Một số vấn đề pháp lý về mua bán căn hộ chung cư hiện nay

TẠP Ni CÓNG TMlMt MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VE MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG cư HIỆN NAY • PHAN THỴ TƯỜNG VI TÓM TẮT: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam ngày xuất nhiều dự án nhà chung cư thương mại đa dạng, đáp ứng với nhiều nhu cầu khác khách hàng không để mà cịn kết hợp nhiều mục đích khác kinh doanh thương mại, dịch vụ, Vì vậy, việc hiểu rõ vấn đề pháp lý mua bán hộ chung cư giúp người mua nhà chung cư an tâm tránh rủi ro pháp lý, nhằm bảo đảm cho việc an cư, thỏa mãn nhu cầu khác việc sử dụng hộ chung cư Bài viết phân tích, đánh giá số vấn đề pháp lý mua bán hộ chung cư Từ khóa: nhà chung cư, hộ chung cư, hợp đồng mua bán nhà Đặt vấn đề Căn hộ chung cư ngày trỏ thành lựa chọn Ưu tiên người dân muốn có ngơi nhà để sinh sơng đối tượng ưu tiên hàng đầu doanh nghiệp kinh doanh BĐS chọn để đầu tư kinh doanh thị trường BĐS Việt Nam nay, đáp ứng nhu cầu ngày tăng người dân Với phát triển nhanh chóng có lúc tăng trưởng nóng thị trường BĐS phân khúc hộ chung cư, Nhà nước cần phải tăng cường kiểm soát pháp luật để bảo đảm cho phát triển lành mạnh thị trường BĐS Việt Nam tạo lập ổn định mặt xã hội cho người dân Tuy nhiên, người dân cần có hiểu biết pháp luật liên quan đến giao dịch mua bán hộ chung cư để tự bảo vệ chọn mua hộ, tránh “tiền tật mang" Vì vậy, viết này, tác giả muốn đề cập 62 SÔ'15-Tháng 6/2021 đến số’ vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán hộ chung cư mà người mua - khách hàng cần phải biết để tránh rủi ro pháp lý giao kết với chủ đầu tư Cụ thể, viết đề cập đến vấn đề liên quan đến hộ chung cư, là: (ĩ) thời hạn quyền sử dụng đất hộ chung CƯ; (ii) phần diện tích thuộc sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung CƯ; (iii) hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Một số vân đề pháp lý mà người mua hộ chung CƯ cần phải lưu ý 2.1 Thời hạn quyền sử đất đôi với hộ chung cưhỗn hợp Hiện nay, chưa có quy định pháp luật “căn hộ chung cư”, mà có quy định “nhà chung cư" Khoản Điều Luật Nhà 2014 sau:“Nhà chung cư có tầng trở lên, có nhiều hộ, có lơi đi, cầu thang chung, có phần sở hữu LUẬT riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh “Đối với dự án kinh doanh nhà dể bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án; người mua nhà gắn liền doanh” Bên cạnh đó, Khoản 13 Điều Luật Nhà 2014: ‘‘Chủ sở hữu nhà chung cư chủ sở hữu hộ chung cư, chủ sở hữu diện tích khác nhà chung cư” Như vậy, người mua nhà chung cư hiểu người trở thành chủ sở hữu phần diện tích tồn nhà chung cư, với mục đích sử dụng hộ chung cư đê vừa kết hợp đê kinh doanh Chính mục đích sử dụng hộ chung cư để hay dùng làm thương mại, dịch vụ yếu tô' tiền đề mà người mua hộ cần phải lưu ý trước tìm hiểu loại dự án nhà chung cư doanh nghiệp kinh doanh BĐS Đơi với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, với vai trị chủ đầu tư, chủ thể định đôi với dự án đầu tư mình, cần xác định rõ tạo lập nhà chung cư đơn với mục đích đê hay nhà chung cư hỗn hợp kết hợp với thương mại, dịch vụ Căn hộ chung cư cho dù sử dụng với mục đích ln có giá trị lớn, có tài sản lớn nhát đời người Vì vậy, vấn đề sở hữu loại tài sản ln mơi quan tâm người mua hộ Đôi với người mua hộ thường hộ gia đình hay cá nhân cần phải hiểu rõ quy định pháp luật thời hạn sở hữu đôi vối loại BĐS Căn hộ chung cư tài sản hình thành đất, nên vân đề sở hữu tài sản gắn liền với thời hạn quyền sử dụng đất Gần 10 năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam ngày xuất nhiều dự án nhà chung cư kết hợp nhiều mục đích với nhau, vừa để (căn hộ ở), vừa kết hợp lưu trú với làm văn phòng (officetel)1, hay lưu trú với làm du lịch nghỉ dưỡng (condotel)2 Chủ dự án đầu tư xây dựng hộ chung cư với mục đích để có lâu dài” Tức người mua nhà chung cư tất dự án chung cư, bao gồm chung cư hỗn hợp cấp Giây chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trừ trường hợp người nước sở hữu nhà có thời hạn Việt Nam4 Ngoài ra, theo Điểm b Khoản Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Quyền sử dụng đất chủ sở hữu sau mua hộ, phần diện tích nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng quyền sử dụng chung phải thống theo hình thức sử dụng ổn định lầu dài thuê, quyền sử dụng đất thuê phải thống thời hạn thuê đất” Như vậy, chung cư hỗn hợp, người mua nhà chung cư người mua hộ khách sạn có quyền sử dụng đất mục đích hỗn hợp, với diện tích sàn nhà chung cư sử dụng làm văn phịng, sở thương mại, dịch vụ mục đích phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư xác định đất ở3 Theo Khoản Điều 126 Luật Đất đai 2013, với quyền sử dụng đất sử dụng đất ổn định Nếu người sở hữu nhà chung cư công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, người sở hữu càn hộ du lịch nhà chung cư hỗn hợp phải công nhận thời hạn quyền sử dụng dất ổn định lâu dài Tuy nhiên, ngày 14/02/2020, Bộ Tài ngun Mơi trường có văn số’ 703/BTNMT - TCQLĐĐ “Vể việc hướng dẫn chê' độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khơng phải nhà ở” Theo văn này, Bộ Tài nguyên Môi trường xác định đất xây dựng hộ dịch vụ (được hiểu condotel) đất thương mại, dịch vụ Theo pháp luật hành, chủ dự án đầu tư sử dụng ãấỉ vào mục đích thương mại, dịch vụ theo hình thức th đất có thời hạn khơng q 50 năm Trong trường hợp đặc biệt đôi với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vón chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khàn mà cần thời hạn dài thời hạn cho thuê đất không 70 năm5 Như vậy, thời hạn sở hữu condotel người mua (khách hàng) theo thời hạn sử dụng đất chủ đầu tư dự án condotel tối đa không SỐ 15 - Tháng 6/2021 63 TẠP CHÍ CƠN6 THƯƠNG 50 nãm; trường hợp đặc biệt 70 năm Tuy nhiên, vấn đề mà Bộ Tài nguyên Môi trường chưa làm rõ thời hạn áp dụng đôi với dự án condotel túy, hay áp dụng chung cho dự án chung cư hỗn hợp bao gồm nhà condotel? 2.2 Diện tích thuộc sở hữu chung sở hữu riêng Điều khoản quy định sở hữu phần diện tích riêng - chung nhà chung cư nội dung quan trọng Nếu hợp đồng mua bán hộ chung cư không quy định chi tiết, chặt chẽ phần diện tích riêng - chung dễ dẫn đến xung đột chủ đầu tư với người mua hộ chung cư Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 quy định rõ phần diện tích chung - riêng nhà chung cư buộc bên hợp đồng mua bán nhà chung cư phải xác định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng chủ sở hữu6 Việc xác định diện tích chung - riêng, cụ thể vị trí phần diện tích khơng nằm hợp đồng mua bán hộ chung cư, mà nằm định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công sử dụng nhà chung cư quan có thẩm quyền phê duyệt7 Nhưng người mua hộ chung cư lại khó tiếp cận loại hồ sơ này, đồng thời cần có hiểu biết lĩnh vực thiết kế, xây dựng đọc hiểu loại giấy tờ Cụ thể, vân đề thường xảy xung đột chủ đầu tư với người mua hộ chung cư trở thành cư dân sinh sống nhà chung cư, phần diện tích dành cho việc đỗ xe Thông tư sô 29/2019/TT-BXD Bộ Xây dựng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư quy định diện tích tơi thiểu dành cho chỗ đỗ xe, mà không giải triệt để việc phân định rạch ròi, cụ thể vị trí đỗ xe dành cho cư dân chung CƯ, phần dành cho khách khu vực thương mại nhà chung cư dành cho khách vãng lai 2.3 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng theo mẫu Hợp đồng mua bán hộ chung cư sở pháp lý xác lập giao dịch bên bán - chủ đầu tư với người mua Tuy nhiên, hợp đồng 64 SỐ 15 - Tháng Ó/2021 trường hợp hợp đồng theo mẫu8 Theo Khoản Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010 (Luật BVQLNTD) quy định loại hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thuộc Danh mục9 hàng hóa thiết yếu Thủ tướng Chính phủ ban hành phải đăng ký với quan quản lý nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Quy định đăng ký hợp đồng theo mẫu nhằm mục đích giúp quan quản lý nhà nước rà soát, loại bỏ điều khoản lạm dụng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi người mua hộ cho phép bên bán thay đổi giá thời hạn bàn giao hộ, hạn chế loại trừ quyền khiếu nại khởi kiện người mua hộ , đồng thời công khai cho người mua hộ biết, nắm nội dung hợp đồng10 Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng theo mẫu mua bán hộ chung cư gây bất lợi đôi với người mua, cụ thể thông tin đô'i tượng giao dịch hợp đồng thường không chi tiết, cụ thể, minh bạch Bản chất hợp đồng thỏa thuận, bình đẳng giao kết suốt trình mua bán hộ chung cư diễn từ đàm phán ký kết đến trình thực hợp đồng có tranh châ'p bên bán bên mua xảy ra, bên mua (thường người dân) lại thiếu thông tin nguồn để kiểm chứng thơng tin mà bên bán soạn thảo sẵn hợp đồng Có nguyên nhân chủ quan từ phía người mua hộ thiếu hiểu biết pháp luật phần hạn chê việc tìm hiểu thơng tin liên quan đến dự án chủ đầu tư Do đó, đọc hợp đồng mua bán hộ, họ biết nhận nội dung khơng rõ ràng, thiếu minh bạch hợp đồng (có khả gây bất lợi cho mình) chủ đầu tư cố tình che giấu có đưa vào hợp đồng mập mờ, khơng rõ ràng Thường thực tế, chủ đầu tư không đưa vào nội dung hợp đồng thông tin thời hạn đầu tư, hình thức sử dụng đất chủ đầu tư, quy định pháp lý liên quan đến dự án định phê duyệt quan nhà nước có thâm quyền mặt bằng, thiết kế thi cơng, giám sát, cơng trình xây dựng, mặcdù, theo quy định LUẬT pháp luật hành, hợp đồng mua bán hộ, chủ đầu tư phải nêu rõ thông tin như: định cho thuê đất, định giao đất; phê duyệt dự án đầu tư; sở pháp lý quy hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền; vẽ thiết kế, thi cơng cơng trình; Kết luận Căn hộ chung cư hay BĐS tài sản có giá trị lớn, có tài sản tích cóp đời người gia đình Mặc dù pháp luật Việt Nam ngày hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, BĐS nhằm tạo lập thị trường BĐSlành mạnh vừa góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, vừa mang lại ổn định trật tự xã hội thông qua việc bảo đảm nơi ăn chốn cho người dân, nhiên, trình giao dịch mua bán hộ chung cư, số vấn đề đem lại rủi ro cho người mua trình giao dịch mua bán với chủ đầu tư trình bày Nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người mua hộ chung cư, theo tác giả, cần hoàn thiện số vấn đề sau: - Thứ nhất, Nhà nước nên xem xét lại vấn đề xác lập quyền sử dụng đất người mua hộ để với người mua hộ với mục đích hỗn hợp, vừa vừa kinh doanh dịch vụ hộ du lịch (condotel) Có nghĩa là, người mua hộ du lịch nhà chung cư hỗn hợp họ phải xác lập quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài - Thứ hai, quan quản lý nhà nước có chức chun mơn cần xem xét ban hành tiêu chí quy chuẩn kỹ thuật cụ thể việc phân định diện tích thuộc quyền sở hữu riêng cư dân tịa nhà chung cư phần diện tích thuộc sở hừu chung tịa nhà Từ đó, u cầu chủ đầu tư phải thực thiết kế, thi công triển khai đưa vào sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu riêng cư dân tịa nhà phần diện tích thuộc cộng đồng dân cư đồng sở hữu - Thứ ba, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ cung cấp cho người mua hộ chung cư thông tin chi tiết dự án theo quy định pháp luật cách công khai thông qua sàn giao dịch BĐS phương tiện thông tin đại chúng Trong trường hợp chủ đầu tư không thực đầy đủ nội dung thông tin liên quan đến dự án, Nhà nước cần có biện pháp chế tài mạnh nhằm bảo đảm quyền lợi ích người mua thực giao kết hợp đồng theo mẫu giao dịch mua bán hộ chung cư Bên cạnh đó, người mua cần xem xét thật kỹ tất thông tin liên quan đến dự án BĐS trước đặt bút ký kết hợp đồng mua bán hộ chung cư nhiều cách tiếp cận, có việc liên hệ trực tiếp với quan quản lý nhà nước có chức quản lý liên quan đến dự án BĐSmà quan tâm, nhằm tránh rủi ro đến mức thấp tiến hành giao kết hợp đồng theo mẫu liên quan đến hộ chung cư ■ TÀI LIỆU TRÍCH DẪN: Officetel thuật ngữ kết hợp từ “Office” (văn phòng) với “Hotel” (khách sạn), hiểu hộ văn phòng - kết hợp với làm văn phòng - Condotel thuật ngữ viết tắt “Condominium ” (căn hộ) với “Hotel ” (khách sạn), hiểu “căn hộ khách sạn" hay gọi “căn hộ du lịch” Dự án condotel Việt Nam có tên Nha Trang Plaza hoàn thành Nha Trang, Khánh Hòa vào năm 2009 Condotel loại hộ dùng để kinh doanh dịch vụ lưu trú có đối tượng phục vụ chủ yếu người du lịch, nghỉ dưỡng Tuy nhiên, chủ sở hữu condotel không tự khai thác việc kinh doanh lưu trú mà thường giao cho chủ đầu tư dự án thay thực việc kinh doanh lưu trú Condotel hình thành từ dự án độc lập phần dự án chung cư hỗn hợp vừa có hộ vừa có hộ phục vụ cho mục đích thương mại, dịch vụ SỐ 15-Tháng Ĩ/2021 65 TẠP CHÍ CỐNG THIÍOỈNG Khoản Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 quy định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Điều 161 Luật Nhà 2014 'Khoản Điều 126 Điều 153 Luật Đất đai 2013 Điểm a Khoản Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Điều 100 Luật Nhà 2014 Ninh Thị Hiền, Ngơ Gia Hồng, “Bàn hình thức nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư”, Tài liệu phục vụ Hội thảo: Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ, Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/07/2020, tr.49 8HỢp đồng theo mẫu quy định Điều 405 Bộ luật dân 2015 Khoản Điều Luật BVQLNTD 2010 Hợp đồng theo mẫu hiểu hợp đồng bên soạn thảo trước nội dung, thường người kinh doanh soạn sẵn để bên lại - thường khách hàng, người tiêu dùng trả lời khoảng thời gian hợp lý; bên đề nghị trả lời chấp nhận coi châp nhận toàn nội dung hợp đồng mẫu mà bên đề nghị đưa 9Danh mục ban hành kèm theo Quyết định số02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung, có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2012; sửa đổi, bổ sung Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 Thủ tướng Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg Quyết định số 25/2019/QĐ-TTg sửa đổi Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ban hành Danh mục hàng hóa dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Từ ngày 01/10/2019 loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, gồm: - Cung cấp điện sinh hoạt; - Cung cấp nước sinh hoạt; - Truyền hình trả tiền; - Dịch vụ điện thoại cố định mặt đất; - Dịch vụ thơng tin di động mặt đất (hình thức toán: trả sau); - Dịch vụ truy cập internet; - Vận chuyển hành khách đường hàng không; - Vận chuyển hành khách đường sắt; - Mua bán hộ chung cư, dịch vụ sinh hoạt đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp 10 Doãn Hồng Nhung, Hoàng Anh Dũng, Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng mẫu mua bán hộ chung cư Việt Nam Tạp chí Luật học số 9/2017, tr.91 TÀI LIỆU THAM KHẢO: Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 06/01/2017 quy định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Dỗn Hồng Nhung, Hồng Anh Dũng (2017) Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng mẫu mua bán càn hộ chung cư Việt Nam, Tạp chí Luật học số 9/2017, tr.91 Ninh Thị Hiền, Ngơ Gia Hồng (2020) Bàn hình thức nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư Tài liệu phục vụ Hội thảo: Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh tố chức ngày 16/07/2020, tr.49 Quốc hội (2010), Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Quốc hội (2013), Luật Đất đai 66 SỐ 15 - Tháng 6/2021 LUẬT Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản Quốc hội (2014), Luật Nhà Quốc hội (2015), Bộ luậtDânsự Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định sô 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 việc ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết vếu phải đăng ký hợp mẫu, điều kiện giao dịch chung, có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2012 10 Thủ tướng Chính phủ (2015), Quyết định số35/2015/QĐ-TTg ngày 20/08/2015 Thủ tướng Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung Quyết định sô'02/2012/QĐ-TTg 11 Thủ tướng Chính phủ (2019), Quyết định số25/2019/QĐ-TTg sửa đổi Quyết định sổ35/2015/QĐ-TTg sửa đổi, bổ sung Quyết định số02/2012/QĐ-TTg ban hành Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký’ hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Ngày nhận bài: 14/4/2021 Ngày phản biện đánh giá sửa chữa: 14/5/2021 Ngày chấp nhận đăng bài: 24/5/2021 Thông tin tác giả: ThS PHAN THỴ TƯỜNG VI Khoa Luật - Trường Đại học Văn Lang SOME CURRENT LEGAL ISSUES ABOUT PURCHASING AND SELLING A CONDOMINIUM • Master PHAN THY TUONG VI Faculty of Law, Van Lang University ABSTRACT: Vietnam’s real estate market has witnessed more and more condominium projects to not only meet the increasing housing needs but also other business needs Hence, it is important for customers to deeply understand legal issues about purchasing and selling a condominium to avoid legal risks This paper presents some current legal issues about purchasing and selling a condominium Keywords: condominium, apartment, house purchase and sale contracts SỐ 15 - Tháng Ó/2Ũ21 Ó7 ... dành cho cư dân chung CƯ, phần dành cho khách khu vực thương mại nhà chung cư dành cho khách vãng lai 2.3 Hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng theo mẫu Hợp đồng mua bán hộ chung cư sở pháp lý xác... lợi ích hợp pháp người mua hộ chung cư, theo tác giả, cần hoàn thiện số vấn đề sau: - Thứ nhất, Nhà nước nên xem xét lại vấn đề xác lập quyền sử dụng đất người mua hộ để với người mua hộ với mục... - Mua bán hộ chung cư, dịch vụ sinh hoạt đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp 10 Dỗn Hồng Nhung, Hồng Anh Dũng, Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giao kết thực hợp đồng mẫu mua bán hộ chung cư