Một số giải pháp đẩy nhanh tiến bộ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ TP HCM đến năm 2010 luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - TRẦN VŨ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh, Năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - TRẦN VŨ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM ĐẾN NĂM 2020 Chuyên ngành Mã số : Quản trị kinh doanh : 60.34.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THẦY HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS VŨ CƠNG TUẤN TP Hồ Chí Minh, Năm 2010 MỤC LỤC Trang Mở đầu Chương : Cơ sở lý luận tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản 1.1 Khái niệm tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Định nghĩa 4 1.1.2 Ý nghĩa 1.1.3 Vai trò 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Đặc điểm tổng quát 1.2.2 Tính đặc thù 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản 1.3.1 Qui hoạch dự án đầu tư 1.3.2 Khảo sát, thiết kế, dự toán 5 6 1.3.3 Giấy phép xây dựng 11 1.3.4 Lựa chọn nhà thầu 12 1.3.5 Quản lý thi cơng xây dựng 14 1.3.6 Các hình thức quản lý dự án 16 1.3.7 Quản lý chi phí dự án 17 1.3.8 Hợp đồng hoạt động xây dựng 19 1.3.9 Điều kiện lực hoạt động xây dựng giám sát cộng đồng 20 Chương : Phân tích thực trạng, tiến độ thực dự án đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM (Invesco) thời gian qua 23 2.1 Giới thiệu Cơng ty Invesco 2.1.1 Lịch sử hình thành 23 23 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu 24 2.1.3 Các dự án đầu tư, cơng trình xây dựng tiêu biểu 24 2.1.4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh 26 2.2 Phân tích thực trạng tiến độ thực dự án 2.2.1 Dự án Cao ốc Căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà - Quận 26 26 2.2.2 Dự án Khu dân cư An Phú - Quận (Blooming Park) 2.2.3 Dự án Khu nhà 321 Đào Duy Anh - Quận Phú Nhuận 29 33 2.2.4 Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha - Quận 38 2.2.5 Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương 45 2.3 Đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng 2.3.1 Năng lực trách nhiệm nhà tư vấn 49 49 2.3.2 Năng lực trách nhiệm nhà thầu thi công 50 2.3.3 Chính sách đền bù - giải phóng mặt thủ tục hành 53 2.3.4 Năng lực quản lý dự án chủ đầu tư điều phối 54 2.3.5 Năng lực tài nhà đầu tư 55 Chương : Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020 58 3.1 Mục tiêu phát triển Công ty 3.1.1 Mục tiêu tổng quát 58 58 3.1.2 Mục tiêu cụ thể 3.2 Quan điểm đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư Công ty 3.2.1 Quan điểm 1: Tuân thủ chặt chẽ pháp luật đảm bảo thực theo qui hoạch, tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng Nhà nước 58 61 61 3.2.2 Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an tồn cơng trình, bảo vệ người tài sản; phòng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường 61 3.2.3 Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán - nhân viên Công ty nòng cốt; tổ chức, chăm lo quan tâm đến đời sống cán - nhân viên 62 3.2.4 Quan điểm 4: Tổ chức tốt việc quản lý chi phí, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu quả, chống lãng phí, thất tiêu cực khác xây dựng; tạo nhiều sản phẩm cạnh tranh, góp phần ổn định thị trường bất động sản 62 3.2.5 Quan điểm 5: Phối hợp chặt chẽ, sâu sát với quan quản lý nhà nước việc thực thủ tục - công tác quản lý chất lượng; kế thừa phát huy ưu điểm, khắc phục tồn việc đẩy nhanh tiến độ dự án thời gian qua 63 3.3 Các giải pháp đề xuất 3.3.1 Giải pháp 1: Vận dụng tiêu qui hoạch, tổ chức tốt công tác lập qui hoạch xây dựng đảm bảo dự án thiết lập mang tính khả thi cao 64 64 3.3.2 Giải pháp 2: Quản lý chặt chẽ chất lượng,tiến độ công tác khảo sát,thiết kế - lập dự toán; quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng 65 3.3.3 Giải pháp 3: Có hình thức chọn thầu phù hợp với gói thầu, đảm bảo nhà thầu có lực; kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực đơn vị thi cơng có biện pháp kỹ thuật để xử lý tình cơng trường 66 3.3.4 Giải pháp 4: Chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án quản lý chi phí cách phù hợp, linh hoạt 69 3.3.5 Giải pháp 5: Chủ động, minh bạch,cởi mở đàm phán ký kết hợp đồng; đảm bảo tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng đủ lực 72 3.3.6 Giải pháp 6: Tạo điều kiện tích cực cho giám sát cộng đồng; có kiến nghị đáng với cấp thẩm quyền cho vướng mắc mặt thủ tục 3.4 Kiến nghị 3.4.1 Đối với Nhà nước 3.4.2 Đối với Thành phố Hồ Chí Minh Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục 74 80 80 81 83 MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: Việt Nam gia nhập WTO vào cuối năm 2006, nước ASEAN, Nam Phi công nhận quốc gia có kinh tế thị trường vừa trở thành thành viên không thường trực Hội đồng Bảo an Liên hiệp quốc nhiệm kỳ 2008-2009 Đó hội lớn, tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững vượt bậc Trong đó, yếu tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế đất nước, hình thành nên diện mạo văn minh, đại đất nước thực đầu tư dự án bất động sản, cơng trình xây dựng Các dự án đầu tư vào bất động sản thường sử dụng vốn đầu tư lớn, vịng đời dự án dài (có đến 20-30 năm), nhiều thời gian, chi phí cho việc nghiên cứu để định đầu tư dự án Do đó, tiến độ thực yếu tố thiếu nhà đầu tư dự án bất động sản, giúp cho nhà thầu tư có cách nhìn khái qt nắm rõ trình tự thực dự án nhằm phân tích tính khả thi dự án đề sách đầu tư, kinh doanh hợp lý Tuy nhiên, thời gian qua, tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản thường bị chậm, ảnh hưởng đến hiệu đầu tư, khơng gây thiệt hại kinh tế - xã hội mà cịn gây nhiễm môi trường, cản trở giao thông, gây tâm lý ức chế cho người dân,… Đó thiệt hại khơng thể tính tốn tiền Mặc dù thời gian qua, Nhà nước chủ đầu tư có biện pháp để khắc phục tình trạng trên, chưa triệt để Do vậy, vừa hồn thành chương trình Cao học Trường Đại học Kinh Tế TP.HCM cộng với số kinh nghiệm thực tế q trình cơng tác động viên, hướng dẫn Thầy PGS.TS Vũ Công Tuấn, tơi mạnh dạn tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu lựa chọn đề tài “Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020” nhằm góp phần tìm biện pháp tối ưu cho việc phát triển Cơng ty góp phần phát triển thị TP.HCM MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU : Nhằm tìm hiểu cách xác thực tình hình thực dự án đầu tư bất động sản Công ty TP.HCM, nắm rõ thực trạng có biện pháp đảm bảo tiến độ thực Nghiên cứu hiểu rõ chi tiết công đoạn trình thực dự án, hình thức, tình hình quản lý dự án thực tế giải pháp hữu hiệu việc thực dự án bất động sản địa bàn TP.HCM thời gian qua Thơng qua đó, đề xuất giải pháp thiết thực, tối ưu để thúc đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản Công ty doanh nghiệp, nhà đầu tư khác địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần tạo thuận lợi cho doanh nghiệp việc quản trị dự án có hiệu Mặt khác, đề tài nghiên cứu đề số giải pháp thiết thực việc củng cố nâng cao hiệu quản lý dự án đầu tư xây dựng chủ đầu tư, có việc đảm bảo tiến độ thực dự án yếu tố quan trọng Ngoài ra, đề tài đề xuất số biện pháp nhằm tăng cường hiệu công tác đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý dự án chủ đầu tư, công tác nhà tư vấn như: lập qui hoạch, lập dự án, thiết kế - lập dự tốn, giám sát thi cơng xây dựng cơng trình nhà thầu thi công xây dựng cơng trình, chủ đầu tư,… ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu đề tài dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; sách qui định quản lý dự án đầu tư xây dựng, đấu thầu, quản lý chi phí, hợp đồng hoạt động xây dựng…; chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nhà tư vấn có liên quan đến việc đầu tư xây dựng cơng trình,… Phạm vi nghiên cứu đề tài tình hình thực dự án đầu tư bất động sản thời gian qua giải pháp từ đến năm 2020 cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty kể dự án sử dụng vốn nhà nước dự án sử dụng vốn khác… “Tiến độ thực dự án” đề tài hiểu tổng tiến độ thực toàn dự án, tức thời gian thực dự án suốt trình kể từ có ý tưởng thực dự án, tiến hành thực bước chuẩn bị đầu tư đến triển khai thực dự án kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU : Trong luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử; phương pháp qui nạp, thống kê, phương pháp tổng hợp, lý thuyết hệ thống Với đặc điểm luận văn, tác giả vận dụng sở pháp lý để giải đề tài như: Luật đầu tư (năm 2005), Luật kinh doanh bất động sản (2005), Luật nhà (2005), Luật đấu thầu (năm 2005), Luật xây dựng (năm 2003); Nghị định Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà thầu, kinh doanh bất động sản, hợp đồng xây dựng,… Đề tài sử dụng phương pháp phân tích, so sánh,… kết hợp với sở lý luận sách giáo khoa, giáo trình, báo chí, luật, nghị định, qui định hành Nhà nước hướng dẫn thầy cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM,… Ngồi ra, đề tài cịn sử dụng sở lý luận kinh nghiệm thực tế doanh nghiệp - nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả, dự án đầu tư đạt kết cao, thông tin từ đồng nghiệp, đối tác kinh nghiệm thực tiễn công tác để đề giải pháp phù hợp KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN Đề tài nghiên cứu bao gồm 03 chương : Chương : Cơ sở lý luận tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản Chương : Phân tích thực trạng tiến độ dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM thời gian qua Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020 Kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục Do trình độ kinh nghiệm thực tiễn hạn chế, chắn nghiên cứu cịn nhiều thiếu sót, tơi mong nhận bảo Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM, mong tiếp tục hướng dẫn thầy PGS.TS Vũ Công Tuấn ý kiến đóng góp bạn lớp Cao học Quản trị kinh doanh - Khóa 16 để sau hồn thiện thực việc nghiên cứu sâu hơn, góp phần đề giải pháp hữu hiệu phục vụ cho quan công tác doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM Trân trọng Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Định nghĩa Theo tự điển tiếng Việt, tiến độ nhịp độ tiến hành công việc Theo http://dictionary.bachkhoatoanthu.gov.vn/, kế hoạch tiến độ sản xuất: loại kế hoạch xây dựng doanh nghiệp công nghiệp, nhằm phân chia nhiệm vụ kế hoạch sản xuất năm cho phân xưởng, ngành, tổ chức sản xuất công nhân khoảng thời gian tương đối ngắn (tháng, tuần), chí đến ca sản xuất Là công cụ giúp cho giám đốc doanh nghiệp đạo điều hành sản xuất cách chặt chẽ, nhịp nhàng kịp thời Như vậy: Tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản nhịp độ tiến hành công việc khoảng thời gian định, phân chia cụ thể chi tiết theo trình tự cơng việc cho phận với khoảng thời gian tương đối ngắn (tháng, tuần) để tiến hành thực dự án đầu tư bất động sản từ chuẩn bị đầu tư đến kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác, sử dụng 1.1.2 - - - - Ý nghĩa : Nắm vững đầy đủ yếu tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến tiến độ thực dự án giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận tổng quát tiến trình thực dự án, hình dung thời gian thực dự án cách chung nhất, nhận định lường trước khả rủi ro cao dự án bị chậm tiến độ… Tiến độ thực dự án bị ảnh hưởng tất giai đoạn từ hình thành ý tưởng kết thúc việc xây dựng, đưa dự án vào khai thác sử dụng Có tiến độ dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng giai đoạn đầu dự án – giai đoạn chuẩn bị đầu tư Trong trình thực dự án, giai đoạn thi công, ta cần tiến hành nhiều công việc khác nhau, chúng chồng chéo lẫn thời kỳ cao điểm Do cơng việc xếp theo trình tự chặt chẽ, khoa học giúp cho chủ đầu tư hoàn thành dự án hạn Việc đề tiến độ thực giúp cho chủ đầu tư dự án có kế hoạch cụ thể, chi tiết cơng việc để bố trí sử dụng nguồn lực có hiệu nhất, qua có biện pháp rút ngắn thời gian thực cơng việc - - Tiến độ dự án đầu tư chi tiết, rõ ràng, hợp lý cơng cụ đắc lực cho chủ đầu tư hồn thành dự án vào thời điểm định có biện pháp cải thiện thấy trễ tiến độ Việc thực theo tiến độ đề ra, giúp cho chủ đầu tư dự án nâng cao hiệu lực cạnh tranh mình… Việc thực dự án theo tiến độ có ý nghĩa to lớn mặt quản lý chi phí, đảm bảo cho dự án có hiệu cao Đầu tư có ý nghĩa định việc chuyển dịch cấu kinh tế Đầu tư địi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ cơng nghệ quản lý 1.1.3.Vai trị Có vai trị quan trọng đến thành công dự án khái qt cho người thực dự án thấy việc cần ưu tiên thực hiện, cơng việc cần làm Giúp chủ đầu tư có nhìn tổng qt tồn diện dự án, kịp thời có điều chỉnh có yếu tố tác động làm ảnh hưởng dự án Giúp chủ đầu tư thực dự án cách trình tự, khoa học thực cách đan xen công việc đảm bảo qui định Tiến độ thực dự án nhanh góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước, hình thành thị văn minh, đại… Góp phần đáp ứng nhu cầu minh bạch thị trường bất động sản… Tiến độ thực dự án sở để chủ đầu tư cân đối nguồn vốn thực cách hiệu bố trí vật tư, nhân cơng, xe máy hợp lý 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Đặc điểm tổng quát - Hầu hết dự án đầu tư bất động sản triển khai tuân thủ theo Luật xây dựng, luật khác có liên quan qui định hành Nhà nước quản lý dự án đầu tư xây dựng - Các dự án đầu tư bất động sản bao gồm hạng mục hay nhiều hạng mục cơng trình; nằm dây chuyền cơng nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh - Chủ yếu hoạt động xây dựng, lắp đặt, trang trí, bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng trình, giám sát thi cơng xây dựng cơng trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng hoạt động khác có liên quan đến xây dựng cơng trình - Có chế đền bù – giải phóng mặt riêng biệt cho Thành phố Hồ Chí Minh, sách tái định cư cần đột phá, đảm bảo cho người dân bị giải tỏa có đời sống cao thực cách đồng bộ, quán cho loại dự án đầu tư bất động sản Ban hành qui định cụ thể kiên xử lý trường hợp cố tình cản việc đền bù giải phóng mặt - Qui định thời gian thẩm định thiết kế sở, cấp phép xây dựng cần có khoảng dao động cụ thể Tùy dự án mà quan có thời hạn thụ lý phù hợp, tránh tình trạng dự án đưa thời hạn tối đa theo qui định - Chủ động, đầu, tạo bước đột phá việc thực qui định quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; hình thành sách giá xây dựng theo chế thị trường đặc thù Thành phố, có biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình bám sát thị trường - Có sách kích cầu phát triển thị trường bất động sản phù hợp với tình hình nay; tăng cường vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản, hình thành, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh bền vững; tạo hành lang pháp lý chặt chẽ cho hoạt động kinh doanh bất động sản - Tăng cường hoạt động tra xây dựng Thành phố để nâng cao lực trách nhiệm nhà tư vấn xây dựng, dần hình thành nên đội ngũ chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm, động xứng đáng Thành phố lớn - Công tác quản lý nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng phải thực thường xuyên, đồng bộ, khắp tất quận huyện Thành phố nhằm nâng cao lực, trách nhiệm nhà thầu thi công lực quản lý chủ đầu tư - Tạo điều kiện cho chủ đầu tư hoàn toàn chủ động việc thực tốn hợp đồng có liên quan đến hoạt động xây dựng - Hỗ trợ, tháo gỡ cho chủ đầu tư vấn đề tài chính, tín dụng,… Mặt khác, kiên khơng giao làm chủ đầu tư thay chủ đầu tư khác nhà đầu tư không đủ lực tài chính, khơng đảm bảo nguồn vốn để đầu tư dự án bất động sản - Phát động sâu rộng tồn Thành phố để người dân tham gia việc giám sát cộng đồng; có biện pháp cụ thể yêu cầu chủ đầu tư tích cực, tạo điều kiện cho người dân thực vai trò cơng tác giám sát cộng đồng KẾT LUẬN Việc nghiên cứu, phân tích thực trạng tìm số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản cho Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM (Invesco) thời gian tới cần thiết Nó giúp cho lãnh đạo Cơng ty Invesco có cách nhìn tổng qt, tồn diện dự án đầu tư thực Các giải pháp đề (kèm theo điều kiện thực hiện) tiền đề để lãnh đạo Cơng ty có định tối ưu Trong thời gian gần đây, Công ty quan tâm sâu sắc có biện pháp kịp thời để đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản Nhưng việc triển khai với cách thức khác nhau, chưa thật đồng bộ, cần đẩy nhanh tiến độ gấp rút tiến hành biện pháp để đẩy nhanh tức thì, chưa cơ, lộ rõ bất cập, (điển hình: có dự án bất chấp giá để hồn thành, có khơng nâng mức giá cao để thực bước ) Ngồi ra, số hình thức rút ngắn thời gian thực chưa hoạch định cụ thể, giải tình Do vậy, biện pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án thời gian qua cần củng cố, hoàn thiện Đề tài nghiên cứu có kiến nghị với quan nhà nước chế, sách để góp phần đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản Khi chế, sách nêu dần hồn thiện kết hợp với điều kiện đặc trưng mình, Cơng ty rút ngắn thời gian thực dự án, mang lại hiệu ngày cao tạo đà phát triển bền vững năm tới Sáu giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án đầu tư bất động sản nêu việc áp dụng đặc thù cho Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM cịn góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án nhà đầu tư khác Tùy theo yêu cầu thời gian hoàn thành, khai thác mà chủ đầu tư lựa chọn, kết hợp giải pháp với nhằm đạt hiệu cao Tùy theo mức độ căng thẳng tiến độ thực hiện, khả – lực – mạnh mình, bên tham gia hoạt động xây dựng - đầu tư kết hợp cách đồng bộ, nhuần nhuyễn giải pháp vận dụng kinh nghiệm nước (như: “các học để giúp bạn thành công dự án”; “quản lý thời gian” “quản lý dự án lớn nhỏ” theo cẩm nang kinh doanh Harvard; “quản lý dự án trang giấy”; nắm đặc thù “bất động sản phương Đơng”, ) để tối ưu hóa lợi ích kinh tế hay xã hội Tuy nhiên, tiến hành thực đồng tất sáu giải pháp đề xuất để đẩy nhanh tiến độ thực dự án cần lưu ý tính hiệu kinh tế, xã hội chất lượng cơng trình./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Cẩm nang kinh doanh Harvard, Quản lý dự án lớn nhỏ NXB Tổng hợp TP.HCM, năm 2007 Cẩm nang kinh doanh Harvard, Quản lý thời gian NXB Tổng hợp TP.HCM, năm 2007 Clark A Campbell, Quản lý dự án trang giấy NXB Tri Thức, năm 2008 Đồng Thị Thanh Phương, Quản trị sản xuất dịch vụ (tái lần thứ 4) NXB Thống kê, năm 2005 Gary R.Heerkens, 24 học để giúp bạn thành công dự án NXB Tổng hợp TP.HCM, năm 2007 Graylon E.Greer (Nhân Văn biên dịch), Bất động sản Phương Đông NXB Thanh Hóa, năm 2008 Hồ Tiến Dũng, Nâng cao kỹ điều hành sản xuất NXB Đại học Quốc Gia năm 2006 Nguyễn Quốc Ấn – Phạm Thị Hà – Phan Thị Thu Hương – Nguyễn Quang Thu, Thiết lập thẩm định dự án đầu tư NXB Thống kê, năm 2006 Tạ Thị Kiều An – Ngơ Thị Ánh – Nguyễn Văn Hóa – Nguyễn Hoàng Kiệt – Đinh Phượng Vương, Quản lý chất lượng tổ chức NXB Thống kê, năm 2004 10.Vũ Công Tuấn, Thẩm định dự án đầu tư NXB Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002 11 Vũ Cơng Tuấn, Quản trị dự án NXB Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2010 12.Luật Xây dựng - số 16/2003/QH11 ngày 26/3/2003 Quốc hội khóa XI 13.Luật Đầu tư - số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội khóa XI 14.Luật Đấu thầu - số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc hội khóa XI 15 Luật Kinh doanh Bất động sản - số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 QH khóa XI 16 Nghị định Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình – số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 17 Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu Lựa chọn nhà thầu xây dựng – số 85/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 18 Nghị định Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình – số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 19 Nghị định Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng - số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 49/2008/NĐ-CP ngày 18/4/2008 20 Các dự án đầu tư thực Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP.HCM (Invesco) 21 Các trang Web Chính phủ, Bộ xây dựng, Bộ GTVT, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Tạp chí Kinh tế Phát triển, báo hàng ngày khác… PHỤ LỤC Cơ cấu sản xuất kinh doanh Công ty Invesco năm gần Giá trị trung bình Nội dung Tỷ lệ qua năm Kinh doanh bất động sản Thi công xây dựng Hoạt động tài Cho thuê mặt Làm Thẻ công chức viên chức Dịch vụ khác Cộng 51,970 19,011 9,500 2,928 350 2,991 86,750 59.9% 21.9% 11.0% 3.4% 0.4% 3.4% 100% Cơ cấu sản xuất kinh doanh nêu dao động tùy theo tình hình hoạt động năm Hoạt động kinh doanh bất động sản có năm chiếm tỷ lệ 45%, có năm đạt tỷ lệ 75% – 80% Mãng thi công xây dựng xoay quanh mốc 15% - 25% Riêng lĩnh vực hoạt động tài có biên độ dao động lớn, từ 2% - 20% Các hoạt động lại (cho thuê mặt bằng, làm thẻ từ, dịch vụ,…) thường chiếm tỷ trọng tương đối cố định hàng năm Bộ máy quản lý – tổ chức hoạt động Công ty * Hội đồng quản trị: gồm 05 người 01 Chủ tịch 01 Phó Chủ tịch 03 Ủy viên * Ban điều hành: gồm 05 người Tổng Giám Đốc Phó Tổng Giám Đốc Tài – Kế hoạch Phó Tổng Giám Đốc Kỹ thuật – Nghiên cứu phát triển Phó Tổng Giám Đốc Nhân – hành chánh Kế toán trưởng * Ban Kiểm soát: gồm 03 người (Nguồn: Bộ phận tài – kế tốn Cơng ty năm 2009) LAO ĐỘNG TIỀN LƯƠNG Do Công ty doanh nghiệp chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần nên việc trả lương bao gồm hai mức sau : - Lương : áp dụng hệ số lương, định mức lương tối thiểu nâng – giảm lương theo qui định hành nhà nước - Lương suất (theo hệ số chức danh công việc), cụ thể : + Định mức lương theo chức danh công việc : 1.000.000đ/hệ số + Hệ số chức danh công việc cho cán - nhân viên Công ty sau: Stt I II III IV V Bảng cấu nhân hệ số lương chức danh Công ty Invesco Chức danh công việc Hệ số Ghi Ban điều hành Tổng Giám Đốc 18.0 Giám Đốc Tài – kế toán 13.0 Giám Đốc Bộ phận khác 12.0 BP Tài - kế tốn Kế tốn trưởng 10.0 Phó Trưởng Bộ phận 7.0 Chuyên viên 3.5 Nhân viên 2.5 BP Nhân - hành Trưởng Bộ phận 8.5 Phó Trưởng Bộ phận 5.5 Chuyên viên 4.5 Chuyên viên 3.5 Nhân viên 2.5 Lái xe 2.5 Bảo vệ 2.5 BP Xúc tiến đầu tư Trưởng Bộ phận 8.5 Phó Trưởng Bộ phận 5.5 Chuyên viên 4.5 BP Kế hoạch Trưởng Bộ phận 8.5 Phó Trưởng Bộ phận 5.5 VI VII VIII IX Chuyên viên 4.5 BP Kỹ thuật- Nghiên cứu phát triển Trưởng Bộ phận 8.5 Phó Trưởng Bộ phận 5.5 Chuyên viên 3.5 Chi nhánh Công ty Giám Đốc 12.5 Phó Giám Đốc 8.5 Trưởng Bộ phận 5.5 Chuyên viên 3.5 – 4.5 Nhân viên văn phòng 2.5 Lái xe 2.5 Bảo vệ 2.5 Các đội xây dựng Đội trưởng 8.5 Đội phó 5.5 Cán Đảng, Đồn thể Cán Đảng Bí thư Chi 700.000đ/tháng Phó Bí thư Chi 500.000đ/tháng Chi ủy viên 400.000đ/tháng Đảng vụ 300.000đ/tháng Cán Cơng đồn Chủ tịch 400.000đ/tháng Phó Chủ tịch 350.000đ/tháng UV BCH- kiêm trưởng ban nữ công 300.000đ/tháng UV BCH- kiêm Ủy ban kiểm tra 250.000đ/tháng Ủy viên BCH 200.000đ/tháng Tổ trưởng tổ cơng đồn 150.000đ/tháng Đồn niên Bí thư 500.000đ/tháng Phó Bí thư 350.000đ/tháng Ủy viên BCH 250.000đ/tháng (Nguồn: Bộ phận Nhân – hành chánh Công ty năm 2009) PHỤ LỤC BẢNG THỐNG KÊ THIẾT BỊ THI CÔNG CỦA INVESCO Stt Tên thiết bị XE ỦI KOMATSU D30P Số lượng XE ỦI KOMATSU D50P XE LU BÁNH HƠI KAWASAKI XE BAN KOMATSU Năm SX 1998 Thuê Sở hữu Công suất X 160 CV 1998 X 108 CV 1982 X 12 TẤN 1992 X 108 CV XE LU WANATABE WN10 1998 X 10 TẤN XE CUỐC HITACHI WH04 1998 X 0,4M3 1992 X 8-18 TẤN XE LU WANATABE WMOLA10 XE CUỐC KOMATSU D50P 1982 X 0,7M3 MÁY KINH VĨ 2000 X 1/5000 10 MÁY THỦY BÌNH 1997 X 1/1000 11 MÁY TRỘN BÊ TÔNG 350L 2004 X 350-500 L 12 MÁY CẮT SẮT 2002 X 13 MÁY UỐN SẮT 2004 X 14 ĐẦM CÁC LOẠI 2001 X 15 ĐẦM RUNG CẦM TAY 580W ĐẦM BÀN 2001 X 2004 X 16 17 ĐẦM DÙI 4M 2002 X 18 ĐẦM DÙI TQ 2003 X 19 MÁY CƯA DĨA 2003 X 20 MÁY CƯA TAY 2003 X 21 MÁY DUỖI SẮT 2004 X 22 2002 X 23 MÁY KHOAN ĐỤC PR38 HITACHI MÁY NỔ GX160 2001 X 24 MÁY PHÁT ĐIỆN 50KW 2002 X 25 MÁY BƠM NƯỚC 2001 X 26 BƠM CHÌM ĐÀI LOAN 2005 X 27 TỜI ĐIỆN F07_25_220V 2002 X 28 XE ĐẨY TAY LOẠI LỚN 12 2006 X 29 XE CẨU THÙNG 2002 X 30 VÁN KHUÔN CÁC LOẠI 2006 – 2008 X 31 CÔNG CỤ, DỤNG CỤ KHÁC PHỤC VỤ THI CÔNG >5T, >15M X (nguồn: Bộ phận kỹ thuật - nghiên cứu phát triển Công ty năm 2009) PHỤ LỤC BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ THÀNH CÔNG VÀ THẤT BẠI CÁC DỰ ÁN Stt DỰ ÁN Dự án Dự án Dự án Dự án Dự án YẾU TỐ Quá trình lập - Thất bại: thủ tục qui hoạch xây xin phép đầu tư chậm; qui hoạch bị dựng, dự án đầu tư đền trễ hạn bù – giải phóng - Thành cơng: duyệt dự án nhanh mặt thiết kế sở thẩm tra dự án nhanh - Thất bại: qui hoạch - Thất bại: trình - Thất bại: nhà nước - Thất bại: qui chậm duyệt lập dự án phải điều chậm thông qua hoạch chưa sát chuyển đổi liên tục chỉnh; giải phóng thay đổi chủ trương thực tế, thực mục đích đầu tư; dự mặt phụ thuộc đầu tư, thủ tục hành phải chỉnh án đầu tư thay đổi việc di dời sở cũ chánh nhiêu khê; tư sửa vài lần, nhiều lần; đền ngoại thành vấn lập qui hoạch thời gian Dự án đầu tư khả thi, bù giải tỏa khơng - Thành cơng: cơng khơng quan dứt khốt, quán tác lập qui hoạch điểm kiến trúc với điều chỉnh nhiều lần, làm chậm tiến khu… gây nhanh Dự án đầu tư thẩm tra; đền bù độ nhiều Giá ảnh hưởng nhiều phân tích rõ giải tỏa cịn đến tiến độ tồn ràng, có tính thực tế - Thành cơng: tư vấn đền bù thấp, thời gian đưa vào hiệp áp dụng Đẩy lập qui hoạch dự án nhanh tiến độ thực nhanh; dự án đầu tư thương lâu so - Thành công: với lúc duyệt, gây xây dựng khả thi cao, lập khơng có sở thúc đầy nhanh; công tác đền khiếu kiện làm tiến độ sở cũ bù có bước đột phá chậm tiến độ - Thành công: hầu ban đầu khơng có Q trình - Thất bại: hồ sơ xin - Thất bại: khảo sát - Thất bại: khảo sát - Thất bại: dự toán khảo sát, thiết phép xây dựng chưa nhiều lần, thời nhiều lần, thời lập chưa dự phòng sát thực tế gian chi phí gian chi phí kế lập dự toán chuẩn, chỉnh sửa thực - Thành công: xin - Thành công: giấy phép nhiều lần - Thành cơng: thiết phép xây dựng trình khảo sát, thiết thời gian dài xây dựng kế có chất lượng, nhanh; bên kế đôn đốc - Thành công: chia - Thất bại: công tác khảo sát sơ sài, phải phí thời gian làm lại thủ tục hành chánh rườm rà việc thẩm duyệt nhanh tham gia chun nghiệp, có tích cực Q trình lựa - Thất bại: khơng có - Thất bại: khơng có - Thành công: chủ - Thành công: chủ chọn nhà đầu tư nỗ lực chọn đầu tư chủ động thầu tất nhà thầu trước chọn thầu giám sát, thi công xây thi công xây dựng dựng Quá trình quản lý thi cơng - Thất bại: quản lý cơng tác thi cơng phần móng, hầm - Thất bại: thi công tỉ mỉ; lúng túng việc xử lý chặt chẽ, thực vượt tiến độ; hồ sơ xin phép đáp ứng, duyệt ngay, thực so song với thiết kế thành nhiều phân kỳ định, phê duyệt đầu tư; khảo sát thiết kế - dự tốn thiết kế cho - Thành cơng: thiết phân kỳ; theo dõi kế nhắc nhở, chặt công nên đảm bảo tiến đoạn; thủ tục để độ Dự án được phép xây dựng miễn giấy phép quan tâm thực xây dựng nhanh - Thành công: giao - Thất bại: chọn - Thất bại: cho đơn vị vừa nhiều nhà thầu tháng cho gói quản lý dự án, thiết trước nên thực thầu; có nhiều kế thi cơng; đơn có thay đổi chi gói thầu phải đấu vị thi cơng phối hợp phí thực thầu rộng rãi; thủ đồng với đơn- Thành công: ban tục duyệt trúng hành qui chế chọn thầu chậm, vị chuyên ngành xây dựng hạ thầu riêng công biến động giá phải ty nguồn tầng kỹ thuật xin duyệt lại… vốn tư nhân; chọn - Thành công: chủ nhiều thầu nhanh đầu tư chủ động chóng; duyệt lường trước giá trúng thầu sau việc khó khăn, chọn thầu xin định thầu số gói thầu, nhằm cải thiện tiến độ thực - Thất bại: chưa - Thất bại: tiến hành - Thất bại: chưa nhanh chóng di dời thi cơng chưa có lường hết sở cũ đến nơi đường lớn vào; thi vấn đề vừa thi Quá trình quản lý dự án, quản lý chi phí dự án hợp đồng chưa thật nhuần nhuyễn, xử lý tình chưa phù hợp theo đặc thù cơng trình liền kề Việt Nam; đơn vị thi công chưa đáp ứng đủ nguồn lực lúc đầu… - Thành cơng: th tư vấn nước ngồi; phối hợp chặt chẽ chủ đầu tư, giám sát thầu thi công công tác đất yếu…; thi công cầm chừng, nhà thầu thi công không cung cấp đủ nguồn lực công trường để giải tỏa nơi cũ - Thành công: thành lập phận phản ứng nhanh cơng trường, xử lý tình - Thành cơng: chưa linh hoạt; có tiến độ thi công nhanh tháng; chủ đầu tư nỗ lực từ đầu việc theo dõi thúc đẩy tiến độ thực trước hạn - Thất bại: nguồn vốn thực lớn, nên chậm toán số khâu; quản lý chi phí chặt, đơi chậm tiến độ chờ thống chi phí - Thành cơng: hợp đồng chi tiết, rõ ràng nên gặp trở - Thất bại: nguồn vốn cung ứng chậm, với khủng hoảng tài năm 2007-2008; đền bù chậm kéo theo chi phí cao cho cuối; tổng mức đầu tư chưa lường hết rủi ro; - Thành công: thành công phải dừng chập chờn vừa thi cơng vừa đền bù - Thành cơng: Nhanh chóng mở đường tạm phục vụ thi công; chia nhiều khu vực triển khai cho nhiều nhà thầu; tổ chức họp thường xuyên để thúc đẩy tiến độ; hoàn tất thi công 50ha tháng công vừa đảm bảo giao thơng, ban ngày phải làm ít…gây chậm tiến độ; nhà thầu thi cơng chủ quan, máy móc thiết bị không cung cấp kịp thời theo tiến độ; cán kỹ thuật chưa theo sát công trường, chậm xử lý tình huống… - Thành cơng: nỗ lực đẩy nhanh tiến độ chủ đầu tư liên tục, thường xuyên - Thất bại: ban quản - Thất bại: điều - Thất bại: ban lý dự án kiêm khoản dừng hợp quản lý kiêm nhiệm nhiều, ảnh đồng chưa chi tiết, nhiệm nhiều, hưởng đến số khó khăn thi chế nội cịn cơng tác định; công xin dừng Giá rườm rà, gây - Thành cơng: vật liệu xây dựng đình trệ số bước phương thức năm qua Nguồn vốn thuộc toán linh hoạt; tổng biến động lớn, chi ngân sách nên sử mức đầu tư dự phí tăng dụng việc phịng yếu - Thành công: lập phải xin duyệt tố phát sinh thực ban quản lý dự án Hợp đồng ký ngại xử lý được, tranh chấp lập cơng ty liên danh để quản lý dự án nên phần bù đắp lại tiến độ chậm; hợp đồng thi công ràng buộc kỹ nên tiến độ củng cố lại hiện; định nhanh chóng chi phí cụ thể; điều khoản hợp đồng chi tiết, minh bạch nên không xảy tranh chấp kết hợp cán có thâm niên cán trẻ Chi phí quản lý linh động, đẩy nhanh tiến độ hầu hết khâu thi cơng Hợp đồng có điều khoản thưởng cao cho việc đẩy nhanh tiến độ với điều khoản chung chung, lúng túng xử lý, chờ xin ý kiến - Thành cơng: quản lý chi phí phù hợp theo qui định hành, nên có lúc góp phần đẩy nhanh tiến độ Điều kiện - Thất bại: giám sát - Thất bại: có - Thất bại: bên thi - Thất bại: vài - Thất bại: chưa phối hợp chặt với lực tổ cộng đồng lẻ tẻ; gây giám sát cộng đồng, công người dân đơn vị có nhiều tiến độ dự án khơng quan tâm đến kinh nghiệm người dân chức, cá nhân tiếng ồn ảnh công tác giám sát phản ứng gay gắt giám sát cộng hoạt động hưởng môi trường cải thiện cộng đồng với quan đồng, nên thường xây dựng - Thành công: hầu - Thành công: giai bên tham đoạn thực đầu - Thành công: nhà chuyên môn, làm bị khiếu nại vượt công tác giám gia dự án có tư, nhà thầu thầu có kết hợp cơng tác duyệt có cấp, đột ngột yêu sát đầu tư lực, kinh có lực, kinh đồng với phần bị ách tắc cầu dừng thi cơng, cộng đồng nghiệm, góp phần nghiệm, góp phần suốt q trình - Thành cơng: ảnh hưởng tiến độ đẩy nhanh tiến độ bù lại tiến độ thực hiện; lực bên tham gia hầu chung Năng lực nhà thầu đáp ứng hết đủ lực, đơn vị tham yêu cầu gói thầu công tác, họ gia không đồng đều, trách nhiệm góp phần làm chưa cao… rút ngắn thời gian - Thành công: chủ thực chung đầu tư có nhiều biện pháp để thúc đẩy tiến độ dự án ... độ dự án đầu tư bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP. HCM thời gian qua Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ TP. HCM đến năm 2020 Kết luận. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM - TRẦN VŨ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP. HCM ĐẾN NĂM... hợp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Chương PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP. HCM TRONG THỜI GIAN QUA 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU