7. Cấu trúc luận văn
1.2. Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.2. Các thành tố pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, nhóm quy phạm về đối tượng và điều kiện của giao dịch tặng cho
QSDĐ:
Đối tượng của giao dịch tặng cho: Nhóm quy phạm này bao gồm các quy định hướng tới việc làm rõ các yêu cầu của pháp luật về từng loại tài sản đủ điều kiện để thiết lập quan hệ tặng cho. Cụ thể: (i) Điều kiện đối với QSDĐ được phép tặng cho; (ii) Điều kiện đối với nhà ở, cơng trình trên đất, tài sản gắn liền với đất ở với tính cách là một thể thống nhất khơng thể tách rời với QSDĐ (trong trường hợp là QSDĐ ở); (iii) Điều kiện đối với nhà ở gắn liền với đất ở hình thành trong tương lai. Đây là điều khác biệt so với các tài sản thông thường khác bởi lẽ QSDĐ và tài sản là nhà, cơng trình xây dựng, kể cả hình thành trong tương lai là những tài sản có giá trị lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ, là đối tượng điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Vì thế, việc quy định rõ QSDĐ và các tài sản gắn liền trên đất ở với điều kiện nào thì đủ điều kiện được tặng cho là cần thiết, đảm bảo không làm ảnh hưởng đến việc quản lý, khai thác đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất khác và việc kiểm tra, giám sát hoạt động khai thác, sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
18
- Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh chủ thể của quan hệ tặng cho QSDĐ
Chủ thể tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ là các bên trong quan hệ tặng cho, bao gồm: Bên tặng cho và bên nhận tặng cho.
Đối với bên tặng cho QSDĐ: Phải là chủ thể có QSDĐ hợp pháp và chủ thể này có mong muốn và nguyện vọng chuyển giao QSDĐ hợp pháp của mình cho một chủ thể khác và khơng u cầu phía bên kia phải trả khoản tiền nào cho mình. Đây cũng là điểm khác biệt của chủ thể tặng cho so với các chủ thể khác trong quan hệ chuyển QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn... chúng đều có sự trao đổi lại cho bên chuyển QSDĐ một đại lượng vật chất nhất định sau khi đất được chuyển giao cho bên nhận QSDĐ, thậm chí ngay cả khi QSDĐ đó chưa được chuyển giao mà mới đang ở những thỏa thuận ban đầu như: thỏa thuận đặt cọc, biên bản thỏa thuận, giấy nhận đặt cọc hay thỏa thuận nguyên tắc. Sự khác biệt này nằm ở chỗ: Mục đích bên trong của mối quan hệ này chỉ thuần túy là thực hiện một quyền về tài sản cho những người thân, có mối quan hệ đặc biệt ý nghĩa đối với chính bên tặng cho hoặc đối với cộng đồng, xã hội, mà khơng có mục đích thương mại, kiếm lời. Ở một khía cạnh khác, việc đồng ý và ưng thuận nhận QSDĐ của bên nhận tặng cho cũng là một sự kiểm định rõ ràng của chủ thể tặng cho về việc có hay khơng các chủ đích khác “ẩn phía sau” của việc tặng cho này. Chẳng hạn: việc tặng cho của phía bên kia nhằm gây lòng tin về một mối quan hệ tốt đẹp, tạo tiền đề để lơi kéo, dụ dỗ và thậm chí là u cầu bên nhận tặng cho QSDĐ phải thực hiện những hành động trái pháp luật.
- Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất
Dù bản chất là giao dịch khơng có đền bù, theo đó, người tặng cho QSDĐ khơng yêu cầu bên được tặng cho phải bồi hoàn ngang giá, song với bản chất của giao dịch tặng cho là chấm dứt QSDĐ của bên tặng cho và xác lập QSDĐ mới cho bên nhận tặng cho nên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận tặng cho đối với QSDĐ khi hợp đồng được xác lập, phòng tránh do nhiều tác động khách quan và chủ quan khác nhau, người tặng cho thay đổi ý định tặng cho của mình mà địi lại QSDĐ trước đó đã tặng cho thì quyền lợi của người nhận tặng cho lúc này bị xâm hại. Ở một khía cạnh khác, dù bản chất là giao dịch khơng có đền bù song
19
mong muốn và ý chí của người tặng cho QSDĐ chỉ dành cho người nào thực sự họ cảm thấy xứng đáng để được nhận tài sản có giá trị của mình thì họ có thể đặt ra các điều kiện, các yêu cầu đối với người được tặng cho. Trong trường hợp này, điều kiện và yêu cầu được hiểu là những nghĩa vụ cần thiết cần phải được thể hiện trong hợp đồng và dành cho bên nhận tặng cho. Ngoài ra, với tính đặc thù của QSDĐ có thể bao gồm cả nhà, cơng trình xây dựng trên đất mà những tài sản đó khơng thuộc quyền sở hữu cùng với chủ thể có QSDĐ hoặc trong trường hợp cùng một chủ thể nhưng bên tặng cho chỉ tặng cho một phần QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất thì quy định quyền và nghĩa vụ của các bên có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định phạm vi và giới hạn của bên nhận tặng cho và các chủ thể khác có liên quan đối với QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với QSDĐ.
- Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về hình thức và hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất
Hình thức của giao dịch tặng cho QSDĐ là sự biểu đạt ra bên ngoài sự thống nhất về ý chí, mong muốn chuyển QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho thông qua phương thức giao dịch tặng cho giữa các bên trong giao dịch. Hình thức của giao dịch tặng cho QSDĐ ngoài là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch dưới một dạng vật chất nhất định thì đây cịn là bằng chứng giúp bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch trước các chủ thể khác và là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện chức năng quản lý, kiểm soát sự chuyển dịch tài sản trong xã hội và bảo đảm tính ổn định của nền kinh tế. Về bản chất, tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự nhằm chuyển quyền sở hữu QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho thơng qua hình thức hợp đồng. Do đó, giao dịch tặng cho QSDĐ cũng được coi là một trong những hình thức chuyển QSDĐ và chúng phải tuân thủ hình thức pháp lý được biểu đạt thông qua hợp đồng bằng văn bản.
Ngồi ra, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là quy định cần thiết nhằm để xác định giao dịch đó có hợp pháp hay khơng, có được thông qua sự kiểm chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không; đây cũng là quy định cần thiết nhằm để xác định giới hạn quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp có mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra. Vấn đề này càng có ý nghĩa hơn trong trường hợp đất ở và tài sản trên đất ở không đồng thời một chủ thể sở hữu và sử dụng; người tặng cho tài sản chỉ tặng cho một phần QSDĐ và tài sản trên đất; đất ở
20
và tài sản trên đất là đồng quyền sở hữu và sử dụng của nhiều người song chỉ một hoặc một số người đồng ý tặng cho phần QSDĐ của mình.
- Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ
Trình tự, thủ tục là các cách thức, các quy trình và các bước cụ thể mà các chủ thể khi tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ giao dịch tặng cho, bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ, của các chủ thể khác có liên quan và vì trật tự chung của xã hội. Cũng thơng qua các thủ tục hành chính mà Nhà nước bên cạnh việc định hướng giao dịch tuân thủ trật tự chung, cịn có vai trị kiểm tra, sàng lọc nhằm ngăn ngừa các giao dịch trái pháp luật. Theo đó, trường hợp nào đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch. Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao dịch đó. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ còn giúp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thơng tin và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính. Thơng qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai. Đây là những quy định bắt buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ.