Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP tân an tỉnh long an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MƠ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP TÂN AN - TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MƠ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP TÂN AN – TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Tiến Khai TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Tấn Thành i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii Chương LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu .4 1.5 Ý nghĩa đề tài 1.6 Kết cấu luận văn Chương TỔNG QUAN LÝ THUYẾT 2.1 Đất đai giá trị đất đai 2.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.2 Vai trò đặc điểm đất đai 2.1.3 Giá trị đất đai 2.2 Quản lý nhà nước đất đai 10 2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai 10 2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai 11 2.2.3 Lý thuyết mơ hình hedonic 13 2.2.4 Mơ hình hồi quy hedonic .17 2.3 Tóm lược nghiên cứu liên quan 18 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm giới .18 2.3.2 Các nghiên cứu Việt Nam 22 ii Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Nội dung nghiên cứu 26 3.2 Khung phân tích 27 3.3 Phương pháp, phương tiện tư liệu nghiên cứu 28 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu 28 3.3.2 Phương tiện tư liệu nghiên cứu 29 3.3.3 Mơ hình hồi quy định giá đất địa bàn thành phố Tân An – tỉnh Long An: 29 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị sơ hạ tầng thành phố Tân An- tỉnh Long An 37 4.1.3 Đánh giá chung 39 4.2 Số liệu điều tra thành phố Tân An - tỉnh Long An 40 4.3 Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 - 2014 tỉnh Long An 40 4.3.1 Tổ chức thực xây dựng bảng giá đất: .40 4.3.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất hàng năm .42 4.3.2 Những ưu điểm hạn chế bảng giá đất hàng năm 46 4.4 Xử lý số liệu điều tra thành phố Tân An - tỉnh Long An 48 4.5 Thống kê mô tả 50 4.6 Kết hồi quy mơ hình .57 4.6.1 Ma trận hệ số tương quan 57 4.6.2 Kết hồi quy mơ hình 58 4.6.3 Mức độ giải thích mơ hình 59 4.6.4 Mức độ phù hợp mơ hình 59 4.6.5 Kiểm định tượng đa cộng tuyến .60 ii 4.6.6 Kiểm định tượng tự tương quan .60 4.6.7 Kiểm định tượng phương sai thay đổi 61 4.7 Thảo luận kết mơ hình 61 Chương KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ 64 5.1 Kết luận 64 5.2 Kiến nghị 65 ii TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục Phiếu khảo sát Phụ lục Bảng tổng hợp kết khảo sát đất Phụ lục Ma trận hệ số tương quan Phụ lục Kết hồi quy DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 4.1 Kết so sánh giá thị trường giá UBND tỉnh định giá 49 Bảng 4.2 Thống kê mô tả 51 Bảng 4.3 Bảng tần suất 52 Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường 53 Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm 54 Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm 55 Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng đất .55 Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi đất tọa lạc .56 Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi đất tọa lạc 57 Bảng 4.10 Kết hồi quy mơ hình 58 Bảng 4.11 Tóm tắt mơ hình .59 Bảng 4.12 Phân tích ANOVA 59 Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến 60 Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey 61 DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 2.1 Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Hình 2.2 Bản đồ giá trị Hình 3.1 Khung phân tích 27 Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An 33 Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức quản lý giá đất tỉnh Long An 42 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất vii STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ 817 109 Phạm Văn Ngơ Nguyễn Văn Cương 1145 Hồng Anh 14 37 Địa đất 406 Đoàn Thị Kim Nguyên Huỳnh Thị Ngọc Mai Nguyễn Thị Thúy Nga 407 Trần Ngọc Tuấn 408 Mai Hùng Cường 1258 409 Nguyễn Thị Thanh 400 410 Hồ Minh Hoàng 74 31 Hẻm 411 Trương Quốc Lập 559 Hẻm 412 Trần Thị Ánh Dân 61 423 413 Diệp Thị Lan 166 Hẻm Phạm Văn Thành 414 Lê Hoàng Thanh 454 Hẻm 415 Lê Thị Sáu 12 28 416 Phan Thị Cúc 895 417 Tạ Thị Hoa 256 1-9 404 405 418 Trần Văn Đạt 20 Trần Văn Đấu Phạm Văn Thành Phạm Văn Thành Bờ kênh 3m Hẻm Khu phố Tường Khánh Khu phố Phường/xã Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Tân Khánh Khánh Hậu Khánh Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường 7,568 1 200,0 0 8,486 1 205,0 0 5,324 1 500,0 0 7,064 1 312,0 0 4,302 1 200,0 0 4,513 1 215,0 0 5,093 1 182,0 0 7,196 1 287,0 0 7,716 1 421,0 0 5,967 1 200,0 0 7,834 1 320,0 0 4,327 1 261,0 0 5,562 1 81,0 0 5,148 1 96,1 1 3,723 1 200,0 1 Giá đất (tr/m2) 0,931 2,053 3,847 2,021 0,341 0,890 0,047 0,765 0,680 0,178 0,147 1,295 1,935 2,448 STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ Địa đất Tường Khánh 419 Hồ Văn Thương 145 1-4 420 Phạm Văn Rồi 48 1-9 421 422 Trần Thị Thu Hồng Thị Bích Thủy 43 1-2 417 423 Nguyễn Văn Tâm 704 424 Trần Văn Tướng 298 1-9 425 Nguyễn Văn Chồn 62 1-5 426 Lê Bình Hiệp 10 1-2 427 Võ Thị Hạp 184 1-9 428 Trần Nam Tiến Huỳnh Thị Kim Xuyến 1699 293 1-9 110 67 1-5 62 1-9 429 430 431 432 Lê Thị Huệ Nguyễn Thị Bích Phượng Dương Ngọc Huyền Khu phố Quyết Thắng Nguyễn Huỳnh Đức Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Giồng Dinh Khu phố Tường Khánh Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Phường/xã Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Giá đất (tr/m2) 0,071 5,314 1 366,9 1 5,288 1 1201,0 1 4,100 1 1919,0 1 6,665 1 103,7 1 5,800 1 1188,0 1 5,268 1 161,0 1 4,552 1 420,6 1 4,325 1 400,0 22 1 5,365 1 102,0 1 4,028 1 93,4 1 5,469 1 128,0 1 5,814 1 1012,0 1 4,601 1 119,4 11 1 5,327 1 361,9 1 0,295 5,837 8,508 0,130 5,396 0,925 0,979 7,088 0,014 1,145 2,698 3,712 2,238 0,023 Thửa đất số Tờ đồ STT Chủ sở hữu 433 Nguyễn Văn Dũng 51 434 Ngôc Văn Bảnh 42 1-4 111 435 Nguyễn Văn Ký 47 1-4 436 60 1-5 437 Trần Văn Mức Nguyễn Ngân Khánh 410 438 Trương Thị Dạ Lan 1-9 417 439 Nguyễn Vi Toán 440 Trần Thi Thu Đinh Kiến Thuyền 441 25 172 11 1-2 112 1564 442 Võ Thị Năm 204 1-4 443 Mai Văn Khánh 167 1-4 444 Mai Thị Tám 30 445 Nguyễn Văn Nho 29 20 111 446 Lê Tuấn Anh 222 1-4 447 Lê Thị Hoàng Anh 180 1-2 Địa đất Phường/xã Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Giồng Dinh Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Giồng Dinh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Khu phố Giồng Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường 5,122 1 231,3 1 6,482 1 1544,4 29 1 5,027 1 308,4 1 4,542 1 623,9 1 5,532 1 58,0 1 6,838 1 272,0 1 4,328 1 213,0 1 5,916 1 103,0 1 5,996 1 250,0 1 5,432 1 1796,2 1 5,213 1 496,9 1 4,972 1 866,4 10 1 6,222 1 999,1 1 5,189 1 68,7 1 4,321 1 209,5 12 1 Giá đất (tr/m2) 1,291 18,498 0,044 2,640 0,811 1,530 0,545 0,849 1,896 9,224 1,412 7,671 4,774 1,059 STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ Địa đất Dinh 59 1-9 454 Dương Ngọc Dũng Nguyễn Thị Mỹ Duyên 142 1-2 Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Thắng Khu phố Tường Khánh Khu phố Quyết Thắng Khu phố Quyết Tháng Khu phố Giồng Dinh 455 Phan Đoàn Phương Thúy 12 22 Ấp rạch chanh 456 Nguyễn Anh Tuấn 78 24 Tỉnh lộ 49 cũ 457 Tôn Thị Ngọc trinh 337 Ấp Ngãi Lợi 458 Trần Thị Cẩm Giàu 45 24 Ấp rạch chanh 459 Ngô Văn Hai 1495 Ấp Bình An B 448 Phan Hồng Xứng 128 1-2 449 Nguyễn Văn Bê 37 450 Mai Thị Liên 71 19 111 451 Nguyễn Văn Bế Nguyễn Thành long 452 453 101 115 1-9 111 Phường/xã Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Khánh Hậu Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Giá đất (tr/m2) 4,518 4,185 1 276,9 16 1 4,923 1 558,9 1 5,957 1 161,4 1 5,224 1 1133,7 1 6,323 1 109,1 1 5,290 1 132,0 1 4,445 1 125,7 0 1 6,034 0 240,0 13 1 5,375 0 252,0 1 6,454 0 202,0 1 5,217 0 40,6 1 6,635 0 314,0 12 1 7,338 8,565 0,174 4,038 0,228 0,043 1,405 3,542 3,358 0,385 1,371 6,070 STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ Địa đất Phường/xã Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường Giá đất (tr/m2) Nhơn 460 Phan Văn Phấn 787 Ấp Ngãi Lợi B 461 Nguyễn Châu Khanh 1799 Ấp Ngãi Lợi B 462 Ngô Thị Mỹ Hương 1999 Đường số KDC LBN 463 Đỗ Thành Tân 2275 Đường số KDC LBN 464 Lê Thị Mỹ Tuyền 29 31 465 Ngô Phát Nhiều 1785 Ngãi Lợi B 466 Huỳnh Văn Phúc 2183 Đường số 1KDC LBN 467 Trương Văn Tràng 2160 Đường số 1KDC LBN 468 Trương Huỳnh Đức 16 30 Cầu Tre-LBN 469 Trần Ngọc Thuần 78 10 Ấp Ngãi Lợi B Cầu Tre-LBN Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi 5,021 0 453,0 12 1 7,301 0 374,0 1 3,742 1 170,0 1 4,236 1 64,0 1 4,365 1 454,0 1 6,235 1 488,0 15 1 4,046 1 100,0 1 4,049 1 170,0 1 4,568 1 189,0 1 6,561 0 1783,0 1 5,984 2,214 2,682 0,200 6,627 7,594 0,852 2,610 3,396 STT Chủ sở hữu 470 Nguyễn Minh Hiếu 471 Nguyễn Thị Mót 472 Thửa đất số Tờ đồ Địa đất 36 24 Rạch chanh 531 Bình An A Phạm Hữu Tài 42 41 Xuân Hòa 473 Võ Thị Thắm 354 Ngãi Lợi A 474 Lê Văn Kha 2498 Đường số 17KDC LBN 475 Hứa Thanh Ngân 2451 Đường số 9KDC LBN 476 Võ Nghiêm Quốc Trân 12 30 Cầu Tre-LBN 477 Huỳnh Thị Thu Hương 24 31 Cầu Tre-LBN 478 Trần Thị Hồng Trang 2127 KDC LBN Phường/xã Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Xã Lợi Bình Nhơn Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường Giá đất (tr/m2) 9,603 5,328 1 174,0 1 6,133 1 254,0 10 1 4,036 1 797,0 19 1 6,242 1 233,0 1 4,013 1 80,0 1 4,238 1 80,0 1 4,531 1 122,0 1 4,413 1 300,0 1 4,183 1 90,0 1 1,409 1,853 10,652 0,142 1,330 1,122 1,255 2,708 0,626 STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ 479 Nguyễn Đình Thơi 1546 480 Nguyễn Văn Khải Đặng Thị Bích Liên 392 1416 1415 481 482 Võ Duy Tạo Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 46 485 Nguyễn Ngọc Việt Huỳnh Thị Cẩm Hoa 211 211 543 486 Nguyễn Văn Mười 16 2-1 Lê Văn Tưởng 487 Đinh Tiến Hùng Đặng Thị Bích Thủy 1421 Lê Văn Tưởng 1419 Lê Văn Tưởng 1422 Lê Văn Tưởng 490 Đinh Tiến Kiệt Đặng Thị Bích Hồng 1417 491 Nguyễn Ngọc Hóa 655 492 Hồ Tấn Đầy 561 Lê Văn Tưởng Giáp Đê bao ấp 1,2 Đỗ Trình Thoại 483 484 488 489 Đặng Thị Bích Thu Nguyễn Ngọc Truyền Địa đất 47 Phường/xã Xã Lợi Bình Nhơn Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt 1 0 An ninh thường 4,235 1 150,0 4,166 0 1000,0 2,947 0 88,9 0 0 2,941 0 85,4 0 0 5,020 0 325,0 0 5,047 0 170,0 0 6,955 0 406,0 0 4,438 1 3200,0 27 1 2,951 1 76,8 1 0 2,955 1 76,8 1 0 2,943 1 76,8 1 0 2,955 1 86,4 1 0 5,191 0 2000,0 0 3,687 1 207,0 10 1 Giá đất (tr/m2) 0,399 5,739 0,674 0,719 2,374 2,247 2,278 22,191 2,045 2,042 2,023 1,977 12,398 4,516 STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ 211 1001 56 Trần Văn Chân Đinh Thị Loan Anh 496 516 106 499 Bùi Thị Thanh Nguyễn Thị Phương Lan 214 500 Trần Mỹ Nhung 493 Châu Thị Mỏng 494 Nguyễn Văn Mười 495 Bùi Văn Đở 496 497 498 77 214 310 501 Đoàn Đức Thiện 502 Huỳnh Tấn Tài 631 503 Văn Thị Nhớ 520 504 Võ Văn út 254 505 Nguyễn Thị Trang 148 420 506 Đỗ Thành Quan 17 2-6 Địa đất Phường/xã Giáp Đê bao ấp 1,2 Giáp Đê bao ấp 1,2 Đỗ Trình Thoại Giáp Đê bao ấp 1,2 Lối công cộng Lối công cộng Lối công cộng Lối công cộng Châu Thị Kim - Cống Cây Bần Bờ Kênh Vĩnh Hòa Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã Hướng Thọ Phú Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Bờ Kênh Châu Thị Kim - Cống Cây Bần Lối công cộng Hẻm Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường 5,308 0 370,0 1 5,216 0 207,0 0 3,989 1 1968,0 20 1 6,188 0 400,0 0 5,187 0 85,0 0 5,298 0 100,0 0 5,607 0 170,0 10 0 5,517 0 261,7 0 4,405 1 289,6 1 6,107 0 224,2 1 5,415 0 150,0 0 6,459 1 240,0 0 6,951 0 153,2 1 4,268 0 1129,0 0 Giá đất (tr/m2) 1,184 2,808 17,917 2,055 0,315 0,520 0,268 3,760 6,013 2,228 0,300 3,423 0,205 STT Chủ sở hữu Thửa đất số Tờ đồ Địa đất Phường/xã Khoảng cách đến trung tâm (km) Loại đường Hẻm cấp Hẻm cấp Diện tích CR mặt tiền (m) Hình dáng Loại hẻm H T X H An ninh tốt An ninh thường Vĩnh Ngãi 93 419 43 2-8 509 Lê Thị Năm Nguyễn Cao Sơn Trung 64 2-8 510 Châu Ngọc Linh 36 2-9 511 Trần Thị cúc 724 512 Phạm Văn Định 513 Nguyễn Văn Ngọ 2-6 524 628 507 508 514 515 516 Phan Thị Ngọc Thành Ngô Thị Lài Nguyễn Huy Thơng Nguyễn Hồng Tường 14 50 1038 282 Trần Văn Ngà Ven sông Bảo Định Lối công cộng Lối công cộng Lối công cộng Ven sông Bảo Định Lối công cộng Châu Thị Kim - Cống Cây Bần Nguyễn Văn Tịch Lối công cộng Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Xã An Vĩnh Ngãi Giá đất (tr/m2) 8,441 6,399 1 594,4 10 0 5,563 0 446,0 1 5,553 0 152,0 1 4,912 0 184,2 0 4,638 0 924,0 21 0 7,308 0 120,0 0 8,953 0 2533,0 50 0 5,939 1 338,0 10 0 5,672 1 208,0 0 5,538 0 1158,0 30 0 5,916 2,837 0,631 1,181 12,275 0,057 32,316 5,173 1,420 18,015 Phụ lục Ma trận hệ số tương quan KC_TT L_DUONG H_CAP1 H_CAP2 D_TICH H_DANG CR_MT L_HEM HTXH AN_TOT AN_THUONG GIADAT KC_TT Pearson Correlation Sig (2-tailed) N L_DUONG H_CAP1 H_CAP2 D_TICH H_DANG CR_MT Pearson Correlation 516 N 516 ** -.483 * ** 403 167 ** 000 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 ** ** ** ** * ** ** ** 004 025 130 -.187 -.134 -.169 -.109 130 371 -.201 003 000 002 000 013 003 000 000 926 574 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 ** ** -.025 130 ** -.187 ** -.711 140 ** 116 -.257 ** * -.102 001 564 009 000 021 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 ** 080 -.095 * 061 -.064 -.002 006 065 028 068 031 168 144 963 889 139 519 516 516 516 516 516 516 516 516 ** ** ** ** ** -.029 -.711 516 516 ** ** ** 080 -.185 516 Sig (2-tailed) 000 002 000 068 N 516 516 516 516 130 ** * -.095 547 -.155 346 122 ** 697 000 000 000 006 513 000 516 516 516 516 516 516 516 516 ** 079 160 162 000 003 031 000 N 516 516 516 516 516 ** * ** 061 ** -.154 160 000 Sig (2-tailed) -.109 ** -.154 000 516 ** ** 003 N -.169 130 000 000 -.134 ** -.185 000 000 250 -.093 000 000 Pearson Correlation -.047 035 Sig (2-tailed) -.062 ** 291 516 Pearson Correlation -.257 000 516 407 ** 000 N Pearson Correlation 250 162 003 ** -.062 000 000 296 ** 407 000 Sig (2-tailed) Pearson Correlation ** 296 000 -.292 000 ** -.483 000 ** Sig (2-tailed) Pearson Correlation ** -.292 547 516 079 ** -.130 -.168 ** ** 322 -.343 ** * 095 074 003 000 000 000 031 516 516 516 516 516 516 ** ** -.069 -.043 420 124 660 ** L_HEM HTXH AN_TOT Sig (2-tailed) 000 013 000 168 000 074 N 516 516 516 516 516 516 516 ** -.064 ** -.043 Pearson Correlation ** ** 130 140 ** -.155 -.130 Sig (2-tailed) 000 003 001 144 000 003 330 N 516 516 516 516 516 516 516 ** -.025 -.002 Pearson Correlation -.047 371 ** 346 -.168 ** 420 ** 000 005 119 000 516 516 516 516 516 ** 014 ** -.086 000 753 000 051 516 516 516 516 516 ** 1 360 360 Sig (2-tailed) 291 000 564 963 000 000 000 000 N 516 516 516 516 516 516 516 516 ** 006 ** 014 111 Pearson Correlation * -.093 ** -.201 116 ** 122 ** 322 124 111 * -.209 ** -.198 000 000 516 516 516 516 * -.625 ** 035 000 009 889 006 000 005 753 012 N 516 516 516 516 516 516 516 516 516 ** 004 ** 065 -.029 ** -.069 Sig (2-tailed) 000 926 000 139 513 000 119 000 000 000 N 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 ** 025 -.102 * 028 Sig (2-tailed) 000 574 021 519 000 031 000 051 000 009 025 N 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 516 Pearson Correlation 403 167 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) -.257 ** 697 -.343 * 095 660 ** -.209 ** ** 440 012 Sig (2-tailed) AN_THUONG Pearson Correlation GIADAT -.257 330 -.198 ** ** -.086 440 114 ** 000 009 516 516 516 ** -.098 -.625 ** 114 * 025 516 * -.098 516 516 Phụ lục Kết hồi quy Model Summary b Change Statistics R Model R Square a 795 Adjusted R Std Error of the R Square Estimate Change Square 633 625 2411346 F Change df1 df2 633 Sig F Durbin- Change Watson 78.907 11 504 000 a Predictors: (Constant), AN_THUONG, L_DUONG, CR_MT, H_CAP2, L_HEM, H_DANG, D_TICH, KC_TT, AN_TOT, HTXH, H_CAP1 b Dependent Variable: GIADAT ANOVA Model Sum of Squares b df Mean Square Regression 5046.921 11 458.811 Residual 2930.554 504 5.815 Total 7977.475 515 F Sig 78.907 a Predictors: (Constant), AN_THUONG, L_DUONG, CR_MT, H_CAP2, L_HEM, H_DANG, D_TICH, KC_TT, AN_TOT, HTXH, H_CAP1 b Dependent Variable: GIADAT 000 a 1.177 Coefficients Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients a Collinearity Correlations Statistics ZeroB (Constant) 108 681 159 874 -.250 073 -.130 -3.418 001 607 295 070 2.060 040 -.030 475 -.003 -.062 950 H_CAP2 143 571 010 250 803 028 011 007 462 2.167 D_TICH 005 000 507 13.632 000 697 519 368 527 1.899 -.036 256 -.004 -.141 888 327 030 379 10.830 000 -.547 250 -.069 -2.186 029 798 334 097 2.392 017 -.045 348 -.005 -.129 897 114 -.006 -.088 538 -.007 -.164 870 -.098 -.007 KC_TT L_DUONG H_CAP1 H_DANG CR_MT L_HEM HTXH AN_TOT AN_THUONG Std Error Beta Sig order Partial Part Tolerance Model t 167 -.151 025 095 -.006 002 004 434 292 -.086 -.097 440 092 091 056 -.102 -.003 660 - 059 106 065 003 004 a Dependent Variable: GIADAT Residuals Statistics Minimum Predicted Value Maximum Mean -.595420 2.816985E1 Residual 4.2805238E a 3.0433369E Std Deviation 2.882344E N 3.1304708 516 2.3854552 516 4.5613814 E-16 Std Predicted Value -1.111 8.078 000 1.000 516 Std Residual -1.775 12.621 000 989 516 VIF 506 1.975 640 1.563 393 2.547 737 1.358 596 1.678 722 1.384 439 2.278 536 1.866 429 2.330 Residuals Statistics Minimum Predicted Value Maximum Mean 4.2805238E 3.0433369E Std Deviation 2.882344E -.595420 2.816985E1 Residual a N 3.1304708 516 2.3854552 516 4.5613814 E-16 Std Predicted Value -1.111 8.078 000 1.000 516 Std Residual -1.775 12.621 000 989 516 a Dependent Variable: GIADAT Heteroskedasticity Test: Breusch-Pagan-Godfrey F-statistic 1.542494 Prob F(11,504) 0.1128 Obs*R-squared 16.80565 Prob Chi-Square(11) 0.1138 Scaled explained SS 515.2404 Prob Chi-Square(11) 0.0000 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/23/15 Time: 07:12 Sample: 516 Included observations: 516 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C 8.907257 12.80365 0.695681 0.4869 AN_THUONG 4.508081 10.11436 0.445711 0.6560 AN_TOT 5.107077 6.547315 0.780026 0.4357 CR_MT -0.232847 0.566962 -0.410692 0.6815 D_TICH 0.002376 0.007209 0.329552 0.7419 H_CAP1 2.231477 8.934146 0.249769 0.8029 H_CAP2 2.232978 10.73798 0.207951 0.8354 H_DANG -3.952650 4.813681 -0.821128 0.4120 HTXH 12.21679 6.270349 1.948342 0.0519 KC_TT -2.313171 1.374062 -1.683456 0.0929 L_DUONG 3.375874 5.536492 0.609750 0.5423 L_HEM -10.60103 4.705201 -2.253045 0.0247 R-squared 0.032569 Mean dependent var 5.679368 Adjusted R-squared 0.011455 S.D dependent var 45.57564 S.E of regression 45.31386 Akaike info criterion 10.48808 Sum squared resid 1034886 Schwarz criterion 10.58683 Hannan-Quinn criter 10.52678 Durbin-Watson stat 2.073999 Log likelihood -2693.926 F-statistic 1.542494 Prob(F-statistic) 0.112810 ... price để định giá đất nhà nêu chương xét điều kiện thị trường thành phố Tân An - tỉnh Long An thỏa mãn điều kiện áp dụng mơ hình hedonic price tác gi? ?vận dụng mơ hình hồi quy định giá đất địa bàn. .. kiện thực tế thành phố Tân An- tỉnh Long An thõa điều kiện mơ hình hedonic price nêu Nên vận dụng mơ hình hedonic price để định giá đất địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An Chương NỘI DUNG VÀ... dung 1: Đánh giá công tác định giá đất đai, xây dựng bảng giá đất hàng năm thành phố Tân An- tỉnh Long An năm 2014 Qua đánh giá so sánh bảng giá đất quy định với tình hình biến động giá đất thị trường