CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4.8 Khu căn hộ RiverPark Residence
- Vị trí dự án: Nguyễn Đức Cảnh, KĐT Phú Mỹ Hưng, quận 7 - Chủ đầu tư: Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng
- Diện tích: 1,7 ha - Tầng cao: 26 tầng
- Tổng số căn hộ: 290 căn hộ. - Mật độ xây dựng: 40,6%
- Khoảng cách tới UBND quận 2: 3,9 km - Khoảng cách tới chợ Bến Thành: 8,4km
- Đánh giá dự án: Riverpark Residence có vị trí ven dịng sơng cảnh quan và phía trước là công viên rộng 7.400m2, tọa lạc trên trục đường Nguyễn Đức Cảnh, thuộc Khu Cảnh Đồi đã phát triển khá hoàn chỉnh, nên rất thuận tiện cho người sử dụng. Kiến trúc gồm 2 khối hình chữ nhật và một khối hình Elip, khơng những là kiểu kiến trúc kế tận dụng ưu thế “2 mặt thiên nhiên” của dịng sơng cảnh quan và công viên rộng lớn kế bên, mang đến sự thơng thống tối đa nhất cho khơng gian phía trước và phía sau căn hộ; và còn là sự kết hợp giữa khối nhà cổ điển - hình chữ nhật với khối hình Elip, tạo nên nét riêng biệt và giá trị riêng cho tổng thể dự án.
Khối nhà hình Elip được bố trí 4 căn hộ/tầng với 2 thang máy tạo cho mỗi căn hộ một phong cách thiết kế lạ và tiện ích; 2 khối nhà hình chữ nhật cịn lại bố trí 6 căn hộ/tầng với 3 thang máy; cùng với diện tích nhà phổ biến từ 123 đến 133m2, có từ 2, 3 phịng ngủ/căn là sự bố trí khơng gian căn hộ hợp lý cho người ở, mang đến không gian sống thiên nhiên cho căn hộ.
3.4.9 Tổng hợp thông tin khảo sát từ 8 căn hộ Quận KC_ Q1 (km) Diện tích dự án (m2) Tầng cao (tầng) MD Tổng số căn hộ (căn) Số quan sát
The Vista Quận 2 9,6 23.000 28 26,5% 750 30
The Estella Quận 2 7,7 48.000 20 – 25 26% 719 30
Satra Eximland Quận Phú Nhuận 4,2 3.225 18 38,8% 125 20 PN Techcons Quận Phú Nhuận 3,6 4.281 18 50% 176 20 City Garden Quận Bình Thạnh 3,3 23.000 30 23% 927 30 SaiGon Pearl Quận Bình Thạnh 2,7 100.000 38 26% 2.200 30 Riverside Residence Quận 7 8 45.000 17-29 22,87% 622 30 Riverpark Residence Quận 7 8,4 17.000 26 40,6 290 30
3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu
Đầu tiên, nghiên cứu sẽ trình bày các thống kê mô tả để thấy được xu hướng cơ bản của các đại lượng trong mơ hình. Tiếp theo sẽ thực hiện chạy mơ hình hồi quy và kiểm định các giả thuyết của mơ hình, chẳng hạn kiểm định tự tương quan và đa cộng tuyến, sẽ được thực hiện để kiểm tra độ tin cậy của các hệ số hồi quy.
Tổng hợp các nghiên cứu
trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ 3.6 Quy trình phân tích
Sơ đồ 3.1: Quy trình phân tích
3.7 Tổng kết chương 3:
Thơng qua chương này, tác giả đã giới thiệu các mơ hình nghiên cứu trước đây để rút ra được mơ hình nghiên cứu cho đề tài. Cũng qua đó, các giả thiết nghiên cứu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích dữ liệu và quy trình phân tích cũng được trình bày chi tiết.
Sang chương 4, dựa vào mơ hình đề nghị và các biến độc lập, phụ thuộc thu thập được để tiến hành phân tích từ đó rút ra được mơ hình cuối cùng của nghiên cứu.
CHƯƠNG 4.PHÂN TÍCH DỮ LIỆU PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
4.1 Tổng quan thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh đối với cả nước có vai trị là trung tâm kinh tế, tài chính, văn hố, khoa học kỹ thuật của cả nước; ở mức đóng góp vào khoảng 1/5 GDP của cả nước và 1/3 tổng thu ngân sách nhà nước. Hơn nữa, thành phố Hồ Chí Minh cịn có một vị trí địa lý, kinh tế đặc biệt quan trọng như có hệ thống mạng lưới cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật và xã hội đồng bộ; là nơi kết nối giao thông thuận lợi về đường bộ, đường sông, đường biển và hàng không giữa 2 miền Đông và Tây Nam bộ với khu vực Đông Nam Á, liên thông vào mạng lưới chung về giao thông với Châu Á và thế giới; ở giữa khu vực Đơng Nam Á có các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, văn hoá, trong đó Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế hàng hoá, dịch vụ nhanh nhất và ổn định nhất.
Sở hữu khá nhiều lợi thế để phát triển, là một trong những vùng đất vàng với hàng loạt ưu thế về vị trí kết nối, Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang dồn lực phát triển hàng loạt cơng trình trọng điểm, góp phần tạo nên một diện mạo hồn toàn khác cho nơi đây.
Cùng với hàng loạt các dự án đã triển khai thành công trong năm 2013 và 2014 đã giúp vực dậy một thị trường bất động sản vốn rất ít giao dịch trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Hàng loạt các dự án căn hộ cao cấp đang triển khai như khu căn hộ cao cấp Thảo Điền với diện tích hơn 8ha với cơng năng là căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại mua sắm, trường học, công viên và hồ bơi,… Dự án Đại Quang Minh là cơng trình có quy mơ lớn nhất tại Thủ Thiêm với diện tích 128ha, được xây dựng theo mơ hình thân thiện với môi trường, dự án bao gồm chung cư, biệt thự, trường học, trung tâm mua sắm, rạp chiếu bóng, trung tâm thể dục thể thao, nhà hàng và bến du thuyền. Dự án công viên trung tâm Vinhomes Central Park, tháp SSG,… cũng đang gấp rút được triển khai.
Theo nghiên cứu của CBRE, thị trường căn hộ cao cấp hiện tại có hơn 109 dự án với hơn 36.000 căn hộ, sức mua đạt 60%. CBRE cũng dự báo, số căn hộ mới chào bán trong năm 2015 sẽ tăng mạnh, nhất là các dự án tại quận 2, quận 9, quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức nhờ sự cải thiện của hệ thống hạ tầng. Trong năm, phân khúc cao cấp sẽ khởi sắc nhều hơn so với hai năm trước đó.
Biểu đồ 4.1: Nguồn cung căn hộ chào bán theo năm
Nguồn: Điểm tin thị trường Q4/2014, CBRE Lãi suất giảm, niềm tin thị trường được cải thiện và những thay đổi tích cực trong Luật nhà ở thúc đẩy sự phục hồi của thị trường nhà ở trong năm 2014. Quý cuối của năm ghi nhận một số dự án lớn bắt đầu xây dựng và chào bán ra trên thị trường. Nhờ vào tình hình bán hàng khả quan, giá chào bán sơ cấp trong quý 4/2014 tăng so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc trung cấp có mức tăng mạnh nhất, sau đó đến phân khúc bình dân và cao cấp. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp lại có một bức tranh khác hẳn, giá phân khúc trung cấp được cải thiện nhưng phân khúc cao cấp lại giảm do có sự cạnh tranh nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp.
Căn hộ dịch vụ đang là thị trường cạnh tranh của căn hộ cho thuê lại. Về giá thuê căn hộ dịch vụ trong năm 2014 có sự tăng nhẹ và tỷ lệ bỏ trống bắt đầu giảm do thiếu hụt nguồn cung trong năm.
Biểu đồ 4.2: Giá thuê căn hộ dịch vụ, Tp.HCM
Nguồn: Điểm tin thị trường Q4/2014, CBRE Một nghiên cứu mới đây của CBRE Việt Nam ghi nhận tiềm năng cho thuê hiện nay là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng hơn trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của người dân. Một phần do chi phí thuê căn hộ dịch vụ cao hơn nhiều so với giá thuê lại căn hộ, một phần là do hiện bất động sản đang ở vùng đáy nên việc cho thuê căn hộ mang lại lợi nhuận tương đương gởi tiết kiệm thậm chỉ còn cao hơn là một kênh đầu tư hấp dẫn cho những người hiện đang sở hữu căn hộ.
Biểu đồ 4.3: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ
Nguồn: Điểm tin thị trường Q4/2014, CBRE
4.2 Kết quả phân tích dữ liệu 4.2.1 Thống kê mơ tả
Bảng 4.1 : Thống kê mơ tả biến
Giá th (USD/tháng) Diện tích (m2) Tầng cao Số phịng ngủ Số WC Khoảng cách đến quận 1 (km) Mật độ xây dựng Thời gian thuê (năm) Mean 1220,5 117,59 12,60 2,59 2,20 6,12 0,32 1,11 Std. Error of Mean 21,15 1,68 0,41 0,04 0,03 0,18 0,01 0,02
Median 1200,00 123,16 12,00 3,00 2,00 7,70 0,26 1,00 Std.
Deviation 326,09 24,87 6,02 0,53 0,44 2,61 0,10 0,33
Minimum 700,00 70,00 1,00 1,00 1,00 2,70 0,23 1,00
Maximum 2353,00 172,00 32,00 4,00 4,00 9,60 0,50 3,00
4.2.2 Kết quả hồi quy
4.2.2.1 Kết quả hồi quy lần 1:
Bằng công cụ SPSS, tác giả tiến hành chạy hồi quy lần đầu tiên với tất cả các biến độc lập. Kết quả thu được:
Bảng 4.2: Kết quả hồi quy lần 1
Model Unstandardized Coefficients Sig. B Std. Error 1 (Constant) 257,281 116,150 ,028 DT 5,778 1,043 ,000 TANG ,551 2,559 ,830 PN 255,887 44,804 ,000 WC -191,595 42,971 ,000 KC_Q1 -2,430 6,113 ,691 MD -345,169 158,975 ,031 THOIHAN -18,196 57,867 ,753
THANHTOAN 34,175 52,138 ,513
NT 39,080 31,064 ,210
CQ_SONG 228,921 35,990 ,000
CQ_NOIKHU 181,436 40,112 ,000
Nguồn: Tác giả phân tích thơng qua phần mềm SPSS Kết quả phân tích cho thấy trong số 12 biến quan sát, có 5 biến khơng đạt mức ý nghĩa thống kê 95% và các biến độc lập giải thích được 62,5% sự thay đổi của biến GIA.
Các biến bị loại ra khỏi mơ hình:
- THOIHAN: Theo kết quả thống kê mô tả, các quan sát về thời gian thuê có thời hạn thuê 1 năm chiếm 197/220 quan sát. Do đó dữ liệu khơng đủ để đánh giá tác động của thời hạn thuê đến giá thuê căn hộ.
Kết quả này cũng được nêu trong nghiên cứu gần đây của CBRE Biểu đồ 4.4: Thống kê thời hạn thuê căn hộ năm 2014
Nguồn: Điểm tin thị trường Q4/2014, CBRE Trong năm 2014, có rất ít các giao dịch được ký với thời hạn trên 2 năm, 85% hợp đồng thuê thông qua CBRE đều có thời hạn thuê từ 6 tháng đến 1 năm.
- THANHTOAN: các quan sát về kỳ hạn thanh toán hàng tháng chiếm 94% tổng số quan sát. Do đó dữ liệu không đủ để đánh giá tác động của hình thức thanh tốn đến giá th căn hộ.
Các biến cịn lại do các nghiên cứu trước đây đều có mối tương quan với giá thuê nên tác giả chưa loại bỏ để tránh bỏ sót biến.
4.2.2.2 Kết quả hồi quy lần 2:
Bảng 4.3: Kết quả hồi quy lần 2:
Model Unstandardized Coefficients Sig. B ErrorStd. 1 (Constant) 275,915 105,514 ,010 DT 5,914 1,014 ,000 TANG ,615 2,547 ,809 PN 251,901 43,649 ,000 WC -194,964 42,191 ,000 KC_Q1 -2,617 6,040 ,665 MD -348,332 158,024 ,029 NT 38,638 30,866 ,212 CQ_SONG 232,280 35,461 ,000 CQ_NOIKHU 184,546 39,687 ,000
Nguồn: Tác giả phân tích thơng qua phần mềm SPSS Với khả năng giải thích 62,7%, mơ hình 2 sau khi tiến hành loại bỏ 2 biến THOIHAN và THANHTOAN, kết quả thu được chỉ có ba biến độc lập khơng có ý nghĩ thống kê tại mức ý nghĩa 95%.
Các biến độc lập có Sig lớn hơn rất nhiều so với mức 5% là biến TANG và biến NT và biến KC_Q1.
- TANG: theo các nghiên cứu đã tổng hợp ở trên về các nhân tố tác động đến giá căn hộ, yếu tố tầng cao đồng nghĩa với việc căn hộ có khơng gian thống mát, cảnh quan đẹp và tầm nhìn rộng nên giá các căn hộ có tầng càng cao thì giá có dấu hiệu cao hơn các căn còn lại.
- Biến NT: tác giả sử dụng biến giả để đo lường tác động của nội thất bên trong căn hộ đến giá thuê căn hộ. Tuy nhiên, sau khi thu thập dữ liệu thì việc có nội thất bên trong là không giống nhau giữa các căn hộ. Các căn hộ có thể được trang bị nội thất cơ bản, nội thất cao cấp, hay được trang bị cả những hệ thống điện thông minh,… điều này dẫn đến độ hữu dụng khác nhau giữa các nội thất khác nhau. Mặc khác, căn hộ được trang bị nội thất cao cấp chưa hẳn đã phù hợp với thị hiếu của người thuê, có thể là về mặt thẩm mỹ, màu sắc, kiểu dáng và phong cách của nội thất. Do hạn chế về thời gian thu thập dữ liệu, tác giả không trực tiếp gặp những người thuê căn hộ để đánh giá thang điểm cho yếu tố nội thất mà chỉ có thể khảo sát là căn hộ có nội thất hay khơng. Điều này dẫn đến không đo lường được hết mức độ ảnh hưởng của nội thất đến giá cho thuê làm cho độ lệch của biến này lớn. Theo các nghiên cứu thực nghiệm trước đây, các tiện ích bên trong căn nhà mang lại độ hữu dụng cho người sử dụng sẽ làm tăng giá trị căn nhà. Kết quả nghiên cứu cho thấy kỳ vọng của biến này là phù hợp so với các nghiên cứu trước đây.
- Biến KC_Q1: như đã trình bày ở phần giới hạn về dữ liệu nghiên cứu, tác giả chọn 8 dự án căn hộ cao cấp điển hình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án này phân bố không đồng đều theo trục quay xung quanh trung tâm quận 1 và dữ liệu không quan sát được tất cả các căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Điều này dẫn đến biến khoảng cách đến trung tâm quận 1 không đầy đủ tất cả các quan sát nên dẫn đến độ sai lệch cao. Tuy nhiên, kỳ vọng của biến đi lại phù hợp các nghiên cứu thực nghiệm trước đây. Theo kết
quả hồi quy bên trên, căn hộ có khoảng cách càng gần trung tâm quận 1 có giá càng tăng.
Bảng 4.4: Tóm tắt kết quả hồi quy
Model
Hồi quy lần 1 Hồi quy lần 2
R2 = 62,5% Sig. R2 = 62,7% Sig. B ErrorStd. B ErrorStd. 1 (Constant) 257,28 116,15 0,028 275,915 105,514 0,010 DT 5,778 1,043 0,000 5,914 1,014 0,000 TANG 0,551 2,559 0,830 0,615 2,547 0,809 PN 255,89 44,804 0,000 251,901 43,649 0,000 WC -191,6 42,971 0,000 - 194,964 42,191 0,000 KC_Q1 -2,43 6,113 0,691 -2,617 6,040 0,665 MD -345,2 158,98 0,031 - 348,332 158,024 0,029 THOIHAN -18,2 57,867 0,753 THANHTOAN 34,175 52,138 0,513 NT 39,08 31,064 0,210 38,638 30,866 0,212 CQ_SONG 228,92 35,99 0,000 232,280 35,461 0,000 CQ_NOIKHU 181,44 40,112 0,000 184,546 39,687 0,000
Sau khi phân tích và xem xét kỳ vọng và sig của các biên, tác giả đề nghị mơ hình cuối cùng có dạng:
GIA = 275,915 + 5,914DT + 0,615TANG + 251,901PN – 194,964WC – 2,617KC_Q1 – 348,332MD + 38,638NT + 232,28CQ_SONG + 184,546CQ_NOIKHU
4.2.3 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy
Các biến tác động đến giá thuê căn hộ: (sig <0.05)
- Diện tích (DT): Khi các yếu tố khác khơng đổi, khi diện tích căn hộ tăng thêm 1 m2 thì giá thuê sẽ tăng thêm 5,914USD/tháng. Điều này cho thấy, người thuê sẵn sang trả tiền nhiều hơn để có được diện tích sử dụng lớn hơn.
- Số phịng ngủ (PN): Khi các yếu tố khác không đổi, khi căn hộ có thêm 1 phịng ngủ thì giá thuê sẽ tăng thêm 251,901USD/tháng. Dễ hiểu rằng, khi căn hộ có thêm một phịng ngủ thì cơng năng sử dụng sẽ cao hơn nên giá căn hộ có nhiều phịng ngủ được người tiêu dùng đánh giá cao hơn so với căn hộ có ít phịng ngủ hơn.
- Số nhà vệ sinh (WC): Khi các yếu tố khác khơng đổi, khi căn hộ có thêm 1 nhà vệ sinh thì giá thuê sẽ giảm đi 194,964USD/tháng. Điều này có thể là do tác động cận biên. Số nhà vệ sinh thiết kế cho căn hộ là phương án tối ưu và hiệu quả nhất, nếu tăng thêm nhà vệ sinh sẽ phá vỡ tính hiệu quả đó làm cho diện tích sử dụng hiệu quả giảm nên làm giá thuê giảm.
- Mật độ xây dựng (MD): Khi các yếu tố khác không đổi, dự án có mật độ xây dựng tăng 0.1 lần (tương đương 10%) thì giá thuê giảm 348,332USD/tháng. Điều này có nghĩa là khi mật độ xây dựng càng tăng, phần diện tích cịn lại dành có các yếu tố dịch vụ công cộng như hồ bơi, công viên, tiểu cảnh nhà trẻ,… giảm