CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU
4.2.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi
Bảng 4.7: Kết quả kiểm định White
Kết quả kiểm định White cho thấy, p = 0,1702 > 0,05: Khơng có hiện tượng phương sai thay đổi.
Bên cạnh đó, thực hiện hồi quy Robust test cho thấy các hệ số hồi quy khơng thay đổi so với hồi quy thơng thường.
Từ đó, tác giả khẳng định khơng có hiện tượng phương sai thay đổi trong mơ hình.
Bảng 4.8 : Kết quả hồi quy bằng phương pháp Robust Error
Nguồn: Tác giả tính tốn
Biểu đồ 4.5: Biểu đồ phân phối của phần dư
Nguồn: Tác giả phân tích thơng qua phần mềm SPSS Ta có Mean = 0 và Std.Dev= 0,98~1
Do đó, có thể kết luận giả thuyết phân phối chuẩn không vi phạm.
4.2.5 Kết quả nghiên cứu
Kế thừa và kiểm định lại các nhân tố tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp, thông qua chương này, tác giả đã tìm được các nhân tố chính ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó yếu tố số mật độ xây dựng tác động nhiều nhất đến giá thuê, kế đến là yếu tố số phịng ngủ, cảnh quan nhìn ra sông, lần lượt theo sau là các biến số nhà vệ sinh nội thất, diện tích của căn hộ. Thơng qua việc kiểm định các giả thuyết của mơ hình hồi quy, với khả năng giải thích là 62,7%, tác giả rút ra kết luận kết quả hồi quy sau đây phù hợp:
GIA = 275,915 + 5,914DT + 0*TANG + 251,901PN – 194,964WC –
0*KC_Q1 – 348,332MD + 38,638NT + 232,28CQ_SONG +
184,546CQ_NOIKHU
Với mơ hình trên, khơng đủ độ tin cậy để kết luận các yếu tố vị trí tầng, khoảng cách đến trung tâm, thời hạn thuê và hình thức thanh tốn có tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
4.3 Tổng kết chương 4
Thơng qua chương này, tác giả đã sơ lược về thị trường căn hộ trên địa bàn nghiên cứu, từ đó phân tích và khám phá ra được 7 biến trên tổng 12 biến độc lập đã đề nghị có tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó, có hai biến do khơng đủ dữ liệu để nghiên cứu để rút ra kết luận, còn lại 3 biến khơng đủ độ tin cậy để kết luận có tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp.
Dựa vào kết quả thu được này, chương 5 sẽ trình bày về các khám phá chính của luận văn và một số hạn chế khi thực hiện đề tài này.
CHƯƠNG 5:
KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ ĐỀ TÀI 5.1 Kết quả chính.
Hiện nay việc định giá bất động sản tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính và theo 3 cách tiếp cận là tiếp cận so sánh, tiếp cận chi phí và tiếp cận thu nhập. Trên thế giới, ngoài 3 cách tiếp cận trên, các phương pháp mới nhất để định giá bất động sản thường dựa vào hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, vv được sử dụng như các biến số độc lập và giá nhà là biến số phụ thuộc. Với một số giả thuyết nhất định, các hàm hồi quy này là nền tảng của phương pháp Hedonic price index. Tuy nhiên tại Việt Nam, phương pháp này chưa được phổ biến rộng rãi.
Trong luận văn này, tác giả đã tập trung ứng dụng phương pháp HPM để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt các dự án đã triển khai thành công trong năm 2013 và 2014 đã giúp vực dậy một thị trường bất động sản đã vốn rất ít giao dịch trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Hàng loạt các dự án căn hộ cao cấp đang triển khai như khu căn hộ cao cấp Thảo Điền với diện tích hơn 8ha với cơng năng là căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại mua sắm, trường học, công viên và hồ bơi, vv Dự án Đại Quang Minh là cơng trình có quy mơ lớn nhất tại Thủ Thiêm với diện tích 128ha, được xây dựng theo mơ hình thân thiện với mơi trường, dự án bao gồm chung cư, biệt thự, trường học, trung tâm mua sắm, rạp chiếu bóng, trung tâm thể dục thể thao, nhà hàng và bến du thuyền. Dự án công viên trung tâm Vinhomes Central Park, tháp SSG, vv cũng đang gấp rút được triển khai.
Với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và ngành bất động sản nói riêng, kèm theo đó là sự phát triển của ngành tài chính, các nhu cầu đầu tư, tư
vấn và định giá cũng không ngừng phát triển, nguồn cung căn hộ cao cấp trong năm 2015 sẽ rất dồi dào và nhu cầu của người tiêu dùng cũng không giảm nhiệt đối với các căn hộ cao cấp. Song song đó, Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều các chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc rất nhiều. Do đó, dự báo trong năm 2015, thị trường cho thuê căn hộ cao cấp sẽ càng nhộn nhịp.
Theo dữ liệu khảo sát của tác giả, biến số nhà vệ sinh lại có kết quả ngược với các nghiên cứu trước đây.
Số nhà vệ sinh của căn hộ càng nhiều thì giá thuê càng giảm do các căn hộ cao cấp đều tuân thủ theo quy định về số WC bắt buộc trong một căn hộ. Do đó, người thuê gần không phải quan tâm đến vấn đề có đủ số WC phục vụ cho nhu cầu sử dụng của 1 căn hộ. Nếu họ đã chấp nhận th căn hộ thì có nghĩa là họ đã chấp nhận với các tiện nghi như số phòng ngủ, số nhà vệ sinh. Và bản thân người thuê nếu có sẵn lịng trả để có thêm nhà vệ sinh trong căn hộ họ đã chọn thì cũng khơng thể. Việc tăng thêm một nhà vệ sinh có thể phá vỡ cấu trúc sẵn có của căn hộ.
Kết quả cũng chỉ ra rằng, các biến về khoảng cách đến trung tâm quận 1, vị trí tầng tọa lạc của căn hộ khơng đủ độ tin cậy để khẳng định có tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp. Dữ liệu khảo sát khơng đủ để tìm ra mối quan hệ giữa thời hạn th nhà và hình thức thanh tốn với giá th.
Kết quả quan trọng nhất của nghiên cứu này là xác định được 7 nhân tố tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đó là diện tích, số nhà vệ sinh, số phịng ngủ, nội thất, mật độ xây dựng và cảnh quan. Từ đó xác định được mức độ sẵn lịng trả của người tiêu dùng cho các yếu tố này ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp. Điều này có ý nghĩa lớn đối với các nhà đầu tư dự án căn hộ cho thuê. Họ có thể xác định được đâu là nhu cầu lớn nhất của người thuê để có định hướng chiến lược cho sản phẩm của mình phù hợp với thị hiếu của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, khơng chỉ dừng ở đó, kết quả này cịn giúp ích được cho bản thân của người đi thuê căn hộ, họ có thể xác định được một cách tương đối giá cho thuê một căn hộ theo các yếu tố có sẵn là bao nhiêu. Đây cũng là một kênh thông tin để gắn kết giữa người cho thuê và người th.
Mơ hình Hedonic giúp ta hiểu được phần nào các nhân tố ảnh hưởng đến giá thuê các căn hộ chung cư, qua đó có thể ước định một cách tương đối giá thuê.
Từ mơ hình Hedonic, người sử dụng có thể tính được chỉ số giá Hedonic áp dụng cho nhiều lĩnh vực kinh tế. Qua chỉ số giá, thị trường được quan sát dễ dàng hơn (như chỉ số CPI, VNindex…). Dựa trên các chỉ số này, cụ thể là chỉ số giá Hedonic, có thể đưa ra những chính sách, biện pháp khắc phục khi có biến động thị trường.
Mơ hình Hedonic có thể được sử dụng cho thị trường chung cư thành phố Hồ Chí Minh. Theo mơ hình mà tác giả đã đề nghị ở phần kết quả nghiên cứu trên, có nhiều đối tượng có thể ứng dụng mơ hình này như nhà đầu tư, công ty môi giới, người đi thuê, thẩm định viên.
Chủ đầu tư các dự án có thể ứng dụng mơ hình này để đưa ra mức giá phù hợp với xu hướng thị trường, thơng qua đó xây dựng chiến lược kinh doanh và sản phẩm căn hộ cho thuê hợp lý ngay từ khi triển khai dự án nhằm mang lại kết quả tốt nhất cho khoản đầu tư.
Các công ty mơi giới có thể dùng mơ hình này để lựa chọn sản phẩm và tư vấn giá cho thuê phù hợp với khách hàng, nâng cao sự chun nghiệp uy tín cơng ty.
Mơ hình này cũng có thể ứng dụng tốt cho người đi thuê khi ra quyết định thuê căn hộ. Dựa vào các yếu tố như diện tích, số phịng ngủ, nhà vệ sinh, cảnh quan,… người đi thuê có thể ước lượng được mức giá thuê trung bình làm cơ sở khi thương lượng giá.
5.2 Hạn chế của đề tài
Số mẫu điều tra có thể khơng bao qt và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, trong giới hạn của luận văn, tác giả chỉ tập trung khảo sát 8 dự án căn hộ cao cấp trên 4 quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh. Nguồn thơng tin chủ yếu thu thập thông qua các sàn giao dịch bất động sản nên chưa tiếp cận được trực tiếp người tiêu dùng để đánh giá mức độ hài lòng đối với các yếu tố tác động đến giá thuê.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ được sử dụng trong mơ hình chưa phải là đầy đủ, một số yếu tố như an ninh, thiết kế căn hộ, chi phí quản lý hàng tháng, dân trí cộng đồng, uy tín chủ đầu tư mặc dù có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ, tuy nhiên do giới hạn về thời gian cũng như khó khăn trong quá trình thu thập dữ liệu, nên tác giả đề nghị khơng đưa vào mơ hình.
Việc sử dụng kết quả này cịn mang tính cục bộ trong vùng nghiên cứu và khoảng thời gian nghiên cứu mà không gắn liền với cấu trúc đô thị cụ thể nên không thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả trên quy mơ tồn thành phố.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt
1. Báo cáo tổng kết quý 4 năm 2014 của CBRE
2. Lục Mạnh Hiển (2014), Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, Luận văn
tiến sỹ, Trường đại học Kinh tế quốc dân.
3. Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí Dân cư Đơ thị, Tạp
chí đơ thị học (Urban Sudies), Vol. 37, No. 1, January 2000.
4. Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008). “Phương pháp định giá Bất
động sản ứng dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng”.
5. Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh (2012), Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở Thành phố Cần Thơ,
Kỷ yếu khoa học 2012: 186 – 194, trường Đại học Cần Thơ.
6. Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 hướng dẫn về phân hàng nhà chung cư.
Tiếng Anh
7. Allen C. Goodman (1983), Willingness to Pay for Car Efficiency: A Hedonic Price Approach, Journal of Transport Economics and Policy, Vol. 17, No. 3 (Sep., 1983), pp. 247-26.
8. A.T.Court (1939), Hedonic price indexes with automotive examples 9. Antonina Mavrodiy (2005), Factor analysis of real estate prices.
10.Bloomquist, G. & Worley, L (1981), Hedonic prices, demand for urban housing attributes and benefit estimate, Journal of Urban Economics.
11.Clapp J. M. (1980). The Intrametropolitan Location of Office Activities, Journal of Regional Science, Vol.20, p: 387-399.
12.Commerce Division, Lincoln University, House price predition: hedonic price model vs, artificial neural network.
13.Chin Tung Leong (2003), A critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang.
14.Elli Pagourtzi and V.A, T. Hatzichristos, N. F. (2003), Real estate
appraisal: a review of valuation methods.
15. Ivar Ekeland, James J.Heckman and Lars Nesheim, Indentifying
Hedonic Models.
16.Ivy Drafor Amenyah, Ernest Afenyi Fletcher (2013), Factors
determining residential rental prices, Asian Economic and Financial Review.
17. Lawrence B. Smith (1974). A Note on the Price Adjustment Mechanism for Rental Housing, The American Economic Review 18.Lee Young Yun (2003), Rent adjustment mechanism for the multifamily
housing market.
19.Manuel Lehner (2011), Modelling housing prices in Singapore applying spatial regression, Master of Science thesis spatial development and infrastructure systems.
20.Oduwole, H.K.* and Eze, H.T (2013), A Hedonic Pricing Model on Factors that Influence Residential Apartment Rent in Abuja Satellite Towns.
21.James Frew and G.Donal Jud, Estimating the value of apartment buildings.
22.Johannes Krouthen (2011), Apartment values in Uppsala: Sinificant factors that differentiate the selling prices, U.U.D.M Project Report 2011:17.
23.Jonathan A.Wiley and David Wyman (2012), Key factors affecting valauation for senior apartments.
24.Richard J.Cebula (2009), The Hedonic Pricing Model applied to the housing market of the city of Savannah and its Savannah historic Landmark district.
25.Sherwin Rosen (1974), Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, The Jounal of Political Economy,
Vol.82, No.1, pp 34-55.
26.Stephen Sheppard (1999). Chapter 41: Hedonic analysis of housing markets, Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. 3, p: 1595–1635.
27. V. Kerry Smith, Carol C. S. Gilbert (1985), The Valuation of Environmental Risks Using Hedonic Wage Models, University of Chicago Press (p. 359 - 392).
28.Visit Lisombunchai (2004), House price prediction: Hedonic price model vs. Artificial neural network.
29.Zvi Grilliches và Makoto Ohata (1976). Automobile Prices Revisited: Extensions of the Hedonic Hypothesis.
PHỤ LỤC 1: BẢNG PHÂN HẠNG CHUNG CƯ THEO THÔNG TƯ 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008
Chỉ tiêu
Các hạng nhà ở
Hạng I Hạng II Hạng III Hạng IV
(1) (2) (3) (4) (5)
I. Yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc 1. Quy hoạch
1.1. Vị trí - Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của cơng trình.
- Có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của cơng trình.
- Có hệ thống giao thơng thuận tiện.
- Có hệ thống giao thơng thuận tiện.
1.2. Cảnh quan - Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp,
- Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp,
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
hoàn chỉnh, thống nhất. hồn chỉnh. 1.3. Mơi trường - Không gian xung quanh rộng
rãi, mơi trường thống mát, sạch đẹp.
- Không gian xung quanh rộng rãi, mơi trường thống mát, sạch đẹp.
- Môi trường đảm bảo vệ sinh.
- Môi trường đảm bảo vệ sinh.
2. Thiết kế kiến trúc
2.1. Cơ cấu của căn hộ
- Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phịng khác;
- Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh;
- Phịng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.
- Các khơng gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác;
- Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh;
- Phịng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.2. Diện tích căn hộ
-Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 m2;
-Diện tích phịng ngủ chính lớn hơn 20 m2 .
-Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 60 m2;
-Diện tích phịng ngủ chính lớn hơn 15 m2 .
- Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 50 m2;
- Diện tích phịng ngủ chính lớn hơn 12 m2 .
- Đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.
2.3. Thơng gió chiếu sáng cho căn hộ
- Các phòng đều phải đảm bảo