Áp dụng mô hình hồi quy tuyến tính nhiều lớp để định giá đất trên địa bàn huyện hoài đức thành phố hà nội

LỜI CẢM ƠN Nhân dịp hồn thành khóa luận tốt nghiệp: “Áp dụng mơ hình hồi quy tuyến tính nhiều lớp để định giá đất địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”, xin trân trọng bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới giáo hƣớng dẫn TS.Cao Thị Thu Hiền, ngƣời tận tình giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng đại học Lâm Nghiệp, khoa quản lí tài nguyên rừng môi trƣờng, thầy cô giáo môn hỗ trợ, giúp đỡ mặt để hồn thành đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn UBND xã Vân Cơn, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tơi q trình tơi làm đề tài Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 27 tháng 04 năm 2017 Sinh viên Nguyễn Sỹ Dũng MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH CHƢƠNG ĐẶT VẤN ĐỀ CHƢƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Trên giới 2.2 Ở Việt Nam CHƢƠNG MỤC TIÊU, ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 10 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 10 3.2 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 10 3.2.1 Đối tƣợng nghiên cứu 10 3.2.2 Phạm vi nghiên cứu 10 3.3 Nội dung nghiên cứu 10 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 10 3.4.1 Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu: 10 3.4.2 Phƣơng pháp xử lý số liệu 11 CHƢƠNG KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 15 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 15 4.1.1 Vị trí địa lí 15 4.1.2 Địa hình 16 4.1.3 Khí Hậu 16 4.1.4 Giao Thông 18 4.2 Phân tích số nhân tố có ảnh hƣởng tới giá đất huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 18 4.2.1 Mã hóa số liệu 18 4.2.2 Thống kê mô tả biến định lƣợng biến định tính 19 4.3 Xây dựng phƣơng trình tuyến tính nhiều lớp để dự đốn giá đất huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội 22 4.3.1 Xây dựng phƣơng trình tuyến tính nhiều lớp 22 4.3.2 Kiểm tra khác biến định tính 26 4.3.3 Kiểm tra điều kiện cho phƣơng trình tƣơng quan tuyến tính nhiều lớp đƣợc chọn 29 CHƢƠNG KẾT LUẬN, TỒN TẠI VÀ KIẾN NGHỊ 32 5.1 Kết luận 32 5.2 Tồn 32 5.3 Kiến nghị 32 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Dung lƣợng mẫu cho xây dựng mơ hình tuyến tính nhiều lớp 11 Bảng 4.1 Bảng mô tả biến định lƣợng biến định tính 19 Bảng 4.2 Thống kê mô tả biến định lƣợng khảo sát giá đất huyện Hoài Đức 20 Bảng 4.3 Thông kê mô tả biến định tính khảo sát giá đất huyện Hoài Đức 21 Bảng 4.4 Kết phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính nhiều lớp 22 Bảng 4.5 Kết kiểm tra tồn mơ hình tổng thể ANOVA 23 Bảng 4.6 Giá trị tham số cần ƣớc lƣợng phƣơng trình 23 Bảng 4.7 Kết so sánh giá đất xã thị trấn tiêu chuẩn t Student 26 Bảng 4.8 Kết so sánh giá đất mảnh đất có sổ đổ khơng có sổ đỏ tiêu chuẩn t stuent 27 Bảng 4.9 Kết so sánh manh đất có hình vng hình khác tiêu chuẩn t student 27 Bảng 4.10 Kết so sánh mảnh đất gần xa sở hạ tầng tiêu chuẩn t student 28 Bảng 4.11 Kết so sánh mảnh đất có khơng bị nhiễm mơi trƣờng tiêu chuẩn t student 28 Bảng 4.12 Kết tính VIF cho phƣơng trình đƣợc lựa chọn 29 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 16 Hình 4.2 Kiểm tra điều kiện phân bố chuẩn 30 Hình 4.3 Kiểm tra điều kiện phƣơng sai 31 CHƢƠNG ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai loại tài nguyên thay đƣợc Loại tài nguyên đƣợc cố định vị trí giới hạn diện tích, khơng thể tăng lên khơng tự Trong sử dụng đất, diện tích loại đất đƣợc chuyển đổi từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính loại hàng hóa thuộc tính giá trị thuộc tính giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội ngày phát triển nhu cầu đất đai ngày lớn trở nên thiết, đất đai khơng thể sinh ra, phát triển mở rộng diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn, giá đất đai ngày cao Từ nhu cầu thiết đất đai xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa xu tất yếu, từ hình thành nên thị trƣờng đất đai thuộc thị trƣờng bất động sản Thị trƣờng Việt Nam trình phát triển bƣớc đầu đƣợc mở rộng Đến nay, tác nhân tham gia thị trƣờng bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo sở cho thị trƣờng đất đai hoạt động sôi Trong thị trƣờng này, quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt, giá quyền sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút đƣợc quan tâm nhiều đối tƣợng, họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhƣ: Chuyển nhƣợng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu đất đai… Thực tế nay, giá đất thị trƣờng biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế xã hội, giá đất nhà nƣớc lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trƣờng Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể nhƣ, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận đƣợc giá bồi thƣờng với ngƣời sử dụng đất thu hồi đất, giải phóng mặt bố trí tái định cƣ Nhƣ vậy, để khắc phục đƣợc hạn chế này, việc có bảng giá đất thị trƣờng phù hợp cần thiết Ngoài việc giải hạn chế trên, bảng giá đất cịn hỗ trợ cho việc tìm kiếm hội sử dụng đất cá nhân, tổ chức nhƣ hội đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội nhà đầu tƣ Tuy nhiên, việc xây dựng bảng giá đất thị trƣờng phù hợp với thực tế đòi hỏi nhiều vấn đề, việc xác định đầy đủ yếu tố mức độ ảnh hƣởng yếu tố việc làm quan trọng cần thiết Huyện Hoài Đức đà hội nhập phát triển,các hoạt động kinh tế - xã hội huyện ngày phong phú đa dạng, nhiều chƣơng trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, phát triển sở hạ tầng địa phƣơng đƣợc triển khai thực gây áp lực lớn lên đất đai Cùng với tiến trình phát triển địa phƣơng, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất bất cập chênh lệch giá đất nhà nƣớc thực tế Việc xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng nhằm làm giảm chênh lệch giá quy định nhà nƣớc giá thị trƣờng để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giao đất công việc khác liên quan đến lĩnh vực đất đai nói chung đất nói riêng phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Xuất phát từ lí trên, tiến hành thực đề tài: “ Áp dụng mơ hình hồi quy tuyến tính nhiều lớp để định giá đất địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ” CHƢƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Một cách tổng qt, mơ hình hedonic giá đất (có thể bao gồm cơng trình đất) phụ thuộc vào đặc trƣng miếng đất nhƣ vị trí so với trung tâm, gần đƣờng, gần khu tiện ích giá trị cơng trình miếng đất nhƣ diện tích nhà, số phịng ngủ, số tầng, Mục tiêu mơ hình xác định đƣợc biểu diễn giá miếng đất dựa vào đặc trƣng nói Các mơ hình để xác định giá mơ hình đơn giản nhƣ mơ hình tuyến tính hay mơ hình phức tạp nhƣ mơ hình mũ, mơ hình logarithm, Việc lựa chọn mơ hình đƣợc đánh giá tùy theo số liệu cho phù hợp Trong phạm vi nghiên cứu này, chi phân tích mơ hình tuyến tính nhiều lớp 2.1 Trên giới Hầu hết nghiên cứu sử dụng phƣơng pháp hedonic để tìm mối quan hệ thuộc tính xem xét giá tài sản đƣợc ứng dụng thị trƣờng nhà phƣơng Tây, Mỹ Châu Âu Một số nghiên cứu đƣợc thực thời gian gần số nƣớc phƣơng Đông nhƣ Hồng Kông (Chang et al,1999) Hàn Quốc (Chin, 2002) Bajari Kahn (2007) sử dụng mơ hình hedonic để dự đoán nhu cầu nhà đánh giá lợi ích, chi phí việc mở rộng thị.Tác giả sử dụng thông tin liệu nhà thành phố Los Angeles từ năm 2000 đến năm 2003 Việc mở rộng thị có chi phí lợi ích, chi phí thời gian lại hàng ngày từ nhà đến nơi làm việc xa hơn, lợi ích ngƣời dân mua đƣợc mảnh đất nhà lớn Kết nghiên cứu cho thấy mức giá cao ngƣời dân sẵn lòng trả để tránh lại hàng ngày xa hơn, ngƣợc lại mức giá thấp ngƣời dân sẵn lòng trả để có mảnh đất ngơi nhà lớn hơn.Tác giả cho thấy giá ẩn việc tăng thêm phút lại -218,00 ƣớc tính chi phí hội thời gian $27,30 cho Frew Jud (2003) dùng kỹ thuật mơ hình hedonic để dự báo giá trị hộ Portland thuộc khu vực Oregon (Mỹ) thời gian từ năm 1996 đến năm 1999 Hàm số hàm bao gồm biến nhƣ vị trí, tuổi, tiện ích tỉ lệ vốn hoá Kết cho thấy giá trị hộ giảm khoảng cách gia tăng so với trung tâm thành phố Giá trị tài sản giảm theo độ tuổi dự án nhƣng ảnh hƣởng tuổi nhà lên giá nhà tƣơng đối khiêm tốn Sibel Selm (2008) nghiên cứu yếu tố nội nhà đƣợc thực Thổ Nhĩ Kỳ, ơng xây dựng mơ hình giá nhà nhƣ sau: Mơ hình chứa 46 biến, nghiên cứu ơng sử dụng hình thức bán logarit cho mơ hình Các biến bao gồm: Đặc điểm vị trí (nơng thơn, thành thị); loại nhà (tách rời, tầng hầm, liền kề, hộ cao cấp, nhà ổ chuột, loại khác); tuổi nhà; loại hình xây dựng; số lƣợng phịng; diện tích nhà Ngồi ra, cịn có biến: loại sàn phòng khách, loại sàn phòng ngủ, loại sàn phòng tắm, hệ thống lò sƣởi số biến khác Do đặc điểm liệu, yếu tố môi trƣờng không đƣợc xem xét Kết mô hình hồi quy hedonic ơng cho thấy diện tích nhà, số lƣợng phòng, loại nhà, hệ thống nƣớc, hồ bơi, đặc trƣng vị trí kiểu tồ nhà biến quan trọng có ảnh hƣởng tới giá nhà Mơ hình đƣợc tiếp tục mở rộng Hasan Selim (2009) Với hai loại phƣơng pháp tiếp cận mơ hình đƣợc sử dụng phân tích: Mơ hình hồi quy hedonic ANN Các kết mơ hình giá thụ hƣởng cho thấy hệ thống nƣớc, hồ bơi, loại nhà, số phịng, kích thƣớc ngơi nhà, đặc trƣng vị trí kiểu nhà biến số quan trọng ảnh hƣởng đến giá nhà Có thể thấy giá nhà khu đô thị cao khu vực nông thôn 26,26% Bằng cách so sánh hiệu suất dự đoán hồi quy hedonic mơ hình ANN nghiên cứu chứng minh ANN thay tốt cho dự báo giá nhà Thổ Nhĩ Kỳ Theo nghiên cứu gần Gabriel Kayode Babawale (03/2011), yếu tố ngoại tác tác động tới bất động sản ảnh hƣởng tới giá bất động sản đó, ơng sử dụng mơ hình hedonic xét yếu tố nhƣ: Phụ lục Bảng tổng hợp kết khảo sát STT Chủ sở Đia hữu Khoản Vị Giá trí đất (thơ) (tr/m) 22 45 12.5 30 80 22 Diện g cách tích(m) TT thị Khoản Hình Mặt Chiều CSHT ANXH Sổ đỏ ONMT dạng tiền sâu (Gần/x) (Tốt/xấu) (Có/khơng) (Có/khơng) 13.5 4.5 10 1 12.7 13.7 10 1 1 37 13 14 9.2 1 19 42 13 14 8.4 1 30 72 12.5 13.5 7.2 10 1 0 27 54 13.1 14.1 1 1 28 84 1.3 14 12 1 1 28 104 13 2.3 8.5 12 1 trấn g cách QL 32 An Nguyễn Văn Lợi Khánh An Giang Văn Thạch Khánh An Hoàng Trọng Quyết Khánh An Trần Văn Nam Khánh An Dƣơng Thị Minh Trang Khánh An Nguyễn Trọng Thái Khánh An Nguyễn Văn Khá Khánh An Nguyễn Thành Đông Khánh Trạm Nông Tiến Cƣơng Trôi 35 100 1.3 2.3 16.5 1 1 80 34 0.2 5.8 1 1 67 73 0.7 1 12 1 0 55 62 0.8 1.2 10.3 1 70 50 0.5 0.3 8.4 1 1 60 42 0.8 1 10.5 1 1 75 48 0.2 0.5 1 1 50 68 1.5 11.3 1 1 47 52 1.2 1.7 5.2 10 1 30 140 11.5 12.5 8.5 16.4 1 30 48 12 13 9.6 1 Trạm 10 Nguyễn Hồi Phong Trơi Trạm 11 Phạm An Hùng Trôi Trạm 12 Võ Công Luận Trôi Trạm 13 Phạm Văn Hiệp Trôi Trạm 14 Phan Văn Khảo Trôi Trạm 15 Nguyễn Anh Quân Trôi Trạm 16 Trƣơng Hồi Phong Trơi Trạm 17 Nguyễn Minh Thái Trơi An 18 Nguyễn Ngọc Anh Khánh An 19 Nguyễn Trần An Hy Khánh An 20 Trần Hải Quang Khánh 42 85 11.3 12.3 10.6 1 1 35 68 13 14 6.8 10 1 50 76 12.5 13.5 7.6 10 1 1 30 34 13 14 8.5 1 0 65 120 12 13 10 12 1 1 55 85 12.5 13.5 12.1 1 1 30 44 12.5 13.5 11 1 73 56 12.3 13.3 1 1 44 83 12 13 14 1 50 35 12 13 1 1 30 48 12.5 13.5 12 1 An 21 Nguyễn Thành Lộc Khánh An 22 Nguyễn Thành Giang Khánh An 23 Nguyễn Minh Tiến Khánh An 24 Nguyễn Thị Loan Khánh An 25 Dƣơng Quảng Hàm Khánh An 26 Nguyễn Minh Lộc Khánh An 27 Nguyễn Thị Liễu Khánh An 28 Phạm Thành Hiển Khánh An 29 Nguyễn Minh Cƣơng Khánh An 30 Phạm Việt Thắng Khánh An 31 Trần Thị Đào Khánh 27 59 12.5 13.5 15 1 65 70 11 12 10 1 0 40 32 11.5 12.5 1 1 30 52 11 12 8.5 1 30 112 11.5 12.5 12.5 1 30 90 11.7 12.7 11.25 1 33 66 11.2 12.2 11 1 1 30 88 12 13 11 1 50 75 11.7 12.7 10.7 1 0 47 43 11.3 12.3 1 1 35 80 11.5 12.5 10 1 An 32 Trần Minh Tâm Khánh An 33 Nguyễn Sỹ Tôn Khánh An 34 Nguyễn Thị Hoa Khánh An 35 Nguyễn Anh Tiến Khánh An 36 Trần Nhật Tinh Anh Khánh An 37 Vũ Lâm Khánh An 38 Trần Quang Tân Khánh An 39 Trần Thị Kim Anh Khánh An 40 Nguyễn Khải Thiên Khánh An 41 Dƣơng Vũ Đắc Khánh An 42 Trần Minh Tuệ Nguyễn Quang Hùng 43 Khánh 35 65 11.7 12.7 6.5 10 1 22 110 13 14 10 11 1 1 20 221 13 14 13 17 1 18 324 13.2 14.2 12 27 1 20 72 13 14 12 1 17 189 13.5 14.5 21 1 30 154 11.5 12.5 22 1 1 20 72 11.9 12.9 1 15 240 12.5 13.5 12 20 1 24 168 11.5 12.5 21 1 1 18 136 12 13 10 13.6 1 Vân Côn Vân 44 Trƣơng Quang Nghị Côn Vân 45 Nguyễn Thị Minh Tuyết Cơn Vân 46 Hồng Minh Quân Côn Vân 47 Nguyễn Anh Dự Côn Vân 48 Nguyễn Hồng Nam Cơn Vân 49 Hồng Văn Thỏa Cơn Vân 50 Nguyễn Văn Phong Côn Vân 51 Nguyễn Thành An Côn Vân 52 Nguyễn Minh An Côn Vân 53 Hồng Văn Khải Cơn 12 108 12.5 13.5 12 1 22 72 12.7 13.7 12 1 1 24 116 12 13 10 11.6 1 1 16 88 12.2 13.2 11 1 18 66 11.5 12.5 11 1 1 26 48 11.3 12.3 1 1 28 45 11 12 7.5 1 1 20 140 12 13 20 1 19 68 12.2 13.2 5.5 12.3 1 22 120 10 12 12 13 1 1 22 102 11.5 13.5 14.5 1 1 Vân 54 Nguyễn Quang Trí Cơn Vân 55 Nguyễn Sỹ Hải Cơn Vân 56 Hồng Minh Quốc Cơn Vân 57 Nguyễn Đĩnh Thinh Cơn Vân 58 Trần Văn Thời Côn Vân 59 Trịnh Văn Quyết Cơn Vân 60 Hồng Văn Ngọc Cơn Vân 61 Nguyễn Hải Minh Côn Vân 62 Nguyễn Thiên Quốc Côn Vân 63 Dƣơng Thành Côn Côn Vân 64 Nguyễn Minh Trọng Côn 15 77 14.5 15.5 11 1 18 69 13.8 14.8 11.5 1 1 80 96 11.5 12.5 12 1 1 72 128 11.9 12.9 16 1 1 60 120 11.4 12.4 10 12 1 1 40 126 12.9 13.9 18 1 45 77 12.5 13.5 11 1 40 48 13 14 12 1 19 144 14 15 16 1 35 150 11 12 12 12.5 1 1 22 88 11.5 12.5 11 1 1 Vân 65 Hồng Trọng Hiếu Cơn An 66 Nguyễn Anh Tú Khánh An 67 Nguyễn Trọng Quyết Khánh An 68 Hoàng Danh Mạnh Khánh An 69 Hoàng Văn Mạnh Khánh An 70 Nguyễn Hải Nam Khánh An 71 Hoàng Thị Anh Thơ Khánh An 72 Nguyễn Thiên Sinh Khánh Vân 73 Hồng Văn Hà Cơn Vân 74 Nguyễn Duy Bằng Côn Vân 75 Nguyễn Trọng Út Côn 20 120 13.7 14.7 15 1 1 22 150 12.5 13.5 10 15 1 29 70 11.5 12.5 10 1 1 17 152 12 13 10 15.2 1 21 51 12 13 8.5 1 1 26 120 12.5 13.5 10 12 1 1 16 90 12 13 15 1 20 112 12.5 13.5 14 1 1 20 180 12 13 12 15 1 1 18 160 12.5 13.5 20 1 23 78 12 13 10 1 1 Vân 76 Nguyễn Đình Thành Cơn Vân 77 Nguyễn Văn Kha Cơn Vân 78 Nguyễn Đình Hải Côn Vân 79 Nguyễn Văn Mạnh Côn Vân 80 Trần Dỗn Tiến Cơn Vân 81 Trần Quang Khải Cơn Vân 82 Nguyễn Dỗn Nho Cơn Vân 83 Hồng Trọng Thà Côn Vân 84 Nguyễn Trọng Tuân Côn Vân 85 Nguyễn Thành Luân Côn Vân 86 Nguyễn Thiên Uy Côn 20 140 10 14 10 14 1 19 150 12.2 13.2 10 15 1 1 22 120 12 13 15 1 1 47 76 13 14 12 1 1 27 34 2.6 3.6 8.5 1 1 43 57 1.6 2.6 9.5 1 1 41 32 1.7 2.7 1 1 38 49 1.6 2.6 9.8 1 1 48 45 1.2 2.2 7.5 1 1 50 48 0.7 1.5 1 1 52 100 0.5 1 12.5 1 1 Vân 87 Nguyễn Thị Minh Côn Vân 88 Dƣơng Minh Tuyết Côn An 89 Dƣơng Thành Phong Khánh Trạm 90 Nguyễn Văn Chín Trơi Trạm 91 Trần Văn Chứ Trôi Trạm 92 Nguyễn Sƣ Phụ Trôi Trạm 93 Nguyễn Ánh Sao Trơi Trạm 94 Hồng Văn Cái Trơi Trạm 95 Hồng Minh Châu Trơi Trạm 96 Lƣu Xá Nghị Trôi Trạm 97 Nguyễn Thị Vân Trôi 32 78 13 1 1 37 53 1.4 5.3 10 1 1 29 112 2.4 3.4 14 1 1 33 47 1.4 2.4 4.7 10 1 1 40 69 1.7 2.7 11.5 1 1 25 122 2.2 3.2 8.3 14.5 1 1 35 42 1.2 1.6 4.2 10 1 1 22 68 1.8 2.5 6.8 10 1 1 21 88 1.8 2.5 11 1 25 73 1.6 2.3 7.3 10 1 18 153 2.5 3.5 17 1 Trạm 98 Đào Văn Ninh Trôi Trạm 99 Giang Minh Đạt Trôi Trạm 100 Giang Thị Đào Trôi Trạm 101 Hồ Hải Phong Trơi Trạm 102 Hồng Minh Đat Trơi Trạm 103 Lê Nguyên Bảng Trôi Trạm 104 Phan Văn Bá Trôi Trạm 105 Nguyễn Văn Tấn Trôi Trạm 106 Lạc Minh Sơn Trôi Trạm 107 Nguyễn Văn Dũng Trôi Trạm 108 Đỗ Văn Sử Trôi 43 112.5 1.3 1.8 12.5 1 1 22 57 1.8 2.8 5.5 10 1 1 19 52 2.4 3.4 4.8 11 1 21 89 2.2 3.2 11.1 1 1 32 75 1.5 2.5 7.5 10 1 1 22 65 1.8 2.8 6.5 10 1 1 30 69 1.5 2.5 11.5 1 1 35 42 1.4 2.4 1 1 43 63 1.5 2.5 1 1 27 47 1.8 2.8 4.7 10 1 32 52 1.5 2.5 5.2 10 1 Trạm 109 Huỳnh Quang Vinh Trôi Trạm 110 Nguyễn Ngọc Loan Trôi Trạm 111 Lê Thị Kim Dung Trôi Trạm 112 Lê Thị Kim Thanh Trôi Trạm 113 Nguyễn Văn Tiên Trôi Trạm 114 Phan Văn Hịa Trơi Trạm 115 Nguyễn Phụng Hiếu Trôi Trạm 116 Trƣơng Văn Hiền Trôi Trạm 117 Nguyễn Bá Tƣờng Trôi Trạm 118 Nguyễn Thông Trôi Trạm 119 Trần Phú Trôi 22 37 1.8 2.8 1 1 24 128 2.2 3.2 7.8 16.4 1 1 21 47 2.9 3.9 7.8 1 1 19 39 2.9 3.9 4.3 9.4 1 22 54 2.2 3.2 1 1 38 48 1.2 2.2 1 1 32 73 1.8 2.8 9.1 1 1 Trạm 120 Trƣơng Văn Hùng Trơi Trạm 121 Hồng Bá Kỳ Trơi Trạm 122 Nguyễn Văn Khối Trơi Trạm 123 Hồng Cơng Danh Trơi Trạm 124 Hồng Anh Tú Trơi Trạm 125 Phan Đức Ánh Trôi Phụ lục Kết hồi quy Model Summary Model R R Square Adjusted R Square 640e 410 Std Error of the Estimate 380 12.080 NOVAa Sum of Model Squares df Mean Square Regression 11965.573 1994.262 Residual 17218.427 118 145.919 Total 29184.000 124 F 13.667 Sig .000f Unstandardized Coefficients Model B Std Error t Sig 78.406 13.115 5.978 000 -2.324 901 -2.579 011 Mặt tiền -1.135 567 -2.003 047 Vị trí -20.377 10.012 -2.035 044 Cơ sở hạ tầng 8.084 2.379 3.398 001 Sổ đỏ 5.819 2.826 2.059 042 -19.155 4.441 -4.313 000 Hệ số tự Khoảng cách tới đƣờng Quốc lộ Ô nhiễm môi trƣờng Descriptive Statistics Std N Range Minimum Maximum Mean Deviation Giá đất 125 68 12 80 32.80 15.341 Diện tích 125 292.00 32.00 324.00 86.1720 46.39726 Khoảng cách tới TT thị trấn 125 14.30 20 14.50 8.2480 5.18944 125 15.50 00 15.50 9.2176 5.32244 Mặt tiền 125 9.50 4.00 13.50 7.0840 2.09190 Chiều sâu 125 21.00 6.00 27.00 11.7644 3.48258 Valid N (listwise) 125 Khoảng cách tới đƣờng Quốc lộ Vị trí Frequency Percent Valid Valid Cumulative Percent Percent 80 64.0 64.0 64.0 45 36.0 36.0 100.0 Total 125 100.0 100.0 Hình dạng mảnh đất Frequency Percent Valid Valid Cumulative Percent Percent 65 52.0 52.0 52.0 60 48.0 48.0 100.0 Total 125 100.0 100.0 Cơ sở hạ tầng Frequency Percent Valid Valid Cumulative Percent Percent 59 47.2 47.2 47.2 66 52.8 52.8 100.0 Total 125 100.0 100.0 An ninh xã hội Frequency Percent Valid 125 100.0 Valid Cumulative Percent Percent 100.0 100.0 Valid Cumulative Percent Percent Sổ đỏ Frequency Percent Valid 24 19.2 19.2 19.2 101 80.8 80.8 100.0 Total 125 100.0 100.0 Ơ nhiễm mơi trƣờng Frequency Percent Valid Valid Cumulative Percent Percent 7.2 7.2 7.2 116 92.8 92.8 100.0 Total 125 100.0 100.0 ... kiện thực tế huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội thỏa điều kiện mơ hình hedonic price nhƣ nêu Nên vận dụng mơ hình hồi quy tuyến tính để định giá đất địa bàn huyện Hoài Đức, thành Phố Hà Nội CHƢƠNG... tới giá đất huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội - Xây dựng phƣơng trình tuyến tính nhiều lớp để dự đốn giá đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu Để tiến hành nghiên cứu nội. .. tài: “ Áp dụng mơ hình hồi quy tuyến tính nhiều lớp để định giá đất địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ” CHƢƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Một cách tổng quát, mơ hình hedonic giá đất (có