Vấnđềnghiêncứu
ThịtrườngBĐSViệtNambắtđầuhìnhthànhtừnhữngđầuthậpniên90.Trảiquan hiềugiaiđoạnpháttriểnvàtăngtrưởngcùngvớitốcđộpháttriểncủađấtnước,thịtrường BĐSViệtNamngàycàngpháttriểnvàlớnmạnh.Hàngloạtcácdựánnhàphố,chungcư,tr ungtâmt h ư ơ n g mạiđượchìnhthànhnhằmđápứ ngnhucầunhàởvàkinhdoanhngàycàn gtăng.
Từn ă m 2008đếnnay,t h ịtrườngBĐSt ạ iViệtNamr ơ i v à o tìnht r ạngđóngbăn g.Trong năm2008,chínhphủđãđiềut i ếtthịtrườ ngbằngchínhsácht i ềntệt h ắtchặtđể kiểms o á t t ì n h hìnhbongbóngBĐS.Sangn ă m 2 0 1 0 , nghịđ ị n h 71và69rađờihướn gdẫnvềviệcthutiềnsửdụngđấtlàmchothịtrườngc à n g t r ầml ắng.B ư ớ c sangn ă m2 0
1 1 , t r ư ớ c nguycơl ạ m pháttăngc a o , chínhp h ủápdụngcácbiệnphápkiềmchếlạmp hát,tăngtrưởngtíndụngbịhạnchếởm ức20%cànglàmchothịtrườngBĐSảmđạmvàxu atankỳvọngphụchồithịt r ư ờ ngcủacácnhàđ ầ u tưBĐS.Năm2012lànămc h ứ ngkiếnn h i ềudoanhn g h i ệpp h á sảnnhấtt r o n g v ò n g 10n ămq u a H à n g loạtcácd o a n h n g h i ệpmôig i ớiBĐSđóngcửa,cácchủđầutưthiếunănglựctàichínhgầnnhưtuyênbốph ásảnhoặcphảiraobándựán.
Thị trường căn hộ cao cấp đang chịu ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là trong năm 2007 khi nhiều dự án khách hàng phải xếp hàng để đăng ký mua Hiện tại, các dự án này đang được bán ra với tốc độ chậm, mặc dù có kèm theo nhiều chương trình khuyến mãi Một số dự án đã giảm giá để thu hút khách hàng cũng như hồi phục vốn đầu tư Tuy nhiên, từ năm 2014, phân khúc cao cấp đã bắt đầu có giao dịch ổn định và dấu hiệu sôi động trở lại Đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê đang trở thành xu hướng trên thị trường bất động sản, với lợi tức cho thuê cao hơn so với gửi tiết kiệm ngân hàng Giá cho thuê cạnh tranh với căn hộ dịch vụ nhưng vẫn đảm bảo môi trường sống tốt Theo thống kê của CBRE, lợi tức từ việc cho thuê căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Hồ Chí Minh hiện đang dao động ở mức 5%.
Vậycơsởnàođểcóthểxácđịnhđượcmứcgiáchothuêcănhộcaocấpvàcácyếut ốnàotácđộngđếng i á t h u ê cănhộ? Đâylànhữngvấnđềmàbảnthânnhàđầutư,ngườiđithuêquantâm,tìmracâutrảlờiđểcóth ểđưaraquyếtđ ị nh.
Hiệnnay,Đap h ầ nnhàđầutưcũngnhưn g ườiđithuêchủyếuápdụngp h ư ơ n g ph ápsosánhđểđ ư a r a mứcgiáthuêc h o cănh ộ.Tuynhiên,mứcgiáthuêkhôngchỉđượchì nhthànhbởithịtrườngmàcònbởicácyếutốnộitạicủab ảnthântàisản.Ởmộtsốnướcphá ttriểnđãápdụngmôhìnhhồiquydựatrêncácyếutốnộitạicủatàisảnđểđịnhgiátài sản.
Xuấtpháttừlýdođó,t á c gi ảđãchọnđềt à i :“Ứngdụngmôhìnhhồiquyđểxácđ ị nhcácyếutốả n h hưởngđếngiáthuêcănhộc a o c ấptạiT h à n h phốHồChíMinh
Thôngquađềtài,tácgiảhyvọngsẽxácđịnhvàlượnghóađượccácyếutốảnhhưởn gđếngiáthuêcănhộcaocấp.Từđó,cungcấpchonhàđầutưcũngn h ư ngườiđithuêmộtp hươngphápđểxácđịnhgiáthuêmộtcănhộ.Đồngthời,b ảnthânthẩmđịnhviêncóthểdựa vàođóđểcóthểxácđịnhcácthôngsốphụcvụchocôngtácthẩmđịnhgiá.Dựavàomôhình,nhàđầutưcũngsẽđượccungcấpthêmthôngtinvềcácyếutốảnhhưởngvàmứcảnhhưở ngcủanóđếngiáthuêcănhộ,từđócóchiếnlượcđầutưphùhợpchotừngloạidựán.
Mụctiêunghiêncứu
Nghiêncứunàycómụctiêulàx á c địnhcácnhântốảnhh ư ở n g đ ế ngiáthuêcănhộ caocấptrênđịabànThànhphốHồChíMinh.Từđó,đolườngđượcm ứcđột á c đ ộ ngc ủac ácnhântốnàyđếngiásẵnlòngtrảcủangườit h u ê Dovậy,luậnvănnàycóhai mụctiêunghiêncứucụthểnhưsau:
(ii) Lượnghóađượcmứcđộảnhh ư ở ngc ủacácyếutốđ ế ngiát h u ê cănhộcaocấp.
Câuhỏinghiêncứu
Nghiêncứunàyđượcthựchiệnnhằmxácđịnh:cácnhântốtácđộngđếngiáthuêcăn hộcaocấptrênđịabànThànhphốHồChíMinhvàmứcđộtácđộngcủanóđếngiáthuêcăn hộ.Dođó,nghiêncứunàyđượcthựchiệnnhằmđểtrảlờihaicâuhỏinghiêncứucụthểdưới đây.
Dữliệuvàphạmvinghiêncứu
Nghiêncứunàysửdụngdữliệulàcácgiaodịchchothuêcănhộcaocấptrênđ ị abànth ànhp h ốHồChíMinh,đãđượcgiaodịchthànhcôngt r o n g năm2 0 1 4 Tronggiớihạnc ủađềtài,tácgiảtậptrungnghiêncứumộtsốdựánchungcưcaocấptạiquận2,quận7,quận BìnhThạnhvàquậnPhúNhuận.Đâylàcácquậntậptrungnhiềucácdựánc hu ng cưcaocấ pvàcóvịtríkhoảngcáchđếnt r u n g tâmthànhphốlàkhácnhau.
Cácgiaodịchchothuênàycóthểthuthậptừnhiềunguồnnhưngườichot h u ê , ng ườithuêvàcácsàngiaodịchbấtđộngsản.Tronggiớihạnđềtàinày,tácgiảtrựctiếpliênhệc ácsàngiaodịchbấtđộngsảnđểthuthậpcácgiaodịchchothuêđượcthựchiệnquasàn.
Phươngphápnghiêncứu
Trongđềt à i này,t á c g i ảs ửdụngp h ư ơ n g p h á p đ ị n h lượngđểphụcvụn g h i ê n cứuđềtàinày.Saukhithuthậpđượccácdữliệunghiêncứucầnthiết,tácgiảứ ngdụngph ầnmềmSTATAvàphầnmềmSPSSđểx á c địnhmôhìnhHedonicphùhợpchothịtrườngTP.HCM
Cấutrúccủaluậnvăn
Luậnvănnàybaogồm:C h ư ơ n g 1 t r ì n h b à y nhữngđộngcơt h ú c đẩyn gư ờ iviếttiếnhànhnghiêncứu,mụctiêunghiêncứu,câuhỏinghiêncứucùngvớidữliệuvà phạmvinghiêncứu.Chương2sẽtổnghợpcáclýthuyếtcóliênquanđếnvấnđềnghiêncứu củaluậnvăn.Chương3sẽnốitiếptrìnhbàyphươngphápnghiêncứuvàphântíchdữliệuđểt ìmravàđolườngcácnhântốtácđộngđ ế ngiáthuêcănhộcaocấptrênđịabànthànhphốH ồChíMinh.Chương tiếptheotrìnhbàykếtquảnghiêncứucủaluậnvănvàcácthảoluận vềkếtquảnày.C h ư ơ n g c uốic ù n g s ẽlàphầnt ổngk ếtn g h i ê n cứudựav à o k ếtquảc ủ anghiêncứutrongchươngtrước.
Cơsởlýthuyết
Nguyênlýhìnhthànhgiácảtrongnềnkinhtếthịtrường
A.M a r s h a l l làgiáos ư k i n h t ế chínhtrịh ọccủat r ư ờ n g Đạih ọctổnghợp Cambridge,n ổitiếngt h ếg i ớivớilýthuyếtgiácả.Ôngt h ểh i ệnđặcđiểmp h ư ơ n g phá pluậncủatrườngpháitâncổđiểnvàkếthừaluậnđiểmvề“bàntayvôhình”củaA.Smith.Ô ngchorằng,cơchếthịtrườngtựphátsẽđảmbảocânb ằngcungcầu,đảmbảochon ềnk i n h tếp h á t t r i ển,chốnglạis ựcanthiệpcủan h à nướcvàokinhtế.Chorằngcânbằngthịtr ườngkhôngphảilàcânbằngtĩnhmàlàcânbằngđộng,luônd a o độngquađiểmcânbằngth eohệsốcod ã n c ủacầuquagiá.A.Marsalltintưởngvàov a i tròtựđiềut i ếtc ủacơc h ế t h ịtr ường,ủ nghộtựdoc ạnhtranh,nghiêncứucáchiệntư ợ ngkinh tếmới,chốnglạiảnhh ư ở nghọcthuyếtkinhtếMácxit.Dựavàocácyếutốchủquanđểgiảithíchcáchiệntượngvàqu átrìnhkinhtế.Nghiêncứukinhtếtronglĩnhvựclưuthông,traođổi,cung- cầu,phântíchkinhtếvimô,ápdụngtoánhọcvàophântíchkinhtế.
TheoÔng,thịtrườnglàtổngthểnhữngngườicóquanhệmuabán,haylànơigặpgỡc ungvàcầu.Sựvậnđộngcủacơchếthịtrường,mộtmặttrongđiềukiệncạnhcanhh o à n toà n,thìcung cầuphụt h u ộcvàog i á cả.M ặtkhác, cơchếnàytácđộnglàmchogiácảphùh ơpvớicungcầu.Làcơchếhìnhthànhgiácảt h ịtrường.Lýthuyếtnàyđãđisâuphântíchthịt rườngdướigócđộvimô.Vìthếnólàcơsởkinhtếcủalýthuyếtkinhtếvimôhiệnđại.
+Giácunglàgiácảmàn g ư ờ isảnxuấtcóthểtiếptụcsảnxuấtở mức đồngthời.Nóđượcquyếtđịnhbởichiphísảnxuất.
+Giácầulàgiámàngườimuacóthểmuasốlượnghànghóahiệntại.Nóđượcquyết địnhbởiíchlợigiớihạn,tứclàgiácầugiảmdầnk h i sốlượngcungvềhànghóatănglêntron gđiềukiệncácyếutốkháckhôngthayđổi
P.A.SamuelsonlànhàkinhtếhọcngườiMỹ,t á c g i ảcuốnKinhtếh ọcn ổitiếngvàl àng ườ i đứngđầu trườngpháichínhhiệnđ ạ ivớichủtrươngđiềuhànhnềnkinhtếbằngc ảbànt a y nhànướcvàbànt a y thịtrường.Theoông,thịt r ư ờ nglàmộtcơchếtinhvip h ốihợpmọin g ư ờ i,mọih o ạtđ ộ ngcủad o a n h n g h i ệpthôngquahệthốnggiácảthịtr ường.Nólàphươngtiệngiaotiếpđểtậphợptrithứcvàhànhđộngcủahàngtriệucánhânkhá cnhau.Điểmđặcthùnhấtcủathịtrườnglàthôngquagiácảthịtrườngđểđưangười muavàngườibánđếnvớinhauđểxácđịnhgiácảthịtrường.Trongnềnkinhtếthịtrường,m ọithứđềucógiácả,đólàgiátrịcủahànghóavàdịchvụđượctínhbằngtiền.Giácảt h ểhiệnm ứcmàmọingườivàcáchãngtựnguyệntraođổinhiềuloạihànghóakhácn h a u Giácảh o ạtđộnglàmộttínhiệuđ ố ivớicảngườisảnxuấtvàngườitiêud ù n g Nếun g ư ờ itiêud ù n g m u ốnmuan h i ềuhànghóan à o đóhơnnữathìgiáh à n g hóađósẽtăngvànhưvậyphátt ínhiệuchongườibánsảnxuấtnhiềuhơn.N g ư ợ clại,n ếum ộthànghóakhôngđượctiê ud ù n g , lượngtồnk h o q u á n h i ều,n g ư ờ ibánsẽphảigiảmgiáđểgiảmlượnghàngtồn kho.Khigiábánthấp,ngườimuasẽtiêudùngnhiềuhơnvàngườisảnxuấtlạimuốnsảnxu ấtíthơn.Kếtquảlàsựcânbằnggiữangườimuavàngườibánđượcthiếtlậpvàduytrì.Đócũn glàcânbằngcủathịtrường,cânbằnggiữacungvàcầu,giữamứcngườimuamuốnmuavà ngườibánmuốnbán.Giácảlànhântốkếthợpcácquyếtđịnhcủangườisảnxuấtvàtiêudùng trênthịtrường.G i á cảtrởt h à n h “quảcântrongcơchết h ịtrường”.
Cáckháiniệm
- Theokhoản1,điều7 0 , luậtN h à ở:Nhàchungcưlànhàở cótừhait ầngtrởlên,c ól ốiđi,cầuthangvàhệthốngcôngtrìnhhạtầngsửdụngchungc h o nhiềuhộgiađình,cá nhân.Nhàchungcưcóphầnsởhữuriêngcủatừnghộgiađình,cánhânvàphầns ởhữuch ungcủatấtcảcáchộgiađình,cánhânsửdụngnhàchungcư.
Theo Encyclopedia Britannica (2006), "chung cư" hay "condominium" (viết tắt là "condo") là thuật ngữ phổ biến trong tiếng Anh hiện đại để chỉ một loại hình nhà ở Các căn hộ trong chung cư được xây dựng trong khuôn viên đất chung, với quyền sở hữu riêng cho không gian bên trong các bức tường, sàn và trần của căn hộ, cũng như quyền sử dụng chung các khu vực chung của dự án Khái niệm chung cư thường được sử dụng để chỉ một tòa nhà chung cư hoặc từng căn hộ riêng lẻ Trong lĩnh vực kỹ thuật, từ "condominium" đề cập đến dự án chung cư, trong khi "apartment" hay "unit" dùng để chỉ các căn hộ đơn lẻ Chung cư có thể có nhiều hình dạng và kích cỡ, từ các tòa nhà cao tầng sang trọng đến những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ.
TạiS i n g a p o r e , kháiniệm“ c h u n g cư”đượcsửdụngn h ư mộtkháiniệmquy hoạchhơnlàmộtkháiniệmpháplý,nhằmmôtảsựpháttriểnnhữngnhàở,cănhộvàbuồng ởđượcxâydựngnhằmmụcđíchkhaitháctốiđaquỹđất.CăncứTiêuchuẩnquảnlýdựánxâ ydựngSingapore2005docơquanquảnlýquyh o ạchUrbanRedevelopmentAuthority -
URAquyđ ị n h , c h u n g cư(apartment)đượcphânthànhhaidạng:dạngflatvàdạngco ndominium.
Chung cư dạng flat là loại hình nhà ở không sở hữu đất, mỗi căn hộ được thiết kế riêng biệt cho mục đích ở, với không gian chung của khu nhà chung cư Tại Singapore, chung cư dạng flat có mật độ xây dựng trung bình đến cao, thường có từ 4 đến trên 30 tầng Các căn hộ flat thường có không gian mở cộng đồng tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cư dân trong khu nhà Không có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu cho mỗi dự án flat, miễn là dự án đó đảm bảo các quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng trong khu đất.
Chungcưd ạ n g Condominium: khôngnhưdạng flat,chungcưcondominiu myêucầuquymôdiệntíchkhuđấtlớnhơn.Cũngnhưflat,condominiumtạonênquỹnhàở mậtđộxâydựngtrungbìnhvàcaot ạiS i n g a p o r e Chungcưc o n d o m i n i u m p h ả ic ótiệníchcôngcộngvàgiảitrín g h ỉngơibêntrongkhuônviên;cáctiệníchcôngcộngthuộc quyềnsởhữuchungcủatoàncộngđồngcưdânvàphụcvụchonhucầuc ủahọ.Dựáncondo miniumcót h ểbaogồmcáckhốinhàthấptầng(4tầng)vàcaotầng(cóthểxâydựngtrên30t ầng).Diệntíchtốithiểuchomộtdựáncondominiumlà4.000m2vàmậtđộxâydựngtrệtt ối đalà40%
( b a o gồmcảphầnsânbãiđ ậ ux e ) Dựánxâydựngchungcưc o n d o m i n i u m k h ô n g bắtbuộcp h ảibốtrík h ô n g gianmởcôngcộng( C o m m u n a l OpenSpace)bêntron gkhuđất.(Development Control,UrbanR e d e v e l o p m e n t Authority-
- Nhàc h u n g cưhạng1 (caoc ấp)làh ạngcóc h ấtlượngs ửdụngcaon h ất;đảm bảoyêucầuvềquyhoạch,kiếntrúc,hạtầngkỹthuật,hạtầngxãhội,c h ấtl ư ợ nghoànthiện,t r a n g thiếtbịvàđiềukiệncungcấpdịchvụquảnlýs ửdụngđạtmứcđộhoànhảo.
- Nhàchungcưhạng2làhạngcóchấtlượngsửdụngcao;đảmbảoyêucầuvềquy hoạch,kiếntrúc,hạtầngkỹthuật,hạtầngxãhội,c h ấtlượnghoànt h i ện,trangthiếtbịvàđi ềukiệnc u n g cấpdịchvụq u ảnlýsửdụngđạtmứcđột ư ơ n g đốihoànhảo.
- Nhàchungcưhạng3làhạngcóchấtlượngsửdụngkhácao;đảmbảoyêuc ầuv ềquyh o ạch,kiếntrúc,hạtầngkỹth u ật,hạtầngxãh ội,c h ấtl ư ợ nghoànthiện,trangthiết bịvàđiềukiệncungcấpdịchvụquảnlýsửdụngđạtmứcđộkhá.
Nhàchungcưhạng4làhạngcóchấtlượngsửd ụngtrungbình;đảmb ảoyêu cầuvềquyhoạch,kiếntrúc;hạtầngkỹthuật,hạtầngxãhội,chấtlượnghoànthiện,trangthi ếtbịvàđiềukiệncungcấpdịchvụquảnlýsửdụngđạttiêuc h u ẩn,đủđiềukiệnđểđưavàok haithácsửdụng.
TheoThờib á o kinht ếViệtNam( 1 1 / 2 0 0 7 ) tổnghợpý kiếncác chuyêngianhưsau:
TheoN g u y ễnĐ ìnhT o à n (ViệnN g h i ê n c ứuvàK i ếntrúcQuốcgia):Đểđ ánhgiáchấtlượngchungcưcaocấpcầnphânhạngtheomứcđộtiệnnghis ửdụng:
- Loạicótiệnnghitốithiểu:L o ạinàyphụcvụchocácđốitượnglaođộngcóthun hậpthấp,thanhniênmớixâydựnggiađình,giađìnhchưacóđiềukiệnmuanhàriêng,các hộđộcthân,nhàtáiđịnhcư.
- Loạicót i ệnnghiđạtyêuc ầus ửd ụng:Loạinàyđượcn g h i ê n cứuphụcvục hocácđốit ư ợ n g n g ư ờ icóthunhậpổnđịnh,doN h à n ư ớ ch o ặctổchức,cánhândầutư xâydựngđểchocácđốitượngthuêhoặcthuêmua(nhàởxãhội).
- Loạicótiệnnghisửdụngcao:làloạinhàởchủyếuđểbán.Đốitượngphụcvụlàn hữngngườicóthunhậpcao(nhàởthươngmại)
PhạmSỹLiêm(TổnghộiXâydựngViệtNam),cũngchohaycónhiềucáchphâ nloạicănhộvàch un g cưnhưp hâ nl oạ i địnht í n h , phânloạitheosố
Trang10 phòngn gủvàp h â n loạitheomứcgiá.Vềcácp h â n loạiđịnhtính,chiacănhộ thànhbacấp:giárẻ,phổthôngvàsangtrọng:
- Cănhộphổthôngthìtươngđốiđẹpmắt,nộingoạithấttươmtất,đủtiệnnghivàtra ngbịcầnthiết,códiệntíchphụnhấtđịnh…,khiếnngườiởcảmthấyt i ệnlợivàthoảimái Nhưvậycănhộphổthôngkhôngchỉlàtưliệusinhtồnmàc ò n làtưliệuhưởngthụ.
- Cănhộsangtrọngcódiệntíchlớn,rộngrãisángsủa,hoalệ,tiệnnghivàt r a n g bịn ộingoạithấtđầyđủ,đồngbộ,hiệnđại,tạomọiđiềukiệnthuậnlợichoh ọctập,nghiêncứu,gi ảitrí,tiếpkhách… khiếnngườiởthểhiệnđượcgiátrịxãh ộicủamình.Nhưvậycănhộsangtrọngkhôngchỉl àtưliệusinhtồnvàhưởngthụmàcònlàtưliệupháttriển.
Lýthuyếtvềcácnhântốảnhhưởngđếngiá
Cácnhântốảnhhưởngđếngiácảthịtrường
- Giátrịthịtrường:Giácảthịtrườnglàsựbiểuhiệnbằngtiềncủagiátrịt h ịtrường hànghóa–tứclàphụthuộcrấtlớnvàogiátrịthịtrường.
- Giátrị(sứcmua)củatiền:Tiềntệdùngđểbiểuhiệnvàđolườnggiátrịcủahànghó a.Cóthểnói,sựthayđổitrongmứccungtiềngâyrasựthayđổivềgiácả.
- Cungvàcầuhànghóa:cungvàcầulànhữnglựclượnghoạtđộngtrênt h ịtrườn g.Cung–cầukhôngchỉcómốiquanhệvớinhaumàcònảnhhưởngđ ế ngiácảthịtrường.
Cạnhtranh:Cạnhtranhgiữangườitiêudùngvớingườitiêudùngnhằmt ốiđahóalợiíchsử dụngđểđạtđượcnhucầutiêudùngcủamình,sựcạnhtranhnàylàmchogiácảthịtrườngtha yđổitheoxuhướngtănglên.
Môhìnhđịnhgiáhưởngthụ(HedonicPricingMethod– HPM) 11.1Kháiniệm
MôhìnhHedoniclàmôhìnhhồiquyđượcsửdụngđểxácđịnhgiátrịcủanhữngt h u ộct í n h liênq u a n đ ế nhànghóat h ịt r ư ờ n g t r o n g cácgiaiđoạncụthể( K ỷyếukhoa học2012:186-194). Điềuqu an trọngcầnl ư u ý làp hươngphápgiáhưởngthụđượcdựatrênthựctếlàg iáhànghóatrongmộtthịtrườngbịảnhhưởngbởiđặcđiểmcủanó.Vídụ,giácủamộtchiế cquầnsẽphụthuộcvàosựthoảimái,vảiđượcsửdụng,t h ư ơ n g hiệu,phùhợp,vv.Vìvậ y,phươngphápnàysẽgiúpướctínhgiátrịcủamộthànghóadựatrênsựsẵnlòngtrảcủangư ờitiêudùngcáchàng hóa.
TheoM a l p e z z i ( 2 0 0 2 ) , Court( 1 9 3 9 ) làn g ư ờ i đ ầ utiênápdụngphương pháphồiquyHedonic.Courtnghiêncứumôhìnhđịnhgiáchoxeôtô.Tạithờiđiểmnày,vi ệcxácđịnhgiáxeôtôhoàntoànkhôngphụthuộcvàochủngloại,kícht h ư ớ c,tiêuchuẩn,n ộithất,hệt h ốngmáy…
Hậuquảlàcáct h u ộctínhnàyđượcxemnhưlàmộtphụkiệnthiếtbịmàkhôngđượctínhnh ưthànhphầncấuthànhnêngiácủaxeôtô.Courtđãchỉrarằnggiáxeôtôcóthểtănghoặcgi ảmngaykhicácthuộctínhnàythayđổimặcdùnókhôngảnhhưởngnhiềuđếngiá.
TheoRosen(1974),giáhưởngthụ( H e d o n i c pr ic e) đượcxácđ ị nhlàg iá tiềmẩ nc ủacácthuộctínhđượct i ếtlộtừviệcquansátgiácácsảnphẩmk h á c biệtvàgiátrịcụthểc ủađặctínhliênkếtvớinó.Mỗisảnphẩmcógiáthịtrườngđượcliênkếtvớimộtgiátrịvecto rcốđịnhz.Mốiquanhệgiữagiávàcácthuộctínhc ủasảnp h ẩmđượcthiếtlậpthôngquah à m hồiquyp(z)= p (ZL, ,z,).C ô n g thứcnàythểhiệnngườimuavàngườibánlàtươngđ ươngnhautrongmôh ì n h hồiquygiáhưởngthụ(Hedonicmodel).Nóthuđượctừviệc muasắmvàso sánhgiáthôngquacácđặctínhcủasảnphẩm.Vàhàmnàycungcấpmứcgiátốithiểuchobất kỳgóiđặctínhnào.
CũngtheoRosen(1974),t h u ộ ct í n h (vídụ,t í n h c h ấtc ủam ộtn g ô i nhàc h ẳn ghạnnhưsốlượngphòngngủ,sốlượngphòngtắm,sốlượnglòsưởi,bãiđỗx e , khuvựcsin hsốngvàkíchthước)đượcngầmthểhiệntronghànghóavàgiácảt h ịt r ư ờ ng.Sốt i ềnh o ặ chiệndiệnc ủacácthuộctínhl i ê n q u a n đ ế ncácmặth à n g địnhnghĩamộttậphợpcácti ềmẩnhoặcgiá"hưởngthụ".Cácgiátrịtiềmẩnbiêncủacácthuộctínhthuđượcbằngcách phânbiệtchứcnănggiáhưởngthụđ ố ivớitừngthuộctính(McMillanvàcộngsự,1980).
LýthuyếtH e d o n i c đãđượcápdụngđểx á c đ ị nhgiátrịh à n g hóanôngn g h i ệ p(Brorsenl,1984;.EthridgevàDavis,1982;Wilson,1984),tiệnnghinhàở( B l o m q u i s t vàWorley,1981;McMillanvàcộngsự,1980.Witte,1979vàMilon1 9 8 4 ) Các ứngdụngkháccóliênquanđếnviệcướctínhcáclợiíchcủaviệccảithiệnmôitrường(Free man,1979;BlomquistvàWorley,1981;HarrisonvàR u b i n f e l d , 1978VàMcMilla nvàcộngsự,1980).
DạngmôhìnhH e d o n i c làmộtmôhìnhmở,vớicácbiếnđ ư ợ c t h u nhậptùyvàod ữliệumàmôhìnhnghiêncứu.
M ô h ì n h H e d o n i c cơb ả n đầutiênđ ư ợ cR i d k e r ( 1 9 7 6 ) t r ì n h bày:Pi= f(S1i
N=đặcđiểmkhudâncư(1… m),nhưkhoảngcáchtớinơilàmviệc,chấtl ư ợ ngcủatrườnghọc,tỷlệtộiphạmđịa phương,…
Z=môitrườngđặctrưng(1… n),nhưchấtlượngkhôngkhí,nguồnnước,t i ếngồn… γaZaiaZai Đượcviếtdướidạng:
T h e o ThibodeauvàMalpezzi(1980),mộtmôhìnhhồiquycủagiátrịhoặcgiát h u ê cănh ộdựatrênnhữngđặctínhliênquanđếncănhộ.Trongđó,từngbiếnđộclậpđạidiệnchotừngđ ặcđiểmriêngbiệtvàcáchệsốtrongkếtquảcủamôh ì n h làgiátiềmẩnc ủanhữngđặcđi ể mnày.M ô h ì n h hồiquycủagiáthuên h à hoặcgiátrịcănhộcódạng nhưsau:
- JohannesKrouthen( 2 0 1 1 ) , nghiênc ứuvềcácyếutốả n h h ư ở n g đ ế ns ựk h á c nhauvềgiácủacáccănhộtạiUppsala.
Kếtq u ảh ồiquymôhìnhH e d o n i c củaôngc h o thấydiệntíchnhà,sốl ư ợ ngp hòng,loạinhà,hệthốngnước,hồbơi,đặctrưngvềvịtrívàkiểutòanhàlàcácbiếnquantrọ ngcóảnhhưởngđếngiánhà.
Cácnghiêncứutrướcđâyvềcácnhântốtácđộngđếngiácănhộ.132.3Tổng kếtchương2
Trongsu ốtchiềudàipháttriểnc ủathịtrườ ngbấtđộngsản,đãrấtnhiềucácnghiê ncứuvềcácyếutốtácđộngđếngiátrịbấtđộngsản.Trongphầnnày, bàiviếtt ổnghợpcácquanđiểmc ủacácn h à n g h i ê n cứuvềcácyếutốvàxu hướngtácđộngđếngiátrịbất độngsản.
TheoGarnervàcộngsự(2006),hầuhếtcácmôhìnhnghiêncứuđềuchorằngyếutố vềđặcđi ể mcấut r ú c nhàở (baog ồmsốphòngtắmvàloạip h ò n g tắmbêntrongnhàở), đặcđiểmvịtrívàyếut ốhợpđồngtácđộngđếngiácănh ộ.
TheoThibodeauvàM a l p e z z i (1980),mộtmôh ì n h h ồiquycủag i á trịh o ặc giá thuêcănhộd ựatrênnhữngđặct í n h liênquanđếncănh ộ Trongđó,từngbiếnđộclập đạidiệnchotừngđ ặ c điểmr i ê n g biệtvàcáchệsốtrongk ếtq u ảcủamôhìnhlàgiát i ềmẩ nc ủanhữngđặcđiểmnày.Môhìnhh ồiquycủagiáthuênhàhoặcgiátrịcănhộcódạngnh ưsau:
JohannesKrouthen( 2 0 1 1 ) , nghiêncứuvềcácyếutốảnhh ư ở n g đ ế nsựk h á c nhauvềgiácủacáccănhộtạiUppsala.Kếtquảthuđượclàgiácănhộbịtácđộngbởicácy ếutốdiệntích,khoảngcáchđếntrungtâm,thờiđiểmbánvàcácphídịchvụ.
Bloomquist,G.&Worley,L(1981),đãchỉrarằng,khảnăngtiếpcậndù dướibất kỳhìnhthứcnàođềuảnhhưởng đếngiánhàở.
TheoJonathanA.WileyvàD a v i d Wyman(2012),giácănhộphụthuộcv à o cácc hứcnăngcủacănhộvàyếutốvịtrí.Cácyếutốchứcnăngcănhộbao gồmtuổiđờicôngtrình,sốphòngcủacănhộ,diệntíchcănhộtrungbình,diện tíchcănhộ.
TheoAluko,O(2011),tácgiảđãphântíchvàxácđịnhvaitròtươngđốicủayếu tốvịtrívàkhuvựclâncậntrongviệcxácđịnhgiátrịnhà.Theođó,ảnhh ư ở ngcủavịtrítron gthịtrườngnhàđấtlàrấtquantrọng.Chúngtabiếtnhàởlàcốđịnhvềvịtrí,chúngkhácnhau vềmôitrườngxungquanh,cộngđồngmàhọđ a n g ở,vàsựthuậntiệngiữanơiởđếnnơilà mviệcvànơimuasắm.Khuvựcvềvịtrícũngcónghĩalànhàởxungquanhcóthểrấtquantr ọngtrongảnhhưởngđ ế ngiátrịcủanó.Theođó,yếutốvịtríđượcđolườngbởikhoảngcá chđếnsiêut h ị,nơilàmviệc,trườnghọccủatrẻ,chiphíphảitrảchoviệcđilại,thờigiantừn h à đếncáckhuvực,
…;yếutốkhuvựclâncậnđượcđolườngbằngmứcđộann i n h , tiếngồn,môitrường,sốtr ungtâmmuasắmtrongkhuvực,sốtrườnghọc,bệnhviệntrongkhuvực,…
Tươngtự,Clapp(1980)đãtìmrabốnnhómyếutốchínhlà(i)nhữngđặcđiểmvềxây dựngn h ư tuổicủacôngtrình,sốt ầng,d i ệntíchchot h u ê t h ực,nhữngtiệnnghitrongn hà,bãiđỗxe;
(ii)đặcđiểmvềvịtrínhưkhoảngcáchđếnđ ư ờ ngcaotốc,khoảngcáchđếntrungtâmthàn hphố;
(iii)sựđánhgiágiátrịcủav ă n p h òngn h ưdiệntíchđấtđượcđ á n h giá,thuếs u ấtc ủagiátr ịt à i sảnđượcđánhgiá,thuếtàisảnhàngnăm;
(iv)khảnăngtiếpcậnnhư:thờigiantừnhàđếnv ă n phòng,tỷlệnhânviênđilàmbằngxe buýt.
So(1996)tìmthấymộtmốitươngquanmạnhmẽgiữacảnhquannhìntừcănhộvà cấptầng,tầngc à n g cao,q u a n sátc à n g t ốt.N h ư vậy,cănhộchungcưtrêntầngcaohơ nthường bánđượcvớigiácaohơnsovớinhữngtầngthấph ơn.
Môh ì n h c ủaS i b e l Selim( 2 0 0 8 ) n g h i ê n cứuvềyếutốnộitạicủacănn h à đượcthựchiệntạiThổNhĩKỳ.Kếtq u ảchothấydiệnt í c h nhà,sốlượngp h ò n g , loạinhà ,hệthốngnước,hồbơi,đặctrưngvềvịtrívàkiểucủatòanhàlàcácbiếnquantrọng nhấtảnhhưởngtớigiá nhà.
MôhìnhcủaBernardo(2002),trongnghiêncứuứngdụngmôhìnhH e d o n i c để đ á n h giáảnhh ưởngxấucủam ô i trường(mùihôi)phátr a từm ộtn h à máyxửlýnướcthả iđượcgọilà(ETE/
North)tạiBrasilia(thànhphốBrazil).Kếtquảchothấy“Chấtl ượngk h ô n g k h í cóả nhhưởngđếngiátrịcănhộ”:cănhộcàngnằmgầnnhàmáyxửlýnướcthảithìcógiátrịcàngt hấp.Biếngaragevàthangmáycóả nhh ưởngtíchcựctớigiátrịcănhộ,làmtănggiátrịcănh ộ.Cănhộcósốphòngngủc à n g lớnt h ì giátrịcàngcao.Bêncạnhđ ó,cănhộởgầnBarthườ ngồnàohơndođócógiátrịthấphơn.
TheotácgiảHoàngHữuPhêvàPatrickWakely(2000),haiôngchorằnggiátrịbấ tđộngsảnchịutácđộngcủa2yếutốlàvịthếnơiởvàchấtlượngnhàở Tạiđó,vịthếnơiởthể hiệnquacácyếutốkhoảngcáchđếntrungtâm,môit r ư ờ ngsốngxungquanh,dântrínơi bấtđộngsảntọalạc, Chấtlượngnhàở:lànhữngđạilượ ngv ậtlýhữuhìnhđođếmđược nhưdiệntíchthửađất,diệntíchxâydựng,sốtầngc a o , s ốp h ò n g , sốtoilet,kếtcấuc ô n g tr ình,nguyênv ậtl i ệuxâydựng,…
LụcM ạnhHiển( 2 0 1 4 ) , luậnántiếns ĩ:Địnhgiánhàở thươngmạixâydựngmới ởcácd o a n h nghiệpđ ầ u tư,xâydựngvàk i n h doanhnhàở.Kếtquản g h i ê n cứutrên300 m ẫutạiđịabànT P H à Nộichothấyrằng,giáb á n cănhộc h u n g cưp h ụ thuộcv à o giát hành(GIATHANH),k h o ảngcáchđ ế ntrungtâm(KC-
TT),khoảngcáchđ ế n nơimuasắm(KC-MS),anninhvàmôit r ư ờ n g nơicănhộtọalạc
GIA+b1*KC-TT+b2*GIATHANH+b3*KC-MS+b4*ANNINH +b5*MOITRUONG
Nhưvậy,thôngquatổnghợpcácnghiêncứutrướcđâytrênthịtrườngnhàở ,thịtrư ờngcănhộvàvănphòngchothuê,tácgiảthấyrằngcó3nhómyếutốchínhtácđộngđếngiáb aogồm:yếutốvềvịtrí(khoảngcáchđếntrungtâm,yếutốthuậnlợivềk h ảnăngtiếpcận,cả nhquanxungquanh ),yếutốvềcấut r ú c ( t ổngsốphòngngủ,sốnhàvệsinh,tầngcao,di ệntích,cáctiệnnghibêntrong, )vàyếutốvềhợpđồng(thờihạnthuêvàhìnhthứcthanhtoá n).
Nộidungchủyếucủachươngnàybaogồmhaivấnđềchính.Thứnhất,c h ư ơ n g nàygiớit h i ệulýthuyếtvànguyênlýh ì n h thànhg i á cả,cáck h á i niệmcủavấnđềnghiên cứuvàmôhìnhHPM– lýthuyếtchínhcủaluậnvănnày.Bêncạnhđó,nộidungchínhthứhaicủaChương2làtổng hợpcácnghiêncứutrướcđâyvềcácyếutốtácđộngđếngiátrịbất độngsản.Chươngtiếptheosẽtrìnhbàyp h ư ơ n g phápnghiêncứucủaluậnvănnày.
Phầnnàysẽtrìnhbàyphươngp h á p n g h i ê n cứuc ủaluậnvăn.Vớimụcđíchnhận diệnvàđolườngcácnhântốtácđộngđếngiáthuêcănhộcaocấptrênđ ị abànThànhphốHồChíMinh,phầnnàysẽbaogồmmôhìnhnghiêncứuđượcđềxuấtvàcácgiảthuyếtnghiêncứ u.
Môhìnhnghiêncứuđềnghị
Môhìnhhồiquy
Phânt í c h hồiquylàtìmq u a n hệp h ụthuộccủam ộtbiến,đượcgọilàbiếnp h ụt h u ộ c v àom ộthoặcn h i ềubiếnkhác,đượcgọilàbiếnđộclậpnhằmmụcđíchướcl ư ợ n g ho ặctiênđoángiátrịkỳvọngcủabiếnphụthuộckhibiếtt r ướcgiátrịcủabiếnđộclập.Bản chấtcủaphươngpháphồiquylàdựavàosốl i ệuthốngkêcủahàngloạtgiaodịchtừthịtrườ ng,nhằmtìmkiếmphươngtrìnhhồiquycót í n h đạidiệnchungthểhiệnmứcđộtácđộng củacácyếutốlênthuêcủacănhộchungcư.Sauđónhậpcácsốliệutươngứngứngvớicácyế utốtácđộngvàophươngtrìnhvừahồiquyxongđểxácđịnhgiáthuêcủacănhộchung cư.
Phươngp h á p hồiquycók ế t q u ả t ư ơ n g đốik h ô n g h o àntoànchínhx á c nh ưngđượcchấpnhậnvìcótínhđạidiệncủathịtrường.Tạicácnướcpháttriển,cácchuyêngia sửdụngphươngphápnàynhằmlậpbảnggiáđấttạimộtkhuvựcphụcvụchocôngtácquảnl ýNhànướcnhưthuthuế,bồithườnggiảiphóngmặtb ằng,thutiềnsửdụngđất…
Phươngph áp hồiquydựat r ê n cơsởp h ântíchcácyếutốgiaodịchcóđượctừthịtr ườngnhằmướclượngmứcđộtácđộngcủacácyếutốlêncănhộ,từđócóthểdựbáogiáchocá ccănhộcótínhtươngđồng.
Phươngpháphồiquychỉvậndụngchonhữngcănhộthườngxuyênđượcgiaodịcht rênthịt r ườngvàcácyếutốtácđộngđếng iá cănhộcóthểđiềutrakhảosátđược.Dovậyphư ơngphápđòihỏiphảicóthịtrườngổnđịnh,cócơsởdữliệut ậptrung,minhbạchthìvậndụ ngmớiđạthiệuquảcaonhấtvàcótínht huyếtphụccaocũngnhưgiảmbớtcáctính chủquantrongviệcthẩmđịnh.
Cácmôhìnhnghiêncứutrướcđây
MôhìnhcủaB e r n a r d o (2002),trongn g h i ê n cứuứngdụngmôhìnhH e d o nicđểđ á n h giáảnhh ưởngxấucủam ô i trường(mùihôi)phátratừmộtn h à máyxửlýnư ớcthảiđượcgọilà(ETE/
North)tạiBrasilia(thànhphốBrazil).Ôngpháthiện20biếnvàxâydựng4môhìnhđểphâ ntích ảnhhưởngcủamôitrườngkhôngkhítớicácgiácủacănhộ.MôhìnhHedonicchoô nhiễmk h ô n g khíđôthịcódạngnhưsau:
Ph=f(CHEIRO,RPO,AREA,ANO,DT,Q1,Q2,Q3,Q4,GAR,ELEV,F A R
M , P A D , ACOUG,MERC,LIVR,REST,PG,BAR,SERP)
RPC:Thunhậpb ì n h q u â n c ủad â n sốs ốngtrongkhuv ựcnghiênc ứu;AREA:T ổngdiệntíchcủacănhộ/nhà(m 2 );
Q1:Cănhộ1 phòngngủQ 2 : Cănhộ2p h ò n g ngủQ 3 : Cănhộ3 p h ò n g ng ủQ4: Cănhộ4phòngngủ;
GAR:Cănhộcónhàđểxe,ELEV:Tòanhàcóthangmáy;FAR M: N hàthuốctrongkhucănhộ;
PAD:cửahàngtrongkhucănhộ;ACOUG:cử ahàngthịttrongkhucănhộ;LIVR:Nhàsáchtr ongkhucănhộ;
MERC:Cửahàngrauvàtráicâytrongkhucănhộ;PG:Trạm xăngtrongkhucănhộ;
REST:Nhàhàngtrongkhucănhộ;BAR:Qu án bartrongkhucănhộ;
SERP:Cáccơsởdịchvụcôngcộng(trườnghọc,cơquancôngan,trungtâmytế,b ưuđiệnvàđềnthờtôngiáo)đượcđặttạicáckhuchungcư.
Ngoàira,ở nướctac ũ ngcómộtsốnghiêncứuvềgiábấtđộngsản,cácn g h i ê n cứ ucũngdựatrênmôhìnhhồiquyHedonic.
Lýthuy ếtvịthế- chấtlượngđượcpháttriểngầnđây(HoàngHữuP h ê vàPatrikWakely,2000)đãđưar a mộtsốgợiý đ ị n h hướngxâydựngcơs ởkhoahọcvàphươngphápđịnhgiábấtđộngsảnp hùhợpvớithểchếkinhtếthịt r ường.Bàinghiêncứuchỉragiábấtđộngsảnphụthuộcvà oyếutốchấtlượngvàvịthế:
Kếtquảhồiquychothấybiếndiệntíchkhuônviênảnhhưởngmạnhnhất tớigiábấtđ ộ n g sảnsauđólàcácbiếnk h o ảngc á c h tớitrungtâmthànhphố,s ốt ầ n g xâ ydựng,vịtrínhàđất,mặttiềnhaytronghẻm.
LụcMạnhHiển(2014)pháthiện18biếnvàxâydựngmôhìnhHedonicgiánhà chungcưxâymớiởHàNộinhưsau:
GIA=f(DIENTICH,K C _ T T , KC_DC,VITRI,KC_TH,KC_MS,KC_BV, KC_LV,MOITRUONG,ANNINH,KHONGGIAN,GIAOTHONG,DANT R I , KHU_VC,DV_GX,DV_GT,GIATHANH)
VITRI:Biếngiảmôtảvịtrítòanhà;KC_TH:Kh oảngcáchđếntrườnghọc;K C _ M S : Khoảngcá chđếnnơimuasắm;KC_BV:Khoảngcáchđếnb ệnhviện; đình;
KC_LV:K h o ảngcáchđếnnơil à m việccủat h à n h viênchínhtronggia
Tìnhhìnhanninhởchungcư;K H O N G G I A N : Khônggian sốngtạikhuvựcchungcư;GIAOT HO NG: M ậ t độgiaot h ô n g ;
DANTRI:Dântríkhu v ựctòanhà;KHU_VC:
Chấtlượngkhuvuichơigiảitrí;DV_GX:Chấtlư ợngdịchvụgiữxe;DV_GT:Chấtlượnggiảitrí;
Kếtquảchothấycónămyếutốảnhhưởngđếngiácănhộchungcư.Yếutốảnhhưởng mạnhmẽn h ấtlàmứcđộann i n h , sauđólàyếutốc h ấtl ượngmôitrường,k h o ảngcáchđế nt r u n g tâm,g i á thànhvàkhoảngcáchđếntrungtâmthươngmại.
GIA+b1*KC-TT+b2*GIATHANH+b3*KC-MS+b4*ANNINH+b5*MOITRUONG
Môhìnhđềnghị
Cácbiếntrongmôhình
GIA:Làtổngsốtiềnthuênhà phảitrảhàngtháng(USD/tháng)
KC_TT:Khoảngc á c h / t h ờigianđếnt r u n g tâmthànhp h ố(ChợBếnT h à n h )
Khoảngcáchđ ế ntrụcđ ư ờ nggiaothôngchính:t r o n g phạmviđềtàinày,đốit ượngnghiêncứulàcáccănhộcaocấpnênvềmặtkhảnăngt i ếpcậnđườnggi aothônglànhưnhaunênyếutốnàykhôngcầnthiếtk h ảosát.
PN:Làtổngsốphòngngủ(khôngbaogồmphòngngủcủangườigiúpv i ệc)tro ngcănhộ.
Tang:làvịtrítầngmàcănhộtọalạc.Đaphầncácchungcưhiệnnayđ ề usửdụn gtầngtrệtvàmộtvàitầngthấpđểpháttriểnkhuphứchợpdịchvụthươngmại,v ănphòngchothuêhoặcxâydựngcáccơsởtiệní c h chocưdânnhưphòngthểd ục,phòngtậpthểhình,nhàtrẻ…
BiếnTangt r o n g đượcx á c địnhc h o n h ữngcănhộchungcưd à n h đểở , khôngphảichocácmụcđíchtrên.
NT:Lànộithấtbêntrongcănhộthểhiệnmứcđộtiệnnghicủacănhộ.B a o g ồm :hệthốngt ủ,giường,salon,b à n , g h ế,hệthốngmáyđiềuhòa,…
Yếutốnàyđượcđolườngbằngbiếngiả:Quansátnhậngiátrịbằng0nếukhôn gcónộithấtvàgiátrịbằng1khiđầyđủnộithất.
CQ:Làcảnhquannhìntừbanconycủacănhộ.Cảnhquannhìnđượccoilàmộtti ệnnghigắnliềnvớicănhộ,cảnhquannàybaogồmcảnhcôngviênnộikhu,hồb ơinộikhu,côngviênbênngoàikhuchungcư,c ảnhquans ô n g hoặcthậmchílà nhìnx u ốngkhudâncưbêncạnhvàđườnggiaothông.Trongđềtàinày,biến cảnhquanđượcnhómthành3 nhóm: o Cảnhquannhìnrakhudâncư,cácnhàphốxungquanh,đườnggiaoth ông. o Cảnhquannhìnrac ô n g viên,hồbơihoặccáccảnhquannhânt ạobê ntrongkhucănhộ. o Cảnhquannhìnrasông,côngviênngoàikhucănhộĐểđol ườngbiếnnày,tácgiảsửdụngbiếngiả
CQ_SONG:nhậngiátrị=1khicănhộcóhướngnhìnrasônghoặcc ô n g viê nngoàikhucănhộ.Nhậngiátrịbằng0khinhìnrahướngkhác
CQ_NOIKHU:nhậng i á trị= 1k h i cănhộcóhư ớ ngnhìnvàohồb ơ i , cô ngviênh o ặ ccáccảnhquannhântạobênt r o n g khucănhộ.Nhậngiátrị=0khi nhìnrahướngkhác
MD:Làmậtđộxâydựngcủachungcưmàcănhộtọalạc.Yếutốnàythểhiệnphần diệntíchcôngcộngđượcsửdụngchotòanhà.Mậtđộxâydựnglàtỷlệdiệntíchc hiếmđấtcủacáccôngtrìnhkiếntrúcxâydựngtrêntổngdiệntíchlôđất(không baogồmdiệntíchchiếmđấtcủacáccông trìnhnhư:cáctiể ucảnhtrangtrí,bể bơi,sânt h ể thaon g o à i trời(trừsântenisvàsânthểthaođượcxâydựngcốđịnh vàchiếmkhốit í c h khônggiantrênmặtđất),bểcảnh…).Khimậtđộxâydựng càngcaothìcónghĩalàphầndiệntíchsửdụngđểxâydựngcao,phầndiệnt í c h cònlạicủacáccôngtrìnhnhưbểbơi,sânthểthaongoàitrời,tiểuc ảnhtrangtrícà ngít.
THANHTOAN:Thểhiệnsốkỳphảithanhtoántrênnăm.Cácsốl iệuchomôhìnhtrênđượcdiễngiảitrongbảngsau:Bảng3.1:Tómtắ tcácbiếntrongmôhìnhhồiquy:
Nhómb iến Biến Kýhiệu Địnhnghĩa ĐVT Kỳ vọn g
Giáthuê GIÁ Là hộ giá trên thuêcăn1tháng USD/tháng đượcnêutronghợ pđồngthuê
Làk h o ảngcáchtừ t ò a nhàđ ế ntrun gt â m t h à n h p hố (c h ợBếnThành)
Tầngcao Tang Làvịtrítầngmà cănhộtọalạc Tầng +
Làd i ệntíchđượct hểhiệntrong hợp đ ồ ngthuê m2 +
Làtổngsốphòngn gủtrongcănhộ(kh ôn gbaogồmphò ngn g ủn g ư ờ igi úp việc)
Làt ổngsốnhàvệsi nhtrong cănhộ Phòng
Làtổngsốthơi gia nthuêđượckýtron ghợpđồng Năm -
Giảthuyếtnghiêncứu
Nhưđãtrìnhbàytrongphầnt ổnghợpcácnghiênc ứutrướcđây,h ầuhếtcácnhàngh iêncứuđềchỉrarằngcácbiếnnghiêncứunêutrênđềutácđộngđếngiábấtđộngsản(baogồ mcănhộchothuê).
Gi ả thuyế t 1 :Yếutốvịtrícótácđộngtíchcựcđếngiáthuêcănhộ.Căn hộcóvịtrícànggầntrungtâmcógiáchothuêcàngcao.
Gi ả thu y ế t 2 :Yếutốcấut r ú c cănh ộ : Cáccănhộcócô ng năngsửdụngc à n g ca o,tiệnnghicàngnhiềuthìgiáthuêcàngcao.
Gi ả thuyế t 3 :Yếutốhợpđồng:cáccănhộcóthờihạnthuêcàngngắnvàkỳthanhtoá ncàng nhiềuthìgiáthuêcàngcao.
Thuthậpdữliệu
KhucănhộTheEstella
- Đánhgiádựán:TheEstellalàdựáncănhộcaocấpđầutiêncủaKeppelLandtạiT hànhphốHồChíMinh,tọalạctạikhuvựcđượcnhiềungườibiếtđếntạiPhườngAnPhú,Quận2vàcậnkềkhubiệtthựrấtthànhcông,VillaRiviera.
Dựánn h ắmvàop h â n khúct h ịtrườngdànhc h o n g ư ờ icóthun h ậpcaovàđápứ ngnhuc ầungàycàngtăngvềcáckhudâncưđượcquyhoạchhoànchỉnh.
Qu an Q u ả nLýXâyDựngS i n g a p o r e ( B C A ) traotặng.Đồ ngt h ời,dựánnàycũngđ ượcvinhdanhlà"DựÁnCănHộCaoCấpTốtNhất"tạiViệtNamtạiGiảiThưởngBấtĐộng SảnĐôngNamÁnăm2011
- Đánhgiádựán:TheVista- đượcxâydựnghoànchỉnhtrênkhuđấtcódiệntích23.643m2-làkhuphứchợpdâncư- thươngmại-cănhộdịchvụvàv ă n phòngcaocấp.DựántọalạctạiphườngAnPhú–Quận2,khudâncưđượcưachuộngnhấttronggiớithượnglưunhờgiaothôngthuậntiện đếncáctiệních xungquanhnhưtrườnghọcquốctế,siêuthịcũngnhưcácdịchvụcaocấptrongk h u Thả oĐiền.
Mậtđộxậydựngtoàndựánchỉc h i ếm26.5%,thayvàođó,c h ủ đ ầ u tưchămc h ú t dànhdiệntích chokhônggianxanhvàcâycảnh.Cáccụmn h à đượcbốtrídọctheocáctr ụ cđườnghiệnh ữuđểtạon ê n mộtlõikhônggianở trungtâmcón h i ềucâyxanhmặtnước đượcvín h ư m ộ trừngthựcv ậtn h ỏt r ê n cao.T h ê m vàođó,TheVistahưởngtầmnhìnth ôngthoángvềsôngSàiGònvĩnhviễnc ũngnhưquangcảnhtừtrêncaocủacảtrungtâmlẫn phíaĐôngthànhphố.
TheVistađượcxâydựngtheoh ì n h thứchợpkhốitheotừngcụmtậpt r u n g , gồm 6đơnnguyêncao28tầngnămtrênkhối đếcao18m.VistaWalk,trảidàikhắp3tầnglầucủaTháp1,2vàThápThuơngMại,cungcấp nhiềudịchvụt h i ếtyếunhưsiêuthị,phòngkhám,nhàtrẻ,café,nhàhàng,dịchvụgiặtủi.P hầnphíasaulàdiệntíchbãiđâuxe2&4bánhchocưdânvàkhách.
- Đánhgiádựán:Satra-Eximlandlàcaoốccănhộkếthợpthươngmại- dịchvụ.Vớikhốiđếcóquymô5tầng,diệntíchsànxâydựngkhoảng9.550m2, đâysẽlàmộtTrungtâmThươngmại–
DịchvụlớnnhấtquậnPhúNhuận.Khốithápvới13tầng(từtầng6đếntầng18)làkhucănhộ caocấpđượcthiếtkếkiếnt r ú c hiệnđại,tiếtkiệmnănglượngvàthânthiệnvớimôitrường.
Toànbộc ô n g trìnhsẽlàmộttổngth ểhàihoà,cómôitrườngsốngtiệnn g h i , thânt hiệnvàantoàn,đápứngnhucầuvềnhàở,nơilàmviệc,muasắmchon g ư ờ id â n t ạim ộtt r o n g nhữngkhuv ựcđôngdâncưvàphátt r i ểnnhanhn h ấtthànhphốhiệnnay.
- Đánhgiádựán:Tọalạctrênkhuđấtcódiệntích4.218m2(mậtđộcôngviêngiao t h ô n g vàcâyxanh c h i ếm5 0 , 1 9 % ) vớidiệntíchxâydựnglà2 1 4 3 m 2 , khucaoố cPN-
T e c h c o n s với3 khốithápA,B , C g ồmcó15tầngt h u ộcphường7QuậnP h ú Nhuậnlà mộttòan hà đac h ứ c năngvới176cănhộđượctrangbịđầyđủcácthiếtbịhiệnđại,tiệních,a ntoànvàđầyđủcáchệthốngdịchvụ.
T e c h c o n s n ằmngaytrungtâmQuậnPhúN h u ận,đượcđấunốiđồngbộcũngnhưthừah ưởngnhữngtiệníchhạtầngkhu dâncưquyhoạchRạchMiễuvàchỉcáchsânbayQuốctếTânSơnN h ấ t3m.P h í a T â y giá pđườngHoaSứ(PhanTâyHồcũ)lộg i ới1 6 m , phíaNamgiápđ ư ờ ngHoaCúcl ộgiới1 0k m , pháiBắcgiápđườngHoaCaulộg i ới10m,cònphíaĐônggiápvớiphầnđấtdâncưhi ệnhữu.
- Đánhgiádựán:KhucănhộxanhCănhộCityGardenlàkhucănhộcaocấptọalạctại 59NgôTấtTố,Phường21,QuậnBìnhThạnh,Tp.HCM.Vớithiếtkếđộcđ á o lànhữngth ápnhàhì nh e l i p caotừ21-
30t ầ n g , CityG a r d e n làm ộtt r o n g nhữngkhucănhộcaocấpcómảngxanhlớnnhấtTP HCMvớidiệntích câyxanhtrên17,000m2baoquanh.Vớinhữngcănhộlộnglẫytrongc áctòacaoốc,kếthợplốikiếntrúchiệnđạivànghệthuậttạohìnhcảnhquan,CityGardensẽ trởthànhmột côngtrìnhtiêubiểutạithànhphố.
Vịtríđắcđịachỉcáchtrungtâmthànhphố5phút,lốikiếntrúcvớinhữngcaoốc‘gợn sóng’đươngđạilànétđặcsắcrấtriêngcủaCănhộCityGardenđộcđ á o vàbềnv ữngc ù n g t h ờigiannhưngđồngt h ờicũngđ ậ m nétvănhóaViệtN a m Khucănhộxanhmátvàti ệnnghiCityGardenlàmộttrongnhữngkhucănhộcaocấphiếmhoinằmsáttrungtâmTP.HồChíMinhvớikhônggianxanhvà mátmẻ.Ngoàira,CityGardencònmanglạimộtkhuphứchợpvớimọitiệnnghih à n g ngà yđểphụcvụcácnhucầuthiếtyếunhư:siêuthịmini,quáncàphê,trungtâmytế…
Mộtcâulạcbộsinhhoạtcộngđồngdànhriêngchocưdânvớiđầyđủtiệnn g h i chămsócsứ ckhỏevàt h ư giãn:hồb ơ i , p h òngtậpt h ểt h a o , vàcácp h ò n g chứcnăngkhác.
- Đánhgiádựán:VớivịtrítuyệtđẹpnằmbênbờSôngSàiGòn,mộtmặtgiápđườn gNguyễnHữuCảnh50mlàtrụcđườngchínhr a vàotrungtâmthànhphố,quađôthịmớiT hủThiêm,cáchchợBếnThànhvàUBNDthànhphố5phútđiôtô.Tổngdiệntích10,3756h a,trongđómộtphầndựánđượcCôngtyS.S.GlậpkếhọachmờiđốitácHồngKôngcùngliê ndoanhkhaithác.
SaigonPearlđượcthiếtkế,xâydựngvàquảnlýbởicácchuyêngiaQuốcT ếh à n g đ ầ utrongt ừnglĩnhvựcliênq u a n , SaigonP e a r l đượcquyhoạchkhépkínvớiquymôtầ mcỡhàngđầutạiViệtNamtheotiêuchuẩnQuốcTếphùhợpvớimộitrườngvàphongtụctậ pquánsốngtạiViệtNam.
- Vịtrídựán:LôP5NguyễnLươngBằng,phườngTânPhú,quận7
Dự án Riverside Residences mang đến một tiêu chuẩn sống cao cấp với cảnh quan yên bình bên dòng sông và không gian sống hiện đại Nơi đây kết hợp hài hòa giữa thiên nhiên, công viên và khu vực thư giãn, tạo nên một môi trường sống lý tưởng tại TP.HCM Với những con đường rộng rãi và tiêu chuẩn sống quốc tế, Riverside Residences hứa hẹn nâng cao chất lượng cuộc sống, mang lại sự tinh tế và chức năng cho cư dân Cảnh quan đô thị hòa quyện với thiên nhiên, sông nước và môi trường sinh thái rộng lớn, tạo nên một địa điểm đáng mơ ước cho cuộc sống đô thị.
Tiện ích đa dạng tại Riverside Residence đáp ứng nhu cầu phong cách sống và thị hiếu hiện đại Các cư dân có thể tận hưởng không gian thể dục tại phòng tập, tham gia các hoạt động ngoài trời tại quảng trường hoặc công viên bên bờ sông Họ cũng có thể thư giãn bên hồ bơi rộng lớn, mang lại những giây phút tuyệt vời trong cuộc sống Ngoài ra, việc giao lưu với bạn bè và thưởng thức đồ uống tại hai tiệm cà phê gần đó cũng góp phần làm phong phú thêm trải nghiệm sống tại đây.
Riversidehoặcthưởngthứckhônggiantại2câulạcbộnơiđây bạnbỗngnhậnr a rằngk hônggianRiversideResidencechínhlànơimởrộngvòngtaybạnbè
- Đánhgiádựán:RiverparkResidencecóvịtrívendòngsôngcảnhquanvàphíat rướclàcôngviênr ộ n g 7.400m2,t ọ alạct r ê n t r ụ c đ ư ờ n g NguyễnĐứcC ả n h , thuộ cKhuCảnhĐ ồ i đãpháttriểnk h á hoànchỉnh,nênrấtthuậntiệnchon g ư ờ isửdụng.Kiến trúcgồm2khốihìnhchữnhậtvàmộtkhốihìnhElip,khôngnhữnglàkiểukiếntrúckếtậndụn gưut h ế “2mặtt h i ê n n h i ê n ” củadòngsôngcảnhquanvàcôngviênr ộnglớnkếbên,man gđếnsựthôngthoángtốiđanhấtc h o khônggianphíatrướcvàphíasaucănhộ;vàcònlà sựkếthợpgiữakhốinhàcổđiển- hìnhchữnhậtvớikhốihìnhElip,tạonênnétriêngbiệtvàgiátrịriêngc h o tổngthểdựán.
KhốinhàhìnhElipđượcbốtrí4cănhộ/ tầngvới2thangmáytạochomỗicănhộmộtphongcáchthiếtkếlạvàtiệních;2khốinhàhìn hchữnhậtcònlạibốtrí6 cănh ộ / t ầ n g với3 thangmáy;c ù n g vớidiệntíchn h à p h ổbiếntừ123đế n1 3 3 m 2 , cótừ2,3ph òngngủ/ cănlàsựbốtríkhônggiancănhộhợplýchongườiở , mangđếnkhônggiansốngthiênnhiê nchocănhộ.
KhucănhộCityGarden
- Đánhgiádựán:KhucănhộxanhCănhộCityGardenlàkhucănhộcaocấptọalạctại 59NgôTấtTố,Phường21,QuậnBìnhThạnh,Tp.HCM.Vớithiếtkếđộcđ á o lànhữngth ápnhàhì nh e l i p caotừ21-
30t ầ n g , CityG a r d e n làm ộtt r o n g nhữngkhucănhộcaocấpcómảngxanhlớnnhấtTP HCMvớidiệntích câyxanhtrên17,000m2baoquanh.Vớinhữngcănhộlộnglẫytrongc áctòacaoốc,kếthợplốikiếntrúchiệnđạivànghệthuậttạohìnhcảnhquan,CityGardensẽ trởthànhmột côngtrìnhtiêubiểutạithànhphố.
Vịtríđắcđịachỉcáchtrungtâmthànhphố5phút,lốikiếntrúcvớinhữngcaoốc‘gợn sóng’đươngđạilànétđặcsắcrấtriêngcủaCănhộCityGardenđộcđ á o vàbềnv ữngc ù n g t h ờigiannhưngđồngt h ờicũngđ ậ m nétvănhóaViệtN a m Khucănhộxanhmátvàti ệnnghiCityGardenlàmộttrongnhữngkhucănhộcaocấphiếmhoinằmsáttrungtâmTP.HồChíMinhvớikhônggianxanhvà mátmẻ.Ngoàira,CityGardencònmanglạimộtkhuphứchợpvớimọitiệnnghih à n g ngà yđểphụcvụcácnhucầuthiếtyếunhư:siêuthịmini,quáncàphê,trungtâmytế…
Mộtcâulạcbộsinhhoạtcộngđồngdànhriêngchocưdânvớiđầyđủtiệnn g h i chămsócsứ ckhỏevàt h ư giãn:hồb ơ i , p h òngtậpt h ểt h a o , vàcácp h ò n g chứcnăngkhác.
KhucănhộSaiGonPearl
- Đánhgiádựán:VớivịtrítuyệtđẹpnằmbênbờSôngSàiGòn,mộtmặtgiápđườn gNguyễnHữuCảnh50mlàtrụcđườngchínhr a vàotrungtâmthànhphố,quađôthịmớiT hủThiêm,cáchchợBếnThànhvàUBNDthànhphố5phútđiôtô.Tổngdiệntích10,3756h a,trongđómộtphầndựánđượcCôngtyS.S.GlậpkếhọachmờiđốitácHồngKôngcùngliê ndoanhkhaithác.
SaigonPearlđượcthiếtkế,xâydựngvàquảnlýbởicácchuyêngiaQuốcT ếh à n g đ ầ utrongt ừnglĩnhvựcliênq u a n , SaigonP e a r l đượcquyhoạchkhépkínvớiquymôtầ mcỡhàngđầutạiViệtNamtheotiêuchuẩnQuốcTếphùhợpvớimộitrườngvàphongtụctậ pquánsốngtạiViệtNam.
KhucănhộRiversideResidence
- Vịtrídựán:LôP5NguyễnLươngBằng,phườngTânPhú,quận7
Dự án Riverside Residences mang đến một tiêu chuẩn sống cao cấp với cảnh quan tuyệt đẹp bên dòng sông, cùng những con đường rộng rãi và môi trường sống đạt tiêu chuẩn quốc tế Khu phố này kết hợp hài hòa giữa thiên nhiên, công viên và không gian thư giãn, tạo nên một chất lượng sống đỉnh cao và trở thành một trong những địa điểm nhà ở nổi bật tại TP.HCM Tại đây, bạn sẽ được trải nghiệm sự giao thoa giữa đô thị hiện đại và thiên nhiên tươi đẹp, với sông nước và môi trường sinh thái rộng rãi.
Tiện ích đẳng cấp tại Riverside Residence đáp ứng nhu cầu phong cách và thị hiếu tinh tế nhất Các cư dân có thể tận hưởng những trải nghiệm tuyệt vời tại khu vực tầng trệt và tầng 2, nơi rèn luyện thể chất tại phòng tập gym, dạo bộ theo quảng trường hoặc công viên bờ sông Họ cũng có thể thư giãn bên hồ bơi rộng lớn và tận hưởng những giây phút thư giãn đáng nhớ Ngoài ra, cư dân còn có cơ hội giao lưu với bạn bè và hàng xóm tại 2 tiệm cà phê gần kề.
Riversidehoặcthưởngthứckhônggiantại2câulạcbộnơiđây bạnbỗngnhậnr a rằngk hônggianRiversideResidencechínhlànơimởrộngvòngtaybạnbè
KhucănhộRiverParkResidence
- Đánhgiádựán:RiverparkResidencecóvịtrívendòngsôngcảnhquanvàphíat rướclàcôngviênr ộ n g 7.400m2,t ọ alạct r ê n t r ụ c đ ư ờ n g NguyễnĐứcC ả n h , thuộ cKhuCảnhĐ ồ i đãpháttriểnk h á hoànchỉnh,nênrấtthuậntiệnchon g ư ờ isửdụng.Kiến trúcgồm2khốihìnhchữnhậtvàmộtkhốihìnhElip,khôngnhữnglàkiểukiếntrúckếtậndụn gưut h ế “2mặtt h i ê n n h i ê n ” củadòngsôngcảnhquanvàcôngviênr ộnglớnkếbên,man gđếnsựthôngthoángtốiđanhấtc h o khônggianphíatrướcvàphíasaucănhộ;vàcònlà sựkếthợpgiữakhốinhàcổđiển- hìnhchữnhậtvớikhốihìnhElip,tạonênnétriêngbiệtvàgiátrịriêngc h o tổngthểdựán.
KhốinhàhìnhElipđượcbốtrí4cănhộ/ tầngvới2thangmáytạochomỗicănhộmộtphongcáchthiếtkếlạvàtiệních;2khốinhàhìn hchữnhậtcònlạibốtrí6 cănh ộ / t ầ n g với3 thangmáy;c ù n g vớidiệntíchn h à p h ổbiếntừ123đế n1 3 3 m 2 , cótừ2,3ph òngngủ/ cănlàsựbốtríkhônggiancănhộhợplýchongườiở , mangđếnkhônggiansốngthiênnhiê nchocănhộ.
Tổnghợpthôngtinkhảosáttừ 8cănhộ
Phươngphápphântíchdữliệu
Đầutiên,nghiêncứus ẽtrìnhbàycácthốngkêmôt ảđểthấyđượcxuh ư ớ n g cơbả ncủacácđạilượngtrongmôhình.Tiếptheosẽthựchiệnchạymôh ì n h hồiquyvàk i ểm địnhcácgiảthuy ếtcủamôhình,chẳnghạnkiểmđịnhtựtương quanvàđacộngtuyến,sẽ đượcthựchiệnđểkiểmtrađộtincậycủacáchệs ốhồiquy.
Tổng hợp các nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ
Quytrìnhphântích
Tổng kếtchương 3
Thôngquac h ư ơ n g này,tácgiảđãg i ớit h i ệ u cácmôh ìnhn g h i ê n cứut r ư ớ c đâyđểrútrađượcmôh ìnhnghiênc ứuchođềtài.C ũngquađó,cácgiảt h i ếtnghiêncứu, phươngphápthuthậpdữl i ệ u , phươngphápphântíchdữliệuvàquytrìnhphântíchcũng đượctrìnhbàychitiết.
Sangchương4,dựavàomôhìnhđềnghịvàcácbiếnđộclập,phụthuộcthuthậpđư ợcđểtiếnh ànhp h â n tíchtừđórútr a đượcmôhìnhc u ốic ùngc ủan g h i ê n cứu.
TổngquanthịtrườngcănhộtạithànhphốHồChíMinh
Thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò là trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa và khoa học kỹ thuật của cả nước, đóng góp khoảng 1/5 GDP và 1/3 tổng ngân sách quốc gia Với vị trí địa lý đặc biệt, thành phố sở hữu hệ thống mạng lưới cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đồng bộ, cùng với kết nối giao thông thuận lợi qua đường bộ, đường sông và đường biển Thành phố còn là cầu nối giữa hai miền Đông và Tây Nam bộ với khu vực Đông Nam Á, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế và văn hóa Hồ Chí Minh hiện đang có tốc độ phát triển kinh tế hàng hóa và dịch vụ nhanh chóng và ổn định nhất trong khu vực.
Sởhữukhánhiềulợithếđểpháttriển,làmộttrongnhữngvùngđấtvàngvớihàngl oạtưuthếvềvịtríkếtnối,ThànhphốHồChíMinhđãvàđangdồnlựcp h á t triểnhàngloạtc ôngtrìnhtrọngđiểm,gópphầntạonênmộtdiệnmạohoàntoànkhácchonơiđây.
Cùngvớihàngloạtcácdựánđãtriểnkhaithànhcôngtrongnăm2013và2014đãgiú pv ựcdậymộtt h ịtrườngbấtđộngsảnvốnr ấtítgiaodịchtrênđịab à n thànhphốHồChíMi nh.Hàngloạtcácdựáncănhộcaocấpđangtriểnkhain h ư khucănhộcaocấpThảoĐiềnvớ idiệntíchhơn8havớicôngnănglàcănhộcaocấp,trungtâmthươngmạimuasắm,trường học,côngviênvàhồbơi,…
DựánĐạiQuangMinhlàcôngtrìnhcóquymôlớnnhấttạiThủThiêmvớidiệntích1 2 8 h a , đượcxâydựngtheomôhìnhthânthiệnvớimôitrườ ng,dựánbaog ồmc h u n g cư,bi ệtthự,trườnghọc,trungtâmmuasắm,rạpchiếubóng,trungtâmthểd ụcthểthao,nhàhàn gvàbếnduthuyền.DựáncôngviêntrungtâmV i n h o m e s C e n t r a l Park,thápSSG,… cũngđanggấprútđượctriểnkhai.
Theon g h i ê n cứuc ủaCBRE,thịtrườngcănhộcaocấphiệnt ạicóhơn1 0 9 dựánv ớihơn36.000cănhộ,sứcmuađạt60%.CBREcũngdựbáo,sốcănhộm ớichàob á n t r o n g n ă m 2015s ẽ tăngmạnh,n h ấtlàcácdựánt ạiquận2,quận9,quậnBìnhThạnhvàquậnTh ủĐứcn h ờs ựcảithiệnc ủahệt h ốnghạt ầng.Trongnăm,phânkhúccaocấpsẽkhởisắcnhề uhơnsovớihainămtrướcđ ó
Trong quý IV năm 2014, thị trường bất động sản đã có sự cải thiện đáng kể nhờ vào việc giảm lãi suất và những thay đổi tích cực từ Luật nhà ở Cuối năm, nhiều dự án lớn bắt đầu được xây dựng và chào bán, dẫn đến tình hình bán hàng khả quan Giá chào bán sơ cấp trong quý IV/2014 đã tăng so với cùng kỳ năm trước, với phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất, tiếp theo là phân khúc bình dân và cao cấp Tuy nhiên, thị trường cũng xuất hiện một sự phân hóa rõ rệt; trong khi giá phân khúc trung cấp tăng lên, thì phân khúc cao cấp lại giảm do sự cạnh tranh từ nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp.
Cănhộdịchvụđanglàthịtrườngcạnhtranhcủacănhộchothuêlại.Vềgiáthuêcăn hộdịchvụtrongnăm2014cósựtăngnhẹvàtỷlệbỏtrốngbắtđầugiảmdothiếuhụtnguồncu ngtrongnăm.
Nguồn:ĐiểmtinthịtrườngQ4/2014,CBREMộ tn g h i ê n cứumớiđâycủaCBREViệtNamg h i nhậnt i ềmn ă n g c h o thuêhiệnnaylàyếutốđangđóngv a i tròngàycàngq u a n t r ọnghơntrongc á cquyếtđịnh đ ầ u tưmuacănhộcủangườidân.Mộtphầndoc h i phíthuêcănhộdịchvụcaohơnnhiềus ovớigiáthuêlạicănhộ,mộtphầnlàdohiệnbấtđộngsảnđangởvùngđáynênviệcchothuê cănhộmanglạilợinhuậntươngđươnggởitiếtkiệmthậmchỉcòncaohơnlàmộtkênhđầu tưhấpdẫnchonhữngngườihiệnđangsởhữucănhộ.
Kếtquảphântíchdữliệu
Thốngkêmôtả
Kếtquảhồiquy
Kếtquảphântíchchothấytrongsố12biếnquansát,có5biếnkhôngđạtm ứcýnghĩ athốngkê95%vàcácbiếnđ ộ clậpgiảithíchđược62,5%sựthayđổicủabiếnGIA.
THOIHAN:Theokếtquảthốngkêmôtả,cácquansátvềthờigianthuêcóthờihạnthuê1nă mchiếm197/220quansát.Dođódữliệukhôngđủđểđánhgiátácđộngcủathờihạnthuêđến giáthuêcănhộ.
Nguồn:ĐiểmtinthịtrườngQ4/2014,CBRE Trongnăm2014,córấtítcácgiaodịchđượckývớithờihạntrên2năm,
T H A N H T O A N : cácquansátvềkỳhạnthanhtoánh à n g t h á n g c h i ếm9 4 % tổngs ốquansát.D o đódữl i ệukhôngđủđểđ á n h giátácđ ộ ngc ủahìnhthứcthanhtoánđếngiáth uêcănhộ.
Vớikhảnănggiảithích62,7%,môhình2saukhitiếnhànhloạibỏ2biếnTHOIHANvàTHANHTOAN,kếtquảthuđượcchỉcóbabiếnđộclậpkhôngcóý nghĩthốngkêtạim ứcýnghĩa95%.
- TANG:theocácnghiêncứuđãtổnghợpởtrênvềcácnhântốtácđộngđ ế n giácă nhộ,yếutốtầngcaođồngnghĩavớiviệccănhộcókhônggianthoángm á t , cảnhquanđẹp vàtầmnhìnrộngnêngiácáccănhộcótầngcàngcaothìgiácódấu hiệucaohơncáccăncònlại.
Tác giả sử dụng biến giả để đo lường tác động của nội thất bên trong căn hộ đến giá thuê Tuy nhiên, sau khi thu thập dữ liệu, nhận thấy nội thất giữa các căn hộ không đồng nhất, có thể được trang bị từ cơ bản đến cao cấp hoặc có hệ thống điện thông minh Điều này dẫn đến độ hữu dụng khác nhau giữa các nội thất Căn hộ cao cấp chưa chắc đã phù hợp với thị hiếu của người thuê về mặt thẩm mỹ, màu sắc, kiểu dáng và phong cách Do hạn chế về thời gian thu thập dữ liệu, tác giả không thể trực tiếp gặp người thuê để đánh giá, chỉ có thể khảo sát các căn hộ còn nội thất hay không, dẫn đến việc không đo lường được mức độ ảnh hưởng của nội thất đến giá cho thuê Theo các nghiên cứu trước đây, các tiện ích bên trong căn nhà mang lại độ hữu dụng cho người sử dụng sẽ làm tăng giá trị căn nhà Kết quả nghiên cứu hy vọng phù hợp với các nghiên cứu trước đây.
Trong nghiên cứu này, tác giả đã lựa chọn 8 dự án căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, với sự phân bố không đồng đều quanh quận 1 Dữ liệu không bao quát tất cả các căn hộ cao cấp trên địa bàn, dẫn đến việc khoảng cách đến trung tâm quận 1 không được phản ánh đầy đủ Mặc dù vậy, kỳ vọng rằng biến động giá sẽ phù hợp với các nghiên cứu thực tiễn trước đây Kết quả cho thấy, căn hộ có khoảng cách gần trung tâm quận 1 thường có giá cao hơn.
GIA=2 7 5 , 9 1 5 +5,914DT+0,615TANG+2 5 1 , 9 0 1 PN –194,964WC –
- Diệntích(DT):Khicácyếutốkháckhôngđổi,khidiệntíchcănhộtăngthêm1m2t hìgiáthuêsẽtăngthêm5,914USD/ tháng.Điềunàychothấy,ngườithuêsẵnsangtrảtiềnnhiềuhơnđểcóđượcdiệntíchsửdụn glớnhơn.
- Sốphòngngủ(PN):Khicácyếutốkháckhôngđổi,khicănhộcóthêm1 phòngng ủthìgiáthuêsẽtăngthêm251,901USD/ tháng.Dễhiểurằng,khicănhộcóthêmmộtphòngngủthìcôngnăngsửdụngsẽcaohơnn êngiácănhộcónhiềuphòngn g ủđ ư ợ c n g ư ờ i tiêud ù n g đánhg i á caohơnsovớicănh ộcóítp h ò n g ngủhơn.
- Sốnhàvệsinh(WC):Khicácyếutốkháckhôngđổi,khicănhộcóthêm1 nhàvệsi nhthìgiáthuêsẽgiảmđi194,964USD/ tháng.Điềunàycóthểlàdotácđộngcậnbiên.Sốnhàvệsinhthiếtkếchocănhộlàphươngán tốiưuvàhiệuq u ảnhất,nếutăngthêmnhàvệsinhsẽphávỡtínhhiệuquảđólàmchodiệntích s ửdụnghiệuquảgiảm nênlàmgiáthuêgiảm.
- Mậtđộxâydựng(MD):Khicácyếutốkháckhôngđổi,dựáncómậtđộxâydựngt ăng0.1lần(tươngđương10%)thìgiáthuêgiảm348,332USD/ tháng.Điềunàycónghĩalàkhimậtđộxâydựngcàngtăng,phầndiệntíchcònlạidànhcóc ácyếutốdịchvụcôngcộngnhưhồbơi,côngviên,tiểucảnhnhàtrẻ,… giảmđ i Đồnghànhtheođólàsựgiảmgiáthuêcănhộ;ngườitiêud ù n g sẵnlòngtrảnhiều hơnchoviệcđượchưởngthụnhiềuhơncáctiệníchđikèmkhithuêcănhộđểở.
- Cảnhquan:Cáccănhộcócảnhquannhìnrasôngcógiácaohơncănhộ nhìnr a khudâncưho ặc đ ư ờ nggiaot h ô n g 232,28USD/thángvàcănhộcóban
- Nộithất(NT):Nhưđãgiảithíchởtrên,dothangđobiếnnộithấtchưađolư ờ ng hếtcáccấptácđộngcủabiếnnộithấtđếngiá,nênở đây,tác giảvẫnchấpnhậnmứcđộgiảith íchcủanộithấtđếnbiếngiáởmức80%:Cănhộcónộithấtđầyđủsẽcógiáthuêtốthơncănhộ khôngcónộithất38,638USD.
- Khoảngcáchđếnquận1( K C _ Q 1 ) : khicácyếutốk h á c k hô ngđổi,k hi căn hộcókhoảngcáchđ ế nchợBếnT h à n h t ă n g thêm1 k m thìg i á thuêgiảm2 , 6 1 7 U S
Vị trí luôn ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng khi lựa chọn nơi ở, điều này đã được nhiều nghiên cứu chứng minh Tuy nhiên, tác giả đã chọn 8 dự án căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, với sự phân bố không đồng đều xung quanh quận 1 Dữ liệu khảo sát cho thấy không đầy đủ thông tin từ tất cả các căn hộ cao cấp trên địa bàn, dẫn đến sự sai lệch trong kết quả Với sig = 0,665, không đủ độ tin cậy để khẳng định rằng khoảng cách có tác động tiêu cực đến giá thuê.
- TANG:theocácnghiêncứuđãtổnghợpởtrênvềcácnhântốtácđộngđ ế n giácă nhộ,yếutốtầngcaođồngnghĩavớiviệccănhộcókhônggianthoángm á t , cảnhquanđẹp vàtầmnhìnrộngnêngiácáccănhộcótầngcangcaothìgiácódấuhiệucaohơncáccăncònlạ i.Tuynhiên,theokếtquảnghiêncứucáccănhộđiểnhìnhtrênđịabànThànhphốHồChí Minh,biếnTANGkhôngtácđộngđ ế n giáthuêcănhộcaocấp.Cóthểđiềunàylàdoyếutố ngườithuêkhôngđánhgiácaoyếutốvịtrítầngmàcănhộtọal ạcvìlợiíchtừviệcnàykhông ả nhh ư ở ngnhiềuđ ế nmứcđộh ữudụngc ủacănhộ.Cóthểhọq u a n tâmnhiềuhơn đếncácyếutốnhưthuậntiệntrongviệcđilàm,cáctiệníchbêntrongcănhộđủ cácyêucầusinhhoạtcủangườithuê.
NhìnvàocộtCollinearity Statisticsđểkiểmtrahiệnt ư ợ n g đacộngtuyếncủam ôhình.Độchấpnhậncủabiến(Tolerances)vàhệsốphóngđạiphươngsai(Varianceinflati onf a c t o r – VIF)đượcdùngđểp h á t hiệnhiệntượngđacộngtuyến.
Theoquytắct h ì khiVIFvượtquá10thìcóhiệntượngđacộngtuyến.T h e o nhưbả ngkếtquảtathấyVIFcủacácbiếnDT,TANG,PN,WC,KC_Q1,M D , NT,CQ_SONG vàCQ_NOIKHUđềucógiátrịbéhơn10,dođótacóthểkếtluậnmôhìnhkhôngcóhiệntư ợng ĐACỘNGTUYẾN.
Nguồn:TácgiảphântíchthôngquaphầnmềmSPSST a có Mean=0vàStd.Dev=0,98~1
Kếthừavàkiểmđịnhlạicácnhântốtácđộngđếngiáthuêcănhộcaocấp,t h ô n g qua chươngnày,tácgiảđãtìmđượccácnhântốchínhảnhhưởngđếngiáthuêcănhộcaocấptrê nđịabànthànhphốHồChíMinh.Trongđóyếutốsốmậtđộxâydựngtácđộngnhiềun h ấtđ ếng i á thuê,kếđ ế nlàyếutốsốphòngngủ,cảnhquannhìnrasông,lầnlượttheosaulàcácbi ếnsốnhàvệsinhnộithất,diệnt í c h củacănh ộ Thôngquaviệckiểmđịnhcácgiảthuyếtc ủamôhìnhhồiquy,vớikhảnănggiảithíchlà62,7%,tácgiảrútrakếtluậnkếtquảhồiquysa uđâyp h ù hợp:
0*KC_Q1 – 348,332MD + 38,638NT + 232,28CQ_SONG + 184,546CQ_NOIKHU
Vớimôhìnhtrên,khôngđủđộtincậyđểk ếtluậncácyếutốvịtrítầng,k h o ảngc á c h đ ế nt r u n g tâm,t h ờihạnt h u ê vàhìnhthứct h a n h toáncót á c độngđếngiáthuêcănhộc aocấptrênđịabànthànhphốHồChíMinh.
Thôngquac h ư ơ n g này,tácgiảđãsơlượcvềthịtrườngcănhộtrênđịab à n ng hi ê n cứu,từđóphântíchvàkhámphárađược7biếntrênt ổng12biếnđ ộ clậpđãđềnghịcótác độngđếngiáthuêcănhộcaocấptrênđịabànthànhphốHồChíMinh.Trongđó,cóhaibiếnd okhôngđủdữliệuđểnghiêncứuđểrútrak ếtluận,cònlại3biếnkhôngđủđộtincậyđểkếtl uậncótácđộngđếngiáthuêcănhộcaocấp.
Dựav à o k ếtquảthuđượcnày,chương5sẽtrìnhbàyvềcáck h á m pháchínhcủalu ậnvănvàmộtsốhạnchếkhithựchiệnđềtàinày.
Kếtquảkiểmđịnhcácgiảthuyếtcủamôhình
NhìnvàocộtCollinearity Statisticsđểkiểmtrahiệnt ư ợ n g đacộngtuyếncủam ôhình.Độchấpnhậncủabiến(Tolerances)vàhệsốphóngđạiphươngsai(Varianceinflati onf a c t o r – VIF)đượcdùngđểp h á t hiệnhiệntượngđacộngtuyến.
Theoquytắct h ì khiVIFvượtquá10thìcóhiệntượngđacộngtuyến.T h e o nhưbả ngkếtquảtathấyVIFcủacácbiếnDT,TANG,PN,WC,KC_Q1,M D , NT,CQ_SONG vàCQ_NOIKHUđềucógiátrịbéhơn10,dođótacóthểkếtluậnmôhìnhkhôngcóhiệntư ợng ĐACỘNGTUYẾN.
Nguồn:TácgiảphântíchthôngquaphầnmềmSPSST a có Mean=0vàStd.Dev=0,98~1
Kếtquảnghiêncứu
Kếthừavàkiểmđịnhlạicácnhântốtácđộngđếngiáthuêcănhộcaocấp,t h ô n g qua chươngnày,tácgiảđãtìmđượccácnhântốchínhảnhhưởngđếngiáthuêcănhộcaocấptrê nđịabànthànhphốHồChíMinh.Trongđóyếutốsốmậtđộxâydựngtácđộngnhiềun h ấtđ ếng i á thuê,kếđ ế nlàyếutốsốphòngngủ,cảnhquannhìnrasông,lầnlượttheosaulàcácbi ếnsốnhàvệsinhnộithất,diệnt í c h củacănh ộ Thôngquaviệckiểmđịnhcácgiảthuyếtc ủamôhìnhhồiquy,vớikhảnănggiảithíchlà62,7%,tácgiảrútrakếtluậnkếtquảhồiquysa uđâyp h ù hợp:
0*KC_Q1 – 348,332MD + 38,638NT + 232,28CQ_SONG + 184,546CQ_NOIKHU
Vớimôhìnhtrên,khôngđủđộtincậyđểk ếtluậncácyếutốvịtrítầng,k h o ảngc á c h đ ế nt r u n g tâm,t h ờihạnt h u ê vàhìnhthứct h a n h toáncót á c độngđếngiáthuêcănhộc aocấptrênđịabànthànhphốHồChíMinh.
Thôngquac h ư ơ n g này,tácgiảđãsơlượcvềthịtrườngcănhộtrênđịab à n ng hi ê n cứu,từđóphântíchvàkhámphárađược7biếntrênt ổng12biếnđ ộ clậpđãđềnghịcótác độngđếngiáthuêcănhộcaocấptrênđịabànthànhphốHồChíMinh.Trongđó,cóhaibiếnd okhôngđủdữliệuđểnghiêncứuđểrútrak ếtluận,cònlại3biếnkhôngđủđộtincậyđểkếtl uậncótácđộngđếngiáthuêcănhộcaocấp.
Dựav à o k ếtquảthuđượcnày,chương5sẽtrìnhbàyvềcáck h á m pháchínhcủalu ậnvănvàmộtsốhạnchếkhithựchiệnđềtàinày.
Tổngkếtchương4
Kếtquảchính
HiệnnayviệcđịnhgiábấtđộngsảntạiViệtNamchủyếudựatrêncácchỉd ẫnmangtí nhhànhchínhvàtheo3cáchtiếpcậnlàtiếpcậnsosánh,tiếpcậnchip h í vàtiếpcậnthun h ậ p.Trênthếgiới,ngoài3 cáchtiếpcậntrên,cácphươngphápmớinhấtđểđịnhg i á bấtđộng sảnthườngd ựav à o hàmhồiquytrongđócácthuộctínhcủabấtđộngsảnnhưvịtrí,diệntíc h,chiềuc a o , sốtầngnhà,vvđượcsửdụngnhưcácbiếnsốđộclậpvàgiánhàlàbiếnsốphụth uộc.Vớimộts ốg i ảt h u y ếtnhấtđ ị nh,cáchàmhồiquynàylàn ềntảngcủaphươngpháp
H e d o n i c price index.TuynhiêntạiViệtNam, phươngphápnàychưađượcphổbiế nrộngrãi.
Trongluậnvănnày,tácgiảđãtậptrungứngdụngphươngphápHPMđểx á c địnhc ácnhânt ốảnhhưởngđếngiáthuêcănhộcaocấptrênđịabànthànhp h ốHồChíMinh.
Trong những năm 2013 và 2014, nhiều dự án bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã được triển khai thành công, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nơi đây Nổi bật là các dự án căn hộ cao cấp như Thảo Điền với diện tích hơn 8 ha, bao gồm căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, trường học, công viên và hồ bơi Dự án Đại Quang Minh tại Thủ Thiêm với quy mô 128 ha được xây dựng theo mô hình thân thiện với môi trường, bao gồm chung cư, biệt thự, trường học, trung tâm mua sắm, rạp chiếu bóng, trung tâm thể dục thể thao, nhà hàng và bến du thuyền Ngoài ra, các dự án như công viên trung tâm Vinhomes Central Park và tháp SSG cũng đang được triển khai tích cực.
Vớisựpháttriểnc ủan ềnk i n h tếnóic h u n g vàngànhbấtđộngsảnn ó i riêng,kèmtheođólàsự p h á t triểnc ủangànht à i chính,cácnhucầuđ ầ u tư,tư vấnvàđịnhgiácũngkhôngngừngpháttriển,nguồncungcănhộcaocấptrongn ă m 20 15sẽrấtdồidàovànhucầucủangườitiêudùngcũngkhônggiảmnhiệtđ ố ivớicáccănhộc aoc ấp.Songsongđó,HồChíMinhlànơitậptrungnhiềucácchuyêngianướcngoàiđang sinhsốngvàlàmviệcrấtnhiều.Dođó,dựbáot r o n g năm2015,thịtrườngchothuêcănh ộcaocấpsẽcàngnhộnnhịp.
Sốnhàvệsinhcủacănhộcàngnhiềuthìgiáthuêcànggiảmdocáccănhộcaocấpđều tuânthủtheoquyđịnhvềsốWCbắtbuộctrongmộtcănhộ.Dođó,n g ư ờ ithuêgầnkhôngp hảiquantâmđếnvấnđềcóđủsốWCphụcvụchonhucầusửdụngcủa1cănhộ.Nếuhọđãch ấpnhậnthuêcănhộthìcónghĩalàhọđãchấpnhậnvớicáctiệnnghinhưsốphòngngủ,sốnh àvệsinh.Vàbảnthânngườithuênếucósẵnlòngtrảđểcóthêmnhàvệsinhtrongcănhộhọđãc họnthìcũngk h ô n g thể.Việctăngthêmmộtnhàvệsinhcóthểphávỡcấutrúcsẵncócủac ănh ộ.
Kếtquảcũngchỉrarằng,cácbiếnvềkhoảngcáchđếntrungtâmquận1,vịtrítầngt ọalạccủacănhộkhôngđủđộtincậyđểkhẳngđịnhcótácđộngđếngiáthuêcănhộcaocấp. Dữliệukhảosátkhôngđủđểtìmramốiquanhệgiữathờihạnthuênhàvàhìnhthứcthanhto ánvớigiáthuê.
Kếtquảquantrọngn h ấtcủanghiêncứunàylàxácđịnhđược7nhân tốtácđộngđ ếngiáthuêcănhộcaocấptrênđịabànthànhphốHồChíMinh,đólàdiệntích,sốnhàvệsinh,sốphòngngủ,nộithất,mậtđộxâydựngvàcảnhquan.T ừđóxácđịnhđượcmứcđộsẵnlòng trảcủangườitiêudùngchocácyếutốnàyả n h hưởngđếngiáthuêcănhộcaocấp.Điềunà ycóýnghĩalớnđốivớicácnhàđ ầ u tưdựáncănhộchothuê.Họcóthểxácđịnhđượcđâul ànhucầulớnnhấtcủangườithuêđểcóđịnhhướngchiếnlượcchosảnphẩmcủamìnhphù hợpvớit h ịhiếucủangườitiêudùng.
Tuynhiên,khôngchỉdừngởđó,k ế tquảnàycòngiúpíchđ ư ợ cchobảnthânc ủ angườiđithuêcănhộ,họcót h ểxácđịnhđượcmộtcáchtương đốigiách o thuêmộtc ănhộtheocácyếutốcósẵnlàbaonhiêu.Đâycũnglàmộtkênht h ô n g tinđểgắnkếtgiữang ườichothuêvàngườithuê.
MôhìnhHedonicgiúptahiểuđượcphầnnàocácnhântốảnhhưởngđếngiát h u ê cáccănhộc h u n g c ư ,quađócót h ểướcđ ị nhmộtcáchtươngđốig i á t h u ê
TừmôhìnhHedonic,ngườisửdụngcóthểtínhđượcchỉsốgiáHedonicápdụng chonhiềulĩnhvựckinhtế.Quachỉsốgiá,thịtrườngđượcquansátdễd à n g hơn(nhưchỉ sốCPI,VNindex…).Dựatrêncácchỉsốnày,cụthểlàchỉsốgiáH e d o n i c , cót h ể đưar a nhữngchínhs á c h , biệnphápk h ắ cphụck h i cóbiếnđộngthịtrường.
MôhìnhHedoniccóthểđượcsửdụngchothịtrườngchungcưthànhphốHồChíMi nh.Theomôh ì n h màtácgiảđãđềnghịởphầnk ếtquảnghiêncứut r ê n , cónhiềuđốitượ ngcót h ểứngdụngmôhìnhnàynhưnhàđầutư,c ô n g tymôigiới,ngườiđithuê,thẩmđịn hviên.
Chủđầutưcácdựáncóthểứngdụngmôhìnhnàyđểđưaramứcgiáphùhợpvớixuh ướngthịtrường,t h ô n g quađóx â y dựngchiếnl ư ợ ckinhd o a n h vàsảnphẩmcănhộchot huêhợplýngaytừkhitriểnkhaidựánnhằmmanglạikếtq u ảtốtnhấtchokhoảnđầutư.
Môhìnhnàycũngcóthểứngdụngtốtchongườiđithuêkhiraquyếtđịnhthuêcănh ộ.Dựavàocácyếutốnhưdiệntích,sốphòngngủ,nhàvệsinh,cảnhquan,… ngườiđithuêcóthểướclượngđượcmứcgiáthuêtrungbìnhlàmcơsởk h i thươnglượng giá.
Hạnchếcủađềtài
Sốmẫuđiềutracóthểkhôngbaoquátvàđạidiệnhếtchocảvùngnghiênc ứu,trong giớihạncủaluậnvăn,tácgiảchỉtậptrungkhảosát8dựáncănhộcaocấptrên4quậnthuộcthà nhphốHồChíMinh.Nguồnthôngtinchủyếuthuthậpt h ô n g quacácsàngiaodịchbấtđộn gsảnnênchưatiếpcậnđượctrựctiếpngườit i ê u dùngđểđánhgiámứcđộhàilòngđốivới cácyếutốtácđộngđếngiáthuê.
Cácyếutốả nhh ưởngđ ế ngiát h u ê cănhộđượcsửdụngt r o n g môhìnhchưaphải làđầyđủ,mộtsốyếutốnhưanninh,thiếtkếcănhộ,chiphíquảnlýh à n g tháng,dân trícộ ngđồng,uytínchủđầutưmặcdùcóảnhhưởngđếng i á thuêcănh ộ,t u y nh iê n dogiớih ạ nvềt h ờigiancũngn h ư khókhăntrongquátrìnhthuthậpdữliệu,nêntácgiảđềnghịkhôngđ ưavàomôhình.
Việcsửdụngkếtquảnàycònmangtínhcụcbộtrongvùngnghiêncứuvàk h o ảngt h ờigiann g h i ê n cứumàk h ô n g gắnl i ềnvớicấut r ú c đôt h ịcụt h ển ê n k h ô n g thểđưa r a cácdựb á o quantrọngvềbiếnt h i ê n giácảtrênquymôtoànthànhphố.
2 LụcMạnhHiển( 2 0 1 4 ) ,Địnhgián h à ở t h ư ơ n g mạixâydựngm ớiở cácdo anhn g h i ệpđầutư,x â y d ự ngvàkinhd o a n h n h à ở,L u ậnvănt i ếnsỹ,Trư ờngđạihọcKinhtếquốcdân.
3 HoàngHữuP h ê vàPatrickWakely(2000),Vịt h ế,c h ấtlượngvàsựlựachọn khác:TiếntớimộtlýthuyếtmớivềvịtríDâncưĐôthị,Tạpchíđôthịhọc(UrbanS udies),Vol.37,No.1,January2000.
4 NguyễnMạnhH ù n g , TrầnVănT r ọng,LýH ưngThành,T r ầnThanhHùn g,H o à n g HữuPhê(2008).“Phươngphápđ ị n h g i á Bấtđộngsảnứngdụng
5 NguyễnQuốcNghi,NguyễnĐinhYếnOanh,QuáchTônMộngTuyềnvàNgu yễnThịHảiAnh(2012),ỨngdụngmôhìnhHedonic xácđịnhcácnhântốả n h h ư ở n g đ ế ng i á n h à c h o thuêởT h à n h phốCầnT h ơ ,Kỷyếukhoahọc2012
7 AllenC G o o d m a n ( 1 9 8 3 ) ,WillingnesstoPayforCarEfficiency:A H e d o n i c PriceApproach,JournalofTransportEconomicsandPolicy,V ol.17,No.3(Sep.,1983),pp.247-26.
10 Bloomquist,G.&Worley,L(1981),Hedonicprices,demandforurbanh o u s i n g a t t r i b u t e s andb e n e f i t estimate,J o u r n a lofU r b a n E c o n o m i c s
(1980).TheIntrametropolitanLocationofOfficeActivities,Journalo f Regio nalScience,Vol.20,p:387-399.
12 CommerceD i v i s i o n , LincolnUniversity,Housepricep r e d i t i o n : hed onicpricemodelvs,artificialneuralnetwork.
13 ChinTungLeong(2003),AcriticalReviewofL i t e r a t u r e ontheHedon icPriceModela n d ItsApplicationtotheH o u s i n g MarketinP e n a n g.
16 IvyDraforAmenyah,ErnestAfenyiFletcher(2013),Factorsdeterminingresi dentialrentalprices,AsianEconomicandFinancialR e v i e w
17 LawrenceB.Smith(1974).ANoteonthePriceAdjustmentM e c h a n i s m fo rRentalHousing,TheAmericanEconomicR e v i e w
19 ManuelLehner(2011),ModellinghousingpricesinSingaporea p p l y i n g spatialr e g r e s s i o n , MasterofSciencet h e s i s s p a t i a l d e v e l o p m e n t andinfrastructuresystems.
20 Oduwole,H.K.*andEze,H T (2013),A H e d o n i c P ri ci ng ModelonFac torst h a t I n f l u e n c e ResidentialA p a r t m e n t RentinA b u j a S a t e l l i t e Towns
23 JonathanA.Wileya n d DavidWyman(2012),Keyfactorsa f f e c t i n g v a l a u a t i o n forseniorapartments.
24 RichardJ C e b u l a (2009),TheH e d o n i c PricingM o d e l a p p l i e d tot heh o u s i n g marketofthecityofSavannahanditsSavannahhistoricL a n d m a r k district.
25 SherwinRosen(1974),HedonicPricesandImplicitMarkets:ProductD i f f e r e n t i a t i o n inPureCompetition,TheJounalofPoliticalEconomy ,V o l 8 2 , No.1,pp34-55.
26 StephenSheppard(1999).Chapter41:H e d o n i c analysisofhousingm a r k e t s , HandbookofRegionalandUrbanEconomics,Vol.3,p:1 5 9 5 –
27.V.KerryS m i t h , CarolC S.Gilbert( 1 9 8 5 ) ,T h e ValuationofE n v i r o n m e n t a l RisksU s i n g H e d o n i c WageModels,U n i v e r s i t yofChica goPress(p.359-392).
28 VisitLisombunchai(2004),Housepriceprediction:Hedonicpricem o d e l vs.Artificialneuralnetwork.
C ó hệt h ốnggiaot h ô n g bênng oàinhàđảmbảocácloạiphươngtiệ ngiaot h ô n g đ ư ờ ngbộđềutiếpc ậnđ ư ợ c đếnsảnhchínhcủacôngtr ình.
C ó hệthốnggiaothôngbênngoàin hàđ ả mbảocácloạiphươngtiệngia othôngđ ư ờ ngbộđềutiếpcậnđượ cđ ế nsảnhchínhcủacôngtrình.
1.2.Cảnhquan -C ó sân,v ư ờ n,thảmcỏ,cây xanh,đ ư ờ ngdạot h i ếtkếđ ẹ p,
-C ó sân,vườn,thảmcỏ,c â y xanh,đ ư ờ ngdạothiếtkếđ ẹ p,
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành. hoànchỉnh,thốngnhất hoànchỉnh.
- Cáckhônggianchứcnăngtốithi ểugồm:phòngkhách,phòngn g ủ, khuvựcbếp,phòngăn,p h òn g vệs inhvàcácphòngkhác;
- Cáckhônggianchứcnăngtốit hiểugồm:phòngkhách,phòngn gủ,khuvựcbếp,phòngăn,p h ò n g vệsinhvàcácp h ò n g khác;
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
- Phòngkhách,phòngngủ,bếp,p hòngănphảiđượcthônggió,chiế usángtựnhiênvàtiếpxúcvớikhô nggianrộngrãi.
- Phòngkhách,phòngngủ,bếp,p hòngănp h ả i đượcthônggió,chiế usángtựnhiênvàtiếpx ú c vớikhôn ggianrộngrãi.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
T h i ếtbịt ốithiểugồm:chậurửam ặt,bồncầu,thiếtbịvệsinhp h ụnữ,v ò i tắmh o a sen,bồntắmnằmhoặc đứng.
T h i ếtbịtốithiểug ồm:chậurửam ặt,bồncầu,thiếtbịvệsinhp h ụnữ,v ò i t ắmhoasen,bồntắmnằmhoặcđ ứng.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
2.5.Cầuthang Cóthangmáy,thangbộ,th an g th oáthiểm.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
Chiếutớicủamỗiđ ợ tt h a n g phục vụtốiđa04cănhộ.
- Chiếutớicủamỗiđ ợ tthangp h ụcvụ tốiđa06cănhộ.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
- Mỗit h a n g p h ụcvụt ốiđakhô ngquá50cănhộ.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
C óchỗđểxe(trongh o ặcngoàinhà )đảmbảotiêuchuẩnvàđượctrông giữbảovệan
-Cóchỗđểxe(trong vàng oà i nhà)đ ả mbảotiêuchuẩnvà
- Giaot h ô n g thuậntiệnvàđảm bảotiêuc h u ẩncứuh ỏa,cứun ạn.
- Cóhệt h ốngcấpđiệndựphòng đả mb ảochosinhh o ạtcôngc ộngv àthắpsángt r o n g cănhộk h i mất đ i ệ n l ư ớ iq u ốc
C ó hệt h ốngcấpđiệndựphòng đ ảmbảochosinhhoạtcôngcộngkh imấtđiệnlướ iqu ốcgia.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành. gia.
H ệt h ốngthiếtbịcấp,thoátnướcđ ầyđủ,đồngbộ,đảmbảovệsinhvàv ậnhànhthôngsuốt(24giờtrongngà y).
- Hệthốngthiếtbịcấpthoátnướcđầy đủ,đồngbộ,đảmbảovệs in h vàv ậ nhànht h ô n g suốt(24giờtrongng ày).
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
C ó hệthốngđảmbảocungcấpdịc hvụtruyềnhình,điệnthoại,intern ettiêntiến,hiệnđại;đảmb ảođiều kiệnv ậnhànhthôngsuốt.
- Cóhệthốngđảmbảocungcấpdịchv ụtruyềnhình,điệnt h o ại,internetti êntiến,hiệnđại; đảmb ảođiềukiện vậnhànhthôngsuốt.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
- Cóhệthốngthiếtbịcảmứngtựđ ộ ngbáocháy,chữacháy,hệthốngtín hiệu,thôngtinkhicóhỏahoạntro ngcănhộvàkhuvựcsửdụngchun g.
- Cóhệth ốngthiếtbịcảmứngtựđộn gbáocháy,chữacháy,hệth ốngtính iệu,thông tink h i cóhỏah o ạntro ngkhuvựcsửd ụngchung.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
- Hệt h ốngthuráctrongn h à , xửl ýr á c đảmbảovệsinhvàcáchlyvới khuvựcs ảnhtầng,sảnhchính.
- Hệthốngthuráctrongnhà,xửlýrá c đảmbảovệsinhvàcáchlyvớik h u v ựcsảnht ầng,sảnhchính.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
H ạt ầngxãh ộiđ ồ ngbộvớichấtl ư ợ n g cao,cóđầyđủcáccôngtrìn h(giáodụcmầmnon,giáodụcph ổ thôngc ơ sở,vănho á thôngtin,dịc hvụthươngmại,thểdụcthểthao,k hônggiandạochơi,thưgiãn )tro ng
H ạt ầngxãhộiđ ồ ngbộ,cóđầyđủc áccôngtrình(giáodụcmầmn o n , giáodụcp h ổthôngcơs ở , vănhoá t h ô n g t i n , dịchvụt h ư ơ n g m ại,t h ểdụcthểth ao , khônggiand ạ ochơi,thưg iã n ) trongbánkính 500m;
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuch uẩnhiệnhành;
- Cókhuvuichơigiảitríngoàitrờir ộngrãi;sân,v ư ờ n , đườngdạođ ượcthiếtkếđẹp.
- Cókhuv u ichơigiảitríngoàitrờirộ ngrãi;sân,vườn,đ ư ờ ngdạođượct hiếtkếđẹp.
- Sửd ụngc á c loạivậtt ư , v ậ tli ệu cóc h ấtlượngcaot ạit h ờiđiểmxâ ydựng.
- Sửd ụngc á c loạivậttư,v ậ tliệucó chấtl ư ợ ngtốttạithờiđiểmxâydự ng.
- Sửd ụngcácloạivậttư,vậtl i ệu cóchấtlượngkhát ạithờiđiểm xâydựng.
- Đảmb ảoquyc h u ẩn,tiêuchuẩ nhiệnhành.
- Sửd ụngcáctrangt h i ếtbịcóc h ấtl ượngtốttạithờiđiểmxâydựng.
Sửd ụngcáct r a n g t h i ếtbịc ó chấtlượngkhát ạit h ờiđiểm xâydựng.
1.Bảovệanninh - Cóhệthốngcamerakiểmsoátt ro n g cács ảnh,hànhlang,c ầuthang
- Cón h â n viênb ảovệt ạicáclốir avào24/24htrongngày.
Thườngxuyênquétd ọn,l a u rửa, hútbụicáck h u vựcc ô n g cộng,đ ảmbảovệsinh.
T h ư ờ ngxuyênq u é t d ọn,laurử a,hútb ụicáckhuv ựccôngcộng,đả mbảovệsinh.
Nhằmmụctiêuhoànthiệncôngtácxácđịnhgiáchothuênhàởthươngmại,g i ú p cho kháchhàngcóthểdễdàngtiếpcậnđượcmứcg i á sátvớimứcg i á giaodịchthànhcôngtrênthịt rường.Chúngtôitiếnhànhkhảosátthôngtincănhộchothuêtrênđịa bànTp.HCMthờiđiểmnăm2014. Ýkiếncủaông/ bàsẽgópphầnquantrọngtrongviệchìnhthànhmôhìnhxácđ ị n h giáthuêcănhộ,đápứngm ụctiêuvàhiệuquảcủacảdoanhnghiệpđầutưxâydựngnhàởthươngmạilẫnkháchhàng.
Chúngtôixinông/ bàvuilòngtrảlờiđầyđủcáccâuhỏidướiđâybằngcáchđ á n h dấuXvàocácôvuôngtheosựl ựachọncủamìnhhoặcđiềnthôngtinvàochỗt r ống.
Câu1:Cănhộông/bàvừachothuê(hoặcthuê)ởcănhộsố:………
Câu2:Cănhộông/bàvừachothuê(hoặcthuê)nằmởtầngsố: …………
Câu3:Cănhộông/bàvừachothuê(hoặcthuê)cănhộthuộctòachung cư:….………
Câu5:Ông/bà chothuê(hoặcthuê)cănhộnàyvớigiá:…………./đ/tháng
Câu7:Ông/bàchothuê(hoặcthuê)cănhộtrongthờigian:………năm
Câu9:CănhộnàycóbaonhiêuP hò ng ng ủ:………….phòngNhàvệsinh:
……… phòng Câu10:Cănhộông/bàvừachothuê(hoặcthuê)có: Đầyđủnộithất ☐
Câu1 2 : Xinô n g / b à chobiếtkhoảngcáchtừt ò a nhàđ ế nc h ợBếnThànhk h o ảng………km
Câu14:Phídịchvụcủatòanhàhiệntạilà……….đ/m2/ thángCâu15:Tổng sốtầngcaocủatòanhàlà………tầng
Bi ến Thôngsố Mã hóa
DIỆN TÍCH TANG PN WC KC_Q1 MD THOI
