LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ đề tài PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TRƯƠNG THÀNH HIỆP PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - TRƯƠNG THÀNH HIỆP PHÁT TRIỂN MƠ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ - Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã ngành: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN HOÀNG BẢO TS TRẦN ANH TUẤN -TP Hồ Chí Minh – Năm 2022 LỜI CAM` ĐOAN -Tôi cam đoan luận án tiến sỹ với tiêu đề “phát triển mơ hình lý thuyết giải thích tác động ác cảm mát mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà” trình bày sau nội dung nghiên cứu riêng Mọi tài liệu tác giả tham khảo nội dung luận án có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn đầy đủ theo quy định Những nội dung luận án chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu sinh Trương Thành Hiệp LỜI CẢM ƠN -Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế TP HCM hỗ trợ Viện Đào tạo Sau đại học Ban lãnh đạo Khoa Kinh Tế trường Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới TS Nguyễn Hoàng Bảo TS Trần Anh Tuấn, tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian trao đổi định hướng cho tơi, giúp tơi hồn thành luận án Tơi xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Trọng Hoài, TS Phạm Khánh Nam TS Trương Đăng Thụy, PGS.TS Lê Xuân Trường người ln góp ý, chỉnh sửa, khích lệ tơi q trình nghiên cứu luận án Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô, bạn đồng nghiệp Khoa Kinh Tế Đại học Kinh Tế Tp HCM nhiệt tình giúp đỡ chia sẻ kinh nghiệm giúp tơi hồn thành luận án Cuối cùng, tơi xin gửi lịng ân tình tới Gia đình tơi nguồn động viên truyền nhiệt huyết để tơi hồn thành luận án Trương Thành Hiệp MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 5.1: Thống kê tóm tắt liệu khảo sát nhà riêng lẻ Tp HCM 132 Bảng 5.2: Kiểm định ảnh hưởng mong đợi người mua nhà đối 133 với mức giá nhà Bảng 5.3: Kiểm định ảnh hưởng mong đợi người mua nhà đối 136 với thời gian rao bán DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Chỉ số giá ngưỡng mua ngưỡng bán Hình 1.2: Số lượng/ tỷ lệ nhà bỏ trống rao bán cho thuê Hình 2.1: Chỉ số giá nhà Mỹ Hình 2.2: Khung lược khảo mơ hình lý thuyết liên quan Hình 3.1: Khung giải thích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà 36 61 67 Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích người mua nhà với ác cảm mát 73 Hình 4.1: Khung lập luận mơ hình khả sinh lời 94 Hình 5.2: Phân bố mẫu khảo sát 130 TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT Tiêu đề: Phát triển khn khổ lý thuyết giải thích tác động ác cảm mát mong đợi khả sinh lời lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Tóm tắt: Bên cạnh gia tăng mức giá sẵn lòng bán người bán nhà giải thích mơ hình lý thuyết Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), tượng sụt giảm quy mô giao dịch nhà giai đoạn thị trường xuống góp phần sụt giảm mức giá sẵn lòng mua người mua nhà Tuy nhiên, chưa có mơ hình lý thuyết đưa giải thích cho thay đổi hành vi người mua nhà Do đó, mục tiêu luận án phát triển khn khổ lý thuyết giúp góp phần giải thích nguyên nhân sụt giảm mức giá sẵn lòng mua người mua nhà nhằm bổ sung lỗ hổng lý thuyết Với mục tiêu này, hai lập luận đưa để giải thích cho thay đổi hành vi người mua nhà, gồm: (1) ác cảm mát làm phóng đại khoản lỗ mà họ phải gánh chịu mua nhà giá tiếp tục giảm; (2) người mua thay đổi mức kỳ vọng khả sinh lời thị trường giai đoạn Dựa sở lý thuyết mơ hình hành vi tìm kiếm người mua nhà, luận án phát triển khuôn khổ lý thuyết giải thích ảnh hưởng ác cảm mát lên hành vi tìm kiếm người mua nhà Kết phân tích lý thuyết phát triển cho thấy ác cảm mát nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lịng mua, ác cảm mát người mua nhà nhà muốn mua nhanh với mức giá sẵn lòng trả cao lo sợ người mua nhà khác giành nhà mà họ thích trì hỗn Do đó, luận án tiếp tục phát triển mơ hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng mong đợi khả năng sinh lời lên hành vi mua nhà Kết phân tích lý thuyết kết kiểm định thực nghiệm cho thấy mong đợi bi quan khả sinh lời tác động làm giảm mức giá sẵn lịng mua họ, làm giảm quy mô giao dịch thị trường nhà giai đoạn Từ khóa: lý thuyết hành vi tìm kiếm, thị trường nhà ở, ác cảm mát, khả sinh lời TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH Title: Developing a theoretical framework explaining the impact of loss aversion and profitability expectations on homebuyers' searching behavior Abstract: Beside the rising of reservation sale price of homesellers explained by Stein (1995), Genesove and Mayer (2001), Sun and Seiler (2013), the decline in the trading volume and the prolonged sale time in the downturn period of the housing market is also contributed by the decline of homebuyers' reservation price However, at present, there is a lack of theoretical model to explain this changing of homebuyers’ behavior Therefore, the aims of this thesis is to develop theoretical frameworks to explain the cause of this reducing of homebuyers' reservation price Two questions are put forward: (1) buyers change behavior because loss aversion magnifies the loss they incur if buying a home in prices falling period; (2) buyers change their behavior because of the low of expected profitability during this period Based on the searching theory framework of homebuyers, this thesis has developed a theoretical framework to explain the influence of loss aversion on homebuyers' search behavior The results of the analysis of the theory developed show that loss aversion is not the cause of the changing of homebuyers' behavior With the loss aversion, the homebuyers want to set a higher reservation price, accept to pay more and shorten searching time, a prolong of negotiation for an extra discount is a gamble, which can result in losing this house for another buyer Thus, this thesis has continued to develop a theoretical model to analyze the influence of profitability expectations on the home buying behavior Both the theoretical analysis of the model and the empirical results show that a pessimistic expectation of profitability of home buyer will reduces their reservation price, causes to reduce the trade volume in decreasing period of house market Keywords: homebuyers’ searching theory, housing market, loss aversion, expectation of profitability 10 CHƯƠNG TỔNG QUAN 1.1 Đặt vấn đề Thông thường, theo quy luật cầu, thị trường xuống, giá hàng hóa giảm xuống nhằm tác động kéo khối lượng cầu hàng hóa gia tăng trở lại, giúp thị trường khơi phục Tuy nhiên, thị trường nhà ở, tượng gây khó hiểu nhà nghiên cứu, việc khối lượng mua bán nhà thị trường tiếp tục giảm mà giá nhà đươc giảm xuống giai đoạn thị trường xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013), làm giảm mạnh tính khoản thị trường nhà giai đoạn này, hậu thị trường nhà khó phục hồi (Genesove & Mayer, 2001) Hiện tượng khó hiểu thu hút nhiều nhà nghiên cứu đưa cách giải thích khác Cụ thể, Stein (1995) lập luận rằng, phần lớn người sở hữu nhà đồng thời sở hữu khoảng nợ tài tương đối lớn, nên giá nhà sụt giảm giai đoạn thị trường nhà xuống, làm cho số tiền lại sau trả nợ tài người bán nhà không đủ để trang trải cho số tiền đặt cọc để mua nhà mới, người dân trì hỗn việc thay đổi chổ (bán nhà cũ mua nhà mới) Đây nguyên nhân làm giảm khối lượng giao dịch nhà thị trường giá nhà giảm giai đoạn thị trường xuống Lập luận Stein (1995) trình bày khuôn khổ lý thuyết giới hạn tiền đặt cọc mình1 Một lập luận khác, chấp nhận rộng rãi hơn, Genesove & Mayer (2001) đưa để giải thích cho tượng khó hiểu thị trường nhà ở, tác động ác cảm mát người bán nhà Cụ thể, quan sát diễn biến thị trường nhà Boston giai đoạn từ 1982 – 1998, Genesove & Mayer (2001) nhận thấy rằng, giai đoạn thị trường nhà xuống người bán nhà có xu hướng rao giá bán cao 35% so với mức họ dự kiến bán nhà, Khuôn khổ lý thuyết giới hạn tiền đặt cọc Stein (1995) tác giả luận án trình bày chi tiết phần tổng quan khuôn khổ lý thuyết Sự ác cảm mát (loss aversion) người tiêu dùng Kahneman Tversky (1979), Tversky Kahneman (1991) đưa lý thuyết Triển vọng (Prospect theory) 154 (1015) Bao, H.X.H and Meng, C.C (2017) Loss Aversion and Residential Property Development Decisions in the People’s Republic of China: A SemiParametric Estimation ADBI Working Paper 640 Tokyo: Asian Development Bank Institute (1016) Bjorklund, K., Dadzie, J A., and Wilhelmsson, M (2006) Offer Price, Transaction Price and Time-on-market Property Management, 24(4): 415-426 (1017) Bokhari, S., and Geltner, D., (2011), “Loss Aversion and Anchoring in Commercial Real Estate Pricing: Empirical Evidence and Price Index Implications”, Real Estate Economics 39(4), pp 635–670 (1018) Bourassa, S., Hoesli, M and Peng, V.S, (2003) Do housing submarkets really matter? Journal of Housing Economics, 12(1), pp 12-28 (1019) Bourassa, S.C (1994) Gender, Marital Status and Home Ownership in Australia Journal of Housing Economics, 3(3), pp 220-239 Boyle, K.J., Kuminoff, N.V., Zhang, C., Devanney, M., and Bell, K.P (1020) (2010) Does a propertyspecific environmental health risk create a “neighborhood” housing price stigma? Arsenic in private well water Water Resources Research, 46(3), https://doi.org/10.1029/2009WR008074 (1021) Brasington, D., and Hite, D (2005) Demand for environmental quality: a spatial hedonic analysis Regional Science and Urban Economics, 35(1), pp 57-82 (1022) Buisson, F (2016) Prospect Theory and Loss Aversion in the Housing market Journal of Real Estate Research, 38(2), pp 229-250 Cheng, P., Lin, Z., and Liu, Y (2008) A Model of Time-on-Market (1023) and Real Estate Price under Sequential Search with Recall Real Estate Economics, 36(4), pp 813-843 (1024) Chin, T., and Chau, K (2003) A critical review of literature on the hedonic price model International Journal for Housing Science and Its Applications, 27 (2), pp 145–165 (1025) Chiu, R.L.H., and Ho, M.H.C (2006) Estimation of elderly housing demand in an Asian city: Methodological issues and policy implications Habitat International, 30(4), pp 965-980 155 (1026) Cirman, A., Pahor, M and Verbic, M (2015) Determinants of Time on the Market in a Thin Real Estate Market Engineering Economics, 26(1), pp 4-11 Clapp, J.M., and Giaccotto, C (1998) Residential hedonic models: A (1027) rational expectations approach to age effects Journal of Urban Economics, 44, pp 415-437 Clayton, J (1996) Rational Expectations, Market Fundamentals and (1028) Housing Price Volatility Real Estate Economics, 24(4), pp 441-470 (1029) Cochrane, J H (2011) Presidential address: Discount rates Journal of Finance, 66, pp 1047–108 (1030) Courant, P.N (1978) Racial Prejudice in a Search Model of the Urban Housing Market Journal of Urban Economics, 5, pp 329-345 Day, B., Bateman, I., and Lake I (2007) Beyond implicit prices: (1031) recovering theoretically consistent and transferable values for noise avoidance from a hedonic property price model Environmental and resource economics, 37(1), pp 211-232 (1032) Diamond, P.A (1982a) Aggregate demand management in search equilibrium Journal of Political Economy, 90(3), pp 881–894 (1033) Diamond, P.A (1982b) Wage determination and efficiency in search equilibrium The Review of Economics and Statistics, 49(2), pp 217–227 Einio, M., Kaustia, M and Puttonen, V (2008), “ Price Setting and the (1034) Reluctance to Realize Losses in Apartment Markets”, Journal of Economic Psychology, 29(1), pp 19–34 Engelhardt, G.V., (2003), “Nominal Loss Aversion, Housing Equity (1035) Constraints, and Household Mobility: Evidence from the United States”, Journal of Urban Economics, 53(1), pp 171–195 Evans, J (2004) Wealthy Investor Attitudes, Expectations, and (1036) Behaviors toward Risk and Returns”, Journal of Wealth Management, Summer: 12 -18 Federal (1037) Reserve Economic https://fred.stlouisfed.org/categories/97 Data truy cập 156 (1038) Filippova, O.O and Fu, S (2011) Time on market and house prices in Auckland, New Zealand Pacific Rim Property Research Journal, 17(1), pp.70-91 Follain, J.R and Malpezzi, S (1981) Another Look at Racial (1039) Difference in Housing Prices Urban Studies, 18(2), pp 195-203 (1040) Follain, J.R., and Jimenez, E (1985) Estimating the demand for housing characteristics: A survey and critique Regional Science and Urban Economics, 15(1), pp 77-107 (1041) Fontenla, M., and Gonzalez, F (2009) Housing Demand in Mexico Journal of Housing Economics, 18(1), pp 1-12 (1042) Franklin, J.P.; Waddell, P., and Evansỗ D.J (2003) A hedonic regression of home prices in King County, Washington, using activityspecific accessibility measures Transportation Research Board (TRB) Annual Meeting Frederick, S., Loewenstein, G., O'Donoghue, T (2002) Time (1043) Discounting and Time Preference: A Critical Review Journal of Economic Literature, 40(2), pp 351 -401 Freeman, M (1979) Hedonic Prices, Property Values and Measuring (1044) Environmental Benefits: A Survey of the Issues Scandinavian Journal of Economics, 81(2), pp 154-173 Genesove, D., and Mayer, C (2001) Loss Aversion and Seller (1045) Behavior: Evidence from the Housing Market The Quarterly Journal of Economics, 116(4), pp 1233–1260 Goodman, J.L and Ittner, J.B (1992) The accuracy of Homeowners’ (1046) Estimates of House value Journal of housing economics, 2(4), pp 339-57 (1047) Greenwood, R and Shleifer, A (2014) Expectations of Returns and Expected Returns Review of Financial Studies, 27(3), 714-746 (1048) Heidhues, P., and Koszegi, B (2008) Competition and Price Variation When Consumers Are Loss Averse American Economic Review 98(4), pp 1245–1268 (1049) Hui, E., Joe, C.M., Wong, T.Y and Wong, K.T (2012) Marketing Time and Pricing Strategies Journal of Real Estate Research, 34(3), pp 375398 157 (1050) Hurtubia, R., Gallay, O., and Bierlaire, M (2010) Attributes of household, locations and real-estate markets for land use modeling Working paper, SustainCity Deliverable 2.7, EPFL Lausanne Kahneman, D & Tversky, A (1979), “Prospect Theory: An Analysis (1051) of Decision under Risk” Econometrica, Vol 47, No 2., pp 263-292 (1052) Kaplan, G., Mitman, K & Violante, G.L (2020) The Housing Boom and Bust: Model Meets Evidence Journal of Political Economy, forthcoming (1053) Kim, H., Park, S.W., Lee, S and Xue, X (2015) Determinants of house prices in Seoul: A quantile regression approach Pacific Rim Property Research Journal, 21(2), pp 91-113 (1054) Koszegi, B., and Rabin M (2006) A Model of Reference-Dependent Preferences Quarterly Journal of Economics, 121(4), pp 1133–65 (1055) Krainer, J (2001) A theory of liquidity in residential real estate markets Journal of Urban Economics, 49(1), 32–53 (1056) Krainer, J (2005) Housing Market and Demographic FRBSF Economic Letter, Federal Reserve Bank of Francisco, Number 2005-21 (1057) Kranz, D.F., and Hon, M.T (2006) A Cross-Section Analysis of the Income Elasticity of Housing Demand in Spain: Is There a Real Estate Bubble? Journal of Real Estate Finance Economic, 32(4), pp 449-470 (1058) Laibson, D., (1997), “Golden Eggs and Hyperbolic Discounting”, Quarterly Journal of Economics, 112(2), pp 443–477 Lamont, O (2003) Discussion of “Perspectives on Behavioral (1059) Finance: Does Irrationality Disappear with Wealth? Evidence from Expectations and Actions” by Annette Vissing-Jorgensen In NBER Macroeconomics Annual, vol 18 Eds M Gertler and K Rogoff Cambridge, MA: MIT Press (2004) (1060) Lancaster, K J., (1966) A new approach to consumer theory Journal of Political Economy, 74(2), pp 132-157 (1061) Leppel, K (2007) Married and Unmarried, opposite-and Same-Sex Couples: A Decomposition of Homeownership Differences Journal of Housing Research 16(1), pp 61-81 158 (1062) Leung, T., and Tsang, K (2013) Anchoring and Loss Aversion in the Housing Market: Implications on Price Dynamics China Economic Review 24(1), pp 42–54 Li, Q & Chand, S (2015) Market Fundamentals, Rational (1063) Expectation and Housing Price Changes: Evidence from Housing Market in Beijing Housing, Theory and Society, 32(3), pp 289-301 Lin, Z and Vandell, K (2007) Illiquidity and Pricing Biases in the (1064) Real Estate Market Real Estate Economics, 35(3), pp 291–330 (1065) Lutfi (2010) Relationship between demographic factors and Investment Decision in Surabaya .Journal of Economics, Business and Accountancy Venture, 13(3), pp 213-224 (1066) Lynch, A.K and Rasmussen, D.W (2001) Measuring the impact of crime on house prices Applied Economics, 33(15), pp 1981–1989 (1067) Majid, R., Said, R., and Daud, N (2012) The Impact Of Buyers’ Demography On Property Purchasing Journal of Surveying, Construction & Property, 3(2), https://doi.org/10.22452/jscp.vol3no2.1 (1068) Malpezzi, S., 2003 Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, in Housing Economics and Public Policy Essays in Honor of Duncan Maclennan, T O Sullivan and K Gibbs (Eds.), Blackwell Science Ltd, Oxford, UK McCall, J.J (1970) Economics of information and job search (1069) Quarterly Journal of Economics, 84(1), pp 113–126 (1070) Mihaescu, O., and Hofe, R.V (2012) The Impact of Brownfields on Residential Property Values in Cincinnati, Ohio: A Spatial Hedonic Approach The Journal of Regional Analysis and Policy, 42(3), pp 223–236 (1071) Mills, E.S (1972) Studies in the Structure of the Urban Economy Baltimore, the Johns Hopkins University Press (1072) MIT Center for Real Estate truy cập https://mitcre.mit.edu/research-publications/cred/transaction-based-index Monson, M (2009) Valuation using hedonic pricing models Cornell (1073) Real Estate Review, 7, pp 62-73 (1074) Morewedge, C.K., Shu, L.L., Gilbert, D.T and Wilson, T.D., (2009) Bad riddance or good rubbish? Ownership and not loss aversion causes the 159 endowment effect Journal of Experimental Social Psychology, 45(4), pp 947–951 (1075) Morrel, J (2001) How to forecast - A guide for business England: Gower Publishing Limited (1076) Mortensen, D (1970) Job search, the duration of unemployment, and the Phillips curve American Economic Review, 60(5), pp 847–862 Mortensen, D (1986) Job search and labor market analysis In: (1077) Ashenfelter O, Layard R (eds) Handbook of labor economics North Holland, Amsterdam, pp 849–920 Netusil, N (2005) The Effect of Environmental Zoning and (1078) Amenities on Property Values: Portland, Oregon Land Economics, 81(2), pp 227-246 O’Donoghue, T., and Rabin, M., (1999), “Doing It Now or Later”, (1079) American Economic Review, 89(1), pp.103-124 (1080) Owusu-Ansah, A (2012) Examination of the determinants of housing values in urban Ghana and implications for policy makers Journal of African Real Estate Research, 2(1), 58- 85 (1081) Phillips, R.S (1988) Residential Capitalization Rates: Explaining Intermetropolitan Variation, 1974-1979 Journal of Urban Economics, 23(3), pp 278-290 Pissarides, C (1979) Job matchings with state employment agencies (1082) and random search Economic Journal, 89(356), pp 818–833 (1083) Pissarides, C (1984) Search intensity, job advertising and efficiency Journal of Labor Economics, 2(1), pp 128–143 (1084) Pissarides, C (2000) Equilibrium unemployment theory 2nd edn MIT Press, Cambridge, MA Poudyal, N., Hodges, D., and Merrett, C (2009) A hedonic analysis (1085) of the demand for and benefits of urban recreation parks Land Use Policy, 26(4), pp 975-983 Qiu, L and Zhao, D (2018) Information and housing search: Theory (1086) and evidence from China market Applied Economics, 50(46), 4954–4967 (1087) Rosen, S., 1974 Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition Journal of Political Economy, Vol 82, no 1, pp 35-55 160 (1088) Rosiers, D., Theriault, F.M and Villeneuve P (2000) Sorting out access and neighborhood factors in hedonic price modeling Journal of Property Investment & Finance, 18(3), pp 291-315 Rossini, P., Kupke, V., Kershaw, P., and McGreal, S (2010) Time On (1089) Market Indicators for Adelaide, South Australia Proceedings of the Sixteenth Annual Conference of the Pacific Rim Real Estate Society, January 24-27, Wellington, New Zealand (1090) Rothenberg, J., Galster, G.C., Butler, R.V., and Pitkin, J (1991) The Maze of Urban Housing Markets (University of Chicago Press, Chicago) Simon, H A (1955) A Behavioral Model of Rational Choice The (1091) Quarterly Journal of Economics, 69(1), pp 99-118 (1092) Sirmans, G.S., Macpherson, D.A and Zietz, E.N (2005) The Composition of Hedonic Pricing Models Journal of Real Estate Literature, 13(1), pp 1-44 (1093) Stein, J.C., (1995) Prices and Trading Volume in the Housing Market: A Model with Down-Payment Constraints Quarterly Journal of Economics, 110(2), pp 379–406 (1094) Sun, H and Seiler, M J (2013) Hyperbolic Discounting, Reference Dependence, and its Implications for the Housing Market The Journal of Real Estate Research, 35(1), pp 1-24 Theebe M.A.J (2004) Planes Trains.and Au thời gian rao bánobiles - (1095) The Impact of Traffic Noise on House Prices Journal of Real Estate Finance and Economics, 28(2), pp 209 - 234 Tu, Y., Li, P And Qiu, L (2016) Housing search and housing choice (1096) in urban China Urban Studies Journal, 54(8), 1851–1866 (1097) Turnbull, G.K., & Sirmans, C.F (1993) Information, search, and house prices Regional Science and Urban Economics, 23(4), pp 545–557 (1098) Tversky, A and Kahneman, D (1991) Loss Aversion in Riskless Choice: A Reference Dependent Model Quarterly Journal of Economics, 106(4), pp 1039–1061 161 (1099) Visser, P., Van Dam, F and Hooimeijer, P (2008) Residential Environmental and Spatial variation in house prices in the Netherlands Journal of Social & Economic Geography, 99(3), pp 348–360 Wheaton, W.C (1990) Vacancy, Search, and Prices in a Housing (1100) Market Matching Model Journal of Political Economy, 98(6), pp 1270– 1292 (1101) Yavas, A (1992) A simple search and bargaining model of real estate markets Real Estate Economics, 20(4), pp 533-548 (1102) Greenaway-McGrevy, R., & Haworth, C (2019) Loss aversion in New Zealand housing New Zealand Economic Papers, 54(2), 138–160 https://doi.org/10.1080/00779954.2019.1631877 (1103) Bao, H X H., Meng, C., & Wu, J (2019) Reference Dependence, Loss Aversion and Residential Property Development Decisions SSRN Electronic Journal https://doi.org/10.2139/ssrn.3347008 Greenaway-McGrevy, R., & Sorensen, K (2021) A Time-Varying (1104) Hedonic Approach to quantifying the effects of loss aversion on house prices Economic Modelling, 99, 105491 https://doi.org/10.1016/j.econmod.2021.03.010 (1105) Ross, S L., & Zhou, T (2021) Loss Aversion in Housing Sales Prices: Evidence from Focal Point Bias SSRN Electronic Journal https://doi.org/10.2139/ssrn.3847541 (1106) Lamorgese, A R., & Pellegrino, D (2022) Loss aversion in housing appraisal: Evidence from Italian homeowners Journal of Housing Economics, 56, 101826 https://doi.org/10.1016/j.jhe.2022.101826 (1107) Williams, J (2018) Housing markets with endogenous search: Theory and implications Journal doi:10.1016/j.jue.2017.12.001 (1108) of Urban Economics, 105, 107–120 162 (1109) DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN (1110) Lý thuyết tìm kiếm người mua thị trường nhà ở: Tác động tâm lý lo sợ thua lỗ lên hành vi người mua nhà Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế Kinh doanh Châu Á, 29(8), 18-35 (1111) Lý thuyết tìm kiếm : Tác động kỳ vọng lên hành vi người mua nhà Tạp chí Kinh tế & Phát triển, số 262 tháng 4/2019, trang 69 – 79 (1112) The Role of Social Capital on the Searching Behaviours of a Job Seeker in the Multiple Labour Markets, Studies in Microeconomics, doi:10.1177/23210222211051469 ... Reserve Economic Data) Từ lập luận trên, luận án này, tác giả luận án tiến hành nghiên cứu hành vi người mua nhà thị trường nhà Cụ thể, theo tác giả luận án, có hai lập luận phù hợp để giải thích... q trình nghiên cứu luận án Tơi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô, bạn đồng nghiệp Khoa Kinh Tế Đại học Kinh Tế Tp HCM nhiệt tình giúp đỡ chia sẻ kinh nghiệm giúp tơi hồn thành luận án Cuối cùng,... G ′ ( K ** ) , nhỏ nên dù thành phần có giá trị âm khơng thể ảnh hưởng đến phản ứng chung thị trường Theo Stein (1995) quy mơ thành phần thành phần nhỏ, cịn quy mơ thành phần chiếm vai trò chủ