Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn cao phong huyện cao phong tỉnh hòa bình

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CAO PHONG - HUYỆN CAO PHONG TỈNH HỊA BÌNH NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 7850103 Giáo viên hướng dẫn : ThS Trần Thu Hà Sinh viên thực : Hà Thị Mai Hương Mã sinh viên : 1654040369 Lớp : 61a – QLĐĐ Khóa học : 2016 - 2020 Hà Nội: 2020 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành khố luận, em nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành khố luận, cho phép em bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Trần Thu Hà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho em suốt trình học tập thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp tận tình giúp đỡ em trình học tập, thực đề tài hồn thành khố luận Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Cao Phong giúp đỡ tạo điều kiện cho em suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em mặt, động viên khuyến khích em hồn thành khóa luận./ Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Sinh viên thực Hà Thị Mai Hương MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ vii PHẦN MỞ ĐẦU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Định giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.4 Các phương pháp định giá đất 12 2.1.5 Báo cáo định giá chứng thư định giá 15 2.2 CĂN CỨ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 19 2.2.1 Các văn Trung Ương 19 2.2.2 Văn địa phương 20 2.3 CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 21 2.3.1 Định giá đất giới 21 2.3.2 Định giá đất Việt Nam 23 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 25 3.2 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 25 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 25 3.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 25 3.3.2 Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao phong, tỉnh Hịa Bình 25 3.3.3 Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá địa phương 25 3.3.4 Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao phong, tỉnh Hịa Bình 25 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26 3.4.3 Phương pháp định giá đất 27 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu 28 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 28 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI THỊ TRẤN CAO PHONG 30 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 31 4.2 ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CAO PHONG, HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HỊA BÌNH 34 4.2.1 Căn pháp lý vấn đề giá đất định giá đất huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 34 4.2.2 Trình tự xác định giá trị khu đất cần định giá 35 4.2.3 Kết thông tin thu thập từ thị trường 36 4.2.4 Lựa chọn phương pháp định giá đất áp dụng phương pháp để xác định giá đất 41 4.3 ĐÁNH GIÁ NHƯNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG CONG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ TẠI ĐỊA PHƯƠNG 50 4.3.1 Thuận lợi 50 4.3.2 Khó khăn 50 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TẤC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRÁN CAO PHONG, HUYỆN CAO PHONG, TỈNH HÒA BÌNH 51 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 5.1 KẾT LUẬN 52 5.2 KIẾN NGHỊ 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC 56 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản NĐ - CP Nghị định Chính phủ NQ - HDND Nghị Hội đồng nhân dân QĐ Quyết định QĐ - BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên môi trường QĐ - UBND Quyết định Ủy ban nhân dân QH Quốc Hội QSD Quyền sử dụng TB - UBND Thông báo Ủy ban nhân dân TT- BTNMT Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường TSĐG Tài sản định giá TSSS Tài sản so sánh TT-BTC Thông tư Bộ Tài chính UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Thống kê diện tích vị trí đất khu đất cần định giá 41 Bảng 4.2: Thông tin chi tiết tài sản 42 Bảng 4.3: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 44 Bảng 4.5: Thông tin đất giá đất dùng tham khảo 49 DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ Hình 4.1: Trình tự xác định giá đất đất cần định giá 36 Hình 4.2: Hiện trạng khu đất cần định giá 37 Hình 4.3: Vị trí đất so sánh với đất cần định giá 40 Hình 4.4: Hiện trạng đất so sánh 40 TÓM TẮT KHÓA LUẬN Đề tài: Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Mục tiêu nghiên cứu: 2.1 Mục tiêu tổng quát Trên sở điều tra, khảo sát thông tin liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu đề xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong , huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong Huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Đánh giá số thuận lợi, khó khăn cơng tác định giá đất cụ thể địa phương - Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cụ thể địa phương Nội dung nghiên cứu - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình - Đánh giá cơng tác định giá đất huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình - Xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất đất thu hồi công ty TNHH Hải Phong - Thuận lợi khó khăn q trình xác định giá đất cụ thể huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình 4.Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp định giá đất Phương pháp phân tích xử lý số liệu Phương pháp chuyên gia PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, giải tranh chấp đất đai thị trường Khoản 3, Điều 114, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể sau: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định” Vì nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể quan trọng làm số trường hợp quy định Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013: “Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” Trong năm gần tỉnh Hịa Bình có nhiều dự án đấu giá quyền sử dụng đất Chính vậy, việc xác định giá đất phục vụ cho công tác đấu giá cần thiết Để xác định giá đất làm bước giá cho công tác đấu giá em thực đề tài “ Định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Xác định giá đất cụ thể phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong , huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 2.2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu pháp lý sách pháp luật liên quan đến công tác định giá đất thị trấn Cao Phong - Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá đất cụ thể địa phương 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Phạm vi thời gian: + Thời gian thực đề tài: T12/2019-T6/2020 + Thời gian thu thập số liệu: T3/2020 - Phạm vi nội dung: Áp dụng phương pháp so sánh để định giá khu đất - Phạm vi không gian: Trên địa bàn thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Thời điểm định giá đất Tại thời điểm định giá đất: Tháng 03 năm 2020 Cơ sở định giá đất 5.1 Văn pháp quy đất đai - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ Sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài chính Hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 cuả Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa - Thơng tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 cuả Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Quyết định số 1351/2015/QĐ-BTNMT ngày 04 tháng năm 2015 Bộ Tài nguyên Môi trường việc đính chính Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất - Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2020-2024 địa bàn tỉnh Hịa Bình 5.2 Căn cứ pháp lý khu đất cần định giá - Công văn số 1640/UBND-TCTM ngày 28 tháng 12 năm 2015 UBND tỉnh Hịa Bình việc điều chỉnh phương án xếp lại nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước UBND huyện Cao Phong; - Công văn số 454/UBND-TN&MT ngày 13 tháng năm 2019 UBND huyện Cao Phong việc xin chuyển nhu cầu quy hoạch chung địa phương (tái định cư) sang thực để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; - Công văn số 1246/UBND-TCTM ngày 09 tháng năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình việc chủ trương bán đấu giá quyền sử dụng đất huyện Cao Phong; - Công văn số 1543/STC-QLG&CS ngày 18 tháng năm 2019 Sở Tài tỉnh Hịa Bình việc chuyển nhu cầu quy hoạch chung UBND huyện Cao Phong; - Quyết định 100/QĐ-UBND ngày 16 tháng 01 năm 2020 UBND tỉnh Hịa Bình việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất giao cho UBND huyện Cao Phòng để quy hoạch khu dân cư, bán đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong - Mảnh trích lục địa số 03-2019 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Hịa Bình thực ngày 4/7/2019 Kết thông tin thu thập từ thị trường Đề tài tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực lân cận với tài sản định giá thu thập số thông tin sau: Thông tin tài sản cần định giá: - Địa điểm khu đất cần định giá: Nằm giáp đường Quốc lộ 6, khu 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hòa Bình - Diện tích khu đất cần định giá: 259,8 m2 - Mục đính sử dụng đất: Đất - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng Hình 1: Hiện trạng khu đất cần định giá 5.3 Thông tin đất so sánh a Thửa đất so sánh 1: + Tên người điều tra: Ông Trịnh Văn Toàn SĐT 0383527961 + Địa chỉ: Thửa số 223, tờ đồ 5, Khu thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình + Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 6/2019 + Loại đất: Đất + Diện tích: 90,0 m2, mặt tiền 4,5 m, chiều sâu 20,0 m, tương đối vuông vức + Giá chuyển nhượng 558.000.000 đồng/thửa, tương đương 6.200.000 đồng/m2 + Thửa đất nằm trục đường Quốc lộ 6, trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3,0 m, thuộc vị trí 1, đất thị, hướng chính Đông, cách UBND thị Huyện 1900,0 m Khu đất địa hình phẳng, nằm khu dân cư thưa thớt nên thuận lợi cho việc kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn + Đối chiếu theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2020-2024 địa bàn tỉnh Hịa Bình đất thuộc vị trí 1, đường phố loại thị trấn Cao Phong + Tài sản đất: Đất trống + Tình trạng pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b Thửa đất so sánh 2: + Tên người điều tra: Bà Mai Huyền Trang SĐT 0986010948 + Địa chỉ: Thửa số 184, tờ đồ 5, Khu thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình + Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 6/2019 + Loại đất: Đất + Diện tích: 90,0 m2, mặt tiền 4,5 m, chiều sâu 20,0 m, tương đối vuông vức + Giá chuyển nhượng 531.000.000 đồng/thửa, tương đương 5.900.000 đồng/m2 + Thửa đất nằm trục đường Quốc lộ 6, trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3,0 m, thuộc vị trí 1, đất thị, hướng chính Đông, cách UBND Huyện 2200,0 m Khu đất địa hình phẳng, nằm khu dân cư thưa thớt, thuận lợi cho việc kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn + Đối chiếu theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2020-2024 địa bàn tỉnh Hịa Bình, đất thuộc vị trí 1, đường phố loại 2, thị trấn Cao Phong + Tài sản đất: Đất trống + Tình trạng pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c Thửa đất so sánh 3: + Tên người điều tra: ông Trịnh Xuân Lãm SĐT 0339147526 + Địa chỉ: Thửa số 151, tờ đồ 3, Khu thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình + Thời điểm chuyển nhượng: Tháng 6/2019 + Loại đất: Đất + Diện tích: 58,5m2, mặt tiền 4,5m, chiều sâu 13,0 m, tương đối vuông vức + Giá chuyển nhượng: 270.000.000 đồng/thửa, tương đương 4.600.000 đồng/m2 + Thửa đất nằm trục đường Quốc lộ 6, trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3,0 m, thuộc vị trí 1, đất thị, có hướng Tây Bắc, cách UBND Huyện 3000,0 Nằm khu dân cư thưa thớt, khu đất địa hình phẳng, cách xa điểm giao thương bn bán Ít thuận lợi cho việc kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn + Đối chiếu theo Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2020-2024 địa bàn tỉnh Hịa Bình, đất thuộc vị trí 1, đường phố loại 2, thị trấn Cao Phong + Tài sản đất: Nhà cấp mục nát (giá bán không bao gồm giá trị nhà) + Tình trạng pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS SS3: Trịnh Xuân Lãm BĐS SS2: Mai Huyền Trang BĐS SS1 Trịnh Văn Toàn Tài sản cần định giá Hình 2: Vị trí đất so sánh với đất cần định giá Đường Quốc lộ Nhà ơng Trịnh Văn Tồn Nhà bà Mai Huyền Trang Nhà ơng Trịnh Xn Lãm Hình 3: Hiện trạng đất so sánh 5.4.2 Xác định vị trí khu đất theo bảng giá đất Căn Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Hịa Bình việc ban hành quy định bảng giá loại đất năm 2020-2024 địa bàn tỉnh Hịa Bình Đơn vị tư vấn xác định vị trí khu đất cần định giá với thông tin cụ thể sau: Bảng 1: Thống kê diện tích vị trí đất khu đất cần định giá Tên xã/phường Loại đất Đường phố Vị trí Diện tích (m2) Khu 1, thị trấn Cao Phong Đất Đường phố loại 259,8 5.4 Lựa chọn phương pháp định giá đất áp dụng phương pháp để xác định giá đất 5.4.1 Lựa chọn phương pháp định giá đất Căn Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất, phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất đất cần định giá Phương pháp so sánh phương pháp thuộc cách tiếp cận thị trường, phù hợp với Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam hành Đồng thời tham khảo dự án triển khai địa bàn tỉnh Hịa Bình nói chung huyện Cao Phong nói riêng, em áp dụng phương pháp so sánh phương pháp phù hợp để xác định giá đất phục vụ đấu giá với đất thu hồi Công ty TNHH Hải Phong 5.4.3 Kết xác định giá khu đất Thửa đất định giá (TSĐG) đất nằm trục đường Quốc lộ 6, trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3m, thuộc vị trí 1, đường phố loại 2, Cách UBND thị trấn 500m Thửa đất có diện tích 259,8m2, có chiều sâu trung bình 16,3m Tổ tư vấn tiến hành định giá cho TSGĐ thông qua đánh giá yếu tố tương đồng tài sản so sánh (TSSS) Việc xác định giá TSĐG theo phương pháp so sánh trực tiếp thực sau: Khảo sát thị trường, tổ tư vấn thu thập thông tin giá đất 03 đất khu vực chuyển nhượng thành công khoảng thời gian năm tính đến thời điểm xác định giá (năm 2019, 2020), có đặc điểm tương tự với đất cần định giá với thông tin chi tiết cụ thể bảng sau b Đất nông thôn, thuộc vị trí 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Sau khảo sát thị trường, thu thập số thông tin 03 đất so sánh sau: Bảng 2: Thông tin chi tiết tài sản STT A TSSS TSSS TSSS TSSS Địa Khu 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Khu 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Khu 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Khu 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Pháp lý Giấy chứng nhận QSD đất Giấy chứng nhận QSD đất Giấy chứng nhận QSD đất Giấy chứng nhận QSD đất Tiêu chí TSĐG THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất nằm trục nằm trục nằm trục nằm trục đường Quốc đường Quốc đường Quốc đường Quốc lộ lộ lộ lộ Mơ tả chung Trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3m Trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3m Trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3m Trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3m Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Cách UBND thị trấn 500m cách UBND thị trấn 650m cách UBND thị trấn 750m cách UBND thị trấn 1.500m Hướng Hướng Hướng Tây Đơng Đơng Hướng Tây Bắc Rất thuận lợi cho việc Thuận lợi cho việc Ít thuận lợi cho việc Hạn chế việc kinh doanh kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn Diện tích (m2) Quy mơ, kích thước, hình dáng, diện tích đất kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn thương mại dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn, 90,0 90,0 58,5 Kích thước (m) 15,9 x 16,3 4,5 x 20 4,5 x 20 4,5 x 13 Mặt tiền bình quân (m) 15,9 4,5 4,5 4,5 Chiều sâu bình quân (m) 16,3 20 20 13 Hình dáng 259,8 kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng không giới hạn Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ thuật thuật thuật thuật có: đường có: đường có: đường có: đường Điều kiện hạ tầng kỹ nhựa, cấp nhựa, cấp nhựa, cấp nhựa, cấp thuật điện cấp điện cấp điện cấp điện cấp nước đầy đủ, nước đầy đủ, nước đầy đủ, nước đầy đủ, ổn định ổn định ổn định ổn định An ninh, môi trường Tài sản đất Trong khu dân cư bình thường Đất trống Trong khu dân cư bình thường Đất trống Trong khu dân cư bình thường Đất trống Xa khu dân cư Nhà cấp mục nát (giá bán không bao gồm giá trị nhà) Giá bán (đồng) Mục đích sử dụng đất 10 - 558.000.000 Đất Anh Toàn Khu 1, thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Thơng tin liên hệ người điều tra Đất Chị Trang, khu thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình 270.000.000 Đất Anh Lãm, khu thị trấn Cao Phong, huyện Cao Phong, tỉnh Hịa Bình Nhận chuyển Nhận chuyển Nhận chuyển nhượng nhượng nhượng tháng 6/2019 tháng 6/2019 tháng 6/2019 Nguồn gốc thời 11 gian giao dịch B Đất 531.000.000 CHI TIẾT TÍNH TỐN I Giá bán (đồng) - 558.000.000 531.000.000 270.000.000 II Đơn giá đất (đồng/m2) - 6.200.000 5.900.000 4.600.000 Từ bảng thông tin TSSS TSĐG, tổ tư vấn lập bảng điều chỉnh yếu tố so sánh với tiêu chí điều chỉnh bao gồm: Vị trí, giao thơng, điều kiện kinh doanh; Quy mơ (diện tích); Hình dáng; Kích thước mặt tiền; Chiều sâu trung bình; Hạ tầng kỹ thuật; Địa hình; Hướng đất Bảng 3: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh STT I TSSS Tiêu chí Đơn giá (đồng/m2) TSĐG Vị trí Thửa đất nằm trục đường Quốc lộ Vị trí, giao thông, điều kiện kinh doanh Đánh giá Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Quy mơ (m2) Đánh giá Trước mặt có vỉa hè rộng khoảng 3m TSSS1 TSSS2 TSSS3 6.200.000 5.900.000 4.600.000 Vị trí Vị trí Vị trí Thửa đất nằm Thửa đất nằm Thửa đất nằm trục trục đường trục đường đường Quốc lộ Quốc lộ Quốc lộ 6 Trước mặt có Trước mặt có Trước mặt có vỉa hè rộng vỉa hè rộng vỉa hè rộng khoảng 3m khoảng 3m khoảng 3m Cách UBND thị trấn 500m cách UBND thị trấn 650m cách UBND thị cách UBND thị trấn 750m trấn 1.500m Rất thuận lợi cho việc kinh doanh dịch vụ, mật độ xây dựng khơng giới hạn Thuận lợi cho Ít thuận lợi cho Hạn chế việc việc kinh việc kinh kinh doanh doanh dịch vụ, doanh dịch vụ, thương mại mật độ xây mật độ xây dịch vụ, mật độ dựng không dựng không xây dựng giới hạn giới hạn không giới hạn, Tài sản gần UBND thị trấn, khu dân cư tập trung có lợi kinh doanh, tính khoản, khả chuyển nhượng cao Do đánh giá lợi vị trí giao thông, điều kiện kinh doanh TSSS3 TSSS1 = TSSS2 = TSSS3 Kém lợi Kém lợi Kém lợi hơn 100% 16,3 90% 90% 90% 11.11 11.11 11.11 688.888 655.555 511.111 20,0 20,0 13,0 Đối với đất đô thị nói chung chiều sâu phổ biến khoảng (2025m) có lợi tính khoản Do đánh giá lợi kích thước chiều sâu đất TSGĐ = TSSS1 = TSSS2 >TSSS3 Kém lợi Tương đương Tương đương 100% 100% 100% 85% 0,00 0,00 17.65 0.0 0.0 811.764 Hướng Hướng Hướng Hướng Tây Tây Đông Đông Bắc Hướng nhà thuận lợi theo chiều thấp dần: Tây Nam, Tây Bắc, Đơng, Tây Lợi Lợi Lợi Tỷ lệ 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức điều chỉnh (đồng/m2) Yếu tố khác Tỷ lệ 102% -2.00 -1.96 -1.96 -124.000 -115.686 -90.196 - Không thuộc hành lang lưới điện Địa hình phẳng - Khơng thuộc hành lang lưới điện Địa hình phẳng - Khơng thuộc - Có hành lang lưới hành lang lưới điện cao phía sau điện Địa hình lưng Địa hình chừng dốc phẳng 102% Thửa đất có hành lang đường điện cao qua khu vực lưng chừng dốc thuận lợi việc chuyển nhượng Do đánh giá lợi yếu tố sau: TSĐG