Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam.doc

Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam

Mục lục

A Lời nói đầu

B Nội dung

Phần I cơ sở lý luận của đề tài

I Thị trờng bất động sản (BĐS)

1: Khái niệm

2: Vai trò của thị trờng BĐS

3: Đặc diểm chủ yếu của thị trờng BĐS

4: Các yếu tố của thị trờng BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

a Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nớc đối với nền kinh tế

b Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

2 Nội dung quản lý nha nớc đối với thị trờng BĐS

3 Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hởng tới công tác quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

Phần II: thực trạng quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

I.Tình hình hoạt động của thị trờng BĐS ở nớc ta

II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trờng BĐS

III.đánh giá:

1 Những kết quả đạt đợc

2 Hạn chế

3 Nguyên nhân

4 Hậu quả

Phần III: quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

I Quan điểm của đảng và nhà nớc việt nam về phát triển thị trờng BĐS trong nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa

II Những phơng hớng và giải pháp nhằm tăng cờng vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS

C kết luận

tài liệu tham khảo

Lời nói đầu

Bất động sản khi tham gia thị trờng thi trở thành một loại hàng hoá

đặc biệt mà không một nhà nớc nào bỏ qua việc định hớng, điều tiết và kiểmsoát Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nớc mà là sự bắt buộcphải làm để toàn bộ nền kinh tế đợc vận hành một cách lành mạnh và có hiệuquả Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trờng bất động sản

đối với nền kinh tế nh tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục nhữngkhuyết tật của nền kinh tế thị trờng, cũng nh chúng ta không thể bỏ quavai trò của nhà nớc đối với thị trờng BĐS Dựa trên tình hình hiện nay, mục

đích chiến lợc của đảng ta cũng nh những đặc thù của thị trờng BĐS ở việtnam thì sự quản lý của nhà nớc là không thể thiếu Chính vì thế em đã lựa

chọn đề tài: Vai trò quản lý nhà n“Vai trò quản lý nhà n ớc đối với sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS ở việt nam.”

Thị trờng BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề cha rõ ràng, cần đợclàm sáng tỏ Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày vềmột khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nớc đối với thị tr-ờng BĐS và các giải pháp nhằm tăng cờng vai trò của nhà nớc trong việchình thành và phát triển thị trờng BĐS ở Việt Nam Để đạt đợc mục đích trên

ta sử dụng các phơng pháp nghiên cứu nh phơng pháp duy vật biện chứng,duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp tập trung vào phân tích nội dung vàcông cụ quản lý của nhà nớc đối với thị trơng BĐS Trong bài nghiên cứunày sẽ gồm ba phần chính :

1.cơ sở lý luận của đề tài

2.thực trạng

3.quan điểm , phơng hớng và giải pháp

do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không

đợc nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót Em rất mong đợc sự chỉ bảo

và góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cờng, cô Phạm Lan Hơng

đã tận tình hớng dẫn giúp em hoàn thành đề án này!

Nội dung Phần I: cơ sở lý luận của đề tài

I thị trờng bất động sản

1: khái niệm

Bất động sản theo nghĩa thông thờng nhất đợc hiểu là đất đai và cáccông trình xây dựng cố định trên đất đai Từ khi chuyển sang nền kinh tế thịtrờng, vai trò của thị trờng BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quantrọng và từng bớc đợc nhận thức đầy đủ hơn Việc hình thành và phát triểnthị trờng BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sửdụng nguồn nội lực có hiệu quả Chính vì thế , muốn hiểu rõ đợc nội dungcủa đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trớc tiên đó là cáckhái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trờng BĐS

Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không didời đợc, bao gồm:

do đó chính sách đất đai có ảnh hởng quyết định đến sự hình thành, vận hành

và phát triển của thị trờng BĐS

Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị tr ờng BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó ngời bán và ngời mua tài sản BĐStác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lợng hàng hóa BĐS đợcthực hiện

-Thị trờng BĐS bao gồm ba thị trờng nhánh:

+ thị trờng BĐS

+ thị trờng cho thuê BĐS

+ thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS

Và theo trật tự thời gian thị trờng BĐS đợc chia thành :

- thị trờng cấp I (hay thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển ợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

nh Thị trờng cấp II: Đó là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bánhoặc cho thuê

-thị trờng cấp III: Là thị trờng bán lại hoặc cho thuê lại các công trình

đã đợc mua hoặc thuê

Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trờng BĐS sau đây:

- Thị trờng nhà ở và đất ở

- Thị trờng BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh

- Thị trờng chuyển quyền sử dụng đất

Cũng giống nh các loại thị trờng khác cùng với sự xuất hiện và pháttriển thị trờng BĐS là hàng hoá BĐS hàng hoá BĐS có những đặc điểmriêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giátrị nhng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quátrình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng nh nhà cửa, xởngmáy, Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầuvào cho sản xuất, kinh doanh BĐS Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt

nói đến thị trờng mua bán, chuyển nhợng đất đai thì thực ra đó chính là thịtrờng mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất.

2: vai trò của thị trờng BĐS.

“Vai trò quản lý nhà ntổ chức, quản lý tốt thị trờng BĐS Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ởcho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nớcxây dựng và kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế thamgia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hớng dẫn và quản lý của nhà nớc.”

Có thể nói đây là một chủ trơng lớn và có tầm chiến lợc quan trọng

mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định Ta khẳng định đợc

điều trên trớc hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tếmũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổngsản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Quan trọng hơn, nhà ở còn là mộttài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra độnglực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân Thị tr -ờng BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của

đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c nhờ phát triển nhu cầukinh doanh, cung cầu nhà ở, nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triểncủamỗi quốc gia, mỗi vùng Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thịtrờng thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lợngngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhucầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân c đặc trng của hàng hoágiao lu trao đổi trên thị trờng BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng)chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhấtcủa mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt

động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp , cúa con ngời và về mặt môitrờng nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnhkhông gian, mỹ quan vàcảnh quan môi trờng đô thị

Ngoài ra,thị trờng BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trờng Bởivậy, sự hình thành và phát triển thị trờng BĐS góp phần hình thành các loạithị trờng, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trờng vốn,thị trờng lao động , cùng phát triển Trên cơ sở đó cơ chế thị trờng mới đợcvận hành và phát huy tác dụng Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm mộtcông nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăngthêm hai công nhân viên chức Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn cónhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ

trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân c nh kết cấu hạ tầngxã hội và hạ tầng kỹ thuật

Chúng ta đang tiến hành việc tăng cờng vai trò quản lý vĩ mô của nhànớc đối với thị trờng BĐS là một tất yếu khách quan, nhng ngợc lại, sự pháttriển của thị trờng BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất

đai, nhà ở cũng nh các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác

và giải quyết tranh chấp về BĐS Thêm vào đó, thị trờng BĐS phát triển sẽgóp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nớc lợi ích chủ

đầu t, lợi ích cộng đồng và lợi ích của ngời lao động Nó sẽ tăng nguồn thuvào ngân sách nhà nớc, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái phápluật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng

va quản lý đô thị.Thị trờng BĐS thc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếuhụt trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính

Cuối cùng ,thị trờng BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy

động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sảnxuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyểntài sản đến ngời sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả vathúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh

Nh vậy ,ta thấy rằng thị trờng BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đốivới mỗi quốc gia

3: Đặc điểm chủ yếu của thị trờng BĐS

Để hiểu rõ hơn về thị trờng BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai tròcủa thi trờng BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trờng BĐS :

Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trờng BĐS ở nớc ta

là “Vai trò quản lý nhà nĐất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nớc thống nhất quản lí” do vậyphải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trờng bất động sản nh thế nào cho phùhợp với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề Trên thực tế thị trờng bất

động sản chính là thị trờng quyền sử dụng đất Trong thị trờng bất động sảnrất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc Việc tham gia và rútkhỏi thị trờng mất rất nhiều thời gian và tiền bạc Đây cũng là một lý do hạnchế các đối tợng tham gia vào thị trờng BĐS Hơn nữa , thị trờng BĐS mangtính chất không tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nớc Thị tr-ờng BĐS thờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm hàng loạt thịtrờng nhỏ , mỗi thị trờng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độkhác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng , các miền do điều

kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hộikhác nhau quy định Rõ ràng thị trờng BĐS ở các đô thị có quy mô và trình

độ phát triển cao hơn thị trờng BĐS ở nông thôn , miền núi

Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không

đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó Điều nàyxuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điềukiện tự nhiên cũng nh truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS Thậm chítrong các thị trờng địa phơng , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoànhảo , ngời mua và ngời bán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch tr-

ớc đó

Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịchtrong một địa phơng nhất định nhng khi chuyển sang một thị trờng khác đòihỏi ngời đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trờngmới Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tợng độc quyền , đầu cơ tạo racung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử nh thế nào đểkịp thời nắm bắt đợc tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm

Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phậncấu thành BĐS đòi hỏi đầu t vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của cácyếu tố đó trong thị trờng BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ chế củanhà nớc , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng ,chuyển nhợng quyền sử dụng đất ,

Trong thị trờng BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đếnmất cân bằng cung cầu Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanhchóng tơng ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐSvới mục đích cụ thể nào đó thờng mất nhiều thời gian

Và không thể không nhắc đến đó là thị trờng BĐS chịu sự điều tiết củapháp luật Nớc ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy

định , hớng dẫn sự vận hành của thị trờng BĐS

Từ cái nhìn khái quát về thị trờng BĐS nh trên , ta đã có thể xác đinh

đợc các yếu tố của thị trờng BĐS

4: Các yếu tố của thị trờng BĐS

Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS

Trên thị trờng nói chung , thị trờng BĐS nói riêng cung cầu hàng hoáBĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau Đây là mốiquan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá

BĐS đợc hình thành , xác định Hành vi của ngời kinh doanh BĐS và tiêuthụ BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình

Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS làtoàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lợnghàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định Hay nói cách khác cầu

về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lợng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà ngờitiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận đợc khối l-ợng hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trờng trong một thời gian nhất định Cần phân biẹt đợc sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu Nhu cầu là những ớcmong của con ngời , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thựchiện đợc , có những nhu cầu không thể thực hiện đợc còn cầu trên thị trờng

là nhu cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện đợc

Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hànghoá BĐS trên thị trờng là một khối lợng hàng hoá BĐS sẵn sàngđa ra trao đổitrên thị trờng tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định

Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc

điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thờng khác

Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thờng coi cung và cầu làhàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng Nếu các yếu tố khác không

đổi ,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và

ng-ợc lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống Do

đó ,trong thị trờng cạnh tranh thi giá cả điều tiết lợng cung và cầu

Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lợng cung vàcầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá Nếu cung cogiãn nhiều thì một sự thay đổi trong lợng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay

đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt đợc bởi sự tăng giá mở rộngcủa cung Ngợc lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ tronglợng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt đợc mộtcách nhanh chóng bởi vì viêc tăng lên của cung không theo kịp với cầu

Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lợng cung sẽlàm cho lợng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ítbiến động ,nhng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lợng cung sẽ làm chocầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh

II- nội dung và vai trò quản lý đối với thị trờng BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.

1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nớc đối với nền kinh tế.

Nói đến đây chắc nhiều ngời tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản

lý nhà nớc đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đa ra một số lý

do chủ yếu sau:

Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệphoạt động trong nền kinh tế thị trờng , một mình doanh nghiệp không tự giảiquyết đợc nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nớc tác động vào nhằm

điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinhdoanh của doanh nghiệp Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau:

và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt

động kinh doanh Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc

độ tăng trởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt

động kinh doanh của các doanh nghiệp là thớc đo của quản lý kinh tế vĩ môcủa nhà nớc

Thứ hai: quản lý nhà nớc trong điều kiện nền kinh tế thị trờng là cầnthiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh tế thịtrờng

Bên cạnh những u thế mà nền kinh tế thị trờng đem lại, chúng takhông thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thờng thấy nh:

+ Một thị trờng cạnh tranh không hoàn hảo

+ thông tin không đầy đủ

+ lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế

+ huỷ hoại môi trờng sinh thái

+ mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác

Nh vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nớc để can thiệpvào các lỗhổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sựtiến bộ xã hội

Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sựquản lý của nhà nớc đối với nền kinh tế:

+ Nền kinh tế nớc ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiếntranh kéo dài, nền kinh tế nớc ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầyrẫy sự biến động.

+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nớc ta là pháttriển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trờng

có sự quản lý của nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa

Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nềnkinh tế thị trờng, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hớng và phát huy bảnchất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nớc phải thực hiện tốt vai tròquản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vaitrò cực kỳ quan trọng

Thông qua kế hoạch, định hớng, hoạch định, ban hành một khuôn khổpháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát ,trọng tài, đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nớc đốivới nền kinh tế đợc thể hiện rõ nét ở các điểm chính nh:

+ Thực hiện đợc mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nớc + bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trờng

+ Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế

+ bảo vệ môi trờng sinh thái

+ bổ sungvào những lỗ hổng của thị trờng

từ thông tin trên ta đã thấy đợc sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nớc

đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trờng BĐS nói riêng thì đợc thểhiện nh thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, nội dungcủa sự cần thiếtvà vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS ở phần mụctiếp theo

1.2: Vai trò quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.

Dựa trên những đặc điểm của thị trờng BĐS ta thấy một lý do cơ bảnnói lên sự cần thiết của quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS, đó là: nhà nớc

là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trờngBĐS nhà nớc phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trờngquyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia

đình sử dụng theo luật Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt namhiện nay còn có nhiều điểm cha hợp lý và cha chuẩn tắc do cơchế và chínhsách quản lý đất đai cuả nhà nớc vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm

để tìm hớng đi đúng

Vì thế, thị trờng BĐS, đặc biệt là thị trờng quyền sử dụng đất ở việtnamcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyếttâm và hành động nhất quán của nhà nớc Có một số ý kiến cho rằng về lâudài, để thị trờng BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cờng tính ổn địnhcủa quyền sử dụng đất theo hớng ngày càng gần với tính tuyệt đối củaquyền sở hữu tài sản nói chung.

Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nớcđối với thị trờng BĐS còn bởimứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càngcaothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việcthoảmãn một loại nhu cầu xã hội Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế

và của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng Nó baogồm không chỉcác loại đất đainh công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, cáccông trình ngầm dới đất,

Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trờng theo định ớng xã hội chủ nghĩa, nhà nớc việt nam thực thi một chính sách đất đai cóphân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều u đãi hơn cho thànhphần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh

h-Vai trò của thị trờng BĐS tác động đến các hoạt động khác của nềnkinh tế quốc dân

Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nớc

Do vậy, thị trờng BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thịtrờng không phải nh nhau cho các thành phần kinh tế Tuy nhiên, kinh tế hợptác xã, doanh nghiệp nhà nớc cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn để đẩymạnh tăng trởng kinh tế, nhà nớc buộc phải khuyến khích mạnh mẽ cácthành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ Nhvậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn nh thế nếukhông đợc hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hởng rất lớn làm biến

động không bình thờng động thái của thị trờng BĐS

Thứ t, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay

đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS củacả nớc đợc đăng ký và quản lý rất lộn xộn Nếu trong thời gian tới đây nhà n-

ớc khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị ờng BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc Tráilại, nạn đầu cơ vào thị trờng BĐS không chính thức sẽ càng làm cho côngviệc của nhà nớc ngày càng nặng nề thêm

tr-Thứ năm, khi đề cập đến thị trờng BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thếchấp, giao dịch BĐS bất kể các loại hình bảo đảm nào đợc sử dụng, sự antoàn của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy củathông tin mà các bên có đợc Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nàocác bên tham gia tự đáp ứng cho mình thông tin nh vậy Sẽ tốt hơn nhiềunếu một thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môncủa nhà nớc đứng ra đảm nhiệm Chỉ có nh vậy mới đảm bảo tính kháchquan trung thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý của lợng thông tin có đợc.

Thứ sáu, nh chúng ta đều đã biết rằng lợng hàng hoá BĐS trên luôn cónhiều biến động và khó kiểm soát để thị trờng BĐS phát triển và đi đúng h-ớng cần tới sự điều tiết của nhà nớc vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS

Ngoài ra thị trờng BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chứcnăng khác của nhà nớc trong cơ chế thị trờng

Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành trung ơngkhoá IXkhẳng định : “Vai trò quản lý nhà n về xây dựng, quản lý thị trờng BĐS chủ động xây dựng vàphát triển thị trờng BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trớc hết ở các đô thi

và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị

Nhà nớc định hớng, điều tiết và kiểm soát thị trờng, có biện phápchống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tếtham gia thị trờng BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nớc trongkinh doanh và bình ổn giá cả BĐS Ban hành sớm các chính sách tài chính để

điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do ngời sử dụng đất tạo ra, mà do

đô thị hoá, do nhà nớc đầu t cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục

đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung Xây dựng luậtkinh doanh BĐS ”

2: Nội dung quản lý nhà nớc đối với thị trờng BĐS.

Từ trên ta thấy đợc vai trò quản lý nhà nớcđối với thị trờngBĐS có nhữngnội dung chủ yếu sau:

1 xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệulực để thị trờng BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật,

đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảm bảo thu thuế từhoạt động của thị trờng BĐS nộp vào ngân sách nhà nớc

2 Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảocho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố cha hoàn thiệncủa bản thân thị trờng BĐS cũng nh các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến

thị trờng này, điềutiết để phân phối lại cho những ngời có thu nhập trungbình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở.

3 Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấychứng nhận đối với tất cả BĐS cũng nh đằng ký biến động phát sinh tronggiao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấpBĐS)

4 Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá

đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trờng việc bồi thờngkhi thuhồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việcthu thúê BĐS

5 Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng chotấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lýBĐS của các cơ quan nhà nớc

6 Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môigiới BĐS

7 Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở vàcác BĐS khác

8 Kiểm tra giám sát quản lý thị trờng BĐS và tiến hành xử lýnhững viphạm

3 Các công cụ quản lý nhànớc đối với thị trờng BĐS

Hiện trạng thị trờng BĐS ở nớc ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh

và tính hệ thống còn yếu nên việc định hớng và kiểm soát của nhà nớccàng trơ nên quan trọng và cấp bách

Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nớc đối với thị trờng BĐSlàngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham giathị trờng này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nớc trong kinhdoanhvà bình ổn giá cả BĐS

Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nớc phải sử dụng tổng hợpcác biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối vớithị trờng BĐS các công cụ quản lý thờng thấy của nhà nớc đó là: quy hoạch,

kế hoạch; các chính sách; luật pháp

quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan tronggiúp nhà nớc thống nhất quản lý, điều tiết thị trờng theo quy hoạch và phápluật Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất làthông qua đó đảng và nhà nớc thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị tr-ờng BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội,

bảovệ cảnh quan môi trờng, ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt

động của thị trờng Đây là bớc tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt

động phát triển kinh doanh BĐS

trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vàoquy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trờng hợp một sốnơi nhà nớc mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khunhà ở, các công trình trên đất Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng

đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong

đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo

đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phơng án quyhoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nớc trong tng thời kỳnhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất n ớc trongcơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mangtính chất “Vai trò quản lý nhà n cứng’’ vừa với đối tọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh,

ít quan tam đến hiệu quả và thị trờng Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chếthị trờng phải mang tính chất “Vai trò quản lý nhà nmềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khácphải kinh doanh theo cơ chế thị trờng.hơn nữa,do đất đai nớc ta trong cơ chếthị trờng chủ sở hữu là nhà nớc nhng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cánhân nên hình thức và phơng pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt

để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nớc,vừa phát huy tính tựchủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trờng

Tiếp theo đó,nhà nớc sử dụng các chính sách để tác động đến thị trờngBĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bớc đầu của thị trờng BĐS đã thuhút một lợng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập chongời lao động.nhà nớc đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và cácchính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sảnxuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bánnhà thuộc sở hửu nhà nớc,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trớc bạ, nhữngchính sách này đã góp phần tạo dựng và định hớng cho thị trờng BĐS hoạt

động.nớc ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trờng BĐS phát triển theohớng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trờng BĐSliên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho ngờinghèo,an ninh lơng thực quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề vănhoá,kiến trúc,truyền thống, tuỳ theo cách xem xétcủa từng quốc gia,nhà n-

ớc có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau:

1 chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đất trồnglơng thực.

nhằm đảm bảo an toàn lơng thực,tạo môi trờng sống ổn định cho xãhội,các nớc đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nôngnghiệp Đối với loại đất đai này việc chuyển nhợng chỉ đợc phép diễn ra khichủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích nh cũ Ngoài ra,nhà nớc khuyếnkhích nông dân đầu t nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứngdụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt nh thuế bỏ ruộng hoanghoá,đánh thuế theo giá trị đất,không đánh thuế theo sản lợng, Về dài hạnnhà nớc còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nôngnghiệp nh hỗ trợ đầu t thuỷ nông,bảo vệ thực vật

nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của nhà nớccó ảnh hởng rấtlớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làmcho loại đất đai này thờng kém lu động nhất trên thị trờng

2 chính sách quản lý đô thị của nhà nớc

Nhà nớc có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sửdụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến cácmặt sinh hoạt xã hội khác của đô thịnh bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầngkhông gian và tầng ngầm, giao thông vận tải hoạt động quản lý đô thị củanhà nớc có ảnh hởng đến thị trờng BĐS trên nhiều mặt nh làm thay đổi giácả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộcnhà nớc phải trng muađất đai cũng ảnh hởng tới giá cả và động thái của thịtrờng BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộgia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hởng nhất định đến sức ép cung-cầu vềnhà ở,

Nhằm tạo môi trờng minh bạch cho thị trờng BĐS vận hành nhà nớcthờng cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cungcấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổngthể trong một thời gian dài Ngoài ra nhà nớc cũng thu xếp một số loại thuếhợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu t của nhà nớc nhằm

điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu đợc mà không phải đầu tthêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhàcao tầng cũng nh hoạt động khai thác giao thông ngầm dới mặt đất góp phầnlàm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thơng mại ở cacs đô thị lớn.nhà nớccòn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đảm

bảo môi trờng cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sangnhợng cho chủ mới,

Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt độngcủa thị trờng BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tinhơn cũng nh đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho cácgiao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn

3 Chính sách tài chính của nhà nớc hỗ trợ thị trờng BĐS

hỗ trợ lớn nhất của nhà nớc là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiệnvới chi phí thấp cho thị trờng BĐS các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhànớc có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho ngời

có nhu cầu Nhà nớc cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chuyêngia cho thị trờng BĐS thông qua các xuất học phí trong các trờng đại học

Đặc biệt chính sách thuế của nhà nớc có ảnh rất lớn đến hoạt độngcủathị trờng BĐS Thông thờng nhà nớc áp dụng thuế giá trị gia tăng trongcác giao dịch BĐS Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hởng trực tiếp đếnviệc công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao dịch.Nhằm làm cho BĐS đợc lu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhấtnguồn BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi chongời sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhànớc Ngợc lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng nh không đánh thuếBĐS hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến

động giá làm cho thị trờng BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngợclại mục tiêu chung của nền kinh tế

Ngoài ra trong bớc đầu hình thành thị trờng BĐS nhà nớc có thể u đạicác tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trờng BĐS theo luật khuyến khích

đầu t nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu t chảy vàongành kinh doanh BĐS

Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nớc nhằm quản lý thịtrờng BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứVII ban chấp hành trung ơng khoá IX Nghị quyết này cũng khẳng định việcnhà nớc sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trờng BĐS

Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nớc đã tạo dựng khung phápluật về thị trờng BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt độngcủa thị trờng BĐS Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật

về nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bảnpháp luật của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là:

+ Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai vànhà ở

+ Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụthuế và các nghĩa vụ khác đối với nhà nớc

+ Thông qua công cụ luật pháp nhà nớc đảm bảo sự bình đằng, công bằnggiữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hàigiữa các lợi ích

Nhà nớc ta đã tạo lập đợc môi trờng pháp lý cho thị trờng BĐS môitrờng này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung nh quy định về hàng hoá đem

ra giao dịch, quy định về phơng thức giao dịch , quy định về tổ chức quản lýthị trờng BĐS, có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:

 những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS

BĐS có nhiều loại nhng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất đaihoặc bản thân đất đai Việc các BĐS có trở thành hoá đợc hay không phụthuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hoá đếnmức độ nào trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách phápluật về đất đai của nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ơng

đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ

đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá có xác nhận : “Vai trò quản lý nhà n quyền sử dụng đất

là hàng hoá đặc biệt” Ngoài ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tuân theonhững quy định của nhà nớc về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trờng cảnhquan và các tiêu chuẩn khác

 những quy định pháp lý về phơng thức giao dịch BĐS và các chủ thểtham gia

Luật pháp các nớc đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng nhthủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhợng Nhìn chung các giaodịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiệntham gia thị trờng của các chủ thể kinh tế tơng đối đơn giản hơn so với thị tr-ờng tài chính các bên tham chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và cókhả năng thanh toán thủ tục chuyển nhợng về mặt pháp lý chỉ là hoạt độngbảo hộ và quản lý BĐS , nhà nớc không can thiệp vào các quan hệ kinh tếdiễn ra trên thị trờng Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nớc có đành thuếgiá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhợng BĐS

 những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nớc

Trên thực tế không có cơ quan của nhà nớc chuyên trách quản lý thị tròngBĐS thị trờng BĐS đợc quản lý bằng cơ quan quản lý thơng mại nói chung