Tổng-quan-thị-trường-BĐS-việtnam-final-q1-2022

Tổng-quan-thị-trường-BĐS-việtnam-final-q1-2022

Báo cáo Nghiên cứu| Tháng Tư 2022 Thị trường chuẩn bị cho khởi đầu Tổng quan Thị trường Bất động sản Việt Nam Q1.22 TỔNG QUAN KINH TẾ VIÊT NAM Tăng trưởng GDP Quý I khởi sắc, tiếp nối đà tăng Q4.21: Tổng sản phẩm nước (GDP) Quý 1/22 ước tính tăng 5,03% so với kỳ năm trước, cao tốc độ tăng Quý 1/21 (4,72%) Quý 1/20 (3,66%) thấp tốc độ tăng Quý 1/19 (6.85%) Trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng 2,45%; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 6,38%, khu vực dịch vụ tăng 4,58% Đây nói mức tăng trưởng tích cực, hướng tới mục tiêu đạt tăng trưởng GDP 6,5% năm 2022 Chính phủ đề Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP (so kỳ năm trước) Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ Khách quốc tế (lũy kế từ đầu năm, so kỳ năm trước) Về cấu kinh tế Quý 1/22, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản chiếm tỷ trọng 10,94%; khu vực công nghiệp xây dựng chiếm 37,97%; khu vực dịch vụ chiếm 41,70%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 9,39% Tổng mức bán lẻ hàng hóa - doanh thu dịch vụ tiêu dùng lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh: Tính chung Quý 1/22, tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 57,3 tỷ USD, tương đương 1.318 nghìn tỷ VND, tăng 4,4% so với kỳ năm trước, loại trừ yếu tố giá tăng 1,6% (cùng kỳ năm 2021 tăng 2%) Vận tải hành khách quý đạt 740,8 triệu lượt khách vận chuyển, giảm 23,6% so với kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2021 giảm 15,5%) Cũng tháng đầu năm, vận tải hàng hóa đạt 501,8 triệu hàng hóa vận chuyển, tăng 8,2% so với kỳ năm trước (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%) Khách quốc tế đến Việt Nam Quý 1/22 ước đạt gần 91 nghìn lượt người, tăng 89,1% so với kỳ năm trước Trong đó, tháng ghi nhận tới 41,7 nghìn lượt người, gấp 2,2 lần kì năm trước Việt Nam bắt đầu mở cửa đường bay quốc tế đón khách du lịch trở lại vào ngày 15/03/2022 Biểu đồ 3: FDI, tỷ USD (số lũy kế từ đầu năm) Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam Giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước cao năm: Mặc dù vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 8,91 tỷ USD Quý 1/22, giảm 12,1% so với kỳ năm trước, vốn giải ngân đạt 4,42 tỷ, tăng 7,8% so với kỳ mức cao Qúy I năm qua Singapore tiếp tục quốc gia dẫn đầu số vốn đầu tư vào Việt Nam, đạt 2,29 tỷ USD, chiếm 25,7% tổng vốn FDI Tiếp theo Hàn Quốc đứng thứ với 1,61 tỷ USD Đan Mạch xếp thứ với 1,32 tỷ USD từ dự án nhà máy LEGO Bình Dương Trong 18 ngành thu hút đầu tư, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 5,3 tỷ USD, chiếm 59,5% tổng vốn đầu tư đăng ký Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký Tiếp theo ngành hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ, sản xuất phân phối điện TỔNG QUAN KINH TẾ VIÊT NAM CPI tăng thấp “bão giá” giới: Tính chung Quý 1/22, CPI tăng 1,92% so với kỳ năm trước Đây mức tăng thấp bối cảnh bất ổn giá toàn giới, khẳng định cố gắng việc cân đối giá tiêu dùng nước Chính phủ Việt Nam Các yếu tố làm tăng CPI quý là: (1) Giá xăng dầu điều chỉnh đợt Bình quân quý I/22, giá xăng dầu nước tăng 48,81% so với kỳ năm trước (2) Bởi tác động giá xăng, giá dịch vụ giao thông tăng 16,09% so với kỳ năm ngối Bên cạnh đó, số nguyên nhân giữ số CPI tăng thấp kể đến như: (1) Giá mặt hàng thực phẩm giảm 1,2% so với kỳ năm trước, giá thịt lợn giảm 21,55%; (2) Giá dịch vụ giáo dục giảm 4,24% số tỉnh, thành phố miễn giảm học phí học kỳ I năm học 202122 ảnh hưởng dịch COVID-19 Xuất nhập tiếp tục phục hồi mạnh mẽ Quý I: Trong tháng đầu năm, xuất nhập gặp nhiều khó khăn tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp nước, đồng thời biên giới Việt – Trung ùn tắc vào dịp Tết nguyên đán, song kết xuất nhập Quý I vô khả quan Trong tháng đầu năm, tổng kim ngạch xuất nhập hàng hóa ước tính đạt 176,35 tỷ USD, tăng 14.4% so với kỳ năm trước Trong đó, kim ngạch xuất hàng hóa đạt 88,58 tỷ USD, tăng 12,9%; nhập hàng hóa đạt 87,77 tỷ USD, tăng 15,9% Trong Quý I/22, Việt Nam có 15 mặt hàng đạt kim ngạch xuất tỷ USD, có mặt hàng xuất tỷ USD, chiếm tới 58% kim ngạch xuất nước là: điện thoại linh kiện, linh kiện điện tử máy tính, máy móc thiết bị, dệt may giày dép Về thị trường xuất hàng hóa, Hoa Kỳ tiếp tục thị trường xuất lớn Việt Nam, với kim ngạch ước đạt 25,2 tỷ USD Trung Quốc thị trường nhập lớn với kim ngạch ước đạt 27,6 tỷ USD Tình hình đăng ký hoạt động doanh nghiệp có nhiều khởi sắc: Tính tới cuối tháng 3, số doanh nghiệp thành lập quay trở lại hoạt động Quý I/22 đạt 60,2 nghìn doanh nghiệp, tăng 36,7% so với kỳ năm trước Tổng số vốn đăng ký bổ sung vào kinh tế Quý I/22 1.177,9 nghìn tỷ đồng (bao gồm vốn đăng ký vốn tăng thêm), tăng 21% so với kỳ năm trước Trong Quý I/22 bình quân tháng có 20 nghìn doanh nghiệp thành lập quay trở lại hoạt động; 17,1 nghìn doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường Kết điều tra xu hướng kinh doanh doanh nghiệp ngành công nghiệp chế biến, chế tạo cho thấy doanh nghiệp lạc quan tình hình sản xuất kinh doanh Quý II/22 với 82,3% doanh nghiệp đánh giá ổn định tốt so với Quý I/22 Đây kết tâm phục hồi phát triển kinh tế thời gian qua Quốc hội Chính phủ, tạo niềm tin, động lực cho cộng đồng doanh nghiệp phát triển hoạt động sản xuất, kinh doanh Biểu đồ 4: CPI – số chung Biểu đồ 5: CPI – Nhà vật liệu xây dựng Biểu đồ 6: Cán cân thương mại Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam TP.Hồ Chí Minh | Thị trường Văn phòng Giá thuê[1] Nguồn cung tiếp tục hạn chế Q1.22 USD 30,7 Chỉ có tịa nhà Hạng C quy mơ 5.600 m2 hồn thành Q1.22 sử dụng để làm trụ sở chủ đầu tư, không chào thuê thị trường Cả hai phân khúc văn phòng hạng A&B khơng ghi nhận nguồn cung với tổng diện tích sàn cho thuê mức 1,67 triệu m2, diện tích trống sẵn sàng cho th khoảng 167.000 m2 sàn, chủ yếu đến từ tòa nhà Hạng B giá thuê m2 NLA/tháng Thay đổi giá thuê theo năm Xu hướng cải tạo lại tòa nhà hữu để nâng diện tích sàn nâng hạng tòa nhà ngày phổ biến bối cảnh quỹ đất hạn chế +0,3% Nhu cầu thuê chậm tác động kéo dài đại dịch Giai đoạn chu kỳ giá Tỷ lệ trống phân khúc Hạng A tăng nhẹ, khoảng 1.288m2 chủ yếu tòa nhà lâu đời khách hàng hữu giảm diện tích thuê thị trường Hạng B ghi nhận nhiều giao dịch lớn tòa nhà mới, giúp cải thiện lượng hấp thụ cho toàn thị trường văn phòng Hạng A&B lên mức dương, khoảng 1.142 m2, giảm mạnh so với quý trước Các công ty hoạt động ngành Công nghệ - thông tin sản xuất có vốn đầu tư nước ngồi tiếp tục dẫn dắt nhu cầu quý Tuy nhiên, tòa nhà Hàng B hữu cẩn trọng chiến lược cho thuê trước thách thức suy giảm nhu cầu Q1.22 tác động kéo dài đại dịch Giá thuê ổn định theo năm theo quý Mặc dù đối mặt với nhu cầu suy giảm, chủ nhà nhìn chung có xu hướng giữ giá thuê ổn định nhờ tầm nhìn lạc quan 09 tháng lại năm 2022 Giá thuê ổn định mức 30,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo năm 0,2% theo quý Các tòa nhà với áp lực lấp đầy diện tích trống có xu hướng thu hút khách thuê với nhiều chương trình ưu đãi Các thỏa thuận thực tế diễn linh hoạt theo giao dịch với điều khoản hỗ trợ không giới hạn giá thuê Triển vọng: Tâm lý lạc quan tháng lại Trong chín tháng cịn lại, dự kiến ba tịa nhà Hạng B khu vực Ngoài trung tâm gia nhập thị trường với gần 70.000m2 sàn cho thuê, đóng góp 4% tổng nguồn cung Đại lộ Lê Duẩn dự kiến chào đón thêm tịa nhà chất lượng Hạng A dùng làm trụ sở chủ đầu tư khơng chào th thị trường Nhìn chung, thị trường văn phòng năm 2022 dự kiến lạc quan với giá thuê ổn định tăng nhẹ nhờ nguồn cầu giới hạn Tính đến cuối năm 2022,mức giá th trung bình tồn thị trường dự kiến tăng 30 điểm phần trăm theo năm, cao mức tăng trưởng giai đoạn 2020-21 Biểu đồ 7: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 8: Giá thuê trung bình (‘000 m2 NLA) 000 100% (USD/ m2 /tháng) 50 500 90% 40 000 80% 500 30 70% 20 Hạng A Hạng B Hạng C Tỷ lệ lấp đầy - Hạng A&B (RHS) Hạng A Q1.22 2022F Q4.21 Q3.21 Q2.21 Q1.21 Q4.20 Q3.20 Q2.20 10 2022F 2021 Q1.22 2020 2019 2018 50% 2017 2016 60% 2015 500 Q1.20 000 2014 Ổn định Hạng B Chú thích: [1] Giá th trung bình văn phòng Hạng A Hạng B, chưa bao gồm VAT phí quản lý Nguồn: Nghiên cứu JLL TP.Hồ Chí Minh | Thị trường Bán lẻ Giá thuê[1] Chủ đầu tư thận trọng sau tác động đại dịch USD 41,5 Thị trường không ghi nhận nguồn cung với phần lớn TTTM tiếp tục hoãn kế hoạch mở cửa Hầu hết Chủ đầu tư mong đợi việc phủ nới lỏng sách nhập cảnh khách du lịch quốc tế từ T3.22 tác động tích cực lên lượng khách đến TTTM khu vực Trung tâm, tạo tiền đề cho việc đưa TTTM vào hoạt động giá thuê m2 NLA/tháng Khách thuê lớn dẫn dắt nhu cầu Q1.22 Thay đổi giá thuê theo năm +1,3% Giai đoạn chu kỳ giá Ổn định Tỷ lệ lấp đầy dần hồi phục TTTM Trong điểm với 14.000 m2 sàn hấp thụ Q1.22 nhu cầu phát triển mở rộng khách thuê lớn chuỗi bán lẻ Ngoài ra, sư xuất khách thuê lớn TTTM có chất lượng cao góp phần thu hút nhu cầu tìm kiếm mặt từ nhà bán lẻ khác vào dự án UNIQLO tiếp tục triển khai hoạt động mở rộng việc khai trương hai cửa hàng Aeon Mall Bình Tân Saigon Centre Các nhà bán lẻ nội địa thực việc mở rộng khơng TTTM mà cịn cửa hàng truyền thống Những thương hiệu đóng góp bật cho giao dịch quý kể đến như: Chuk Chuk, Con Cưng, chuỗi siêu thị Nova Market Giá thuê hồi phục nhẹ Giá thuê thực tế TTTM Trọng điểm tăng 1,3% so với quý trước, đạt mức 41,5 USD/m2/tháng, hồi phục mức giá cho thuê thị trường trước đại dịch Mặc dù chủ nhà dỡ bỏ sách hỗ trợ khách thuê sẵn sàng thương lượng để đưa sách hỗ trợ tùy trường hợp cụ thể GHI CHÚ: Tương ưng với phát triển thị trường bán lẻ Việt Nam, thường xuyên đánh giá cập nhật hệ thống phân loại, xếp hạng, phương pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm nghiên cứu phản ánh tình hình thị trường Kể từ Q1.21, báo cáo này: Nguồn cung bao gồm ba loại TTTM phân loai sau: TTTM cộng đồng, ​TTTM cấp vùng, TTTM siêu vùng Hiệu suất thị trường bao gồm TTTM Trọng điểm ( tập hợp Nguồn cung trên) Đây loại hình TTTM quan tâm nhiều thị trường Triển vọng: Giá thuê tăng theo đà hồi phục kinh tế Với bối cảnh tình hình dịch kiểm sốt triển vọng lạc quan thời gian tới, TTTM phải dời lịch khánh thành ảnh hưởng lệnh giãn cách xã hội có khả cao khai trương năm 2022, cung cấp cho thị trường nguồn cung lên đến 100.000 m2 sàn cho thuê Nguồn cung vị trí tốt có chiến lược cho thuê hợp lý giúp tăng giá thuê trung bình sở kinh tế hồi phục sau đại dịch Bên cạnh đó, giá thuê TTTM hữu dự báo tăng nhẹ, với nhu cầu mở rộng mặt chuỗi bán lẻ Ngành hàng ăn uống, hàng tiện lợi nhà thuốc dự báo dẫn dắt nhu cầu tháng lại năm 2022 Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để biết định nghĩa chi tiết tất thuật ngữ Biểu đồ 10: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2] (USD/ m2 /tháng) 90 90% 70 Giãn cách Xã hội 80% 50 70% TTTM Trọng điểm TTTM Thông thường Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS) Trung Tâm Q1.22 Q2.21 Q1.21 Q4.20 Q3.20 10 Q2.20 2022F 2020 1Q22 2019 2018 2017 2016 2015 2014 50% 30 Q1.20 60% 2022F 400 200 000 800 600 400 200 100% Q4.21 (‘000 m2 NLA) Q3.21 Biểu đồ 9: Tổng nguồn cung lũy kế 2013 Cần lưu ý sửa đổi dẫn đến số thay đổi liệu lịch sử Ngồi trung tâm Chú thích: [1] Giá th trung bình TTTM Trọng điểm, chưa bao gồm VAT phí quản lý Định nghĩa TTTM Trọng điểm phân hạng TTTM thích phần Thuật ngữ [2] Giá thuê trung bình TTTM Trọng điểm phân theo khu vực Trong đó, Quận xem khu vực trung tâm, Khu vực Ngồi trung tâm bao gồm quận/huyện cịn lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL TP.Hồ Chí Minh | Thị trường Căn hộ Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cung tăng trưởng hạn chế sau Tết Nguyên đán USD 2.927 Quý thường quý thấp điểm năm đợt nghỉ lễ tết Nguyên đán kéo dài Theo đó, nguồn cung quý đạt 1,518 hộ, giảm 76,6% so với quý trước Citi Grand Quận dự án mở bán quý với tổng 666 Nguồn cung lại đến từ dự án mở bán, tập trung phân khúc Cao cấp trở lên dự án Grand Marina Thảo Điền Green m2 thông thủy Nhu cầu đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi dẫn dắt thị trường Thay đổi giá bán theo năm +18,2 % Nhu cầu dịch chuyển tương đồng với nguồn cung mới, tổng lượng bán Q1.22 đạt 1.507 căn, giảm 74,1% so với quý trước Thị trường ghi nhận phân hóa nhu cầu nhóm khách mua đầu tư khách động thái siết tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng nhà nước Trong sách vay mua nhà hạn chế có tác động định đến nguồn cầu đầu kể để ở, chương trình ưu đãi hấp dẫn chủ đầu tư thu hút ý nhóm khách đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi Mặt giá tiếp tục ghi nhận kỷ lục Tuy nhiên, để giữ nhịp nhu cầu bối cảnh giá bán tăng mạnh, ưu đãi phương thức toán chương trình chiết khấu Chủ đầu tư áp dụng rộng rãi Triển vọng: Sống xanh yếu tố dẫn dắt nguồn cầu Tổng lượng mở bán năm 2022 dự kiến mức 32.000 căn, tương đương tổng nguồn cung hai năm 2020 2021 Nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng theo trục hạ tầng Đơng-Tây, TP Thủ Đức phía đơng chiếm tới 55% lượng mở bán Ba quận phía tây bao gồm Bình Chánh, Bình Tân Tân Phú, tâm điểm với nguồn cung khu vực dự kiến chiếm tới 22% nguồn cung năm Tâm lý đầu tư tăng nhẹ nhu cầu khách hàng cần nơi trú ẩn vào bất động sản để tránh rủi ro lạm phát, nhiên bị hạn chế phần tác động việc siết tín dụng Sống xanh xu dẫn đầu nhu cầu mua để bối cảnh người mua tập trung vào chất lượng sống sau giai đoạn đại dịch Giá bán tiếp đà tăng trưởng mức chậm so với giai đoạn 2020-21 bối cảnh nguồn cung dồi Biểu đồ 11: Tổng nguồn cung lũy kế[2] Biểu đồ 12: Giá bán sơ cấp trung bình (USD/ m2) (‘000 căn) 400 350 300 250 200 150 100 50 100% 90% 16 000 12 000 80% Sang trọng Trung cấp Tỷ lệ bán lũy kế (RHS) Siêu sang Cao cấp Bình dân Q1.22 Q4.21 Q4.20 Q4.19 Q4.18 Q4.17 Q4.16 50% Q4.15 000 Q4.14 60% 2022F 2021 1Q22 2020 2019 2018 2017 000 2022F Siêu sang Cao cấp Bình dân 2016 70% 2015 Tăng nhanh Trong vòng 10 năm trở lại đây, thị trường TP.HCM ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lũy kế hàng năm vào khoảng 11,8% theo năm bối cảnh nguồn cung dẫn dắt nhu cầu Sự cải thiện chất lượng nguồn cung trước bối cảnh nhu cầu ngày yêu cầu cao giúp cải thiện mặt giá thị trường sơ cấp, đạt mức 2.927 USD/m2 Quỹ đất ngày khan góp phần thúc đẩy vào xu hướng tăng giá bán hộ Tại KĐT Thủ Thiêm, kiện đấu giá đất vào T12/21 vừa qua thu hút quan tâm người mua vào khu vực này, khiến giá bán sơ cấp trung bình KĐT tăng 3,0% theo quý, cao 2,5% so với mức tăng kỳ quý trước 2014 Giai đoạn chu kỳ giá Sang trọng Trung cấp Chú thích: [1] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư xem mở bán thức chúng phép ký Hợp đồng mua bán (sau xây xong phần móng) [3] Thay đóng tiền mặt, chủ sở hữu vay Ngân hàng cách sử dụng tài sản đảm bảo từ tài sản có Nguồn: BP Nghiên cứu JLL trường TP.HCM Các Tỉnh Lân Cận |Thị Nhà liền thổ [1] Giá bán sơ cấp[2] Nguồn cung Nhà liền thổ từ TP.HCM tăng mạnh USD 3.007 Nguồn cung ghi nhận Q1.22 đạt 2.775 căn, lượng cung TP.HCM tăng mạnh, đạt 992 chủ yếu đến từ dự án vừa gỡ rối pháp lý thức ký Hợp đồng mua bán quý m2 đất Trong đó, dự án tiến hành tiền mở bán Q1.22 TP.HCM hạn chế Việc sụt giảm nguồn cung khan quỹ đất TP.HCM với việc phát triển sở hạ tầng đô thị giúp thị trường nhà liền thổ tiếp tục mở rộng đến tỉnh lân cận Thay đổi giá bán theo năm +15,9% Giai đoạn chu kỳ giá Tăng nhanh Nhà liền thổ tiếp tục kênh đầu tư ưa thích Tổng lượng bán Q1.22 đạt 2.986 căn, tăng 736 so với quý trước Lượng giao dịch tăng mạnh từ dự án tiến hành tiền mở bán từ lâu TP.HCM, lượng bán tỉnh lân cận ổn định, đạt 1.801 quý Trong bối cảnh lạm phát gia tăng thắt chặt tín dụng vào thị trường BĐS, nhu cầu mua Nhà liền thổ kênh đầu tư dài hạn dòng vốn nhàn rỗi ghi nhận tăng cao đồng thời thống lĩnh nhu cầu mua quý Giá sơ cấp TP.HCM tăng mạnh Giá bán sơ cấp nhà liền thổ TP.HCM tỉnh lân cận ổn định theo quý giữ đà tăng trưởng theo năm, tăng 1,7% theo quý 15,9% theo năm, đạt mức 3.007 USD/m2 đất, thiếu hụt nguồn cung nhu cầu trì, chí đẩy mạnh sau đại dịch Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp tăng 2,2% theo quý tăng mạnh 20,6% theo năm khan nguồn cung dịng tiền tiếp tục đổ vào loại hình thành phố Rổ hàng bán thị trường sơ cấp tương đối dồi tất thị trường tỉnh ngoại trừ BR-VT với dự án chào bán thị trường sơ cấp với giá giao dịch khoảng 4.800 USD/m2 đất tỉnh Triển vọng: Nguồn cung hạn chế TP.HCM Trong chín tháng cịn lại năm 2022, nguồn cung mở bán TP.HCM hạn chế, dự kiến khoảng 505 căn, đó, khoảng 8.000 dự kiến chào bán bốn tỉnh lân cận Các sách siết chặt tín dụng vào kênh bất động sản chứng khoán, tập trung vào việc trì ổn định thị trường, phát triển kinh tế sản xuất sau giai đoạn dịch bệnh kéo dài dự kiến giúp điều chỉnh lành mạnh hóa thị trường BĐS, chủ đầu tư khách mua trường vốn giữ vững vị bối cảnh Thị trường nhà liền thổ kỳ vọng ngày cải thiện chất lượng sản phẩm, yếu tố tiện ích, vốn điểm yếu dự án nhà liền thổ so với sản phẩm hộ, cải thiện thơng qua dự án quy mơ lớn tích hợp nhiều tiện ích nội khu hạ tầng thông minh Biểu đồ 13: Tổng nguồn cung lũy kế[2] Biểu đồ 14: Giá bán sơ cấp trung bình (‘000 căn) (USD/ m2 đất) 30 100% 000 000 25 20 90% 15 000 000 000 10 80% 000 000 70% TPHCM Bình Đồng Dương Nai Tổng nguồn cung Long An BR-VT TPHCM Bình Đồng Nai Long Dương An BR-VT Tỷ lệ bán lũy kế (RHS) Chú thích: [1] Khu vực TP Hồ Chí Minh Các Tỉnh Lân Cận báo cáo bao gồm tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu Long An [2] Giá bán chưa bao gồm VAT phí bảo trì Giá bán m2 đất = tổng giá trị / tổng diện tích đất nhà [3] Các dự án Nhà liền thổ xem mở bán thức chúng phép ký Hợp đồng mua bán (sau xây xong cở sở hạ tầng) Nguồn: BP Nghiên cứu JLL trường Đất Khu công nghiệp Miền Nam | Thị Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) Giá thuê đất [2] Thị trường chào đón nguồn cung USD 120 Việc đường bay quốc tế đến Việt Nam khôi phục mang đến tín hiệu tích cực cho thị trường cơng nghiệp đầu năm 2022 Các dự án dự báo gia nhập thị trường thức vào hoạt động, giúp nguồn cung đất KCN NXXS tăng trưởng đáng kể Q1.22, đạt mức 26.724 3,8 triệu m2 Nổi bật, KCN VSIP Bình Dương tổ chức lễ khởi cơng KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai nhận định cho th đất Bên cạnh đó, ngồi việc hoàn thành xây dựng dự án hữu, thị trường NXXS ghi nhận hai dự án khởi công KCN Việt Nam KCN Phú An Thạnh, Long An Frasers Property KCN Bình Dương Các dự án ước tính cung cấp cho thị trường 85.000 m2 NXXS vào cuối năm 2022 m2/chu kỳ thuê Thay đổi giá thuê theo năm +9,0% Tỷ lệ lấp đầy trì mức ổn định Giai đoạn chu kỳ giá Tăng nhanh Mặc dù có gia tăng nguồn cung vào thị trường đất KCN NXXS, tỷ lệ lấp đầy Q1.22 thay đổi nhẹ, mức 85% 89% Điều cho thấy nhu cầu thuê đất nhà xưởng tăng cao hậu đại dịch Thị trường KCN Bình Dương Long An tiếp tục điểm sáng thu hút quan tâm nhà đầu tư Tiêu biểu KCN VSIP 3, khởi công đến có 30 tập đồn & cơng ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 đất cơng nghiệp Long An đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá 136 triệu USD Coca Cola KCN Phú An Thạnh hai dự án Nhà kho xây sẵn BWID KCN Xuyên Á & Vĩnh Lộc Giá đất đạt đỉnh mới, giá thuê NXXS tăng chậm lại Trong quý này, đất KCN giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ thiết lập đỉnh giá trung bình 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,0% so với kỳ năm trước) nhờ vào sóng đầu tư FDI đổ vào Việt Nam sau Việt Nam tái mở cửa, nhu cầu mở rộng sản xuất doanh nghiệp hữu Mặt khác, bối cảnh thị trường NXXS lên với lượng cung tăng đáng kể, giá thuê tương đối ổn định mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng cho tồn khu vực, tăng 0,93% so với Q4.21 Giá thuê NXXS[3] USD 4,8 giá thuê m2 GFA/tháng Thay đổi giá thuê theo năm +5,9% Triển vọng: Xu hướng KCN thông minh, NXXS dịch chuyển sang quy mô lớn Bên cạnh yếu tố giá vị trí, xuất mơ hình KCN phát triển xanh ứng dụng công nghệ việc quản lý vận hành dự đoán lợi cạnh tranh việc thu hút đầu tư tương lai Thị trường NXXS có bước dịch chuyển sang quy mơ lớn để đón bắt nhu cầu khách thuê, khách ngoại lựa chọn đặt móng mở rộng sản xuất Việt Nam muốn tiết kiệm thời gian, chi phí nhanh chóng vào hoạt động Do quỹ đất công nghiệp ngày hạn chế, NXXS nhiều tầng xem giải pháp tương lai gần cho nhà đầu tư giúp mở rộng không gian tăng hiệu sử dụng đất Biểu đồ 15: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ 16: Giá thuê trung bình (triệu m2) (ha) 10 000 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 000 000 Giai đoạn chu kỳ giá 000 Tăng chậm 000 Bình Đồng Dương Nai Đất cơng nghiệp BR Long TP.HCM VT An [4] Nhà xưởng xây sẵn (RHS) (USD/ m2 /chu kỳ thuê) USD/m2 /tháng) 250 200 150 100 50 0 Bình Dương Đồng Nai Đất công nghiệp BR VT Long An TP.HCM [4] Nhà xưởng xây sẵn (RHS) Chú thích: [1] Khu vực Nam Bộ báo cáo bao gồm tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu Long An [2] Giá thuê trung bình chưa bao gồm phí tu hạ tầng, phí dịch vụ thuế VAT Chu kì thuê số năm phép hoạt động lại KCN [3] Giá thuê chưa bao gồm VAT phí dịch vụ [4[ Tổng nguồn cung/giá thuê đất KCN TP.HCM không bao gồm Khu công nghệ cao Sài Gòn Khu phần mềm Quang Trung tính chất đặc thù khu cơng nghệ cao Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Hà Nội | Thị trường Văn phòng Giá thuê[1] Nguồn cung hạng B ghi nhận khu vực trung tâm USD 18,8 Trong Q1.22, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận nguồn cung đến từ tòa nhà Hạng B BRG Tower Quận Hồn Kiếm với diện tích 5.580 m2 sàn Phân khúc văn phòng cho thuê Hạng A không ghi nhận thêm nguồn cung quý Sự xuất tòa nhà văn phòng BRG Group giúp nâng tổng nguồn cung văn phòng cho thuê Hạng A&B Hà Nội lên khoảng 2,3 triệu m2 giá thuê m2 NLA/tháng Nguồn cầu gặp nhiều thách thức Thay đổi giá thuê theo năm +0,5% Giai đoạn chu kỳ giá Ổn định Thị trường văn phòng Hạng A&B Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương khoảng 1.169 m2 sàn Q1.22, chủ yếu nhờ giao dịch lớn số tịa văn phịng Hạng A Nhìn chung, hầu hết tịa văn phịng cho th có hấp thụ rịng âm, cho th kích thước văn phòng vừa nhỏ (250-400 m2) Trong bối cảnh doanh nghiệp chịu ảnh hưởng kéo dài Covid-19 số ca bệnh tăng nhanh Hà Nội, nhiều doanh nghiệp định cho nhân viên làm việc nhà tạm dừng nhu cầu thuê văn phòng Điều khiến tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B giảm 0,2% so với quý trước Nhờ giá thuê phải chăng, hầu hết yêu cầu thuê văn phòng tập trung tịa nhà Hạng B ngồi khu vực trung tâm Về đối tượng khách thuê, giao dịch lớn phân khúc Hạng A&B chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ thông tin bất động sản Giá cho thuê tăng nhẹ Triển vọng: Nguồn cung hạng A gia nhập thị trường vào năm 2022 Dựa tiến độ xây dựng dự án, thị trường văn phòng Hà Nội đón nhận 42.247 m2 từ dự án hạng A 141.546 m2 từ dự án hạng B năm 2022 Nguồn cung chất lượng cao với mức giá chào thuê cao đẩy giá thuê trung bình năm 2022 lên mức cao Tuy nhiên, với diện tích lớn từ nguồn cung mới, tỷ lệ trống toàn thị trường tạm thời tăng tương ứng Các doanh nghiệp hoạt động ngành có tốc độ tăng trưởng tốt công nghệ thông tin, thương mại điện tử, bất động sản khả cao tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị trường văn phòng Hà Nội Biểu đồ 17: Tổng nguồn cung lũy kế Biểu đồ18: Giá thuê trung bình (‘000 m2 NLA) (USD/ m2 /tháng) 30 20 10 Hạng A 2022 Q1.22 Q4.21 Q3.21 Q2.21 Q1.21 Q4.20 Q3.20 Q2.20 Q1.20 Q4.19 (*) Techno Park Tower có tổng 117.000 m2 sàn có khả cung cấp gần 92.000 m2 sàn cho thuê sau sử dụng nội Tuy nhiên, dự án có vị trí thuộc khu vực phi truyền thống tệp khách hàng đặc biệt, Techno Park Tower không năm giỏ hàng nghiên cứuhiệu suất JLL Q3.19 GHI CHÚ: Giá chào thuê văn phòng tăng nhẹ hai phân khúc Năm 2022, doanh nghiệp trở lại hoạt động bình thường, số tòa nhà Hạng A hồi phục giá thuê mức với trước giãn cách xã hội Giá thuê văn phòng Hạng A Q1.22 đạt 26,8 USD/m2/tháng*, tăng 0,1% so với quý trước Với mức giá chào thuê cao mặt chung tòa văn phịng BRG Tower, giá th trung bình Hạng B tăng nhẹ 0,9% so với quý trước, đạt 14,9 USD/m2/tháng Hạng B Chú thích: [1] Giá thuê trung bình văn phịng Hạng A Hạng B, chưa bao gồm VAT phí quản lý [2] Khu vực Trung tâm bao gồm quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm), Đống Đa, Ba Đình Hai Bà Trưng Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất quận/huyện lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Hà Nội | Thị trường Bán lẻ Giá thuê[1] TTTM tiếp tục lùi ngày khai trương USD 32,2 Do số ca Covid Hà Nội tăng đạt đỉnh vào tháng 3, dự án dự kiến vào hoạt động quý phải dời lịch đến cuối năm để đạt tỷ lệ lấp đầy mong muốn trước mở cửa Do đó, tổng nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội ổn định mức 1,09 triệu m2 NLA, chủ yếu khu vực Ngoài trung tâm Một số trung tâm thương mại tận dụng dịp thấp điểm để cải tạo lại mặt Indochina Plaza Hanoi quận Cầu Giấy Tính đến cuối quý tổng diện tích trống TTTM Hà Nội 50.000 m2 sàn, hầu hết diện tích trống có diện tích từ 350-500 m2 Biểu đồ 20: Giá thuê t.bình TTTM Trọng điểm[2] Biểu đồ 19: Tổng nguồn cung lũy kế (‘000 m2 NLA) 400 200 000 800 600 400 200 100% (USD/ m2 /tháng) 80 90% 60 80% 40 70% TTTM Trọng điểm TTTM Thông thường Tỷ lệ lấp đầy - TTTM Trọng điểm (RHS) Trung tâm 2022 Q1.22 Q4.21 Q3.21 Q2.21 Q1.21 Q4.20 Q3.20 50% 20 Q2.20 60% Q1.20 Cần lưu ý sửa đổi dẫn đến số thay đổi liệu lịch sử Q4.19 Vui lòng tham khảo phần Thuật ngữ để biết định nghĩa chi tiết tất thuật ngữ 2022 Hiệu suất thị trường bao gồm TTTM Trọng điểm ( tập hợp Nguồn cung trên) Đây loại hình TTTM quan tâm nhiều thị trường 2021 Nguồn cung bao gồm ba loại TTTM phân loai sau: TTTM cộng đồng, ​TTTM cấp vùng, TTTM siêu vùng Vincom Smart City với 40.800 m2 diện tích bán lẻ điểm nhấn nguồn cung vào năm 2022 Về tình hình hoạt động thị trường, tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại hữu dự kiến ​sẽ tăng sức mua khách hàng cải thiện dịch kiểm soát Tuy nhiên, với phát triển mua sắm trực tuyến hai năm qua, khách thuê, đặc biệt thương hiệu bán lẻ nước ngồi phát triển số mơ hình cửa hàng để cung cấp trải nghiệm khách hàng tốt hơn, chẳng hạn mua hàng trực tuyến lấy hàng điểm cửa hàng, cửa hàng bán lẻ tương tác Điều sẽ đòi hỏi chủ nhà cần có thay đổi phát triển việc thiết kế vận hành dự án để phù hơp với xu hướng 2020 Kể từ Q1.21, báo cáo này: Triển vọng: Các dự án tích hợp tối ưu trải nghiệm khách hàng mong chờ 2019 Tương ưng với phát triển thị trường bán lẻ Việt Nam, thường xuyên đánh giá cập nhật hệ thống phân loại, xếp hạng, phương pháp luận nhằm đảm bảo trọng tâm nghiên cứu phản ánh tình hình thị trường Nhìn chung, giá thuê TTTM Trọng điểm khu vực Trung tâm Ngoài Trung tâm đạt 63,6 USD/m2/tháng 28,7 USD/m2/tháng Q1.22, tăng 1,3% 0,3% so với quý trước Giá thuê thực tế TTTM Trọng điểm toàn thị trường tăng nhẹ 0,5% so với kỳ năm ngối chủ nhà áp dụng sách tăng giá tự nhiên theo năm từ Q1.22 vốn bị ngưng lại suốt năm 2021 đại dịch Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng giá theo lạm phát chủ yếu diễn số TTTM vốn có tỷ lệ lấp đầy tốt chịu ảnh hưởng đại dịch Đối với TTTM lại, chủ nhà linh hoạt việc xem xét giá thuê tốt cho khách thuê dựa sản phẩm, diện tích thuê thời hạn thuê 2018 GHI CHÚ: Giá thuê tăng nhẹ so với quý trước 2017 Ổn định TTTM tiếp tục bị ảnh hưởng dịch Covid-19, đặc biệt tình hình Hà Nội trở nên phức tạp Q1.22 với tổng hấp thụ ròng âm mức -6.407 m2 toàn thành phố Ngoài giao dịch đáng ý với diện tích 1.000 m2 AEON Mall Hà Đơng, mức hấp thụ rịng âm tiếp tục bao trùm tranh thị trường nhà bán lẻ nhỏ nước phải đóng cửa cửa hàng hoạt động hiệu Một số khách thuê cung cấp dịch vụ khu trò chơi, sân chơi cho trẻ em phải tạm thời đóng cửa khách hàng hạn chế hoạt động tập trung đông người 2016 Giai đoạn chu kỳ giá Tỷ lệ hấp thụ ròng âm tiếp tục ảnh hưởng thị trường 2015 +0,5% 2014 Thay đổi giá thuê theo năm 2013 giá thuê m2 NLA/tháng Ngoài Trung tâm Chú thích: [1] Giá th trung bình TTTM Trọng điểm, chưa bao gồm VAT phí quản lý Định nghĩa TTTM Trọng điểm phân hạng TTTM thích phần Thuật ngữ [2] Giá thuê trung bình TTTM Trọng điểm phân theo khu vực Trong đó, Khu vực Trung tâm bao gồm quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm), Đống Đa, Ba Đình Hai Bà Trưng Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất quận/huyện lại 10 Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Hà Nội | Thị trường Căn hộ Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cung tăng theo quý USD 1.729 Trong Q1.22, nguồn cung thị trường hộ Hà Nội ghi nhận dấu hiệu tích cực với 3.260 mở bán, tăng 7,3% theo quý, nhiên giảm 10,6% theo năm Mức tăng theo quý gửi đến tín hiệu tích cực cho thấy nguồn cung tiếp tục đà hồi phục sau nước bắt đầu tiến trình bình thường hóa với đại dịch Phân khúc Trung cấp dẫn đầu thị trường chiếm đến 75% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ dự án hữu Vinhomes Gia Lâm: Vincity- phân khu The Pavillion (khoảng 650 căn), Imperia Smart City (khoảng 300 căn) Đặc biệt, q này, thị trường cịn đón chào thêm hai dự án có tên The Essensia (phân khúc Trung cấp, quy mô 496 căn) Tecco Diamond (phân khúc Bình Dân, quy mơ 665 căn) khu vực ngoại thành m2 thông thủy Thay đổi giá bán theo năm +11,2% Nhu cầu mua hộ tăng cao sau Tết Giá bán sơ cấp tăng mạnh theo năm Giá bán hộ sơ cấp Hà Nội đạt đỉnh 1.72 USD/m2, tăng 11,2% theo năm Đây mức tăng hàng năm cao vòng 10 năm trở lại Bên cạnh việc thiếu hụt nguồn cung giai đoạn dịch bệnh, chi phí nguyên vật liệu xây dựng đắt đỏ gia nhập dự án thuộc phân khúc Cao Cấp Sang Trọng góp phần khiến giá sơ cấp tồn thị trường tăng mạnh Không vậy, giá sơ cấp thị trường hộ Trung cấp cho thấy đà leo thang nhiều dự án có mức tăng giá theo năm lên đến 10% Triển vọng: Thị trường ảnh hưởng từ việc thắt chặt tín dụng Sự gia nhập nhiều dự án phân khúc Sang Trọng Heritage West Lake (Tây Hồ) Siêu Sang The Grand (Hồn Kiếm) dự đốn đẩy giá bán sơ cấp toàn thị trường tiếp tục tăng Trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng lĩnh vực bất động sản, nguồn cung cầu dự kiến bị ảnh hưởng thời gian tới Đối với CĐT nhỏ lẻ, việc khó tiếp cận nguồn vốn khiến dự án bị chậm tiến độ, giảm quy mô xây dựng, ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng tốc độ hồn vốn Trong đó, nguồn cầu từ nhóm khách mua đầu tư giảm nhóm khách mua thực cần sử dụng địn bẩy tài để mua hộ gặp phải khó khăn thời gian tới Biểu đồ 21: Tổng nguồn cung lũy kế[2] Biểu đồ 22: Giá bán sơ cấp trung bình 60% 000 50% 50 2021 Q1.22 2020 2019 2018 2017 Q4.22F Bình dân Cao cấp Siêu sang 2016 Trung cấp Sang trọng Tỷ lệ bán lũy kế (RHS) Siêu sang Cao cấp Bình dân Q1.22 000 Q4.22F 70% 100 Q4.21 000 Q4.20 80% Q4.19 200 150 Q4.18 000 250 Q4.17 10 000 90% 300 Q4.16 100% Q4.15 350 Q4.14 (USD/ m2) (‘000 căn) 2015 Tăng nhanh 2014 Giai đoạn chu kỳ giá Sự cải thiện nguồn cung tâm lý lo sợ lạm phát khiến giá nhà leo thang góp phần thúc đẩy nhu cầu mua hộ, đặc biệt với người mua thực Trong Q1.22, lượng hộ bán đạt 4.391 căn, tăng 31,7% theo quý Trong đó, thị trường hộ Trung cấp chiếm đến 74.6% số bán hết, tập trung dự án có quy mơ lớn Vinhome Ocean Park (Gia Lâm) Vinhomes Smart City ( Nam Từ Liêm) Nhu cầu tốt không giới hạn quận huyện có tâm lý thị trường tốt nhờ dự án lớn Gia Lâm, Nam Từ Liêm, vài huyện ngoại thành Hồi Đức, Thanh Trì có tỷ lệ bán tốt Q1.22, nhờ vào dự án phù hợp với nhu cầu khách hàng bình dân thời kì khan nguồn cung giá rẻ giá bán ngày tăng cao Sang trọng Trung cấp Chú thích: [1] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư xem mở bán thức chúng phép ký Hợp đồng mua bán (sau xây xong phần móng) Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 11 [1] Hà Nội Các Tỉnh Lân Cận | Thị trường Nhà liền thổ Giá bán sơ cấp[1] Dự án tăng mạnh tỉnh thành phố lân cận USD 4,799 Trong Q1.22, lượng mở bán Nhà liền thổ miền Bắc khởi sắc với gần 1.400 căn, gấp hai lần so với Q4.21 Trong đó, TP Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thị trường chiếm đến 54% tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ giai đoạn dự án lớn phía Tây thành phố: Hinode Royal Park (Hồi Đức), An Vượng Villas (Hà Đông), gia nhập dự án tên Eurowindow Twin Park (Gia Lâm) khu vực phía Đơng Cùng với đó, hoạt động mở bán tỉnh lân cận diễn sôi với mức tăng trưởng nguồn cung cao kể từ năm 2021, với tổng 637 căn, chủ yếu đến từ dự án gia nhập BRG Coastal City (Hải Phịng), Policity Kim Đơ Vietsing Square (Bắc Ninh) m2 đất Thay đổi giá bán theo năm +12,2% Giai đoạn chu kỳ giá Tăng nhanh Nguồn cầu trì sức nóng Nhu cầu mua nhà liền thổ miền Bắc trì sức nóng với khoảng 1.461 bán Ở Hà Nội, huyện bán kính 10-15 km từ Trung tâm Hoài Đức Gia Lâm tiếp tục cho thấy sức hút rõ rệt quỹ dự án lớn Hinode Royal Park, Eurowindow Twin Park nhanh chóng cháy hàng giai đoạn tiền mở bán mở bán thức Tại tỉnh vùng ven, nguồn cung khan vị trí đẹp mức giá rẻ (dao động từ 1.800 USD –3.400 USD/m2 đất) khiến dự án mở thu hút ý nhà đầu tư nhanh chóng bán hết Tổng số bán bốn tỉnh lân cận đạt 603 căn, đó, 50% số đến từ dự án mở bán Q1.22 Giá sơ cấp tiếp tục tăng mạnh Giá bán sơ cấp trung bình thị trường Hà Nội tỉnh lân cận đạt 4.799 USD/m2 đất, tăng 2,7% theo quý 12,2% theo năm Giá bán sơ cấp đa số dự án xây dựng Hà Nội tiếp tục tăng mạnh, mức 7,1% theo quý cung -cầu cao, chi phí nguyên vật liệu đắt đỏ nhu cầu đầu tư cao vào dự án có quy hoạch bản, vị trí đắc địa để khai thác tiềm kinh doanh tương lai Ở bốn tỉnh lân cận, giá bán sơ cấp Bắc Ninh tăng mạnh 10% theo quý gia nhập dự án có giá 5.000 USD/m2 đất, Hải Phịng ghi nhận giá giảm 9,6% theo quý xuất dự án có giá bán thấp mức trung bình thị trường Giá bán sơ cấp trung bình Hưng Yên Vĩnh Phúc ổn định theo quý dự án hữu thị trường khơng có nguồn cung Triển vọng: Nguồn cung đến từ dự án tích hợp có quy hoạch tốt Trong tháng tới, nguồn cung tương lai dự đoán đạt khoảng 6.000 căn, Hà Nội đóng góp 50% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ dự án tích hợp lớn có quy hoạch pháp lý rõ ràng Việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng điều khoản, lãi suất cho vay bất động sản thúc đẩy CĐT tích cực tìm kiếm dịng vốn hỗ trợ khác để phát triển dự án theo kế hoạch Các dự án phát triển CĐT nhỏ, tiếp cận nhiều nguồn vốn, có khả bị chậm tiến độ Điều tác động đến nguồn cầu ngắn hạn, tệp khách đầu tư sử dụng địn bẩy tài Hình 23: Tổng nguồn cung lũy kế[2] (‘000 căn) 60 Biểu đồ 24: Giá bán sơ cấp trung bình 100% (USD/ m2 đất) 000 000 50 40 90% 000 000 30 20 80% 10 000 000 70% Hà Nội Hải Phòng Tổng nguồn cung Bắc Ninh Hưng Yên Vĩnh Phúc Hà Nội Hải Bắc Ninh Hưng Phòng Yên Vĩnh Phúc Tỷ lệ bán lũy kế (RHS) Chú thích: [1] Khu vực Hà Nội Các Tỉnh Lân Cận báo cáo bao gồm tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên Vĩnh Phúc [2] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì Giá bán m2 đất = tổng giá trị / tổng diện tích đất nhà [3] Các dự án Nhà liền thổ xem mở bán thức chúng phép ký Hợp đồng mua bán (sau xây xong cở sở hạ tầng) Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 12 trường Đất Khu công nghiệp Miền Bắc | Thị Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) Giá thuê đất USD 109 m2/chu kỳ th Thị trường đất Khu cơng nghiệp có thêm nguồn cung Sự kiện khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường quý đầu năm mới, bổ sung thêm 160 đất cho thuê nâng tổng diện tích quỹ đất cơng nghiệp miền Bắc lên 10.024 Trong đó, thị trường NXXS Q1.22 không ghi nhận nguồn cung mới, tổng nguồn cung khu vực miền Bắc ổn định mức 2,2 triệu m2 Tỷ lệ lấp đầy khu vực miền Bắc giữ vững 80% Thay đổi giá thuê theo năm +9,2% Q1.22 tiếp tục ghi nhận ảnh hưởng nặng nề dịch Covid-19 lên hoạt động kinh doanh doanh nghiệp sản xuất số ca nhiễm tăng mạnh tỉnh phía Bắc Tuy nhiên, nhờ việc thích ứng linh hoạt với dịch bệnh doanh nghiệp địa phương, sản xuất cơng nghiệp q tăng trưởng mạnh mẽ Dịng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN hoạt động sản xuất phía Bắc thể mức tăng trưởng mạnh mẽ Nổi bật dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD dự án nhà máy chế tạo Tập đồn Goertek khu cơng nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD Giai đoạn chu kỳ giá Tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc q trì mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% kỳ năm ngoái Tỷ lệ lấp đầy NXXS tiếp tục mức cao, đạt 98% Tăng nhanh Giá thuê đất nhà xưởng khơng có biến động Giá đất cơng nghiệp trung bình Q1.22 đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước giá thuê ưu đãi số KCN vị trí thuận lợi muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với kỳ năm trước Trong đó, giá thuê NXXS không đổi theo quý, đạt mức USD 4,7/m2/tháng, tăng 3,5% so với kỳ năm trước Triển vọng thị trường: Thị trường tiếp tục sôi động với nhiều dự án Năm 2022, việc mở cửa đường bay áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi kinh tế với nỗ lực thu hút đầu tư từ địa phương, thị trường cơng nghiệp phía Bắc dự đoán tiếp tục lựa chọn nhà đầu tư nước Giá thuê NXXS[3] USD 4,7 giá thuê m2 GFA/tháng Thay đổi giá thuê theo năm +3,5% Nguồn cung năm 2022 hứa hẹn dồi tỉnh giáp Hà Nội có kế hoạch triển khai KCN địa bàn Điển hình phải kể đến KCN Xuân Cầu, Hải Phòng Khu Kinh Tế Hải Phòng trao giấy chứng nhận đầu tư Cùng lúc, khu công nghiệp Bình Giang 2, Thanh Hà Kim Thành bổ sung vào quy hoạch khu công nghiệp tỉnh Hải Dương Tại Hưng Yên, khu công nghiệp số phê duyệt quy hoạch 1/500 Ở thị trường NXXS, số dự án bật dự kiến mắt thị trường năm Khu Nhà kho NXXS GD.1 liên doanh KTG-BKIM khu công nghiệp Yên Phong II-C, khu NXXS GD.3 BW Industrial VSIP Hải Dương bổ sung vào nguồn cung NXXS hạn chế Biểu đồ 26: Giá thuê đất nhà xưởng[2] Biểu đồ 25: Tổng nguồn cung (ha) (triệu m2) USD/m2 /chu kỳ thuê) USD/m2 /tháng) Giai đoạn chu kỳ giá Tăng chậm Chú thích: [1] Khu vực Bắc báo cáo hiểu bao gồm tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên Hải Dương [2] Giá thuê trung bình khơng bao gồm phí tu hạ tầng, phí dịch vụ thuế VAT Chu kì th số năm phép hoạt động lại KCN [3] Giá thuê chưa bao gồm VAT phí dịch vụ [4[Tổng nguồn cung đất KCN Hà Nội không bao gồm Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc tính chất đặc thù khu công nghệ cao 13 Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Thuật ngữ Biểu đồ chu kỳ thị trường Bất động sản Sự thay đổi mắt xích (chain-link) Mức thay đổi giá/giá thuê thay đổi theo quý nhằm phản ánh xu hướng giá thuê giá bán bất động sản có mặt thị trường vòng hai quý liên tiếp Thuật ngữ khác với thuật ngữ tiêu chuẩn sử dụng nói chuỗi thay đổi, thể mức trung bình có trọng số tồn tịa nhà thị trường bất động sản thời điểm cụ thể Sự thay đổi có mắt xích sử dụng để thể xác mức tăng trưởng cho thuê đạt tài sản cố định mua sở hữu giai đoạn Biểu đồ Chu kỳ thị trường Bất động sản JLL sử dụng biểu đồ dạng đồng hồ để thể giai đoạn phát triển thị trường bất động sản chu kỳ giá/giá thuê quý khảo sát giúp biểu thị chuyển động chu kỳ giá thuê/ giá thuê ngắn hạn, nghĩ đến hai quý Đây dạng biểu đồ dùng để so sánh định vị cách tương đối giai đoạn phát triển thị trường chu kỳ giá/giá thuê Vị trí phân khúc/thị trường không thiết phản ánh triển vọng đầu tư phân khúc/thị trường mà thể xu hướng dịch chuyển giá/giá thuê xu hướng dự kiến quý Nhìn chung, việc thị trường dịch chuyển từ giai đoạn sang giai đoạn khác điều bình thường, có vài thị trường trước chứng kiến nhảy vọt đột biến Biểu đồ chu kỳ tăng trưởng thị trường bất động sản chia làm bốn giai đoạn: ▪ Giá bán/giá thuê giảm nhanh nghĩa giá trị bất động sản dự báo bắt đầu suy giảm tốc độ suy giảm ngày tăng lên ▪ Giá bán/giá thuê giảm chậm nghĩa giá trị bất động sản dự báo tiếp tục giảm, dù tốc độ suy giảm giảm dần ▪ Giá bán/giá thuê tăng nhanh nghĩa giá trị bất động sản dự báo tiếp tục tăng tốc độ tăng giá ngày tăng lên ▪ Giá bán/giá thuê tăng chậm nghĩa giá trị bất động sản dự báo tiếp tục tăng, nhiên tốc độ tăng giảm dần Biểu đồ 27: Chu kỳ tăng trưởng giá thị trường Bất động sản Việt Nam, Q1.22 Thị trường văn phòng Hà Nội, Thị trường hộ bán Hà Nội Thị trường Văn phòng TP.HCM Thị trường NXXS Miền Nam, Miền Bắc TĂNG CHẬM GIẢM NHANH TĂNG NHANH GIẢM CHẬM Thị trường hộ bán TP.HCM Thị trường Bán lẻ TP.HCM, Hà Nội* Thị trường Nhà liền thổ TP.HCM, Hà Nội tỉnh lân cận Thị trường Khu công nghiệp Miền Nam, Miền Bắc Nguồn: BP Nghiên cứu JLL (*) Giá thuê trung bình TTTM Trọng điểm Định nghĩa TTTM Trọng điểm phân hạng TTTM thích phần Thuật ngữ phía sau Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 14 Thuật ngữ Thị trường Văn phịng Nguồn cung Tổng diện tích văn phịng tích lũy xây xong (tính theo NFA) thời điểm định Nguồn cung tương lai Tổng diện tích văn phịng dự kiến hồn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích văn phịng có sẵn cịn phải cho thuê (các) chủ dự án thời điểm định Con số không bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích sàn xây dựng (GFA) Tổng diện tích sàn bao phủ, kể cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích sử dụng (NFA) Diện tích sử dụng được, khơng bao gồm cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích thuê (NLA) lượng diện tích sử dụng (NFA) dành thuê Giá thuê Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án nhận sau trừ chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá th báo giá dựa GFA NFA Chi phí phát sinh Chi phí ước tính dành để bảo trì tịa nhà chủ dự án chuyển sang cho khách th hình thức phí dịch vụ / phí quản lý Thơng lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có khơng báo giá riêng biệt với giá thuê Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý Giá thuê gộp giá th cộng chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê gộp báo giá dựa GFA NFA Giá trị vốn Giá trị thị trường giá bán khả thi bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Lợi suất Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Con số dựa giá thuê thị trường với giả định tịa nhà cho th tồn Hạng A Một tịa nhà Hạng A đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho khách th tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng B Một tòa nhà Hạng B đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho khách thuê tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng C Một tòa nhà Hạng C đáp ứng tiêu chí cung ứng cho khách th khơng tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Thuật ngữ Thị trường Bán lẻ Nguồn cung Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy đại (thay truyền thống) xây xong (tính theo NLA) thời điểm định Con số bao gồm diện tích trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm, trung tâm bán lẻ cao cấp Nguồn cung tương lai Tổng diện tích sàn bán lẻ đại dự kiến hồn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích sàn bán lẻ đại có sẵn cịn phải cho th (các) chủ dự án thời điểm định Con số khơng bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích th Nguồn cung trừ diện tích trống “Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích cho thuê (NLA) Tổng diện tích sàn cho thuê dùng để tính giá th phí dịch vụ, khơng bao gồm phần diện tích sử dụng chung dùng để phục vụ lưu lượng người Giá thuê Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, khơng bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý thuế VAT Thơng lệ thị trường: Giá thuê báo giá dựa NLA Giá thuê hợp đồng Giá thuê ghi nhận hợp đồng Thông lệ thị trường: Giá thuê tính giá th hay giá thuê gộp Giá thuê thực Giá thuê thực nhận chủ nhà sau trừ khoản miễn giảm Thơng lệ thị trường: Giá th thực tính dựa giá thuê hợp đồng Trung tâm thương mại (TTTM) Trung tâm thương mại tài sản thương mại tập trung cửa hàng/đơn vị thuê đến từ thương hiệu bán lẻ không gian chung quy hoạch, thiết kế, xây dựng điều hành chuyên nghiệp Tài sản được thiết kế quy hoạch theo chức năng, diện tích khu vực phục vụ Trung tâm bách hóa (TTBH) Thơng thường, trung tâm bách hóa sở bán lẻ có quy mơ khác nhau, từ sở nhỏ kinh doanh loại hàng hóa đến sở lớn kinh doanh nhiều loại mặt hàng Một điểm đặc trưng Trung tâm bách hóa 90% diện tích điều hành hệ thống toán trung tâm kinh doanh ngành hàng mỹ phẩm, thời trang đồ gia dụng Rổ hàng nguồn cung: Trung tâm thương mại (TTTM) dự án thương mại chủ nhà phát triển vận hành Hầu hết cửa hàng cho thuê có tường ngăn mặt tiền Người vận hành trung tâm thương mại cho trung tâm bách hóa, khu giải trí, siêu thị loại hình bán lẻ u cầu diện tích sàn lớn khác thuê không gian trung tâm thương mại Trong phân khúc TTTM, phân loại TTTM theo chức và/hoặc theo diện tích, theo khu vực phục vụ sau: TTTM quy mô nhỏ: Tương tự trung tâm mua sắm cộng đồng, diện tích nhỏ hơn, có tầm 10-30 cửa hàng TTTM Cộng đồng: Một trung tâm mua sắm rộng khoảng 10.000 – 25.000 m2 sàn cho thuê, có tầm 30-100 cửa hàng, chủ yếu tập trung vào tính tiện lợi, phục vụ chủ yếu cho khách hàng cộng đồng TTTM Cấp vùng: Một trung tâm mua sắm rộng 30.000 m2 NLA, có 100 cửa hàng/cửa hàng chuyên dụng, có điểm nhấn đặc biệt cửa hàng bách hóa lớn thu hút 10.000 khách ngày TTTM Siêu vùng: Tương tự TTTM Cấp vùng, có nhiều cửa hàng bách hóa lớn Do thị trường bán lẻ Việt Nam có tính đa dạng cao với nhiều phân khúc nêu trên, báo cáo thị trường tập trung vào ba phân khúc: TTTM Cấp cùng, TTTM Siêu vùng TTTM Cộng đồng Rổ hàng Hiệu suất thị trường Để đảm bảo tính quán việc theo dõi thị trường, JLL lựa chọn tập hợp rổ hàng nguồn cung phía để theo dõi tỷ lệ lấy đầy giá thuê, gọi rổ hàng TTTM Trọng điểm Tất số liên quan nguồn cầu thị trường đề cập đến phân khúc TTTM Trọng điểm khơng có thích thêm TTTM Trọng điểm định nghĩa sau: Trung tâm thương mai Trọng điểm Đại diện cho không gian mua sắm đáp ứng tiêu chí khắt khe vị trí lối tiếp cận, tiện ích, danh tiếng chủ nhà, chất lượng quản lý vận hành chất lượng khách thuê Trung tâm Trung tâm thương mai Thông thường Thuật ngữ TTTM không đáp ứng tiêu chuẩn TTTM Trọng điểm tiêu chí bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí lối tiếp cận, tiện ích, danh tiếng chủ nhà, chất lượng quản lý vận hành chất lượng khách thuê Trung tâm Thuật ngữ Thị trường Nhà bán Căn hộ thương mại/Căn hộ bán Là sản phẩm hộ thuộc dự án Chủ đầu tư chào bán thị trường khơng có giới hạn khách mua theo chế thị trường nhà chung Theo chuẩn phân Hạng JLL Việt Nam, thị trường Căn hộ bán Việt Nam phân loại thành phân khúc Sang trọng, Cao cấp, Trung cấp Bình dân Chi tiết phân Hạng cụ thể giải thích trang Nhà liền thổ bán Là sản phẩm nhà liền thổ bán xây sẵn đất thuộc dự án Chủ đầu tư chào bán thị trường khơng có giới hạn khách mua dựa chế thị trường nhà nói chung Chủ đầu tư đầu tư hạ tầng cần thiết cho khu đất dự án, nhà xây dựa thiết kế mặt tổng thiết kế xây dựng chủ đầu tư Theo thông lệ thị trường, nhà liền thổ bán chia thành ba loại bao gồm biệt thự, nhà liền kề nhà phố thương mại Chi tiết phân loại cụ thể giải thích trang Nhà có thương hiệu Là bất động sản nhà bán thị trường, điều hành thương hiệu khách sạn tiếng Nguồn cung Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp thứ cấp, tình trạng xây dựng Nguồn cung tương lai Tổng nguồn cung dự kiến mở bán tương lai Nguồn cung hoàn thành Tổng nguồn cung hoàn thành thể chất bàn giao để Cịn gọi nguồn cung có Nguồn cung chưa hoàn thành Tổng nguồn cung chưa hoàn thành chưa bàn giao để Bao gồm nguồn cung xây dựng nguồn cung dự kiến xây dựng Còn gọi nguồn cung triển khai Thị trường sơ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư Thị trường thứ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước Lượng mở bán (Chào bán thức) Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính mở bán thức giai đoạn khảo sát Các dự án ghi nhận mở bán thức có Hợp đồng Mua bán, thường cung cấp sau hoàn thành móng tịa nhà Chung cư tiện ích nội khu dự án,tùy thuộc vào tiến độ dự án Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo giai đoạn khơng cơng bố công khai Lượng tiêu thụ Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính bán giai đoạn Bao gồm hộ bán từ nguồn cung giai đoạn nguồn cung giai đoạn trước Thông lệ thị trường: Lượng tiêu thụ bao gồm hộ bán qua hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán Lượng hàng tồn kho Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính chưa bán được/chưa tiêu thụ giai đoạn Tỷ lệ bán lũy kế Tỷ lệ phần trăm tổng lượng tiêu thụ lũy kế tổng lượng mở bán lũy kế tính đến thời điểm cụ thể Giá chào bán sơ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường sơ cấp Giáo chào bán thứ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường thứ cấp Thay đổi khơng mắt xích Là thay đổi theo q theo năm ghi nhận bao gồm ảnh hưởng dự án chào bán rút khỏi thị trường quý/năm theo dõi Thay đổi mắt xích Là thay đổi theo quý năm điều chỉnh để loại bỏ ảnh hưởng dự bán chào bán rút khỏi thị trường quý/năm theo dõi Thuật ngữ Thị trường nhà bán (tt.) Căn hộ Siêu sang Một dự án Siêu sang đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho cá nhân hộ gia đình giàu có theo tiêu chí nước khu vực, thường gắn với thương hiệu cao cấp cung cấp dịch vụ quản lý hàng đầu, có uy tín cơng nhận Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Siêu sang có vị trí nằm khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: >USD 10.000 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Sang trọng Một dự án Sang trọng đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Sang trọng có vị trí nằm gần khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: >USD 3.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Cao cấp Một dự án Cao cấp đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Cao cấp nằm khu thị ngồi khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: USD 2.500-3.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Trung cấp Một dự án Trung cấp đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Trung cấp nằm quận nội thành thành phố Mức giá bán điển hình: USD 1.200-2.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Bình dân Một dự án Bình dân đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Bình dân nằm quận ngoại thành thành phố Mức giá bán điển hình: