Xây dựng siêu thị nội thất

Xây dựng siêu thị nội thất Mục lục Chương I Khái quát về dự án 4 Chương II Các căn cứ, cơ sở xây dựng dự án 5 I. Các căn cứ pháp lý 5 II. Xem xột điều kiện vĩ mụ của dự ỏn 5

Mục lục

Chơng II Các căn cứ, cơ sở xây dựng dự án 5

II Xem xột điều kiện vĩ mụ của dự ỏn 5

III Hình thức đầu t xây dựng 9

Chơng III Phõn tớch khớa cạnh thị trường của dự ỏn

II Ph õn t ớch đ ỏnh gi ỏ cung c ầu t ổng th ể c ủa d ự ỏn

III Phõn đo ạn v à xỏc đ ịnh th ị tr ư ờng m ục ti ờu

IV Lao đ ộng v à tr ợ gi ỳp c ủa c ỏc chuy ờn gia n ư ớc ngo ài 22

I Hiện trạng khu đất và phơng án giải phóng mặt bằng 28

III Phơng án khai thác và sử dụng lao động 29

IV Phân tích các hiệu quả tài chính của Dự án 35

Chơng I

Khái quát về dự án1 Tên dự án.

Xõy dựng siờu thị nội thất.

2 Địa điểm xây dựng.

Đờng Xơng Giang – Thành phố Bắc Giang – Tỉnh Bắc Giang.

3 Chủ đầu t.

Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam.

Tên giao dịch: VIệt Nam Production and Industry Joint stock Company

Tên viết tắt: Vinaprod., jsc.

Trụ sở chính: Số 75/26, ngõ Thái Thịnh II, phố Thái Thịnh, phờng Thịnh Quang, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Điện thoại: 04.734.4832 Fax: 04 734.4833

Văn phòng giao dịch: Số 10/49 ngõ 178 phố Thái Hà, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.

4 Đơn vị trực tiếp quản lý và khai thác dự án.Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam.

5 Hình thức quản lý dự án.

Chủ đầu t trực tiếp quản lý thực hiện dự án.

6 Đơn vị t vấn lập Dự án đầu t và thiết kế cơ sở.

Công ty CP đầu t và phát triển Vơng Long – Chi nhánh Hà Nội.

Địa chỉ: P401 nhà D5, lô C, đờng Nguyễn Phong Sắc kéo dài, phờng Dịch Vọng – Cầu Giấy – Hà Nội.

Tel: 04.269.0443Fax: 04.269.0438

- Căn cứ Quyết định số 01/QĐ - CPVN ngày 20/32007 của Giám đốc Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam về việc chỉ định thầu t vấn lập dự án đầu t và thiết kế kỹ thuật thi công công trình Siờu thị nội thất.

- Căn cứ hợp đồng kinh tế số 01/2007/TV - XD ngày 21/3/2007 đã ký giữa Công ty Cổ phần sản xuất và công nghiệp Việt Nam và Công ty Cổ phần đầu t và phát triển Vơng Long – Chi nhánh Hà Nội về việc T vấn thiết kế xây dựng công trình: Siờu thị nội thất tại thành phố Bắc Giang.

II XEM XẫT ĐIỀU KIỆN VĨ Mễ CỦA DỰ ÁN

1 Hiện trạng cơ sở vật chất.

1.1 Vị trí và hiện trạng công trình kiến trúc khu vực dự án.

- Căn cứ vào bản đạc địa hình tỷ lệ 1/2000 do Công ty cổ phần đầu t và phát triển Vơng Long lập:

+ Tổng diện tích khu đất khoảng 500m2.+ Phía Nam giáp nhà dân.

+ Phía Bắc giáp đờng Xơng Giang.+ Phía Đông giáp nhà dân.

+ Phía Tây giáp quốc lộ 1A cũ.

1.2 Đặc điểm dân c tỉnh Bắc Giang.

−Theo số liệu điều tra, dân số trung bình của tỉnh Bắc Giang đến ngày 14/1999 có 1.492.191 ngời, gồm 17 dân tộc khác nhau trong đó có ngời Kinh đông nhất chiếm 87,9%, ngời Tày chiếm 1,9%, ngời Hoa chiếm 1,1%, Nùng chiếm 3,5%, Sán Cháy chiếm

1,2%, Sán Dìu chiếm 1,1%; số còn lại là các dân tộc khác nh Mờng, Dao, Cao Lan, Sán Chỉ

−Đến năm 2005 dân số trung bình của tỉnh khoảng 1,583 triệu ngời, tăng 73 nghìn ngời so với dân số trung bình năm 1999, mật độ dân số năm 2005 bình quân là 414ng/km2 Dân số nông thôn chiếm tỷ lệ cao 90,79%, chủ yếu làm nghề nông Đây vừa là tiềm năng về nguồn lực cho phát triển, vừa là sức ép về việc làm và giải quyết các vấn đề xã hội, đồng thời cũng là thách thức đối với tỉnh trong việc chuyển đổi cơ cấu lao động Trong đó, riêng thành phố Bắc Giang có diện tích tự nhiên khoảng 32,21 km2 với dân số trên 126.000 ngời.

2 Hiện trạng kinh tế xã hội tỉnh Bắc Giang.

Từ năm 2001 đến nay, kinh tế Bắc Giang có nhiều khởi sắc ở thế phát triển tăng ởng Cụ thể là tốc độ phát triển kinh tế từ năm 2000 đến nay liên tục tăng, năm 2000 là 7,3%, năm 2001 là 7,1%, năm 2002 là 7,5%, năm 2003 là 8,8%, năm 2004 là 9,0%, năm 2005 là 9,3%, năm 2008 là 9,4% Nhịp độ tăng trởng thời kỳ 2001 - 2004 là 8,35% (bảng 2.1).

tr-Về cơ cấu kinh tế đã có bớc chuyển dịch theo hớng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành dịch vụ; đặc biệt là đóng góp của ngành công nghiệp và xây dựng cơ bản đã tăng nhanh Cụ thể, tỷ trọng nông nghiệp thủy sản giảm từ 45% năm 2004 xuống còn 43,5% năm 2005; tỷ trọng công nghiệp tăng từ 20,5% năm 2004 lên 22% năm 2005; năm 2005 tỷ trọng dịch vụ chiếm 34,5% Một điểm nổi bật trong thành tựu đổi mới là các thành phần kinh tế đều đợc khuyến khích phát triển Kinh tế ngoài quốc doanh phát triển nhanh trên nhiều lĩnh vực Kinh tế hộ gia đình, trang trại, kinh tế t nhân đợc khuyến khích mở rộng, đóng vai trò quan trọng trong các lĩnh vực tạo việc làm và nâng cao đời sống nhân dân.

+ Hiện trạng khu đất có cao độ trung bình thấp hơn cao độ mặt đờng Xơng Giang.

+ Khu vực ao thả bèo có chiều sâu trung bình H = 1,2m chiếm 40% diện tích khu đất dự án.

−Hiện trạng thoát nớc ma:

+ Cha có mạng thoát nớc ma Nớc ma tự chảy theo địa hình, từ cao xuống các chỗ trũng, ao trong khu vực.

+ Hiện có tuyến đờng chính đờng Xơng Giang có hệ thống thoát nớc chạy song song với khu vực dự án đảm nhận thoát nớc chung cả dự án.

Hiện trạng cấp nớc :

+ Trong khu vực thờng sử dụng nớc giếng đào, chất lợng nớc tốt nhng về mùa khô có năm không có nớc Phần lớn các hộ gia đình có bể chứa nớc ma, dung tích chứa khoảng 5,0 m3/bể để ăn uống, sinh hoạt

+ Hiện tại tỉnh Bắc Giang đã có hệ thống cấp nớc sinh hoạt cho nhân dân.

Vệ sinh và môi trờng:

Khói bụi và tiếng ồn chủ yếu ảnh hởng trực tiếp đến dự án.

Đã có điện lới cung cấp tới từng khu vực Đã có hệ thống điện thoại, internet và Angten Parabon.

Đánh giá tổng hợp hiện trạng:

Đất xây dựng nằm trên vị trí hiện tại rất thuận tiện về giao thông Song khi thi công cần lu ý nhà thầu có biện pháp che chắn để không làm ô nhiễm môi trờng trong khu vực trong thời gian xây dựng công trình.

Nguồn cung cấp nguyên vật liệu, nhiên liệu và nhân công của Bắc Giang rất dồi dào, thuận lợi, phong phú và đa dạng.

4 Sự cần thiết phải đầu t.

Cùng với sự phát triển của nền công nghiệp Bắc Giang trong những năm gần đây, đồng thời tốc độ đụ thị hoỏ ngày càng nhanh Cơ cấu công nghiệp trong GDP từ 22% (năm 2005) lên 25,1% (năm 2006), trong đó khu vực DNNN ớc đạt 675,4 tỷ đồng; khu vực doanh nghiệp ngoài quốc doanh ớc đạt 990 tỷ đồng; khu vực đầu t có vốn nớc ngoài đạt 73,1 tỷ đồng (kế hoạch đề ra là 118 tỷ đồng) Một số huyện, thành phố có tốc độ tăng trởng SXCN tăng so với năm 2005 là: huyện Việt Yên (tăng 57%), huyện Sơn Động (tăng 43,4%), thành phố Bắc Giang (tăng 19,3%), huyện Lạng Giang (tăng 18,5%) …

Trong những năm gần đây, hoà nhập với công cuộc công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nớc, tỉnh Bắc Giang đã và đang bố trí lại cơ cấu nền kinh tế một cách hợp lý, có hiệu quả, theo hớng “Công – Nông – Lâm nghiệp và Dịch vụ”, tổ chức khai thác mọi tiềm năng sẵn có, khuyến khích các loại hình kinh tế, bao gồm nhiều loại hình sở hữu, hoạt động theo cơ chế thị trờng dới sự quản lý của Nhà nớc.

Với vị trí cách thủ đô Hà Nội 50 km về phía Bắc, cách cửa khẩu Hữu Nghị 110 km về phía Nam, cách cảng Hải Phòng 100 km về phía Đông Phía Bắc và phía Đông giáp tỉnh Lạng Sơn, phía Tây và Tây Bắc giáp Hà Nội, Thái Nguyên, phía Nam và Đông Nam giáp tỉnh Bắc Ninh, Hải Dơng và Quảng Ninh.

Trên địa bàn có 3 con sông lớn chảy qua là sông Thơng, sông Cầu, sông Lục Nam

với tổng chiều dài 347 km (hiện đang khai thác 187 km) tạo nên mạng lới giao thông đờng thủy thuận tiện Hệ thống sông này cũng là nguồn cung cấp nớc mặt phong phú với trữ lợng hàng trăm triệu m3 cho hoạt động sinh hoạt và sản xuất Trên các tuyến sông có 3 hệ thống cảng: cảng trung ơng, cảng chuyên dụng và cảng địa phơng với tổng năng lực bốc xếp khoảng 200 – 300 nghìn tấn.

Bắc Giang có 3 tuyến đờng sắt đi qua với tổng chiều dài 87 km gồm các tuyến Hà Nội - Đồng Đăng (Lạng Sơn); Hà Nội – Kép (Bắc Giang) – Hạ Long (Quảng Ninh); Hà Nội – Kép – Lu Xá.

III Hình thức đầu t xây dựng

Đầu t xây dựng mới đồng bộ Siờu thị nội thất

Nguồn vốn đầu t: Vốn tự có, vốn vay và các nguồn vốn khác.

Công trình phải đợc thiết kế xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ đảm bảo mỹ quan và kỹ thuật cao để sau khi hoàn thành sẽ đóng góp cho Thành phố một công trình kến trúc đẹp, khang trang, xứng đáng tầm vóc của một đô thị phát triển theo hớng đô thị sinh thái mà Đảng bộ và nhân dân Bắc Giang đã đề ra.

IV Địa điểm xây dựng

1 Vị trí và đặc điểm khu đất xây dựng.

Công trình Siờu thị nội thất đợc xây dựng trên khu đất đã đợc quy hoạch với tổng

diện tích Khoảng 500 m2, nằm trên trục đờng Xơng Giang.Phía Bắc: giáp Đờng Xơng Giang.

Phía Nam: giáp nhà dân.

Phía Đông: giáp Quốc lộ 1A cũ.

Phía Tây: giáp Công ty Lâm sản Bắc Giang.

2 Đặc điểm địa chất công trình.

Theo số liệu khảo sát địa chất công trình lân cận, đặc điểm các lớp đất tại khu vực công trình hầu hết là đất thổ c, ổn định, có thể xây dựng nhà cao tầng.

3 Điều kiện tự nhiên

−Tỉnh Bắc Giang có khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, có mùa đông lạnh Đặc điểm chung của khí hậu là phân hoá theo mùa và lãnh thổ phụ thuộc vào chế độ hoàn lu gió mùa và điều kiện địa hình địa phơng Sự biến đổi theo mùa của khí hậu kéo theo sự biến thiên nhịp điệu mùa của tự nhiên.

−Tỉnh Bắc Giang gió thổi theo mùa: Mùa đông (từ tháng IX năm trớc đến tháng II năm sau) các hớng gió thịnh hành là Đông Bắc và Bắc; Mùa hè (từ tháng III đến tháng VIII) là

−Trong mùa đông, gió mùa đông bắc thờng tràn về đây từ 30 - 40 đợt, nhiệt độ thấp nhất có thể xuống dới 100C, thậm chí dới 00C vào các tháng XII và tháng I trong các thung lũng vùng cao Tháng lạnh nhất là tháng I có nhiệt độ trung bình: từ 15 - 160C Mùa nóng dài 5 tháng, tháng VII nóng nhất (từ 28 - 290C) Biên độ nhiệt năm lớn (từ 12 - 130C) phù hợp với quy luật phân hoá của khí hậu có mùa đông lạnh Biên độ nhiệt độ ngày đêm trung bình năm dao động trong khoảng từ 6 - 80C, đặc trng của khí hậu miền núi trung du của Bắc Giang.

−Lợng ma năm trên phần lớn lãnh thổ là 1400 đến 1600mm; khu vực vùng núi phía tây và đông nam có lợng ma lớn hơn: từ 1600-1900mm; Vùng thấp phía đông ít ma hơn do bị che khuất bởi gió đồng nam, đặc biệt vùng Kim Sơn - Biển Động có lợng ma (từ 1000 - 1200mm) vào loại ma ít nhất nớc ta.

CHƯƠNG III : PHÂN TÍCH KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN

I.Giới thiệu sản phẩm:

Đỳng như tờn gọi của dự ỏn “Siờu thị nụi thất”, sản phẩm của chỳng tụi bao gồm tất cả cỏc sản phẩm nội thất tập trung phục vụ nhu cầu của cỏc khu đụ thị mới, cỏc khu văn phũng và nhà ở Nhằm đỏp ứng mọi nhu cầu của khỏch hàng vỡ vậy cỏc sản phẩm sẽ rất đa dạng về chủng loại, phong phỳ về kiểu dỏng phự hợp với cỏc hoàn cảnh và mục đớch sử dụng khỏc nhau tạo nờn sự thoải mỏi cao nhất cho người sử dụng Như đó biết, cỏc khu đụ thị mới hay cỏc khu văn phũng được xõy dựng khỏ giống nhau về kết cấu, để cú một ngụi nhà thể hiện được cỏ tớnh của chủ nhõn thỡ phụ thuộc rất nhiều vào đồ nội thất, nắm bắt được yếu tố này, siờu thị chỳng tụi sẽ cú bộ phận tư vấn cho khỏch hàng, sẽ tỡm hiểu tớnh cỏch, sở thớch cũng như nhu cầu sử dụng để cú thể cung cấp cho khỏch hàng những sản phẩm tốt nhất, thiết thực nhất để đem lại sự hài lũng cao nhất cho khỏch hàng Qua quỏ trỡnh nghiờn cứu thị trường chỳng tụi đó rỳt ra chiến lược cạnh tranh như sau:

Thứ nhất, cạnh tranh về giỏ, với phương chõm mang đến cho khỏch hàng những sản phẩm tốt nhất cả về chất lượng và giỏ cả, vỡ vậy chỳng tụi sẽ phõn ra cỏc loại sản phẩm với cỏc mức giỏ khỏc nhau nhằm đỏp ứng tối đa nhu cầu sử dụng của mọi người dõn.

Thứ hai, cũng là tập trung vào phục vụ khỏch hàng, chỳng tụi sẽ thiết kế, sửa chữa sản phẩm theo nhu cầu của khỏch hàng để phự hợp với ngụi nhà cũng như mục đớch sử dụng.

II.Phân tích đánh giá khái quát cung- cầu thị trờng tổng thể sản phẩm của dự án

- Tốc độ tăng trởng kinh tế của Việt Nam một số năm gần đây có sự tăng trởng khá cao và có sự ổn định Đợc thể hiện bởi mức tăng GDP,GDP/ngời

Nguồn: Tổng cục Thống kờ (TCTK) và tớnh toỏn của Viện NCQLKTTƯ.

GDP/ngời những năm gần đây:2003 là 491,9USD2004 là 552,9USD2005 là 639,1USD2006 là 725,1USD2007 là 835,9USD

- Theo số liệu của tổng cục thống kê thì mức chi tiêu cho tiêu dùng đồ nội thất của các hộ gia đình vào khoảng 15%-20% thu nhập Do nền kinh tế có sự phát triển nhanh dẫn đến thu nhập ngời dân ngày càng tăng , đời sống ngừơi dân đợc cải thiện một cách đáng kể,họ có nhu cầu tiêu dùng nhiều hơn trớc

- Khi Bắc Giang mở rộng thì diện tích đã tăng lên ,hàng loạt khu đô thị.toà nhà trung c,văn phòng ,trờng học đang đợc xây dựng ở nhiều nơi , đặc biệt là cạnh khu vực thực hiện dự ỏn đầu tư.

Xa hơn là khu đô thị ở tỉnh lõn cận như Bắc Ninh,Thỏi Nguyờn với mức tăng trởng khá cao vào khoảng 35%-40%.

Nhu cầu trên thị trờng là rất lớn đối với sản phẩm của dự án.

- Trên thị trờng chỉ có một số nhà cung cấp lớn có quy mô tong tự nh dự án chúng tôi đang thực hiện nh là :Mê Linh Plaza,Thuỳ Dơng Plaza,An Dơng Home Centrer chiếm khoảng 35% lợng cung hàng hoá của thị trờng sản phẩm và một số nhà cung cấp nhỏ lẻ khác trên thị trờng nhng những nhà cung cấp nhỏ lẻ chỉ cung cấp cho những hộ dân trên địa bàn xung quanh đó

- Nhu cầu trên thị trờng là rất lớn nhng cung cha đáp ứng đợc cầu của thị trờng Do vậy, tiềm năng thực hiện dự án là rất lớn,dự án là khả thi.

- Nguồn cung cấp sản phẩm chính trên thị trờng gồm 2 nguồn chính:Trong nớc :

+) Sản lợng là tơng đối dồi dào với lợng cung cấp tong đối lớn từ một số làng nghề nh là :đồ gỗ Đông Kỵ (Từ Sơn-Bắc Ninh) mẫu mã chủng loại đa dạng và còn lấy từ những công ty chuyên sản xuất đồ nội thất nh là :công ty TNHH đồ gỗ Long Đình

+) Mức tiêu thụ sản phẩm là tơng đối cao

Nớc ngoài chủ yếu nhập khẩu t một số thị trờng có uy tín trên thế giới nh là :đồ gỗ nội thất Mỹ ,Nhật,Italia,Trung Quốc

- Đánh giá mức độ thoả mãn của sản phẩm của dự án :theo kết quả điều tra gần đây thì chúng tôi nhận thấy nhu cầu đồ nội thất trong gia đình là rất lớn ,chúng tôi phỏng vấn trên 500 hộ gia đình đang sống ở các trng c trên địa bàn thành phố Bắc Giang thấy họ rất muốn có đồ đạc đẹp trong phòng của họ đặc biệt là đồ nội thất Chúng tôi cũng giới thiệu cho họ về sản phẩm dự án của chúng tôi thì họ rất hài lòng về mẫu mã cũng nh chất lợng của sản phẩm.

III Phân đoạn thị trờng và xác định thị trờng mục tiêu của sản phẩm

1)Phân loại thị trờng.

Sản phẩm của chúng tôi chú trọng đến các khu đô thị lớn ,các khu trung c cao cấp,trung c dành cho ngời lao đông có thu nhâp khá, các cơ quan hành chính,các toà nhà văn phòng,tr-ờng học

Khi Bắc Giang đợc mở rộng ,theo đề án phát triển kinh tế đến năm 2020 của thành phố,thì hàng loạt khu đô thị mới ,khu hành chính mới ,toà nhà văn phòng mới sẽ đợc phát triển mở rộng về phía tây của thành phố.Với quy mô tăng trởng cao

2) Xác định thị trờng mục tiêu.

Sản phẩm chúng tôi sẽ đăc biệt chú trọng đến các khu căn hộ cao cấp ,các khu trung c cao cấp Do tốc độ tăng trởng thị trờng này là rất lớn ,nền kinh tế đang phát triển nhanh ,xuất hiện nhiều ngời giàu có ,họ muốn xây dựng những căn hộ cao cấp đòi hỏi phải có đồ nội thất cao cấp trong ăn hộ của họ

IV Lao động và sự trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nớc ngoài

a)Lao động

- Dự án của chúng tôi đi sâu vào lĩnh vực kinh doanh thơng mại dịch vụ và kinh doanh hàng hóa Nên lao động của chúng tôi chủ yếu trong lĩnh vực quản lý các mặt hàng của trung tâm thơng mại ,lao động đợc phân bố trong các bộ phận ,các phòng ban nh: phòng tổ chức,kế hoạch,kinh doanh,tài chính ,kỹ thuật và có các đội ngũ các nhân viên cấp dới nh nhân viên bán hàng ,bảo vệ,vệ sinh

- Tuỳ theo mức độ quan trọng của từng bộ phận mà chúng tôi tuyển dụng lao động khác nhau nh các phòng ban thì chúng tôi đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn trong từng lĩnh vực

+)Đối với lao đông khác chúng tôi tuyển dụng từ địa phơng nơi đặt dự án vì những lao động này không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao.

+)Đối với nhân viên bán hàng thì đòi hỏi phải có chuyên môn về sản phẩm của dự án không nhất thiết phải có chuyên môn cao.

-Do đặc tính của tng loại mặt hàng nên chúng tôi cần phải đào tạo lại về kiên thức bán hàng ,cách ăn mặc,câch giao tiếp

- Tuy theo mức độ mở rộng của dự án mà chung ta có chiến lợc đào tạo thêm.

b)Trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nớc ngoài

- Do đây là lĩnh vực kinh doanh thơng mại - dịch vụ nên chúng ta không nhất thiết phải thuê chuyên gia nớc ngoài ,chúng ta có thê tìm những chuyên gia trong nớc có kinh nghiệm quản lý ,giúp cho nhà đầu t giảm lợng chi phí trong vận hành dự án.

Để tổ chức quản lý khai thác công trình có thể dự kiến phơng án và sơ đồ tổ chức nh sau:

Chủ tịchGiám đốcP Giám đốcPhòng Kế hoạch

Kế toánVăn phòngPhòngKinh doanhBuồngBànDịch vụHĐQT

P Giám đốcBộ phận

y tế

V.Dự bỏo tiờu thụ sản phẩm của dự ỏn:

Cho số liệu về thu nhập bỡnh quõn đầu ngừơi và tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Bắc Giang

Năm Thu nhập bỡnh quõn đầu người (USD) Tốc độ tăng trưởng kinh tế (%)

Vậy thu nhập bình quân đầu người dự báo năm 2009 l à 934,72 USD N ăm 2010 l à 1004,5535 USD

N ăm 2011 l à 1074,39 USD

3.2 Dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Bắc Giang năm 2009 đến 2011:T ( n ăm ) Tốc độ tăng

trưởng kinh tế (yt)

Chơng IV

quy mô đầu t, lựa chọn phơng án kỹ thuật công nghệ

I Quy mô và diện tích xây dựng

- Căn cứ nhu cầu thị trờng về đồ nội thất phục vụ cho văn phũng, nhà ở, trường học, bệnh viện, đặc biệt là cỏc khu đụ thị mới mở

Dựa vào các căn cứ trên để xác định nhu cầu diện tích nh sau:- Diện tích khu đất: 500 m2.

+ Khu vực thay đồ của nhân viên.+ Phũng bảo vệ

* Tầng 1,2:

+ Phũng trưng bày sản phẩm.+ Cầu thang bộ, thang máy.+ Phòng vệ sinh chung.

+ Bộ phận chăm súc khỏch hàng.+ Phũng kế toỏn.

* Tầng 3:

+ Phũng giỏm đốc.+ Phũng họp

+ Thang bộ, thang thoát hiểm, thang máy.+ Phòng kỹ thuật.

+ Phòng vệ sinh chung.+ Thang bộ, thang máy, kho.

Hệ kết cấu chịu lực của công trình là khung bê tông cốt thép toàn khối kết hợp vách bê tông cốt thép

Tầng hầm cốt cao độ -3.0 m, kết cấu vách xung quanh tầng hầm BTCT dày 22cm, sàn tầng hầm kết cấu BTCT toàn khối dày 20cm.

Sàn bê tông cốt thép toàn khối dày 15cm.

* Vật liệu sử dụng để chế tạo các cấu kiện chịu lực chính:Bê tông mác 250 - 300.

Các thép đai, thép cấu tạo (đờng kính < ∅ 10) sử dụng thép AI.Các thép dầm, sàn (đờng kính > = ∅ 10) sử dụng thép AII.

2 Phơng án cấp điện.

a, Các tiêu chuẩn thiết kế:

Để phù hợp với công năng của công trình, các thiết bị điện trang bị cho công trình phải là các thiết bị hiện đại, tiên tiến có độ an toàn, độ tin cậy cao, đợc nhiệt đới hoá, phù hợp với nhu cầu sử dụng của ngời Việt nam và phải đáp ứng đợc các tiêu chuẩn qui phạm mới nhất về kỹ thuật điện của nớc Việt nam và các tiêu chuẩn qui phạm tiên tiến trên thế giới.

Các tiêu chuẩn và qui phạm đợc áp dụng:

- Quy phạm trang bị điện 11TCN 21-84 ữ11 TCN 2184

- Chống sét cho công trình xây dung 20 TCN 46 – 84- Tiêu chuẩn thiết kế đờng dây 20 TCN 25 – 91- Tiêu chuẩn thiết kế thiết bị 20TCN 27 – 91- Hệ thống báo cháy - Yêu cầu kỹ thuật TCVN 5738 – 93- Phòng chữa cháy cho nhà và công trình TCVN 2622-1995- Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo trong công

trình dân dụng

20TCN 16 – 86- Chiếu sáng tự nhiên trong công trình dân

dụng, tiêu chuẩn thiết kế

20TCN 029-91- Tiêu chuẩn Quốc tế (Uỷ ban quốc tế về kĩ

thuật điện)

IEC- Tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn ISO- Qui phạm trang bị điện: do Bộ Điện lực ban

hành năm 1984.

11-TCN-19(21)-84- Các qui định của Công ty Điện lực Bắc

Giang trong công tác quản lý vận hành và kinh doanh bán điện.

b, Nguồn điện và nhu cầu sử dụng:

Do tính chất của công trình là siờu thị nội thất có phụ tải loại 1.

Do tính chất của công trình mang tính dịch vụ cao cấp và việc cấp điện phải đảm bảo liên tục cho nhiều hạng mục nên nguồn điện cấp cho công trình đợc lấy từ tủ hạ thế trạm biến áp khu vực hoặc máy phát điện dự phòng của siờu thị khi có sự cố mất điện lới khu vực.

Cung cấp điện theo mạch vòng đảm bảo tính liên tục và có sự bù trừ phân tải, khắc

- Hệ thống thông gió (cấp khí tơi, hút khí thải).

- Hệ thống bơm nớc sinh hoạt, bơm nớc thải, bơm cứu hoả.- Các thang máy và các hệ thống điện thoại, báo cháy tự động.

Hầu hết phụ tải điện đều dùng điện áp ~380/220V-50Hz, trừ các hệ thống điện thoại, báo cháy dùng điện áp thấp AC hoặc DC cho phù hợp qua thiết bị chuyển đổi riêng với công suất nhỏ không đáng kể.

• Giải pháp lắp đặt cáp và dây điện hạ thế:

Từ tủ điện tổng đến các tủ phân phối điện của các tầng, cáp điện dùng loại 3 pha 600V-Cu-XLPE/PVC kẹp nổi theo các giá đặt cáp (cable ladder) cố định trong các hộp kỹ thuật dọc theo các tầng Tại các tầng cáp điện đợc cố định theo tờng và trần

Từ các tủ phân phối điện tầng, cấp đến các hộp điện phòng, cáp điện và dây dẫn đợc luồn trong ống nhựa cứng đi nổi sau trần treo hoặc chôn ngầm dới lớp trát.

Các phụ tải chiếu sáng và điều hoà đợc cấp từ các tủ điện riêng để có thể phân loại ợc cấp điện từ máy phát điện dự phòng Trong các phòng, điện chiếu sáng và điện dùng từ ổ cắm đợc bảo vệ bằng các áptômát riêng để tăng tiện nghi sử dụng.

đ-Các tủ điện, công tắc sẽ đợc lắp ở độ cao cách sàn 1.2m, các ổ cắm cách sàn 0.4m để tiện sử dụng Tại các vị trí đặc biệt nh trong WC, bếp ổ cắm đ… ợc lắp đặt theo các yêu cầu bố trí trang thiết bị cụ thể.

c, Yêu cầu đối với trang thiết bị điện:

Các thiết bị đóng, ngắt hạ áp u tiên sử dụng của các hãng cung cấp uy tín nh ABB, Schneider, Siemens

- Các tủ phân phối điện trong nhà là loại tủ ngầm tờng, vỏ tủ sơn tĩnh điện, có các thử nghiệm tiêu chuẩn IEC 439-1, IP 3X Các tủ có trang bị đèn báo hiệu pha

- Cáp và dây dẫn điện phải là đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo tiêu chuẩn Việt nam

và quốc tế.

- Đèn chiếu sáng các phòng làm việc phải là loại dùng bóng huỳnh quang ánh sáng ban ngày và khởi động bằng chấn lu.

- Đèn chiếu sáng các WC, gara ôtô phải có cấp bảo vệ IP44.

d, Phơng án thông gió, điều hoà không khí:

Để đảm bảo hoạt động của một công trình siờu thị, cần thiết phải trang bị một hệ thống điều hòa không khí và thông gió Hệ thống điều hòa không khí này nhằm đảm bảo:

- Đảm bảo các thông số về nhiệt độ, độ ẩm, độ sạch của không khí theo tiêu chuẩn kỹ thuật và sự thoải mái dễ chịu của con ngời, bảo đảm cho sự hoạt động của mỏy múc và bảo quản sản phẩm được tốt nhất

- Tổ chức thông thoáng, hút thải không khí bẩn từ các khu vệ sinh.

- Hệ thống điều hoà không khí đảm bảo các yêu cầu về nhiệt ẩm, tiêu chuẩn và quy phạm, đảm bảo mỹ quan kiến trúc hiện có của công trình, đặc biệt là không phá vỡ kiến trúc của công trình.

- Dễ dàng điều khiển độc lập cho từng khu vực riêng biệt, độ tin cậy cao, chi phí vận hành và bảo dỡng thấp.

e, Phơng án thiết kế hệ thống mạng cáp điện thoại và tổng đài nội bộ PABX, hệ thống truyền hình cáp, hệ thống chống sét.

* Hệ thống mạng cáp điện thoại và tổng đài nội bộ PABX.

- Liên lạc thông tin hai chiều giữa các máy điện thoại trong siờu thị điều hành của toà nhà, giữa các máy điện thoại trong toà nhà với các máy bên ngoài thông qua đờng dây trung kế của Bu điện cấp Tín hiệu thông tin thoại không bị xiêu nhiễm các loại tạp âm, đảm bảo thông tin 24/24h Hệ thống đồng bộ, hoàn toàn đảm bảo việc kết nối với mạng quốc gia, tổng đài bu điện trung tâm Đảm bảo an toàn trong việc sử dụng hệ thống và ngời sử dụng (chống sét cho đờng trung kế, tiếp đất cho các giá phối dây ) Có khả năng nâng…cấp mạng cáp và mở rộng cấu hình Hoàn toàn phù hợp với hoạt động của siờu thị, với đầy đủ những tính năng và tiện ích phục vụ cho nhu cầu thông tin liên lạc.

+ Phần mạng nội bộ: Mạng cáp điện thoại đợc cấp tín hiệu từ tổng đài nội bộ PABX phục vụ cho các khu vực Văn phòng của siờu thị Các máy điện thoại tại các khu vực trên đợc sử dụng liên lạc nội bộ với nhau, có thể đợc phép gọi ra ngoài (tuỳ theo yêu cầu cụ thể) Hệ thống tổng đài có thể đợc điều hành thông qua nhân viên lễ tân trực tại tầng 1 hoặc có thể trực tại các phòng ban khác nhau hay truy nhập trực tiếp vào các máy lẻ nội bộ Các máy tại phòng trực tầng và phòng kỹ thuật thang máy đợc kết nối với tổng đài và chỉ đợc phép gọi nội bộ, việc kết nối này đem lại hiệu quả cho công tác điều hành Toà nhà của phòng quản lý Mỗi máy lẻ trong hệ thống đợc đánh một số riêng.

* Hệ thống truyền hình cáp:

* Hệ thống chống sét trực tiếp:

Phơng thức bảo vệ trọng điểm: bố trí các kim thu tại những vị trí nhô cao của mái công trình, sau đó nối với bộ phận thu sét của công trình Dây xuống có kích thớc D12 đợc bố trí trên các chân đỡ không dẫn điện và cách mái tối thiểu 150mm và đi bám theo tờng hoặc cột của công trình.

Dây xuống nối bộ phận thu sét với bộ phận nối đất làm bằng thép tròn có đờng kính D12 đợc bố trí theo đờng ngắn nhất và không tạo nên góc nhọn hoặc uốn cong, trờng hợp đặc biệt phải uốn cong thì khoảng cách gần nhất tại chỗ uốn cong không đợc nhỏ hơn 1:10 chiều dài đoạn dây uốn cong đó.

Đặt dây dẫn và dây nối dọc theo đờng phải có các cọc đỡ, khoảng cách giữa các cọc đỡ không đợc lớn hơn 1.5m và khoảng cách từ dây xuống đến mặt tờng không nhỏ hơn 50mm Trên dây xuống có bố trí kẹp tiếp địa, cách mặt đất từ 1-1.5m dễ dàng tháo rời để tiện kiểm tra trị số điện trở của bộ phận nối đất.

Bộ phận nối đất chống sét bao gồm các thanh thép góc có kích thớc 63x63x6mm – l=2500mm đợc nối với nhau bằng thanh thép dẹt có kích thớc 40x4mm Các cọc đợc đóng sâu dới mặt đất 0.7m, thép dẹt đợc hàn chặt với cọc ở độ sâu 0.8m Khoảng cách giữa các cọc là 2.0m

* Hệ thống tiếp địa chống tĩnh điện:

Để đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng, các thiết bị điện (nh vỏ các thiết bị điện, máy móc, tủ điện, các ổ cắm 3 cực và hệ thống điện liên quan) Hệ thống tiếp địa bảo vệ thiết bị điện đợc bố trí riêng rẽ với hệ thống tiếp địa chông sét.

Bộ phận nối đất chống tĩnh điện cũng bao gồm các thanh thép góc có kích thớc 63x63x6mm – l=2500mm đợc nối với nhau bằng thanh thép dẹt có kích thớc 40x4mm Các cọc đợc đóng sâu dới mặt đất 0.7m, thép dẹt đợc hàn chặt với cọc ở độ sâu 0.8m Khoảng cách giữa các cọc là 2.0m

3 Phơng án phòng cháy chữa cháy.

* Các tiêu chuẩn thiết kế đợc áp dụng:

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5740-1990 Thiết bị chữa cháy, vòi chữa cháy, sợi tổng hợp tráng cao su.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4513-1988 Cấp nớc bên trong và tiêu chuẩn thiết kế.- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622-1995 Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình yêu cầu thiết kế.

- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5738-1993 Hệ thống báo cháy tự động yêu cầu thiết kế.

* Giải pháp thiết kế hệ thống PCCC:

- Hệ thống báo cháy tự động.

- Hệ thống chữa cháy vách tờng cho cả toà nhà.

- Hệ thống chữa cháy bằng bình chữa cháy.- Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn, đèn sự cố.

3.1 Hệ thống báo cháy tự động.

+ Yêu cầu của hệ thống báo cháy tự động.

Phát hiện cháy nhanh chóng theo chức năng đã đợc đề ra.

Chuyển tín hiệu phát hiện cháy thành tín hiệu báo động rõ ràng để những ngời xung quanh có thể thực hiện ngay các biện pháp chữa cháy thích hợp.

Hệ thống báo cháy tự động có khả năng chống nhiễu tốt.

Báo hiệu nhanh chóng và rõ ràng mọi trờng hợp sự cố của hệ thống.

Không bị ảnh hởng của các hệ thống khác đợc lắp đặt chung hoặc riêng rẽ.

Hệ thống không tê liệt một phần hay toàn bộ do cháy gây ra trớc khi phát hiện ra cháy.

+ Hệ thống báo cháy tự động bao gồm các bộ phận sau: Trung tâm báo cháy.

Đầu báo cháy tự động.Hộp nút báo cháy.

Chuông báo cháy, các bộ phận liên kết và nguồn điện.- Đầu báo cháy tự động:

Các đầu báo cháy khói đợc bố trí tại hành lang, các phòng làm việc của tất cả các tầng, đầu báo khói sẽ phát hiện chính xác sự xảy ra cháy ngay cả khi nó chỉ là sự cháy âm ỉ Sản phẩm ban đầu của sự cháy là khói, chỉ khi vụ cháy xảy ra lớn mới phát sinh nhiệt độ cao Do vậy việc sử dụng đầu báo cháy khói sẽ phát hiện sớm nhất vụ cháy xảy ra Đầu báo khói đợc lắp đặt sát trần nhà.

- Đầu báo nhiệt đợc lắp đặt xen kẽ với các đầu báo khói Các đầu báo cháy nhiệt tự động đợc lắp đặt trên trần nhà

+ Diện tích bảo vệ tốt nhất từ 18 đến 20 m2.

3.2 Hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp.

Hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp đợc lắp đặt trên các sảnh cầu thang, dọc hành lang, nối thoát nạn, ở những vị trí thuận tiện để khi mới bắt đầu xảy ra cháy mà các đầu báo cháy cha đủ khả năng phát hiện (nh nhiệt độ còn thấp, ) con ngời phát hiện đợc, có thể tác động phát báo tình trạng hoả hoạn Hộp nút đợc đặt cách sàn từ 1,2m Hộp nút ấn báo cháy có thể lắp đặt chung với kênh các đầu báo cháy hoặc riêng một kênh độc lập.

Thông số kỹ thuật :

+ Cách lắp : chìm, nổi + Điện áp và dòng điện làm việc : 24VDC-30mA + Khoảng nhiệt độ làm việc : 10ĢC ữ 50ĢC + Khối lợng : 160gam

3.3 Chuông báo cháy.

Đợc lắp cùng với nút ấn, đèn vị trí tạo thành một tổ hợp báo cháy Chuông báo cháy đợc đặt ở các vị trí mà sự cộng hởng âm học là cao nhất và gần nơi các nhân viên làm việc hoặc sinh hoạt, đảm bảo khi phát ra âm thanh báo động mà mọi ngời trong cơ quan có thể nghe thấy rõ nhất.

Thông số kỹ thuật:

+ Điện áp và dòng điện làm việc : 24 VDC/ 8mA + Nhiệt độ làm việc : -20ĢC đến 60ĢC + Khối lợng : 450 gam

3.4 Tủ trung tâm báo cháy.

Hai Trung tâm điều khiển đợc đặt ở phòng thờng trực tại tầng hầm ở hai bên siờu thị Đầu báo nhiệt sẽ phát hiện chính xác sự xảy cháy ngay, khi nhiệt độ tăng chúng sẽ nhận tín hiệu và truyền về tủ trung tâm báo cháy, đầu báo nhiệt đợc lắp sát trần cách tờng 2,5m và khoảng cách giữa các đầu báo < 5m Đầu báo nhiệt sẽ phát hiện chính xác sự xảy cháy ngay, khi nhiệt độ tăng chúng sẽ nhận tín hiệu và truyền về tủ trung tâm báo cháy, đầu báo nhiệt đợc lắp sát trần cách tờng 2,5m và khoảng cách giữa các đầu báo < 5m Khi xuất hiện cháy, các đầu báo phát hiện ra sản phẩm cháy là khói và nhiệt, tín hiệu cháy đợc trung tâm điều khiển thẩm định Nếu kết thúc quá trình thẩm định mà trung tâm vẫn nhận đợc tín hiệu thì hệ thống sẽ chuyển từ trạng thái giám sát sang trạng thái báo động Trung tâm hiển thị khu vực xảy ra cháy, tín hiệu âm thanh khi báo cháy và báo sự cố là khác nhau Hệ thống còn có chức năng tự động kiểm tra các tín hiệu nhiễu, loại trừ các báo động nhầm không mong muốn xảy ra, báo động các lỗi của hệ thống nh mất nguồn điện chính, mất nguồn điện dự phòng, đứt dây tín hiệu Ngoài ra hệ thống còn có thể gửi các tín hiệu điều khiển khác theo yêu cầu nh tín hiệu điều khiển hệ thống chữa cháy tự động, hệ thống chỉ dẫn lối thoát nạn.

Nguyên lý làm việc của hệ thống báo cháy tự động: Dùng hệ thống các đầu báo khói,

nhiệt hoặc hộp báo cháy khẩn cấp để phát hiện sớm, chính xác các vụ cháy chuyển thành các tín hiệu điện đa về tủ trung tâm, thông báo ra loa, chuông, đèn tình trạng có cháy và địa chỉ nơi xảy cháy, báo động cho mọi ngời biết để có biện pháp xử lý khi cần thiết.

3.5 Bộ phận liên kết, nguồn điện và tiếp đất bảo vệ.

- Dây dẫn tín hiệu báo cháy: là loại dây lõi đồng có đờng kính từ 0.75mm trở lên, có khả năng chống cháy và chống nhiễu tốt, có dây dự phòng Toàn bộ dây dẫn đợc luồn trong ống nhựa cứng và chôn ngầm trong tờng, trần nhà.

- Nguồn điện và tiếp đất bảo vệ: Hệ thống báo cháy sử dụng mạng điện thông dụng 220V/50-60Hz Ngoài ra còn có nguồn ắc quy dự phòng 24VDC để duy trì hoạt động của toàn bộ hệ thống báo cháy tự động trong thời gian 24 giờ khi điện lới bị sự cố hoặc trong tr-ờng hợp bị ngắt hệ thống điện bị vô hiệu hoá, hệ thống báo cháy bị ngắt Trung tâm báo cháy đợc đấu nối với thiết bị tiếp đất phù hợp với yêu cầu của khu vực đặt thiết bị.

3.6 Hệ thống chữa cháy bằng bình chữa cháy.

Ngoài hệ thống báo cháy tự động và chữa cháy bằng nớc áp lực, Toà nhà cần đợc lắp đặt các bình chữa cháy sách tay bằng bột ABC, khí CO2, các bình chữa cháy bố trí phân tán tại các lối thoát nạn và những nơi cần thiết, đảm bảo đủ điều kiện để dập tắt các đám cháy ở giai đoạn đầu mới phát sinh, thích hợp với tất cả các nhóm cháy của toà nhà.

3.7 Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn và đèn sự cố.

Hệ thống đèn chỉ dẫn thoát nạn và đèn sự cố là bộ phận của hệ thống PCCC, phải đảm bảo chỉ dẫn cho mọi ngời trong toà nhà thoát ra ngoài an toàn,nhanh nhất trong trờng hợp có cháy ngay cả trong trờng hợp mất điện.

Đèn EXIT và đèn sự cố sử dụng điện 220V đầu vào bằng nguồn điện u tiên, có ắc qui dự phòng bảo đảm khi mất điện lới tự động chuyển trạng thái xoay chiều sang chế độ ắc qui Đèn EXIT loại một mặt lắp ở cửa ra vào, loại hai mặt có mũi tên chỉ hớng thoát, lắp tại hành lang, cầu thang lên xuống

III hình thức quản lý dự án

Chủ đầu t trực tiếp quản lý thực hiện Dự án.IV đánh giá tác động môi trờng

1 Mục tiêu.

- Xác định rõ tác động tích cực và tiêu cực của dự án đến môi trờng.

- Lập kế hoạch đa ra các giải pháp làm giảm thiểu tác động tiêu cực của dự án xây dựng đến môi trờng khu vực.

- Cung cấp các thông tin khoa học làm cơ sở cho các cơ quan quản lý môi trờng trong việc giám sát và quản lý môi trờng của siờu thị nội thất khi đi vào hoạt động.

2 Các căn cứ pháp lý để đánh giá.

- Luật Bảo vệ môi trờng ngày 29 tháng 11 năm 2005;

- Thông t số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng về việc Hớng dẫn về đánh giá tác động môi trờng chiến lợc, đánh giá tác động môi trờng và cam kết bảo vệ môi trờng.

- Văn bản số 2249/BXD-KHCN của Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/12/1998 về việc hớng dẫn thực hiện Chỉ thị 36-CT/TW của Bộ Chính trị về công tác bảo vệ môi trờng trong ngành xây dựng.

- Qui định quản lý chất thải y tế ban hành kèm theo quyết định số 2575/1999/QĐ - BYT ngày 27/8/1999 của Bộ Y tế.

- Nghị định số 175/CP ngày 18/10/1994 của Chính phủ hớng dẫn thực hiện luật bảo vệ môi trờng

- Hớng dẫn lập báo cáo đánh giá tác động môi trờng đối với các đồ án quy hoạch xây dựng số 10/2000/TT-BXD ngày 08/08/2000 của Bộ xây dựng

3 Các tiêu chuẩn môi trờng Việt Nam đợc sử dụng để so sánh, đánh giá chất lợng môi trờng:

+ TCVN 5938-1995 - Nồng độ tối đa cho phép của một số chất độc hại trong không khí xung quanh.

+ TCVN 5939-1995 - Giới hạn tối đa cho phép của bụi và các chất vô cơ trong khí thải công nghiệp.

+ TCVN 5949 -1998 - Giới hạn tối đa cho phép tiếng ồn trong khu vực công cộng và dân c.

4 Đánh giá tác động của của dự án đến môi trờng4.1 Trong giai đoạn xây dựng dự án

Trong quá trình tiến hành xây dựng dự án, có thể có các tác động sau:Tác động tới môi tr ờng:

- Bụi sinh ra trong quá trình san lấp mặt bằng và vận chuyển nguyên vật liệu phục vụ công tác xây dựng

- Tiếng ồn rung do các phơng tiện vận tải và thi công cơ giới gây ra trong quá trình thi công

- Phế thải xây dựng (gạch vỡ, bao bì xi măng )- Rác thải của công nhân xây dựng

Tác động tới công nhân thi công xây dựng:

- Điều kiện thời tiết, cờng độ lao động có thể gây mệt mỏi ảnh hởng tới sức khỏe của công nhân

- Các nguồn có khả năng cháy nổ nh xăng dầu, vật liệu có thể gây ra hỏa hoạn- Hệ thống điện tạm thời cung cấp cho các máy móc thi công có thể xỷ ra sự cố

4.2 Trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động

- Tác động về kinh tế xã hội: mang tính tích cực, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nớc thông qua các khoản thuế

- Tạo công ăn việc làm cho ngời dân địa phơng

5 Phơng pháp áp dụng trong quá trình đầu t mới.

- Danh mục các phơng pháp sử dụng trong báo cáo mới:

+ Phơng pháp thống kê: Thu thập các số liệu khí tợng, thuỷ văn, số liệu kinh tế - xã hội của khu vực thực hiện dự án.

+ Phơng pháp phân tích kiểm tra: Lấy mẫu ngoài hiện trờng và phân tích trong phòng thí nghiệm theo các phơng pháp phân tích và thiết bị đo kiểm đợc quy định trong các Tiêu chuẩn và các Quy định của Việt Nam về phân tích môi trờng

+ Phơng pháp danh mục điều kiện môi trờng: Liệt kê các nhân tố môi trờng liên quan đến hoạt động của dự án.

+ Phơng pháp ma trận môi trờng: phối hợp, liệt kê các hoạt động của dự án và liệt kê các nhân tố môi trờng có thể bị tác động bởi các hoạt động trên.

+ Phơng pháp so sánh: Dùng để đánh giá mức độ ô nhiễm trên cơ sở sở sánh với các Tiêu chuẩn Việt Nam về môi trờng.

6 Nội dung công việc đánh giá tác động môi trờng.

- Khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về tình hình kinh tế-xã hội khu vực dự án- Điều tra, thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên

- Khảo sát, đo đạc các thông số môi trờng khu vực dự án+ Đo đạc hiện trạng môi trờng khí

+ Hiện trạng môi trờng nớc mặt, nớc ngầm, nớc thải.- Đánh giá các tác động môi trờng

+ Nguồn gây tác động

+ Đối tợng, qui mô của dự án

+ Đánh giá tác động trong giai đoạn thi công xây dựng dự án và giai đoạn dự án đi vào hoạt động

- Biện pháp giảm thiểu tác động xấu, phòng ngừa và ứng phó với sự cố môi trờng- Cam kết thực hiện biện pháp bảo vệ môi trờng

- Các công trình xử lý môi trờng, chơng trình quản lý và giám sát môi trờng

CHƯƠNG V:PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )

Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng )

Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau :

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1)Trong đó :

GXD : Chi phí xây dựng.GTB : Chi phí thiết bị.

GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.GQLDA : Chi phí quản lý dự án.

GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.GK : Chi phí khác.

GDP : Chi phí dự phòng.VLĐ:Vốn lưu động ban đầuLV:lãi vay

1.1 Xác định chi phí xây dựng ( GXD )

* Các căn cứ :

- Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem bảng 1.1 )

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …)

- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.

* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn (1.2)

Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.

Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau :GXDCT = SXD* N + GCT-SXD ( 1.3)

Trong đó :

- SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

Xác định diện tích xây dựng cơ bản.

Bảng 1.Diện tích sàn

STTTên hạng mụcĐơn vị Quy mô xây dựngDiện tích sàn

300

- Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng- Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2

* Chi phí san lấp mặt bằng :GSL = G*F*H

G - Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ).F - Diện tích san lấp : F = 500 (m2 ).

H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m

Đơn giá ( không có VAT)

Thành tiền

Chưa có VAT Có VAT

1 Xây dựng toà nhà trung tâm m2 2992.35 3.552 10628.83 11691.71

Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ).

1.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định )

1.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị.

• Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc

• Bếp ga : 5 chiếc + Phòng nghi:

• Giường đệm : 5 bộ

• Tủ áo : 10 bộ

• Điều hòa : 1 chiếc

• Tivi màu 29 inch : 1 chiếc

• Radiocasette : 1 chiếc

• Tủ lạnh 50L : 1 chiếc+ Toilet :

• Bình nóng lạnh : 1 chiếc

• Bàn ghế văn phòng : 1 bộ

• Điều hòa : 1 chiếc

• Computer : 1 bộ

• Tổng đài điện thoại : 1 bộ

• Điện thoại lẻ : 1 chiếc

• Vidio trung tâm và ăngten Parabol

- Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

**(1)1

+= n

TBiVATi

Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container.

Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trườnghi -Thuế và chi phí bảo hiểm

VAT- Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.

Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.

Đơn vị tính : triệu đồng.

STTLoại thiết bịĐơn vịSố lượng

Đơn giá ( Chư

a có VAT)

Chi phí trước

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

21 Bàn ghế văn phòng Bộ 5 20.90 104.50 10% 114.9522 Tủ áo và trang điểm Amore Bộ 100 3.60 360.00 10% 396.00

4 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 112 100 11200.00 12320.00

1.2.1 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.

* Các căn cứ xác định :- Giá trị thiết bị cần lắp đặt.

- Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt ∑

= n

G : Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

TL : Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

- Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp là 10%).

Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị

Đơn vị tính : triệu đồng

STTLoại thiết bị

Giá trị TB cần lắp đặt

Tỷ lệ chi phí lắp

Chi phí trước

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị

Đơn vị tính :triệu đồng

STTNội dungChi phí trước thuếThuế VATChi phí sau thuế

Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng).

1.3 Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.- Chi phí tái định cư.

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng.* Căn cứ xác định :

Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản giá đất của địa phương…

- Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư.

- Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban hành trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m2).

Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).

STTNội dung Chi phí trước thuếThuế VATChi phí sau thuế

- Các định mức chi phí hiện có.- Khối lượng và đơn giá.

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định.* Phương pháp tính các loại chi phí :

Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Công văn số :1751/BXD-VP ngày

14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%

2, Chi phí lập dự án khả thi.

- TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.

3, Chi phí thiết kế.

Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu đồng).

- TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.

4, Chi phí khảo sát thiết kế.

Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu đồng).

5,Chi phí thẩm tra thiết kế.

GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng).- TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.

6,Chi phí thẩm tra dự toán.

GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng).- TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán.

7,Chi phí tư vấn đấu thầu.

- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt

- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt

+ TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD

vật tư thiết bị.

GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt)= (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 )

= 66,875 ( triệu đồng).

GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng).

8, Chi phí giám sát thi công.

GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng).- TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công.

9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.

Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)

10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.

Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng.

- Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%.GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng).

11, Chi phí khởi công, khánh thành.

Tạm tính 50 (triệu đồng).

12, Chi phí bảo hiểm công trình

Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng.

- TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình.

Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Đơn vị tính: triệu đồng

STTLoại chi phí

Phương pháp

Giá trị tính toán

Định mức tỷ lệ (%)

Chi phí trước

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

3 Chi phí khảo sát thiết kế ĐMTLTheo 80.075 0.10 88.0824 Chi phí thiết kế ĐMTLTheo 266.915 266.915 0.10 293.6075 Chi phí thẩm tra thiết kế ĐMTLTheo 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.9536 Chi phí thẩm tra dự toán ĐMTLTheo 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.2207 Chi phí tư vấn đấu thầu ĐMTLTheo

Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350Tư vấn cung cấp

8 Chi phí giám sát thi công ĐMTLTheo 39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625

Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

Tạm

Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

Theo ĐMTL

*

1.5 Dự trù vốn lưu động cho dự án.

Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai.

* Căn cứ xác định :

- Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm.

Bảng 1.6 Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động

Đơn vị tính : triệu đồng.

1 Chi phí hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.102

Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động

Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động

* Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…)

1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.

Bảng 1.7 Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng

* Căn cứ xác định :

- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.- Nguồn vốn của dự án.

* Lập kế hoạch huy động vốn