Chương 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:
3.3.1 Phương pháp nghiên cứu
3.3.1.1 Phương pháp điều tra
Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất tại thành phố Tân An- tỉnh Long An; thu thập các thông tin giá đất ở tại các vị trí đất, giá cả chuyển nhượng đất đai trên thị trường thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất ở đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng trong năm 2014.
3.3.1.2 Phương pháp so sánh
Sử dụng để so sánh các số liệu về kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng đất qua các năm để đánh giá mức độ phát triển kinh tế trên địa bàn. So sánh mức giá các loại đất ở quy định tại bảng giá do UBND thành phố Tân An - tỉnh Long An ban hành hàng năm với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường để đánh giá mức độ phù hợp của bảng giá. So sánh các quy trình định giá đất hàng loạt và đơn lẻ theo quy định của Pháp luật về giá với các quy trình định giá đang vận dụng ở thành phố Tân An - tỉnh Long An để đánh giá công tác quản lý giá đất của thành phố.
3.3.1.3 Phương pháp bản đồ
Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn mẫu điều tra và xác định vị trí thửa đất để thu thập thông tin về thửa đất phục vụ cho q trình nghiên cứu. Ngồi ra, dựa vào bản đồ hiện trạng của các thửa đất giúp ta thực hiện đo khoảng cách từ các thửa đất đến trung tâm thành phố thơng qua phần mềm MicroStation SE.
Ngồi ra, phương pháp bản đồ còn được sử dụng để xây dựng bản đồ giá các loại đất đai, là hiển thị không gian của bảng giá đất để phát hiện một cách trực quan các bất cập trong công tác xây dựng bảng giá đất để từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục.
3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu
- Các phần mềm sử dụng: Excel, SPSS 16.0, MicroStation SE, Eview 8.0. - Bản đồ địa chính tỉ lệ: 1:500, 1:1000, 1:2000.
- Bản đồ Hiện trạng sử dụng đất từ năm 2015-2019 đất tỉ lệ 1:10.000, 1:25.000.
năm.
- Bảng, biểu thống kê, kiểm kê diện tích đất đai trên địa bàn thành phố các
2019.
- Bảng giá đất của UBND tỉnh Long An ban hành từ năm 2015 đến năm
- Các tư liệu liên quan khác: Tập tài liệu tập huấn về định giá đất.
3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An –tỉnh Long An: tỉnh Long An:
Trong quá trình phân tích chúng ta có thể nhận thấy giá đất ở chịu tác động của nhiều nhân tố. Từ tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam về vận dụng mơ hình hedonic price để định giá đất và nhà ở nêu ở chương 2 và xét điều kiện thị trường của thành phố Tân An - tỉnh Long An thỏa mãn điều kiện áp dụng mơ hình hedonic price tác giảvận dụng mơ hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An - tỉnh Long An có dạng:
Y = β0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9+ εi Giải thích ý nghĩa các biến:
*Biến phụ thuộc
Trong mơ hình trên biến Y là biến phụ thuộc được đo lường bằng cách chạy hồi quy theo các biến độc lập.
30
Y là biến chỉ giá đất ở (GIADAT): Đây là biến định lượng, đơn vị tính là triệu đồng/m2. Giá đất được tính bằng cách lấy giá giao dịch thành công của thửa đất.
*Biến độc lập
X1 (KC_TT): Là biến chỉ khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố.
Đây là biến định lượng, đơn vị tính là kilomet. Khoảng cách được đo tương đối chính xác từ vị trí của thửa đất cụ thể đến Bưu điện tỉnh bằng phần mềm MicroStation SE. Trên thực tế, các thửa đất càng gần trung tâm thì khả năng đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của con người càng cao, khả năng kinh doanh buôn bán càng lớn nên giá sẽ cao hơn giá các lô đất ở xa trung tâm thành phố. Tác giả kỳ vọng biến (KC_TT) tỷ lệ nghịch với biến (GIADAT), dấu kỳ vọng là (-).
X2 (L_DUONG): Là biến chỉ loại đường giao thông nơi thửa đất tọa lạc.
Đây là biến định tính, căn cứ vào thực trạng các tuyến đường tại thành phố Tân An, ta có thể phân chia thành: Đường một chiều, đường 2 chiều.
Khảo sát thực tế: những thửa đất nằm trên đường trên đường 2 chiều và đường có dãy phân cách hầu như khơng có sự khác biệt về giá. Do đó, biến này được mã hóa thành thang đo định danh: Nhận giá trị 1 nếu đường 2 chiều và đường có dãy phân cách và nhận giá trị 0 nếu là đường 1 chiều, dấu kỳ vọng là dấu (+).
X3 (CAP_HEM): Là biến chỉ cấp hẻm.
Cấp hẻm được chia làm 3 loại theo:
Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường. Hẻm cấp 2: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Hẻm cấp cịn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
31
hẻm cấp 1 có giá cao hơn các thửa đất tọa lạc tại hẻm cấp 2 và hẻm cấp cịn lại. Vì vậy dấu của biến (CAP_HEM) tỷ lệ thuận với biến (GIADAT), biến này được mã hóa bằngthang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (H_CAP1) là Hẻm cấp 1 = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (H_CAP2) là Hẻm cấp 2 = 1, loại khác = 0. Như vậy, Hẻm cấp còn lại trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến hẻm cấp 1 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 1 và hẻm cấp còn lại. Kết quả hồi quy ở biến hẻm cấp 2 chỉ ra sự so sánh giá giữa hẻm cấp 2 và hẻm cấp còn lại.
X4 (D_TICH): Là biến chỉ diện tích thửa đất
Là biến định lượng, được tính bằng đơn vị mét, dấu kỳ vọng (+), diện tích thửa đất càng lớn thì khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người càng cao, đồng thời khả năng đầu tư phát triển thửa đất càng lớn, giá đất càng cao.
X5 (H_DANG): Là biến chỉ hình dáng của thửa đất.
Đây là biến định tính, tác giả dùng thang đo định danh để mã hóa biến này với những giá trị như sau: Nhận giá trị 1 nếu thửa đất hình chữ nhật, nhận giá trị là 0 nếu có hình dạng khác (hình vng, hình bình hành, hình thang xi, hình thang ngược...).
X6 (CR_MT): Là biến chỉ chiều rộng mặt tiền của thửa đất.
Đây là biến định lượng, được tính bằng đơn vị là mét, dấu kỳ vọng là (+). Mặt tiền thửa đất càng rộng càng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê… nên ảnh hưởng đến giá đất.
X7(L_HEM): Là biến chỉ loại hẻm (hẻm nhựa hay hẻm đất).
Đây là biến định tính, được mã hóa bằng thang đo định danh: Nhận giá trị 0 nếu hẻm làm bằng nhựa và nhận giá trị 1 nếu là loại hẻm đất, dấu kỳ vọng của biến (L_HEM) là dấu (-).
Đây là biến định tính, nên được mã hóa bằng thang đo định danh như sau: Nếu như vị trí thửa đất gần từ 2 hoặc hơn các tiện nghi như (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) từ 2km trở lại thì nhận giá trị 1, còn nếu thửa đất tọa lạc vị trí cách (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị,..) trên 2 km thì nhận giá trị 0, dấu kỳ vọng của biến (HTXH) là dấu (+).
X9 (ANTT): Là biến chỉ tình hình an ninh trật tự nơi thửa đất tọa lạc.
Đây là biến định tính, biến này được mã hóa bằng thang đo danh nghĩa sử dụng 2 biến giả: Biến giả 1 (AN_TOT) là An ninh tốt = 1, loại khác = 0; Biến giả 2 (AN_THUONG) là An ninh thường = 1, loại khác = 0. Như vậy, biến An ninh xấu trở thành tính chất so sánh. Kết quả hồi quy ở biến An ninh tốt chỉ ra sự so sánh giữa An ninh tốt và An ninh xấu. Kết quả hồi quy ở biến An ninh thường chỉ ra sự so sánh giá giữa An ninh thường và An ninh xấu.
εi là sai số ngẫu nhiên.
Ngoài ra các yếu tố khác như: Tính pháp lý của thửa đất, yếu tố tâm lý, tiếng ồn, ô nhiễm môi trường... Các yếu tố này cũng ảnh hưởng đến sự tăng, giảm của giá đất. Tuy nhiên, trong vùng nghiên cứu khơng có sự khác biệt lớn nên khơng được đưa vào mơ hình.