trên địa bàn tỉnh Ninh Bình
2.2.1. Những đặc điềm về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng đến to chức và đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình ảnh hưởng đến to chức và đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình
Ninh Bình nằm ở cực Nam của đồng bằng sơng Hồng, nối miền Bắc và miền Trung bởi dãy Tam Điệp hùng vĩ. Cách Hà Nội 93km về phía Nam, Ninh Bình là nơi tiếp nối kinh tế, văn hóa, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ với vùng núi rừng Tây Bắc. Được thiên nhiên ưu đãi cùng với bề dày lịch sử đã để lại cho Ninh Bình nhiều danh lam thắng cảnh và di tích lịch sử, văn hóa đặc sắc. Với vị trí địa lý thuận lợi, tài nguyên du lịch phong phú, hệ thống cơ sở dịch vụ du lịch đang được đầu tư khá đồng bộ là những nên tảng cơ bản để
thu hút khách du lịch tới Ninh Bình. Ninh Bình có 02 thành phơ và 06 huyện, diện tích tự nhiên của tỉnh là 1.377,57km2, dân số 926.995 người trong đó chủ yếu là dân tộc Kinh và dân tộc Mường.
Các nhà nông học và thố nhưỡng học phân chia đất đai Ninh Bình thành 19 loại, gộp thành 5 nhóm cơ bản, trong đó nhóm đất phù sa có diện tích 74.529,8ha, chiếm 53% diện tích tự nhiên tồn tỉnh. Tài ngun đất của Ninh Binh có độ phì trung bình với 3 loại địa hình là đồi núi, đồng bằng và ven biến, vì thế tỉnh có thế mạnh đề phát triển nông, lâm nghiệp kết hợp, theo hướng đa dạng hố. Vùng đồi núi có nhiều tiềm năng để chuyển đồi cơ cấu kinh tế nông nghiệp và phát triển công nghiệp, nhất là công nghiệp vật liệu xây dựng.
Theo thống kê của Sở Tài ngun và Mơi trường Ninh Bình, trong năm qua, tồn ngành đã thực hiện cấp 28.134 giấy chứng nhận với tổng diện tích 1.195,9ha. Trong đó, Sở TN&MT cấp lần đầu, cấp đổi 511 giấy chứng nhận cho tổ chức và cấp đổi, cấp lại 21.395 giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Sờ thực hiện chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất cho 26 tố chức với diện tích 34,6ha.
Cũng theo Sở TN&MT Ninh Bình, đối với cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi được UBND tỉnh cho chủ trương đấu giá, UBND cấp huyện đã tổ chức triển khai các thủ tục thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, trình giao đất thực hiện đầu tư xây dựng cơ sờ hạ tầng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Đáng chú ý, công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2019 tỉnh Ninh Bình đã hồn thành nhằm đánh giá đúng thực trạng tình hình sử dụng đất của từng đon vị hành chính các cấp. Từ đó, đề xuất các cơ chế, chính sách, biện pháp tăng cường QLNN về đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, làm cơ sở cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp giai đoạn 2020 -2030 và xây dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Ninh
Bình đến năm 2030.
2.2.2. Thực tiên áp dụng các quy định pháp luật đâu giá quyên sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình
Trong giai đoạn 2015 - 2019, theo báo cáo số 93/BC-UBND trên địa bàn toàn tỉnh Ninh Bình đã thực hiện 112 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 402,71 ha, tổng số tiền thu trên 15.144 tỷ đồng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế như: Việc đấu giá đất phân tán, dẫn đến nguồn lực dàn trải, hiệu quả đầu tư không cao; một số dự dán đấu giá chưa đạt hiệu quả cao, một số dự án đấu giá chưa có hệ thống điện, nước.. Căn cứ theo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2019 và Kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2015- 2019) tình Ninh Bình được Chính phủ phê duyệt, UBND tỉnh đã chỉ đạo UBND các huyện, thành phố rà soát, xem xét các khu đất dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất để đưa vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, báo cáo cấp thẩm quyền phê duyệt; phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh, đảm bảo tính liên kết đồng bộ với quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn mới và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác.
2.2.2.1. Những kết quả đạt được và nguyên nhân
Theo báo cáo số 93/BC - UBND ngày 26/07/2019 của UBND tỉnh Ninh Bình thì trong giai đoạn 2015 -2019 trên địa bàn tồn tỉnh, tổng số lơ đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất là 27.216 lơ (có tổng diện tích 402,71 ha), tổng số lơ đấu giá thành cơng 24.139 lô, tổng số tiền thu từ đấu giá quyền
sử dụng đất là 15.144,3 tỷ đồng. Ngồi ra, cịn đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất của 13 khu (trụ sở, trường học, trạm y tế) trên địa bàn 5 huyện, thành phố thu về được 75,84 tỷ đồng tỷ lệ đấu giá thành công đạt
88,69%; tổng số khu đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất là 13 khu với tổng diện tích 1,48 ha. Tổng số thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh là 16.234 tỷ đồng.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản trên đất là nguồn lực
lớn đê Ninh Bình hồn thiện kêt câu hạ tâng, tạo động lực phát triên KT - XH, thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới, thanh tốn nợ đọng xây dựng cơ bản. Bên cạnh đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của NSDĐ, tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản. Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo dự thảo tổng kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tình Ninh Bình giai đoạn 2015-2019. Theo đó, trong giai đoạn 2015-2019 công tác đấu giá quyền sử dụng đất, bán đấu giá tài săn trên đất và giá trị quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Binh được thực hiện bám sát các quy định của pháp luật, đảm bảo về trình tự, thủ tục, thấm quyền. Có sự quan tâm chỉ đạo của Tình ủy, UBND tỉnh, sự phối kết hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành trong q trình triển khai.
2.2.2.2. Những khó khăn vướng mắc và nguyên nhân
Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản trên đất là nguồn lực lớn để Ninh Bình hồn thiện kết cấu hạ tầng, tạo động lực phát triển KT - XH, thực hiện Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nơng thơn mới, thanh tốn nợ động xây dựng cơ bản. Bên cạnh đó, việc đấu giá quyền sừ dụng đất góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của NSDĐ, tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản.
Cụ thể, trong 8 huyện, thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ 2016 - 2019 thì huyện Hoa Lư và TP. Tam Điệp là 2 địa phương có tỷ lệ đấu giá thành cơng cao nhất 100%, thấp nhất là huyện Yên Khánh khi tỷ lệ đấu giá thành cơng chì 65%. Ngun nhân chính là việc đấu giá quyền sừ dụng đất trong những năm qua trên địa bàn huyện Yên Khánh vần còn nhiều tồn
tại, hạn chế như: Việc điều tra đất đai, rà soát các khu đất, xác định nhu cầu
sử dụng đê xây dựng kê hoạch đâu giá quyên sử dụng đât của UBND các huyện chưa mang tính khoa học, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, dần đến tình trạng số lượng các dự án đấu giá đất nhiều, tỷ lệ thực hiện kế hoạch sử dụng đất còn thấp, người tham gia đấu giá mang tính đàu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở thực sự rất ít. Bên cạnh đó, một số dự án chưa thực hiện xong cơ sờ hạ tầng, dẫn đến khi người trúng đấu giá xây dựng nhà ở thì chưa có hệ thống điện, nước và hạ tầng giao thông gây bức xúc người người dân. Việc kiềm soát tỷ lệ lấp đầy các khu đất sau khi đấu giá thành công tại hầu hết các huyện, thành phố chưa được thực hiện, tình trạng để đất khơng sau khi đấu giá cịn nhiều, tỷ lệ lấp đầy còn dưới 30%.
Bên cạnh đó tình trạng thơng thầu vẫn tiếp tục xảy ra trên một số địa bàn của tỉnh thành phố. Cụ thể UBND tỉnh Ninh Bình vừa có văn bản yêu càu các sở, ban, ngành địa phương, UBND các huyện, thành phố trực thuộc tăng cường hiệu quả công tác đấu thầu trên địa bàn Tinh sau khi Báo Đấu thầu có bài viết phản ánh về những sai sót trong cơng tác đấu thầu xảy ra tại Ban Quản lý dự án (QLDA) đầu tư xây dựng huyện n Mơ. Trong đó, UBND Tỉnh yêu cầu UBND huyện Yên Mô nghiêm túc kiểm điểm, rút kinh nghiệm trong công tác công khai kết quả lựa chọn nhà thầu trên địa bàn, phản ánh nhiều sai sót trong việc cơng khai thông tin đấu thầu của Ban QLDA đầu tư xây dựng huyện n Mơ với vai trị bên mời thầu (chậm công khai kết quả lựa chọn nhà thầu hàng chục gói thầu, khơng cơng khai thơng tin nhà thầu bị loại, bị nhà thầu kiến nghị về cơng tác tổ chức đấu thầu...). Điển hình, Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Ninh Bình, Gói thầu số 01: Thi cơng xây lắp, lắp đặt thiết bị thuộc Dự án Trường Mầm non xã Khánh Thịnh có giá gói thầu hơn 20 tỷ đồng nên không thuộc trường hợp bắt buộc tổ chức đấu thầu qua mạng được quy định tại Điều 29 Thông tư số 11/2019/TT-BKHĐT ngày
16/12/2019. Trong cập nhật diễn biến tình hình dịch Covid-19 lần 4 thì tỉnh
Ninh Bình khơng thuộc địa phương thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị sơ 16/CT-TTg ngày 31/03/2020. Đến thời điểm đóng thầu gói thầu trên, có 5 nhà thầu mua hồ sơ mời thầu, trong đó 4 nhà thầu nộp hồ sơ dự thầu (có 1 nhà thầu ở Hà Nội).
Ngồi ra, việc đấu giá đất phân tán, dần đến nguồn lực dàn trải, hiệu quả đầu tư không cao. Một số dự án đấu giá còn chưa đạt hiệu quả cao, nhất là các vùng nông thôn, hẻo lánh do giá trị đất thấp. Nhiều cuộc đấu giá quy định thời gian nạp tiền ngắn, gây khó khăn trong việc thu hút nhiều người tham gia đấu giá, còn xảy ra tình trạng chậm nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với quy chế đấu giá. Một số địa phương chậm cấp giấu chúng nhận quyền sử dụng đất đối với người trúng đấu giá đã hồn thành nghĩa vụ tài chính.
Trong thời gian tới nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất UBND tỉnh Ninh Bình giao UBND các huyện, thành phố, các sở, ngành tăng cường quản lý chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, bảo vệ và phát huy tốt nguồn lực đất đai theo đúng chủ trương của Đảng, Nhà nước. Phòng ngừa, hạn chế hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, thúc đẩy KT - XH trên địa bàn phát triển bền vững.
Đồng thời, rà soát, đánh giá lại tỷ lệ lấp đầy các khu đất được đấu giá trên địa bàn từng huyện. Kiên quyết chỉ đạo các đơn vị chủ đầu tư hoàn thiện
sớm các dự án đã đấu giá đất, chỉ được đấu giá đất khi các dự án đã hoàn thành kết cấu hạ tầng.
Các địa phương phải nghiên cứu, làm rõ nguyên nhân các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn trên và có biện pháp khắc phục đạt hiệu quả. Việc đấu giá quyền sừ dụng đất phải được xem xét kỳ lưỡng trên tinh thần sừ dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Đối với khu đất xen kẹt trong khu dân cư có diện tích nhỏ, khơng đủ điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu dân cư thì thực hiện đấu giá cho các hộ gia đình và cá nhân xây dựng nhà ở.
Cùng với đó là tăng cường thanh tra, kiêm tra, giám sát đôi với công tác đấu giá quyền sử dụng đất, coi đây là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng cùa cơng tác QLNN về đất đai của chính quyền các cấp ở địa phương để kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong tổ chức đấu giá quyền sử
dụng đất tránh gây thiệt hại cho nhà nước, tổ chức và nhân dân.
Nhũng hạn chế của việc nêu ưên xuất phát từ nguyên nhân khách quan sau:
Thứ nhất, hệ thống văn bản QPPL làm cơ sở pháp lý cho THPL về
ĐGQSDĐ còn một số hạn chế, bất cập. Một số QPPL trong các văn bản ban hành còn chồng chéo, sự thiếu thống nhất, đồng bộ và nhất quán, thậm chí mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010, Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 do các văn bản QPPL này được các cơ quan có thẩm quyền khác nhau ban hành (từ Quốc Hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đến các Bộ) và ban hành tại nhiều thời điểm khác nhau đã gây khơng ít khó khăn khi THPL về ĐGQSDĐ. Một số quy định không phù hợp thực tiễn, mâu thuẫn chồng chéo như quy định không cấm thành viên của Hội đồng định giá đồng thời là thành viên của Hội đồng bán đấu giá hoặc một người có thể vừa là luật sư vừa là đấu giá viên và đồng thời làm giám đốc doanh nghiệp bán đấu giá; việc ĐGQSDĐ khi có một người tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, hiện nay tất cả các văn bản QPPL chù yếu tập trung hướng dẫn trình tự, thủ tục ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất mà chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục của việc ĐGQSDĐ khi đã giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào đấu giá. Do vậy, trong quá trình THPL về ĐGQSDĐ ở các tỉnh BTB gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc.
Một số quy định của pháp luật về đấu giá tài sản còn chưa đầy đủ, rõ ràng, chưa phù hợp với thực tiễn gây khó khăn cho các cơ quan đơn vị khi
triển khai thực hiện như: Quy định về việc đấu giá viên tham gia bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thông qua tổ chức đấu giá tài sản ... theo quy định tại Điều 20 Luật Đấu giá tài sản; Tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản tại Khoản 4 Điều 56 Luật Đấu giá tài sản cịn chung chung, khơng cụ thể; quy định về sử lý vi phạm hành chính về lĩnh vực đấu giá có hành vi vi phạm cịn nhẹ và chưa triệt để, cụ thể nhiều tổ chức đấu giá cho rằng, để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức đấu giá được cạnh tranh bình đẳng, ngồi các tiêu chí chung về lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, Luật Đấu giá tài sản cần phải quy định cụ thể "các tiêu chí khác phù hợp với tài sản đấu giá do người có tài sản đấu giá quyết định" là những tiêu chí cụ thể gì. Ví dụ, cần quy định rõ tổ chức đấu giá tài sản có bao nhiêu năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực đấu giá tài sản; số lượng hợp đồng bán đấu giá loại tài sản tương tự đã từng thực hiện; giá bán chênh lệch cao nhất so với giá khởi điềm; số lượng đấu giá viên có kinh nghiệm ... Nhiều doanh nghiệp đấu giá tài sản nếu xét về bề dày kinh nghiệm và đội ngũ đấu giá viên thì khơng bằng các Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp nhưng đã đưa ra mức thù lao dịch vụ