Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án Trung tâm Thương mại Thanh Trì theo các phương pháp phân tích tài chính

Giới thiệu về Dự án Trung Tâm Thương Mại và Dịch vụ Thanh Trì, tp Hà Nội

• Tình hình hiện trạng 1 Vị trí địa lý khu đất

Qua bảng tổng hợp báo cáo sản xuất chúng ta có thể nhận thấy giá trị sản xuất kinh doanh của công ty tăng từ 178.5 tỷ đồng vào năm 2003 lên 205.5 tỷ đồng vào năm 2005 nhưng doanh thu và lợi nhuận lại giảm ở năm 2005 so với 2 năm trước đó ( do sự cạnh tranh của các công ty trong ngành và trong cùng một tổng công ty, do thị trường bất động sản đóng băng, .) mà trong những năm này giá cả tiêu dùng tăng liên tục, chứng tỏ hoạt động kinh doanh của công ty ngày càng giảm sút hơn những năm trước. Hơn nữa, Dự án còn đáp ứng một phần nhu cầu lớn về gian hàng, quầy hàng giới thiệu sản phẩm của các công ty trong và ngoài nước.Bên cạnh đó Dự án còn giải quyết triệt để vấn đề cảnh quan đô thị, hoàn chỉnh không gian kiến trúc quy hoạch, và tăng sức mua sắm của người dân và. Với thực trạng và điều kiện quy hoạch trên, mục tiêu mở rộng cơ sở làm việc và tổ chức phát triển sản xuất kinh doanh, Công ty đã tổ chức nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng mỏ rộng cơ sở làm việc và sản xuất kinh doanh tạo nguồn thu từ kinh doanh văn phòng cho thuê và bán các gian hàng; kiot đảm bảo thu hồi vốn nhanh, đẩy mạnh năng lực sản xuất kinh doanh trong tình hình kinh tế hiện nay.

Với những phân tích tình hình hiện trạng về những điều kiện hạ tầng kỹ thuật, môi trường khí hậu, địa hình địa chất, điều kiện xã hội cho chúng ta thấy rằng khu đất xây dựng Dự án có đủ điều kiện và phù hợp với việc hình thành Trung tâm thương mại và Dịch vụ, đồng thời góp phần giải quyết tình trạng tập trung quá nhiều hoạt động kinh tế trong khu vực nội thành Hà Nội.

Đánh giá Hiện trạng

Những nguồn thu này nhằm mục đích đảm bảo cho Ban quản lý hoạt động thường xuyên và chi trả cho các đơn vị cung cấp dịch vụ công cộng.

Phân tích hiệu quả Kinh tế Dự án

Phương pháp hạch toán kinh tế khu gian hàng theo phương án cho thuê (trong 30 năm) nhưng thu hồi vốn 1 lần, được tính bằng chỉ tiêu lợi nhuận và các khoản thuế trích nộp Nhà nước. Vốn đầu tư gian hàng được tính theo bảng tính giá trị khấu hao tài sản (phụ lục 8). Khu văn phòng cho thuê được chủ Đầu tư trích khấu hao theo quy định của Bộ tài chính và diện tích văn phòng cho thuê với đơn giá theo giá thị trường.

Phương án tính hiệu quả kinh tế của khu văn phòng được hạch toán theo phương án tính thời hạn thu hồi vốn và một số chỉ tiêu kinh tế đánh giá hiệu quả Dự án như là NPV, IRR.

Doanh thu cho thuê các Gian hàng, Kiot 78,886.800 Doanh thu cho thuê theo giá thị trường 78,886.800

Qua bảng hiệu quả kinh tế của khối văn phòng trên, ta có thể nhận thấy rằng trong quá trình tính toán, Công ty đã tính đến hệ số trượt giá theo mỗi giai đoạn (5 năm ) là cần thiết vì doanh thu từ văn phòng cho thuê phụ thuộc vào đơn giá cho thuê và hiệu suất khai thác, việc xác định đơn giá này phụ thuộc vào giá thành xây dựng và giá cả thị trường trong đó có xét đến tỷ lệ trượt giá. Công ty dự tính trả hết lãi vay ngân hàng từ năm 2006 đến 2010 trích từ lợi nhuận thuần và khấu hao tài sản hàng năm Số tiền thu hồi vốn được lấy từ lợi nhuận thuần và khấu hao hàng năm.( Khấu hao được trích hàng năm theo đúng quy định tài chính của nhà nước). Do các kiot, gian hàng cho thuê trong 30 năm và thu tiền thuê một lần nên chỉ tính khấu hao đối với Khu gian hàng 1 lần và các chi phí vận hành, quản lý công ty, chi phí trả lãi vay của cả dự án đều chỉ phân bổ cho riêng khu văn phòng để cho dễ dàng trong việc tính toán mà không làm ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng của dự án.

Tuy nhiên trong quá trình tính chi phí hoạt động công ty chỉ liệt kê lãi vay sau khi đã tính lợi nhuận thuần mà không đưa chi phí trả lãi vay ngân hàng vào phần chi phí của dự án, điều này làm cho việc tính toán lợi nhuận thuần không chính xác.

MỘT SỐ TỒN TẠI CỦA PHƯƠNG ÁN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRUNG TÂM DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI THANH TRÌ

 Mặc dù phương án đã chú trọng đến hệ số trượt giá trong quá trình tính toán nhưng lại chưa tính đến hệ số trượt giá trong Bảng kế hoạch huy động và sử dụng vốn, đó là chưa chuyển giá trị phần vốn bỏ ra vào năm 2003, 2004, 2006 về năm bắt đầu tính toán hiệu quả kinh doanh là năm 2005 nên dẫn đến không chính xác trong việc xác định nhu cầu vốn đầu tư và làm giảm cơ hội của vốn đầu tư trong thời gian xây dựng dự án.  Phương án chưa đánh giá tổng quát hiệu quả kinh tế của cả dự án mà chỉ tính toán, đánh giá hiệu quả phần văn phòng cho thuê và phần gian hàng cho thuê riêng nên chưa thể đánh giá một cách tổng thể dự án có thực sự đem lại hiệu quả kinh tế hay không.  Phương án chưa phân tích độ nhạy của dự án đối với những thay đổi bất thường rất dễ xảy ra như giá nguyên vật liệu đầu vào là xi măng, sắt, thép,.

 Phương án đưa ra kế hoạch sử dụng vốn đi vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng với số vốn lớn hơn rất nhiều so với vốn tự có nên khả năng chiếm dụng vốn lớn nhưng không chủ động trong khi sử dụng vốn và rủi ro cao.