Tổng quan Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Q1.20 Việt Nam | Tháng 4/2020 Báo cáo nghiên cứu thị trường jllvietnam.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2020 All Rights Reserved Mục lục TỔNG QUAN KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ NỘI Văn phòng Văn phòng Nguồn cung chủ yếu đến từ văn phòng Hạng B&C Sự ảnh hướng dịch cúm COVID-19 tới nguồn cầu Hạng A&B chưa rõ rệt Giá thuê tăng chậm mùa dịch nguồn cung giới hạn Bán lẻ Khơng có nguồn cung Tỷ lệ trống tạm thời gia tăng đáng kể Nhiều sách hỗ trợ khách thuê ảnh hưởng dịch cúm COVID-19 Thị trường hộ Nhu cầu tương ứng với nguồn cung, với phân khúc Bình dân Trung cấp đầu Nguồn cung tiếp tục giảm mạnh Giá giảm theo quý, tiếp tục tăng theo năm Thị trường nhà liền thổ bán Bán lẻ Thị trường không ghi nhận nguồn cung Lượng hấp thụ ròng Hạng A khả quan nhờ giao dịch diễn trước dịch Do nguồn cung khan hiếm, giá thuê tăng nhẹ Nguồn cung ổn định Tỉ lệ lấp đầy giảm Giá thuê ổn định sách hỗ trợ khách thuê mùa dịch áp dụng Thị trường hộ Nguồn cầu ổn định phân khúc Trung cấp Nguồn cung hạn chế Giá bán ổn định, không biến động lớn Thị trường Khu công nghiệp Bắc Bộ Lượng yêu cầu thuê tốt trình giao dịch đình trệ Covid-19 Nguồn cung hạn chế Quỹ đất đủ để đáp ứng nhu cầu thuê Giá bán tiếp tục tăng cao Giá đất tăng khủng hoảng Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua để 10 11 12 GHI CHÚ Kể từ đầu năm 2019, Bộ phận Nghiên cứu JLL áp dụng hệ thống đánh giá phân hạng phương pháp ghi nhận việc cập nhật số liệu thị trường nhằm đảm bảo tính phù hợp với diễn biến thị trường Do đó, số liệu khứ thay đổi, bao gồm số liệu giá bán, giá thuê, nguồn cung cầu thị trường COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2020 All Rights Reserved TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM Kinh tế Việt Nam đạt mức tăng trưởng dương: GDP Việt Nam Q1.20 ước tính tăng 3,82% so với kỳ năm trước, mức tăng thấp Quý I giai đoạn 201120 Tuy nhiên mức tăng trưởng dương coi điểm sáng bối cảnh kinh tế toàn cầu lao dốc đại dịch Covid-19 Về cấu kinh tế, khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn nhất, 43,71%, tiếp đến khu vực công nghiệp xây dựng chiếm 35,52% Khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản chiếm tỷ trọng 10,11% Trong tháng đầu năm 2020, dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động thương mại, dịch vụ xuất nhập Khu vực dịch vụ Q1.20 đạt mức tăng thấp kỳ năm 2011-20 Trong khu vực công nghiệp xây dựng, ngành khác đạt mức tăng trưởng từ 4-8%, ngành khai khoáng tăng trưởng âm với -3,18% sản lượng dầu thô khai thác khí đốt tự nhiên giảm Khu vực nơng, lâm nghiệp thủy sản tăng thấp so với kỳ năm trước nghành nơng nghiệp tăng trưởng âm 1,17%, cao mức tăng trưởng âm 2,69% Q1.16 tính giai đoạn 2011-20 Nguyên nhân ảnh hưởng biến đổi khí hậu, dịch Covid-19 dịch tả lợn châu Phi Covid-19 ảnh hưởng đến doanh thu bán lẻ lượng khách quốc tế : Ảnh hưởng tiêu cực dịch Covid19 tác động tâm lý người tiêu dùng việc hạn chế mua sắm nơi cơng cộng, du lịch ăn uống ngồi, nên tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng Ba giảm Số lượng khách du lịch đến nước ta tháng Ba giảm mạnh Tính chung Q1.20, tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ đạt mức thấp (chỉ 4,7% theo năm) Lượng Biểu đồ 1: Tăng trưởng GDP ( so kỳ năm trước ) Biểu đồ 2: Tăng trưởng Bán lẻ Khách quốc tế (số lũy kế từ đầu năm, so kỳ năm trước) Biểu đồ 3: FDI (số lũy kế từ đầu năm) Nguồn: Tổng cục thống kê Vốn đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam giảm Q1.20: Dịch Covid-19 gây hệ lụy lớn tới định nhà đầu tư vào Việt Nam Tổng vốn đầu tư nước đạt gần 8,6 tỷ USD, giảm 20,9% theo năm Q1.20 Trong 5,5 tỷ đến từ dự án cấp phép Các dự án góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước dự án với tổng vốn đăng ký tăng thêm đóng góp tỷ USD 1,07 tỷ USD Ngành sản xuất, phân phối điện, số vốn đạt tỷ USD, chiếm 47,5% tổng vốn đầu tư đăng ký; Lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo đứng thứ 2, chiếm 31,9% với 2,72 tỷ USD; Tiếp theo lĩnh vực bán buôn bán lẻ, hoạt động kinh doanh bất động sản với 682 triệu 264 triệu USD Singapore tạm dẫn đầu danh sách đầu tư nước năm 2020 với tổng vốn đầu tư 4,54 tỷ USD, đối tác quen thuộc Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM CPI tăng cao: CPI bình quân Q1.20 tăng 5,56% so với kỳ năm 2019, mức tăng cao giai đoạn 2016-2020 Nguyên nhân do: (i) Nhu cầu nhiều loại mặt hàng dịp Tết Nguyên đán tăng cao so với kỳ năm trước làm giá mặt hàng lương thực, thực phẩm, đồ uống, quần áo may sẵn tăng Trong mức tăng cao giá thịt lợn tăng 58,81% (đóng góp 2,47% vào mức tăng CPI chung); (ii) Ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 làm giá rau Q1.20 tăng 4,14% rau, Trung Quốc không xuất sang Việt Nam; đồng thời làm giá mặt hàng thuốc y tế, điện sinh hoạt nước sinh hoạt tăng cao, 1,43%; 9,89% 4,75% Tuy nhiên mức độ lạm phát kìm hãm giá xăng dầu giảm, giá cước vận tải, lại phương tiện máy bay, tảu hỏa bị ảnh hưởng dich Covid-19, nổ lực ổn định thị trường cấp, ngành Kim ngạch xuất nhập có dấu hiệu giảm: Dịch Covid-19 lây lan mạnh nước đối tác thương mại hàng đầu Việt Nam Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, EU Hoa Kỳ ảnh hưởng không nhỏ đến kim ngạch xuất, nhập nhiều mặt hàng Tính chung Quý I, tổng kim ngạch xuất nhập hàng hóa đạt 115,34 tỷ USD, giảm 0,7% so với kỳ năm trước, xuất đạt 59,08 tỷ USD, tăng 0,5%; nhập đạt 56,26 tỷ USD, giảm 1,9% Xuất siêu Quý I năm đạt 2,8 tỷ USD Hoa Kỳ Trung Quốc hai thị trường xuất lớn Việt Nam với kim ngạch đạt 15,5 tỷ USD 8,4 tỷ USD Các sản phẩm xuất bao gồm điện thoại, điện tử, máy tính, linh kiện hàng dệt may, giày dép Trong đó, Trung Doanh nghiệp đăng ký giảm vốn số lượng lao động: Tính chung Q1.20, nước có 29,7 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập với tổng số vốn đăng ký 351,4 nghìn tỷ đồng tổng số lao động đăng ký 243,7 nghìn lao động, tăng 4,4% số doanh nghiệp, giảm 6,4% vốn đăng ký giảm 23,3% số lao động so với kỳ năm trước Vốn đăng ký bình quân doanh nghiệp thành lập quý đạt 11,8 tỷ đồng, giảm 10,4% so với kỳ Biểu đồ 4: CPI – số chung năm trước Có lĩnh vực có số doanh nghiệp thành lập giảm so với kỳ năm trước, ngành giảm mạnh nghệ thuật, vui chơi giải trí, giảm 22.5% kinh doanh bất động sản giảm 12% Chỉ tính riêng sàn giao dịch bất động sản, tháng đầu năm, tác động dịch Covid-19 chậm trễ vấn đề pháp lý khiến cho 500 sàn (trong tổng số 1,000 sàn) nước phải đóng cửa phần, toàn phần Biểu đồ 5: CPI – Nhà vật liệu xây dựng Biểu đồ 6: Cán cân thương mại Nguồn: Tổng cục thống kê, Tổng cục hải quan Việt Nam TP Hồ Chí Minh Thị trường Văn phòng Giá thuê [1] Nguồn cung chủ yếu đến từ văn phòng Hạng B&C USD 30,0 Trong Q1.20, thị trường chào đón khoảng 68.700 m sàn văn phịng hồn thành đến từ phân khúc Hạng B C, giúp tổng nguồn cung văn phòng phân hạng đạt triệu m sàn Nên lưu ý rằng, 68.700m sàn văn phòng hồn thành, có 62% chào th thị trường, số lại chủ yếu Chủ đầu tư sử dụng nội Tòa nhà Hạng B hoàn thành, Sonatus Building, Quận 1, chiếm tới 49% tổng nguồn cung quý lấp đầy tới 80% nhờ hoạt động tiền cho thuê tốt bối cảnh nhu cầu cao trước dịch cúm Covid-19 giá thuê m2 NFA/tháng Tăng giá thuê theo năm 8,3% Giai đoạn chu kỳ giá Tăng chậm Sự ảnh hưởng dịch Covid-19 lên diện tích hấp thụ ròng Hạng A&B chưa rõ rệt Phần lớn hợp đồng cho thuê thành công quý thương thảo trước dịch nên ảnh hưởng Covid-19 lên tổng diện tích th rịng q cịn hạn chế Văn phòng Hạng A&B ghi nhận 33.250 m2 sàn thuê quý, chủ yếu đến từ dự án hoàn thành Trong Q1.20, tỷ lệ trống trung bình tịa nhà Hạng A giảm cịn 6,4%, giảm 161 điểm phần trăm so với Q4.19 nhờ nguồn cung hạn chế Trong đó, tịa nhà Hạng B ghi nhận tỷ lệ trống tăng nhẹ, từ 6,4% vào Q4.19 lên 6,7% vào Q1.20 tác động nguồn cung phân khúc Giá thuê tăng chậm mùa dịch nguồn cung giới hạn Mặc dù kinh tế bị tác động dịch bệnh, giá thuê tăng tiếp tục ghi nhận quý khảo sát Giá thuê Hạng A&B đạt mức 30,0 USD/m2, tăng 8,1% theo năm 3,2% theo quý Phần lớn giao dịch gia hạn hợp đồng thuê Q1.20 ghi nhận giá điều chỉnh tăng Theo quan sát, khơng mảng bán lẻ, sách hỗ trợ khách thuê văn phòng tác động dịch Covid-19 bắt đầu xem xét thảo luận vào thời điểm cuối quý khảo sát cho số lĩnh vực định chịu ảnh hưởng nhiều từ đại dịch chưa phổ biến Triển vọng thị trường Phần lớn nguồn cung dự kiến hoàn thành 2020 giai đoạn hồn thiện nên khơng có điều chỉnh nguồn cung dự kiến năm 2020 so với trước dịch bệnh.Theo kế hoạch, thị trường kỳ vọng chào đón tịa nhà Hạng A tòa nhà Biểu đồ 7: Tổng nguồn cung văn 8: Giá thuê vănlên phòng Hạng B năm 2020, nâng tổng nguồn cungBiểu văn đồ phòng Hạng A&B mốctrung 1,5 phịng bình triệu m sàn Sự bất ổn tình hình kinh tế giới ảnh hưởng mạnh mẽ (‘000 m2 NLA) (USD/m2/tháng) dịch cúm Covid-19 ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng thành lập khách thuê thời gian tới Trong đó, tịa nhà có diện tích trống lớn, chủ yếu tịa nhà hoàn thành chuẩn bị hoàn thành năm 2020 có khả phải cân nhắc lại chiến lược giá để thu hút khách thuê Chú thích: [1] Giá th trung bình văn phịng Hạng A Hạng B, khơng bao gồm VAT phí quản lý [2] Không gian làm việc linh hoạt: loại hình văn phịng mang đến cho khách th linh hoạt thời hạn không gian thuê [3] Quận xem khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngồi trung tâm bao gồm quận/huyện cịn lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL TP Hồ Chí Minh Thị trường Bán lẻ Giá thuê [1] USD 45,0 giá th gộp m2 GLA/tháng Khơng có nguồn cung Trong Q1.20, nguồn cung thị trường bán lẻ tiếp tục im ắng chưa xuất nguồn cung TTTM Parskson Đồng Khởi sau gây ý với khai trương Uniqlo Q4.19 tiến hành cải tạo tái cấu trúc khách thuê Tỷ lệ trống tạm thời gia tăng đáng kể Tăng giá thuê theo năm -1.2% Giai đoạn chu kỳ giá Giảm nhẹ Các sách hỗ trợ khách thuê tạm thời mùa dịch: Giảm 10-50% giá thuê tùy ngành hàng doanh thu thực tế tháng tháng Áp dụng sách trả chậm khoản tiền thuê ba tháng, từ tháng 3-5 Theo quan sát JLL, lưu lượng khách tham quan giảm sâu khoảng 80% hầu hết TTTM tháng ảnh hưởng dịch Covid-19 Điều tác động trực tiếp tới ngành bán lẻ khiến nhiều cửa hàng phải đóng cửa tạm thời để cắt lỗ chi phí hoạt động Hoạt động cầm chừng rủi ro trở thành ổ dịch bùng phát gây ảnh hưởng tới hình ảnh TTTM khiến số chủ nhà định đóng cửa tồn từ cuối tháng Ngoài ra, tác động dịch cúm Covid-19 khiến nhiều nhãn hàng quốc tế tạm hoãn cân nhắc lại kế hoạch khai trương cửa hàng Việt Nam nói chung HCMC nói riêng năm Nhiều sách hỗ trợ khách thuê ảnh hưởng dịch cúm COVID-19 Không thể tổ chức kiện để thu hút khách tham quan quy định hạn chế tụ tập đông người, tất TTTM tập trung hỗ trợ khách thuê thông qua giảm giá thuê điều chỉnh sách tốn Một số chủ nhà Vincom, Keppel Land ban hành sách giảm giá thuê tháng cho tất khách thuê, dao động từ 10-30% tùy ngành hàng, ưu tiên giảm sâu cho nhóm khách ngành bán lẻ chung, đến ngành hàng ăn uống giải trí Các chủ nhà lại xem xét giảm giá thuê từ 10-50% tùy tình hình kinh doanh thực tế gian hàng Riêng chủ nhà Keppel Land áp dụng thêm hình thức tốn trả chậm khoản tiền thuê thời gian ba tháng (tháng 3-5 ) sang tháng sau, tình hình cải thiện Triển vọng thị trường Diễn biến phức tạp dịch cúm Covid-19 ảnh hưởng tới kế hoạch khai trương gần 280.000 m sàn TTTM dự kiến hoạt động 2020 Ngành bán lẻ tiếp tục đương đầu với khó khăn Q2.20 trước thị „cách ly toàn xã hội‟ từ ngày 1-14/4/20 dự kiến hồi phục dần tình hình cải thiện sau Q2.20 Như xu hướng mới, nhà bán lẻ cần tập trung vào trải nghiệm mua hàng trực tuyến tốn khơngnguồn tiền mặt lai Các chủ đầu nộithuê địa cần xét lại Biểu đồ 9: Tổng cung bántương lẻ Biểutư đồTTTM 10: Giá bán xem lẻ trung bình mơ cho th truyền thống, thu giá thuê cố định khách th sang (‘000hình m2 GLA) (USD/m2/tháng) mơ hình chia sẻ doanh thu nhà bán lẻ quốc tế áp dụng thời gian gần nhằm chia sẻ rủi ro gia tăng tương tác mặt lợi ích chủ nhà khách thuê Chú thích: [1] Giá th gộp trung bình tồn thị trường bao gồm phí quản lý khơng bao gồm VAT [2] Quận xem khu vực trung tâm (CBD), Khu vực Ngồi trung tâm bao gồm quận/huyện cịn lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL TP Hồ Chí Minh Thị trường Căn hộ Giá bán sơ cấp[1] USD 2.452 m2 thông thủy Tăng giá theo năm 19,9% Nhu cầu tương ứng với nguồn cung, với phân khúc Bình dân Trung cấp đầu Cùng với nguồn cung hạn chế, lượng bán Q1.20 đạt 1.980 căn, thấp nửa so với số liệu Q4.19 Q1.19 Mức bán khoảng 54% tổng lượng hàng sẵn có (“total available unit”) thị trường quý, mức thấp năm trở lại Hầu hết giao dịch quý ghi nhận dự án có hoạt động tiền mở bán từ trước có dịch dự án ký HĐMB quý Phân khúc Bình dân Trung cấp tiếp tục dẫn đầu, chiếm 80% tổng lượng bán, phần lớn phục vụ cho nhu cầu thực Xu hướng chậm lại nhu cầu đầu tư, tập trung phân khúc Cao cấp, quý trước trở nên rõ nét tác động đại dịch Nguồn cung tiếp tục giảm mạnh Giai đoạn chu kỳ giá Tăng chậm Dịch Covid-19 Q1.20, với vấn đề pháp lý tồn đọng khiến nguồn cung hạn chế hơn, đạt 2.256 quý, mức thấp từ năm 2014 Số lượng tiền mở bán bị chậm lại với khoảng 70% bị hoãn lại so với kế hoạch dịch bùng phát Theo phân khúc, khoảng 80% tổng nguồn cung quý thuộc phân khúc Bình dân Trung cấp, có dự án Cao cấp mở bán Quận 7, khơng có dự án Sang trọng mở bán Với quy định hạn chế tụ tập đông người bối cảnh dịch Covid-19 bùng phát, nhiều doanh nghiệp áp dụng phương pháp lạ để trì doanh số đặt chỗ trực tuyến, trao đổi qua email ứng dụng liên lạc Một chủ đầu tư chí phát triển ứng dụng riêng họ cho khách hàng để quản lý giao dịch đầu tư trực tuyến Giá giảm theo quý, tiếp tục tăng theo năm Trong Q1.20, giá bán trung bình đạt USD 2.452/m2, giảm 15% theo quý, 1) hai dự án giá cao thủ tục thay đổi chủ đầu tư, tạm thời dừng giao dịch tạm bỏ khỏi giỏ hàng khảo sát 2) dự án mở bán quý chủ yếu phân khúc Bình dân Trung cấp Tuy nhiên, mức giá cao so với kỳ năm trước Hiện chưa ghi nhận tác động đại dịch lên giá bán Hầu hết dự án ghi nhận mức giá bán ổn định Triển vọng thị trường Biểu đồ Tổng cungCovid-19, chào Biểu đồ 12:như Giákế bán hộ Dưới tác11: động củanguồn dịch bệnh tiến độ xây dựng hoạch mởtrung bán bình [2] (USD/m2) bán số dự án có khả bị tác động trì hỗn, dẫn đến lượng bán dự kiến thấp (‘000 căn) so với dự báo trước Với tình hình tại, khoảng 20.000-30.000 dự kiến mở bán năm 2020 Tuy nhiên, số biến động mạnh tùy thuộc vào diễn biến dịch bệnh thời gian tới Chú thích: [1] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư coi mở bán thức phép ký Hợp đồng mua bán (thường diễn sau xây xong phần móng) [3] Tỷ lệ bán cập nhật vào cuối năm Nguồn: BP Nghiên cứu JLL TP Hồ Chí Minh Thị trường Nhà liền thổ bán Giá bán sơ cấp[1] Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua để 5,017 USD Cùng với nguồn cung hạn chế diễn ra, tổng lượng bán ghi nhận Q1.20 thấp mức trung bình hàng quý năm năm qua, đạt 366 Sự bùng phát Covid-19 có phần làm giảm đà tiêu thụ thị trường, nhiên, lượng bán quý chưa có dấu hiệu bị ảnh hưởng nhiều, hầu hết lượng bán thực kiện tiền mở bán từ trước dịch bùng phát, nhiên đến quý ký hợp đồng mua bán Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua để ở, muốn tìm nhà rộng rãi với nhiều xanh mơi trường Cịn số mua để đầu tư hầu hết dự án gần hoàn thành, nên lịch tốn ngắn thường địi hỏi tốn khoản tiền lớn thời điểm giao dịch Bên cạnh tâm lý ngại đầu tư bối cảnh dịch bệnh lý khiến nhu cầu đầu tư giảm m2 đất Tăng giá theo năm 37,7% Nguồn cung hạn chế Giai đoạn chu kỳ giá Tăng nhanh Nguồn cung khan vấn đề pháp lý, khan dịch bùng phát Các kiện tiền mở bán phải hỗn lại Tổng lượng mở bán thức tiếp tục thấp trung bình hàng quý năm năm qua, cao quý trước dự án tiền mở bán trước bùng phát dịch xây xong móng vào quý Verosa Park Khang Điền- dự án mở bán q này, chí hồn thành sẵn sàng bàn giao vào cuối tháng Dự án đóng góp 60% tổng số 443 ghi nhận mắt quý Giá bán tiếp tục tăng cao Giá bán sơ cấp Q1.20 tăng lên 5.017 USD/m2 đất, tăng 37,7% theo năm 8,4% theo quý Việc tăng giá chủ yếu dự án có giá thấp mức trung bình bán hết Xét dự án, giá ổn định tăng nhẹ, 4% theo quý dự án Tác động Covid-19 lên giá chưa cảm nhận rõ ràng quý ảnh hưởng từ thiếu hụt nguồn cung còn; Hơn nữa, Chủ đầu tư cố gắng giữ mức họ lập từ trước dịch bùng phát Tuy nhiên tình hình trở nên tồi tệ hơn, sách kích cầu cần xem xét Triển vọng thị trường Trong bối cảnh dịch bùng phát, số dự án phải hỗn việc xây dựng Hìnhdự 13:án, Tổng chào Biểucon đồ số 14:đưa Giára bán nhà trung bình mắt dẫnnguồn đến sốcung lượng mởbán bán[2]dự báo quý trước (‘000 căn) (USD/m2 đất) Khoảng 1.200-2.000 dự kiến mở bán năm 2020 Tuy nhiên, tương tự phân khúc hộ số biến động mạnh tùy thuộc vào tình hình dịch bệnh kéo dài Chú thích: [1] Giá khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư coi mở bán thức phép ký Hợp đồng mua bán (thường diễn sau xây xong phần móng) [3] Tỷ lệ bán cập nhật vào cuối năm Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Hà Nội Thị trường Văn phòng Giá thuê [1] 17,9 USD giá thuê m2 NFA/tháng Tăng giá thuê theo năm 5,8% Thị trường không ghi nhận nguồn cung Khơng có nguồn cung ghi nhận trong Q1.20 Phân khúc Hạng B tiếp tục dẫn đầu tổng nguồn cung sàn văn phòng, chiếm gần 66% tổng cung, chủ yếu tập trung Quận Cầu Giấy Ở phân khúc Hạng A, Hoàn Kiếm quận cung cấp nguồn cung lớn nhất, nhiên, Quận Ba Đình, với gia nhập thị trường tòa Capital Place vào nửa sau 2020, sớm vươn lên bắt kịp Quận Hồn Kiếm tổng nguồn cung tính theo khu vực Lượng hấp thụ ròng Hạng A khả quan nhờ giao dịch diễn trước dịch Lượng hấp thụ ròng Q1.20 đạt xấp xỉ 12.900m2, tương đối cao bối cảnh dịch bùng phát gần Tuy nhiên, nên lưu ý lượng hấp thụ ròng ghi nhận quý chủ yếu nhờ vào giao dịch diễn trước dịch phần lớn đến từ tòa nhà hồn thành ThaiHolding, tịa nhà đáp ứng đa dạng nhu cầu kích thước thuê Nhờ có Giai đoạn chu kỳ giá tịa nhà mới, phân khúc Hạng A ghi nhận lượng hấp thụ ròng lớn phân khúc Hạng B quý Tăng nhanh Do nguồn cung khan hiếm, giá thuê tăng nhẹ Giá th văn phịng Hạng A&B Hà Nội nhích nhẹ 0,6% so với Q4.19 tăng 5,8% so với kỳ 2019 Do nguồn cung giới hạn, nhiều tòa nhà tiếp tục điều chỉnh giá tăng nhẹ Đáng ý, Q1.20 ghi nhận tốc độ tăng giá Hạng A cao Hạng B (Hạng B gần không tăng), quý trước, Hạng B đạt tốc độ tăng giá tốt Hạng A, nguyên nhân đến từ việc nguồn cung Hạng A khan tỉ lệ hấp thụ ròng quý tốt Triển vọng thị trường Mặc dù Q1.20, thị trường văn phòng chưa phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid19, thị trường dự đoán tiếp nhận ảnh hưởng gián tiếp từ đại dịch quý sau, kinh tế đình trệ Cùng với dự đoán giảm tăng trưởng kinh tế Việt Nam giới, nguồn cầu tương lai giảm sút so với dự báo thời gian trước, công ty thắt chặt chi tiêu Điều khiến số tịa nhà phải cân nhắc sách thuê linh hoạt, hấp dẫn nhằm thu hút hỗ trợ khách hàng Biểu đồ 15:Hạng TổngBnguồn văn chịu ảnh hưởng Biểu đồ16: thA,văn phịng trung Phân khúc đượccung dự đốn nhiều hơnGiá Hạng áp lực cạnh phịng (‘000 sqm) bình (USD/m2/tháng) tranh cao đến từ nguồn cung phong phú phân khúc này, khách thuê văn phòng Hạng B thường nhạy cảm với biến động kinh tế Hạng A Chú thích: [1] Giá th trung bình văn phịng Hạng A Hạng B, khơng bao gồm VAT phí quản lý [2] Khu vực Trung tâm (CBD) bao gồm quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm – core CBD), Đống Đa, Ba Đình Hai Bà Trưng Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất quận lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Hà Nội Thị trường Bán lẻ Giá thuê [1] 29,3 USD giá thuê gộp m2 GLA/tháng Nguồn cung ổn định Trong Q1.20, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung Các TTTM lớn nằm khu vực trung tâm cung cấp trải nghiệm mua sắm đa dạng tiếp tục loại hình ưa chuộng thành phố Tỉ lệ lấp đầy giảm Tăng giá thuê theo năm 1,6% Giai đoạn chu kỳ giá Tăng chậm Do ảnh hưởng Covid-19, Q1.20 ghi nhận hấp thụ ròng âm tỉ lệ lấp đầy giảm 90,4%, giảm nhẹ 48 điểm phần trăm so với Q4.19 Quy định hạn chế tụ tập đến nơi đông người bối cảnh dịch bệnh khiến lưu lượng khách tham quan TTTM giảm mạnh người mua chuyển sang mua sắm trực tuyến Lượng khách giảm tác động trực tiếp lên hoạt động bán lẻ, khiến số khách thuê phải trả mặt Phần lớn gian hàng hoạt động cầm chừng tạm đóng cửa u cầu từ quyền Những loại hình chịu ảnh hưởng từ đại dịch siêu thị, cửa hàng tiện lợi, mặt hàng nhu yếu phẩm cần thiết Tuy vậy, thị trường ghi nhận số điểm sáng, bật TTTM Vincom Phạm Ngọc Thạch với khai trương nhiều cửa hàng sau thời gian nâng cấp, đáng ý cửa hàng Uniqlo Hà Nội Việc thu hút hàng dài xếp hàng chờ mua sắm cửa hàng mùa dịch cho thấy sức hấp dẫn nhãn hiệu toàn cầu với người tiêu dùng nước Giá thuê ổn định sách hỗ trợ khách thuê mùa dịch áp dụng Các sách hỗ trợ khách thuê tạm thời mùa dịch: Giảm 10-50% giá thuê tùy ngành hàng Hỗ trợ quảng cáo đưa sách khuyến cho khách mua hàng Trong Q1.20, giá thuê toàn thị trường giữ ổn định mức 29,3 USD Do ảnh hưởng dịch Covid-19, nhiều chủ đầu tư đưa biện pháp hỗ trợ tạm thời, trực tiếp giảm bớt phần giá thuê cho khách khoảng thời gian dịch bệnh, với mức giảm phổ biến từ 10-50% tùy thuộc ngành hàng Mức hỗ trợ khác TTTM Ngoài ra, giải pháp gián tiếp khác đưa gói quảng cáo, khuyến nhằm thu hút khách hàng đến mua sắm nhiều chủ nhà thực Triển vọng thị trường Trong 2020, thị trường bán lẻ dự đoán chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ đại dịch Covid-19 Dịch bệnh kéo dài khiến nhiều khách thuê người tiêu dùng cần thêm nhiều thời gian để phục hồi, ảnh hưởng tới nhu cầu thuê sức mua Bên cạnh đó, với lượng cung lớn dự kiến gia nhập thị trường 2020, áp lực cạnh tranh 17: tiếpTổng tục tăng, dẫn tới việc phảiđồ điều Ngoài Biểu đồ nguồn cung bán giá lẻ thuê sẽBiểu 18:chỉnh Giá th bánra, lẻchính trung bình sách th linh hoạt chương trình khuyến khích mua sắm đồng chủ nhà (‘000 sqm) (USD/m2/tháng) khách thuê cân nhắc để cải thiện tình hình hoạt động Chú thích: [1] Giá th trung bình tồn thị trường, bao gồm VAT phí quản lý [2] Khu vực Trung tâm (CBD) bao gồm quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm – core CBD), Đống Đa, Ba Đình Hai Bà Trưng Khu vực Ngồi trung tâm bao gồm tất quận lại Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 10 Hà Nội Thị trường Căn hộ Giá bán sơ cấp[1] Nguồn cầu ổn định phân khúc Trung cấp 1.474 USD Lượng bán đạt 3.520 quý đầu năm, thấp 49,1% theo quý nguồn cung hạn chế Bên cạnh đó, tác động dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng làm giảm tốc độ bán quý Nhiều trường hợp khách mua, đăc biệt người nước ngoài, đặt chỗ phải trì hỗn đặt cọc ký hợp đồng mua bán việc hạn chế lại thời gian gần đây, khiến giao dịch chưa ghi nhận quý Mặc dù vậy, dự án có chất lượng tốt tiến độ xây dựng nhanh ghi nhận tỷ lệ bán tốt quý, cho thấy nhu cầu dự án ổn định bị ảnh hưởng cú sốc thị trường so với mặt chung Phân khúc Trung Cấp dẫn đầu số lượng hộ tiêu thụ, chiếm 83% thị phần, chủ yếu đến từ khu vực trung tâm Quận Gia Lâm Long Biên Nhu cầu mua để trì ổn định, lượng giao dịch khả quan ghi nhận dự án hoàn thiện chuẩn bị bàn giao m2 thông thủy Tăng giá theo năm 4,0% Nguồn cung hạn chế Giai đoạn chu kỳ giá Tăng chậm Lượng mở bán thức đạt 4.600 căn, đến từ 12 dự án Q1.20, tương đương 65% nguồn cung quý trước, mức thấp kể từ thị trường hồi phục vào năm 2015 Quy trình phê duyệt pháp lý kéo dài việc chủ đầu tư trì hỗn thời gian mở bán việc hạn chế tụ tập đơng người nhằm phịng chống dịch bệnh ban hành khiến nguồn cung hạn chế Thị trường ghi nhận dự án thuộc phân khúc Cao cấp Quận Nam Từ Liêm với quy mô 740 Đáng ý, khoảng 50% lượng hàng mở bán dự án khách hàng đặt cọc giữ chỗ từ sau kiện tiền mở bán, coi lạc quan mùa dịch, nhờ kết nối giao thông thuận tiện ,tiến độ xây dựng nhanh hưởng lợi từ hạng mục thương mại khác tổ hợp Giá bán ổn định, không biến động lớn Giá bán sơ cấp trì ổn định, giảm nhẹ 1,4% theo quý, tăng 4,0% theo năm, cho thấy tác động dịch bệnh lên giá bán chưa rõ rệt Mức giảm quý ghi nhận chịu ảnh hưởng phần lớn từ sách giảm giá gián tiếp ngắn hạn chủ đầu tư chiết khấu tiền mặt từ – 5% khách hàng toán theo tiến độ tặng gói nội thất giá trị cao quy đổi tiền mặt trừ trực tiếp vào giá trị hộ Triển vọng thị trường Khoảng 20.000-30.000 hộ dự kiến mở bán thức năm 2020, chủ yếu tập Quận Mai Hà Đông Cần lưu ýBiểu rằngđồ nguồn cung sẽhộ cótrung nhiềubình Biểutrung đồ 19: Tổng Hồng nguồn cung chào 20: Giá bán (USD/m2) bán[2]động phụ thuộc vào diễn biến dịch bệnh biến thời gian tới Phân khúc Trung (‘000 căn) cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường với sản phẩm từ dự án Khu thị Chú thích: [1] Gia khơng bao gồm VAT phí bảo trì [2] Các dự án chung cư coi mở bán thức phép ký Hợp đồng mua bán (thường diễn sau xây xong phần móng) [3] Tỷ lệ bán cập nhật vào cuối năm 11 Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Miền Bắc[1] Thị trường Khu công nghiệp Giá thuê USD 99 m2/chu kỳ thuê Tăng giá theo năm 6,5% Lượng yêu cầu thuê tốt trình giao dịch đình trệ Covid-19 Trong Q1.20, nhu cầu thuê đất mức cao nhờ vào tảng phát triển công nghiệp tốt Việt Nam đề cập tư quý trước Tuy nhiên, từ tháng 2/20 dịch COVID-19 bắt đầu bùng phát, việc hạn chế di chuyển khu vực khiến giao dịch bị đình trệ nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi, khơng thể trực tiếp thực địa làm việc với chủ đầu tư KCN Các giao dịch thành công quý chủ yếu thực trước dịch Tỉ lệ lấp đầy toàn khu vực tăng mức tương đối, khoảng 200 đpt so với Q4.19 đạt 72% tính đến cuối Q1.20 Quỹ đất đủ để đáp ứng nhu cầu th Khơng có KCN đưa vào hoạt đông thị trường quý vừa qua Bắc Ninh Hải Phòng với nguồn cung lớn đóng vai trị hai thị trường công nghiệp dẫn đầu miền Bắc Nhờ vào tảng phát triển công nghiệp mạnh, xu hướng KCN giai đoạn mở rộng tập trung phát triển chủ yếu hai tỉnh thành Giai đoạn chu kỳ giá Tăng nhanh Giá đất tăng khủng hoảng Việt Nam điếm đến đầy hứa hẹn từ sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu Dù dịch Covid-19 gây khó khăn định định hoạt động di dời, chủ đầu tư tự tin tăng giá đất quý khảo sát xu hướng đầu tư dài hạn Với tảng sở hạ tầng phát triển tốt giáp với Trung Quốc, miền Bắc thu hút phần lớn nhà sản xuất lớn muốn đa dạng hóa danh mục sản xuất bên cạnh sở Trung Quốc Do đó, giá đất trung bình Q1.20 đạt 99 USD/m 2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với kỳ năm trước Nhà xưởng xây sẵn – lựa chọn yêu thích doanh nghiệp vừa nhỏ - giữ mức giá thuê ổn định dao động từ 4,0-5,0 USD/m2/tháng, lấp đầy Triển vọng thị trường Dưới tác động Covid-19, việc tạm hoãn thỏa thuận thuê đất nhu cầu có khả ngày rõ nét tình hình khơng sớm cải thiện Tuy nhiên, thị trường phục hồi phát triển nhanh sau dịch kiểm soát Việc đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động dịch bệnh khiến doanh nghiệp nhận cấp bách việc đa dạng hóa danh mục sản xuất, họ phụ thuộc vào quốc gia.21: Covid-19 có thểcung chất xúc tác thúc đẩy dịchthuê chuyển sảnnhà xuất Biểu đồ Tổng nguồn Cơng Biểu đồtrình 22: Giá đất [2] vốn đẩy nhanh căng thẳng thương mại vào năm ngoái – diễn nhanh (ha) (USD/m2/tháng) suất thuê xưởng kỳ thuê) Trong bối cảnh này, khu vực ĐNA nói chung Việt(USD/m2/ Nam nóichu riêng khẳng định vị điểm đến tiềm cho doanh nghiệp lương lai Chú thích: [1] Thị trường Khu công nghiệp Bắc báo cáo hiểu bao gồm tỉnh Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên Hải Dương [2] Giá thuê trung bình khơng bao gồm phí tu hạ tầng, phí dịch vụ thuế VAT [3[Tổng nguồn cung Hà Nội khơng bao gồm Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc tính chất đặc thù khu cơng nghệ 12 Nguồn: BP Nghiên cứu JLL Thuật ngữ chung Sự thay đổi mắt xích (chain-link) Mức thay đổi giá/giá thuê loại trừ yếu tố nguồn cung tăng/giảm quý Là thay đổi theo quý không bao gồm dự án gia nhập vào thị trường nhằm phản ánh xu hướng giá thuê giá bán bất động sản có mặt thị trường vòng hai quý liên tiếp Thuật ngữ khác với thuật ngữ tiêu chuẩn sử dụng nói chuỗi thay đổi, thể mức trung bình có trọng số tồn tịa nhà thị trường bất động sản thời điểm cụ thể Sự thay đổi có mắt xích sử dụng để thể xác mức tăng trưởng cho thuê đạt tài sản cố định mua sở hữu giai đoạn Biểu đồ Chu kỳ thị trường Bất động sản JLL sử dụng biểu đồ dạng đồng hồ để JLL thể giai đoạn phát triển thị trường bất động sản chu kỳ giá/giá thuê quý khảo sát Mỗi phân khúc/thị trường dịch chuyển Biểu đồ chu kỳ với tốc độ chiều hướng khác Đây dạng biểu đồ dùng để so sánh định vị cách tương đối giai đoạn phát triển thị trường chu kỳ giá/giá thuê Vị trí phân khúc/thị trường khơng thiết phản ánh triển vọng đầu tư phân khúc/thị Biểu đồ 23: Chu kỳ tăng trưởng thị trường Bất động sản Việt Nam, trường mà thể xu hướng dịch chuyển giá/giá thuê xu hướng dự kiến quý Q1.20 Thị trường hộ bán Hà Nội TĂNG CHẬM GIẢM NHANH TĂNG NHANH GIẢM CHẬM Thị trường Bán lẻ Tp.HCM Hà Nội Thị trường hộ bán Tp.HCM Thị trường Khu công nghiệp Đơng Nam Bộ Thị trường Văn phịng Tp.HCM Thị trường Nhà liền thổ Tp.HCM Thị trường văn phòng Hà Nội Nguồn: BP Nghiên cứu JLL 13 Thuật ngữ Thị trường Văn phịng Nguồn cung Tổng diện tích văn phịng tích lũy xây xong (tính theo NFA) thời điểm định Nguồn cung tương lai Tổng diện tích văn phịng dự kiến sẽ hồn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích văn phịng có sẵn cịn phải cho thuê (các) chủ dự án thời điểm định Con số không bao gồm diện tích khách th cho th lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích sàn xây dựng (GFA) Tổng diện tích sàn bao phủ, kể cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích sử dụng (NFA) Diện tích sử dụng được, khơng bao gồm cột, tường, lối chung, hành lang thang máy nhà vệ sinh Diện tích thuê (NLA) lượng diện tích sử dụng (NFA) dành thuê, khơng bao gồm phần diện tích tự sử dụng chủ nhà Giá thuê Tiền thuê theo giá thị trường chủ dự án nhận sau trừ chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê báo giá dựa GFA NFA Chi phí phát sinh Chi phí ước tính dành để bảo trì tịa nhà chủ dự án chuyển sang cho khách th hình thức phí dịch vụ / phí quản lý Thơng lệ thị trường: Phí dịch vụ / phí quản lý có không báo giá riêng biệt với giá thuê Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý Giá thuê gộp giá th cộng chi phí phát sinh Thơng lệ thị trường: Giá thuê gộp báo giá dựa GFA NFA Giá trị vốn Giá trị thị trường giá bán khả thi bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Lợi suất Tỷ lệ phần trăm thu hồi vốn từ đầu tư bất động sản thời điểm định quan điểm định giá Con số dựa giá thuê thị trường với giả định tịa nhà cho th tồn Hạng A Một tòa nhà Hạng A đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho khách thuê tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tịa nhà Hạng B Một tòa nhà Hạng B đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho khách th tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tòa nhà Hạng C Một tòa nhà Hạng C đáp ứng tiêu chí cung ứng cho khách th khơng tối tân điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn bảo trì thơng số kỹ thuật tịa nhà Source: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved Thuật ngữ Thị trường Bán lẻ Nguồn cung Tổng diện tích sàn bán lẻ tích lũy đại (thay truyền thống) xây xong (tính theo GLA) thời điểm định Con số bao gồm diện tích trung tâm bách hóa, trung tâm mua sắm, trung tâm bán lẻ cao cấp Nguồn cung tương lai Tổng diện tích sàn bán lẻ đại dự kiến sẽ hoàn thành tương lai thời điểm định Diện tích trống Tổng diện tích sàn bán lẻ đại có sẵn cịn phải cho thuê (các) chủ dự án thời điểm định Con số không bao gồm diện tích khách thuê cho thuê lại (cịn gọi diện tích ngầm), diện tích trống kí thuê từ trước để dành, diện tích th tương lai Diện tích thuê Nguồn cung trừ diện tích trống.”Mức tiêu thụ thuần” mức độ thay đổi diện tích thuê qua quý Diện tích cho thuê (GLA) Tổng diện tích sàn cho thuê dùng để tính giá thuê phí dịch vụ, bao gồm phần diện tích sử dụng chung dùng để phục vụ lưu lượng người Giá thuê gộp Tổng tiền thuê đạt mà khách thuê phải trả, bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý khơng bao gồm thuế VAT Trung tâm thương mại (TTTM) Trung tâm thương mại tài sản thương mại tập trung cửa hàng/đơn vị thuê đến từ thương hiệu bán lẻ không gian chung quy hoạch, thiết kế, xây dựng điều hành chuyên nghiệp Tài sản được thiết kế vá quy hoạch theo chức năng, diện tích khu vực phục vụ Trung tâm bách hóa (TTBH) Thơng thường tài sản bán lẻ kinh doanh nhiều loại mặt hàng Một điểm đặc trưng Trung tâm bách hóa 90% diện tích điều hành hệ thống toán trung tâm kinh doanh ngành hang mỹ phẩm, thời gian đồ gia dụng Mặt bán lẻ cao cấp Là mặt bán lẻ nằm dự án phức hợp với chất lượng xây dựng tương đương với tổng thể, nằm khu vực sầm uất thành phố có chất lượng xây dựng đạt chuẩn quốc tế Source: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC 2019 All Rights Reserved Thuật ngữ Thị trường Nhà bán Căn hộ thương mại/Căn hộ bán Là sản phẩm hộ thuộc dự án Chủ đầu tư chào bán thị trường khơng có giới hạn khách mua theo chế thị trường nhà chung Theo chuẩn phân Hạng JLL Việt Nam, thị trường Căn hộ bán Việt Nam phân loại thành phân khúc Sang trọng, Cao cấp, Trung cấp Bình dân Chi tiết phân Hạng cụ thể giải thích trang Nhà liền thổ bán Là sản phẩm nhà liền thổ bán xây sẵn đất thuộc dự án Chủ đầu tư chào bán thị trường khơng có giới hạn khách mua dựa chế thị trường nhà nói chung, Chủ đầu tư đầu tư hạ tầng cần thiết cho khu đất dự án, thiết kếmawjt tổng thiết kế sản phẩm Theo thông lệ thị trường, nhà liền thổ bán chia thành ba loại bao gồm biệt thự, nhà liền kề nhà phố thương mại Chi tiết phân loại cụ thể giải thích trang Nguồn cung Tổng nguồn cung sẵn có để bán, từ thị trường sơ cấp thứ cấp, tình trạng xây dựng Nguồn cung tương lai Tổng nguồn cung dự kiến mở bán tương lai Nguồn cung hoàn thành Tổng nguồn cung hoàn thành thể chất bàn giao để Cịn gọi nguồn cung có Nguồn cung chưa hoàn thành Tổng nguồn cung chưa hoàn thành thể chất chưa bàn giao để Bao gồm nguồn cung xây dựng nguồn cung dự kiến xây dựng Còn gọi nguồn cung triển khai Thị trường sơ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán trực tiếp từ chủ đầu tư Thị trường thứ cấp Phần thị trường bao gồm nguồn cung sẵn có để bán lại gián tiếp từ người mua trước Lượng chào bán (Chào bán thức) Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính mở bán thức giai đoạn khảo sát Các dự án ghi nhận mở bán thức có Hợp đồng Mua bán, thường cung cấp sau hồn thành móng tịa nhà Chung cư tiện ích nội khu dự án,tùy thuộc vào tiến độ dự án Thông lệ thị trường: Nhiều chủ đầu tư chọn cách mở bán dự án theo giai đoạn khơng cơng bố công khai Lượng tiêu thụ Lượng nguồn cung (theo số hộ) ước tính bán giai đoạn Bao gồm hộ bán từ nguồn cung giai đoạn nguồn cung giai đoạn trước Thông lệ thị trường: Lượng tiêu thụ bao gồm hộ bán qua hợp đồng góp vốn hợp đồng mua bán Tổng lượng hàng Tổng số lượng nguồn cung chưa hoàn thành mở bán Tỷ lệ bán lũy kế Tỷ lệ phần trăm tổng lượng bán lũy kế tổng lượng mở bán lũy kế tính đến thời điểm cụ thể Giá chào bán sơ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường sơ cấp Giáo chào bán thứ cấp Giá chào bán trung bình trọng số theo tỉ trọng nguồn cung thị trường thứ cấp Thay đổi khơng mắt xích Là thay đổi theo quý theo năm ghi nhận bao gồm ảnh hưởng dự án chào bán rút khỏi thị trường quý/năm theo dõi Source: JLL Research Thay đổi mắt xích COPYRIGHT LANG LASALLE IP, INC 2019 Rights Reserved Là thay © đổiJONES theo quý năm điều chỉnh đểAll loại bỏ ảnh hưởng dự bán chào bán rút khỏi thị trường quý/năm theo dõi Thuật ngữ Thị trường Nhà bán (tiếp theo) Căn hộ Sang trọng Một dự án Sang trọng đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Sang trọng có vị trí nằm gần khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: >USD 3.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Cao cấp Một dự án Cao cấp đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình giàu có điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Cao cấp nằm khu thị ngồi khu trung tâm thành phố Mức giá bán điển hình: USD 2.500-3.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Trung cấp Một dự án Trung cấp đáp ứng tồn nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Trung cấp nằm quận nội thành thành phố Mức giá bán điển hình: USD 1.200-2.500 m2, khơng bao gồm VAT phí bảo trì Căn hộ Bình dân Một dự án Bình dân đáp ứng vài số nhóm tiêu chí cung ứng cho hộ gia đình trung lưu điển hình Các tiêu chí nhìn chung bao gồm hồ sơ tổng thể, vị trí, sở vật chất, tiện ích, tiêu chuẩn quản lý Một lượng lớn dự án Bình dân nằm quận ngoại thành thành phố Mức giá bán điển hình: