vận hành nhà chung cư
Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đếnh hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Yếu tố trực tiếp là các yếu tố có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đó và quyết định lên giá của đất, nhà ở, căn hộ chung cư
- Yếu tố tự nhiên:
Yếu tố tự nhiên là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí; kích thước, diện tích; địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; mơi trường;…
Vị trí của nhà chung cư : vị trí của một sản phẩm dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư quyết định phần lớn giá trị của nhà chung cư đó. có 2 loại vị trí cho mỗi loại nhà chung cư: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai đều có vai trị quan trọng trong việc quyết định giá của một sản phẩm nhà chung cư.
Thiết kế của sản phẩm: một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của nhà chung cư đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: nhà chung cư nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị nhà chung cư bị sút giảm và ngược lại. Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị nhà chung cư
Ngồi ra, cịn các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất (đất đó có sử dụng để trồng cây, hay chỉ để xây nhà, ngược lại quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng)
32
Khả năng sinh lời của dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư: giá trị của nhà chung cư sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ nó, sinh lời càng cao thì giá trị nhà chung cư càng tăng và ngược lại
Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện, điều hịa nhiệt độ, thơng tin liên lạc xung quanh khu nhà chung cư . Chung quy, các hệ thống tiện ích càng nhiều thì càng làm tăng giá nhà chung cư
- Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư
+ Tính hữu dụng của nhà chung cư
+ Nhu cầu loại nhà chung cư trên thị trường.
- Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị nhà chung cư
Một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản BĐS đó là hợp pháp có giá trị. Một số yếu tố về pháp lý của nhà chung cư cần chú ý để quyết định giá trị của một sản phẩm
Tình trạng pháp lý của nhà chung cư: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
- Các yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư
Thông thường các yếu tố ngoại lai thường là các yếu tố mang tầm vĩ mơ có sức ảnh hưởng khơng nhỏ đến thị trường nhà chung cư toàn khu vực và cả trong nước.
- Yếu tố chính trị pháp lý ảnh hưởng đến thị trường nhà chung cư:
Nhà nước và chính quyền từng khu vực cũng có tác động đến thị trường nhà chung cư, cụ thể khi ban hành mọt chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một cơng trình cơng cộng nào đó, cũng là sự đầu tư cho khu vực nói chung và đầu tư cho thị trường dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nói riêng. Cụ thể như:
33
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá nhà chung cư gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
Chính sách cho phép Việt kiều mua nhà chung cư tại Việt Nam;
Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà chung cư Các chính sách thuế của Nhà nước đối với nhà chung cư
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị nhà chung cư. Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị nhà chung cư nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của nhà chung cư. Tình trạng những người sống trong nhà chung cư, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống
1.2.4. Kinh nghiệm quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên thế giới Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cư khoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vịng 20- 30 năm. Chủ đầu tư khơng trực tiếp quản lý tịa nhà mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp
34
hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mơ hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳ v.v...), là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty Trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu căn hộ (như mơ hình tại LB Nga).
Còn tại những nước phương Đông phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… thì nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu. Tại các quốc gia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập. Cơng ty quản lý vận hành chỉ đóng một vai trị rất nhỏ. Các nhà chung cư cao cấp hiện nay đều phải có những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thể thao, sân chơi trẻ em, các sảnh lễ tân, các phịng sinh hoạt cộng đồng… phần tiện ích này đều thuộc sở hữu chung để xác lập ra cộng đồng. Và trên tinh thần đó, cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình.
Ở Pháp, ngay khi có người vào ở trong nhà chung cư, thì cơng ty quản lý và xúc tiến thương mại (Công ty quản lý dự án thay cho chủ đầu tư, quản lý doanh thu từ việc bán căn hộ, hồn vốn vay ngân hàng và thanh tốn tiền cho đơn vị thi công) mời một công ty quản lý nhà chung cư đến để thực hiện việc quản lý và bảo dưỡng phần chung của nhà chung cư. Như vậy, lúc đầu, công ty quản lý và xúc tiến thương mại là người chọn đơn vị quản lý nhà chung cư. Sau đó, khi các lơ nhà chung cư đã được bán hết, các chủ sở hữu thành lập hội đồng nhà chung cư và tổ chức đại hội nhà chung cư, bầu ra người quản lý nhà chung cư. Trong thực tế, hội đồng nhà chung cư thường tiếp tục giữ đơn vị quản lý mà cơng ty đã chọn, nhưng họ cũng có quyền tự do thay đổi. Ngay khi đại hội nhà chung cư đầu tiên được tổ chức, SCI và công ty quản lý dự án chuyển giao toàn bộ nhà chung cư cho hội đồng nhà chung cư và rút lui vĩnh viễn. Từ đó, họ khơng cịn can thiệp trong việc quản lý nhà chung cư nữa. Họ chỉ còn liên quan đến nhà chung cư trong công tác bảo hành cho cơng trình. Hệ thống ở Pháp phân chia rạch rịi vai trị của các bên có liên quan, từ đó giúp phân chia trách nhiệm và xác định rõ bảng tổng kết tài
35
chính của ba đơn vị có liên quan trong việc xây dựng và quản lý nhà chung cư: công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu tư), công ty quản lý dự án xúc tiến thương mại và công ty quản lý nhà chung cư. Hội đồng nhà chung cư có tồn quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân của nhà chung cư và cho các đơn vị này cạnh tranh với nhau để cung cấp dịch vụ.
Ở Thụy Điển, hợp tác xã nhà ở thành lập từ những năm 1923 đến nay có nhiều nhà chung cư xây dựng ở nhiều thời kỳ nên hợp tác xã, Liên hiệp hợp tác xã có vai trò quan trọng trong việc quản lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trì cuộc sống tốt đẹp của cộng đồng nhà chung cư. Hợp tác xã nhà ở có các nhiệm vụ sau: quản lý bất động sản của nhà chung cư, có lý lịch nhà chung cư, các giấy tờ giao dịch mua bán, cho thuê căn hộ,...; quản lý xã viên theo Điều lệ, phát triển xã viên, những người sống trong nhà chung cư đều là xã viên hợp tác xã; làm các dịch vụ liên quan đến đời sống của các xã viên bao gồm các dịch vụ trong căn hộ có kết nối hệ thống như điện, nước, ga, thơng gió, khóa từ, thơng tin nội bộ,… tư vấn mua sắm trang trí nội thất, tiết kiệm năng lượng, phí dịch vụ viễn thơng. Hợp tác xã nhà ở hoạt động khơng nhằm lợi nḥn cao, lấy thu bù chi, có tích lũy. Cán bộ Ban quản lý hợp tác xã là những xã viên sống trong nhà chung cư, tự nguyện, nhiệt tình được bầu hàng năm, làm khơng lương nhưng có phụ cấp, có những phụ nữ làm chủ nhiệm hợp tác xã với thâm niên đến trên 30 năm.
Ở Singapore, mơ hình nhà ở xã hội thu nhập thấp hầu như đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB). HDB sẽ tiếp nhận đơn đăng ký và phê duyệt những đơn vị cung cấp dịch vụ nâng cấp chỉnh sửa căn hộ khi cư dân có nhu cầu sửa chữa. HDB sẽ bảo đảm những chủ thầu này trong khi tiến hành sửa chữa khơng làm hư hỏng tổng thể kết cấu tịa nhà. Sau đó, hợp đồng sẽ được ký kết giữa chủ nhà và chủ thầu và HDB không tham dự vào hợp đồng này. Chủ căn hộ, HDB và Hội đồng
36
tịa nhà đều góp phần bảo trì, bảo dưỡng tịa nhà. Chủ căn hộ có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra căn hộ của mình để kịp thời phát hiện và sửa chữa những hỏng hóc nhỏ trước khi những vấn đề đó trở nên nghiêm trọng. HDB xây dựng 21 chi nhánh và 4 Trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ liên quan đến quản lý nhà chung cư trong đó có bao gồm dịch vụ sửa chữa và bảo hành nhà cửa. HDB có quyền xem xét và phê duyệt những đơn vị đủ điều kiện cung cấp một số dịch vụ sửa chữa và lắp đặt quan trọng như: sửa chữa và lắp đặt cửa sổ, điều hòa… HDB cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà cửa cho chủ căn hộ. Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp những khu vực chung của tòa nhà bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm trong không gian chung khác cũng như các tài sản thương mại khác trong tòa nhà.
37
Chương 2