Các y ế u t ố tâm lý
Tâm lý bầy đàn đã được chứng minh qua nhiều sự kiện lịch sử, bao gồm khủng hoảng thị trường Tulip tại Hà Lan từ năm 1634 đến 1637, khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, và khủng hoảng dotcom Những ví dụ này cho thấy cách mà tâm lý bầy đàn có thể dẫn đến những quyết định đầu tư sai lầm và ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Thí nghiệm cho thấy rằng khi một người đứng ở góc phố nhìn lên trời, rất ít người dừng lại để xem Tuy nhiên, khi số người nhìn lên tăng lên, số người dừng lại để quan sát cũng tăng theo, với 45% người qua đường dừng lại khi có 15 người nhìn lên và hơn 80% khi số người tăng thêm Điều này cho thấy rằng con người có xu hướng tin rằng nếu nhiều người cùng làm một việc, thì việc đó chắc chắn có lý do Sự hiện diện của đám đông tạo ra cảm giác rằng có điều gì quan trọng đang diễn ra, dẫn đến việc mọi người thường bắt chước hành động của người khác khi không biết rõ tình hình.
Con người dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố xung quanh, đặc biệt là từ những tác động của người khác Rất nhiều ví dụ trong thực tế cho thấy con người thường hành động theo tập thể, ngay cả khi không chắc chắn về tính đúng đắn của hành động đó Những trào lưu như thời trang, xe máy hay việc chạy theo thần tượng một cách mù quáng là minh chứng rõ ràng cho hiện tượng này.
Một cuộc khảo sát cho thấy con người có xu hướng suy nghĩ tương tự khi thường xuyên tiếp xúc với nhau, điều này giúp hiểu rõ nguồn gốc của những suy nghĩ chung và đánh giá độ tin cậy của các lý thuyết Sự tương đồng trong phán đoán xuất phát từ việc mọi người phản ứng với thông tin giống nhau, và ảnh hưởng xã hội đóng vai trò lớn trong quyết định cá nhân Khi đối diện với phán đoán của một nhóm lớn, con người thường điều chỉnh câu trả lời của mình, tin rằng ý kiến của số đông có thể chính xác Hành vi này thể hiện sự ảnh hưởng mạnh mẽ của sự đồng thuận trong xã hội, mà chúng ta thường học hỏi trong cuộc sống hàng ngày.
Yếu tố tâm lý "bầy đàn" thường rõ nét nhất trong giai đoạn đầu của thị trường mới thành lập, thể hiện qua việc giá cổ phiếu đồng loạt tăng hoặc giảm Biến động giá không phản ánh chính xác tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, mà chủ yếu do tâm lý của nhà đầu tư Mặc dù sau này có sự phân hóa về giá giữa các loại cổ phiếu, nhưng yếu tố tâm lý này vẫn chiếm ưu thế trong thị trường hiện tại.
Tâm lý bầy đàn có ảnh hưởng mạnh mẽ trên thị trường tài chính, khiến mọi người thường không cảm thấy cần thiết phải chống lại nó Hành vi bầy đàn thể hiện sức mạnh của việc đi theo đám đông một cách tự nhiên, nhằm tránh sự chia rẽ và tạo ra sức mạnh từ sự đồng thuận.
Người có lý trí cũng có thể tham gia vào bầy đàn khi họ quan tâm đến phán đoán của người khác, mặc dù họ nhận thức rằng hành vi này không hợp lý Hành vi cá nhân, dù hợp lý, có thể tạo ra tâm lý đám đông không hợp lý và gây ra dao động trên thị trường Lý thuyết cho thấy rằng nhà đầu tư ngắn hạn có ảnh hưởng lớn hơn đến giá chứng khoán so với nhà đầu tư dài hạn Những nhà đầu tư không có thông tin bên trong thường hành xử theo "tin đồn", như thể họ đang nắm bắt thông tin chính xác.
Một yếu tố quan trọng trong bầy đàn là truyền miệng, vì mọi người thường tin tưởng bạn bè, họ hàng và đồng nghiệp hơn các phương tiện truyền thông truyền thống như báo chí và truyền hình Mặc dù truyền thông có khả năng truyền tải thông tin, nhưng chúng không thể tạo ra hành vi chủ động như những cuộc giao tiếp cá nhân Thông tin về cơ hội mua sắm thường lan truyền nhanh chóng qua các kết nối xã hội Một nghiên cứu cho thấy chỉ 6% nhà đầu tư cá nhân cho biết họ bị thu hút bởi báo chí và tạp chí khi đầu tư vào một công ty, cho thấy rằng ngay cả những người đọc nhiều báo cũng bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi các cuộc giao tiếp cá nhân.
Mức độ giá thị trường phản ánh đánh giá của nhà đầu tư cá nhân, nhưng không nhất thiết chính xác với giá trị thực của thị trường Nhiều người thường không đầu tư thời gian và nỗ lực để phân tích thị trường, dẫn đến hành vi bầy đàn và định giá sai lệch trên thị trường chứng khoán Động cơ con người xuất phát từ nhiều nhu cầu khác nhau, bao gồm cả những nhu cầu sinh lý như đói và khát, cũng như nhu cầu tâm lý như sự thừa nhận và kính trọng Khi một nhu cầu trở nên đủ mạnh, nó sẽ thúc đẩy hành động để giảm bớt căng thẳng Các nhà tâm lý học đã phát triển nhiều lý thuyết về động cơ, trong đó lý thuyết của Abraham Maslow là một trong những lý thuyết nổi tiếng nhất.
Abraham Maslow đã lý giải rằng con người bị thúc đẩy bởi những nhu cầu khác nhau ở các thời điểm khác nhau, và những nhu cầu này được sắp xếp theo thứ tự từ cấp thiết đến ít cấp thiết hơn Thứ tự này bao gồm: nhu cầu sinh lý, nhu cầu an toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu được tôn trọng và nhu cầu tự khẳng định Con người sẽ ưu tiên thỏa mãn những nhu cầu quan trọng nhất trước, và khi một nhu cầu được thỏa mãn, nó sẽ không còn là động lực chính, khiến họ chuyển sang thỏa mãn nhu cầu quan trọng tiếp theo.
Nghiên cứu của Solomon (2011) chỉ ra rằng động cơ là quá trình thúc đẩy con người thực hiện hành động Các nhà đầu tư thường nhận thức và chấp nhận những động cơ dẫn đến hành động của họ.
Nhận thức đóng vai trò quan trọng trong hành động của con người, đặc biệt khi động cơ đã có sẵn Cách mà mỗi người hành động trong một tình huống cụ thể bị ảnh hưởng bởi cách họ nhận thức về tình huống đó Sự khác biệt trong nhận thức xuất phát từ việc mỗi cá nhân tiếp nhận thông tin qua năm giác quan: thị giác, thính giác, khứu giác, xúc giác và vị giác Mỗi người sẽ tổ chức và giải thích thông tin cảm giác theo cách riêng, tạo nên một bức tranh có ý nghĩa về thế giới xung quanh Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào các tác nhân vật lý, mà còn bị ảnh hưởng bởi mối quan hệ của các tác nhân với môi trường và điều kiện bên trong của cá nhân.
Tri thức được hình thành qua hành động, phản ánh sự thay đổi trong hành vi cá nhân dựa trên kinh nghiệm Hầu hết hành vi của con người đều là kết quả của việc lĩnh hội tri thức Theo các nhà lý luận, tri thức của một người phát triển từ sự tương tác giữa các thôi thúc, tác nhân kích thích, tấm gương, phản ứng và sự củng cố Doanh nghiệp mới có thể gia nhập thị trường bằng cách áp dụng những thôi thúc đã được đối thủ sử dụng và tạo ra các sản phẩm tương tự, vì người tiêu dùng có xu hướng chuyển lòng trung thành sang những nhãn hiệu tương đồng hơn là những nhãn hiệu hoàn toàn khác biệt.
Niềm tin và thái độ của con người, hình thành qua hoạt động tri thức, có ảnh hưởng lớn đến hành vi mua sắm Thái độ phản ánh đánh giá tích cực hoặc tiêu cực dựa trên nhận thức, cảm xúc và xu hướng hành động đối với một đối tượng hoặc ý tưởng Nó quyết định việc yêu thích hay không yêu thích một sản phẩm, và thường rất khó thay đổi Do đó, doanh nghiệp nên điều chỉnh sản phẩm để phù hợp với thái độ hiện có của khách hàng thay vì cố gắng thay đổi chúng Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc thay đổi thái độ có thể mang lại lợi ích đáng kể mặc dù chi phí thực hiện có thể cao.
Y ế u t ố sinh l ờ i
Bất động sản (BĐS) hiện đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhiều nhà đầu tư, với nhiều người đã trở thành tỷ phú nhờ biết cách đầu tư hiệu quả Lợi nhuận trong đầu tư BĐS chủ yếu đến từ sự chênh lệch giá, được thực hiện qua hai hình thức: đầu tư trực tiếp hoặc thông qua các công ty địa ốc chuyên nghiệp bằng cách mua cổ phiếu Gần đây, mức sinh lợi từ BĐS đã đạt rất cao, đặc biệt tại các tỉnh và thành phố lớn.
Nhà đầu tư có thể thu lợi từ nhiều loại dự án bất động sản, bao gồm đất đai, nhà ở và căn hộ Lợi ích và lợi tức cơ bản mà họ nhận được gia tăng khi giá trị và các lợi ích kinh tế từ bất động sản sở hữu cao hơn so với các tài sản khác trong khu vực.
Giá trị bất động sản (BĐS) thay đổi theo thời gian mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư, với sự biến động do các yếu tố như lạm phát, cung cầu thị trường, cải tiến trên đất, quy hoạch cơ sở hạ tầng, sở thích người tiêu dùng và nhu cầu kinh tế xã hội khu vực Trong chu kỳ đầu tư 5 năm, mức sinh lợi có thể đạt hàng trăm phần trăm, không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu mà còn vào các yếu tố kinh tế và cơ hội từ thông tin, sự không hoàn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, thủ thuật kinh doanh và sự thao túng giá từ giới đầu cơ.
Nhà đầu tư có thể thu lợi khi sử dụng tiền vay để đầu tư, miễn là tỷ suất sinh lợi từ đầu tư cao hơn chi phí vay Nhiều nhà đầu tư tin rằng việc vay tiền cho bất động sản mang lại lợi ích tài chính lớn hơn so với các hình thức đầu tư khác Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc sử dụng tiền vay để đầu tư cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, điều này sẽ được phân tích kỹ hơn trong phần về rủi ro.
Kiểm soát đầu tư là một yếu tố quan trọng khiến bất động sản (BĐS) trở nên hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư Họ thường muốn tự quản lý khoản đầu tư của mình thay vì phụ thuộc vào người khác như khi đầu tư vào chứng khoán hay trái phiếu Đặc biệt, những nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS, điều này giúp họ tối ưu hóa giá trị tài sản của mình.
An toàn là yếu tố thu hút nhà đầu tư vào thị trường bất động sản (BĐS), vì đây là nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống hiện đại BĐS phát triển song song với sự tiến bộ của nền kinh tế xã hội, đặc biệt tại các quốc gia đang phát triển Trong bối cảnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa toàn cầu, thị trường BĐS mang đến nhiều cơ hội sinh lợi cao Theo kinh nghiệm quốc tế, giai đoạn đô thị hóa từ 30% đến 70% thường chứng kiến sự bùng nổ của thị trường BĐS Hiện tại, Việt Nam đang ở mức đô thị hóa 28% và dự kiến đạt 45% vào năm 2025, cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS trong tương lai.
Để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư như công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng và công ty tài chính thường chọn bất động sản (BĐS) làm mục tiêu đầu tư hấp dẫn BĐS không chỉ giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư mà còn mang lại nhiều cơ hội sinh lời cho những người tìm kiếm lợi ích từ thị trường này.
Đặc điể m c ủ a Khách hàng cá nhân khi ra quy ết định đầu tư BĐS
Nhà đầu tư bất động sản thường đưa ra quyết định dựa vào cảm xúc và nhu cầu cá nhân, không chỉ dựa trên các tính toán kinh tế Điều này cho thấy rằng các lợi ích phi vật chất mà họ nhận được có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy hành động mua hàng Vì vậy, các doanh nghiệp bán hàng nên chú trọng đến việc tác động tích cực đến cảm xúc của nhà đầu tư.
Nhà đầu tư bất động sản cần có cơ sở lập luận vững chắc cho mọi quyết định đầu tư của mình Chẳng hạn, khi một nhà đầu tư nhìn thấy quảng cáo về cơ hội đầu tư, họ sẽ không vội vàng đầu tư nếu chưa có thông tin cụ thể và đầy đủ về dự án đó.
Nhà đầu tư bất động sản thường đặt giá trị lên hàng đầu khi lựa chọn dự án đầu tư Họ sẽ xem xét và so sánh giá trị của bất động sản với giá trị của các hàng hóa khác để đưa ra quyết định hợp lý.
Để quyết định đầu tư, cần xác nhận nhu cầu, tìm kiếm thông tin, và đánh giá các lựa chọn Hành vi hậu mãi hóa càng lớn so với giá hàng hóa thì xác suất hàng được đầu tư càng cao.
Nhà đầu tư bất động sản thường băn khoăn và do dự khi đưa ra quyết định đầu tư do lo ngại về rủi ro Để thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, doanh nghiệp bán hàng cần chú trọng đến các yếu tố quan trọng giúp tạo niềm tin và giảm thiểu mối lo ngại này.
Nhà đầu tư bất động sản thường tìm kiếm những giá trị mà chính họ chưa xác định rõ ràng Khi doanh nghiệp hiểu và khơi gợi những nhu cầu tiềm ẩn này, hành vi đầu tư của nhà đầu tư sẽ diễn ra một cách tự nhiên và hiệu quả hơn.
Nhà đầu tư bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi tâm lý bầy đàn, khi những cuốn sách hay và bộ phim nổi tiếng thu hút đông đảo người xem Hiểu rõ điều này, các doanh nghiệp có thể áp dụng chiến lược thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.
Các giai đoạ n c ủ a quá trình thông qua quy ết định đầu tư BĐS củ a khách hàng cá nhân 31
Theo Philip Kotler (2001), quá trình ra quyết định mua sắm của người tiêu dùng diễn ra qua các giai đoạn sau (Xem hình 1):
Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS Xác nhận nhu cầu
Quyết định đầu tư xuất hiện khi người tiêu dùng nhận thức được nhu cầu của mình, có thể bắt nguồn từ các kích thích bên trong như đói, khát, hoặc từ các yếu tố bên ngoài Những kích thích này dần dần tạo ra sự thôi thúc mạnh mẽ Kinh nghiệm trong quá khứ giúp người tiêu dùng giải quyết những thôi thúc này, và động cơ của họ sẽ hướng đến những đối tượng có khả năng đáp ứng nhu cầu đó (Philip Kotler, 2001, tr221).
Nhu cầu tiêu dùng có thể xuất phát từ các tác nhân kích thích bên ngoài, như khi một người đi qua tiệm cơm tấm và ngửi thấy mùi thịt nướng hấp dẫn, dẫn đến cảm giác thèm ăn Để thu hút sự chú ý của khách hàng, các doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược marketing hiệu quả nhằm khơi gợi sự quan tâm đến sản phẩm và dịch vụ của họ.
Khi có nhu cầu mua sắm, nhà đầu tư thường tìm kiếm thông tin về hàng hóa qua sách báo hoặc hỏi ý kiến bạn bè và người thân (Philip Kotler, 2001, tr221).
Nguồn thông tin của người tiêu dùng được chia thành 4 nhóm:
- Nguồn thông tin cá nhân: gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen.
- Nguồn thông tin thương mại: quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì, triễn lãm.
- Nguồn thông tin công cộng: thông tin đại chúng, các tổ chức nghiên cứu, người tiêu dùng.
Nguồn thông tin thực nghiệm, bao gồm nghiên cứu và sử dụng sản phẩm, có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư BĐS, tùy thuộc vào loại sản phẩm và đặc điểm của họ Việc thu thập thông tin giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về các thương hiệu cạnh tranh và tính năng của chúng Do đó, doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược để thương hiệu của mình được khách hàng nhận biết, xem xét và lựa chọn Bên cạnh đó, việc xác định các thương hiệu cạnh tranh khác là cần thiết để phát triển chiến lược cạnh tranh hiệu quả, nhằm giữ chân và thu hút khách hàng.
Nhà đầu tư luôn tìm kiếm lợi ích từ các thuộc tính của sản phẩm để thỏa mãn nhu cầu của mình Các thuộc tính này có thể thay đổi tùy theo loại sản phẩm và từng nhóm người tiêu dùng Thị trường sản phẩm có thể được phân khúc dựa trên những thuộc tính quan trọng đối với các nhóm nhà đầu tư khác nhau (Philip Kotler, 2001, tr 222).
Thái độ của những người khác Đánh giá các lựa chọn Ý định đầu tư Quyết định đầu tư
Yếu tố tình huống bất ngờ
Các thuộc tính của sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng, giá thành và chất lượng, theo nghiên cứu của Kaplan & Norton (1996).
Nhà đầu tư luôn tạo dựng niềm tin vào các thương hiệu, điều này không chỉ hình thành hình ảnh thương hiệu mà còn ảnh hưởng đến nhận thức của họ theo cách có chọn lọc Do đó, các doanh nghiệp bán sản phẩm cần chú ý đến yếu tố này để tạo ra những tác động tích cực, phù hợp với “ý thức và hợp lý” của nhà đầu tư.
Trong giai đoạn đánh giá, nhà đầu tư (NĐT) đã phát triển sở thích đối với các thương hiệu trong danh sách lựa chọn và xác định ý định đầu tư vào thương hiệu yêu thích nhất Tuy nhiên, có hai yếu tố vẫn có thể tác động đến mối quan hệ giữa ý định đầu tư và quyết định đầu tư, như đã được Philip Kotler chỉ ra trong hình 2.
Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS
Thái độ của người thân và bạn bè đối với sản phẩm yêu thích có ảnh hưởng lớn đến quyết định của nhà đầu tư Sự tác động này có thể làm giảm sự ưu tiên của nhà đầu tư đối với sản phẩm, tùy thuộc vào hai yếu tố: mức độ phản đối từ người khác và động cơ của nhà đầu tư trong việc tuân theo mong muốn của những người xung quanh.
Những yếu tố tình huống bất ngờ có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư (NĐT) Ý định đầu tư thường được hình thành dựa trên thu nhập gia đình, mức giá và lợi ích kỳ vọng từ sản phẩm Tuy nhiên, khi NĐT chuẩn bị hành động, những yếu tố bất ngờ như mất việc hoặc gặp một sản phẩm khác ấn tượng hơn có thể làm thay đổi ý định của họ Do đó, sở thích và ý định đầu tư không phải luôn là dấu hiệu đáng tin cậy trước hành vi đầu tư của NĐT (Philip Kotler, 2001, tr 225).
Quyết định đầu tư của nhà đầu tư (NĐT) có thể thay đổi, hoãn lại hoặc hủy bỏ do nhiều rủi ro mà họ nhận thức được Sự không chắc chắn về kết quả đầu tư thường gây ra lo lắng và buồn phiền cho NĐT Rủi ro này có thể thay đổi theo giá sản phẩm và sự không chắc chắn về thuộc tính của sản phẩm từ bạn bè và người thân Theo nghiên cứu của Solomon et al (2006), quyết định đầu tư thường dựa trên việc đánh giá chất lượng sản phẩm hoặc thương hiệu của nó.
Sau khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư sẽ trải qua cảm giác hài lòng hoặc không hài lòng đến một mức độ nhất định Điều quan trọng là cần chú ý đến ba động thái của nhà đầu tư sau khi thực hiện giao dịch đầu tư.
Sự hài lòng sau khi đầu tư Mức độ hài lòng của NĐT tùy thuộc vào sự kỳ vọng của
Nhà đầu tư (NĐT) trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) sẽ cảm thấy hài lòng khi các tính năng của BĐS đáp ứng được kỳ vọng của họ Nếu BĐS vượt qua mong đợi, sự hài lòng sẽ tăng lên, ngược lại, nếu không đạt yêu cầu, NĐT sẽ cảm thấy bất mãn Thái độ này dẫn đến hai hướng đi: NĐT có thể tiếp tục đầu tư và nói tốt về BĐS, hoặc ngừng đầu tư và có những nhận xét tiêu cực về nó (Philip Kotler, 2001, tr 226).
Khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và thực tế của bất động sản càng lớn, thì mức độ không hài lòng càng tăng Do đó, những người muốn đầu tư cần phải quảng bá một cách trung thực về bất động sản của mình, nhằm tránh gây thất vọng cho nhà đầu tư về những gì đã được quảng cáo.
Hành động sau đầu tư của nhà đầu tư (NĐT) vào bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào mức độ hài lòng của họ Nếu NĐT cảm thấy hài lòng, họ có xu hướng tiếp tục đầu tư và chia sẻ những đánh giá tích cực với người khác Ngược lại, nếu không hài lòng, họ sẽ ngừng đầu tư hoặc tìm kiếm thông tin để xác định giá trị thực của BĐS nhằm cảm thấy yên tâm hơn.
M ộ t s ố nghiên c ứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài
Một nghiên cứu của Mateja Kos Koklic và Irena Vida từ Khoa Kinh tế, Đại học Tổng hợp Ljubljang, Tiệp Khắc, năm 2009 về chiến lược đầu tư bất động sản đã chỉ ra rằng hành vi đầu tư của nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi hai nhóm yếu tố chính.
Các nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng bao gồm văn hóa, nhánh văn hóa, và tác động của nhóm, gia đình, cũng như xã hội Ngoài ra, dân số và thông tin marketing về sản phẩm cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình quyết định mua sắm của người tiêu dùng Hành vi của công ty cũng là một yếu tố cần xem xét trong bối cảnh này.
- Các nhân tố bên trong như: cảm nhận, kinh nghiệm, sự hiểu biết, động cơ và nhân cách.
Hai nhóm này có ảnh hưởng đến lối sống cá nhân (nhu cầu, sở thích, sự mong muốn) và từ đó có tác động đến mục tiêu đầu tư.
Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) chỉ ra rằng, thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như phát triển kinh tế, gia tăng dân số, các quy định pháp luật, chính sách quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, cùng với tập quán và thị hiếu của người dân Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định hình quyết định đầu tư BĐS Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư hoặc tiêu dùng BĐS được trình bày rõ ràng trong hình 3.
Chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường BĐS (A)
Tác động của các thị trường có liên quan (E)
Chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, BĐS (B)
Quyết định đầu tư/tiêu dùng BĐS
Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội (D) Các yếu tố của nền kinh tế (C)
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy cả 5 yếu tố trong mô hình đều ảnh hưởng tích cực đến quyết định đầu tư và tiêu dùng bất động sản Đứng đầu là chính sách của nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản (nhóm A), tiếp theo là chính sách thuế và các khoản thu đối với đất đai, bất động sản hiện hành (nhóm B) Thứ ba là các yếu tố kinh tế (nhóm C), và cuối cùng là tác động từ các thị trường liên quan (nhóm D).
E) và cuối cùng là các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội (nhóm D).
Nguồn: Dương Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt
Nam Thực trạng và Giải pháp Năm 2013 tr 172
Hình 3: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư / tiêu dùng BĐS
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến đất đai và bất động sản hiện nay có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tiêu dùng trong lĩnh vực này Trong đó, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được coi là yếu tố quan trọng nhất tác động đến quyết định đầu tư và tiêu dùng, tiếp theo là chính sách thu tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Mô hình nghiên c ứ u và các gi ả thuy ế t
Mô hình PEST là công cụ lý thuyết quan trọng trong nghiên cứu môi trường vĩ mô, giúp đánh giá tác động của các yếu tố kinh tế và xã hội đến đầu tư bất động sản Bài viết này sẽ áp dụng mô hình PEST kết hợp với yếu tố Tài chính hành vi để phân tích ảnh hưởng của các yếu tố này đối với quyết định đầu tư.
M-Porter dùng mô hình PEST nghiên cứu tác động của các yếu tố trong môi trường vĩ mô Các yếu tố đó là :
- Political (Thể chế - Luật pháp)
- Sociocultrural (Văn hoá - Xã hội)
- Technological (Công nghệ) Ở đây tác giả thêm:
- Behavioral finance (Tài chính hành vi)
Mô hình này chỉ ra 05 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh Những yếu tố này thuộc về môi trường bên ngoài của doanh nghiệp và ngành, tạo ra tác động khách quan mà ngành phải đối mặt Dựa trên những tác động này, các doanh nghiệp sẽ xây dựng chính sách và hoạt động kinh doanh phù hợp để thích ứng với thị trường.
Các yếu tố thể chế và pháp luật có ảnh hưởng lớn đến mọi ngành kinh doanh trong một lãnh thổ, đe dọa khả năng tồn tại và phát triển của các ngành này Doanh nghiệp hoạt động trong một đơn vị hành chính phải tuân thủ các quy định pháp luật của khu vực đó Điều này đồng nghĩa với việc mọi nhà đầu tư cá nhân đều bị tác động bởi yếu tố pháp luật Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, chính sách pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng, bởi vì đất đai, tài sản của nhà nước, chiếm tới 40% giá trị tài sản quốc gia.
Các doanh nghiệp cần chú ý đến các yếu tố kinh tế ngắn hạn và dài hạn, cũng như sự can thiệp của chính phủ vào nền kinh tế, để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả Yếu tố tài chính đóng vai trò quan trọng đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản với giá trị cao Khả năng huy động vốn, lãi suất và tỷ suất sinh lợi là những yếu tố then chốt Hơn nữa, thị trường vàng và chứng khoán có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản, khiến nhà đầu tư cá nhân đặc biệt quan tâm đến hai lĩnh vực này.
Các yếu tố văn hóa xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành đặc điểm người tiêu dùng tại mỗi quốc gia và vùng lãnh thổ Những giá trị văn hóa không chỉ là nền tảng cho sự tồn tại và phát triển của xã hội mà còn ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư Mỗi vùng miền có những nét văn hóa riêng biệt, dẫn đến sự khác biệt trong quan niệm và vị thế đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân Ngoài ra, dân số và chế độ an ninh cũng tác động mạnh mẽ đến nguồn cầu trong đầu tư bất động sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới đang đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy công nghệ và cải tiến sản phẩm Doanh nghiệp cần nắm bắt công nghệ xanh và vật liệu tiết kiệm chi phí để nâng cao hiệu quả công trình, điều này phụ thuộc vào sự hội nhập Việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực vật liệu xây dựng sẽ giúp cắt giảm chi phí đầu tư cho tài sản gắn liền với đất và cơ sở hạ tầng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành bất động sản Do đó, cần có chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp quốc tế mở rộng đầu tư tại Việt Nam.
Tài chính hành vi đóng vai trò quan trọng trong việc giải thích những hành vi trên thị trường mà lý thuyết truyền thống không thể làm rõ Sự tác động của Tài chính hành vi không chỉ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mà còn tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Ví dụ, trong giai đoạn 2006-2007, thị trường chứng khoán chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của các mã chứng khoán, mặc dù không phải tất cả các doanh nghiệp đều có sự cải thiện tương ứng trong hoạt động kinh doanh.
Các yếu tố chung nền kinh tế
Hệ thống chính sách Pháp Luật
Yếu tố văn hóa xã hội và an ninh
Hành vi của nhà đầu tư cá nhân
Yếu tố hội nhập kinh tế toàn cầu mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, trong đó chứng khoán đóng vai trò là chỉ số phản ánh thực trạng nền kinh tế Tuy nhiên, hành vi và tính bầy đàn trong đầu tư có thể làm lệch lạc giá trị thực của tài sản Thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật này, do đó, việc hiểu rõ các tác động của những yếu tố này đối với quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân là rất quan trọng.
Dựa trên mô hình lý thuyết Pest và các phân tích thực tế tại Tp HCM, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu cùng với các giả thuyết cho đề tài.
Mô hình nghiên cứu đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản, bao gồm 6 biến độc lập tác động đến biến phụ thuộc là Quyết định đầu tư Mô hình này đã được biện luận để làm rõ mối liên hệ giữa các yếu tố, thể hiện sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc.
Các giả thuyết đặt ra:
- Giả thuyết H1: Các yếu tố chung nền kinh tế có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.
- Giả thuyết H2: Hệ thống chính sách Pháp luật có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.
- Giả thuyết H3: Yếu tố tài chính có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.
- Giả thuyết H4: Yếu tố văn hóa xã hội và an ninh có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.
- Giả thuyết H5: Hành vi của nhà đầu tư cá nhân có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.
- Giả thuyết H6: Yếu tố hội nhập kinh tế thế giới có tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư BĐS.
Chương 2 đã trình bày các khái niệm và cơ sở lý thuyết về quyết định đầu tư bất động sản, đồng thời lược khảo một số nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến lĩnh vực này Tác giả cũng đã giới thiệu mô hình nghiên cứu đề nghị cùng các giả thuyết Chương 3 sẽ tiếp tục trình bày phương pháp nghiên cứu.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨ U
Gi ớ i thi ệ u
Chương 2 đã trình bày các khái niệm và đề xuất mô hình nghiên cứu Chương 3 này sẽ giới thiệu phương pháp nghiên cứu, xây dựng, hiệu chỉnh và đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu, kiểm định mô hình nghiên cứu.
Thi ế t k ế nghiên c ứ u
Việc thảo luận và thiết kế bảng câu hỏi được thực hiện như một nghiên cứu sơ bộ, sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính Quá trình này bao gồm việc tham khảo ý kiến từ giảng viên hướng dẫn và các chuyên gia trong ngành bất động sản nhằm xây dựng bảng câu hỏi và thang đo phù hợp với các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình đầu tư bất động sản tại TP.HCM Sau khi hoàn thiện và điều chỉnh dựa trên các ý kiến đóng góp, bảng câu hỏi sẽ được gửi đi phỏng vấn.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đánh giá sơ bộ thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha và phân tích nhân tố Mục tiêu của nghiên cứu là điều chỉnh các câu hỏi để người trả lời có thể hiểu và trả lời chính xác yêu cầu của bảng câu hỏi phỏng vấn Phương pháp nghiên cứu bao gồm phỏng vấn trực tiếp với bảng câu hỏi chi tiết để đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố được rút ra từ nghiên cứu định tính Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS, và thang đo được đánh giá sơ bộ qua hệ số Cronbach Alpha cùng với phân tích nhân tố.
Mục đích của bước này là đánh giá từ ngữ và nội dung của bảng câu hỏi điều tra, nhằm điều chỉnh thang đo thành thang đo hoàn chỉnh, sẵn sàng cho nghiên cứu định lượng chính thức.
3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ
Trong nghiên cứu khoa học xã hội và kinh doanh, đo lường là phương pháp sử dụng số liệu để mô tả các hiện tượng cần nghiên cứu Dựa trên sự thảo luận và ý kiến từ giáo viên hướng dẫn cùng các chuyên gia, tôi đã xây dựng bảng câu hỏi (đính kèm phụ lục số 1) với các nội dung chính liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản và thực trạng tại Tp.HCM.
Thang đo sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo Likert 5 mức, đã được áp dụng trong các nghiên cứu trước và tham khảo ý kiến chuyên gia Bảng câu hỏi được thiết kế nhằm nghiên cứu sự tác động giữa biến phụ thuộc và biến độc lập, với 5 mức độ phản hồi: 1 là Hoàn toàn không đồng ý, 2 là Phản đối, 3 là Trung dung, 4 là Đồng ý, và 5 là Hoàn toàn đồng ý Thang đo này cho phép người trả lời chọn một trong các phát biểu liên quan đến thái độ trong câu hỏi, lý do chính để tác giả lựa chọn thang đo Likert.
Nội dung của bảng câu hỏi: Gồm 28 câu hỏi chi tiết cho 6 nhóm yếu tố tương ứng với các giả thiết của mô hình nghiên cứu.
Bảng câu hỏi khảo sát đã được gửi đến các chuyên gia và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp và gửi email, với kích thước mẫu là n.
= 225 mẫu (gởi đi khảo sát 230 mẫu , thu về 225 mẫu hợp lệ)
Quá trình định lượng xử lý số liệu
Dữ liệu thu thập được sẽ được mã hóa, nhập liệu và làm sạch bằng phần mềm SPSS for Windows 16.0 Các yếu tố trong bảng câu hỏi sẽ được chuyển đổi thành các biến khảo sát để phục vụ cho việc nhập dữ liệu.
* Thành phần Nhóm các yếu tố chung nền kinh tế
E2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
E3 Thu nhập bình quân đầu người
E4 Sức mua người tiêu dùng
* Thành phần Hệ thống chính sách pháp luật
P6 Chính sách quản lý đất đai
P8 Chính sách tiếp cận tín dụng
P9 Chính sách qui hoạch và phát triển hạ tầng
* Thành phần các yếu tố tài chính
M13 Khả năng tài chính của nhà đầu tư cá nhân
M16 Khả năng sinh lời của BĐS
M17 Khả năng huy động vốn
* Thành phần các yếu tố văn hóa xã hội và an ninh
C22 Môi trường văn hóa xã hội
* Hành vi của nhà đầu tư cá nhân
B25 Sự không yêu thích rủi ro
* Thành phần yếu tố hội nhập kinh tế thế giới
W27 Nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh
W28 Sự phát triển công nghệ và quản lý BĐS
W29 Gia tăng du khách nước ngoài
* Quyết định đầu tư BĐS
I1 Quyết định đầu tư BĐS hiện nay quyết định bởi các nhân tố trên I2 Giá cả của BĐS phụ thuộc vào các nhân tố trên
I3 Hệ thống kiểm soát thị trường BĐS hiện nay
Chương này mô tả phương pháp nghiên cứu được sử dụng để đánh giá thang đo các khái niệm nghiên cứu, xây dựng mô hình lý thuyết và thực hiện thống kê sơ bộ các biến khảo sát Chương tiếp theo sẽ trình bày kết quả nghiên cứu của đề tài.
KẾ T QU Ả NGHIÊN C Ứ U
Th ố ng kê sơ bộ các bi ế n kh ả o sát c ủ a 6 thành ph ầ n
Kết quả thu được như sau :
1 Thành phần các yếu tố chung của nền kinh tế.
Thu nhập BQ đầu người
Sức mua người tiêu dùng
Theo thống kê sơ bộ, trong các yếu tố của nền kinh tế, biến khảo sát Lạm phát có mức độ đồng tình cao nhất với giá trị trung bình là 4.15, tiếp theo là Thu nhập bình quân đầu người và Tăng trưởng GDP.
Tương tự như trên ta có kết quả của các thành phần còn lại như sau :
2 Thành phần hệ thống chính sách pháp luật
CS quản lý đất đai
CS quy hoạch và phát triển
Biến khảo sát chỉnh sách quản lý đất đai (mean = 4.63) là có mức độ đồng tình cao nhất.
Kế đến là chính sách tín dụng và chính sách phát triển cơ sở hạ tầng.
3 Thành phần các yếu tố tài chính.
Lãi suất Tỷ giá Thị trường vàng
- Biến khảo sát lãi suất (mean =3.97) là có mức độ đồng tình cao nhất.
- Kế đến là thị trường chứng khoán, vàng và tỷ giá.
4 Thành phần môi trường văn hóa chính trị xã hội
Dân số Môi trường văn hóa XH
- Biến khảo sát Dân số (mean =3.72) là có mức độ đồng tình cao nhất.
- Kế đến là chế độ chính trị ổn định (mean = 3.48).
5 Thành phần các yếu tố của Tài chính hành vi.
Tính bầy đàn Không thích rủi ro Hội chứng tự tôn
-Biến khảo sát Tính bầy đàn (mean =4.12) là có mức độ đồng tình cao nhất.
-Kế đến là Sự không yêu thích rủi ro (mean = 3.73).
6 Thành phần yếu tố hội nhập kinh tế thế giới.
Nhu cầu mở rộng quy mô SXKD
Phát triển công nghệ và quản lý BĐS
Gia tăng du khách nước ngoài
Biến khảo sát nhu cầu mở rộng SXKD ( mean =3.84) là có mức độ đồng tình cao nhất, kế đến là sự phát triển công nghệ, quản lý BĐS (mean = 3.43).
Phân tích Cronbach Alpha
Theo quy ước, thang đo được coi là có độ tin cậy cao khi hệ số Cronbach Alpha đạt từ 0.6 trở lên, cho thấy các biến khảo sát trong từng thành phần có mối tương quan chặt chẽ Đây là bước quan trọng để lựa chọn các biến có ý nghĩa cho phân tích nhân tố.
Kết quả phân tích như sau
1 Thành phần các yếu tố chung của nền kinh tế
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
Thu thập BQ đầu người
Thu thập BQ đầu người 431 594 1.000 472 996
2 Thành phần hệ thống chính sách pháp luật.
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items
CS quản lý đất đai
CS tín dụng Csach quy hoach va
CS quản lý đất đai 1.000 870 832 891 914
3 Thành phần các yếu tố tài chính
Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
Khả năng sin lời BĐS
Khả năng huy động vốn
Khả năng tài 806 625 1.000 559 622 839 650 chính cá nhân
BĐSKhả năng huy 705 896 650 469 911 799 1.000 động vốn
4 Thành phần các yếu tố Tài chính hành vi.
Cronbach’s Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items
Tính bầy đàn Không thích rủi ro
5 Thành phần các yếu tố môi trường văn hóa xã hội và an ninh
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
Dân số Môi trường văn hóa xã hội
Môi trường văn hóa xã hội 391 1.000 352
6 Thành phần yếu tố hội nhập nền kinh tế.
Cronbach's Alpha Cronbach's Alpha Based on standardized Items N of Items
7 Thành phần quyết định đầu tư BĐS
Cronbach’s Alpha Cronbach's Alpha Based on
Giá cả của BĐS Hệ thống kiểm soát
Quyết định đầu tư BĐS 1.000 248 341
Hệ thống kiểm soát BĐS 341 425 1.000
Kết quả cho thấy tất cả các thành phần đều đạt mức ý nghĩa alpha từ 0.6 trở lên, điều này chứng tỏ rằng các biến khảo sát trong từng thành phần có mối tương quan chặt chẽ với nhau.
Phân tích nhân t ố
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) là phương pháp quan trọng để đánh giá mức độ hội tụ của các biến quan sát thành phần Quá trình này giúp lựa chọn các nhân tố có ý nghĩa cho phân tích hồi quy sau này Những biến đạt yêu cầu về độ tin cậy theo hệ số Cronbach alpha sẽ được đưa vào phân tích EFA.
Theo quy ước để thang đo đạt giá trị hội tụ thì :
- Chỉ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy), được dùng để phân tích sự thích hợp của các nhân tố phải có giá trị lớn hơn 0.5.
- Hệ số tương quan chuyển tải (factor loading) của từng biến quan sát trong từng thành phần (bảng Rotated component matrix) lớn hơn hoặc bằng 0.4.
Chúng tôi sẽ tiến hành kiểm định các biến quan sát liên quan đến các thành phần nhân tố của biến độc lập, cũng như một thành phần của biến phụ thuộc, với kết quả thu được như sau:
1 Thành phần nhân tố thuộc biến phụ thuộc.
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .613
Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 71.617
Component 1 Quyết định đầu tư BĐS
Giá cả đầu tư BĐS
Hệ thống kiểm soát BĐS
Theo kết quả trên ta thấy hệ số KMO là 0.613> 0.5 và Sig=0.00: đạt giá trị hội tụ, và EFE cho ra 1 nhân tố của biến phụ thuộc.
2 Thành phần các nhân tố thuộc các biến độc lập.
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .652
Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square
Thu nhập bình quân đầu người 0.886 -0.017 0.084 -0.029 -0.049 0.02 Sức mua người tiêu dùng 0.753 0.082 -0.011 -0.048 -0.054 0.02
Csách quản lý đất đai -0.015 0.163 0.141 0.092 0.927 -0.022
Chính sách tín dụng -0.076 0.154 0.153 0.092 0.906 -0.012 Chính sách quy hoạc và phát triển 0.001 0.095 0.24 0.017 0.908 0.048
Khả năng tài chính của nhà đầu tư 0.055 0.808 0.182 0.068 0.081 0.063 cá nhân
Khả năng sinh lời của BDS 0.065 0.887 0.128 0.208 0.137 -0.022 Khả năng huy động vốn 0.028 0.808 0.383 0.103 0.145 -0.067
Không yêu thích rủi ro 0.009 0.198 0.111 0.939 0.102 0.041
Môi trường văn hóa xã hội -0.013 0.182 0.626 0.056 0.311 0.23
Ncầu mở rộng quy mô SXKD 0.077 0.018 0.071 0.069 -0.05 0.748
Sự phát triển công nghệ và quản lý có ảnh hưởng tích cực đến gia tăng du khách nước ngoài, với hệ số KMO đạt 0.652 và giá trị sig là 0.00, cho thấy đạt yêu cầu hội tụ Phân tích EFA đã rút ra 6 thành phần nhân tố, những thành phần này sẽ được sử dụng làm biến độc lập trong phương trình hồi quy bội để kiểm định mô hình nghiên cứu ở bước tiếp theo.
Ki ểm đị nh mô hình và gi ả thuy ế t nghiên c ứ u
Sau khi thực hiện phân tích EFA, mô hình lý thuyết nghiên cứu vẫn giữ nguyên 06 thành phần như ban đầu Các thành phần này được đưa vào phân tích hồi quy nhằm xác định trọng số cụ thể của từng yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản Giá trị dùng để chạy hồi quy là giá trị trung bình của các biến quan sát đã được kiểm định Phân tích hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy tổng thể các biến (phương pháp enter) thông qua phần mềm SPSS 16.0.
Sau phân tích ta có kết quả như sau :
1 Bảng thống kê phân tích các hệ số hồi quy
R Square std Error of the Estimate
Các yếu tố quyết định đầu tư bất động sản bao gồm sự hội nhập kinh tế toàn cầu, chính sách pháp luật, tài chính hành vi, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tài chính và các yếu tố chung của nền kinh tế Những yếu tố này có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Mô hình hồi quy tuyến tính bội đã cho thấy hệ số R² hiệu chỉnh đạt 0.732, cho thấy 73,2% sự biến thiên của quyết định đầu tư bất động sản được giải thích bởi 6 biến độc lập đang được quan sát.
Model Sum of Squares Df Mean Square F Sig.
Các yếu tố dự đoán quyết định đầu tư bất động sản bao gồm yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, các nhân tố thuộc về chính sách pháp luật, tài chính hành vi, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tài chính và các yếu tố chung của nền kinh tế.
Model Sum of Squares Df Mean Square F Sig.
Trong nghiên cứu này, tổng số mẫu là 214, với các yếu tố dự đoán bao gồm yếu tố hội nhập kinh tế thế giới, các nhân tố thuộc về chính sách pháp luật, tài chính hành vi, môi trường văn hóa xã hội, các yếu tố tài chính và các yếu tố chung của nền kinh tế Biến phụ thuộc được xem xét là quyết định đầu tư bất động sản.
Phân tích ANOVA cho thấy giá trị F có ý nghĩa thống kê với sig = 000, chứng tỏ mô hình hồi quy phù hợp với dữ liệu thu thập Các biến độc lập trong mô hình đều có ý nghĩa thống kê ở mức 5%, cho thấy mối quan hệ giữa chúng và biến phụ thuộc.
Bảng các thông số thống kê của từng biến trong phương trình
Các yếu tố 199 036 5.534 000 128 270 chung nền 0 kinh tế
Các yếu tố 353 036 353 9.833 000 282 424 353 563 353 1.000 1.00 tài chính 0
Môi trường -.010 036 -.010 -.280 780 -.081 061-.010 -.019 010 1.000 1.00 văn hóa xã 0 hội
Các yếu tố 729 036 729 20.28 000 658 799 729 815 729 1.000 1.00 hệ thống 4 0 chính sách
Yếu tố hội 117 036 117 3.251 001 046 188 117 220 117 1.000 1.00 nhập kinh tế 0 thế giới
Kết quả phân tích các hệ số hồi quy trong quyết định đầu tư bất động sản cho thấy mô hình không vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến, với các hệ số phóng đại phương sai (VIF) của các biến độc lập đều nhỏ.
Trong đó : I : Quyết định đầu tư. hơn 2 Bảng số liệu trên cho ta hàm hồi qui đã chuẩn hoá của mô hình có dạng như sau:
E : Các yếu tố chung nền kinh tế
M : Các yếu tố tài chính.
C : Các yếu tố môi trường văn hóa chính trị xã hội
B : Các yếu tố Tài chính hành vi
P : Các yếu tố hệ thống chính sách pháp luật
W : Các yếu tố hội nhập kinh tế thế giới.
Các hệ số hồi quy dương cho thấy rằng các yếu tố trong mô hình hồi quy có tác động tích cực và tỉ lệ thuận đến quyết định đầu tư bất động sản.
Trong 6 thành phần tác động đến quyết định đầu tư có một thành phần không ảnh hưởng đáng kể là thành phần môi trường văn hóa chính trị xã hội vì có sig = 0.780
>0.5 Tức là ta chỉ chấp nhận 5 trong 6 giả thuyết đặt ra Đó là : Hl, H2, H3, H4, và H6. Giải thích mô hình hồi quy :
Mô hình này cho thấy rằng 73,2% sự thay đổi của biến I được giải thích bởi các biến độc lập trong mô hình, trong khi 26,8% còn lại là do các yếu tố khác ngoài mô hình.
Mức độ tác động của các nhóm yếu tố trong mô hình được xếp hạng từ mạnh đến yếu, với thứ tự tầm quan trọng của từng nhân tố phụ thuộc vào giá trị tuyệt đối của hệ số hồi quy đã được chuẩn hóa Những nhân tố có giá trị tuyệt đối lớn hơn sẽ có ảnh hưởng mạnh mẽ hơn đến quyết định đầu tư.
1 Hệ thống chính sách pháp luật (beta = 0.729)
2 Yếu tố tài chính (beta = 0.353)
3 Các yếu tố chung của nền kinh tế (beta = 0.199)
4 Yếu tố Tài Chính hành vi (beta = 0.15)
5 Yếu tố hội nhập nền kinh tế (beta = 0.117)
Kết quả phân tích thống kê mô tả cho thấy sự tác động của các thành phần nhân tố được sắp xếp theo thứ tự từ mạnh đến yếu.
Thành phần nhân tố hệ thống chính sách pháp luật đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, trong đó chính sách quản lý đất đai, chính sách tín dụng và chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất.
Thành phần nhân tố tài chính bao gồm các yếu tố quan trọng như lãi suất, tỷ giá, khả năng tài chính của nhà đầu tư, thị trường chứng khoán, thị trường vàng, khả năng sinh lời của bất động sản và khả năng huy động vốn, với lãi suất và tỷ giá là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất.
Thành phần nhân tố các yếu tố chung của nền kinh tế bao gồm lạm phát, thu nhập bình quân đầu người và tăng trưởng GDP, trong đó lạm phát là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất.
