Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh ninh bình (luận văn thạc sỹ luật)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bổ cơng trình khác Các số liệu, vỉ dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN PHẠM THÙY DƯƠNG MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chừ viết tắt MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYÊN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VÈ ĐÁU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 10 1.1 Lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.2 Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 13 1.1.3 Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.1.4 Mục đích vai trị đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.2 Lý luận pháp luật đấu giá quyền sủ’ dụng đất 23 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 23 1.2.2 Cơ cấu điều chỉnh pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 27 1.2.3 Các yếu tố tác động, chi phối pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 32 1.2.4 Lịch sử hình thành phát triền pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 38 CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THựC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VÈ ĐẤU GIÁ QUYÈN sử DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH 39 2.1 Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 39 2.1.1 Nguyên tắc đấu giá 41 2.1.2 chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .41 2.1.3 Loại quyên sử dụng đât thuộc đôi tượng đâu giá đê thực việc giao đất, cho thuê đất 45 2.1.4 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 47 2.1.5 trình tự, thủ tục tham gia đấu giá quyềnsử dụng đất 50 2.1.6 xử lý vi phạm đấu giá quyền sử dụng đất 56 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình 56 2.2.1 Những đặc điềm điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội ảnh hướng đến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Ninh Bình 56 2.2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 70 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐẺ ĐẢM BẢO THỤC HIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH NINH BÌNH 71 3.1 Định hưómg hồn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình 71 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Ninh Bình 72 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 75 KẾT LUẬN CHƯƠNG 80 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ĐGTS Đấu giá tài sản HTPL Hệ thống pháp luật NSDĐ Người sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật đất đai QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TTLT Thông tư liên tịch MỞ ĐẦU Tính câp thiêt đê nghiên cứu Đất đai nguồn tài ngun có vai trị quan trọng phát triền kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng quốc gia Trong trình phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế nước ta nay, sách pháp luật đất đai đóng vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cách hợp lý hiệu nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển đất nước Thực tế cho thấy, bên cạnh việc QLĐĐ biện pháp hành chính, PLĐĐ ngày trọng đến việc QLĐĐ biện pháp kinh tế nhàm khai thác có hiệu nguồn tài nguyên đất thông qua việc quy định giá đất, thực việc đấu giá QSDĐ Hiện nay, phù nhận đấu giá QSDĐ có nhiều vai trị quan trọng Thứ nhất, đấu giá làm nâng cao giá trị bất động sản thị trường Đấu giá QSDĐ giúp xác lập giá trị mảnh đất Thơng qua đấu giá, nấm xác lập giá trị thị trường lô đất càn đầu tư, hình thức giúp tạo giá trị thị trường cách công khai minh bạch Đấu giá QSDĐ hình thức giúp doanh nghiệp quan nhà nước thẩm định định giá thuận tiện Thông qua thông báo đấu giá QSDĐ thuyết phục bên liên quan dễ dàng Hình thức đấu giá áp dụng rộng rãi giúp thị trường bất động sản ổn định giá Đấu giá giúp quan Nhà nước thấm định giá đất xác Thơng qua đó, Nhà nước có để tính thuế sử dụng đất loại thuế phí liên quan Điều giúp làm giảm chênh lệch lớn giá Nhà nước quy định với giá giao dịch thị trường Thứ hai, đấu giá QSDĐ đảm bảo đất đai tập trung cho chủ thể thực có khả có nhu cầu, tránh lãng phí đất đai Việc đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn nhà đầu tư chất lượng Thông qua đấu giá với điêu kiện vê quyên nghĩa vụ ràng buộc với chặt chẽ, trình đấu giá QSDĐ giúp “lọc” nhà đầu tư có khả cao tài kỳ thuật Thơng qua đó, dự án thúc đẩy nhanh, thuận lợi đầu tư chất lượng Đấu giá cơng khai giúp hạn chế tình trạng dự án treo, đất bị bỏ hoang Thứ ba, đấu giá QSDĐ đánh dấu chuyển biến thay đồi cách thức tổ chức QLĐĐ, giảm dần QLĐĐ theo chế hành chính, thay vào chế thị trường chi phối chiếm ưu Đấu giá QSDĐ giúp hạn chế tình trạng tiêu cực: xin cho trình cho thuê giao đất Việc cơng khai q trình đấu giá giúp làm giảm tượng thông đồng, dàn xếp với Quá trình đấu giá giúp giảm tiêu cực chế hành vấn đề quản lý cho thuê, giao đất Bên cạnh đó, đấu giá QSDĐ giúp giải tốt vấn đề khiếu kiện, khiếu nại Khơng thế, có nhiều chủ đầu tư lại thương lượng trực tiếp với người bị thu hồi dự án chưa duyệt Vì việc đấu giá công khai giúp giải minh bạch vấn đề khiếu kiện việc bồi thường, đền bù giải phóng mặt Hình thức buộc chủ thể có nhu cầu sử dụng phải tham gia q trình đấu giá, giúp cho cơng việc bồi thường hồ trợ tái định cư hạn chế tình khiếu kiện Pháp luật thời gian qua thể nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, bao gồm pháp luật chung (pháp luật đấu giá) pháp luật chuyên ngành (PLĐĐ) Tuy nhiên, đấu giá QSDĐ thực tế thời gian qua để lại nhiều hệ lụy, biến động bất thường khiến giới lập pháp, hành pháp tư pháp, giới nghiên cứu, cộng đồng doanh nghiệp người dân đặt nhiều câu hỏi trăn trở, chí phần người dân thể rõ quan điểm xúc, phản đối Thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm - thành phố Hồ Chí Minh cuối năm 2021 ví dụ điển hình nhiêu bât thường Hàng loạt vân đê đặt ra: có hay khơng tình trạng thao túng nhóm lợi ích thị trường? Có hay khơng sân sau làm bàn đỡ tài cho doanh nghiệp số ngân hàng thương mại? Liệu quy trình, thủ tục có tn thủ? Tính minh bạch, cơng khai trung thực có quan tâm phiên đấu giá? Và nhiều vấn đề khác có liên quan việc xử lý hậu đấu giá doanh nghiệp bở cọc hàng loạt? Ninh Bình tỉnh có tốc độ thị hóa nhanh mạnh năm gần Đấu giá QSDĐ phương thức tỉnh áp dụng chủ yếu nhằm chuyển giao đất cho doanh nghiệp hoạt động đầu tư kinh doanh đấu giá vùng, khu vực nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương nâng cao hiệu sử dụng đất Dù không xảy biến động bất thường đấu Thủ Thiêm, song trình thực pháp luật đấu giá đất địa bàn tỉnh Ninh Bình gặp nhiều khó khăn, vướng mắc hệ lụy có tác động xấu tới mơi trường đầu tư kinh doanh, tính pháp chế lĩnh vực đấu giá QSDĐ nói riêng QLNN đất đai nói chung chưa tơn trọng Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật đẩu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình” để làm đề tài luận văn thạc sĩ Đây đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Pháp luật đấu giá QSDĐ phận pháp luật có vị trí quan trọng pháp luật đất đai, có nhiều nghiên cứu bậc học tiến sĩ, thạc sĩ, cụ thể sau: - Trần Tiến Hải (2015) “Thực pháp luật đẩu giá QSDĐ tinh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay”, Luận án Tiến sĩ, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Đe tài, tập trung vào đánh giá thực trạng qua khảo sát vấn đề điển hình thực hành pháp luật đấu giá QSDĐ tỉnh Bắc Trung Bộ như: tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, đấu giá viên, kết đấu giá QSDĐ tỉnh Bắc Trung Bộ từ năm 2010 đến - Đặng Văn Hữu Phước (2011) “Pháp luật giá đất thị trường bất động sản Việt Nam ”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu đề tài quy định pháp luật giá đất, thực trạng quy định pháp luật giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường thị trường bất động sản mà theo tác giả có nhiều bất cập, thiểu sót Tác giả nghiên cứu việc đưa QSDĐ vào đấu giá bước tiến quan trọng QLĐĐ nhằm bảo đảm tính bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, làm sôi động phát triển thị trường bất động sản Từ cơng trình trên, tác giả nêu bất cập, thực trạng giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ: Nhà nước nên ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn chế tài thơng thống để tạo điều kiện cho Nhà nước khai thác toàn giá trị đất đai để đầu tư phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên nghiên cứu vào thời gian năm 2010-2011 nên tác giả chưa có điều kiện tiếp cận trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ theo khoản Điều 118, Luật Đất đai 2013 trình tự, thủ tục tổ chức thực đấu giá QSDĐ theo Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP - Mai Quang Huy (2014), “Xác lập QSDĐ đôi với tô chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở”, Luận văn Thạc sỳ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả nêu lên quy định PLĐĐ xác lập QSDĐ tổ chức cá nhân nước hoạt động kinh doanh nhà theo quy định Luật Đất đai 2003 có so sánh với quy định Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, tác giả chưa làm rõ đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ - Trân Thị Ngọc Giàu (2014), “Pháp luật vê kinh doanh dịch vụ đâu giá bất động sản ”, Luận văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật, Thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu, tác giả làm rõ giá bán đấu giá bất động sản người mua định, người bán đưa giá khởi điểm làm sở cho người mua trả giá, nghiên cứu phân tích chi tiết vai trò bán đấu giá bất động sản, người bán đấu giá bất động sản, điều kiện để kinh doanh dịch vụ bán đấu giá bất động sản, nguyên tắc bán ĐGTS nói chung, trình tự thù tụcbán ĐGTS Tuy nhiên tác giả chưa phân tích tàm quan trọng bán đấu giá bất động sản, đặc biệt tầm quan trọng bán đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, nghiên cứu so với Luật Đất đai 2013 nhiều điểm chưa phù hợp Ngồi ra, cịn số đăng tạp chí sau: Chế độ pháp lý QSH quyền tài sản đất đai (sách chuyên khảo), NXB Lao động, Thành phố Hồ Chí Minh; Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm pháp luật đấu giá QSDĐ”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số năm 2015; Phạm Phương Nam (2014), “Tài đất đai, giả đất đấu giá QSDĐ”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, kỳ 1- Tháng 2/2014; Lưu Quốc Thái (2013), “Chế độ sở hữu toàn dân đất đai theo Hiến pháp 1992 vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 17- Tháng năm 2013; Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đẩu giá QSDĐ kiến nghị cụ thê đổi với dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 14-Tháng năm 2013; Trần Tiến Hải (2013), “Bất cập thực đẩu giá QSDĐ - Sách chuyên khảo có “Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam” thạc sĩ Đặng Thị Bích Liễu, Nhà xuất Cơng an nhân dân, năm 2014; Các cơng trình nói tác giả tiếp cận nghiên cửu hoạt động đấu giá QSDĐ từ nhiều góc độ khác nhau, phần lớn nhìn nhận góc độ CHU ƠNG ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐỂ ĐẢM BẢO THỤC HIỆN VÃ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐÁU GIÁ QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH NINH BÌNH 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình Pháp luật đấu giá QSDĐ cần xây dựng hoàn thiện phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường Đấu giá QSDĐ phải nhằm tạo lập công khai, bình đẳng, cơng giao đất, cho th đất Trong Nhà nước sử dụng quyền lực cơng mà bên vi phạm, không thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật Hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ phải đảm bảo tính thống quy trình thực hiện: trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ rang, công khai, minh bạch Các thù tục đấu giá QSDĐ cần phải đảm bảo tính thống nhất, đơn giản, dễ thực hiện, không gây phiền hà cho chủ thể tham gia đấu giá Hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sừ dụng đất mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật có liên quan Hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ cần thiết phải song hành với tiếp tục hoàn thiện chế, sách để quản lý tốt thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản; với hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật hành Hồn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ đáp ứng yêu cầu trình hội nhập quốc tế Pháp luật đấu giá QSDĐ cần có quy định tạo chế bình đẳng chủ thể sử dụng đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; góp phần tạo mơi trường pháp lý bình đẳng cho thành phần kinh tế, chủ thể tham gia 71 quan hệ đâu giá QSDĐ; tạo ôn định, an toàn giao dịch liên quan đến đất đai 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Ninh Bình Thứ nhất, hồn thiện pháp luật nguyên tắc đẩu giá quyền sử dụng đất: Luật Đấu giá tài sản bổ sung thêm nguyên tắc mang tính chất tổng thể so với nguyên tắc trước “Tuân thủ quy định pháp luật” Tuy nhiên, nguyên tắc chung Do đó, trường hợp này, Luật Đấu giá tài sản càn bổ sung thêm nguyên tắc cụ thể việc đấu giá QSDĐ phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nơng thơn quan có thẩm quyền phê duyệt Việc bổ sung nguyên tắc đấu giá QSDĐ có ý nghĩa quan trọng Bởi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công cụ hữu hiệu để Nhà nước QLĐĐ thống nhất, hiệu đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm; đảm bảo quyền lợi ích họp pháp người sử dụng đất vùng quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt Ngoài ra, để khắc phục khó khăn, bất cập việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ chưa phê duyệt Hạn chế đến mức thấp tình trạng lãng phí đất đai, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, kiến trúc chung Thứ hai, hoàn thiện quy định người tham gia đấu giá QSDĐ Hiện nay, Luật Đất đai quy định bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất nhà nước cho thuê đất, bao gồm hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức kinh tế giao đất 72 thực dự án đâu tư hạ tâng nghĩa trang, nghĩa địa đê chuyên nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng Vậy loại tổ chức khác tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp dân lập, có thuộc đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ không người nước ngồi họ có tham gia đấu giá QSDĐ hay không, điều kiện họ Pháp luật đấu giá QSDĐ cần quy định trường họp thuộc đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ với điều kiện cụ thể Mặt khác, theo quy định Luật Đất đai Nhà nước giao đất cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, có khả sữ dụng đất mục đích mà quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhu cầu thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất Vì vậy, pháp luật đấu giá QSDĐ cần thiết phải quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn tham gia đấu giá QSDĐ phải chứng minh nhu cầu sử dụng đất thực tế họ nhu cầu sử dụng đất điều kiện bắt buộc để xác định tư cách người tham gia đấu giá Thứ ba, hoàn thiện quy định xử lý vi phạm đẩu giá quyền sử dụng đất Đe nâng cao hiệu hoạt động đấu giá QSDĐ, hạn chế tình trạng thơng đồng, dìm giá làm thất ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi ích cùa bên tham gia đấu giá ảnh hưởng đến nguyên tắc, hiệu đấu giá QSDĐ cần sớm sửa đổi quy định xử lý vi phạm hành đấu giá tài sản, có đấu giá QSDĐ theo hướng nâng cao mức xử phạt, đảm bảo đủ sức răn đe Thứ tư, hoàn thiện quy định pháp luật xử lý vẩn đề phát sinh đấu giá QSDĐ, thông thầu Qua nghiên cứu văn điều chỉnh lĩnh vực đấu giá QSDĐ cho thấy, quy định pháp luật đấu giá QSDĐ tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho trình đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, văn pháp 73 luật dừng lại mức đảm bảo điêu chỉnh cho hoạt động đâu giá QSDĐ tại, mà chưa có tính dự báo cho vấn đề nảy sinh trình đấu giá QSDĐ sau hồn thành việc đấu giá QSDĐ, có vấn đề phát sinh khơng có sở đế áp dụng Trong hoạt động đấu giá QSDĐ chắn có người mơi giới đấu giá, người đứng liên kết vận động người tham gia đấu giá thực hành vi trả giá thấp, tẩy chay đấu giá, chí đe dọa, khống chế người tham gia đấu giá QSDĐ người đấu giá đấu trúng QSDĐ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đồi, Nhà nước thu hồi lơ đất trúng đấu giá họ họ bồi thường nào? Có theo giá đất mà họ nộp trúng đấu giá hay khơng? Do đó, pháp luật đấu giá QSDĐ cần tiếp tục hoàn thiện, việc điều chỉnh quan hệ phát sinh đấu giá QSDĐ, cịn phải có quy định mang tính dự liệu trước quan hệ xã hội phát sinh để đảm bảo tỉnh ổn định lâu dài cùa hệ thống văn pháp luật, hạn chế phải sửa đổi, bổ sung Đồng thời, có tình xảy quan chức có sở để áp dụng xử lý Thứ năm, UBND huyện, thành phố cần rà soát, đảnh giá lại tỷ lệ lấp đầy khu đất đấu giá địa bàn huyện; đồng thời làm tốt công tác đánh giá, dự báo nhu cầu sử dụng đất, làm sở xem xét, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đề đấu giá đất đảm bảo tính khả thi việc thực Đánh giá hiệu nguồn thu việc đấu giá sau trừ chi phí xây dựng hạ tầng chi phí khác có liên quan, đồng thời cân đối quỹ đất để đấu giá, tạm dừng đấu giá số khu đất chưa thực có nhu cầu nhà nước người dân Kiên đạo đơn vị chủ đầu tư hoàn thiện sớm dự án đấu giá đất, đấu giá đất dự án hoàn thành kết cấu hạ tầng 74 Các địa phương phải nghiên cứu, làm rõ nguyên nhân tôn tại, hạn chế giai đoạn có biện pháp khắc phục đạt hiệu Việc đấu giá quyền sứ dụng đất phải xem xét kỳ lưỡng tinh thần sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, quy định pháp luật Xem xét thực việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà dự án khác hình thức đấu thầu đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, Luật Nhà quy định pháp luật có liên quan; khu đất xen kẹt khu dân cư có diện tích nhỏ, khơng đủ điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu dân cư thực đấu giá cho hộ gia đình cá nhân xây dựng nhà Thứ sáu, sửa đôi bô sung nhằm làm rõ trường hợp phải thực đẩu giá quyền sử dụng đất đê giao đất, cho thuê đất đoi với nhà đầu tư Đồng thời, phải quy định thống nhất, chặt chẽ logic khoản khoản Điều 118 Luật Đất đai 2013 để không tạo quy định phủ định lần không tạo tùy nghi áp dụng cán thực thi pháp luật 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quă hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, việc định giá quyền sử dụng đất đưa đấu giá cần sát với giá thị trường Định giá quyền sử dụng đất để làm sở đưa đấu giá có vai trị vơ quan trọng Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường động viên người tham gia đấu giá, hạn chế bớt thiệt hại Nhà nước Ngược lại, định giá không sát với giá thị trường dễ tạo việc thơng đồng, móc nối với để "dìm giá" thu lợi bất Đe định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường trước định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt phương pháp định giá quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương 75 pháp thu nhập; phương pháp thặng dư phương pháp hệ sô điêu chỉnh giá đất Thực tế thời gian qua tỉnh Ninh Bình thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Ninh Bình Bên cạnh đó, hội đồng định giá cần có những chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế, mơi trường Q trình định giá hội đồng định giá cần thực địa xem xét đất, khu vực cụ thể, từ để có định giá sát với giá thị trường Tránh trường hợp Hội đồng ngồi phòng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết từ đế đưa giá cho đất, vùng đất Để hội đồng định giá khách quan, đưa giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường bên cạnh việc tuyển chọn chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế cần có chế riêng, độc lập cho hội đồng Tránh can thiệp quan hành nhà nước cá nhân có thẩm quyền việc định giá Thứ hai, cần có chế quán lý chặt chẽ đổi với hồ sơ đấu giá Việc quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sừ dụng đất, đồng thời hạn chế nạn "cò mồi" đấu giá quyền sử dụng đất Có trường hợp để biết thơng tin người tham gia đấu giá, bọn “cò mồi” thường nắm thông tin qua cán tổ chức đấu giá Trong trường hợp có giúp sức người quản lý hồ sơ, hay cịn gọi có “tay trong” từ tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Sau người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thơng tin hồ sơ đấu họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số đất, số tiền đặt trước thông tin cá nhân khác người quản lý hồ sơ tố chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất” Do vậy, kinh nghiệm rút trường hợp cần quy định cụ thể quy chế đấu giá quyền sử 76 dụng đât việc quản lý hô sơ đâu giá, trách nhiệm người nhận hơ sơ tính bảo mật việc quản lý hồ sơ đấu giá Thứ ba, tăng cường mối quan hệ tổ chức bán đẩu giá với quan công an Thực tế thời gian qua, vào quan cơng an đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm thơng đồng, dìm giá Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự đấu giá người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định khoản Điều Luật này; dừng đấu giá phát có hành vi thơng đồng, dìm giá gây rối, trật tự đấu giá thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế khó thực Bởi vì, cầm lời đe doạ “đầu gấu” tác động lớn đến tâm lý đấu giá viên hành đấu giá Bên cạnh đó, đấu giá viên Ninh Bình, tuối đời cịn trẻ, kinh nghiệm điều hành đấu giá quyền sử dụng đất xử lý tình xảy phiên đấu giá chưa tốt, khơng có liên kết quan cơng an khó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công Thứ tư, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thấm quyền doanh nghiệp đẩu giá tài sản Đối với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật công chức, viên chức, quy định Bộ Tư pháp, Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành đấu giá viên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản phải "thực điều mà pháp luật cho phép" Còn doanh nghiệp đấu giá doanh nghiệp tư nhân hay cơng ty hợp danh, q trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành 77 quy định pháp luật, họ có quyên "thực điêu mà pháp luật không cấm" Do vậy, khơng có kiểm tra, giám sát chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tư pháp, quan Cơng an việc thông đồng doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để giàn xếp đấu giá dễ dàng xảy Thứ năm, cần áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá Hiện theo quy định Luật Đấu giá tài sản có nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp bang lời nói tồ; đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; đấu giá bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn hình thức để tiến hành đấu giá Việc đấu giá sử dụng linh hoạt hình thức giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc thơng đồng, dìm giá đấu giá quyền sử dụng đất Thứ sáu, cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở lóp hồi dưỡng cho đấu giá viên Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đấu giá viên khơng phải am hiểu pháp luật mà kiến thức kỳ hành nghề đấu giá Đa số đội ngũ đấu giá viên Ninh Bình đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, nhiên tuổi cịn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều đấu giá quyền sử dụng đất Do vậy, để vững vàng điều hành đấu giá quyền sừ dụng đất, đội ngũ thưởng xuyên cần tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ Đối với việc tập huấn cần lựa chọn người vừa có kinh nghiệm thực tiễn, vừa có kiến thức chuyên sâu lĩnh vực đấu giá, mời đội ngũ giảng viên Học viện Tư pháp, Trường Đại • học • Luật • Hà nội • vào truyền đạt, qua tạo • điều kiện • thuận • lợi • cho đấu giá viên mặt vừa trang bị thêm kiến thức pháp luật đấu giá, mặt khác 78 vừa tô chức trao đôi, giao lưu học hỏi kinh nghiệm q trình hành nghê đấu giá Bên cạnh đó, Sở Tư pháp cần lựa chọn nội dung cụ thể, thiết thực, kỹ kinh nghiệm giãi vấn đề xảy trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tĩnh Ninh bình để thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên, từ nhằm nâng cao trình độ kỹ cho đội ngũ đấu giá viên Hiện nay, cấp quyền, ngành chức tỉnh bám sát đạo Thủ tướng Chính phủ, bộ, ngành liên quan gia tăng biện pháp thiết thực nhằm chấn chỉnh, khắc phục hạn chế, không để xảy bất cập địa phương khác Trong đó, có kế hoạch rà sốt, kiểm tra công tác tổ chức ĐGQSDĐ địa bàn để kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm trường họp vi phạm quy định pháp luật, ngăn chặn hành vi lợi dụng ĐGQSDĐ để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi Tập trung kiểm soát, đảm bảo thực quy định ĐGQSDĐ, trường họp phải đấu giá quyền sử dụng khu đất “vàng” sau rà soát, xếp lại sở nhà, đất Nhà nước để chống thất thu cho ngân sách Nhà nước phòng chống tiêu cực, tham nhũng hoạt động ĐGQSDĐ Tăng cường giám sát, tra, kiếm tra công tác ĐGQSDĐ địa bàn khơng để xảy tình trạng thơng đồng, móc ngoặc, không đảm bảo công khai minh bạch, cạnh tranh khơng bình đẳng đấu giá Chủ động tổng họp thông tin, đánh giá, nhận định khả tiềm ẩn nguy diễn biến bất thường liên quan đến biến động giá đất thời gian tới địa phương Đồng thời, phát đề xuất, tham mưu cấp thẩm quyền sửa đổi, tồn bất cập, bổ sung quy định pháp luật không để xảy trục lợi, xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường 79 KÊT LUẬN CHUÔNG Trên sở định hướng trên, luận văn đê xuât giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật đấu giá QSDĐ, giải pháp quy hoạch giải pháp tài đưa pháp luật đấu giá QSDĐ trở thành cơng cụ pháp lý hữu hiệu lợi ích chung xã hội, đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước chủ thể đầu tư, chủ thể sử dụng đất nhằm phát triển bền vững, giữ ổn định trị - xã hội Từ việc trọng nâng cao kết hoạt động ĐGQSDĐ cấp quyền, ngành chức nhằm giúp tỉnh hướng đến mục tiêu tiếp tục khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu ngân sách Nhà nước, góp phần lành mạnh thủ tục hành liên quan đến đất đai./ 80 KÊT LUẬN Đâu giá QSDĐ thành công lớn sáng tạo nhà lập pháp Việt Nam, thể chế hoá từ chủ trương đổi tồn diện sách đất đai Đảng ta từ nhu cầu thực tế sống Hình thức Nhà nước ta thức thừa nhận Luật Đất đai năm 2003 Tuy xuất chưa lâu đóng góp quan trọng việc tạo lập ổn định, minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất; làm sở để Nhà nước xã hội xác định giá trị xác thực đất; giúp cho Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội Đồng thời kênh huy động vốn hữu hiệu người có QSDĐ, cách thức để Nhà nước khơi dậy khà tiềm ẩn đất đai Nghiên cứu đề tài pháp luật ĐGQSDĐ địa bàn tỉnh Ninh Bình từ năm 2015 đến năm 2019, luận văn trình bày số vấn đề lý luận khái niệm, hình thức ĐGQSDĐ, nêu lên vai trò ĐGQSDĐ phát triển kinh tế - xã hội, việc phát triển thị trường bất động sản tình Ninh Bình Trên sở đó, luận vãn phân tích đặc điểm hình thửc ĐGQSDĐ Đồng thời xác định chủ thể, nội dung ĐGQSDĐ, điều kiện ĐGQSDĐ đảm bảo pháp luật, người sở vật chất, tài Luận văn nêu lên kết đạt việc xác định giá khởi điểm, điều hành đấu giá, phê duyệt kết đấu giá, việc phối kết hợp quan hữu quan Tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức tham gia ĐGQSDĐ Bên cạnh luận văn nêu lên tồn tại, khó khăn vướng mắc q trình THPL ĐGQSDĐ vướng mắc quy định pháp luật, chế sách, điều kiện sở vật chất, việc vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ Luận văn sâu phân tích nguyên nhân đạt 81 nguyên nhân yếu trình THPL ĐGQSDĐ tỉnh Ninh Bình thời gian qua lên hạn chế pháp luật điều chỉnh thực pháp luật đấu giá QSDĐ Ninh Bình giai đoạn từ nãm 2015 đến năm 2019, từ đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động đấu giá gia đoạn tới Đấu giá QSĐ hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quà, tạo cạnh tranh lành mạnh cá nhân, tổ chức nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, đồng thời loại bỏ đuợc yếu tố tiêu cực góp phàn lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố, đổi cách suy nghĩ tầm quan trọng nguồn tài ngun đất đai Từ chế sách đấu giá QSDĐ bước luật hoá hướng dẫn cụ thể, dẫn tới việc QLĐĐ ngày chặt chẽ hoàn thiện 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thông tư sô 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Bộ Tài (2014), Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn so điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đẩt, Hà Nội Bộ Tài (2017), 77/ồng tư số 48/20 /7/TT-BTC ngày 15/5/2017 quy định chế độ tài hoạt động ĐGTS, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tông kết thi hành luật đất đai 2003 định hướng sửa đôi Luật đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 thông tư liên tịch Bộ trưởng Bộ tài nguyên môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tô chức thực đấu giá QSDĐ đê giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Bộ Tư pháp — Vụ bồ trợ tư pháp (2004), Tài liệu tham khảo: quy định nước bán ĐGTS, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 bán ĐGTS, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định sơ 86/Cp ngày 19/12/1996 vê việc ban hành quy chế bán ĐGTS, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ ĐGTS, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 110/2013/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán ĐG TS, Hà Nội 83 11 Chính phủ (2016), Líạí r ỠGTS sơ: 01/2016/QHỈ4 ngày 17/11/2016, Hà Nội 12 Chính phủ (2017), Nghị định số 62/2017/NĐ-CP 16/5/20Ỉ7 quy định chì tiết sổ điều biện pháp thi hành luật ĐGTS, Hà Nội 13 Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Bán đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 14 Nguyễn Ngọc Điện (2013), “Đấu giá QSDĐ kiến nghị cụ thể dự thảo sửa đối, bổ sung Luật đất đai”, Tạp chí nghiên cứu Lập pháp, (14) 15 Trần Tiến Hải (2013), “Bất cập thực pháp luật đấu giá QSDĐ”, Dân chủ pháp luật 16 Trần Tiến Hải (2015), “Giải pháp nhằm hạn chế vi phạm pháp luật đấu giá QSDĐ”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật 17 Đặng Thị Bích Liễu (2014), Pháp luật đấu giá QSDĐ Việt Nam, Luận án thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội 18 Bùi Tuyết Mai (2005), 77ự trường QSDĐ Việt Nam, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội 19 Quốc hội (1987), Luật sổ 3-LCT/HĐNN8 đất đai quốc hội ngày 29/12/1987, Hà Nội 20 Quốc hội (1992), Hiến pháp Việt Nam, Hà Nội 21 Quốc hội (2003), Luật đẩt đai số 13/2003)QHll ngày 26/11/2003, Hà Nội 22 Quốc hội (2013), 23 Nguyễn Minh Tuấn (2003), “Một số vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2013, Hà Nội QLĐĐ QSDĐ”, Tạp chí Luật học, (Đặc san Luật đất đai năm 2003), Hà Nội 24 Thủ tướng phủ (2005), Quyết định sổ: 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 việc ban hành quy che đấu giá QSDĐ đê giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 84 25 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, Nxb Nơng nghiệp 26 ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình (2011), Quyết định số 02/2011/QĐUBND ngày 18/03/2011 việc ban hành quy chế đẩu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Ninh Bĩnh, Ninh Bình 27 ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình (2016), Quyết định sổ 20/2016/QĐ- UBND ngày 05/08/2016 việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Ninh Bình, Ninh Bình 28 ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình (2017), Quyết định sổ 04/20Ỉ7/QĐ- ƯBND ngày 15/03/2017 việc ban hành quy định hệ số điều chinh giá đất năm 2017 đê xác định giá đẩt tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khỏi điểm đê đấu giá đất địa bàn tỉnh Ninh Bĩnh, Ninh Bình 29 ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình (2017), Quyết định 33/2017/QĐ- UBND Bãi bỏ Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 05/8/2016 ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình Ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ đế giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Ninh Bình, Ninh Bình 30 ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình (2019), Quyết định sổ 38/2019/QĐUBND ngày 18/10/2019 việc ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất cỏ thu tiền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình, Ninh Bình 31 ủy ban thường vụ Quốc hội (1972), Pháp lệnh số 147/LCT quy định việc báo vệ rừng, 32 Nguyễn Văn ủy (2003), Pháp luật ĐGTS Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học luật Hà Nội, Hà Nội 85 ... hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật để bảo đảm thực nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình CHNG LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN sủ DỤNG ĐẤT 1.1... LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYÊN sử DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VÈ ĐÁU GIÁ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 10 1.1 Lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.1.2 Đặc điểm đấu. .. niệm đặc điểm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 23 1.2.2 Cơ cấu điều chỉnh pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 27 1.2.3 Các yếu tố tác động, chi phối pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất