú Cho đến nay, chưa có quy định cụ thể đáng nhà đầu tư Việt Nam nước chuyên biệt khái niệm bất động sản khu cơng ngồi Trong bối cảnh Việt Nam nỗ lực để nghiệp Mặc dù vậy, qua xem xét khảo đạt mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa vào cứu quy định có liên quan đến khu công năm 20304 dịch chuyển đầu tư nghiệp hệ thống pháp luật, nhận quốc gia vùng lãnh thổ, nhát sóng dịch thây rằng: chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang nước Một là, theo quy định Điều Luật Kinh Đông Nam Á5, cần gấp rút hoàn chỉnh doanh bất động sản 20146, loại bất động sản khung pháp lý bất động sản khu công nghiệp đưa vào kinh doanh gồm: để phục vụ cho trình thực mục tiêu • Các loại tài sản gắn liền với đât đai nhà, đắn Để thực tôt điều đó, cơng trình xây dựng có sấn tổ chức, cá cần nhận diện rõ sô vấn đề pháp lý nhân; nhà, cơng trình xây dựng hình thành jmang tính lý luận tiền đề tảng, bao gồm: tương lai tổ chức, cá nhân; nhà, cơng trình khái niệm bất động sản khu công nghiệp, thị xây dựng tài sản công quan nhà nước trường giao dịch có liên quan, điều kiện có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; giao dịch, chế độ pháp lý chủ thể tham gia, hợp đồng có liên quan, dịch vụ hỗ trợ giao • Đất quyền sử dụng đất Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại dịch bất động sản khu công nghiệp, vấn đề giải quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật tranh châp xử lý vi phạm đất đai phép kinh doanh quyền sử Quá trình nghiên cứu bất động sản khu dụng đât công nghiệp với vấn đề pháp lý có nhiều khó Hai là, Luật Đầu tư 2014 quy định khái niệm khăn, thời điểm cịn khu cơng nghiệp"là khu vực có ranh giới địa lý |quan tâm xem xét, nghiên cứu góc độ lý xác định chuyên sản xuất hàng công nghiệp luận chưa quy định cụ thể, riêng biệt, cho thực dịch vụ cho sản xuất công nghiệp”7 Nghị SỐ 16-Tháng 7/2021 73 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG định sô' 82/2018/NĐ - CP quy định quản lý khu hóa phát triển kinh tê - xã hội đât nước công nghiệp khu kinh tế quy định chi tiết hơn: cần thiết phải xác định rõ khu công nghiệp Khu công nghiệp khu vực có ranh giới địa lý xác loại bất động sản đặc biệt với chế độ pháp lý cụ định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực thể phù hợp hệ thống pháp luật kinh doanh dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, thành bất động sản lập theo điều kiện, trình tự thủ tục quy định Từ sơ' phân tích u cầu vừa nêu, văn Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình sở tham khảo sơ' ý kiến mang tính khác nhau, bao gồm: khu chế xuất, khu công gợi mở8 nhà nghiên cứu, nhà hoạt nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái (gọi động thực tiễn doanh nghiệp, chúng tơi chung khu cơng nghiệp, trừ trường hợp có quy cho rằng: định riêng đơi với loại hình) Bất động sản khu cơng nghiệp loại hình Việc thành lập, hoạt động quản lý khu công sản phẩm bất động sản đặc biệt, bao gồm dự án nghiệp theo pháp luật đầu tư có chất đầu tư khu công nghiệp, khu chê' xuất, khu công dự án phát triển kinh tê - xã hội, dự án nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái với mang lại lợi ích cơng cộng lớn cho tồn quyền sử dụng đất, cơng trình xây dựng, nhà thể xã hội, phục vụ mục tiêu phát triển bền vững xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị đất nước dự án đầu tư mặt phục vụ sản xuât công Ba thu hồi đất (mà chủ yếu đất nơng nghiệp, cơng trình, nhà phục vụ khu cơng nghiệp), giải phóng mặt để giao đất xây nghiệp có sấn hình thành tương lai dựng khu công nghiệp, pháp luật đất đai quy định hình thức giao dịch thị trường như: rõ ràng trường hợp thu hồi đất với mục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đích phát triển kinh tế - xã hội Người bị thu hồi cho thuê mua bất động sản khu công nghiệp đât phải có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước sàn giao dịch bất động sản Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại việc thu hồi đất gây Tính đặc biệt bất động sản khu công nghiệp thể chỗ cơng cụ, phương tiện phục Khu cơng nghiệp thực thể tồn dựa vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ sở diện tích đất Nhà nước giao cho nhằm phát triển kinh tế đất nước Điều dẫn tới thuê với không gian ranh giới địa lý xác định việc giao dịch bất động sản khu công nghiệp không Việc thực quyền nghĩa vụ đất đai thể tuân theo quy định đô'i với loại ủy quyền cho Ban Quản lý khu công nghiệp bất động sản thông thường khác mà địi hỏi phải có Như vậy, với điểm kể trên, thấy quy định riêng biệt, cụ thể khu cơng nghiệp loại hàng hóa thị mặt phân loại, loại sản phẩm bất trường bất động sản thực tế suốt hàng động sản khác, bất động sản khu công nghiệp chục năm qua giao dịch liên quan đến bất bao gồm bất động sản khu công nghiệp có động sản khu cơng nghiệp diễn sẵn bất động sản khu công nghiệp hình thành sơi động, hứa hẹn nhiều tiềm đầu tư sinh lời tương lai tương lai Bất động sản khu cơng nghiệp có sẵn Song, để phát triển thị trường bất động sản nói dự án đầu tư khu công nghiệp, khu chê' xuất, khu chung thị trường bất động sản khu công nghiệp công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sinh thái với nói riêng cách an tồn, hiệu bền vững quyền sử dụng đất, cơng trình xây dựng, nhà qua thu hút nhiều nguồn vốn xưởng, kho bãi, văn phịng cho thuế, khu thị nước nhiều để thực có dự án đầu tư mặt phục vụ sản xuất cơng hiệu chiến lược cơng nghiệp hóa đại nghiệp, cơng trình, nhà phục vụ khu công 74 SỐ 16-Tháng 7/2021 LUẬT nghiệp cấp phép vào hoạt động Các sở hữu bất động sản khu cơng nghiệp gần cho giao dịch có liên quan tới đối tượng bất động sản thây xuất mục đích đầu đất giao tiến hành thị trường theo hình dịch bất động sản khu công nghiệp Rõ ràng, thức phổ biến mua bán, chuyển nhượng, cho giao dịch bất động sản khu công nghiệp thuê, cho thuê lại, cho thuê mua với loại điều chỉnh quy định đốì với tài sản bất động sản khác Bất động sản khu cơng nghiệp hình thành giao dịch bất động sản thơng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên, cho Nhà nước rong tương lai hiểu sản phẩm người đại diện chủ sở hữu đất đai bad động sản bất động sản khu công nghiệp Một số đánh giá, nhận xét có sẩn chưa triển khai đầu tư, cịn Bất động sản khu cơng nghiệp loại sản nằm tình trạng giấy, kể quyền sử phẩm bất động sản xuất giao dịch dụng đất chưa trao Loại hình bất động thị trường bât động sản Việt Nam thời gian sản khu cơng nghiệp quan tâm gần Loại hình bất động sản khu cơng nghiệp thực tế, độ rủi ro cao giao dịch góc độ khác, việc phân chia bất động sản khu có nhiều điểm đặc thù so với loại hình bất cjóng nghiệp thành bất động sản đát khu công chung chế độ pháp lý làm phát sinh nghiệp, quyền sử dụng đất khu công nghiệp bất nhiều rủi ro giao dịch, khơng khuyến khích, đơng sản tài sản gắn liền với đất cơng trình khơng tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch, xây dựng, nhà xưởng, kho bãi, văn phịng cho th, chí cịn cản trỏ giao dịch bất động sản khu đô thị dự án đầu tư mặt phục vụ khu cơng nghiệp động sản khác Vì vậy, việc điều chỉnh s^n x"t cơng nghiệp, cơng trình, nhà phục vụ Các quy định bất động sản khu công nghiệp klịu công nghiệp Việc phân chia thích hợp pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai kinh cho giao dịch bất động sản khu công nghiệp doanh bất động sản, pháp luật tài sản cịn chưa vận dụng quy định pháp luật đầy đủ Thiếu vắng quy định mang tính chung giao dịch bất động sản bất chât định nghĩa bất động sản khu công nghiệp, động sản khu công nghiệp có đặc thù nên cần loại sản phẩm bat động sản khu cơng nghiệp, có'i quy định riêng để điều chỉnh chế độ pháp lý thị trường giao dịch bất động ỉ Đối với khu kinh tế loại hình tương tự sản khu cơng nghiệp, vân đề hợp đồng có khù cơng nghiệp chưa xác định rõ ràng có liên quan đến bất động sản khu công nghiệp, chế phái bất động sản khu công nghiệp hay không độ quản lý nhà nước thị trường bất động khác biệt khái niệm loại hình sản khu công nghiệp, đươc quy định pháp luật đầu tư pháp luật Kết luận số khuyến nghị kinỊh doanh bâ't động sản vấn đề cần Qua việc xem xét, nghiên cứu bất động sản xem xét nghiên cứu phân tích kỹ lưỡng sâu khu cơng nghiệp, nhận diện thực trạng vân sắc đề tài khác đề pháp lý phát sinh từ thực tiễn, chúng tơi Các hình thức giao dịch bất động sản nói chung thấy rằng, yêu cầu cấp bách để điều chỉnh bất động sản khu cơng nghiệp nói riêng, bao quan hệ xã hội phát sinh có liên quan đến bất gồm: mua bán/thơn tính, góp vốn, cho th, cho động sản khu cơng nghiệp cần phải có khung khổ thuê lại, thuê mua bất động sản khu công nghiệp pháp lý cụ thể, chuyên biệt Những nội dung cụ Trong đó, hình thức mua bán/thơn tính góp vốn thể bao gồm: nhà đầu tư nước ngồi lựa chọn họ có Một là, quy định rõ khái niệm bát động sản mục đích kinh doanh lâu dài Việt Nam Thực khu công nghiệp với đặc thù loại hình tiễnimua bán/thơn tính góp vốn để chuyển đổi tài sản SỐ 16-Tháng 7/2021 75 TẠP CHÍ CƠNG THƯƠNG Hai là, quy định điều kiện giao dịch đôi với Ba là, xây dựng khung pháp lý cho thị trường loại hình bất động sản khu công nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, ban khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ hành quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động cao, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp sản khu công nghiệp sinh thái Đồng thời, cần quy định rõ bất động Những vấn đề nói trên, xem xét, sản khu kinh tế khu kinh tế có đặc điểm nghiên cứu quy định cụ thể tạo tiền đề quan riêng thành lập, hoạt động, quản lý, chế độ trọng cho việc hình thành khung khổ pháp lý pháp lý xây dựng, đất đai khác biệt so với bất động sản khu công nghiệp, góp phần quan khu cơng nghiệp Ví dụ, khu kinh tế có chê trọng vào việc thành lập, hoạt động phát triển độ sử dụng đất hỗn hợp, đất xen lẫn với đất khu khu công nghiệp phục vụ mục tiêu công nghiệp công nghiệp, khu đô thị hóa đất nước ■ TÀI LIỆU TRÍCH DẪN: 'http://www.mpi.gov.vn/Pages/tinbai.aspx :Nghị số 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 Bộ Chính trị định hướng xây dựng sách phát triển cơng nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/he-thong-vanban/van-ban-cua-dang/nghi-quyet-so-23-nqtw-ngay-2232018-cua-bo-chinh-tri-ve-dinh-huong-.xay-dung-chinh-sac h-phat-trien-cong-nghiep-quoc-gia-den-nam-4125 'Luật Đầu tư 2014 4Đến năm 2030: Việt Nam hồn thành mục tiêu cơng nghiệp hóa, đại hóa (Theo Nghị số 23 - NQ/TW ngày 22/3/2018 Bộ Chính trị định hướng xây dựng sách phát triển cơng nghiệp quốc gia đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045) https://dangcongsan.vn/xay-dung-dang/den-nam-2030-viet-nam-hoan-thanh-muctieu-cong-nghiep-hoa-hien-dai-hoa 5Đón sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc: Việt Nam phải nhanh, https://trungtamwto.vn/hiep-dinhkhac/15542-don-lan-song-dich-chuyen-san-xuat-khoi-trung-quoc-viet-nam-phai-nhanh 6Luật Kinh doanh bất động sản Văn hợp số 12/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020 Công báo/số 1061 + 1062/ngày 12/11/2020 7Khoản 14 Điều Luật Đầu tư 2014 8Ý kiến "Bất động sản công nghiệp" https://banggiachudautu.vn/bat-dong-san-cong-nghiep/ cho rằng: Bất động sản khu công nghiệp hiểu dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phịng cho th, khu thị dự án đầu tư mặt phục vụ sản xuâT công nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO: Quốc hội (2014) Luật Đầu tư2014 văn bàn hướng dẫn thi hành Lê Anh (2021) Chi phí th đất khu cơng nghiệp Việt Nam tiếp tục tăng bất chấp ảnh hưởng đại dịch Covid-19 Phạm Minh (2021) Có nên kiểm sốt đầu tư bất động sản công nghiệp? 76 Số 16-Tháng 7/2021 LUẬT Hồng Thắng (2020) Vì bâ't động sản cơng nghiệp khó chuyển mình? Thu Thủy, Phương Minh (2020) Triển vọng bất động sản khu công nghiệp, Ngày nhận bài: 2/5/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 2/6/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 12/6/2021 Thông tin tác giả: VŨ QUANG Viện Kinh tế Quản lý Trường Đại học Bách khoa Hà Nội SOME LEGAL ISSUES RELATING TO INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET IN VIETNAM • VU QUANG School of Economics and Management Hanoi University of Science and Technology ABSTRACT: Vietnam’s industrial real estate market has experienced a strong growth in recent years However, the country’s legal framework on industrial real estate market still has some shortcomings, hindering the market development and posing some risks to transactions in industrial real estate as industrial real estate products have specific characteristics As a result, it is necessary for Vietnam to urgently make and promulgate specific regulations on industrial park real estate including general provisions to clearly identify industrial real estate products, transaction requirements for industrial real estate products and industrial real estate market This paper analyzes and explains these above-mentioned issues to contribute to perfecting the regulations on industrial real estate, creating a legal framework to promote the development of industrial real estate market in Vietnam Keywords: industrial real estate market, regulations on industrial real estate, industrial real estate products SỐ 16 - Tháng 7/2021 77 ... xây dựng khung pháp lý cho thị trường loại hình bất động sản khu công nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, ban khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ hành quy chế hoạt động sàn... cơng nghiệp có sẵn Song, để phát triển thị trường bất động sản nói dự án đầu tư khu công nghiệp, khu chê' xuất, khu chung thị trường bất động sản khu công nghiệp công nghiệp hỗ trợ, khu cơng nghiệp. .. gồm bất động sản khu cơng nghiệp có động sản khu công nghiệp diễn sẵn bất động sản khu cơng nghiệp hình thành sôi động, hứa hẹn nhiều tiềm đầu tư sinh lời tương lai tương lai Bất động sản khu