7. Cấu trúc luận văn
1.2. Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.3. Cơ sở pháp lý và các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật về
tặng cho quyền sử dụng đất
* Cơ sở pháp lý
Các quy định của pháp luật có liên quan như: Bộ luật sự Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Công chứng 2014, điển hình là Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã tổng kết những thành tựu đạt được trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Nghị quyết phân tích tình hình ngun nhân của những hạn chế, yếu kém và đưa chủ trương: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. QSDĐ là một loại tài sản và
21
hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng. Trên cơ sở đó, lần lượt qua các lần sửa đổi Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai sửa đổi 2009 và Luật Đất đai 2013, các quyền về chuyển QSDĐ ngày càng được mở rộng ở cả khía cạnh hình thức và nội dung. Chủ thể tham gia giao dịch cũng ngày càng được mở rộng hơn, đối tượng tặng cho không cũng được xác lập một cách rộng rãi hơn, tạo điều kiện cho giao dịch tặng cho được thực hiện người hơn. Phạm vi của chủ thể nhận tặng cho cũng khơng cịn bó hẹp ở chủ thể trong nước mà
Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu. Trên cơ sở đó Nhà nước cũng có quyền chi phối tới quá trình khai thác, sử dụng và định đoạt đối với QSDĐ ở của từng chủ thể sử dụng. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất hay thu hồi đất,…Quyền sử dụng đất được trao đến tay người sử dụng, được coi là quyền tài sản và phải được Nhà nước bảo hộ bằng pháp luật. Vì vậy, Nhà nước phải ban hành pháp luật để điều chỉnh có hiệu quả vấn đề này. Sự điều chỉnh của pháp luật sẽ mang lại những hiệu quả to lớn có thể nhận tặng cho QSDĐ nhằm để đảm bảo cho người sử dụng đất dù khơng có quyền sở hữu đối với đất đai nhưng họ vẫn được tự chủ trong khai thác và sử dụng đất, cũng như định đoạt QSDĐ của mình. Đây cũng là một cách thức nhằm biểu đạt sự tôn trọng quyền tài sản đối với người đang có quyền hợp pháp đối với nó.
Tuy nhiên, , quan hệ tặng cho QSDĐ của mỗi chủ thể còn phải được thực hiện trên cơ sở quỹ đạo chung của pháp luật dân sự, của ý chí chủ sở hữu quyền sử dụng đất. NHư vậy, cơ sở pháp lý của việc tặng cho quyền sử dụng đất dựa trên pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật liên quan khác điều chỉnh về chủ thể, đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, hình thức, trình tự, thủ tục đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất.
* Yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất.
22
Một trong những yếu tố ảnh hưởng tới các quy định pháp luật về tặng cho QSDĐ đó là yếu tố kinh tế, xã hội. Theo đó, khi dân số ngày càng tăng cao, quỹ nhà đất ngày càng bị thu hẹp thì QSDĐ ngày càng trở nên có giá và khan hiếm. Đặc biệt, trong tất cả các mảng thị trường BĐS phát triển thì mảng thị trường nhà ở, đất ở có xu hướng phát triển sôi động nhất nhằm phúc đáp các nhu cầu lớn và đa dạng về nhà ở, đất ở của người dân, không chỉ là trong nước và nước ngoài.
- Yếu tố phong tục, tập quán của người dân về sử dụng đất ở
QSDĐ gắn liền với yếu tố tâm lý, phong tục tập quán, nề nếp gia phong, đạo lý dân tộc, gia đình. Cùng với đó, yếu tố sum họp, quan hệ hơn nhân và huyết thống đã gắn chặt trong tiềm thức của mỗi thành viên cùng sống chung trong một mái nhà, QSDĐ đối với người dân là “quê cha đất tổ”, là nơi để tồn tại, sản xuất và duy trì phát triển sự sống, là điều kiện có ý nghĩa quyết định đến việc hình thành và phát triển đối với mỗi người, mỗi thành viên và của cả gia đình. Vì vậy, đối với họ, QSDĐ không chỉ là tài sản có giá trị kinh tế to lớn, mà còn là nơi gắn kết yêu thương của các thành viên trong gia đình, nơi gia đình tìm về cội nguồn, là mảnh đất lành để con người sinh ra được nuôi dưỡng không lớn, trưởng thành. Theo đó, tặng cho QSDĐ chúng khơng chỉ chứa đựng trong nó là tài sản có giá trị, mà chúng cịn biểu hiện của nét đẹp truyền thống, văn hóa, nền nếp gia phong và phong tục tập quán của mỗi người dân. Theo đó, quan hệ tặng cho bị chi phối mạnh bởi yếu tố này
- Yếu tố hội nhập quốc tế
Một trong những nền tảng của hội nhập là việc tạo ra một hệ thống pháp luật hồn thiện, đáp ứng địi hỏi của nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế. Theo đó, hệ thống pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong quá trình xây dựng và hồn thiện ln phải đáp ứng nhu cầu biến động đất đai và các giao dịch tặng cho có thể mở rộng ra các chủ thể khác có yếu tố nươc ngồi khác.
1.3. Sự giống và khác nhau giữa tặng cho quyền sử dụng đất và thừa kế:
Thừa kế quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.
23
Ta thấy thừa kế quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất đều có một số điểm tương đồng và khác biệt sau:
* Giống nhau
Thừa kế quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia quyền sử dụng đất.
Về điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
24
Về thủ tục thừa kế quyền sử dụng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013:
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phịng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
25
Sau khi hoàn thành xây dựng cơng trình cơng cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thơng báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho tồn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
26
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.
* Khác nhau:
- Thứ nhất, thừa kế quyền sử dụng đất xảy ra người có quyền sử dụng đất mất đi để lại quyền sử dụng đất cho những người khác theo di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật. Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất khi còn sống chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
- Thứ hai, nhận thừa kế, là nhận tài sản của người đã chết để lại, nhận tặng cho là nhận tài sản khi người cho còn sống. Khi nhận tài sản thừa kế là bất động sản giữa những người không phải là: vợ – chồng; cha, mẹ đẻ – con đẻ; cha, mẹ nuôi – con nuôi; cha, mẹ chồng – con dâu; cha, mẹ vợ – con rể; ông, bà nội – cháu nội;ông, bà ngoại – cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, thì phải chịu 10% trị giá phần tài sản thừa kế. Người nhận phải làm thủ tục khai nhận thừa kế tại công chứng, nộp thuế và xin cấp đổi giấy chủ quyền nhà.
- Khi tặng cho nhà, người có tài sản và người nhận tài sản phải làm hợp đồng tặng cho tại công chứng, sau đó nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bằng 0,5% trị giá nhà, xin cấp đổi giấy chủ quyền.
27
KẾT LUẬN CHƢƠNG I
Trong Chương 1, Luận văn đưa ra các khái niệm “QSDĐ là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc hiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”. QSDĐ mang một số đặc điểm cơ bản như: là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường thông qua tặng cho là một trong những dạng đó; các giao dịch như tặng cho. quyền sử dụng đất luôn chịu sự chi phối bởi ý chí của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình.
Tác giả cũng đánh giá nhu cầu tặng cho - phương thức chuyển giao QSDĐ từ người thừa sang người thiếu hoặc người ít có cơ hội hơn để có QSDĐ một cách linh hoạt và thể hiện giá trị nhân văn, tinh thần đồn kết đồng thời góp phần thúc đẩy sự