Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại huyện ứng hòa, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIẾN TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN THÀNH TRUNG HÀ NỘI – 2021 i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYỄN THÀNH TRUNG NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS LÊ MAI THANH HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi có kế thừa cơng trình nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài Các số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 09 tháng năm 2021 Tác giả luận văn Nguyễn Thành Trung LỜI CẢM ƠN Trong năm học tập, nghiên cứu chương trình cao học Luật Kinh tế Trường Đại học Mở Hà Nội, tiếp thu nhiều kiến thức mới, kinh nghiệm quý báu, hành trang cho tiếp tục thực tốt nhiệm vụ Luận văn phần kết quan trọng trình đào tạo cao học Với tất tình cảm mình, tơi xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Trường Đại học Mở Hà Nội, Thầy, Cơ giáo ngồi Trường tận tình giảng dạy, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tôi xin cảm ơn PGS.TS Lê Mai Thanh – người hướng dẫn tơi suốt q trình làm Luận văn Cô giáo cho thêm nhiều kiến thức khoa học, cách tiếp cận nghiên cứu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất nói riêng giúp rèn luyện kỹ nghiên cứu khoa học Cuối xin gửi lời cảm ơn tới quan UBND huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội giúp đỡ để tơi hồn thành tốt nhiệm vụ học tập suốt thời gian qua Mặc dù tơi có cố gắng q trình làm luận văn, song tránh khỏi hạn chế định, mong nhận dẫn, góp ý giúp đỡ quý báu Thầy, cô giáo bạn đồng nghiệp Hà Nội, tháng 07năm 2021 Tác giả luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 4 Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Cấu trúc luận văn CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất vai trò tặng cho quyền sử dụng đất 1.2 Lý luận pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Các thành tố pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Cơ sở pháp lý yếu tố ảnh hưởng đến thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 20 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28 2.1 Thực trạng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 28 2.1.1 Thực trạng pháp luật đối tượng, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất 28 2.1.2 Thực trạng pháp luật chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất 34 2.1.3 Thực trạng pháp luật quyền nghĩa vụ bên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất 40 b) Quyền nghĩa vụ bên đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất 41 2.1.4 Thực trạng pháp luật hình thức hiệu lực giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất 43 2.1.5 Thực trạng pháp luật trình tự, thủ tục thực giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất 46 2.2.1 Điều kiện thực tế huyện Ứng Hòa tác động đến việc thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 47 2.2.2 Thực tiễn thực việc tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 48 2.2.3 Một số đánh giá việc thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 58 KẾT LUẬN CHƢƠNG 60 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 61 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 61 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật sở bảo đảm nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng chủ thể 61 3.1.2 Hoàn thiện sở phù hợp với tổng thể pháp luật chung mục tiêu quản lý đất đai Nhà nước tương ứng với phát triển kinh tế xã hội 62 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa, Hà Nội 63 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 63 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội 72 KẾT LUẬN CHƢƠNG 75 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quản lý trao cho người sử dụng đất quyền sử dụng đất (QSDĐ) để sử dụng Với quyền giao đó, người sử dụng đất có quyền thực giao dịch Nhà nước cho phép, có tặng cho QSDĐ Giao dịch tặng cho QSDĐ phương thức biểu dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác dựa mối quan hệ bình đẳng địa vị pháp lý chủ thể trao quyền chủ thể nhận QSDĐ, đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật, tự nguyện chủ thể có QSDĐ mà khơng có định hay áp đặt Nhà nước Hiện nay, kinh tế ngày phát triển, QSDĐ ngày có vai trị quan trọng giá trị lớn đời sống vật chất người, giao dịch tặng cho QSDĐ mang ý nghĩa kinh tế to lớn Do đó, việc tặng cho QSDĐ khơng dừng lại ý nghĩa đơn cho tài sản mà người tặng cho khơng có nhu cầu sử dụng mà cịn có ý nghĩa khác to lớn người nhận cộng đồng dân cư hay tặng cho Nhà nước để sử dụng cho mục đích công cộng để phát huy tối đa hiệu sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có biểu tích cực xuất biểu tiêu cực giao dịch tặng, cho quyền sử dụng đất, có nhiều trường hợp phát sinh sau tặng cho QSDĐ sau thời gian thấy giá trị QSDĐ biến động mạnh có giá trị cao nhiều thời điểm địi lại QSDĐ; ngồi ý thức chấp hành pháp luật người sử dụng đất chưa cao nên người sử dụng đất tặng cho tùy tiện, không tuân thủ quy định pháp luật pháp luật có quy định để điều chỉnh giao dịch này, thực tế xảy nhiều tiêu cực việc tặng cho QSDĐ Không vậy, quy định pháp luật tặng cho QSDĐ chưa đồng nên việc thực chuyển QSDĐ từ chủ thể cho sang chủ thể nhận gặp nhiều bất cập Sự phức tạp chủ thể, đối tượng sở pháp lý đối tượng tặng cho kèm theo phát triển nhanh chóng sơi động thị trưởng bất động sản, khu vực đô thị, gần trung tâm, nơi có q trình thị hóa diễn nhanh chóng tạo giá trị lớn cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp Việc tặng cho QSDĐ bộc lộ mặt trái tặng cho với mục đích trốn thuế trốn tránh thực nghĩa vụ tài sản khác; có nhiều người tặng cho QSDĐ lại phát sinh tranh chấp tài sản nhà cơng trình xây dựng tài sản khơng phải tài sản người tặng cho QSDĐ; QSDĐ cấp cho hộ gia đình thành viên hộ gia đình khơng đồng ý khởi kiện địi lại phần tài sản Điều khiến quan Nhà nước có thẩm quyền thường gặp nhiều khó khăn lúng túng công nhận giao dịch tặng cho QSDĐ hợp pháp hay vơ hiệu Như thấy rõ điều đời sống, kinh tế, xã hội ngày phát triển kéo theo nhiều tranh chấp, phức tạp phát sinh nhiều lĩnh vực tranh chấp đất đai Vấn đề đòi hỏi hệ thống pháp luật áp dụng giải phải hồn thiện Tuy nhiên để có hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh tặng cho QSDĐ vừa đáp ứng yêu cầu tất yếu xã hội từ bất cập nêu trêncũng tương lai địa bàn nước Trước hết cần nghiên cứumột cách có hệ thống quy định pháp luật tặng cho QSDĐ phạm vi địa bàn hẹp hơn, sở đề xuất kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật, bảo đảm quyền lợi ích cho cơng dân, việc làm có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn đề tài“Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu Qua tìm hiểu nghiên cứu, đồng thời xuất phát từ nhu cầu thực tế tặng cho QSDĐ, tác giả nhận thấy thời gian qua có số tác giả có cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập nghiên cứu quy định pháp luật tặng cho QSDĐ, cụ thể: Một số cơng trình nghiên cứu kể đến như: Luận văn Thạc sĩ Luật học tác giả Nguyễn Thị Nga về: “Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, 2003, Đại học Luật Hà Nội; Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Văn Hiến (2006) “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn”; Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm) với đề tài: “Thực tiễn giải tranh chấp hợp tặng cho QSDĐ Toà án nhân dân Những vướng mắc kiến nghị”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Toà án nhân dân Tối cao, 2008; Luận văn Thạc sĩ Dương Anh Sơn (2010) “Bản chất hợp đồng trường hợp đồng thuộc chủ thể, tính hợp pháp QSDĐ quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Có trường hợp tài sản đất khơng thuộc quyền sở hữu người có QSDĐ hợp pháp có trường hợp chủ thể có QSDĐ hợp pháp quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại bất hợp pháp (chẳng hạn như: nhà ở, cơng trình xây dựng thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng người sử dụng đất không xin cấp phép xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền tài sản tạo đất khơng mục đích sử dụng đất phê duyệt) Theo quy định pháp luật hành nhà thì: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ thơng qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, nhờ, quản lý nhà theo ủy quyền hình thức khác theo quy định pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức quy định khoản Điều Luật có quyền sở hữu nhà theo quy định Luật này” Như vậy, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cần xem xét mối quan hệ qua lại với QSDĐ Vì sở tình trạng pháp lý QSDĐ tài sản nhà ở, tài sản khác khác nên cần thiết phải quy định phù hợp rõ ràng đăng ký QSDĐ có tài sản nhà, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Theo đó: Tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định đăng ký QSDĐ tài sản đất chưa đảm bảo cho giao dịch tặng cho thực cách thuận lợi dễ dàng Cụ thể, pháp luật thực định đặt yêu cầu đăng ký bắt buộc QSDĐ mà không đặt tài sản đất Để đảm bảo cho việc thực giao dịch QSDĐ thuận lợi, minh thị xác từ ban đầu, phòng ngừa tranh chấp mâu thuẫn, bất đồng sau cho phép thực giao dịch QSDĐ song bỏ ngỏ tài sản đất chưa chưa đăng ký quyền sở hữu cần thiết phải có quy định cụ thể vấn đề Theo đó, cần sửa điều 95 theo hướng: “Đăng ký QSDĐ bắt buộc người sử dụng đất Trong trường hợp QSDĐ có tài sản gắn liền với đất mà chủ thể sở hữu sử dụng tài sản cần phải đăng ký quyền sở hữu với QSDĐ 66 Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất khơng chủ sở hữu sử dụng thực đăng ký riêng quyền sở hữu tài sản đất quyền sử dụng riêng QSDĐ” Cùng với quy định đó, pháp luật cơng chứng, chứng thực cần phải có hướng dẫn cụ thể việc công chứng hợp đồng tặng cho QSDĐ với quy định cụ thể, rõ ràng trường hợp cụ thể Theo đó: Trường hợp QSDĐ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, song tài sản đất lại đăng ký quyền sở hữu cho chủ thể khác hợp đồng cần thiết phải thể rõ tài sản tài sản tặng cho, tài sản không thuộc tài sản tặng cho Bởi tài sản nhà, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất chúng thực có ý nghĩa giá trị đích thực chúng tồn đất, gắn liền với đất với ý nghĩa khối bất động sản tách rời nên trường hợp chủ thể có QSDĐ tặng cho QSDĐ mình, cịn người có quyền sở hữu tài sản đất không tặng cho tài sản đất định hợp đồng tặng cho cần thiết phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể quyền nghĩa vụ bên nhận tặng cho việc tiếp nhận, quản lý, khai thác định đoạt tài sản QSDĐ tặng cho điều kiện tài sản đất khơng thuộc quyền sở hữu Sự cần thiết phải thể rõ phạm vi giới hạn quyền khai thác, sử dụng định đoạt chủ thể có QSDĐ ở, có quyền tài sản nhà, cơng trình xây dựng đất nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên, khơng làm tổn hại ảnh hưởng tới quyền lợi phía bên Trường hợp QSDĐ cấp giấy chứng nhận, song tài sản đất nhà, công trình xây dựng chưa đăng ký quyền sở hữu cơng chứng hợp đồng tặng cho QSDĐ, văn phịng công chứng cần phải yêu cầu bên thỏa thuận cụ thể, rõ ràng tình trạng nhà tài sản đất quyền quản lý, khai thác, sử dụng tài sản sau QSDĐ chuyển giao cho bên tặng cho Đồng thời, ràng buộc rõ trách nhiệm thuộc bên tặng cho hay bên nhận tặng cho chủ thể thứ ba khác việc đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Cũng cần phải khẳng định rằng, thỏa thuận cụ thể nhà tài sản khác đất hợp đồng tặng cho QSDĐ Văn phịng Cơng chứng khơng đồng nghĩa với việc Văn phịng Cơng chứng thực cơng chứng tài sản nhà tài sản khác chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu 67 cách trái pháp luật, mà thỏa thuận với ý nghĩa làm rõ tình trạng pháp lý ràng buộc bên chủ thể có liên quan khác tài sản đó, nhằm ngăn chặn tranh chấp sau tặng cho mà thơi Có thể khẳng định rằng, yêu cầu cách rõ ràng cụ thể có tác dụng ngăn ngừa đẩy lùi nguy xảy tranh chấp sau tặng cho QSDĐ, hạn chế tình trạng đẩy khó khăn, vướng mắc cho quan Tòa án quan thi hành án trường hợp không tranh chấp QSDĐ tài sản tặng cho, mà tranh chấp quyền sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản đất nhà, cơng trình xây dựng đất thuộc quyền sở hữu người khác - Thứ ba, cần có hướng dẫn cụ thể tặng cho QSDĐ tài sản chung hộ gia đình Quy định hộ gia đình sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành chưa thực rõ ràng khó áp dụng thực tế Với định nghĩa khoản 29 Điều Luật Đất đai 2013: “Hộ gia đình người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất” - Với khái niệm này, việc xác định hộ gia đình có QSDĐ hợp pháp trường hợp cơng nhận QSDĐ (QSDĐ hình thành khai hoang, khẩn hóa, chí có nguồn gốc lấn chiếm, sử dụng ổn định, lâu dài, khơng có tranh chấp thuộc diện Nhà nước công nhận theo Điều 101 Luật Đất đai 2013) vơ khó khăn, hộ gia đình có nhiều hệ nhiều thành phần sinh sống đất bao gồm: ông bà, cha mẹ, dâu, rể, cháu (đều đầy đủ lực hành vi dân sự), diện tích đất có biến động diện tích qua thời gian, song hồ sơ địa gốc ghi tên ông bà, nhiên, thành viên khác có cơng việc mở rộng diện tích đất như: khai hoang, khẩn hóa để mở rộng so với diện tích đất ban đầu; số thành viên khác hộ gia đình chứng minh có cơng ni dưỡng ơng bà… việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ xác định hộ gia đình trường hợp Trên thực tế, có địa phương vào hồ địa gốc lưu giữ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp GCNQSDĐ cho ơng bà; song có địa phương lại tổng hợp sở nêu trên, yêu cầu thành viên minh chứng công sức đóng góp việc mở rộng diện tích, công sức nuôi dưỡng 68 để công nhận cho thành viên Như vậy, định nghĩa hộ gia đình chưa đảm bảo tính cụ thể chuẩn xác, đẩy khó khăn cho quan thực thi pháp luật việc xác lập QSDĐ hợp pháp cho hộ gia đình, làm cho việc cấp GCNQSDĐ bị chậm lại Đây rào cản cho việc thực giao dịch QSDĐ, có quyền tặng cho QSDĐ Cần phải nhấn mạnh rằng, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn cách thức cấp GCNQSDĐ hồn tồn khơng đề cập đến hướng dẫn làm rõ vấn đề Vì vậy, thời gian tới cần phải quy định lại khái niệm hộ gia đình sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực thi pháp luật vấn đề cụ thể, xác, tránh tình trạng địa phương thực theo cách hiểu khác Thông qua đó, đảm bảo QSDĐ hộ gia đình, có quyền tặng cho QSDĐ Cùng với đó, cần phải có văn quy định, hướng dẫn cách thức, cụ thể việc giải trường hợp phát sinh trước cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình bao gồm nhiều thành viên song GCNQSDĐ ghi tên hộ ông A, hộ bà B mà khơng ghi rõ hộ gia đình có thành viên có QSDĐ hợp pháp Trên thực tế, nhiều trường hợp tặng cho QSDĐ GCNQSDĐ ghi tên hộ thiết lập hợp đồng tặng cho Văn phịng Cơng chứng u cầu tất thành viên đủ 15 tuổi hộ gia đình phải ký tên vào hợp đồng; có Văn phịng Cơng chứng u cầu thành viên đủ 18 tuổi ký tên vào hợp đồng Điều cho thấy, áp dụng khơng thống thực tế mà nguyên nhân lịch sử để lại công tác cấp GCNQSDĐ trước chưa có quy định cụ thể cách thức cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình; đó, pháp luật hành lại thiếu quy định cụ thể để hướng dẫn nhằm giải tồn đọng lịch sử để lại - Thứ tư, cần có quy định cụ thể chi tiết quy định cụ thể để xá c định việc thực điều kiện tặng cho Quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện cịn sơ sài nên thực tiễn áp dụng gặp khơng khó khăn kể cho chủ thể tặng cho, chủ thể tặng cho quan nhà nước Vấn đề đặt điều kiện tặng cho thực sau tặng cho QSDĐ, tức kể sau sang tên giấy chứng nhận QSDĐ, chủ thể tặng cho thực điều kiện tặng cho, vướng mắc trường hợp sau sang tên giấy chứng nhận QSDĐ mà điều kiện tặng cho khơng đạt dược 69 quy định để bảo vệ người sử dụng đất, quy định để quan nhà nước giải tranh chấp phát sinh, quy định “trả lại quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại”, luật không giải triệt để vướng mắc sống Nếu xét đến đính chính, thu hồi giấy chứng nhận cấp quy định Luật Đất đai, giấy chứng nhận QSDĐ trường hợp tặng cho có điều kiện thuộc trường hợp nào, quy định pháp luật ảnh hưởng đến ý chí chủ quan quan nhà nước trình giải tranh chấp tặng cho QSDĐ có điều kiện, đó, khơng khách quan, minh bạch đủ quy định trình tự thiệt hại đến quyền lợi đáng người sử dụng đất Thứ năm, bổ sung quy định hướng dẫn việc thực trách nhiệm hoàn trả quyền sử dụng đất hợp hợp đồng vô hiệu theo hướng bên có lỗi khơng nhận lại QSDĐ trừ trường hợp vô hiệu đối tượng nhận tặng cho không phép nhận tặng cho trường hợp việc tiếp tục sử dụng đất bên nhận tặng cho làm ảnh hưởng tới lợi ích Nhà nước bên thứ ba có cho việc sử dụng đất bên nhận tặng cho làm hủy hoại đất Thứ sáu, chỉnh sửa lại quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ Quy định BLDS 2015 Khoản Điều 459 BLDS 2015, khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 bắt buộc phải “đăng ký” coi điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ quy định khiên cưỡng thiếu tính thuyết phục, xa rời thực tế không cần thiết, không phản ánh mục đích, ý nghĩa hoạt động đăng ký Khẳng định lý sau: Một là, mục đích việc đăng ký nhằm cơng khai thơng tin tài sản (đối với đăng ký tài sản) công khai thông tin giao dịch (đối với đăng kí giao dịch) Thơng qua thủ tục đăng ký, bên có quyền cơng bố quyền tài sản giao dịch Do đó, việc nhìn nhận thủ tục “đăng ký” hình thức giao dịch tài sản nói chung hợp đồng tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ nói riêng theo quy định nêu BLDS 2015 Luật Đất đai 2013 không phù hợp Hai là, chế thực thủ tục đăng ký thực tế gồm: (1) Đăng ký tài sản (2) đăng ký giao dịch Hiện nước ta có chế đăng kí giao dịch bảo đảm đăng kí hợp đồng mẫu, điều kiện giao dịch chung Do vậy, việc ghi nhận 70 hình thức hợp đồng tặng cho chưa phù hợp với thực tiễn khơng có sở để thực Ba là, quy định thời điểm có hiệu lực bên hồn tất thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng phù hợp với thực tiễn xác lập thực giao dịch thời điểm phù hợp bên thể rõ ràng cụ thể ý chí ghi nhận hình thức cơng chứng chứng thực mà không cần thiết phải quy định thời điểm đăng ký Mặt khác, sửa đổi bỏ điều kiện đăng ký bắt buộc để hợp đồng tặng cho tài sản, tặng cho QSDĐ nhằm thống quy định BLDS 2015, LĐĐ 2013 nêu với quy định khoản Điều 122 Luật Nhà 2014 Với lý lẽ trên, tác giả kiến nghị sửa đổi khoản Điều 459 BLDS 2015 sau: “Tặng cho bất động sản phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền” Đồng thời loại điều kiện đăng ký giao dịch tặng cho QSDĐ quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 giữ nguyên quy định điểm a khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 điều kiện công chứng chứng thực giao dịch chuyển QSDĐ, có giao dịch tặng cho QSDĐ Thứ bảy, cần thận trọng việc công bố Án lệ tặng cho QSDĐ Với phân tích Án lệ số 14/2017/AL Tịa án Tối cao chương Luận án cho thấy, chúng chưa đảm bảo tính chặt chẽ tuân thủ quy định pháp luật Không thể tuyên bố Án lệ áp dụng Án lệ để giải tranh chấp tặng cho QSDĐ tương tự quy định pháp luật thực định có sở, để giải vụ việc Án lệ nêu chưa tuân thủ đầy đủ tiêu chí lựa chọn Án lệ quy định Điều Nghị số 03/2015/NQ-HĐTP quy trình lựa chọn, cơng bố áp dụng án lệ quy định, án lệ lựa chọn phải đáp ứng tiêu chí sau đây: Chứa đựng lập luận để làm rõ quy định pháp luật cịn có cách hiểu khác nhau: phân tích, giải thích vấn đề , kiện pháp lý, nguyên tắc, đường lối xử lý, quy phạm pháp luật cần áp dụng vụ việc cụ thể” Vì vậy, kiến nghị Tác giả không áp dụng Án lệ cho việc giải tranh chấp tặng cho QSDĐ thời gian tới 71 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội Thứ nhất, đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà nội Như phân tích, Giấy chứng nhận QSDĐ điều kiện để thực việc tặng cho QSDĐ Do đó, huyện Ứng Hịa, thời điểm quy định pháp luật chưa có quy định hướng dẫn cụ thể xử lý trường hợp chưa có giấy chứng nhận để bảo đảm giao dịch tặng cho QSDĐ thực theo quy định pháp luật, hạn chế tranh chấp xảy UBND huyện mà đặc biệt phịng Tài ngun Mơi trường Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Ứng Hòa cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, tiến độ cấp GCN QSDĐ huyện năm gần chưa đảm bảo tiêu đề Thứ hai, trình giải tranh chấp tặng cho QSDĐ TAND huyện Ứng Hòa cần tăng cường hiệu chế phối hợp quan tòa án, quan quản lý đất đai, quan quản lý hộ tịch Để giải hiệu tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng tranh chấp đất đai nói chung, bên cạnh vai trị quan xét xử vai trị cung cấp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, quan hệ bên giao dịch từ phía quan quản lý nhà nước đất đai UBND huyện quan trọng Vì vậy, phối hợp quan trình giải tranh chấp có yếu tố quan trọng định chất lượng khả giải tranh chấp Theo đó, để thực tốt Nhà nước cần xây dựng sở liệu pháp luật, thông tin quốc gia quản lý đất đai để phục vụ việc trao đổi xử lý thơng tin cách nhanh chóng xác để từ địa phương huyện Ứng Hịa dễ dàng tiếp cận thơng tin dễ dàng xử lý nhanh chóng Thứ ba, đẩy mạnh yếu tố hịa giải q trình giải tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa Về chất hoạt động tặng cho QSDĐ thực dựa yếu tố tình cảm bên giao dịch, đó, tranh chấp có khả hịa giải cao so với tranh chấp QSDĐ khác Do đó, q trình giải quyết, người tiến hành tố tụng có tư vấn, định hướng phù hợp giúp bên giao dịch tìm tiếng nói chung để giải 72 tranh chấp cách êm đẹp, giữ gìn tình cảm bên Bên cạnh đó, trình giải tranh chấp, cần quan tâm việc giữ bí mật thơng tin khơng bắt buộc phải cơng khai để khơng ảnh hưởng tới tình cảm, quan hệ bên tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất Điều đòi hỏi quan thực việc hòa giải huyện cần nâng cao trình độ, kỹ để giúp giải vụ việc phức tạp địa bàn huyện Thứ tư, trình giải tranh chấp tặng cho QSDĐ, cần phải có kết hợp đánh giá dựa pháp luật thực tế sử dụng đất để đánh giá việc có tồn mối quan hệ tặng cho chủ thể hay khơng Như phân tích phần trên, hoạt động tặng cho QSDĐ tồn lâu xã hội nhu cầu tất yếu người sử dụng đất Tuy nhiên, ảnh hưởng từ lịch sử pháp lý quan hệ đất đai Việt Nam số thời kỳ, quan hệ tặng cho QSDĐ không ghi nhận văn pháp lý, huyện Ứng Hịa khơng ngoại lệ Do đó, việc thực giao dịch tặng cho người sử dụng đất không tuân theo quy định pháp luật hành, nhiên để bảo đảm quyền lợi hợp pháp bên, quan giải tranh chấp không cân nhắc quy định pháp luật mà phải xem xét thực tế sử dụng đất bên địa bàn xã, thôn địa bàn huyện Thứ năm, tăng cường giám sát Hội đồng nhân dân huyện, Mặt trận Tổ quốc đồn thể trị xã hội huyện, quần chúng nhân dân công tác giải vụ án tranh chấp Để phịng ngừa tiêu cực xảy giải vụ án quyền sử dụng đất nói chung tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, hoạt động giám sát từ phía nhân dân cần coi trọng Thơng qua phản ánh, theo dõi, đánh giá quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải tranh chấp từ phía người dân, Nhà nước phát xử lý kịp thời sai phạm, yếu nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người dân quyền lợi họ bị xâm phạm Thứ sáu, nâng cao chất lượng chuyên môn, tư tưởng hiệu hoạt động đội ngũ thực nhiệm vụ quản lý nhà nước giải tranh chấp đất đai Thực tiễn hoạt động cho thấy nhiều trường hợp tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng thường xuyên kéo dài, khó giải triệt để, không tạo đồng thuận bên trình giải tranh chấp; kết giải thiếu cơng bằng, tính hợp pháp… có phần nguyên nhân xuất phát từ chất lượng đội ngũ thực công tác quản lý 73 nhà nước giải trnh chấp cịn yếu, khơng đồng chun mơn, nghiệp vụ Bên cạnh đó, tranh chấp đất đai thường có giá trị lớn nên để đạt mục đích, mong muốn mình, nhiều bên tranh chấp sẵn sàng sử dụng giá trị lợi ích để khiến cán giải phán có lợi cho họ Trên thực tế, phận đội ngũ cán thi hành pháp luật bị lợi làm thối hóa, biến chất, suy đồi nhân cách đạo đức công vụ Do đó, bên cạnh nâng cao trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức công vụ đội ngũ cán cần thường xuyên rèn luyện, trao dồi Thứ bảy, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật Một lý khiến nảy sinh nhiều tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất ý thức pháp luật nhiều người dân hạn chế, dẫn đến tình trạng sau tặng cho thấy giá trị quyền sử dụng đất tăng cao, nhiều chủ thể quay sang phủ nhận giao dịch nhằm đòi lại quyền sử dụng đất Ngoài ra, nhiều chủ thể tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thiếu hiểu biết pháp luật nên không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ pháp lý quan hệ tặng cho khiến giao dịch bị vô hiệu làm phát sinh tranh chấp khơng đáng có Do đó, việc thực tốt cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật góp phần hạn chế tranh chấp có khả phát sinh Thứ tám, bảo đảm trang bị sở vật chất, phương tiện, đáp ứng điều kiện làm việc cho quan thi hành pháp luật giải tranh chấp Luật đất đai năm 2013 có định hướng xây dựng hệ thống thông tin đất đai sở liệu đất đai thống nhất, đại nhằm bảo đám tính cập nhật thuận tiện trình quản lý, theo dõi, tạo pháp lý để giải tranh chấp Và để đáp ứng yêu cầu đòi hỏi phải có tăng cường, đầu tư sở vật chất, kỹ thuật, bảo đảm điều kiện sở hạ tầng phục vụ việc xây dựng sở liệu hệ thông tin 74 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong Chương 3, tác giả đưa định hướng để hoàn thiện pháp luật tặng, cho QSDĐ : Dựa sở nguyên tắc bảo đảm tự nguyện, bình đẳng chủ thể tặng cho QSDĐ đồng thời thực thi có hiệu giao dịch tặng cho QSDĐ tảng tinh thần thượng tơn pháp luật ;hồn thiện pháp luật phù hợp với tổng thể hệ thống pháp luật mục tiêu quản lý đất đai Nhà nước Tác giả đưa số giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật tặng cho QSDĐ như: Quy định điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất; bổ sung quy định hướng dẫn hợp đồng tặng cho vô hiệu; chỉnh sửa lại quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ… Đồng thời tác giả đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu qủa thực thi pháp luật tặng cho QSDĐ huyện Ứng Hoà, thành phố Hà Nội để việc thực quy định pháp luật rõ ràng hơn, dễ thực cho chủ thể 75 KẾT LUẬN Qua việc nghiên cứu pháp luật tặng cho QSDĐ, cho thấy, QSDĐ chủ thể sử dụng đất có ý nghĩa vô to lớn, chúng không đơn nơi để ở, để sản xuất mà xa hơn, khơng gian để tồn để phát triển sống người Dưới chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu ghi nhận Hiến Pháp 2013 Luật Đất đai 2013, đất người sử dụng đất Nhà nước trao cho dạng quyền – QSDĐ Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp q trình khai thác, sử dụng định đoạt QSDĐ có tặng cho QSDĐ Qua chương, luận văn rút kết luận sau đây: Về lý luận, luận văn trọng tới tính đặc biệt loại quyền tài sản – QSD Đ tặng cho để làm sở cho nhận diện cần thiết yêu cầu khách quan điều chỉnh pháp luật tặng cho QSDĐ; nhận diện cấu điều chỉnh pháp luật yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật tặng cho QSDĐ Luận văn phân tích thực trạng pháp luật thực định tặng cho QSDĐ xác định bất cập pháp luật thực tiễn thực pháp luật huyện Ứng Hòa chủ thể, đối tượng, quyền nghĩa vụ, hình thức hiệu lực giao dịch quy trình, thủ tục tặng cho QSDĐ Vấn đề pháp luật tặng cho QSDĐ nghiên cứu tổng thể pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật cơng chứng, pháp luật khác có liên quan Tặng cho QSDĐ không giao dịch tư mà chịu điều chỉnh chặt chẽ pháp luật chất đất đai thuộc diện Nhà nước thống quản lý Vì vậy, bất cập pháp luật rào cản cho giao dịch tặng cho cần phải gỡ bỏ để thúc đẩy giao dịch thực hiệu Ngồi ra, tồn từ thực tiễn chế thực thi thủ tục địa phương Ứng Hòa, Hà nội góp phần khơng nhỏ q trình thực pháp luật - cần đựơc tháo gỡ cải thiện quy trinh quản lý nhà nước đất đai 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thị Hoài Ân, “Chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vấn đề cần hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 11/2011, tr 41 Nguyễn Hải An (2011) “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” Luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Hải An, Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc gia – Sự thật, năm 2012 Toan Ánh (2005), Phong tục thờ cúng gia đình, nơi cơng cộng Việt Nam, Nxb Thanh niên, Hà Nội Nguyễn Mạnh Bách, “Luật Dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng”, Nxb Chính trị quốc gia, năm 1997 Phan Kế Bính (1990), Việt Nam phong tục, Nxb Tổng hợp, Đồng Tháp Bộ Dân luật (Việt Nam Cộng hòa, Sài Gòn (1972), (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp) Bộ Luật Dân (2015); Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ Tư pháp (1996), Những nội dung BLDS nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb thành phố HồChí Minh 10 Bộ Tư pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (1995), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Bộ Tư Pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (1998), Một số vấn đề pháp luật dân Việt Nam từ kỷ đến thời Pháp thuộc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Bộ Tư pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Bình luận khoa học Bộ luật Dân Việt Nam, Tập I, m, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Bộ Tư Pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Một số vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đỗ Văn Chỉnh: “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại”, tạp chí Tồ án nhân dân số 3/2008, tr 23-30 15 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10, thi hành Luật Đất đai 16 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 17 Phan Huy Chú (1992), Lịch triều Hiến chương Loại chí, Tập I, II, III, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 18 Ngô Huy Cương (2003), „„Tổng quan luật tài sản”, Journals of Economic Law (3), http://www.vrm.edu.vn 19 Ngô Huy Cương (2008), “Khái niệm hiệu lực nghĩa vụ vấn đề thực nghĩa vụ”, Tạp chí Nhà nước Pháp Luật (8), tr 37-48 20 Ngô Huy Cương (2010), “Những bất cập quy định hợp đồng Bộ luật Dân năm 2005 định hướng cải cách”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dânsự), tr 104-117 21 Ngô Huy Cương (2010), “Ý tưởng chế định quyền hưởng dụng Bộ luật Dân tương lai Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), tr 19-26 22 Nguyễn Văn Cường (chủ nhiệm), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp tặng cho quyền sử dụng đất Toà án Nhân dân Những vướng mắc kiến nghị” 23 Nguyễn Văn Cường (Chủ nhiệm đề tài, 2008), Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản Tòa án nhân dân, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Nghiệm thu theo Quyết định số 47/QĐ-TANDTC ngày 10-4-2008 củaChánh án Tòa án nhân dân tối cao, HàNội 24 Nguyễn Văn Cường (2010), “ Hướng sửa đổi quy đinh giao dịch dân Bộ luật Dân năm 2005”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), tr.126-130 25 Đỗ Văn Đại (2005), “Sự điều chỉnh nguy không thực hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (1), tr.21-24 26 Đỗ Văn Đại (2009), “Thời điểm hợp đồng tặng cho có hiệu lực Việt Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân (2), tr 9-15 27 Đỗ Văn Đại (2010), “Điều kiện chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng bên khơng thực hợp đồng”, Tạp chí Dân chủ pháp luật(chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự), tr 131-139 28 Đỗ Văn Đại, “Thời điểm tặng cho có hiệu lực Việt Nam”, Tạp chí Tồ án nhân dân số 3/2009, tr – 15 29 Dân luật Bắc Kỳ (1931), (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS) 30 Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 31 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Lê Thị Giang, “Các yêu cầu pháp lý điều kiện hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề 3/2018, tr 27 – 32 33 Lê Thị Giang, “Hoàn thiện pháp luật thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản”, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4/2018, tr 80 – 83 34 Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Văn Hiến (2006) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận thực tiễn 35 Hợp Lương Thị Hợp “Một số vấn đề điều kiện hợp đồng tặng cho tài sản di chúc”, Tạp chí Tồ án nhân dân, số 14/2012, tr 19 -23 36 Lê Hồng Liên, “Một số vướng mắc thực tiễn áp dụng tặng cho quyền sử dụng đất kiến nghị sửa đổi, bổ sung”, tạp chí Kiểm sát, số 22/2012, tr 48 – 51 37 Vũ Văn Mẫu (1963), “Việt Nam Dân luật lược khảo”, II, Nghĩa vụ khế ước, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất 38 Luận văn thạc sĩ Trần Thị Minh (2012) “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” 39 Nguyễn Hồng Nam, “Hợp đồng tặng cho quyền sủ dụng đất”, Tạp chí Tồ án nhân dân số 12/2014, tr 15-19 ... tặng cho quyền sử dụng đất 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật tặng cho quyền. .. VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ỨNG HÒA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28 2.1 Thực trạng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 28 2.1.1 Thực trạng pháp luật. .. thực việc tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 48 2.2.3 Một số đánh giá việc thực pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 58 KẾT