PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DƯ ÁN

CHƯƠNG 10 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DƯ ÁN 10.1 Kế hoạch chương trình tiêu thụ sản phẩm 10.1.1 Phương án kinh doanh dự án 10.1.1.1 Khối khách sạn: Khách hàng đặt phịng trực tiếp thông qua website Green Plaza Những khách theo Tour sở lữ hành đặt phòng, định hướng dự án giảm giá cho đơn vị đặt nhiều phịng lúc để khuyến khích tăng số lượng khách lưu trú Phần trăm giảm giá tùy thuộc vào số lượng phòng đặt.Phương thức tốn thực tiền mặt, chuyển khoản thẻ tín dụng Khách hàng th phòng thời gian ngắn hạn hay dài hạn phụ thuộc yêu cầu Đối với khách hàng thuê phòng lâu dài (vì lý cơng việc nhiều lý khác) khuyến khích số dịch vụ miễn phí kèm theo Để tạo điểm nhấn tăng khả thu hút khách hàng, đặt tên loại phòng khách sạn sau: - Ngủ loại (30 m2) : gồm Superior Standard, Superior River View, Superior Ocean View - Ngủ loại (40 m2) : gồm Deluxe River View, Deluxe Ocean View - Ngủ Vip (60 m2) : gồm Champ A Junior River, Champ A Suite Ocean - Ngủ Vip (90 m2) : Presidential Suite 10.1.1.2 Khối văn phòng cho thuê: Thời hạn hợp đồng cho thuê phụ thuộc việc bàn bạc ký kết hợp đồng bên Thời hạn tốn theo q, năm tốn tồn hợp đồng Phương thức tốn tương tự khối khách sạn 10.1.2 Chiến lược tiếp thị định hướng  Trang web: Đây công cụ tiếp thị gần quan trọng nên Chủ Đầu Tư cần cho tiến hành thực định đầu tư dự án  Tìm đến tay viết bog mạng, đối đãi với họ tận tâm với phóng viên báo giấy dày dặn kinh nghiệp, mời họ đến dự kiện khách sạn để gây tín nhiệm cộng đồng blog   Tạo trang thông tin Facebook, Twitter, Youtube Kai Xi Quảng cáo Pano: Hình thức cần đầu tư lớn Công việc đối thủ cạnh tranh địa bàn thực tốt nên Chủ Đầu Tư cần phải tạo điểm bật Pano quảng cáo Và thay hình ảnh Pano quý lần để gây ý xây dựng đẳng cấp Dựng Pano quảng cáo cỡ lớn dọc đường tới sân bay với số điện thoại liên hệ ghi lớn dễ đọc  Tổ chức kiện: Tổ chức họp báo giới thiệu việc khánh thành Tổ chức lễ khánh thành Tiệc cocktail dành cho khách VIP Buổi tiệc nên tổ chức gói gọn khách quan trọng họ khách hàng mục tiêu, người giới thiệu khách hàng khác  Quảng cáo tờ báo lớn, tạp chí dành cho doanh nhân, khách du lịch: Đây công cụ tiếp thị thông thường phải làm.Lập phận phối hợp hỗ trợ việc cân nhắc chọn báo để đăng đăng bao Hoạt động tốn hiệu cao có khả tiếp cận hầu hết khách hàng mục tiêu  Các công cụ tiếp thị in ấn: Brochure giới thiệu dự án: Đơn giản bao gồm thông tin Green Plaza, kèm vị trí, độ lớn dự án, dịch vụ, kèm theo nhiều hình ảnh đẹp Bưu thiếp: Tiện cho việc giới thiệu nơi công cộng khu du lịch, sân bay Thiết kế phải thật bắt mắt để thu hút ý người xem Tạo logo riêng cho dự án tạo điểm nhấn, tạo khác biệt tiềm thức khách hàng  Quảng cáo Tivi: Tuy hình thức tốn tiền đặc biệt hiệu mẫu quảng cáo ngắn gọn, ấn tượng, chuyên nghiệp phát vào vàng truyền hình Hơn nữa, ngồi việc hỗ trợ thu hút khách, hoạt động góp phần đẩy mạnh thương hiệu chủ đầu tư mang tầm cỡ quốc tế  Chăm sóc khách hàng: Dùng số điện thoại nóng ( số đẹp, dễ nhớ) để giải đáp thắc mắc khách hàng.Cần phải thông tin cụ thể, xác trì ổn định thông tin công bố  Quảng cáo thư thư điện tử: Thư gửi đường bưu điện: Làm thư giới thiệu gửi kèm brochure Hình thức nên áp dụng cho khối văn phòng cho thuê Các thư gửi đến công ty, khách hàng mục tiêu có nhu cầu thuê văm phòng Thư điện tử; thiết kế mẫu quảng cáo thật đẹp, nhẹ để khách dễ dàng nhanh chóng tải máy tính Đây cách làm tiết kiệm kiệm chi phí, dễ dàng tiếp cận khách hàng hàng cách trực tiếp thời gian ngắn  Trong tất các công cụ kể cơng cụ quảng cáo ngồi trời làm pano, tổ chức kiện, quảng cáo báo, tạp chí hay truyền hình có tác dụng đánh thức, gây ý cho khách hàng tiềm Những cơng cụ tiếp thị cịn lại trang web, brochure, thư điện tử có tác dụng nhắc nhở, ghi nhớ dự án 10.2 Phân tích hiệu tài dự án 10.2.1 Xác định doanh thu dự án 10.2.1.1 Tham khảo giá sản phẩm loại thị trường a Khối khách sạn Khách sạn Imperial Vũng Tàu: 205 USD Six Senses Côn Đảo Resort: 140 USD Pullman Vũng Tàu: 86 USD Sanctuary Hồ Tràm Resort: 146 The Grand Hồ Tràm Strip Resort: b USD 108 USD Khối văn phòng cho thuê Cho thuê cao ốc văn phòng, số 208 mặt tiền đường Thống Nhất, P8, TP Vũng Tàu Giá: 39 USD/ngày, diện tích: 150 m² Ngay mặt tiền đường 30/4 gần đối diện cổng cảng PTSC: Giá: 45 USD/ngày, diện tích: 208 m² 10.2.1.2 Doanh thu Giá khai thác công suất dịch vụ dự kiến sau: a Năm thứ (2018) năm thứ (2019) dự án Vì dự án chưa hồn thành nên dự kiến công suất giá khai thác thấp Dự kiến công suất khai thác sau: - Khối văn phòng cho thuê: 40% - Hội trường: 30% BẢNG 10.1 DOANH THU DỰ ÁN TRONG NĂM ĐẦU (xem phụ lục) b Kể từ năm thứ dự án (2020) dự án bắt đầu vào hoạt động thức Qua tham khảo giá số khách sạn tương tự, đồng thời vào đặc điểm dự án, giá thuê công suất dự kiến xác định phần trước, tính trung bình sau (đơn giá sau chưa bao gồm thuế Giá trị gia tăng): • • • • Công suất khai thác: - Khối VP cho thuê: 55% - Khối khách sạn: 55% - Khối Hội trường - Phòng họp cho thuê: 45% - Khối dịch vụ khác: 45% Giá thuê văn phòng (300 m2) - Giá thuê văn phòng tầng tầng 3: 0,63 USD/m2/ngày - Giá thuê văn phòng tầng khác: 0,58 USD/m2/ngày - Giá thuê hội trường-phòng họp: 0,84 USD/m2/ngày Giá phịng ngủ khách sạn: (tính cho ngày đêm) - Giá phòng ngủ tầng 19,20 + Giá phòng VIP 2: 665 USD + Giá phòng VIP 1: 488 USD + Phòng ngủ loại 1: 234 USD + Phòng ngủ loại 2: 367 USD - Giá phòng ngủ từ tầng 9-13 + Phòng ngủ loại 1: 194 USD + Phòng ngủ loại 2: 304 USD + Phòng ngủ loại 1: 212 USD + Phòng ngủ loại 2: 334 USD - Giá phòng ngủ từ tầng 13-18 - Giá phịng ngủ từ tầng 6-8 • + Phịng ngủ loại 1: 175 USD + Phòng ngủ loại 2: 276 USD Giá dịch vụ khác : 0,56 USD/m2/ngày BẢNG 10.2 DOANH THU CỦA DỰ ÁN NĂM THỨ (xem phụ lục) BẢNG 10.3 CÔNG SUẤT KHAI THÁC & DOANH THU QUA CÁC NĂM (xem phụ lục) 10.2.2 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh tính cho năm 10.2.2.1 Nhóm chi phí bất biến Bao gồm chi phí: - Khấu hao Tài sản cố định (xem phụ lục: Bảng 10.4) - Chi phí tái đầu tư thiết bị sau khấu hao hết - Chi phí sửa chửa, bảo dưỡng thiết bị: dự kiến 1% giá trị thiết bị, tiến hành hàng năm tính năm thứ (2020) dự án tồn cơng trình, thiết bị đưa vào sử dụng - Chi phí tu, sửa chữa cơng trình: ban đầu dự kiến lấy theo tỷ lệ 15% so với giá trị xây lắp tiến hành năm lần, tăng 5% sau lần sửa chữa tiến hành phân bổ chi phí hàng năm, tính năm thứ (2020) dự án tồn cơng trình - Tiền lương cho máy quản lý nhân viên hàng năm (theo Nghị định 122/2015/NĐ-CP ban hành ngày 14 tháng 11 năm 2015) BẢNG 10.5: CHI PHÍ TIỀN LƯƠNG CHO BỘ MÁY QUẢN LÝ CƠNG TRÌNH (Năm thứ 1, thứ dự án) ST T Số lượn g Nội dung Giám đốc Phó giám đốc Trởng phận Nhân viên giám sát phận Nhân viên Kế tốn Nhân viên Phịng nhân Nhân viên Phòng kỹ thuật Nhân viên Phòng kinh doanh Nhân viên Bảo vệ, lái xe Tổng cộng Mức lương tối thiểu (đồng/tháng ) Hệ số lươn g 3.500.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 4,56 4,04 3,18 2,42 191.520.000 169.680.000 534.240.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 2,13 2,13 2,22 2,13 178.920.000 268.380.000 279.720.000 3.500.000 1,27 373.380.000 3.077.340.000 1 3 32 Tổng mức lương (đồng/năm) 813.120.000 268.380.000 BẢNG 10.6: CHI PHÍ TIỀN LƯƠNG CHO BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ NHÂN VIÊN (Từ năm thứ dự án) STT Nội dung Giám đốc Phó Giám đốc Kế tốn trưởng Trưởng khối Trưởng phận Nhân viên giám sát phận Nhân viên Lễ tân, phiên dịch Nhân viên phận tiền sảnh, hành lý 10 Mức lương tối thiểu (đồng/tháng) 3.500.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 30 Số lượng Hệ số lương Tổng mức lương (đồng/năm) 4,56 4,04 3,27 3,27 3,18 191.520.000 509.040.000 137.340.000 549.360.000 1.335.600.000 3.500.000 2,42 3.049.200.000 3.500.000 2,22 745.920.000 15 3.500.000 2,13 1.341.900.000 Nhân viên phận Bếp Nhân viên Nhà hàng, Bar, discotheque Nhân viên Kế tốn Nhân viên Phịng nhân Nhân viên Phòng kế hoạch Nhân viên Phòng kỹ thuật Nhân viên Bộ phận buồng Nhân viên Bộ phận thể thao, giải trí Nhân viên Bảo vệ, lái xe Tổng cộng 10 11 12 13 14 15 16 17 29 3.500.000 2,28 2.777.040.000 40 3.500.000 1,34 2.251.200.000 7 7 40 3.500.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 3.500.000 2,13 2,13 2,13 2,22 2,03 626.220.000 626.220.000 626.220.000 652.680.000 3.410.400.000 16 3.500.000 1,56 1.048.320.000 20 245 3.500.000 1,27 1.066.800.000 20.944.980.000 Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp: lấy 22% quỹ lương, 10,5% cịn lại trích từ người lao động 12.2.2.2 Nhóm chi phí biến đổi Là khoản mục chi phí thay đổi theo mức độ hoạt động kinh doanh - Chi phí điện (5% doanh thu), chi phí nước (0,5% doanh thu) - Chi phí cơng cụ, dụng cụ: dự kiến lấy 5% doanh thu - Chi phí nguyên vật liệu: dự kiến lấy 10% doanh thu - Chi phí quảng cáo, tiếp thị: dự kiến lấy 5% doanh thu - Chi phí khác: dự kiến lấy 5% doanh thu BẢNG 10.7 KẾ HOẠCH VAY TRẢ (xem phụ lục) BẢNG 10.8 TỔNG HỢP CHI PHÍ (xem phụ lục) 12.3 Đánh giá hiệu tài - Thời gian tính tốn dự án Thời gian phân tích hiệu Tài – Kinh tế dự án tính tốn cho 27 năm hoạt động kinh doanh - Đơn vị tiền tệ Các tiêu phân tích đánh giá xác định sở đồng Việt Nam (VNĐ) Tỷ giá USD áp dụng: 1USD = 22.222 VND 12.3.1 Xác định hệ số chiết khấu Hệ số chiết khấu r tính tốn sau: r= I1 r1 + I r2 I1 + I Với: I1: Tổng vốn chủ sở hữu r1: Mức chi phí hội vốn chủ sở hữu, r1 = 11,0% (Nguồn: Tổng công ty cổ phần xây dựng phát triển đô thị Bà Rịa – Vũng Tàu) I2 : tổng vốn vay dài hạn r2 : lãi suất vay dài hạn, r2 = 10,5%/năm TT BẢNG 8.11 TÍNH TỶ LỆ CHIẾT KHẤU CỦA DỰ ÁN NGUỒN VỐN GIÁ TRỊ (1000đ) Vi ri Tổng nguồn vốn 352.972.143 Vốn tự có 172.972.143 49% 11,00% Vốn vay 180.000.000 51% 10,50% (10,5%/năm) Tỉ lệ chiết khấu Vi x ri 5,39% 5,36% 10,75% 10 ... chi phí, d? ?? d? ?ng tiếp c? ??n kh? ?ch h? ?ng h? ?ng c? ?ch tr? ?c tiếp thời gian ng? ??n  Trong tất c? ?c c? ?ng c? ?? kể c? ?ng c? ?? qu? ?ng c? ?o trời làm pano, tổ ch? ? ?c kiện, qu? ?ng c? ?o báo, tạp ch? ? hay truyền hình c? ? t? ?c. .. t? ?c d? ? ?ng đánh th? ?c, gây ý cho kh? ?ch h? ?ng tiềm Nh? ?ng c? ?ng c? ?? tiếp thị lại trang web, brochure, thư điện tử c? ? t? ?c d? ? ?ng nh? ?c nhở, ghi nhớ d? ?? án 10. 2 Phân t? ?ch hiệu tài d? ?? án 10. 2.1 X? ?c định doanh... đư? ?ng 30/4 gần đối diện c? ? ?ng c? ? ?ng PTSC: Giá: 45 USD /ng? ?y, diện t? ?ch: 208 m² 10. 2.1.2 Doanh thu Giá khai th? ?c c? ?ng suất d? ? ?ch vụ d? ?? kiến sau: a Năm thứ (2018) năm thứ (2019) d? ?? án Vì d? ?? án ch? ?a