CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG DỄN QUYẾT ĐỊNH DẦU Tư BẤT DỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐỐNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ Nguyễn Phúc Khoa1’, Trần Trọng Tấn1, Nguyễn Hữu Ngữ1, Nguyễn Thanh Điền1 TÓM TẮT Nghiên cứu tập trung phân tích xác định nhân tổ ảnh hưởng đến quyẽt định đầu tư bất động sản cùa khách hàng cá nhân thành phố Đông Hà, tỉnh Quáng Trị Đê’ đạt mục tiêu đặt ra, nghiên cứu phân tích sõ liệu phương pháp phân tích hồi quy cỡ mẫu 145 Kết quà nghiên cứu cho thấy nhân tõ ành hưởng đến định đầu tư bãt động sản gồm yếu tõ kinh tẽ (0,421), yẽu tố pháp luật (0,384), yẽu tố văn hoá xã hội (0,279), yếu tõ tự nhiên (0,245), yếu tố cá nhân (0,215), yếu tố tâm lý (0,118) Nghiên cứu đem lại ý nghĩa thực tiễn cho khách hành cá nhân việc định đầu tư bất động sản đưa số hạn chẽ, hướng nghiên cứu Từkhoá: Bất động sản, hồi quy, khách hàng, nhân tố, Đông Hà ĐẶT VẤN DÉ Phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) vừa góp phần phát triển kinh tế, vừa góp phần tạo ổn định xã hội, thu hút nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước tác động đến người sử dụng đất [1; 2], Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đầu tư vào bất động sản niềm tin với thuộc tính sản phẩm, người ảnh hường, sách khách hàng, pháp lý quy định nhà nước bất động sản [3; 4], Thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị thu hút nhiều nhà đầu tư nước đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế làm cho thị trường BĐS có bước khởi sắc sôi động [5] Các dự án bất động sản quần thể khu đô thị nghỉ dưỡng vùng ven biển từ Cửa Tùng đến Cửa Việt FLC, khu đô thị sinh thái biển AE resort - Cửa Túng tập đoàn AE, khu phức hợp nghỉ dưỡng biển Mũi trèo Tập đoàn Pacific Healthcare, phân khu Luxury Center đô thị Nam Đông Hà công ty Thắng lợi Miền trung triển khai Tuy nhiên, nhiều yếu tố ảnh hưởng đến định lựa chọn đầu tư bất động sản khách hàng chưa đánh giá phân tích Mục tiêu nghiên cứu phân tích đánh giá yếu tố tự nhiên, kinh tế, văn hoá xã hội, pháp luật, yếu tố cá nhân yếu tố tâm lý Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế Trường Đại học Tân Tạo, huyện Đức Hoà, Long An ‘Email: nguyenphuckhoa@huaf.edu.vn ảnh hưởng trực tiếp đến định đầu tư bất động sản PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN cứu 2.1 Phương pháp thu thập số liệu Thu thập, kế thừa có chọn lọc số liệu, tài liệu có liên quan tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tình hình phát triển TTBĐS từ quan Sở TN&MT Quảng Trị, VPĐKĐĐ tỉnh Quàng Trị, Trung tâm phát triển quỹ đất tình Quảng Trị quan chuyên môn thành phố Đông Hà Phương pháp vấn bảng hỏi: Đề tài tiến hành thu thập thông tin người dân có nhu cầu BĐS thơng qua bảng hỏi từ biến quan sát biến độc lập Cụ thể, người hỏi cung cấp thông tin cá nhân, bảng hỏi khảo sát ý kiến khách hàng mức độ ảnh hưởng nhân tố đến định đầu tư BĐS theo thang đo Likert mức độ câu hỏi khảo sát ý kiến khách hàng giải pháp nhằm nâng cao hiệu định đầu tư BĐS 2.2 Phương pháp chọn mẫu Phương pháp phân tích liệu phương pháp phân tích dựa mơ hình phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) hồi quy đa biến Cỡ mẫu sừ dụng để phân tích hồi quy đa biến áp dụng theo cơng thức Tabachnick Fidell (1996): 165 n = 50 + *m (1) Trong đó: n số mẫu cần điều tra; m số biến độc lập Các biến độc lập lựa chọn để nghiên cứu dựa vào mô hình tác giả Trương Văn Tuyến (2013) điều kiện để yếu tố tác động đến bất động sản Đơng Hà Phân tích nhân tố khám phá EFA áp dụng theo nghiên cứu Hair, Anderson, Tatham Black (1998) kích thước mẫu Kích thước mẫu tối thiểu gấp lần tổng số biến quan sát để sử dụng phân tích nhân tố: n=5 *m (2) Trong đó: n số mẫu cần điều tra; m số biến quan sát Từ (1) (2), số mẫu tối thiểu phải chọn 145 mẫu để tiến hành nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng cá nhân TP Đơng Hà 2.3 Phương pháp phân tích xử lý số liệu thống kê Các số liệu sau thu thập phân loại theo nhóm đối tượng có mối quan hệ với xử lý mềm Excel SPSS 25 Các số liệu kiểm định độ tin cậy thang đo thông qua phép kiểm định Cronbach’s Alpha với hệ số biến thiên [0;1] Phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA có ý nghĩa trị số KMO khoảng [0,5; 1] áp dụng trước phân tích hồi quy Phương pháp kiểm định Bartlett’s Test of Sphericity áp dụng để biến có ý nghĩa thống kê (Sig Bartlett’s Test < 0,5) Các nhân tố có giá trị Intinial Eigenvalue > giữ lại mơ hình phân tích Tổng phương sai (Total Variance Explained) > 50% cho thấy mơ hình EFA phù hợp Phương pháp phân tích hồi quy thực nhằm xác định mức độ ảnh hưởng biến độc lập lên biến phụ thuộc Hệ số R2 hiểu chỉnh (Adjusted R Square) sử dụng để đánh giá độ phù hợp mơ hình Hiện tượng đa cộng tuyến kiểm tra thông qua hệ số VIF Kiểm tra tính độc lập sai số, hay tương quan phần dư kiểm định Durbin Watson Bảng Các nhân tố, biến nhóm nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS STT Các biến độc lập Các yếu tố tự nhiên Các yếu tố kinh tế Các yếu tố văn hóa - xã hội TN KT VHXH Các yếu tố pháp lý PL Các yếu tố cá nhân CN Các yếu tố tâm lý KẾT QUẢ NGHIÊN cứu 3.1 VỊ trí địa lý thơng tin mẫu nghiên cứu Thành phố Đông Hà trung tâm tỉnh Quảng Trị, có vị trí địa lý tiếp giáp với huyện Triệu Phong phía Đơng phía Nam, phía Tây giáp huyện Cam Lộ, phía Bắc giáp huyện Gio Linh huyện Cam Lộ Thành phố Đông Hà cách cửa quốc tế Lao Bảo 83km phía Tây, cách Huế 66km, cách Đồng Hới 100km, cách thị xã Quảng Trị 12km Để tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS, nghiên cứu thực điều tra vấn 145 khách hàng cá nhân 166 Ký hiệu TL (Bảng 2) Trong đó, số lượng nam 89, chiếm 61,4% số lượng nữ 56 chiếm 38,6%, độ tuổi dao động từ 31 đến 60 tuổi Nghề nghiệp khách hàng chủ yếu nhóm cán bộ, cơng chức, viên chức nhà nước; nhóm cơng nhân nhóm kinh doanh, bn bán; ngành nghề khác Trình độ học vấn cao bậc đại học chiếm 40,7%; trung học phổ thông chiếm 19,3%; trung cấp sau đại học chiếm 14,5%; cao đẳng có 16 phiếu, chiếm 11,0% Phần lớn khách hàng có mức thu nhập 10 triệu chiếm 71,0% số khách hàng có mức thu nhập từ 10-20 triệu chiếm 24,1% 20 triệu chiếm 4,8% Bảng Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo số thuộc tính Giới tính Nhóm tuồi Nghề nghiệp Học vấn Thu nhập Chỉ tiêu Số lượng Tổng mẫu điều tra 145 Tỷ lệ (%) 100 Nam Nữ Dưới 30 tuổi Từ 30 - 40 tuồi Từ 41 - 50 tuổi Từ 51 - 60 tuổi Trên 60 tuổi 89 56 61,4 38,6 34 70 32 Công nhân Cán bộ,công chức, viên chức nhà nước Kinh doanh, buôn bán Khác Bậc phổ thông Trung cấp Cao đẳng Đại học Sau đại học Dưới 10 triệu Tứ 10 - 20 triệu Trên 20 triệu 30 42 30 43 28 21 16 59 21 103 35 23,4 48,3 22,1 4,8 1,4 20,7 29,0 20,7 29,7 19,3 14,5 11,0 40,7 14 71,0 24,1 4,8 Nguồn: Kểt quà xử lý số liệu SPSS 3.2 Các nhân tố ành hường đến định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân thành phố Đơng Hà 3.2.1 Phân tích tương quan yếu tó ành hưởng đến định đầu tư BĐS Kết phân tích mối tương quan biến độc lập thể Bảng Các biến độc lập có mức ý nghĩa < 0,05 vợi biến phụ thuộc, điều có nghĩa biến độc lập có mối quan hệ tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc Cụ thể, mối tương quan với biến phụ thuộc KT (0,586), PL (0,577), VHXH (0,408), CN (0,363) va TN (0,272) TL (0,216) Tất biến độc lập có tương quan thuận với biến phụ thuộc dược váo mỏ hình hồi quy dẻ giái thích cho biến “Quyết định đầu tư", số liệu Bảng cho thấy cặp PL KT có giá trị 0,312 thể mối tương quan mức trung bình, biến có mối tương quan yếu khơng có mối tương quan Dựa vào hệ số tương quan biến độc lập Bảng tượng đa cộng tuyến xảy Bảng Mối tương quan Pearson yếu tố ảnh hưởng đến đầu từ BĐS Các yếu tó TM I IN KT rx I \/| —ỉ Yk1 V nAn PI FL CM Tl L Hệ số tương Mức ý nghĩa Hệ số tương Mức ý nghĩa Hệ số tương Mức ý nghĩa Hệ số tương Mức ý nghĩa Hệ số tương Mức ý nghĩa Hệ số tương Mức ý nghĩa quan quan quan quan quan quan QĐĐT TN 0,272“ 0,001 0,586 0,000 0,408 0,000 0,577 0,000 0,363 0,000 0,216 0,009 0,066 0,432 - 0,073 0,382 0,079 0,347 -0,059 0,484 0,046 0,579 KT VHXH PL CN 0,039 0,645 0,312 0,000 0,086 0,301 0,096 0,251 0,196 0,018 0,265 0,001 0,041 0,627 0,101 0,228 0,011 0,898 0,145 0,082 ** Sự tương quan có ý nghĩa mức 0,01 (2 chiều) * Sự tương quan có ý nghĩa mức 0,05 (2 chiêu) Nguồn: Kết quà xừlỷ số liêu SPSS 167 3.2.2 Phân tích hồi quy yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS Kết xử lý phân tích hồi quy Bảng có hệ số phóng đại phương sai (VIF) nhỏ 2, chứng tỏ khơng có tượng đa cộng tuyến xảy Giá trị Sig biến độc lập nhỏ 0,05 có nghĩa giả thuyết Ho bị bác bỏ (các biến độc lập không ảnh hưởng đến biến phụ thuộc “Quyết định đầu tư”), tức biến độc lập mơ hình hồi quy tuyến tính tác động có ý nghĩa thống kê đến biến phụ thuộc Kết phân tích mối quan hệ biến phụ thuộc (quyết định đầu tư) biến độc lập thể phương trình hồi quy sau: QĐĐT = 0,421 KT + 0.348PL + 0,279VHXH + 0.245TN + 0.215CN + 0.118TL (3) Các biến độc lập KT, PL, VHXH, TN, CN TL có quan hệ chiều với biến phụ thuộc QĐĐT Điều cho thấy mức độ quan trọng nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng thể thông qua hệ số Beta phương trình hồi quy Trong đó, nhân tố yếu tố kinh tế (0,421) có ảnh hường lớn nhất, tiếp đến yếu tố pháp lý (0,348), yếu tố văn hóa - xã hội (0,279), yếu tố tự nhiên (0,245), yếu tố cá nhân (0,215) yếu tố tâm lý (0,114) Đối với nghiên cứu sử dụng thang đo Likert dùng hệ số Beta chuẩn hóa để lập phương trình hồi quy Mức độ ảnh hưởng cùa nhân tố đến hài lịng, nhân tố có hệ số p (Beta chuẩn hóa) lớn mức độ ảnh hưởng đến hài lòng cao (Bảng 4) Bảng Mơ hình hồi quy định đầu tư BĐS khách hàng Hệ số chưa chuẩn hóa Nhân té Hằng số TN KT VHXH PL CN TL B Độ lệch chuẩn - 0,328 0,163 0,258 0,181 0,209 0J38 0,086 0,223 0,030 0,029 0,030 0,029 0,030 0,033 Thống kê cộng tuyến Hệ số Thống kẽ Giá trị p chuan hóa Độ chấp nhận Hệ số phóng T (Sig.) Beta biến đại phương sai - 1,472 5,489 8,991 5,979 7,325 4,628 2,624 0,245 0,421 0,279 0,348 0,215 0,118 0,143 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,010 0,979 0,889 0,894 0,861 0,904 0,968 1,022 1,125 1,119 1,161 1,107 033 Nguồn: Kết xử lý số liệu SPSS 3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân thành phố Đông Hà Bảng thể mức độ ảnh hường nhân tố đến định đầu tư khách hàng cá nhân dao động khoảng 3,53 đến 3,84 Điều chứng tỏ khách hàng đồng ý hỏi vấn đề liên quan đến nhân tố mơ hình định đầu tư BĐS Các biến có trọng số KT (3,84), đến biến PL (3,81), TL (3,77), TN (3,66), VHXH (3,64) CN (3,54) Nguỵên nhân khách hàng cho yếu tố bổ trợ cho để có sản phẩm mà họ mong muốn Một sản phẩm có vị trí đẹp, kiến trúc phù hợp, kích thước vừa phải để đảm bảo vừa túi tiền, tình trạng mơi trường xung quanh đẹp điều kiện thuận lợi để họ đầu tư kể để hay để kinh doanh, bán lại sau có ý định Bảng Mức độ ảnh hưởng nhân tố đến định đầu tư BĐS khách hàng STT Nhân tố Điểm trung bình QĐĐT TN KT VHXH PL CN TL 3,53 3,66 3,84 3,64 3,81 3,56 3,77 Nguồn: Kết quà xử lý số liệu SPSS 168 Ý nghĩa Đồng Đồng Đồng Đồng Đồng Đồng Đồng ý với ý với ý với ý với ý với ý với ý với nội nội nội nội nội nội nội dung dung dung dung dung dung dung quan quan quan quan quan quan quan sát sát sát sát sát sát sát KẾT LUẬN đến định đầu tư bất động sản khách hàng theo mơ hình hồi quy chuẩn hóa sau: Thị trường BĐS thành phố Đông Hà phát triển thu hút nhiều khách hàng cá nhân định đầu tư nước Nghiên cứu xác định nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng cá nhân bao gồm: Các yếu tố tự nhiên, yếu tố vàn hóa - xã hội, yếu tố cá nhân, yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lý yếu tố tâm lý Mức độ tác động nhân tố QĐĐT = 0,421 KT + 0.348PL + 0.279VHXH + 0,245TN + 0,215CN + 0,118TL Trên sở kết nghiên cứu, khách hàng cá nhân tham khảo để đưa định đầu tư bất động sản thành phố Đông Hà thời gian tới TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Hùng (2016), Thị trường bất động sàn Việt Nam, thực trạng giải pháp Hair, J., Anderson, R., Tatham, R and Black, w (1998), Multivariate data analysis 5th Edition, Prentice Hall, New Jersey Ngô Mạnh Lâm, Nguyễn Trọng Nghĩa, Ngô Thuý Lân, Nghiêm Phúc Hiếu, Ngơ Thị Tuyết (2020), Phân tích yếu tổ ành hưởng đến định mua hộ chung cư thành phố Vũng Tàu Tạp chí Công thương, số 26, trang 108 -113 Nguyễn Minh Ngọc (2015), Thách thức thị trường bất động sản - Quản trị tài sản đầu tư Phạm Ngọc Vân (2021), Các yếu tố ảnh hường đến giá cổ phiếu doanh nghiệp bất động niêm yết thị trường chứng khốn Việt Nam Tạp chí Khoa học Công nghệ, số 51 Trang 158 - 167 Phịng Tài ngun thành phố Đơng Hà (2021), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất thành phố Đông Hà giai đoạn 2020 - 2030 Tabachnick, B G., & Fidell, L s (1996), Using Multivariate Statistics (3rd ed.) New York: Harper Collins Trần Văn Tuyến (2013), Các nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư cùa khách hàng cá nhân TP.HCM Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế TP.HCMÌ SUMMARY Factors affecting real estate investment decisions of personal customers in Dong Ha city, Quang Tri province Nguyen Phuc Khoa1, Tran Trong Tan1, Nguyen Huu Ngu1, Nguyen Thanh Dien2 University ofAgriculture and Forestry, Hue University Tan Tao University This study is about analyzing and identifying factors that influence the real estate investment decisions of individual customers in Dong Ha city, Quang Tri province In order to achieve the objectives, the regression analysis method was used in the study with a sample of 145 The research results showed that the six factors have influenced the real estate investment decision Those factors are economic factors (0.421), legal factors (0.384), socio-cultural factors (0.279), natural factors (0.245), personal factors (0.215), and psychological factors (0.215) and 0.118) The study's results are expected to help individual customers to invest the real estate and suggests some limitations and directions for further research Keywords: Real estate, regression analysis, customers, factors, Dong Ha City Người phản biện: TS Nguyễn Văn Bình Email: nguyenvanbinh@huaf.edu.vn Ngày nhận bài: 11/4/2022 Ngày thông qua phản biện: 10/5/2022 Ngày duyệt bài: 14/6/2022 169 ... giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân thành phố Đông Hà Bảng thể mức độ ảnh hường nhân tố đến định đầu tư khách hàng cá nhân dao động khoảng 3,53 đến 3,84... liệu SPSS 3.2 Các nhân tố ành hường đến định đầu tư bất động sản khách hàng cá nhân thành phố Đông Hà 3.2.1 Phân tích tư? ?ng quan yếu tó ành hưởng đến định đầu tư BĐS Kết phân tích mối tư? ?ng quan... nhân tố ảnh hưởng đến định đầu tư BĐS khách hàng cá nhân bao gồm: Các yếu tố tự nhiên, yếu tố vàn hóa - xã hội, yếu tố cá nhân, yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lý yếu tố tâm lý Mức độ tác động nhân tố