cư tại Việt Nam
2.1.1. Chủ thể của hợp đồng
Chủ thể của hợp đồng là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật dân sự quy định có năng lực hành vi dân sự thỏa thuận với nhau dưới hình thức hợp đồng dân sự về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Tham gia vào hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư gồm có các chủ thể sau: Ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ thực hiện cơng việc cho bên th dịch vụ, cịn bên thuê dịch vụ phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ.Có thể là hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba.
38
Thông thường, bên thuê dịch vụ là người hưởng lợi khi bên cung ứng dịch vụ đã thực hiện công việc dịch vụ. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, người thứ ba là người được hưởng lợi từ việc bên cung ứng dịch vụ thực hiện cơng việc.Có thể là dịch vụ đơn giản, có thể là dịch vụ phức tạp.
Trong hợp đồng dịch vụ giản đơn thì chỉ là mối quan hệ trực tiếp giữa bên thuê dịch vụ và bên cung ứng dịch vụ.
Trong hợp đồng dịch vụ phức tạp sẽ có hai quan hệ: quan hệ giữa bên thuê dịch vụ và bên cung ứng dịch vụ (gọi là quan hệ bên trong) và quan hệ giữa người làm dịch vụ và người thứ ba (gọi là quan hệ bên ngoài). Trong quan hệ bên trong, các bên phải thỏa thuận cụ thể về nội dung làm dịch vụ theo đó bên cung ứng dịch vụ phải thực hiện những hành vi nhất định vì lợi ích của bên th dịch vụ. Trong quan hệ bên ngồi, bên cung ứng dịch vụ phải nhân danh mình để tham gia các giao dịch dân sự, mà không được nhân danh bên thuê dịch vụ để giao dịch với người thứ ba. Bên cung ứng dịch vụ hoàn toàn chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước người thứ ba, nếu pháp luật không quy định khác hoặc các bên không có thỏa thuận khác.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê dịch vụ:
– Bên thuê dịch vụ có quyền yêu cầu bên làm dịch vụ thực hiện công việc theo đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các nội dung khác mà hai bên đã thỏa thuận.
– Có quyền nhận kết quả cơng việc mà bên làm dịch vụ đã thực hiện. Có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên làm dịch vụ vi phạm nghĩa vụ. Khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên thuê dịch vụ phải báo trước cho bên làm dịch vụ trong một khoảng thời gian hợp lý và phải trả tiền công theo số lượng, chất lượng mà bên làm dịch vụ đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có).
39
– Trong trường hợp chất lượng, số lượng dịch vụ không đạt được như thỏa tḥn hoặc cơng việc khơng được hồn thành đúng thời hạn do lỗi của bên làm dịch vụ, thì bên thuê dịch vụ có quyền giảm tiền cơng và u cầu bồi thường thiệt hại.
– Bên thuê dịch vụ có nghĩa vụ cung cấp cho bên làm dịch vụ thông tin, tài liệu và các phương tiện cần thiết để thực hiện cơng việc nếu các bên có thỏa thuận hoặc việc thực hiện dịch vụ có yêu cầu.
– Bên thuê làm dịch vụ phải trả tiền công (thường gọi là tiền thù lao) cho bên làm dịch vụ theo thỏa thuận khi xác lập hợp đồng. Tiền công được trả tại địa điểm thực hiện dịch vụ khi hoàn thành dịch vụ, nếu các bên khơng có thỏa tḥn khác.
Quyền và nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ:
- Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện để thực hiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ.
- Được phép thay đổi điều kiện dịch vụ vì lợi ích của bên thuê dịch vụ mà không nhất thiết phải chờ ý kiến của bên thuê dịch vụ nếu việc chờ ý kiến sẽ gây thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nhưng phải báo ngay cho bên thuê dịch vụ biết.
- Bên cung ứng dịch vụ có quyền yêu cầu bên thuê dịch vụ phải trả tiền công theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng các bên khơng thỏa tḥn cụ thể, thì tiền cơng được xác định theo mức trung bình đối với cơng việc cùng loại tại thời điểm và địa điểm hồn thành cơng việc.
- Bên cung ứng dịch vụ cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu bên thuê dịch vụ không thực hiện
40
nghĩa vụ của mình hoặc thực hiện khơng đúng như nghĩa vụ mà các bên đã cam kết.
- Bên cung ứng dịch vụ có nghĩa vụ thực hiện cơng việc đúng chất lượng, khối lượng, thời hạn và các điều khoản khác mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không được giao cho người khác làm thay cơng việc, nếu khơng có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ.
- Phải bảo quản và giao lại cho bên thuê dịch vụ tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện dịch vụ sau khi hồn thành cơng việc. Khi nhận tài liệu, phương tiện, thông tin nếu thấy không đầy đủ, không bảo đảm chất lượng để hồn thành cơng việc thì phải báo ngay cho bên thuê dịch vụ biết.
- Giữ bí mật thơng tin mà mình biết được trong thời gian làm dịch vụ, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật có quy định. Bên cung ứng dịch vụ phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê dịch vụ, nếu làm mất mát, hư hỏng tài liệu được giao để làm dịch vụ hoặc trong quá trình làm dịch vụ đã tiết lộ bí mật thơng tin.
2.1.1.1. Ban quản trị nhà chung cư
Điều 17 và Điều 18 của Thông tư 02/2016/TT-BXD về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có quy định:
- Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mơ hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mơ hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mơ hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.
- Nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị
41
hoặc không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mơ hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như sau:
+ Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư khơng có tư cách pháp nhân, khơng có con dấu và hoạt động theo mơ hình tự quản; + Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mơ hình và ngun tắc hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên.
Luật doanh nghiệp 2015 quy định điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng như sau: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” [Điểm a, Khoản 1, Điều 117]. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự [Điều 86 Bộ luật dân sự 2015]. Một tổ chức được coi là pháp nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1, Điều 74, Bộ luật dân sự năm 2015:
- Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; - Có cơ cấu tổ chức theo quy định;
- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;
- Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Theo đó, chỉ Ban quản trị của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mới có đủ điều kiện năng lực chủ thể để tham gia hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư được thành lập thông qua hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự. Điều 102, Luật Nhà ở 2014 quy
42
định nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề như sau:
+ Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
+ Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
+ Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
+ Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư khơng có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
+ Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
+ Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Ban quản trị. Thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện của chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư đó. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, khơng có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những
43
người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
Theo Điều 104, Luật Nhà ở năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm sau:
- Đơn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định;
- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an tồn xã hội trong nhà chung cư;
44
- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
- Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định;
- Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định, có số lượng từ 03 đến 05 thành viên.
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 20, Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:
- Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
- Trường hợp chủ đầu tư cịn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp khơng được bầu làm Trưởng ban thì được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.
2.1.1.2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định và phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Đơn vị quản lý vận hành có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác.
Chủ đầu tư có thể trực tiếp thực hiện quản lý vận hành hoặc ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng lực theo quy định để quản lý vận hành nhà chung cư
45
khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư nếu chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư và tham gia quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành khác được chủ đầu tư ủy thác. Trường hợp nhà chung cư khơng có thang máy thì hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành; nếu thuê đơn vị quản lý vận hành thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định.
Theo Điều 28, Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định sau:
- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
- Phải có các bộ phận chun mơn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, mơi trường;
- Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở