Đánh giá hiệu quả đầutư dự án Trung tâm Thương mại Thanh Trì

LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I 3 PHÂN TÍCH CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH KHẢ THI CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN……………………………………… …………….....3 I.Sự cần thiết phải lập

LỜI MỞ ĐẦU

Có thể nói rằng quá trình thực tập là một quá trình tìm hiểu môi trường làmviệc tại cơ sở thực tập để từ đó có thể đánh giá, hình dung phần nào về công việcmình sẽ làm sau khi ra trường, đồng thời rèn luyện kỹ năng quan sát, tổ chứccông việc và cách thức làm việc độc lập hoặc làm việc theo nhóm thông quanhững tìm hiểu về cơ cấu tổ chức và hoạt động thực tế của đơn vị Thực tậpcũng là quá trình tham gia làm việc thực sự giúp cho mỗi sinh viên nhận thức,tiếp thu được những bài học thực tế đầu tiên mà ở trường học sinh viên chưađược biết đến Với những kiến thức, lý thuyết mà sinh viên đã được học ở nhàtrường thì mỗi sinh viên với khả năng của chính mình sẽ kết hợp giữa lý thuyết

và thực tế một cách chủ động và sáng tạo để thấy được tính đúng đắn của lýthuyết và cũng thấy được rằng hoạt động thực tế cũng rất quan trọng và bổ ích

Do vậy trong quá trình thực tập em đã tìm hiểu các hoạt động chính của Công ty

và đặc biệt là các Dự án mà Công ty đã thực hiện như Dự án Nhà ở, trường học,khu đô thị mới, Trung tâm thương mại…vv và em đã lựa chọn đề tài: Đánh giá,

phân tích khả thi tài chính của Dự án đầu tư Trung tâm thương mại Thanh Trì

– Thành phố Hà Nội của công ty Cổ phần Kinh Doanh phát triển nhà và Đô thị

Hà Nội, bởi vì Dự án này phục vụ cho những nhu cầu thực tế hiện nay về vănphòng cho thuê, gian hàng kiot giới thiệu sản phẩm và chợ

Đề tài có ý nghĩa nhằm hiểu rõ mục đích và cách thức đầu tư dự án có hiệuquả của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay

Mục đích nghiên cứu đề tài: Đánh giá lại hiệu quả đầu tư dự án Trung tâm thương mại Thanh Trì nhằm hiểu rõ hơn việc phân tích tài chính của các

dự án đầu tư bất động sản nói chung hiện nay.

Phạm vi nghiên cứu đề tài: Chuyên đề chỉ tập trung vào nội dung phân tíchkhả thi về mặt tài chính của dự án: Trung tâm thương mại và dịch vụ Thanh Trìcủa Công ty CP Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội.

Phương pháp nghiên cứu: Dựa vào môn học Lập dự án đầu tư bất động sản,kinh doanh bất động sản để từ đó định lượng các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu

tư bất động sản

Kết cấu của đề tài: Báo cáo chuyên đề gồm 3 chương :

Chương I: Cơ sở lý luận về Phân tích Khả thi tài chính trong Lập Dự án

Đầu tư Bất Động Sản

Chương II: Đánh giá hiện trạng Phân tích Khả thi Tài chính của Dự ánTrung tâm Thương Mại Thanh Trì – Tp Hà Nội của Công ty Cổ phần KinhDoanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội

Chương III: Phương hướng và các giải pháp nhằm hoàn thiện Phân tích

khả thi tài chính dự án Trung tâm thương mại Thanh Trì

Với đề tài trên, em đã được sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị phòng kinhdoanh của Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội nơi emthực tập và sự hướng dẫn của cô giáo Vũ Thị Thảo đã giúp em hoàn thành Báocáo chuyên đề thực tập này

Em xin cảm ơn Quý Công ty đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em được thực tập tại công ty và em xin cảm ơn cô giáo Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn em hoàn thành báo cáo chuyên đề thực tập này.

CHƯƠNG I PHÂN TÍCH CƠ SỞ Lí LUẬN VỀ PHÂN TÍCH KHẢ THI CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

I.Sự cần thiết phải lập dự ỏn đầu tư Bất Động Sản

1.Khỏi niệm về Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản và sự cần thiết phải Đầu tư theo Dự ỏn:

“ Hoạt động đầu tư là hoạt động kinh tế với việc sử dụng vốn và cỏc nguồnlực trong một khoảng thời gian tương đối dài nhằm đem lại những lợi ớch kinh tế

xó hội nhất định.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

“ Về hỡnh thức, Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản là một tập hợp hồ sơ tài liệutrỡnh bày một cỏch chi tiết và hệ thống cỏc hoạt động sẽ được thực hiện với cỏcnguồn lực và chi phớ được bố trớ theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm đạt đượcnhững kết quả cụ thể để thực hiện những mục tiờu nhất định Cỏc yếu tố cơ bảncủa một dự ỏn:

 Mục tiờu của Dự ỏn: Đõy chớnh là những kết quả và lợi ớch mà Dự ỏn đemlại cho nhà Đầu tư và cho xó hội

Cỏc giải phỏp tổ chức kinh tế kỹ thuật để thực hiện mục tiờu của Dự ỏn

 Cỏc nguồn lực: Đú là những nguồn lực về Nhõn lực, tài lực, vật lực cầnthiết thực hiện dự ỏn đầu tư bất động sản

 Thời gian và địa điểm thực hiện cỏc hoạt động đầu tư

 Cỏc nguồn vốn Đầu tư để tạo nờn vốn đầu tư của dự ỏn

Cỏc Sản phẩm và Dịch vụ được tạo ra bao gồm cả tiết kiệm những yếu tố đầuvào do Dự ỏn mang lại.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

“ Vậy cú thể núi rằng: Dự ỏn Đầu tư Bất Động Sản là tổng thể cỏc hoạt động dựkiến với cỏc nguồn lực và cỏc chi phớ cần thiết được bố trớ theo kế hoạch chặtchẽ với thời gian và địa điểm xỏc định nhằm tạo ra những kết quả cụ thể để thựchiện những mục tiờu kinh tế xó hội nhất định Cú thể phõn biệt Dự ỏn thành 2nhúm theo phạm vi:

 Dự ỏn Đầu tư theo phạm vi ngành, vựng: Mục đớch của Dự ỏn là khaithỏc cỏc nguồn lực và điều kiện của cỏc ngành, vựng để phỏt triển kếtcấu hạ tầng

 Đầu tư của Doanh nghiệp Bất Động Sản và cỏc Doanh nghiệp thuộccỏc ngành khỏc nhằm thực hiện mục tiờu và chiến lược kinh doanh củaDoanh nghiệp

Bất Động Sản là những tài sản khụng thể di dời được và cú giỏ trị lớn nờn đũihỏi trong quỏ trỡnh Đầu tư Bất Động Sản phải nghiờn cứu kỹ đặc điểm tự nhiờn,Kinh tế xó hội của Địa phương và nắm chắc được cỏc yờu cầu của cỏ nhõn, hộGia đỡnh, cỏc tổ chức Kinh doanh và xó hội ở mỗi địa phương để cú chiến lượcKinh doanh thớch hợp , trờn cơ sở đú để cú hướng đầu tư Bất Động Sản thớchứng

Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản liờn quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành như:Khoa học cụng nghệ, xó hội, tổ chức quản lý, kinh tế, tài chớnh, phỏp luật…vv vàchịu sự tỏc động của nhiều yếu tố khỏch quan, chủ quan do vậy mà việc đầu tưrất phức tạp trong quỏ trỡnh thực hiện Chớnh những điều đú nờn ta cần phảichuẩn bị một cỏch nghiờm tỳc và cú cơ sở khoa học, phải thực hiện theo một kếhoạch hết sức chặt chẽ, chi tiết, hợp lý ” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

2 Đặc điểm của Dự ỏn Đầu tư Bất Động Sản :

 Dự ỏn đầu tư bất động sản là việc đầu tư xõy dựng gắn liền với việc sử dụngđất, do đú nú cú vị trớ cố định, mỗi dự ỏn cú vị trớ duy nhất trờn trỏi đất

Đầu tư bất động sản liên quan trực tiếp đến một, một số tài sản cố địnhkhông di dời được trong đó đất đai, nhà cửa, các công trình kết cấu hạ tầng lànhững tài sản có vị trí cố định và không có khả năng chuyển dịch và là yếu tốđầu vào của rất nhiều ngành sản xuất kinh doanh.

 Dự án Đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và chuyên môn nghiệp

vụ cao

Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn do nó gồm giá trị của đất vàchi phí xây dựng, vì vậy mà các hoạt động mua bán, đầu tư kinh doanh trênthị trường bất động sản đều có nhu cấu rất lớn về vốn, đặc biệt là vốn trunghạn và dài hạn nên việc đầu tư bất động sản đòi hỏi việc sử dụng vốn có hiệuquả và bảo toàn phát triển vốn thì các doanh nghiệp bất động sản mới đứngvững và phát triển các hoạt động kinh doanh của mình Để đảm bảo hoạtđộng giao dịch bất động sản thì thị trường vốn cần được mở rộng và pháttriển vì hoạt động đầu tư bất động sản được ổn định phát triển khi có thịtrường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hoạt động đầu tư bất độngsản và thị trường vốn có mối quan hệ khăng khít với nhau, sự biến động củamột trong hai yếu tố này tác động đến sự biến động của yếu tố còn lại

Lực lượng quản lý kinh doanh, lực lượng tư vấn về bất động sản, côngnhân chuyên nghiệp có trình dộ quản lý và tay nghề cao do quá trình đầu tưbất động sản là quá trình rất phức tạp bao gồm nhiều khâu: Lập dự án, thiết

kế, thi công công trình ….vv, do tầm quan trọng của mỗi khâu, quy mô vàtính năng của công trình nên đội ngũ nhân lực phải đảm bảo về cơ cấu và chấtlượng

 Dự án Đầu tư Bất Động Sản mà sản phẩm của nó có thời gian sử dụng lâudài

 Dự án Đầu tư Bất Động Sản với việc đầu tư gắn liền với quyền chiếm hữuđất do bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài nên các dự án bất động

sản thì đòi hỏi phải sở hữu quyền sử dụng đất hoặc thuê đất trong thời giandài.

 Đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào đặc điểm kinh tế xã hội vàvăn hóa của vùng nơi mà dự án được thực hiện Hoạt động đầu tư bất độngsản gắn với một không gian rộng lớn và luôn chịu tác động của nhiều yếu

tố xã hội, môi trường tự nhiên, tập quán tâm lý thị hiếu mà giữa các vùng,địa phương khác nhau thì các yếu tố đó cũng có những đặc điểm nhất địnhnên nhu cầu về bất động sản giữa các vùng, địa phương về số lượng; kiểucách, chất lượng có khác nhau dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình

độ phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản Vì vậy hoạt độngđầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với điều kiện của từng địaphương , trong quá trình đầu tư bất động sản phải nghiên cứu kỹ đặc điểm

tự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương để có hướng đầu tư bất động sảnthích hợp

3 Phân loại Dự án Đầu tư Bất Động Sản :

Thường có các loại dự án đầu tư bất động sản, đó là:

 Dự án đầu tư phát triển nhà ở

Đây là loại dự án phục vụ cho người dân có nhu cầu về nhà ở nên kháchhàng rất đa dạng về khả năng tài chính, nhu cầu thẩm mỹ, các yêu cầu về chấtlượng; tiện ích, sở thích…vv Từ đó, trước khi thực hiện dự án phải chú ý đếnkhả năng tài chính và những nhu cầu, sở thích khác nhau của những đốitượng khách hàng khác nhau

Đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng huy động vốn từ kháchhàng cũng khác nhau đối với các dự án chung cư cao cấp, biệt thự, chung cưcao tầng, chung cư dành cho người có thu nhập thấp, nhà bán trả góp….vv

do vậy cũng phải chú ý đến những yếu tố này khi lập dự án đầu tư

Đặc biệt, những dự án nhà ở luôn được Nhà nước khuyến khích đầu tư đểgiải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân hiện nay nên có một sốchính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư của nhà nước như: giảm lãi suất vay,tăng lượng vốn cho vay, và một số ưu đãi khác về đất đai Đó cũng là nhữngthuận lợi để tiến hành những dự án nhà ở.

 Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê

Đây là loại bất động sản phục vụ nhu cầu về văn phòng làm việc củanhững công ty, tổ chức, đơn vị

Do là bất động sản cho thuê nên ngay từ đầu chủ đầu tư sẽ phải bỏ toàn bộ

số vốn cấn thiết để xây dựng bất động sản

 Dự án đầu tư phát triển bất động sản thương mại: là những bđs phục vụnhu cầu trao đổi giao dịch buôn bán, giới thiệu sản phẩm của những công

ty trong và ngoài nước nên đối tượng khách hàng sử dụng loại bđs này rất

đa dạng là những đơn vị, công ty, doanh nghiệp, cá nhân sản xuất, kinhdoanh hàng hóa; dịch vụ và hoạt động kinh doanh chính của loại bđs này

là cho thuê Do vậy, đối tượng khách hàng, cách thức huy động vốn và thuhồi vốn của bất động sản thương mại mang những đặc điểm tương tự củabất động sản văn phòng cho thuê

 Dự án phát triển bất động sản công nghiệp: Là loại bất động sản phục vụtrực tiếp cho nhu cầu sản xuất hàng hóa, nó thường phù hợp với nhữnghoạt động sản xuất với quy mô lớn, đồng bộ với công nghệ cao nên chi phíđầu tư cũng khá lớn Khi đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp thìcần chú ý đến là hiện nay, việc đầu tư nhiều dự án vào loại bất động sảnnày dẫn đến dư thừa, lãng phí vì cung đã vượt cầu Do vậy, không nên đầu

tư ồ ạt, phải tìm hiểu kỹ nhu cầu và cung cạnh tranh đối với loại bất độngsản này

II.Các nhân tố chủ yếu tác động đến Dự án Đầu tư Bất Động Sản

1.Thứ nhất, đó là chính sách kinh tế của Nhà nước,

Đặc biệt là chính sách về Đất đai, các loại thuế liên quan đến đất đai hoặc nhữngchính sách vĩ mô về thị trường bất động sản đã tác động trực tiếp và gián tiếpđến hoạt động đầu tư bất động sản hiện nay do hoạt động của thị trường bất động

sản rất nhạy cảm với những chính sách pháp luật của Nhà nước Khi nhà nước có

những chính sách khuyến khích, ưu đãi đối với những nhà đầu tư dự án bất độngsản thì sẽ có nhiều dự án đầu tư bất động sản ra đời

2.Thứ hai, Thị trường Nhà đất và sự cạnh tranh trên thị trường này

Thị trường Nhà đất sôi động kéo theo sự ra đời của nhiều dự án Bất Động Sảndẫn đến mức độ cạnh tranh giữa các dự án càng tăng, nhưng cũng làm tăng mức

độ hấp dẫn của thị trường nhà đất Từ đó các chủ đầu tư sẽ phải tìm cách để làmtăng mức hấp dẫn sản phẩm của dự án về chất lượng, tính năng, sự thuận tiệntrong sử dụng sản phẩm dự án, giá cả, phương thức thanh toán để thu hút cầu vềsản phẩm của dự án.Thị trường nhà đất và mức độ cạnh tranh trên thị trường nàyảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào Bất Động Sản của các nhà Đầu tư

3.Thứ ba, Lãi tiền vay và thuế trong Kinh doanh Bất Động Sản

Hoạt động đầu tư Bất Động Sản đòi hỏi vốn lớn và thu hồi vốn trong thờigian dài nên các Doanh nghiệp khi đầu tư không thể không vay vốn để đầu tư, dovậy nếu lãi suất cao cùng với thuế suất liên quan đến Bất động sản cao sẽ làmcho giá thành bất động sản cao kéo theo giá bán cũng cao do vậy làm giảm tínhcạnh tranh của sản phẩm của dự án, nên ảnh hưởng đến quyết định đầu tư về quy

mô, chất lượng của dự án Do vậy, khi nhà nước giảm lãi tiền vay, thuế liên quan

đến bất động sản sẽ là những yếu tố quan trọng kích thích hoạt động đầu tư các

dự án bất động sản

4.Thứ tư, Sự tiến bộ khoa học và công nghệ:

Khoa học công nghệ nói chung và trong ngành xây dựng nói riêng đã gópphần thúc đẩy sự ứng dụng những thành tựu khoa học về cơ khí, xây dựng, kiếntrúc đảm bảo chất lượng thi công, tính độc đáo và thiết thực của các dự án Một

dự án đầu tư bất động sản hấp dẫn không chỉ do uy tín, thương hiệu, số lượngvốn, diện tích, vị trí… vv, mà nó còn hấp dẫn bởi tính hiện đại của kiến trúc, kỹthuật xây dựng mới có nhiều tính ưu việt tạo ra chất lượng, sự thuận tiện và tính

mỹ quan của công trình Đó chính là những tác động tích cực của sự tiến bộ vềkhoa học, công nghệ trong quá trình thiết kế; xây dựng và hoàn thiện công trìnhcủa dự án làm tăng tính cạnh tranh của sản phẩm của dự án

5.Thứ năm, Khả năng tài chính của Doanh nghiệp:

Khả năng tài chính của doanh nghiệp quyết định đến quy mô và chất lượng

của các Dự án Nếu doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh thì sẽ thực hiệnđược dễ dàng hơn trong việc đầu tư những dự án có quy mô lớn và phức tạp vàchất lượng hơn, và cũng đủ khả năng tài chính cấn thiết trong quá trình quản lý

và vận hành công trình, đó là một trong những yếu tố đảm bảo tính cạnh tranhcủa doanh nghiệp

III.Phân tích Khả thi tài chính trong lập Dự án đầu tư Bất Động Sản

1 Khái niệm phân tích tài chính :

“ Hoạt động tài chính là tổng hợp tất cả các hoạt động từ việc tạo lập, xácđịnh nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh đến việc quản lý quá trình

vận động của tiền tệ để phục vụ cho toàn bộ quỏ trỡnh hoạt động sản xuất kinhdoanh của doanh nghiệp.” (Trích bài giảng môn Kinh doanh bất động sản )

“ Phõn tớch tài chớnh trong đầu tư cỏc Dự ỏn Bất Động Sản là việc xỏc định quy

mụ đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư, cỏc loại vốn cho dự ỏn đầu tư, xem xột chi phớ, cơcấu chi phớ và đỏnh giỏ cỏc lợi ớch, hiệu quả mà dự ỏn sẽ đem lại cho chủ đầu tư

và cho xó hội.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

2 Vai trũ của phõn tớch tài chớnh

“ Cú thể núi phõn tớch tài chớnh là nội dung quan trọng của quỏ trỡnh soạn thảo

Dự ỏn đầu tư Bất Động Sản, thụng qua phõn tớch tài chớnh mới cú khả năng đỏnhgiỏ khả thi của Dự ỏn về mặt tài chớnh

Trờn cơ sở phõn tớch tài chớnh để xem xột khả năng, nhu cầu đảm bảo cỏcnguồn lực tài chớnh cho việc thực hiện Dự ỏn Đầu tư cú hiệu quả, thụng qua đúđỏnh giỏ chi phớ, cơ cấu chi phớ cần thực hiện khi bắt đầu soạn thảo Dự ỏn chođến khi kết thỳc Dự ỏn

Phõn tớch tài chớnh để từ đú xõy dựng một kế hoạch về hoạt động tài chớnhnhằm đảm bảo cho cỏc hoạt động kinh doanh cú hiệu quả Do vậy phõn tớch tàichớnh là cơ sở cho chủ đầu tư quyết định đầu tư hay khụng và lợi nhuận mà Dự

ỏn đem lại cú thớch đỏng hay khụng để tiếp tục đầu tư hay sẽ lựa chọn đầu tư vào

Dự ỏn khỏc cú lợi hơn.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

3 Nội dung Phõn tớch khả thi tài chớnh trong Kinh doanh Bất Động Sản 3.1 Nội Dung Phõn tớch

3.1.1 Xỏc định tổng mức vốn Đầu tư và cơ cấu nguồn vốn

a Xỏc định Tổng mức vốn đầu tư :

“ Đõy là nội dung quan trọng đầu tiờn cần xem xột khi tiến hành phõn tớch

tài chớnh của dự ỏn Việc tớnh toỏn chớnh xỏc tổng mức vốn đầu tư cú ý nghĩa rấtquan trọng đối với tớnh khả thi của Dự ỏn vỡ nếu vốn đầu tư của dự ỏn quỏ thấpthỡ dự ỏn khụng thực hiện được, cũn nếu quỏ nhiều thỡ gõy lóng phớ về vốn, làm

giảm hiệu quả tài chính của dự án Xem xét toàn bộ số vốn cần thiết cho việc đầu

tư bao gồm cả thiết lập và đưa dự án vào hoạt động

Tổng mức vốn đầu tư bao gồm :

 Chi phí xây lắp: Chi phí xây lắp hạ tấng và chi phí xây lắp các công trìnhkiến trúc

 Chi phí xây lắp Hạ tầng

 San nền

 Làm đường giao thông, vỉa hè

 Hào kỹ thuật

 Thoát nước mưa

 Cấp nước bên ngoài công trình

 Bồi thường Quyền Sử Dụng Đất

 Bồi thường hoa màu, vật nuôi

 Bồi thường nhà cửa

 Thực hiện chế độ chính sách

 Chi phí bồi thường khác

 Chi phí phục vụ công tác GPMB

 Chi phí xây dựng cơ bản khác

o Chi phí chuẩn bị Đầu tư: bao gồm các loại:

 Số liệu kỹ thuật

 Lập Đồ án Quy hoạch chi tiết

 Chi phí xác định chỉ giới đường đỏ

 Khoan, khảo sát, lập báo cáo kỹ thuật

 Chi phí thỏa thuận với Dự án lân cận

 Chi phí thẩm định

 Khảo sát các BĐS tương tự trong và ngoài nước

 Lập mô hình Dự án

 Chi phí mô hình Quảng cáo

 Chi phí Ban Quản lý Dự án trong khâu chuẩn bị Đầu tư

o Chi phí thực hiện Dự án

 Khoan khảo sát thực hiện thiết kế công trình

Thiết kế phí( bao gồm cả Bảo hiểm)

Chi phí thẩm định tổng dự toán

Giám sát thi công xây lắp

Lệ phí xây dựng công trình

Bảo hiểm công trình

Chi phí ban quản lý Dự án

Chi phí an ninh công trường

Kiểm định chẩt lượng công trình

Các chi phí nhỏ lẻ khác

o Chi phí kết thúc Đầu tư

Thẩm tra, phê duyệt quyết toán

Phỏ dỡ những cụng trỡnh tạm

Vận hành thử bàn giao

Khỏnh thành

Đào tạo ban đầu quản lý khu Đụ thị mới”

(Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

b Xỏc định nguồn tài trợ, khả năng đảm bảo vốn về số lượng, về cơ cấu và

tiến độ cung cấp vốn :

“ Nguồn tài trợ cú thể được cung cấp bởi cỏc nguồn sau:

o Do nguồn ngõn sỏch cấp phỏt

o Do được Ngõn hàng cho vay

o Vốn hỡnh thành do sự gúp vốn của cỏc bờn liờn doanh

o Vốn tự cú hoặc vốn huy động bằng vốn ứng trước của cỏc cơquan, cỏ nhõn cú nhu cầu nhà ở, văn phũng làm việc hoặc vốnứng trước của cỏc đơn vị thi cụng

 Cỏc nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn

 Vốn ngõn sỏch cấp, vốn Ngõn hàng cho vay phải cú sự cam kết cuả cơquan này bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ thẩm định Dự ỏn

 Nguồn vốn do gúp vốn liờn doanh: Phải cam kết về tiến độ gúp vốn, sốlượng cổ đụng, bờn liờn doanh và ghi vào điều lệ Xớ nghiệp

 Nguồn vốn tự cú: Phải cú giải trỡnh về hoạt động của cơ sở 3 năm trước vàhiện tại để chứng tỏ cơ sở đó đang hoạt động cú hiệu quả, cú tớch lũy thỡmới cú vốn để thực hiện dự ỏn đầu tư

 Xỏc định cơ cấu vốn

Tớnh toỏn từng nguồn vốn chiếm bao nhiờu tổng mức Dự ỏn để từ đú lập kếhoạch xỏc định tiến độ thực hiện cỏc cụng việc đầu tư và lập tiến độ huy độngvốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể Việc huy động này phải tớnh đến tỷ lệ

lạm phỏt hoặc biến động về giỏ cả.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất

động sản )

3.1.2 Lập cỏc bỏo cỏo Tài chớnh dự kiến cho từng năm và từng giai đoạn

của Dự ỏn Đầu tư

“ Tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu Tài chớnh của Dự ỏn Việc tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu nàyđược thực hiện thụng qua việc lập cỏc Bỏo cỏo Tài chớnh dự tớnh cho từng nămhoặc từng giai đoạn của đời Dự ỏn

Cỏc bỏo cỏo tài chớnh giỳp chủ Đầu tư thấy được tỡnh hỡnh hoạt động tàichớnh của Dự ỏn và nú là nguồn số liệu giỳp cho việc tớnh toỏn phõn tớch cỏc chỉtiờu phản ỏnh mặt tài chớnh của Dự ỏn.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

a/ Dự tớnh Doanh thu từ hoạt động của Dự ỏn

“ Doanh thu từ hoạt động của Dự ỏn bao gồm Doanh thu do bỏn sản phẩmchớnh, sản phẩm phụ, phế liệu phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho bờn ngoài Doanh thu c a D ỏn ủa Dự ỏn được tớnh cho từng năm hoạt động và dựa ự ỏn được tớnh cho từng năm hoạt động và dựa được tớnh cho từng năm hoạt động và dựac tớnh cho t ng n m ho t ừng năm hoạt động và dựa ăm hoạt động và dựa ạt động và dựa động và dựang và d aự ỏn được tớnh cho từng năm hoạt động và dựavào k ho ch s n xu t và tiờu th hàng n m c a D ỏn ế hoạch sản xuất và tiờu thụ hàng năm của Dự ỏn để xỏc ạt động và dựa ản xuất và tiờu thụ hàng năm của Dự ỏn để xỏc ất và tiờu thụ hàng năm của Dự ỏn để xỏc ụ hàng năm của Dự ỏn để xỏc ăm hoạt động và dựa ủa Dự ỏn được tớnh cho từng năm hoạt động và dựa ự ỏn được tớnh cho từng năm hoạt động và dựa để xỏc xỏc

nh

định.” ” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

Cách dự báo doanh thu của một dự án đầu tư bất động sản : Doanh thu từ

hoạt động kinh doanh bất động sản dựa trên :

 Đơn giá khai thác: Việc tính toán dựa trên Giá thành xây dựng bất độngsản bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng bất động sản,thuế VAT, và chỉ số trượt giá tính theo từmg giai đoạn của quá trình khaithác, vận hành

 Diện tích khai thác bất động sản

 Hiệu suất khai thác: là công suất khai thác, vận hành bất động sản tínhtheo phần trăm của mỗi năm tính từ khi bắt đầu khai thác dự án cho đếnkhi kết thúc.( Hiệu suất khai thác thường được áp dụng cho những bấtđộng sản cho thuê )

 Thời gian khai thác bất động sản.( Cũng được áp dụng đối với những BĐScho thuê )

Suy ra: Doanh thu từ bất động sản cho thuê bằng tích của Đơn giá khai thácvới diện tích khai thác, hiệu suất khai thác, thời gian khai thác, hiệu suất khaithác

Doanh thu từ bán bất động sản bằng tích của Đơn giá khai thác với diện tíchkhai thác

b/ Dự tính các chi phí của dự án đầu tư

 Chi phí đầu tư xây dựng công trình bất động sản:

Dự tính chi phÝ cho từng năm và cho các đời Dự án.Dự tính nµy dựa vào

kế hoạch hàng năm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của Dự án

SV thực hiện: Đào Thị Hồng Nhung

 Chi phí vận hành khai thác và quản lý dự án

Chi phí vận hành công cộng

STT Chi phí vận hành Thời

gian

Côngsuất tiêuthụ

Đơn giá Thành tiền

ThànhtiềnTrưởng phòng bộ phận

Chỉ tiờu

Năm hoạt động

1 Tổng Doanh thu bỏn hoặc

cho thuờ (chưa cú VAT )

7 Lợi nhuận thuần sau thuế

d/ Xỏc định hiệu quả tài chớnh của Dự ỏn

“ Đầu tư là bỏ vốn vào Dự ỏn và hy vọng nhận được kết quả trong tương lai, kếtquả cú thu được nhiều hay ớt lại phụ thuộc vào cỏc yếu tố tỏc động bờn ngoàinằm ngoài sự kiểm soỏt của Dự ỏn

Do vậy, mục đớch của việc xỏc định hiệu quả tài chớnh là:

 Dự ỏn Đầu tư cú mang lại lợi ớch hay khụng?

 Trong số cỏc phương ỏn Đầu tư thỡ phương ỏn nào đem lại lợi ớch tàichớnh lớn nhất ?” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

Để đỏnh giỏ khả thi tài chớnh của dự ỏn, chỳng ta cần đỏnh giỏ ở hai gúc độ:

- Đỏnh giỏ khả năng tài chớnh của chủ đầu tư

- Đỏnh giỏ hiệu quả tài chớnh của dự ỏn đầu tư

3.2 Cỏc chỉ tiờu Phõn tớch tài chớnh :

3.2.1 Trường hợp Dự ỏn hoạt động trong điều kiện an toàn:

“ Điều kiện an toàn ở đõy được hiểu là mụi trường hoạt động của Dự ỏn ớtbiến động, do đú cho phộp chỳng ta dự kiến khỏ chớnh xỏc cỏc dũng chi phớ vàlợi ớch của Dự ỏn.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

r

C B NPV

0 ( 1 )Bi: Lợi ớch năm i của dự ỏn, bao gồm tất cả những gỡ mà dự ỏn thu được:doanh thu thuần năm i, giỏ trị thanh lý TSCĐ

Ci: Chi phớ của dự ỏn năm i bao gồm tất cả những gỡ mà dự ỏn bỏ ra, cú thể làchi phớ đầu tư vốn ban đầu để tạo ra TSCĐ, TS lưu động

Và: n là năm hoạt động của dự ỏn, r: tỷ lệ chiết khấu

Khi NPV > 0 thỡ dự ỏn được lựa chọn

Dự ỏn cú nhiều phương ỏn thỡ phương ỏn cú NPV lớn nhất là phương ỏn đượclựa chọn về mặt tài chớnh Nếu cỏc phương ỏn cú lợi ớch như nhau thỡ phương

ỏn cú giỏ trị hiện tại của chi phớ nhỏ nhất thỡ phương ỏn đú được lựa chọn

 Ưu điểm: NPV cho biết quy mụ tiền lói thu được của cả đời dự ỏnNhược điểm: Chỉ tiờu này phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu để thanh toỏn,

mà việc xỏc định tỷ lệ chiết khấu là rất khú khăn trong thị trường vốn đầy biếnđộng Mặt khỏc nú đũi hỏi xỏc định cụ thể dũng thu và chi của cả đời dự ỏn, màđiều này khụng phải lỳc nào cũng dự kiến được.”(Trích bài giảng môn lập dự án

đầu t bất động sản )

 Chỉ tiờu tỉ lệ lợi ớch trờn chi phớ BCR

B BCR

0

0

) 1 (

) 1 (

“ BCR là tỷ lệ lợi ớch trờn chi phớ, là tỷ số giữa giỏ trị hiện tại của lợi ớch thuđược với giỏ trị hiện tại của chi phớ bỏ ra

Nếu BCR ≥ 1 thỡ dự ỏn đú cú hiệu quả về mặt tài chớnh Trong trường hợp cúnhiều phương ỏn loại bỏ nhau thỡ BCR là một tiờu chuẩn để xếp hạng phương

ỏn theo nguyờn tắc xếp vị trớ cao hơn cho phương ỏn cú BCR lớn hơn

Ưu điểm: Chỉ tiờu này cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra

Nhược điểm: Nú phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tớnh toỏn Hơnnữa đõy là chỉ tiờu đỏnh giỏ tương đối dẫn đến sai lầm khi lựa chọn cỏc phương

ỏn loại bỏ nhau, cú thể bỏ qua phương ỏn NPV lớn Mặt khỏc BCR lớn hay nhỏcũng phụ thuộc quan hệ và lợi ớch, chi phớ của người đỏnh giỏ Do vậy khi sửdụng chỉ tiờu này để lựa chọn dự ỏn phải biết nhận biết quan hệ của người đỏnhgiỏ về lợi ớch và chi phớ tài chớnh.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất

Nếu dự ỏn cú NPVR> 0 thỡ dự ỏn cú hiệu quả tài chớnh dự ỏn cú hiệu quả tàichớnh, trường hợp cú nhiều phương ỏn thỡ phương ỏn nào cú NPVR lớn hơn thỡphương ỏn nào cú NPVR lớn hơn thỡ phương ỏn là tốt nhất.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

 Chỉ tiờu tỉ suất hoàn vốn nội bộ IRR: “ Là mức lói suất mà nếu dựng nú đểchiết khấu tiền tệ của dự ỏn về hiện tại của lợi ớch bằng giỏ trị hiện tại củachi phớ

IRR cho biết tỷ lệ lói vay vay tối đa mà dự ỏn cú thể chịu đựng được

2 1

1

NPV NPV

NPV r

Chỉ tiờu thời gian thu hồi vốn động đầu tư T: “ Thời gian thu vốn là số năm cầnhoạt động của dự ỏn để lợi nhuận và khấu hao thu được vừa đủ hoàn trả vốn đầu

tư ban đầu Trong khi xõy dựng dự ỏn người ta thường sử dụng hai khỏi niệm vềthời gian đú là thời hạn thu hồi vốn giản đơn( Khụng tớnh đến giỏ trị tiền tệ theothời gian ) và thời hạn thu hồi vốn động.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

 Thời gian thu hồi vốn giản đơn (t) khụng tớnh đến giỏ trị tiền tệ theo thờigian :

D F

K t





Trong đú :

t : là thời hạn thu hồi vốn giản đơn

K : là vốn đầu tư cho dự ỏn

F : là lợi nhuận hàng năm

D : là khấu hao hàng năm

3.2.2 Trường hợp Dự ỏn hoạt động trong điều kiện khụng an toàn

“Cỏc chỉ tiờu trờn chỉ sử dụng trong điều kiện khỏ rừ đủ chắc chắn của Dự

ỏn, thực tế cỏc kết quả dự tớnh thu được trong tương lai là khụn g chắc chắn vỡ

cú thể cú nhiều điều bất thường khụng lường hết được Trong trường hợp đúphải sử dụng cỏc chỉ tiờu đỏnh giỏ tài chớnh phự hợp hơn

Điểm hũa vốn:

Điểm hũa vốn là điểm cú mức sản lượng hoặc mức doanh thu đảm bảo Dự

ỏn khụng bị thua lỗ trong năm hoạt động bỡnh thường Điểm hũa vốn cú thể được

thể hiện bằng mức sản lượng hoặc mức doanh thu.Dự ỏn cú nhiều phương ỏn thỡphương ỏn nào cú điểm hũa vốn nhỏ hơn sẽ được đỏnh giỏ cao hơn.

Ưu điểm: Điểm hũa vốn cho biết sản lượng hũa vốn để từ đú cú cỏc biện

phỏp rỳt ngắn thời gian để đạt được sản lượng hũa vốn ( cú ý nghĩa khi thịtrường cú nhiều biến động)

Nhược điểm: Tuy vậy, nú khụng núi lờn quy mụ của lợi nhuận cũng như hiệu

quả của một đồng vốn bỏ ra.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

Phõn tớch độ nhạy và rủi ro của Dự ỏn

“ Phõn tớch độ nhạy là phõn tớch mối quan hệ giữa cỏc đại lượng đầu vàokhụng an toàn và đại lượng đầu ra Kết quả phõn tichs cho thấy sự thay đổi bấtlợi của cỏc đại lượng đầu vào mà Dự ỏn vẫn cú hiệu quả thỡ đú là một dự ỏn chắcchắn cú thể triển khai được, ngược lại phải cú biện phỏp đề phũng hoặc khước từ

Dự ỏn Phõn tớch độ nhạy của Dự ỏn bao gồm 4 bước:

 Bước 1: Xỏc định cỏc đại lượng đầu vào khụng an toàn chủ yếu của Dự ỏn

 Bước 2: Ước tớnh những thay đổi dễ xảy ra nhất trong giỏ trị cỏc đại lượngnày

 Bước 3: Xỏc định sự ảnh hưởng của mỗi sự thay đổi đến chi phớ và lợi ớch

và tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu hiệu quả tương ứng của sự thay đổi đú

Bước 4: Giải thớch kết quả thu được và ý nghĩa của chỳng.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

4 Mối quan hệ phõn tớch Tài chớnh Dự ỏn Đầu tư Bất Động Sản và cỏc phõn tớch thị trường, phõn tớch Kinh tế-Xó hội, mụi trường.

Để một Dự ỏn mang lại hiệu quả cao nhất thỡ trước khi lập dự ỏn thỡ người taphải nghiờn cứu thị trường và phõn tớch thị trường để xỏc định tương đối chớnhxỏc nhu cầu thị trường đối với sản phẩm của dự ỏn nhằm đỏp ứng tốt nhất nhu

cầu về bất động sản và đem lại lợi nhuận cao nhất cú thể và trỏnh được một sốrủi ro có thể xảy ra nếu như khụng nghiờn cứu và phõn tớch thị trường kỹ lưỡng.

“ Phõn tớch thị trường là nghiờn cứu, phõn tớch cỏc yếu tố tỏc động trờn thị trườngnhư là:

 Phõn tớch đỏnh giỏ nhu cầu thị trường hiện tại về những sản phẩm của dự

ỏn nhằm chỉ rừ hiện tại loại sản phẩm của dự ỏn được sản xuất ra sẽ tiờuthụ như thế nào, ai là người tiờu thụ, số lượng là bao nhiờu, mức độ đỏpứng nhu cầu đến đõu Đõy là căn cứ để lập luận để phõn tớch sự cần thiếtcủa đầu tư, là cơ sở để tớnh toỏn quy mụ, mức độ trỡnh độ sản xuất khithiết kế dự ỏn

 Dự đoỏn được nhu cầu tương lai để đưa vào nội dung dự ỏn và xem dự ỏn

cú khả thi khụng

 Phõn tớch về cung cạnh tranh

Phõn tớch khả năng cạnh tranh về phương diện giỏ cả: Người ta tiến hành thuthập giỏ bỏn của cỏc doanh nghiệp cựng sản xuất loại sản phẩm và cựng cú ảnhhưởng đến vựng thị trường của dự ỏn và so sỏnh giỏ cả của sản phẩm dự ỏn vớigiỏ cả sản phẩm cựng loại của cỏc doanh nghiệp và cỏc đơn vị đú Nếu bằnghoặc thấp hơn thỡ cú thể chấp nhận được và cú thể cạnh tranh được trờn thịtrường Trong trường hợp giỏ bỏn cao hơn giỏ của đối thủ cạnh tranh thỡ sảnphẩm của dự ỏn cú nguy cơ khụng tiờu thụ được, tuy nhiờn những người xõydựng dự ỏn thỡ cú thể xõy dựng lại dự ỏn về việc bố trớ, lựa chọn cụng nghệ,phương thức đầu tư để nhằm hạ giỏ thành sản phẩm, từ đú hạ giỏ bỏn sản phẩm,

và phải chỳ ý đến chất lượng sản phẩm, cú như vậy dự ỏn mới khả thi.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

 Phõn tớch khả năng cạnh tranh về phương diện giỏ trị sử dụng

“ Phõn tớch giỏ trị sử dụng sản phẩm của dự ỏn so với giỏ trị sử dụng của sảnphẩm cựng loại của đối thủ cạnh tranh ở từng vựng thị trường ảnh hưởng của dự

ỏn Khi phõn tớch thỡ phải nờu rừ ưu điểm của sản phẩm trờn cỏc mặt để đỏnh giỏđỳng chất lượng, sự tiện lợi của sản phẩm trong sử dụng và tiờu thụ so với sảnphẩm của đối thủ cạnh tranh.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

Qua phõn tớch thị trường đối với sản phẩm của dự ỏn, chỳng ta sẽ đưa rađược đỏnh giỏ, kết luận về khả năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩmcủa dự ỏn., hay cũn gọi là tỷ lệ hấp thụ của thị trường đối với sản phẩmcủa dự ỏn

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đối với sản phẩm của dự ỏn bằng tỷ lệ giữakhối lượng sản phẩm dự ỏn với mức tiờu thụ hiện tại của thị trường trongkhu vực

Phõn tớch thị trường với những nội dung trờn khụng phải là những hoạtđộng biểu hiện một giai đoạn của xõy dựng dự ỏn mà là một cụng việc diễn ratrong quỏ trỡnh xõy dựng dự ỏn

Như vậy, Phõn tớch thị trường là bước được thực hiện trước khi chỳng ta phõntớch tài chính và nú là khõu khụng thể thiếu để làm cơ sở dữ liệu cho quỏ trỡnhphõn tớch tài chớnh

“Khi chủ đầu tư xõy dựng dự ỏn thỡ mục tiờu là lợi nhuận và mức sinh lời càngcao thỡ sự hấp dẫn càng lớn Tuy nhiờn trong kinh tế khụng phải tất cả cỏc dự ỏn

cú mức sinh lời lớn đều cú lợi ớch kinh tế xó hội và mụi trường cao Việc phõntớch kinh tế xó hội và mụi trường của dự ỏn là phải xem xột những lợi ớch mà xóhội được hưởng là gi?

Lợi ớch Kinh tế xó hội và mụi trường là phần chờnh lệch giữa lợi ớch mà dự ỏntạo ra so với giỏ mà xó hội phải trả để sử dụng tài nguyờn quốc gia, mà phầnchờnh lệch càng lớn thỡ hiệu quả kinh tế xó hội càng cao và chứng tỏ dự ỏn sửdụng hữu hiệu tài nguyờn đất nước.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất

động sản )

Đối với dự ỏn bất động sản những lợi ớch xó hội mà dự ỏn tạo ra là: Mức gia tăngsản phẩm, mức tăng thu nhập quốc dõn, đúng gúp cho ngõn sỏch, tạo việc làmtăng thu nhập cho người lao động những tỏc động tớch cực như kớch thớch; hỗ trợcỏc ngành, lĩnh vực sản xuất, dịch vụ khỏc cựng phỏt triển, gúp phần phỏt triểnkinh tế địa phương và quan trọng nhất là phục vụ những nhu cầu đời sống củangười dõn về nhà ở và những nhu cầu khỏc cú liờn quan đến bất động sản.

Những chi phớ mà xó hội phải trả cho dự ỏn bất động sản, đú là: Những tàinguyờn quốc gia như đất đai, gỗ, và một số nguyờn liệu khỏc để làm vật liệu xõydựng cụng trỡnh như sắt, đỏ, cao lanh,….vv, nguồn nhõn lực về chất xỏm và laođộng giản đơn, và những chi phớ cú thể xảy ra nhưng khụng định lượng được màchỉ cú thể định tớnh như những tỏc động khụng tốt của dự ỏn đến đời sống củangười dõn, đến mụi trường ( chất thải, tiếng ồn, giao thụng…) và tỏc động xấucảnh quan, kiến trỳc đụ thị của khu vực mà dự ỏn được xõy dựng

“ Phõn tớch kinh tế xó hội - mụi trường và phõn tớch tài chớnh đều là nhữngnội dung quan trọng trong quỏ trỡnh lập dự ỏn đầu tư và là cơ sở chủ yếu để lập

dự ỏn Hai loại phõn tớch này đều cú một trỡnh tự và lựa chọn cỏc tiờu chuẩn phõntớch giống nhau.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất động sản )

Phõn tớch tài chớnh được thể hiện ở tầm vi mụ( Phạm vi doanh nghiệp) , cũn phõntớch kinh tế xó hội – mụi trường thể hiện ở tầm vĩ mụ( Phạm vi nền kinh tế quốcdõn)

Phõn tớch tài chớnh xột ở gúc độ của nhà đầu tư; chủ doanh nghiệp, cũn phõn tớchkinh tế xó hội – mụi trường xột trờn lợi ớch của toàn xó hội

Phõn tớch tài chớnh xem xột mục tiờu của chủ đầu tư là tối đa húa lợi nhuận,cũn phõn tớch kinh tế xó hội – mụi trường xem xột tối đa húa phỳc lợi

“ Phõn tớch tài chớnh và phõn tớch kinh tế xó hội – mụi trường cú quan hệmật thiết với nhau nhưng phõn tớch tài chớnh được tiến hành trước, làm cơ sở cho

phõn tớch kinh tế xó hội mụi trường.” (Trích bài giảng môn lập dự án đầu t bất

động sản )

CHƯƠNG II ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG PHÂN TÍCH KHẢ THI TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI THANH TRÌ – TP

HÀ NỘI CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH PHÁT

TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

I Giới thiệu về Công ty Cổ phần Kinh Doanh Phát triển Nhà

Thực hiện Quyết định số 756/QĐ-UB ngày 03/02/2005 của UBND thànhphố Hà Nội về việc chuyển Doanh Nghiệp nhà nước Công ty Kinh doanhphát triển nhà Hà Nội thành Công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà HàNội

Thực hiện Quyết định số 796/QĐ-TCT, ngày 01/06/2005 của Hội ĐồngQuản trị thuộc Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội về việc đổi tênCông ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội thành Công ty cổ phầnKinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội Từ ngày 02/08/2005, Công ty cổphần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội chính thức hoạt động theogiấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103008290 do Sở Kế hoạch Đầu tưthành phố Hà Nội cấp ngày 23/06/2005

- Tên cơ quan chủ quản : TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

- Tên công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ

VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI

- Tên viết tắt: : HANHUD

- Trụ sở giao dịch : Xã Tứ Hiệp – Huyện Thanh Trì, Tp Hà Nội

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội thuộc sở hữucủa các cổ đông, được thành lập trên cơ sở cổ phần hóa toàn bộ doanh nghiệpNhà nước, trong đó bán một phần vốn nhà nước hiện có tại Doanh nghiệp theoĐiều 3 của Nghị Định 64/2002/NĐ-CP ngày 19/06/2002 của Chính phủ, hoạtđộng theo Luật doanh nghiệp số 13/1999/QH10 ngày 12/06/1999 của Quốc hộinước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà Nội là doanhnghiệp:

 Có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại ngân hàng

 Có Vốn Điều lệ và chịu trách nhiệm tài chính hữu hạn đối với các khoản

 Xí nghiệp xây lắp số 5

 Xí nghiệp Thi công cơ giới

 Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nhà đất số 1

 Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nhà đất số 2

 Xí nghiệp Đầu tư Kinh doanh và Tư vấn Nội ngoại thất

Và các xí nghiệp thành viên khác được thành lập trong quá trình hoạt độngcủa Công ty cổ phần

 Phạm vi hoạt động : Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đôthị Hà Nội hoạt động trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam Công ty có thể mởchi nhánh, văn phòng đại diện ở trong và ngoài nước theo quy định của

Luật pháp Việt Nam và nước sở tại.

 Mục tiêu: Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và Đô thị Hà

Nội được thành lập nhằm mục tiêu:

- Thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước vềviệc sắp xếp, đổi mới và phát triển doanh nghiệp Nhà nước

- Không ngừng nâng cao lợi ích của Nhà nước, của cổ đông vàngười lao động

- Tăng tích lũy và phát triển sản xuất kinh doanh của Công ty

- Góp phần thiết thực vào việc thực hiện nhiệm vụ phát triểnkinh tế xã hội của đất nước

- Nhận thầu xây dựng các công trình kỹ thuật đô thị, các côngtrình phục vụ nông nghiệp

- Tổ chức sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, dịch vụ xâydựng sửa chữa nhà cửa và trang trí nội ngoại thất

- Tổ chức dịch vụ tư vấn nhà đất, thông tin môi giới nhà đất,nhận thầu thi công san lấp mặt bằng, các công trình thủy lợinội đồng và giao thông nông thôn

- Tổ chức dịch vụ tư vấn xây dựng trong các ngành xây dựngdân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị và giao thôngthủy lợi

- Kinh doanh khách sạn

- Dịch vụ du lịch và vui chơi giải trí

- Liên doanh, liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoàinước để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh

Công ty CP Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội trong thời gian qua:

Vốn Điều lệ của Công ty: 21.000.000 triệu đồng ( Trong đó vốn sở hữuNhà nước chiếm 51% )

Vốn kinh doanh được huy động chủ yếu từ nguồn vốn tạo lập từ quá trìnhsản xuất kinh doạnh và vốn huy động từ khách hàng đăng ký mua nhà và vayvốn Ngân hàng

Công ty hoạt động chủ yếu tại địa bàn Hà Nội như là: Thanh Trì, ThịnhLiệt, Cổ Nhuế, Vĩnh Quỳnh, Trúc Bạch, Mỹ Đình, Đại Kim, Bắc Định Công,Hai Bà Trưng,…

Công ty hoạt động xây lắp không chỉ tập trung ở địa phương mà mở rộng

ra các khu vực lân cận như: Hưng Yên, Hải Phòng, Thái Bình, Thanh Hóa, …

Do đó, Doanh thu chủ yếu từ nhận thầu xây lắp với những hoạt động chínhđầu tiên là Sản xuất và kinh doanh các dự án đầu tư phát triển nhà và đô thị.Công ty đã được giao nhiệm vụ làm chủ Đầu tư và tham gia dự thầu nhiều côngtrình như: Hạ tầng kỹ thuật các Dự án khu Đô thị mới Đại Kim- Định Công, khu

đô thị mới Cầu Bươu, Khu di dân đê Thanh Trì, Dự án nhà chung cư 15 tầng A5,Trung tâm thương mại Thanh Trì, Chợ trong dự án khu Đô thị mới , Nhà ởCBCNV Công ty xây dựng Thủy Lợi, Nhà chung cư 5 tầng D7, Nhà xưởngCông ty cơ khí Giải Phóng, San nền khu liên hiệp thể thao Quốc Gia,…

 KẾT QUẢ KINH DOANH TRONG 3 NĂM QUA ( 2003 – 2005 )

Qua bảng tổng hợp báo cáo sản xuất chúng ta có thể nhận thấy giá trị sản

xuất kinh doanh của công ty tăng từ 178.5 tỷ đồng vào năm 2003 lên 205.5 tỷđồng vào năm 2005 nhưng doanh thu và lợi nhuận lại giảm ở năm 2005 so với 2năm trước đó ( do sự cạnh tranh của các công ty trong ngành và trong cùng mộttổng công ty, do thị trường bất động sản đóng băng, ) mà trong những năm nàygiá cả tiêu dùng tăng liên tục, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của công ty ngàycàng giảm sút hơn những năm trước Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sởhữu lại ngày càng giảm theo mỗi năm, điều này chứng tỏ sự không chủ độngtrong việc sử dụng vốn để đầu tư các dự án, phần nào làm giảm tính cạnh tranh

so với những công ty khác

II.Giới thiệu về Dự án Trung Tâm Thương Mại và Dịch vụ Thanh Trì, tp Hà Nội

1 Sự cần thiết phải đầu tư Dự án Trung Tâm thương mại và Dịch vụ Thanh Trì.

1.1 Căn cứ pháp lý Đầu tư

Dự án hình thành căn cứ vào:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XIcủa nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.;

- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/02/2005 của Chính phủ về Quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về Quản

lý chất lượng công trình xây dựng

- Thông báo số 288/SĐCNĐ-ĐKTK ngày 25/6/2003 của Sở Địa Nhà Đất Hà Nội( nay là Sổ Tài Nguyên Môi trường và Nhà Đất Hà Nội) vềviệc bổ sung hồ sơ sử dụng đất

- Hợp đồng thuê đất số 204- 265/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày 10/3/2000 giữa SởĐịa Chính – Nhà Đất Hà Nội( nay là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất

Hà Nội) với Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội ( nay là Công ty cổ

phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội )

- Công văn số 1224/UB- XD ĐT ngày 25/12/2003 của UBND thành phố HàNội về việc lập Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Thanh Trì tại

số 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số1876/QHKT- T3 ngày 15/10/2003 và công văn số2311/QHKT-T3 ngày 02/01/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội về việctrả lời Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Trung tâm Thươngmại và Dịch vụ Thanh Trì tại khu đất 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, HàNội

- Công văn số 801/VTS-P2 ngày 17/11/2004 của Viện quy hoạch xây dựng

Hà Nội về việc cung cấp số liệu kỹ thuật tại khu đất số 54 Thị trấn Văn Điển,Huyện Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số 152 /2003 ngày 3/12/2003 của Công ty Điện lực Hà Nội vềviệc thỏa thuận cung cấp nguồn điện cho Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch

vụ Thanh Trì tại số 54 Thị trấn Văn Điển, Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số KDNS/KT ngày 15/12/2003 của Công ty Kinh doanh nướcsạch Hà Nội về việc cung cấp nước cho Dự án Trung tâm Thương mại ThanhTrì- Hà Nội

- Công văn số 995 ngày 04/01/2004 của Công ty Thoát nước Hà Nội về việcthỏa thuận thoát nước cho Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Thanh Trì,Huyện Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số 32/TNMTNĐ-QLMT, KT& TV của Sở Tài Nguyên Môitrường và Nhà Đất về việc thỏa thuận về môi trường của Dự án Trung tâmthương mại và Dịch vụ Thanh Trì, Huyện Thanh Trì, Hà Nội

- Công văn số 481 CV.DA/PC27 của Công an thành phố Hà Nội về thỏathuận PCCC cho Dự án Trung tâm thương mại và Dịch vụ Thanh Trì, số 54 Thịtrấn Văn Điển Huyện Thanh Trì, Hà Nội

- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ ngày 20/07/2003 của Viện Quy hoạchXây dựng Hà Nội lập và được Sở Quy hoạch Xây dựng – Kiến trúc phê duyệtngày 28/08/2003

- Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng QH-03/03 tỷ lệ 1/500 do Công ty tư vấn Quyhoạch- kiến trúc Hà Nội lập tháng 10/2003 được Sở Quy hoạch- Kiến trúc HàNội phê duyệt ngày 5/11/2003

- Báo cáo khảo sát địa chất công trình

- Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam và các văn bản quy định liên quan khác

1.2 Lý do đầu tư

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà Nội (trước là

Công ty Kinh doanh nhà Hà Nội) là Doanh nghiệp trực thuộc Tổng Công tyĐầu tư và Phát triển nhà Hà Nội Công ty quản lý sử dụng khu đất có diệntích 3600 m2 ( Theo hợp đồng thuê đất số 204- 265/ĐC-NĐ-HĐTĐ ngày10/3/2000 giữa Sở Địa Chính – Nhà Đất Hà Nội( nay là Sở Tài nguyên Môi

trường và Nhà đất Hà Nội) với Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội

( hiện nay là Công ty cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội )cùng với cơ sở vật chất tại địa điểm số 54 Thị trấn Văn Điển, Hà Nội (Theoquy hoạch chi tiết Huyện Thanh Trì tỉ lệ 1/2000 và chỉ giới đường đỏ tỉ lệ1/500 được duyệt )

Với mục tiêu đến năm 2005, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà HàNội phấn đấu trở thành một Tổng Công ty vững mạnh của thủ đô Hà Nội vềlĩnh vực đầu tư phát triển nhà và đô thị và đến năm 2010 sẽ trở thành một tậpđoàn kinh tế mạnh với hoạt động đa lĩnh vực SXKD Để hoàn thành kế hoạchđặt ra cho năm 2008, sản lượng đạt 390 tỷ đồng, tổng doanh thu 312 tỷ đồng,công ty mở rộng lĩnh vực hoạt động sang đầu tư kinh doanh nhà bán, cho thuêcùng với cho thuê văn phòng là những hướng kinh doanh chính

Mục tiêu đầu tư Dự án là tạo cơ sở vật chất có quy mô phù hợp năng lựcsản xuất kinh doanh của Công ty hiện nay, nâng cao khả năng kinh doanh tạonguồn thu cho Dự án, và nâng cao hình ảnh uy tín của Công ty Đồng thời ổnđịnh và tạo điều kiện và nâng cao hiệu quả làm việc cần thiết cho các Công ty

có nhu cầu thuê văn phòng làm việc vì hiện nay nhu cầu về văn phòng chothuê là rất lớn Hơn nữa, Dự án còn đáp ứng một phần nhu cầu lớn về gianhàng, quầy hàng giới thiệu sản phẩm của các công ty trong và ngoàinước.Bên cạnh đó Dự án còn giải quyết triệt để vấn đề cảnh quan đô thị, hoànchỉnh không gian kiến trúc quy hoạch, và tăng sức mua sắm của người dân vàgóp phần giải quyết tình trạng tập trung quá nhiều dân cư trong thành phố

Với thực trạng và điều kiện quy hoạch trên, mục tiêu mở rộng cơ sở làmviệc và tổ chức phát triển sản xuất kinh doanh, Công ty đã tổ chức nghiên cứulập Dự án đầu tư xây dựng mỏ rộng cơ sở làm việc và sản xuất kinh doanhtạo nguồn thu từ kinh doanh văn phòng cho thuê và bán các gian hàng; kiotđảm bảo thu hồi vốn nhanh, đẩy mạnh năng lực sản xuất kinh doanh trongtình hình kinh tế hiện nay Do vậy việc triển khai thực hiện Dự án Trung tâmThương mại và Dịch vụ Thanh Trì là rất cần thiết và khả thi.

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô đầu tư

2.1 Hình thức Đầu tư

Đầu tư xây dựng mới Trung tâm thương mại Thanh Trì tại khu đất số 54Thị trấn Văn Điển, Huyện Thanh Trì, Hà Nội có tổng diện tích đất3628.5 m2

 Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhàkhu công trình đường- hè, nội bộ, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thôngtin, PCCC,…

 Xây dựng mới công trình: Công trình là một tòa nhà có độ cao 8 tầng Khu văn phòng cho thuê: Từ tầng 5 dến tầng 8 Diện tích sàn XD khoảng 11.450m2

Kiot, gian hàng tính từ tầng hầm đến tầng 4, diện tích sàn xây dựng khoảng13.690 m2

2.2 Chủ quản Đầu tư

Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội

2.3 Cơ quan chủ đầu tư

Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội

2.4 Nguồn vốn đầu tư

- Vốn tự có và huy động từ các nguồn khác của chủ đầu tư

- Vốn huy động từ khách hàng

2.5 Quy mô công trình

Bảng tổng hợp Quy mô công trình

( Theo tài liệu dự án Trung tâm DVTM Thanh Trì )

Diện tích khu đất xây dựng 3600 m2

Căn cứ vào bản vẽ Quy hoạch mặt bằng QH-03/03 tỷ lệ 1/500 do Công ty

tư vấn quy hoạch- kiến trúc Hà Nội lập tháng 10/2003 được Sở Quy hoạch- Kiếntrúc Hà Nội phê duyệt ngày 5/11/2003

1 Phương thức quản lý khai thác

 Khu gian hàng, kiot sẽ được cho các công ty, đơn vị, tổ chức , các

hộ kinh doanh thuê trong thời gian 30 năm, thu tiền thuê 1 lần

 Khu văn phòng được cho các công ty; tổ chức, đơn vị kinh doanh;thương mại thuê, tiền thuê được thu theo hàng năm

 Ban quản lý Dự án được sau khi bàn giao xong các hạng mục kinhdoanh Ban quản lý có trách nhiệm quản lý về mặt hành chính vàthực hiện các công việc duy tu bảo dưỡng công trình sau khi đưa

vào sử dụng để đảm bảo cảnh quan kiến trúc và chất lượng của côngtrình.

4 Tình hình hiện trạng

4.1 Vị trí địa lý khu đất:

Tòa nhà Trung tâm thương mại sẽ được xây dựng trên một khu đât bằngphẳng và có mặt tiền rộng 50 m, sâu 72 m2 tại Số 54 Thị trấn Văn Điển, huyệnThanh Trì, Hà Nội

d Giao th«ng của khu vực

Do nằm ngay trên mặt đường Văn Điển nên rất thuận tiện cho việc liên hệgiao thông khu vực

e- Vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy

Việc chữa cháy tương đối thuận lợi vì công trình có mặt tiền tại Văn Điểntrên trục đường Giải Phóng kéo dài

g- Thông tin liên lạc: