pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình
Thứ nhất, hồn thiện pháp luật về ngun tắc đẩu giá quyền sử dụng đất: Luật Đấu giá tài sản đã bổ sung thêm nguyên tắc mang tính chất tổng thể
so với các nguyên tắc trước đây đó là “Tuân thủ quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, nguyên tắc này cịn rất chung. Do đó, trong trường hợp này, Luật Đấu giá tài sản càn bổ sung thêm nguyên tắc cụ thể đó là việc đấu giá QSDĐ phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thơn đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
Việc bổ sung nguyên tắc này trong đấu giá QSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ hữu hiệu để Nhà nước QLĐĐ được thống nhất, hiệu quả và đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm; đảm bảo quyền và lợi ích họp pháp của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngồi ra, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt. Hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng lãng phí đất đai, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, kiến trúc chung.
Thứ hai, hoàn thiện quy định về người tham gia đấu giá QSDĐ
Hiện nay, Luật Đất đai quy định bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc nhà nước cho thuê đất, bao gồm hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế được giao đất
thực hiện dự án đâu tư hạ tâng nghĩa trang, nghĩa địa đê chuyên nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Vậy các loại tổ chức khác như tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp dân lập,... có thuộc đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ không hoặc người nước ngồi họ có được tham gia đấu giá QSDĐ hay không, điều kiện đối với họ như thế nào. Pháp luật về đấu giá QSDĐ cần quy định các trường họp này cũng thuộc đối tượng được tham gia đấu giá QSDĐ với những điều kiện cụ thể.
Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai thì Nhà nước chỉ giao đất hoặc cho thuê đất khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, có khả năng sữ dụng đất đúng mục đích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt và nhu cầu đó được thể hiện trong dự án đầu tư, trong đơn xin giao đất, cho thuê đất. Vì vậy, pháp luật về đấu giá QSDĐ cần thiết phải quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn tham gia đấu giá QSDĐ phải chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thực tế của họ và nhu cầu sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc để xác định tư cách người tham gia đấu giá.
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm trong đẩu giá quyền sử dụng đất
Đe nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá QSDĐ, hạn chế tình trạng thơng đồng, dìm giá làm thất thoát ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích cùa các bên tham gia đấu giá và ảnh hưởng đến nguyên tắc, hiệu quả trong đấu giá QSDĐ cần sớm sửa đổi các quy định về xử lý vi phạm hành chính trong đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá QSDĐ theo hướng nâng cao mức xử phạt, đảm bảo đủ sức răn đe.
Thứ tư, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xử lý các vẩn đề phát sinh trong đấu giá QSDĐ, thông thầu
Qua nghiên cứu các văn bản điều chỉnh trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ cho thấy, các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho quá trình đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, các văn bản pháp
luật mới chỉ dừng lại ở mức đảm bảo điêu chỉnh cho các hoạt động đâu giá QSDĐ hiện tại, mà chưa có tính dự báo cho các vấn đề có thể nảy sinh trong q trình đấu giá QSDĐ hoặc sau khi đã hoàn thành việc đấu giá QSDĐ, vì vậy khi có vấn đề phát sinh thì khơng có cơ sở đế áp dụng.
Trong hoạt động đấu giá QSDĐ chắc chắn sẽ có những người mơi giới đấu giá, những người này sẽ đứng ra liên kết vận động mọi người tham gia đấu giá thực hiện một hành vi nào đó như trả giá thấp, tẩy chay cuộc đấu giá, thậm chí đe dọa, khống chế những người tham gia đấu giá QSDĐ hoặc khi người đấu giá đấu trúng QSDĐ thì khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đồi, Nhà nước thu hồi lơ đất đã trúng đấu giá của họ thì họ được bồi thường như thế nào? Có theo giá đất mà họ đã nộp khi trúng đấu giá hay không? Do đó, pháp luật về đấu giá QSDĐ cần tiếp tục hoàn thiện, ngoài việc điều chỉnh các quan hệ phát sinh hiện tại trong đấu giá QSDĐ, cịn phải có các quy định mang tính dự liệu trước các quan hệ xã hội sẽ phát sinh để đảm bảo tỉnh ổn định lâu dài cùa hệ thống văn bản pháp luật, hạn chế phải sửa đổi, bổ sung. Đồng thời, khi có tình huống xảy ra các cơ quan chức năng có cơ sở để áp dụng xử lý.
Thứ năm, UBND các huyện, thành phố cần rà soát, đảnh giá lại tỷ lệ lấp đầy các khu đất được đấu giá trên địa bàn từng huyện; đồng thời làm tốt
công tác đánh giá, dự báo nhu cầu sử dụng đất, làm cơ sở xem xét, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đề đấu giá đất đảm bảo tính khả thi trong việc thực hiện. Đánh giá hiệu quả nguồn thu được của việc đấu giá sau khi trừ đi chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí khác có liên quan, đồng thời cân đối các quỹ đất để đấu giá, tạm dừng đấu giá một số khu đất khi chưa thực sự có nhu cầu của nhà nước và người dân. Kiên quyết chỉ đạo các đơn vị chủ đầu tư hoàn thiện sớm các dự án đã đấu giá đất, chỉ được đấu giá đất khi các dự án đã hoàn thành kết cấu hạ tầng.
Các địa phương phải nghiên cứu, làm rõ nguyên nhân các tôn tại, hạn chế trong giai đoạn trên và có biện pháp khắc phục đạt hiệu quả. Việc đấu giá quyền sứ dụng đất phải được xem xét kỳ lưỡng trên tinh thần sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Xem xét thực hiện việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở và các dự án khác bằng hình thức đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan; đối với khu đất xen kẹt trong khu dân cư có diện tích nhỏ, khơng đủ điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu dân cư thì thực hiện đấu giá cho các hộ gia đình và cá nhân xây dựng nhà ở.
Thứ sáu, sửa đôi và bô sung nhằm làm rõ các trường hợp phải thực hiện đẩu giá quyền sử dụng đất đê giao đất, cho thuê đất đoi với nhà đầu tư.
Đồng thời, phải quy định thống nhất, chặt chẽ và logic giữa khoản 1 và khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013 để không tạo ra quy định phủ định lần nhau và không tạo ra sự tùy nghi áp dụng của cán bộ thực thi pháp luật.
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quă hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, việc định giá quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá cần sát đúng với giá thị trường
Định giá quyền sử dụng đất để làm cơ sở đưa ra đấu giá có vai trị vơ cùng quan trọng. Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường thì sẽ động viên được người tham gia đấu giá, hạn chế bớt những thiệt hại đối với Nhà nước. Ngược lại, nếu định giá không sát với giá thị trường dễ tạo ra việc thơng
đồng, móc nối với nhau để "dìm giá" thu lợi bất chính.
Đe định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường thì trước khi định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương
pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ sô điêu chỉnh giá đất. Thực tế thời gian qua ờ tỉnh Ninh Bình thường áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp, và phương pháp này phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Ninh Bình hiện nay. Bên cạnh đó, trong hội đồng định giá cần có những những chuyên gia về lĩnh vực tài chính, thuế, mơi trường. Quá trình định giá thì hội đồng định giá cần được đi thực địa xem xét từng thửa đất, từng khu vực cụ thể, từ đó để có sự định giá sát với giá cả thị trường. Tránh trường hợp Hội đồng ngồi trong phòng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết quả từ đó đế đưa ra giá cho thửa đất, vùng đất.
Để hội đồng định giá được khách quan, đưa ra giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường thì bên cạnh việc tuyển chọn các chuyên gia về lĩnh vực tài chính, thuế thì cần có một cơ chế riêng, độc lập cho hội đồng. Tránh sự can thiệp của cơ quan hành chính nhà nước hoặc cá nhân có thẩm quyền đối với việc định giá.
Thứ hai, cần có cơ chế quán lý chặt chẽ đổi với hồ sơ đấu giá
Việc quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá cũng là một trong những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sừ dụng đất, đồng thời hạn chế được nạn "cò mồi" trong đấu giá quyền sử dụng đất. Có những trường hợp để biết thông tin của những người tham gia đấu giá, bọn “cị mồi” thường nắm thơng tin qua cán bộ của tổ chức đấu giá. Trong trường hợp này là có sự giúp sức của những người quản lý hồ sơ, hay cịn gọi là có “tay trong” từ các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Sau khi những người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thì những thơng tin trong hồ sơ đấu giá như họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số thửa đất, số tiền đặt trước và các thông tin cá nhân khác được người quản lý hồ sơ của tố chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất”. Do vậy, kinh nghiệm được rút ra đối với trường hợp này là cần quy định cụ thể trong quy chế đấu giá quyền sử
dụng đât việc quản lý hô sơ đâu giá, trách nhiệm của người nhận hơ sơ và tính bảo mật trong việc quản lý hồ sơ đấu giá.
Thứ ba, tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đẩu giá với cơ quan cơng an
Thực tế thời gian qua, nếu khơng có sự vào cuộc của các cơ quan cơng an thì các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm thơng đồng, dìm giá. Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự cuộc đấu giá của người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thơng đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế rất khó thực hiện được. Bởi vì, chỉ cầm một lời đe doạ của “đầu gấu” đã tác động rất lớn đến tâm lý của các đấu giá viên đều hành cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, các đấu giá viên ở Ninh Bình, tuối đời cịn rất trẻ, kinh nghiệm điều hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cũng như xử lý các tình huống xảy ra tại phiên đấu giá chưa tốt, do vậy nếu khơng có sự liên kết của các cơ quan cơng an thì rất khó tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
Thứ tư, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thấm quyền đối với doanh nghiệp đẩu giá tài sản
Đối với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về công chức, viên chức, các quy định của Bộ Tư pháp, của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành của các đấu giá viên trong Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản là phải "thực hiện những điều mà pháp luật cho phép". Còn đối với doanh nghiệp đấu giá là doanh nghiệp tư nhân hay công ty hợp danh, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành đúng
quy định của pháp luật, họ có quyên "thực hiện những điêu mà pháp luật khơng cấm". Do vậy, nếu khơng có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tư pháp, cơ quan Cơng an ... thì việc thơng đồng giữa doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để giàn xếp
các cuộc đấu giá dễ dàng xảy ra.
Thứ năm, cần áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá
Hiện nay theo quy định của Luật Đấu giá tài sản có rất nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp bang lời nói tại tồ; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, quá trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức trên để tiến hành cuộc đấu giá. Việc đấu giá sử dụng linh hoạt các hình thức cũng là một trong những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế được việc thơng đồng, dìm giá trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở các lóp hồi dưỡng cho đấu giá viên
Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, các đấu giá viên khơng những phải am hiểu về pháp luật mà cịn cả kiến thức và kỳ năng hành nghề đấu giá. Đa số đội ngũ đấu giá viên ở Ninh Bình hiện nay đã được đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, tuy nhiên tuổi đang cịn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều trong đấu giá quyền sử dụng đất. Do vậy, để vững vàng trong điều hành các cuộc đấu giá quyền sừ dụng đất, đội ngũ này thưởng xuyên cần được tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ. Đối với việc tập huấn cần lựa chọn những người vừa có kinh nghiệm thực tiễn, vừa có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực đấu giá, như mời đội ngũ giảng viên Học viện Tư pháp, Trường Đại học Luật Hà nội vào truyền đạt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các• • • • • • • • đấu giá viên một mặt vừa trang bị thêm kiến thức pháp luật đấu giá, mặt khác
vừa tô chức trao đơi, giao lưu học hỏi kinh nghiệm trong q trình hành nghê đấu giá. Bên cạnh đó, Sở Tư pháp cần lựa chọn những nội dung cụ thể, thiết thực, kỹ năng và kinh nghiệm giãi quyết những vấn đề xảy ra trong quá trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở tĩnh Ninh bình để thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên, từ đó nhằm nâng cao trình độ và kỹ năng cho đội ngũ đấu giá viên.
Hiện nay, các cấp chính quyền, ngành chức năng của tỉnh đang bám sát