HỢP ĐỒNG DỊCH vụ QUẢN lý vận HÀNH NHÀ CHUNG cư tại VIỆT NAM HIỆN NAY

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC……………………………… TÁC GIẢ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Mã số: ……………… LUẬN VĂN THẠC SĨ Người hướng dẫn khoa học: TS ………………………………… Hà Nội, năm 2020 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BL Bộ luật HĐ Hợp đồng NCC Nhà chung cư BĐS Bất động sản QĐPL Quy định pháp luật MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tại Việt Nam, năm gần đây, với q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, nhu cầu nhà người dân cao, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Để đáp ứng nhu cầu người dân, hàng loạt chung cư đời Sự xuất nhà chung cư góp phần cải thiện đáng kể mặt đô thị giải vấn đề chỗ cho người dân Chung cư là cơng đồng dân cư sinh sống hàng trăm thậm chí hàng nghìn người sử dụng khơng gian tiện ích chung cần tới phương án, công tác quản lý vận hành nhà chung cư chất lượng tốt Vì vậy, quản lý nhà chung cư Việt Nam nhiều người quan tâm ảnh hưởng tới, quyền lợi ích cư dân sinh sống tòa nhà chung cư từ cao cấp tới mini giá rẻ, bình dân Việc quản lý nhằm đảm bảo hoạt động diễn thuận lợi, chẳng hạn điện nước, mạng internet, hệ thống thang máy, camera giám sát hay dịch vụ vệ sinh… phải cung cấp đầy đủ Theo Quyết định 08//QĐ-BXD Bộ Xây dựng Về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định chung cư có tỷ lệ lấp đầy 50% họp bầu Ban quản trị chung cư Tuy nhiên, nhiều chung cư, Ban quản trị thành lập quyền hành thuộc chủ đầu tư Vì vậy, để c2008hung cư vận hành tốt nhất, nên có đơn vị trung gian chuyên nghiệp để vận hành quản lý tòa nhà Các bên tham gia ký kết hợp đồng gọi hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Hợp đồng dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư thỏa thuận bên, chủ đầu tư dự án với bên cung ứng dịch vụ quản lý tòa nhà, cung ứng dịch vụ quản lý toàn nhà với người dân sinh sống chung cư bao gồm dịch vụ quản lý vận hành toàn hoạt động tòa nhà Việc quản lý vận hành nhà chung cư thực theo điều khoản hợp đồng Thực tiễn cho thấy việc quản lý vận hành nhà chung cư vô phức tạp, xuất phát từ quyền nghĩa vụ bên tham gia vào hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, mâu thuẫn bên cung cấp dịch vụ sử dụng dịch vụ chất lượng giá dịch vụ, phí bảo trì,… Trong đó, số quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư chồng chéo, chưa cụ thể, chưa điều chỉnh hết vấn đề phát sinh hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư nên gặp nhiều khó khăn Để đóng góp ý kiến vào vấn đề này, tác giả lựa chọn nghiên cứu hoàn thiện đề tài “Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam nay” với mong muốn tìm hiểu sâu quy định pháp luật Việt Nam dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói chung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng, góp phần vào việc nghiên cứu có hệ thống quy định pháp luật, từ nhận thức đầy đủ vấn đề Lịch sử nghiên cứu vấn đề Trong vòng mười năm trở lại đây, nhà chung cư ngày phát triển, trở thành mơ hình nhà phổ biến Việt Nam, giải vấn đề nhà cho người dân Từ mà vấn đề quản lý vận hành nhà chung cư số tác giả đề cập tới Sách “Quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư” Nhà xuất trị quốc gia phát hành năm 2012 thống kê quy định pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư Luật Nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 văn hướng dẫn thi hành Luật, nhằm nâng cao điều kiện sống, bảo đảm an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh đô thị khu nhà chung cư, trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan nhà chung cư để đảm bảo việc chấp hành nghĩa vụ trách nhiệm người dân, doanh nghiệp, quan, tổ chức có liên quan Tuy nhiên nêu quy định pháp luật theo Luật Nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nước ta ban hành Luật Nhà năm 2014 Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mơ hình mới” TS Đồn Dương Hải đăng Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa mơ hình thành lập Ban quản trị nhà chung cư hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn tác giả chưa đưa hình thức hoạt động mơ hình cụ thể Bên cạnh cịn có số viết vấn đề như: viết “Ảnh hưởng chất lượng dịch vụ quản lý chung cư đến hài lòng người dân sống chung cư: Nghiên cứu thực nghiệm địa bàn Hà Nội” tác giả Trương Tuấn Anh đăng Tạp chí Kinh tế Phát triển số 205 tháng 7/2014, viết “Thực trạng giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư Hải Phòng” ThS Lê Va Xi - PGS TS Trương Đình Chiến đăng Tạp chí Cơng thương số 02/2017 Tuy nhiên viết đưa thực trạng địa danh cụ thể Hà Nội Hải Phịng Ngồi cịn có cơng trình nghiên cứu vấn đề quản lý, vận hành nhà chung cư như: “Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam”, Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015; “Giải tình vướng mắc chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư địa bàn thành phố Hà Nội”, Nguyễn Thùy Linh, Trường đào tạo cán Lê Hồng Phong, 2015; “Quản lý tòa nhà cao tầng, chung cư”, Trần Thị Hợi, Đại học Tài ngun Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh, 2016 Có thể nhận thấy, cơng trình nghiên cứu phần làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn vấn đề quản lý nhà chung cư Việt Nam Tuy nhiên việc nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư lại chưa đặt mấu chốt vấn đề gây nên mâu thuẫn, khúc mắc dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Cùng với việc Luật Nhà năm 2014 có thêm chương việc quản lý sử dụng nhà chung cư, luận văn cơng trình nghiên cứu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư dựa quy định pháp luật hành để đánh giá thực trạng đề giải pháp hoàn thiện Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát luận văn thơng qua tìm hiểu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực tiễn thực hợp đồng, từ luận văn đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy định hành dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nâng cao hiệu thi hành pháp luật vấn đề Cụ thể, luận văn nghiên cứu vấn đề sau: Thứ nhất, nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư: khái niệm, nội dung dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; khái niệm, đặc điểm nội dung hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; khái quát pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam nay: rà sốt, phân tích quy định pháp ḷt hành, đánh giá ưu điểm, tồn tại, hạn chế; thông qua thực tiễn chung cư để đưa đánh giá thực trạng thi hành pháp luật Thứ ba, sở thành tựu đạt được, mặt hạn chế, đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Trong đối tượng tập trung chủ yếu quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Phạm vi nội dung nghiên cứu: quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Phạm vi không gian nghiên cứu: toàn lãnh thổ Việt Nam Phạm vi thời gian nghiên cứu: từ năm 2014 đến Phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài, tác giả dựa chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối Đảng Nhà nước ta nghiệp đổi mới, phát triển kinh tế Bên cạnh đó, đề tài cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng để phân tích quy định pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, từ đưa khái quát ưu điểm, hạn chế quy định Phương pháp so sánh: sử dụng để làm rõ điểm Luật Nhà 2014, Bộ luật Dân 2015 so với Luật Nhà 2005 Bộ Luật Dân 2005 Phương pháp diễn giải, quy nạp: sử dụng để chia nhỏ vấn đề để thuận lợi cho việc phân tích, sau tổng hợp lại đưa kết luận Phương pháp đối chiếu: sử dụng để dựa vào quy định pháp luật, phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, nội dung luận văn chia làm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận khái quát pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái quát hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nội dung dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.1.1.1 Khái niệm *Khái niệm nhà chung cư Khái niệm nhà chung cư xuất từ lâu đời, quen thuộc với nước giới Sự xuất nhà chung cư khai thác tối đa quỹ đất, giải toán tập trung dân số khu vực Từ thời La Mã cổ đại, kỷ thứ trước công nguyên sử dung khái niệm “nhà chung cư” (condominium), tiếng Latin “con” có nghĩa “của chung” “dominium” “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, “condominium” (được viết tắt “condo”) hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất mặt công trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất nhà chung cư Khi người sở hữu hộ nhà chung cư condominium, có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia sẻ (undivided share) tất “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa hộ Khái niệm nhà chung cư condominium thường sử dụng hốn đổi với nghĩa tồn dự án nhà chung cư dùng để hộ nhà chung cư Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để dự án nhà chung cư (project); từ “apartment” hay “unit” dùng để hộ nhà chung cư đơn lẻ Condominium có hình dáng kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng nhà chung cư cải tạo cũ kỹ) Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay năm đầu thống đất nước nhà chung cư biết tên khác là: khu tập thể Các khu tập thể xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cán công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước Mặc dù có cơng trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán quan, đơn vị chủ yếu nhà tập thể xây dựng thành khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành tiểu khu nhà Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương Thiết kế khu tập thể theo nghĩa nhà chung cư với đầy đủ chức xây dựng đồng kèm theo, đáp ứng yêu cầu góp phần ổn định đời sống cư dân Dưới chế bao cấp, việc sử dụng nhà tập thể hồn tồn khơng tiền Sau chế bao cấp chấm dứt, khu tập thể tồn người cư trú phải trả tiền người thuê nhà Nhà chung cư coi giải pháp tối ưu cho toán nhà tầng lớp lao động có thu nhập cố định tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức nhà nước…) điều kiện gia tăng dân sơ học khiến giá đất trở nên ngày đắt đỏ Còn theo từ gốc Hán-Việt Chung cư (衆居, nghĩa: thành nhóm) khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên hộ, có hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung Chung cư thường xuất nhiều đô thị.Bên hộ có đồ nội thất đầy đủ chưa có đồ gia chủ tự lựa chọn để trang trí ngơi nhà theo ý tưởng thành viên 10 xét xử thực tiễn, cần phải có Ḷt chung cư phát triển chung cư ngày nhanh chóng xảy nhiều tranh chấp liên quan Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Ban quản trị quy định tương đối cụ thể Luật Nhà năm 2014 Các quy định hành tạo cho Ban quản trị vai trò tương đối lớn quản lý vận hành nhà chung cư, nhiên thực tế vai trò Ban quản trị chưa thực phát huy mong đợi Nhằm nâng cao hiệu hoạt động Ban quản trị việc cấu lại tổ chức nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần đặt chế cụ thể để hỗ trợ Ban quản trị nhà chung cư làm việc Nếu có thể, nhà nước xem xét việc có nên tiếp tục sử dụng mơ hình Ban quản trị với thành phần cư dân đại diện chủ đầu tư theo thực tế phân tích trên, hầu hết tồn tại, bất cập xảy xuất phát từ việc chưa thành lập Ban quản trị, Ban quản trị làm việc thiếu hiệu quả, thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp Bộ Xây dựng thành lập Công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp, hoạt động độc lập với chủ đầu tư cư dân Các Công ty Bộ Xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý thông tin từ chủ đầu tư, cư dân giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai giám sát chặt chẽ sở, ban, ngành liên quan Nhà nước cần xây dựng khung xử phạt cho các hành vi bị cấm quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư gồm: sử dụng hô ̣nhà chung cư vào mục đích khơng phải để ở; sử dụng kinh phí quản lý vâṇ hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không quy định; gây tiếng ồn mức, xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không quy định; gây thấm, dột hành vi khác vi phaṃ quy định pháp luật bảo vệ môi trường; chăn, thả gia súc, gia cầm nhà chung cư, ni vật cảnh phải tuân thủ quy định pháp luật; sơn, trang trí mặt ngồi hơ, nhà chung cư trái quy định,… Chế tài xử phạt liên quan tới quản lý vận hành nhà chung cư cần có sức nặng, mang tính răn đe Như vậy, quan trọng hết cần sớm xây dựng Luật quản lý nhà chung cư với hướng dẫn cụ thể, khoa học phù hợp với thực tiễn Việc tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh giúp hạn chế giải nhanh tranh chấp liên quan đến nhà chung cư nói chung việc quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật - Tách bạch chủ đầu tư xây dựng dự án đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư Cư dân bỏ tiền mua hộ, đồng nghĩa với việc họ có quyền sở hữu, có quyền quản lý tịa nhà Thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo vệ quyền lợi cho dân cư, đảm bảo nguồn kinh phí mà cư dân đóng góp sử dụng hiệu quả, cần tách hẳn việc quản lý nhà chung cư khỏi quyền lợi trách nhiệm chủ đầu tư hoàn thành việc bán bàn giao hộ - Để quản lý vận hành nhà chung cư cách suôn sẻ theo quy trình chuyên nghiệp Ban quản trị nên định đơn vị quản lý có lực kinh nghiệm để quản lý thơng qua hình thức đấu thầu cơng khai, có ban xét thầu, chấm điểm để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành tòa nhà Việc áp dụng đấu thầu rộng rãi giúp Ban quản trị tịa nhà chung cư tìm nhà thầu cung cấp dịch vụ chất lượng cao hiệu nhất, nhận đồng thuận cao cộng đồng cư dân Đơn vị quản lý có trách nhiệm quản lý nguồn doanh thu chi phí hợp lý; đồng thời thực quy trình quản lý nhà chung cư cách chuyên nghiệp, bảo đảm hoạt động trôi chảy Đơn vị quản lý phải có trách nhiệm giải trình cụ thể tất thắc mắc liên quan đến tài thu - chi nhà chung cư với Ban quản trị với quan chức Thông qua đơn vị thứ tổ chức chuyên nghiệp, công việc quản lý nhà chung cư tách bạch rõ ràng vai trò đầu tư vai trò quản lý, đồng thời nâng cao quyền chủ sở hữu hộ Các giải pháp hoàn thiện pháp luật biện pháp nâng cao hiệu 3.2 thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư Việt Nam 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật - Giải pháp để văn pháp ḷt mang tính khả thi cao, khơng bị thiếu nội dung cần thiết hay không bị mâu thuẫn với văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực nâng cao lực đội ngũ soạn thảo văn pháp luật Quy trình soạn thảo ban hành văn pháp luật, đặc biệt luật nghị định chặt chẽ Các quan tham gia soạn thảo, thẩm định, thẩm tra… thực cơng việc tương đối độc lập để đưa ý kiến cách khách quan Bên cạnh việc nâng cao lực cho cán xây dựng pháp luật, việc đào tạo để nâng cao lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực giám sát việc thực cần thiết Đội ngũ cán giao nhiệm vụ giám sát thực pháp ḷt có chun mơn nhìn nhận bao qt phạm vi giám sát - Kiện toàn hệ thống pháp luật, đề cao công tác xây dựng pháp luật, tránh chồng chéo, luật ban hành mà khó thực hiện, khơng khả thi: Hiện nay, hành lang pháp lý đầy đủ để phù hợp với chuyển động thực tế xảy chung cư cần có điều chỉnh Như vậy nhà làm luật cần xây dựng hệ thống pháp ḷt cho có tính mở, có tầm nhìn xa đáp ứng u cầu phát triển phải phù hợp với xu phát triển tương lai, tránh bị lạc hậu, lỗi thời thời gian ngắn Đặc biệt, nhận thấy tồn tại, hạn chế văn quy phạm pháp luật liên quan tới quản lý vận hành nhà chung cư cần phải có xem xét, cân nhắc, tìm biện pháp phù hợp sửa đổi, tránh tình trạng luật thay đổi liên tục khiến người dân không nắm bắt kịp - Điều chỉnh, bổ sung số điều luật để chi tiết, phù hợp, khả thi hơn: Cần bổ sung chế tài xử phạt hành vi vi phạm quản lý vận hành nhà chung cư đầy đủ, rõ ràng có sức nặng so với yêu cầu quản lý, tình hình thực tế; quy định rõ ràng khung giá dịch vụ theo phân khúc nhà chung cư; hạn chế lại quyền hạn Ban quản trị, tránh tình trạng lạm quyền để trục lợi; xem xét quy định cách tính phí dịch vụ,… Hiện với tốc độ phát triển nhà chung cư, hệ thống văn luật chung cư, nhà cao tầng cần phải thật rõ ràng, chi tiết, tránh việc dẫn đến lỗ hổng công tác quản lý, vận hành, nguyên nhân khiến cho tranh chấp xảy Bộ xây dựng cần phải thực đồng số giải pháp nghiên cứu, thống kê vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư, từ đối chiếu với quy định hành pháp luật để tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật - Tăng cường quyền tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật người dân người trực tiếp sinh sống chung cư, người hiểu rõ thực trạng diễn ra, vấn đề tồn tại, hạn chế Việc tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật lớn có hiệu Thơng qua lấy ý kiến vào trình xây dựng, ban hành thực thi pháp luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, bồi dưỡng tình cảm, ý thức trách nhiệm pháp lý khả tiến hành hành vi pháp lý đắn, xác Đồng thời, qua hoạt động này, giúp cho nhân dân nâng cao ý thức pháp luật Như vậy, người hiểu giá trị xã hội pháp luật Có thể nói, thái độ chấp hành hay khơng chấp hành người dân pháp luật kết am hiểu pháp luật Mặt khác thấy người chấp hành pháp luật cách tự giác, nghiêm chỉnh họ có thái độ đắn pháp luật Các quốc gia giới xác định pháp luật cạnh tranh công cụ hữu hiệu để Nhà nước thực chức điều tiết kinh tế, khắc phục khiếm khuyết thị trường tác động bất lợi q trình tự hóa kinh doanh thương mại Chính sách cạnh tranh sách kinh tế khác, đặc biệt sách cơng nghiệp thương mại, sách điều tiết ngành có mối gắn kết tác động chặt chẽ với Việc sử dụng hiệu cơng cụ sách cạnh tranh mà chủ yếu thông qua thực thi pháp luật cạnh tranh có tác dụng tương hỗ cho sách khác, góp phần quan trọng việc nâng cao lực cạnh tranh quốc gia Điều đặc biệt quan trọng bối cảnh tình hình kinh tế giới dự báo có diễn biến phức tạp, xu hướng trỗi dậy chủ nghĩa bảo hộ số quốc gia giới tiềm ẩn tác động bất lợi đến kinh tế nước Tình hình mơi trường kinh doanh nước quốc tế có biến động so với thời điểm nghiên cứu, xây dựng ban hành Luật Cạnh tranh năm 2018 Những thay đổi, chuyển biến lớn môi trường kinh doanh nêu tạo điều kiện cho xuất nhiều phương thức cạnh tranh kinh doanh mà Luật Cạnh tranh năm 2018 chưa dự liệu hết Các phương thức cạnh tranh kinh doanh làm thay đổi cấu trúc nhiều thị trường quan trọng tác động cách trực tiếp đến chủ thể thị trường Vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Cạnh tranh năm 2018là cần thiết.Việc sửa đổi, bổ sung Luật Cạnh tranh năm 2018 nhằm khắc phục hạn chế, bất cập Luật Cạnh tranh năm 2004 Cụ thể: khắc phục hạn chế việc thiếu sở để kiểm soát hành vi thực bên lãnh thổ Việt Nam có tác động khả gây tác động hạn chế cạnh tranh tới môi trường cạnh tranh Việt Nam Với xu toàn cầu hóa kinh tế mở cửa thị trường, phạm vi hoạt động doanh nghiệp ngày mở rộng phạm vi lãnh thổ nhiều quốc gia khác Khi đó, thực tiễn phát sinh hành vi phản cạnh tranh diễn bên lãnh thổ quốc gia, có tác động tới mơi trường cạnh tranh nước Để đối phó với thực trạng này, nhiều quốc gia mở rộng phạm vi áp dụng Luật Cạnh tranh nguyên tắc tác động ảnh hưởng hành vi để kiểm soát hành vi phản cạnh tranh xuyên biên giới bảo vệ thị trường nước Thực tiễn thời gian qua xuất hành vi thỏa thuận ấn định giá, phân chia thị trường hay giao dịch mua bán, sáp nhập thực lãnh thổ Việt Nam có tác động ảnh hưởng định tới thị trường Việt Nam Vì vậy, cần thiết phải sửa đổi, bổ sung Luật Cạnh tranh năm 2018 theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh hành vi cạnh tranh diễn bên lãnh thổ có tác động hạn chế cạnh tranh tới mơi trường kinh doanh Việt Nam Hoàn thiện quy định kiểm soát thỏa thuận hạn chế cạnh tranh Luật Cạnh tranh năm 2018 khơng có quy định xác định chất hành vi thoả thuận hạn chế cạnh tranh, mà quy định phương pháp liệt kêhành vi thoả thuận hạn chế cạnh tranh Các hành vi danh sách liệt kê mơ tả thơng qua hình thức biểu bên ngồi mà khơng vào chất kinh tế hành vi Việc liệt kê “đóng” mô tả hành vi cách chi tiết không dựa chất hành vi dẫn đến việc bỏ sót hành vi có tác động hạn chế cạnh tranh thực tế, ngược lại, cấm thoả thuận chưa ảnh hưởng đáng kể đến cạnh tranh Luật Cạnh tranh năm 2018quy định cấm thoả thuận hạn chế cạnh tranh theo hai cách gồm: Cấm tuyệt đối; cấm sở thị phần kết hợp doanh nghiệp tham gia thỏa thuận thị trường liên quan, bao gồm hành vi thoả thuận thuộc nhóm thoả thuận hạn chế cạnh tranh nghiêm trọng (thoả thuận ấn định giá, phân chia thị trường, kiểm sốt sản lượng) Việc khơng quy định cấm theo ngun tắc vi phạm số hành vi thỏa thuận hạn chế cạnh tranh nghiêm trọng chưa hợp lý không phù hợp với xu phát triển pháp luật cạnh tranh giới - Hỗ trợ Hiệp hội Bất động sản việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng: Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam tổ chức nghề nghiệp tổ chức hoạt động theo nguyên tắc tự nguyện doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế hoạt động lĩnh vực đầu tư, quản lý, khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam hỗ trợ tổ chức cá nhân Việt Nam thuộc lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản nhà đất Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hỗ trợ kinh nghiệm hoạt động quản lý, khai thác, kinh doanh, chuyển giao kỹ thuật, công nghệ, sở pháp lý lĩnh vực có liên quan đến hoạt động Doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản Việt Nam, phát triển bền vững hoạt động có hiệu ổn định, nhằm phục vụ tốt nhu cầu nhân dân nhà đất Để hỗ trợ cơng tác quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng, số giải pháp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần thực là: Thứ nhất, tổ chức hỗ trợ hoạt động đào tạo, thực tập ngồi nước Từ học hỏi kinh nghiệm quản lý nhà chung cư nước nước ngồi góp phần xây dựng lực lượng đáp ứng u cầu phát triển công tác quản lý nhà chung cư theo quy định pháp luật Thứ hai, chủ trì hội nghị, hội thảo, báo cáo chuyên đề, toạ đàm trao đổi kinh nghiệm quản lý nhà chung cư nhằm mục đích trao đổi, thảo luận quản lý nhà chung cư phát triển toàn diện hệ thống lĩnh vực bất động sản Hiệp hội Bất động sản nhà đất phối hợp với Cục quản lý nhà tổ chức hội thảo phát triển quản lý nhà chung cư Hội thảo tổ chức Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh mời chuyên gia nước tham gia Thứ ba, xuất tạp chí, sách báo chuyên ngành quản lý nhà chung cư hoạt động cung cấp thông tin cần thiết phục vụ cho mục tiêu hoạt động Hiệp hội tổ chức trung tâm hình thức tổ chức thích hợp trực thuộc hiệp hội để triển khai hoạt động dịch vụ, đào tạo, tư vấn thí điểm mơ hình quản lý nhà chung cư Sau Luật nhà năm 2014 có hiệu lực, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nước phải học để cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng kiến thức quản lý, sử dụng nhà chung cư Hiệp hội bất động sản tổ chức buổi đào tạo kiến thức quản lý chi tiêu tài chính, phịng cháy chữa cháy, ký kết hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý phần diện tích sử dụng chung - riêng,… 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật - Công tác giải bất cập việc thành lập : Ban quản trị nhà chung cư cần có vai trị quyền sở Trong Thơng tư 06/2019/TTBXD có điều chỉnh cụ thể hóa điều kiện, thành phần tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu Trong nêu trường hợp không đủ điều kiện theo quy định Ủy ban nhân dân phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định quy chế Đây quy định thể liệt xác lập rõ trách nhiệm quyền sở Tuy vậy, cần nâng cao vai trò cấp quan quyền quan quản lý để đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống địa bàn Sở Xây dựng quan quản lý Nhà nước nhà cần dành thêm thời gian chủ động lập Kế hoạch kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc Ủy ban nhân dân quận, huyện tập huấn nghiệp vụ công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, tổ chức tập huấn, tuyên truyền văn quy phạm pháp luật cho chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư Chính quyền địa phương cần kiểm tra, giám sát xử lý triệt để công tác quản lý sử dụng nhà chung cư như: tuyên truyền, vận động tổ chức, cá nhân hiểu chấp hành quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định pháp luật; kiểm tra giải vấn đề vướng mắc phát sinh công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, cần chế kiểm tra, giám sát hoạt động Ban quản trị; phối hợp tốt với chủ đầu tư đơn vị quản lý nhà chung cư Ban quản trị giải vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn; quan tâm đến công tác quản lý công sử dụng hộ Để quản lý, vận hành nhà chung cư có hiệu quả, trường hợp có ḷt pháp điều chỉnh quyền địa phương cần đạo quan chức thực hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật Hiện nay, công tác, chương trình tập huấn, diễn đàn phổ biến tuyên truyền pháp luật thực mức độ nhiều trước Khi văn pháp luật đời, đặc biệt văn pháp luật có ảnh hưởng mức độ lớn đời sống xã hội thường quan nhà nước, tổ chức đoàn thể tổ chức tuyên truyền đến đối tượng cụ thể Đối với lĩnh vực nhà ở, quan chuyên môn thuộc Bộ xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phòng thương mại công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo, hội nghị phố biến Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật nhà năm 2014 Tuy nhiên, để tăng tính hiệu công tác phổ biến pháp luật, quan chức cần xem xét lại: Chất lượng hoạt động phổ biến pháp ḷt, tính chun nghiệp cơng tác phổ biến pháp luật; lực người tham gia phổ biến pháp luật; mục đích phạm vi hương trình phổ biến pháp luật Nhiều hội thảo diễn mang tính phong trào, hình thức gây lãng phí thời gian, chi phí cơng sức Bên cạnh việc thực có hiệu hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật truyền thống, cần quan tâm khai thác có hiệu văn pháp luật cập nhật, lưu trữ mạng tin học diện rộng Chính phủ, mạng Internet: xây dựng đưa vào sử dụng rộng rãi sở liệu pháp luật điện tử; tiếp tục củng cố phát triển hệ thống thông tin pháp luật phù hợp quan nhà nước, tổ chức, đồn thể, doanh nghiệp - Nâng cao vai trị, trách nhiệm, lực Ban quản trị nhà chung cư: Ban quản trị nhà chung cư đơn vị thành lập nhằm đại diện cho cư dân quản lý sử dụng quỹ bảo trì, giám sát đơn vị quản lý vận hành đảm bảo tòa nhà hoạt động ổn định hiệu Hơn hết vai trò ban quản trị thành lập sau hội nghị nhà chung cư phải bảo vệ quyền lợi cho cư dân tịa nhà, vậy hoạt động, sách quan trọng ban quản trị liên quan tới tòa nhà cần thống sau lần tổ thức chủ trì hội nghị nhà chung cư Vì vậy, trách nhiệm Ban quản trị vô lớn, để nâng cao hiệu thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư việc nâng cao vai trò trách nhiệm, lực Ban quản trị vô cần thiết Để đảm bảo tối ưu quyền lợi cư dân Ban quản trị tòa nhà cần thường xuyên tương tác với cư dân cách thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị cư dân trình sử dụng dịch vụ quản lý vận hành tịa nhà, qua Ban quản trị phản ánh với đơn vị quản lý vận hành, quan chức tổ chức cá nhân có liên quan để giải vấn đề xuất trình quản lý vận hành tòa nhà Ban quản trị tòa nhà ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cần có giải pháp giám sát đơn vị quản lý vận hành chặt chẽ để đảm bảo dịch vụ tòa nhà chất lượng cam kết, hoạt động quản lý tòa nhà, nghiệm thu, toán lý hợp đồng giám sát rõ ràng minh bạch, bảo vệ tối đa quyền lợi cho cư dân Ban quản trị tòa nhà, tránh việc bị đơn vị quản lý vận hành “qua mặt” không đủ chuyên môn - Nâng cao nhận thức quyền nghĩa vụ cư dân chung cư: Để ngăn chặn hành vi thiếu ý thức, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành chung cư quan chức năng, quan quản lý địa phương, cần quan tâm tuyên truyền, động viên người dân tổ chức, xây dựng lối sống văn hóa văn minh Đơn vị quản lý khu chung cư cần xây dựng khuôn mẫu ứng xử phù hợp, hướng người dân thực theo khn mẫu đó, Ban quản trị thông qua Hội nghị nhà chung cư, tuyên truyền giáo dục ý thức người dân nâng cao trách nhiệm sống làm việc khu chung cư Các quy định pháp luật cần có chế tài xử lý hành vi thiếu văn hóa, làm ảnh hưởng đến tinh thần sức khỏe cho người khác, làm ô nhiễm môi trường công cộng Bản thân cư dân cần tự nâng cao nhận thức ý thức trách nhiệm thân phòng cháy, chữa cháy; đồng thời thực tốt quy định phòng cháy chữa cháy nhằm hạn chế tối đa tình trạng cháy, nổ đáng báo động - Áp dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý vận hành tịa nhà: việc ứng dụng công nghệ vào quản lý xu tất yếu việc minh bạch thông tin nhằm nâng cao hiệu quản lý, vận hành nhà chung cư Điều đòi hỏi ban quản lý phải đơn vị khách quan có đủ lực chuyên môn, chọn lựa nghiêm túc từ ban quản trị để đảm bảo quyền lợi tất bên liên quan Đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có trình độ chun mơn cao sử dụng phần mềm quản lý vận hành tòa nhà để thông báo thông tin tới cư dân; tiếp nhận, xử lý yêu cầu cư dân; cư dân đóng góp ý kiến, tốn hóa đơn trực tuyến; đơn vị quản lý báo cáo thu chi tài cơng khai, minh bạch thơng qua ứng dụng Như vậy việc quản lý vận hành thành hệ thống chuyên nghiệp, dễ tương tác đơn vị quản lý vận hành với Ban quản trị cư dân Nâng cao nhận thức quyền lợi người dân nhà chung cư : Sống nhà chung cư xu tất yếu đô thị đại Cùng với phát triển khu đô thị mới, việc tạo dựng nếp sống văn minh đô thị, sống nhà chung cư cần thiết.Nhà quy hoạch thị góp phần khơng nhỏ việc hình thành nên nếp sống Lâu nay, nói đến khu nhà chung cư, người ta hay hình dung nơi diễn tình trạng lối sống thiên tính cá biệt Tính cộng đồng bị suy giảm dần tính truyền thống, mà người ta gọi tình làng nghĩa xóm thiếu vắng Cái phần giải pháp quy hoạch thiết kế chưa tạo lối sống cộng đồng cho người dân Thiếu vắng không gian giao tiếp cộng đồng ảnh hưởng trực tiếp đến lối sống cư dân Các nhà chung cư nên nghiên cứu để tạo thêm không gian cho người dân sống nơi thỏa mãn đời sống tâm linh, tinh thần: hộ có nơi thờ cúng ơng bà, nhà chung cư có nơi tổ chức tiệc tùng, ma chay, cưới hỏi; cụm nhà chung cư có cổng riêng để tạo cảm giác không gian cộng đồng ước lệ; chợ khơng gian văn hố cần cho khu nhà chung cư, hình thành cần tn theo quy ḷt riêng… Khơng gian số nhà chung cư hầu hết không gian tư hữu kế cận Sự lạnh nhạt tư hữu tăng dần làm cho lối sống trở nên gay gắt Không thể tổ chức khơng gian sống với mức độ văn hố mức cộng đồng chung cần có, mà cao làm cho người ta chán nản khơng thể đạt tới Do đó, cần tạo nên mức văn hoá đủ tầm để người ta vươn tới Môi trường tốt hay xấu thân cá nhân nhận thức đóng góp Có ý thức xây dựng cộng đồng nhà chung cư dù bình dân trở thành chốn trú ngụ lý tưởng “Nếu hoạt động tổ chức đoàn thể câu lạc nhà chung cư trì, cộng với việc thiếu khơng gian cơng cộng hội kết nối cư dân gần khơng Khơng có nhà chung cư hoàn hảo tuyệt đối Vấn đề người phải tìm cách dung hịa để người không quen biết, không quê hương xứ sở, nếp sống văn hóa sống hịa hợp trật tự với không gian vừa phải Muốn vậy, người cần rộng lượng hơn, dẹp bớt tôi…” [70] Mỗi cư dân nên tự trang bị cho ý thức sống phù hợp với văn hóa tập thể tránh tình trạng làm ảnh hưởng tới người xung quanh mỹ quan nhà chung cư nơi Chỉ vậy tốn văn hóa ứng xử nhà chung cư nhanh chóng giải đem lại mơi trường sống văn minh Ngoài ra, cần tiếp tục tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật theo hướng làm thay đổi cách nghĩ, cách nhìn người dân pháp luật Thứ nhất, Để làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cần có tìm hiểu thái độ người dân pháp luật, họ hiểu pháp luật nào? Pháp ḷt có vai trị sống họ? Có thể nói, phần lớn người dân thường cho “pháp luật” mệnh lệnh mà người ta cần phải tuân thủ, hình phạt, trừng trị… người khác cho rằng, pháp luật để giải tranh chấp Người dân thường quan tâm tới pháp luật thân họ phải rơi vào tình việc miễn cưỡng, lợi ích bị xâm hại… dính líu tới pháp luật (kiện cáo, tranh chấp, bị phạt, bị cưỡng chế…) Bởi vậy, tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cần giải thích, phân tích cho người dân hiểu pháp luật không bao gồm quy định cưỡng chế, thực thi pháp luật, biện pháp giải tranh chấp Pháp luật bao gồm quy định bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, khuyến khích giao dịch lành mạnh thành viên xã hội phát triển bảo đảm trật tự ổn định Pháp luật môi trường thuận lợi tạo điều kiện cho người giao dịch với lĩnh vực đời sống xã hội, đảm bảo cho thành viên xã hội phụ thuộc gắn bó với cách hợp lý Ví dụ: Người mua nhà chung cư nên hiểu biết hợp đồng mua nhà lưu ý điều khoản 91 hợp đồng có phù hợp quy định pháp luật, quy định cách thức giải tranh chấp phải nêu rõ hợp đồng Thứ hai, Tăng cường quyền tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật Việc tham gia đóng góp ý kiến nhân dân vào dự án luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật lớn có hiệu Thơng qua lấy ý kiến vào q trình xây dựng, ban hành thực thi pháp luật có tác dụng tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, bồi dưỡng tình cảm, ý thức trách nhiệm pháp lý khả tiến hành hành vi pháp lý đắn, xác Đồng thời, qua hoạt động này, giúp cho nhân dân nâng cao ý thức pháp luật Như vậy, người hiểu giá trị xã hội pháp luật Có thể nói, thái độ chấp hành hay không chấp hành người dân pháp luật kết am hiểu pháp luật Mặt khác thấy người chấp hành pháp luật cách tự giác, nghiêm chỉnh họ có thái độ đắn pháp luật ... HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 1.1 Khái quát hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nội dung dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. .. đề lý luận khái quát pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. .. chỉnh quan hệ hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư 1.2.2 Nội dung pháp luật hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư 1.2.2.1 Chủ thể hợp đồng Đối tượng hợp đồng dịch vụ cơng việc