CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
2.2 Lý thuy về các nhân tố ảnh hưởng đến giá
2.2.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn hộ 13 2
biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:
R = f (S, N, L, C, T), Trong đó:
R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;
N là đặc điểm thuộc mơi trường xung quanh; L là vị trí;
C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch; T là thời hạn căn hộ được quan sát.
- Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala.
Yi = β0 + β1Xi1 + …+ βk Xik + εi
- Theo Selim. S(2008) nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ơng xây dựng mơ hình giá nhà như sau
LnP = bx + u
Kết quả hồi quy mơ hình Hedonic của ơng cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu tịa nhà là các biến quan trọng có ảnh hưởng đến giá nhà.
2.2.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá cănhộ hộ
Trong suốt chiều dài phát triển của thị trường bất động sản, đã rất nhiều các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản. Trong phần này,
bài viết tổng hợp các quan điểm của các nhà nghiên cứu về các yếu tố và xu hướng tác động đến giá trị bất động sản.
Theo Garner và cộng sự (2006), hầu hết các mơ hình nghiên cứu đều cho rằng yếu tố về đặc điểm cấu trúc nhà ở (bao gồm số phòng tắm và loại phòng tắm bên trong nhà ở), đặc điểm vị trí và yếu tố hợp đồng tác động đến giá căn hộ.
Theo Thibodeau và Malpezzi (1980), một mơ hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ. Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mơ hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mơ hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:
R = f (S, N, L, C, T), Trong đó:
R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;
N là đặc điểm thuộc mơi trường xung quanh; L là vị trí;
C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch; T là thời hạn căn hộ được quan sát.
Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala. Kết quả thu được là giá căn hộ bị tác động bởi các yếu tố diện tích, khoảng cách đến trung tâm, thời điểm bán và các phí dịch vụ.
Bloomquist, G. & Worley, L (1981), đã chỉ ra rằng, khả năng tiếp cận dù dưới bất kỳ hình thức nào đều ảnh hưởng đến giá nhà ở.
Theo Jonathan A. Wiley và David Wyman (2012), giá căn hộ phụ thuộc vào các chức năng của căn hộ và yếu tố vị trí. Các yếu tố chức năng căn hộ bao
gồm tuổi đời cơng trình, số phịng của căn hộ, diện tích căn hộ trung bình, diện tích căn hộ.
Theo Aluko, O (2011), tác giả đã phân tích và xác định vai trị tương đối của yếu tố vị trí và khu vực lân cận trong việc xác định giá trị nhà. Theo đó, ảnh hưởng của vị trí trong thị trường nhà đất là rất quan trọng. Chúng ta biết nhà ở là cố định về vị trí, chúng khác nhau về môi trường xung quanh, cộng đồng mà họ đang ở, và sự thuận tiện giữa nơi ở đến nơi làm việc và nơi mua sắm. Khu vực về vị trí cũng có nghĩa là nhà ở xung quanh có thể rất quan trọng trong ảnh hưởng đến giá trị của nó. Theo đó, yếu tố vị trí được đo lường bởi khoảng cách đến siêu thị, nơi làm việc, trường học của trẻ, chi phí phải trả cho việc đi lại, thời gian từ nhà đến các khu vực,…; yếu tố khu vực lân cận được đo lường bằng mức độ an ninh, tiếng ồn, môi trường, số trung tâm mua sắm trong khu vực, số trường học, bệnh viện trong khu vực,…
Tương tự, Clapp (1980) đã tìm ra bốn nhóm yếu tố chính là (i) những đặc điểm về xây dựng như tuổi của cơng trình, số tầng, diện tích cho thuê thực, những tiện nghi trong nhà, bãi đỗ xe; (ii) đặc điểm về vị trí như khoảng cách đến đường cao tốc, khoảng cách đến trung tâm thành phố; (iii) sự đánh giá giá trị của văn phòng như diện tích đất được đánh giá, thuế suất của giá trị tài sản được đánh giá, thuế tài sản hàng năm; (iv) khả năng tiếp cận như: thời gian từ nhà đến văn phòng, tỷ lệ nhân viên đi làm bằng xe buýt.
So (1996) tìm thấy một mối tương quan mạnh mẽ giữa cảnh quan nhìn từ căn hộ và cấp tầng, tầng càng cao, quan sát càng tốt. Như vậy, căn hộ chung cư trên tầng cao hơn thường bán được với giá cao hơn so với những tầng thấp hơn.
Mơ hình của Sibel Selim (2008) nghiên cứu về yếu tố nội tại của căn nhà được thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ. Kết quả cho thấy diện tích nhà, số lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu của tịa nhà là các biến quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá nhà.
Mơ hình của Bernardo (2002), trong nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic để đánh giá ảnh hưởng xấu của môi trường (mùi hôi) phát ra từ một nhà máy xử lý nước thải được gọi là (ETE/North) tại Brasilia (thành phố Brazil). Kết quả cho thấy “Chất lượng khơng khí có ảnh hưởng đến giá trị căn hộ”: căn hộ càng nằm gần nhà máy xử lý nước thải thì có giá trị càng thấp. Biến garage và thang máy có ảnh hưởng tích cực tới giá trị căn hộ, làm tăng giá trị căn hộ. Căn hộ có số phịng ngủ càng lớn thì giá trị càng cao. Bên cạnh đó, căn hộ ở gần Bar thường ờn ào hơn do đó có giá trị thấp hơn.
Theo tác giả Hồng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), hai ông cho rằng giá trị bất động sản chịu tác động của 2 yếu tố là vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Tại đó, vị thế nơi ở thể hiện qua các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, mơi trường sống xung quanh, dân trí nơi bất động sản tọa lạc, ... Chất lượng nhà ở: là những đại lượng vật lý hữu hình đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số tầng cao, số phòng, số toilet, kết cấu cơng trình, ngun vật liệu xây dựng,… Các đại lượng này tồn tại độc lập với thành phần vị thế của nó. Sơ đồ 2.1: Mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế
Lục Mạnh Hiển (2014), luận án tiến sĩ: Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Kết quả nghiên cứu trên 300 mẫu tại địa bàn TP.Hà Nội cho thấy rằng, giá bán căn hộ chung cư phụ thuộc vào giá thành (GIATHANH), khoảng cách đến trung tâm (KC-TT), khoảng cách đến nơi mua sắm (KC-MS), an ninh và môi trường nơi căn hộ tọa lạc
GIA = b0 + b1* KC-TT + b2*GIATHANH + b3*KC-MS +b4*ANNINH + b5*MOITRUONG
Như vậy, thông qua tổng hợp các nghiên cứu trước đây trên thị trường nhà ở, thị trường căn hộ và văn phịng cho th, tác giả thấy rằng có 3 nhóm yếu tố chính tác động đến giá bao gồm: yếu tố về vị trí (khoảng cách đến trung tâm, yếu tố thuận lợi về khả năng tiếp cận, cảnh quan xung quanh..), yếu tố về cấu trúc (tổng số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, tầng cao, diện tích, các tiện nghi bên trong,..) và yếu tố về hợp đồng (thời hạn th và hình thức thanh tốn).
2.3 Tổng kết chương 2
Nội dung chủ yếu của chương này bao gồm hai vấn đề chính. Thứ nhất, chương này giới thiệu lý thuyết và nguyên lý hình thành giá cả, các khái niệm của vấn đề nghiên cứu và mơ hình HPM – lý thuyết chính của luận văn này. Bên cạnh đó, nội dung chính thứ hai của Chương 2 là tổng hợp các nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản. Chương tiếp theo sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu của luận văn này.